1、成都電梯豪宅市場分析專題成都電梯豪宅市場分析專題2010年年4月月一、電梯豪宅的定義一、電梯豪宅的定義 城市電梯豪宅的出現，是人們在追求安居樂居豪居過程的產物，是對更好生活的一種追求的體現。城市電梯豪宅的針對人群，通常是有多次置業經歷、對生活品質要求極高的高端圈層人群，要求住所有極高的舒適度、極度的尊崇感等。他們具有別墅級的購買能力,但又追求擁有繁華生活條件、高端商務活動以及體現尊崇身份的城市住宅，因此城市電梯豪宅開始逐漸成為這類高端消費者的選擇。與普通電梯相比，他們更為關注物業本身的價值，包括品質、區位、配套、服務等層面。 綜觀各城市城市電梯豪宅，城市電梯豪宅均具備了以下共同特征： 1、項目

2、一般處于城市繁華商業中心或者城市核心CBD區域； 2、項目周邊需有完善的交通網絡，強調交通的易達性和便捷性； 3、項目需擁有良好的自然景觀環境； 4、項目周邊需有齊備的教育、商業、醫療以及休閑等配套設施； 5、戶型面積大，一般均在200平方米左右，發達城市的戶型面積更大； 6、戶型創新，亮點多。主要體現在強調居住氛圍包容感和親近自然，利用各種大陽臺、露臺、入戶 花園的合理布局，營造高層院落氛圍；同時戶型功能分區更加細化，強調主臥功能擴展，涵蓋衛 生間、衣帽間和書房,成為主人獨享空間。 7、一梯多戶，分線入戶。電梯豪宅一般為兩梯兩戶或三梯兩戶或三梯三戶，實現電梯基本私有化。 同時戶型設計為雙入戶

3、，保姆通過專用電梯連接專用通道入戶，并更加人性化地為工人房配備獨 立的衛生間、陽臺,避免工人活動對主人生活的影響。 8、豪華產品配置、奢華的景觀環境打造、五星級入戶大堂、頂級物業管理等形成豪宅的軟硬指標。二、成都電梯豪宅現狀二、成都電梯豪宅現狀 2006年9月，招商地產以“第一高端社區+門戶外交地標”打造的“首座”以13000元平方米價格熱銷，使成都房地產開始進入了一個全新的發展階段，“城市電梯豪宅”開始呈現。優越的地理位置、傳統城南富人區、外籍人士聚集區、電梯豪宅稀缺等優勢使項目具備了良好的投資價值，吸引了大量的高端消費者購買。 2007年，成都“電梯豪宅”開始步入了較快的發展。飛大集團“壹

4、號公館”以豪華配套、星級大堂、4000元精裝修、金牌管家服務等以“豪宅”身份占據騾馬市商業圈；錦都4期推出136178電梯公寓，依托成熟配套、交通便利、臨近市中心、寬窄巷子和琴臺路旅游街等資源優勢打造市區豪宅；九龍倉也于07年9月依托市中心東大街地段優勢推出106155電梯豪宅并迅速完成銷售。從區域上看，此階段的電梯豪宅項目主要集中在城市繁華商業中心，占據城市核心區域。 2008年，成都“電梯豪宅”進入了迅速發展階段。先后有龍湖、藍光、新鴻基、中海、華敏、新世界、千和、森宇、華潤等實力企業聚焦了11個豪宅項目亮相。此階段的電梯豪宅主要集中在城南南延線天府大道兩側。一方面是城南歷來的“富人區”效

5、應，城南新城發展使區域配套日益完善，同時為區域增加了大量的高端收入群體；另一方面，隨著07年房產市場走旺，城南地價增高，如九龍倉城南地塊為640萬元/畝；中海地塊為705萬/畝；合景泰富在城南地塊成交價更達到了1195萬元/畝和1265萬元/畝。高額的地價成本使得開發商不得不將高地價、高成本轉向高端電梯豪宅，以期通過細分市場來獲得突破。區域區域項目名稱項目名稱類型類型梯戶配梯戶配置置規模規模 戶戶 層數層數戶型面積戶型面積大戶型面積大戶型面積大戶型配比大戶型配比主力戶型主力戶型城區時代豪庭混合豪宅2梯5戶51533-38154155城區華潤依云府混合豪宅2梯3

6、戶32523903031F51-31618731612%187-267高新區華敏世家純大宅3梯2戶13021-24F289-472301-346高新區紫檀純大宅3梯2戶42028F282-445282-296高新區龍湖世紀景峰純大宅3梯2戶34442-47F280-650280/380高新區華潤鳳凰城混合豪宅2梯4戶249867427F7017314117327%162173高新區時代晶科混合豪宅2梯6戶2200/48020F10430119930120%199201高新區城南1號混合豪宅2梯2戶60924F89-31615931657%159-185華陽河畔新世界純大宅2梯3戶3500/43

7、21833F140-245140-200華陽新鴻基悅城純大宅2梯2戶2梯4戶12172632F903871373871期100%137192華陽南湖國際社區混合豪宅3梯6戶200082034F5627915127941%151180三圣鄉四海逸家純大宅2梯3戶2梯4戶68233F產權面積88-131 使用面積199-245100%199245 現有電梯豪宅項目情況一覽表現有電梯豪宅項目情況一覽表1、現有電梯豪宅主要集中在城南區域、現有電梯豪宅主要集中在城南區域 作為成都市傳統的作為成都市傳統的“富人區富人區”和城南國際新城的大力發和城南國際新城的大力發展，城南高新區已成為電梯豪宅最為集中的區域

8、。從現有的展，城南高新區已成為電梯豪宅最為集中的區域。從現有的電梯豪宅分布區域上看，電梯豪宅分布區域上看，50%的電梯豪宅項目集中在城南高的電梯豪宅項目集中在城南高新區內；華陽項目占了新區內；華陽項目占了25%，主要集中在天府大道兩側；而，主要集中在天府大道兩側；而市中心也有市中心也有2個豪宅項目，占了個豪宅項目，占了17%。 城南新城城市建設的日益完善，大批實力企業紛紛入駐，城南新城城市建設的日益完善，大批實力企業紛紛入駐，為區域提供了大量高收入群體，進一步增強了城南為區域提供了大量高收入群體，進一步增強了城南“富人區富人區”的城市地位。隨著地價升高和市場細分需求，區域內電梯豪的城市地位。隨

9、著地價升高和市場細分需求，區域內電梯豪宅房產項目開發得到釋放，并有了有利的市場基礎。宅房產項目開發得到釋放，并有了有利的市場基礎。2、現有電梯豪宅以、現有電梯豪宅以“純大面積純大面積”住宅規劃為主住宅規劃為主 現有的電梯豪宅項目類型主要以現有的電梯豪宅項目類型主要以“純大面積純大面積”住宅規劃住宅規劃為主，以強調項目的高端品質和圈層感受，有為主，以強調項目的高端品質和圈層感受，有7個項目均為個項目均為“純大宅純大宅”規劃，占規劃，占68%。如龍湖世紀景峰、華敏世家等，。如龍湖世紀景峰、華敏世家等，悅城雖然規劃有悅城雖然規劃有90平方米中小戶型，但一期全部為平方米中小戶型，但一期全部為137平方

10、平方米以上大戶型。米以上大戶型。 同時，有同時，有42%（5個）的項目則采取個）的項目則采取“混合型混合型”規劃，在規劃，在項目地塊內景觀、地段等價值最好區域開發大面積項目地塊內景觀、地段等價值最好區域開發大面積“樓王樓王”戶型，其他區域則以中小戶型規劃為主，如城南戶型，其他區域則以中小戶型規劃為主，如城南1號和南湖國號和南湖國際社區等項目。際社區等項目。3、現有電梯豪宅梯戶配置以、現有電梯豪宅梯戶配置以“3梯梯2戶戶”和和“2梯梯3戶戶”高配置為主要形式高配置為主要形式 在項目梯戶配置上，電梯豪宅項目為提高居住檔次，保在項目梯戶配置上，電梯豪宅項目為提高居住檔次，保障住戶的居住私密性，體現居

11、者尊崇身份，均采取有高端的障住戶的居住私密性，體現居者尊崇身份，均采取有高端的梯戶配置，而且項目檔次越高，電梯配置越多。梯戶配置，而且項目檔次越高，電梯配置越多。 在現有電梯豪宅項目中，品質最高端的項目采用了在現有電梯豪宅項目中，品質最高端的項目采用了“2梯梯2戶戶”或或“3梯梯2戶戶”的高端配置，分別為主人和保姆設置了不的高端配置，分別為主人和保姆設置了不同的電梯通道，有效避免了保姆與主人日常生活動線的相互同的電梯通道，有效避免了保姆與主人日常生活動線的相互干擾，提高主人居住品質。如紫檀、世紀景峰均采用了此種干擾，提高主人居住品質。如紫檀、世紀景峰均采用了此種配置。同時稍低檔次的電梯配置也為

12、配置。同時稍低檔次的電梯配置也為“2梯梯3戶戶”，盡量減少，盡量減少同層居住戶數，保障居住空間的開闊性和良好的居住品質。同層居住戶數，保障居住空間的開闊性和良好的居住品質。4、現有電梯豪宅梯項目均以、現有電梯豪宅梯項目均以“清水房清水房”為交房標準，僅有紫檀項目推出了為交房標準，僅有紫檀項目推出了“精裝房精裝房”標準。標準。 現有的電梯豪宅項目中，大部分均以現有的電梯豪宅項目中，大部分均以“清水房清水房”標準作標準作為室內交房標準。僅有千和物業公司開發的紫檀項目推出為室內交房標準。僅有千和物業公司開發的紫檀項目推出“85“85萬樣板級豪裝房萬樣板級豪裝房”促銷。紫檀項目裝修宣傳為促銷。紫檀項目

13、裝修宣傳為30003000元元，全部采用頂級進口品牌，如蒂森克虜伯電梯、德國威，全部采用頂級進口品牌，如蒂森克虜伯電梯、德國威能家庭供暖、英國皇室御用新風系統、東芝能家庭供暖、英國皇室御用新風系統、東芝SMMSSMMS超級智慧超級智慧變頻中央空調、美國變頻中央空調、美國EverpureEverpure直飲水系統、以色列直飲水系統、以色列MUL-T-MUL-T-LOCKLOCK入戶門、入戶門、VOLVOPENTAVOLVOPENTA發電機系統、發電機系統、LOW-ELOW-E彩色鋁彩色鋁合金門窗、捷順一卡通智能管理系統、德國合金門窗、捷順一卡通智能管理系統、德國TCSTCS彩色可視對彩色可視對講

14、系統、博世講系統、博世Multi-TenantMulti-Tenant社區防盜系統社區防盜系統等5、現有電梯豪宅的戶型面積主要集中在、現有電梯豪宅的戶型面積主要集中在“141200”之間。之間。 從目前電梯豪宅項目戶型面積分布來看，從目前電梯豪宅項目戶型面積分布來看，電梯豪宅戶型主要集中在電梯豪宅戶型主要集中在“141200 ”之之間，累計占了近間，累計占了近6成左右的比重，其中成左右的比重，其中“141160 160 ”和和“161“161180 180 ”之間的戶型之間的戶型各占各占2424的比重。同時，面積在的比重。同時，面積在“250 “250 ”以上的超大戶型僅占了以上的超大戶型僅占

15、了17%17%的比例，主要集中的比例，主要集中在紫檀和龍湖世紀景峰項目，其戶型面積全部在紫檀和龍湖世紀景峰項目，其戶型面積全部為為280平方米以上的戶型配置。平方米以上的戶型配置。6、現有電梯豪宅梯戶型結構以、現有電梯豪宅梯戶型結構以“平層結構平層結構”為主。同時戶型設計更講究功能分區及功能擴展。為主。同時戶型設計更講究功能分區及功能擴展。 現有的電梯豪宅項目中，戶型結構以現有的電梯豪宅項目中，戶型結構以“平層結構平層結構”為為主，占了主，占了81%81%的絕對比重；躍層式結構的戶型配比僅占了的絕對比重；躍層式結構的戶型配比僅占了4%4%的小比例，主要分布在建筑的頂層或底層。同時，四海的小比例

16、，主要分布在建筑的頂層或底層。同時，四海逸家項目采用了逸家項目采用了“局部復式局部復式”結構，使用空間得到擴展。結構，使用空間得到擴展。 雖然戶型以雖然戶型以“平層結構平層結構”為主，但在產品上更加講究為主，但在產品上更加講究內部功能分區的合理性，大部分戶型設計了雙入戶、主人內部功能分區的合理性，大部分戶型設計了雙入戶、主人臥室功能擴展、工人起居活動區與主人活動區完全獨立等，臥室功能擴展、工人起居活動區與主人活動區完全獨立等，有效避免了工人活動對主人生活的干擾。有效避免了工人活動對主人生活的干擾。7、現有電梯豪宅的銷售價格、現有電梯豪宅的銷售價格主要集中在主要集中在“500012000“500

17、012000元元”之間，項目整體銷售率偏低。之間，項目整體銷售率偏低。 從目前電梯豪宅的銷售價格分布來看，電梯豪宅的銷售從目前電梯豪宅的銷售價格分布來看，電梯豪宅的銷售價格集中在價格集中在“5000“50001200012000元元/ /”之間（清之間（清水房）水房）。其中城區項目銷售均價在。其中城區項目銷售均價在9300元元/左右（依云府項目拿地時間早，土地成本低）。高新區內電左右（依云府項目拿地時間早，土地成本低）。高新區內電梯豪宅整體銷售均價梯豪宅整體銷售均價9150元元/左右，其中紫檀項目銷售均價最高，達左右，其中紫檀項目銷售均價最高，達12000元元/；龍湖世紀景峰目前延；龍湖世紀景

18、峰目前延期未開盤，仍為開發商公布價格。華陽區域的電梯豪宅整體銷售均價約在期未開盤，仍為開發商公布價格。華陽區域的電梯豪宅整體銷售均價約在5700元元/左右。左右。 從項目銷售進度上看，電梯豪宅項目整體銷售并不理想，除城區的時代豪庭項目開盤時間早和采取聯從項目銷售進度上看，電梯豪宅項目整體銷售并不理想，除城區的時代豪庭項目開盤時間早和采取聯合代理手段使項目銷售近合代理手段使項目銷售近90%以外，其他豪宅項目的銷售進度均在以外，其他豪宅項目的銷售進度均在30%以內，整體銷售情況不理想。這說以內，整體銷售情況不理想。這說明目前內地的電梯豪宅的市場認可度還需要進一步培育。明目前內地的電梯豪宅的市場認可

19、度還需要進一步培育。區域區域項目名稱項目名稱銷售價格銷售價格銷售進度銷售進度城區時代豪庭9900元/90%城區華潤依云府8500元23%高新區華敏世家9000元/31%高新區紫檀1.5萬元/(含裝修3000元/)18%高新區龍湖世紀景峰11000元/延期,尚未銷售高新區華潤鳳凰城7000元33%高新區時代晶科6000元一期大戶型未實現銷售高新區城南1號9000元/10%華陽河畔新世界5400元10%華陽新鴻基悅城5000元（一期一批次）17%華陽南湖國際社區臨湖6800元 不臨湖5000元10%三圣鄉四海逸家產權面積價1.2萬元/ 實得面積價5500元/16%8、“豪華會所豪華會所”、“入戶大

20、堂入戶大堂”、“景觀資源景觀資源”等是現有電梯豪宅最主要的共同特征。等是現有電梯豪宅最主要的共同特征。 從目前電梯豪宅配套設施來看，從目前電梯豪宅配套設施來看，“豪華會所豪華會所”、“入戶大堂入戶大堂”、“景觀資源景觀資源”等是現有電梯豪宅最主等是現有電梯豪宅最主要的共同配套。所有項目均在項目的會所、入戶大堂等公共部分投入了大量資金進行豪華設計，其中時代要的共同配套。所有項目均在項目的會所、入戶大堂等公共部分投入了大量資金進行豪華設計，其中時代晶科、依云府等豪宅項目規劃了三個豪華會所；而紫檀項目則在每單元規劃設計了雙入戶大堂，并規劃了晶科、依云府等豪宅項目規劃了三個豪華會所；而紫檀項目則在每單

21、元規劃設計了雙入戶大堂，并規劃了獨立的休閑廳。對于電梯豪宅項目而言，會所及入戶大堂的檔次成為了項目檔次的代言。獨立的休閑廳。對于電梯豪宅項目而言，會所及入戶大堂的檔次成為了項目檔次的代言。 在項目的景觀環境打造上，由于大部分項目外部自然景觀資源缺失，因此各項目充分利用地塊的地形在項目的景觀環境打造上，由于大部分項目外部自然景觀資源缺失，因此各項目充分利用地塊的地形地貌，精細規劃，最大限度地利用地塊進行小區中庭園林景觀的打造，營造最佳的小區園林景觀環境。現地貌，精細規劃，最大限度地利用地塊進行小區中庭園林景觀的打造，營造最佳的小區園林景觀環境。現有的電梯豪宅中，除依云府、世紀景峰、河畔新世界及南

22、湖國際等項目有良好的外部自然景觀外，其他項有的電梯豪宅中，除依云府、世紀景峰、河畔新世界及南湖國際等項目有良好的外部自然景觀外，其他項目的外部景觀環境則更多地依賴于市政配套景觀。目的外部景觀環境則更多地依賴于市政配套景觀。綜綜 述述1、城南新城城市建設的日益完善，大批實力企業紛紛入駐，為區域提供了大量高收入群體，進一步增強 了城南“富人區”的城市地位?，F有電梯豪宅主要集中在城南區域。2、現有的電梯豪宅項目類型主要以“純大面積”住宅規劃為主，以強調項目的高端品質和圈層感受，部 分項目則采取“混合型”規劃，在項目地塊內景觀、地段等價值最好區域開發大面積“樓王”戶型。3、在項目梯戶配置上，電梯豪宅項

23、目為提高居住檔次，保障住戶的居住私密性，體現居者尊崇身份，均 采取高端梯戶配置，項目檔次越高，電梯配置越多。以“3梯2戶”和“2梯3戶”高配置為主要形式。4、現有的電梯豪宅項目中，大部分均以“清水房”標準作為室內交房標準。僅有千和物業公司開發的紫 檀項目推出“85萬樣板級豪裝房”促銷。5、現有電梯豪宅的戶型面積主要集中在“141200”之間。超大戶型主要集中在紫檀和龍湖世紀景峰 項目，其戶型面積全部為280平方米以上的戶型配置。6、現有電梯豪宅梯戶型結構以“平層結構”為主。躍層式結構的戶型主要分布在建筑的頂層或底層。同 時戶型設計更講究功能分區合理性及功能擴展，設計了雙入戶、主人臥室功能擴展、

24、工人起居活動區 與主人活動區完全獨立等，有效避免了工人活動對主人生活的干擾。7、電梯豪宅的銷售價格集中在“500012000元/”之間。其中城區銷售均價在9300元/左右；高 新區內整體銷售均價9150元/左右；華陽區域整體銷售均價約在5700元/左右。8、電梯豪宅銷售放緩?，F有電梯豪宅項目整體銷售并不理想，除城區的時代豪庭項目開盤時間早和采取 聯合代理手段使項目銷售好以外，其他豪宅項目的整體銷售情況不理想。這說明目前內地的電梯豪宅 銷售放緩，市場認可度還需要進一步培育。9、“豪華會所”、“入戶大堂”、“景觀資源”等是現有電梯豪宅最主要的共同特征。會所及入戶大堂 的檔次成為了項目檔次的代言。1

25、0、由于大部分項目外部自然景觀資源缺失，因此各項目充分利用地塊的地形地貌，精細規劃，最大限度 地利用地塊進行小區中庭園林景觀的打造，營造最佳的小區園林景觀環境。四、電梯豪宅項目個案四、電梯豪宅項目個案1、華敏世家花園、華敏世家花園2、千和紫檀、千和紫檀3、九龍倉時代豪庭、九龍倉時代豪庭4、中海城南、中海城南1號號5、四海逸家、四海逸家6、龍湖世紀景峰、龍湖世紀景峰7、新鴻基悅城、新鴻基悅城8、南湖國際社區、南湖國際社區9、河畔新世界、河畔新世界10、華潤鳳凰城、華潤鳳凰城11、華潤依云府、華潤依云府12、時代晶科名苑、時代晶科名苑華敏世家華敏世家項目基礎信息項目名稱華敏世家華敏世家項目地址高新

26、區天泰路265號人民南路南延線 開發單位 成都華敏置業有限公司 項目概況位于成都高新區，西靠天府大道、南臨武侯大道及規劃中的市政府辦公區。占地約20畝，總建筑面積8萬余平方米，總戶數130戶。由3棟21-23層電梯和1棟24層酒店并列布局。建筑風格 歐洲新古典主義風格配套設施電梯刷卡自動確認樓層；英式管家物業服務；豪華會所由君豪酒店管理和經營，提供室內游泳池桑拿棋牌室桌球室健身房壁球室按摩室等設施;6.1米挑高精裝修入戶大堂園林景觀歐洲皇家園林風格，綠化率30.7%。利用樓棟間的大間距空間，營造以中庭水景為主題的小區園林。項目產品信息 產品形態高層電梯電梯配置 三梯兩戶2部主人梯，1部保姆專用

27、梯裝修標準 清水房產品面積289-346（平層）；453-472 (頂層躍層)。主力320-340 戶型結構四室兩廳5衛或五室兩廳7衛，配置獨立洗衣間和保姆房；臥室均配獨立衛生間，保姆房配獨立衛生間；約65 大客廳開間7.2m。12-20空中花園或入戶花園主仆分流，保姆專用電梯，直接從廚房入戶。戶型配比289-300，4套，占3%；301-346，120套，占92%453-472，6套，占5%。銷售信息銷售價格銷售價格銷售價格變化較大。08年9月入市價格1.4萬元/；12月銷售均價降至9500元/，并推出10套8800元/特價房；09年3月份，銷售價格調整至9000元/。前后價格差距近36%。

28、銷售情況銷售情況自08年9月推出以來，累計銷售37套，累計銷售率31%。目前除5套可銷售外，其住宅均已被抵押包括D棟酒店也被抵押。項目點評項目點評優勢：項目區位地段較好，區域高端住宅聚集，周邊生活市政配套設施完優勢：項目區位地段較好，區域高端住宅聚集，周邊生活市政配套設施完 備，高標準豪華公共配置。備，高標準豪華公共配置。劣勢：劣勢：1、做為豪宅，產品設計上雖有奢華的面積，但內部空間組織過于、做為豪宅，產品設計上雖有奢華的面積，但內部空間組織過于強強 調生活空間的滿足卻忽略了居住的享樂特性；調生活空間的滿足卻忽略了居住的享樂特性； 2、項目規模小，小區景觀環境打造有限。、項目規模小，小區景觀環

29、境打造有限。 項目缺少了較多的豪宅必要的資源、產品元素，使得項目核心競爭力項目缺少了較多的豪宅必要的資源、產品元素，使得項目核心競爭力偏低，項目的市場認可度較低。偏低，項目的市場認可度較低。占地規模小，使得小區景觀環境打造受到制約，難以充分體現豪宅電梯住區應有的景觀資源優勢。公共休閑娛樂空間的缺失，使得戶型過重地滿足了居住需求卻忽略了居住品質的呈現，產品競爭力不高。紫檀紫檀項目基礎信息項目名稱紫檀紫檀項目地址 高新區桐梓林片區長壽路 開發單位 成都千和物業有限公司 項目概況項目位于城南桐梓林片區,臨凱賓斯基五星級酒店。總占地56畝，總建筑面積28萬余平方米，由7棟高屋南北朝向并列布局，其中包括

30、2棟將軍樓，安置軍區干部占地拆遷安置；1棟五星級酒店和4棟電梯豪宅28層。其星級酒店目前已經與法國鉑爾曼五星級酒店達成合作意向。配套設施家庭供暖系統、回收式新風系統、變頻中央空調系統等，包括鋼木門、門鎖等均采用國外頂級品牌；配3部德國進口高級電梯。大堂設計10.6米挑高五星級酒店式大堂，每幢6個。雙大堂設計，負一層為主大堂，兩側各配置公共休閑空間；單元首層為入戶次大堂。項目產品信息 產品形態高層電梯一層架空電梯配置三梯兩戶2部主人梯直接入戶；1部保姆專用梯，通過工人房單獨入戶裝修標準85萬級樣板精裝修10套產品面積282296（標準層平層）；390445 (頂層躍層)戶型結構三室兩廳+工人房，

31、層高3.2米；主臥室配書房、陽臺、衣帽間每間臥室均配獨立衛生間，保姆房配獨立衛生間；頂層戶型為躍層設計，配屋頂私家天際游泳池；雙陽臺設計，主臥室配陽臺，餐廳外接觀景陽臺；雙入戶設計，主仆分流，保姆專用電梯，直接從工人房入戶。戶型配比推出104套，282-296100套，占96%；390-445僅4套銷售信息推售房源推售房源 目前推出一期第7棟共104套房源，面積為282296。銷售價格銷售價格開盤均價1.6萬元，403萬/套起。目前售價1.29-1.5萬/，精裝房85萬標準一口價1.5萬/。一次性付款最大優惠10%。銷售情況銷售情況 銷售不理想，自07年12月開盤以來共銷售19套項目點評項目點

32、評優勢：優勢：1 1、位于城南核心區域，地段優勢明顯；、位于城南核心區域，地段優勢明顯； 2 2、“奢侈面積、同質居住奢侈面積、同質居住”，內部配套設施豪華，內部配套設施豪華 全進口配套全進口配套 ； 3 3、雙大堂、全、雙大堂、全3 3室設計，增強臥室面積，提高居住舒適性；室設計，增強臥室面積，提高居住舒適性； 4 4、雙五星級酒店，提高項目高端生活配套檔次。、雙五星級酒店，提高項目高端生活配套檔次。劣勢：劣勢：1 1、產品設計比較中庸，除空間尺寸寬大外無其他突出的亮點；、產品設計比較中庸，除空間尺寸寬大外無其他突出的亮點； 2 2、定價偏高，單套住房總價高。、定價偏高，單套住房總價高。 3

33、 3、開發商市場知名度不高。、開發商市場知名度不高。紫檀大堂效果圖紫檀大堂效果圖電梯住宅區電梯住宅區將軍樓將軍樓五星級酒店五星級酒店紫檀總平分布圖紫檀總平分布圖主人入戶主人入戶保姆保姆入戶入戶雙入戶，保姆配專用入戶電梯，與主人入戶分開可變空間?？筛淖兂衫先朔炕蛘吖残蓍e空間。大客廳，層高3.2米。主臥室配獨立走入式衣帽間、獨立書房和2.4m寬觀景陽臺。餐廳外接觀景陽臺時代豪庭時代豪庭項目基礎信息項目名稱時代豪庭時代豪庭項目地址 錦江區東大街芷泉街段 開發單位 龍茂地產（九龍倉） 項目概況位于一環路以內，北面臨東大街，西面毗鄰府南河，南面臨水井坊保護遺址。占地106畝，共規劃12棟高層住宅和酒店

34、、商業等，兩期開發，一期占地26畝，建筑面積6.7萬，由3幢33-38層高層電梯組成，樓幢全部南北朝向，可俯瞰府南河。小區總戶數515戶。建筑風格 現代建筑風格，銀灰色立面配套設施項目規劃有會所、星級酒店、購物中心以及高級寫字樓，同時其底層臨街商鋪規劃為奢侈品牌商業街。為項目提供比較完善的商業和生活配套。項目區位靠一環路，臨府南河位于東大街金融圈位于春熙路等核心商業圈市中心，近地鐵2號線項目產品信息 產品形態電梯住宅電梯配置2梯5戶裝修標準清水產品面積 106-155，平層結構戶型結構戶型比較普通，設計方正，層高3.2米，全部為平層設計。小面積戶型朝向臨街，大戶型臨中庭景觀，并可觀府河154-

35、155 戶型配大型觀景陽臺，并設獨立工人房106-116戶型配入戶花園于廚房與客廳之間，減少廚房影響戶型配比106-116，套二，309套，占60%154-155 ，套三，206套，占40%銷售信息銷售價格銷售價格總價約106-155萬/套，銷售單價0.8-1.3萬/。其中1號樓均價1.0萬/；2號樓均價0.99萬/；3號樓均價0.92萬/。銷售情況銷售情況項目一期于07年9月開盤，由于地段優勢明顯，投資價值高，因此銷售情況良好，目前整體銷售率已達90%以上。營銷策略營銷策略客戶特征客戶特征項目點評項目點評1、開盤前密集整版報紙廣 告進行宣傳；2、聯合代理，四家代理公 司同時進行分銷。3、定制

36、營銷。對電 訊、金 融等VIP客戶進行短信 電子樓書等促銷。4、一對一行銷。對初步接 觸有意向的購房者，派 人上門進行一對一服務1、以外地客戶為主， 其中包括部分外籍 人士；2、客戶主要以30-50 歲間的中年人3、目的以投資為主。項目位于市中心核心地段，地段優越，投資價值高。同時四家代理公司各具優勢，具有良好的客源渠道，為項目提供了較多的外地客源。但項目戶型設計比較普通，單從產品本身并無太大優勢，但地段優勢明顯大于產品不足，因此產品設計對銷售并無影響一期效果圖一期效果圖一期戶型平面分布：一期戶型平面分布： 106-116 106-116大套二分布在臨街面，大套二分布在臨街面，3 3套套/ /

37、層層 154-155 154-155大套三分布在中庭內，大套三分布在中庭內，2 2套套/ /層層 113戶型：2室2廳雙衛戶型設計比較普通設計方正，南北朝向入戶花園位于廚房與餐廳間，減少廚房對生活空間影響。155戶型3室2廳雙衛戶型設計普通設計方正，南北朝向獨立工人房設計大型觀景陽臺中海中海城南城南1 1號號項目基礎信息項目名稱中海城南中海城南1 1號號項目地址 高新區錦城大道199號 開發單位 中海興業成都有限公司 項目概況項目總用地1152137，容積率僅2.85，總戶數約2184戶，由16幢板式結構并列的高層電梯以序列、軸線、對稱方式圍合而成項目分兩期開發，一、二期各由8幢高層電梯組成。

38、一期總戶數約1069戶。 建筑風格 現代Art-Deco風格建筑規劃產品建筑以大對稱、大尺度、大空間的南北板式行列規劃，樓間距400米，最大限度的利用了土地資源與自然景觀資源，提升居住的奢適度。園林景觀公園式園林景觀8萬平方米中庭公園3000平方米泳池主題花園150米入口景觀大道。項目產品信息 產品形態高層電梯電梯配置 2梯2戶和1梯1戶，小戶型2梯4戶裝修標準清水產品面積89-316戶型結構以平層結構為主， 316戶型為躍層結構雙入戶設計，主人和保姆分流，獨立工人房，部分有儲藏間設入戶花園或空中陽光花園寬大主臥室配走入式衣帽區和休閑空間中西式雙餐廚設計戶型配比二室二廳 ,89,460戶,占4

39、3%;三室二廳,159,138戶,占13%四室二廳185,276戶,占26%;四室二廳,240,184戶,占17%六室三廳316,11戶,占1%(1梯1戶，全躍層);銷售信息推售房源推售房源目前推售一期1、5、6、7四棟，共計房屋468套，面積為159240 之間的戶型。銷售價格銷售價格 8000-10000萬元/，銷售均價9000元/銷售情況銷售情況項目于08-11-29日開盤，開盤當天效果明顯，當日成交32套，但截止目前為此，銷售并不理想，目前共銷售房源49套，成交主要為185戶型，整體銷售率僅10%左右。項目賣點項目賣點1 1、中海品牌號召力；、中海品牌號召力； 2 2、低密度，容積率低

40、；、低密度，容積率低；3 3、城南新區核心區域；、城南新區核心區域； 4 4、8 8萬平方米公園式園林景觀；萬平方米公園式園林景觀；5 5、400400米超大樓間距；米超大樓間距； 6 6、兩梯兩戶，雙入戶設計，人流分區、兩梯兩戶，雙入戶設計，人流分區7 7、贈送超大空中花園，使購房者可獲得大面積的開放式空間。、贈送超大空中花園，使購房者可獲得大面積的開放式空間。6#8#1#2#3#4#5#7#二期開發一期由一期由8 8棟板式結構高層建筑以大對稱、大尺度、大空間南北棟板式結構高層建筑以大對稱、大尺度、大空間南北行列布局。行列布局。8 8萬中庭園林景觀環繞在建筑四周。萬中庭園林景觀環繞在建筑四周

41、。獨立保姆房獨立保姆入戶電梯中西式雙廚房中西式雙餐廳空中陽光花園雙客廳設計靈動可變空間豪華主臥室設計配獨立書房+衣帽間+休閑廳四海逸家四海逸家項目基礎信息項目名稱四海逸家四海逸家項目地址 成都市南三環一段 開發單位 香港中渝/國嘉地產項目概況項目北觀2000畝生態公園.占地14萬,總建面41萬,共4280戶。分華府藍鉆御苑紫廬4期開發,共18幢33層高層.目前1期華府組團有3棟高層,總戶數682戶,總建筑面積3.12萬.建筑布局組團式圍合布局，大部分建筑坐南朝北，間距大,視野開闊.2層陽光地下車庫，人流與車輛絕對分離。 園林景觀以亞、歐、澳、美等風情園林景觀主題形成景觀組團并體現坡地、臺地園林

42、特色。在植物配植上春桃、夏荷、秋杏、冬松進行四季搭配。 配套建設鼎級名流會所高檔中西餐廳茶樓健身中心瑜伽館閱覽室等。4個景觀游泳池和1個室內恒溫泳池。規劃有中學、幼兒園、老人中心等及中心公園 項目產品信息 產品形態電梯豪宅電梯配置偶數層2梯3戶，奇數層2梯4戶 裝修標準清水，交房時負責建閣樓產品面積產權面積：88-131使用面積：199-245戶型結構采用典式結構布局和“可變”設計，可從“一居室”靈活改造成“三居室”。超大挑高6米露臺，局部改造成標準兩層，擴大實際得房面積。戶型資料產權面積擴展面積實得面積88.09129.31217.4087.56115.94203.5087.51127.89

43、215.4088.04123.36211.4096.88103.02199.9096.30126.90223.20130.60114.90245.50銷售信息推售房源推售房源一期于08年9月6日起先后推出華府組團1、2號樓共420套房源，其中1號樓共推出194套房源；2號樓共推出226套房源 銷售價格銷售價格總價93萬元150萬元/套，平均銷售總價約在115萬元/套左右。產權面積銷售均價12000元/，按實際擴展后面積計算銷售均價5500元/左右，前期購房客戶贈送全產權車位。 銷售情況銷售情況1號樓共銷售68套，占1號樓套數的35%。2號樓目前尚未有房源銷售。綜合銷售率16%。3號樓尚未推出。

44、 項目點評項目點評 產品上：低密度規劃，提高居住視野寬度?？勺兛臻g設計，使戶型空間使用率提高產品上：低密度規劃，提高居住視野寬度。可變空間設計，使戶型空間使用率提高100%100%以上。以上。 營銷上：項目推廣力度較大，先后在成都商報、華西都市報、重慶晚報、居周刊等媒體發布媒體廣告營銷上：項目推廣力度較大，先后在成都商報、華西都市報、重慶晚報、居周刊等媒體發布媒體廣告2525版次，幾乎達到版次，幾乎達到 每周一次。同時借勢如專家訪談、獎勵奧運冠軍、油畫展等活動，不斷引發市場熱點，提高市場知名度。每周一次。同時借勢如專家訪談、獎勵奧運冠軍、油畫展等活動，不斷引發市場熱點，提高市場知名度。 銷售上

45、：由于其戶型雖使用面積達到銷售上：由于其戶型雖使用面積達到200-250200-250，但實際合同產權登記面積僅，但實際合同產權登記面積僅85-13085-130，按使用面積單價折算，實際產，按使用面積單價折算，實際產 權面積購買單價達到權面積購買單價達到1200012000元元/ /左右，單價相對較高，因此銷售并不理想。左右，單價相對較高，因此銷售并不理想。四海逸家總平及配套效果圖四海逸家總平及配套效果圖規劃原戶型二室二廳88.096米挑高露臺不計產權面積改造后戶型增為兩層將挑高露臺部分改造成為兩層，使戶型由原“二室二廳+大露臺”改變為“三室二廳+入戶花園”戶型。改變前：產權面積88.09

46、使用面積138.0改變后：產權面積88.09 使用面積217.4增加使用面積：79.4使用率達到使用率達到158%158%龍湖龍湖. .世紀景峰世紀景峰項目基礎信息項目名稱龍湖世紀景峰龍湖世紀景峰項目地址天府大道世紀城內 開發單位龍湖錦華置業有限公司 項目概況緊鄰地鐵1號線,北臨1200畝城市公園,東接錦江和天鵝湖公園。總規模約58萬平方米,由10余棟42-47層約150米超高層建筑沿錦江南北排開。計劃分期開發，一期計劃開發兩幢45層高層電梯，總戶數344戶，地下車位604個。 建筑風格簡約現代風格建筑規劃項目采用流體建筑，超大波浪型建筑外立面，同時大量采用玻璃元素，增強建筑現代感。園林景觀依

47、托外部自然景觀，種植6000余株名貴銀杏，以種類鮮花、綠植進行點綴，同時將景觀基底抬高，形成串聯高層建筑的面積達2萬平米的臺地景觀帶。項目特點a、河景等景觀資源豐富。b、豪華配置。五星級精裝入戶 大堂，私家入戶電梯前廳。c、景觀面抬高，形成臺地花園d、流體建筑,大量采用玻璃元 素，增強建筑現代感項目產品信息 產品形態45層高層電梯配置3梯2戶 （1雙開電梯，2單開電梯） 裝修標準清水產品面積280-650戶型結構戶型設計打造景觀電梯豪宅戶型。戶型結構有平層、躍層等豪華結構，采用三梯兩戶設計，面積為280平層、380平層、480躍、580躍層等，設計超大空中私家花園和超大電梯前室，贈送100-3

48、00空中花園庭院，底躍住戶帶私家入戶花園和40私家泳池。每種戶型均設計了雙入戶通道，保姆通過專用電梯直接進入工人房和廚房。 戶型配比280平層，164套，占48% 380平層，164套，占48%。480底躍， 8 套，占 2% 580頂躍層，4套，占1% ；650頂躍層，4套，占1% 銷售信息推售房源推售房源 計劃先期推出1、2兩幢共344套房源。銷售價格銷售價格尚未定價，預計8500-12000元/間，公布均價11000元/。銷售情況銷售情況前期誠意金收取效果不理想，開盤時間不斷后延，具體推出時間仍未確定，前期預定房源2套。營銷工作已基本停止，估計將更改規劃推出。 項目點評項目點評優勢：優勢

49、： 1 1、景觀豐富；、景觀豐富； 2 2、五星級精裝入戶大堂、私家入戶電梯前廳、五星級精裝入戶大堂、私家入戶電梯前廳 3 3、3 3梯梯2 2戶配套，雙入戶設計，私密性好；戶配套，雙入戶設計，私密性好； 4 4、贈送、贈送100300100300超大空中私家花園超大空中私家花園 5 5、交通便利，配套較完善。、交通便利，配套較完善。劣勢：劣勢： 1 1、項目地價高，開發成本大、項目地價高，開發成本大 2 2、設計戶型面積均在、設計戶型面積均在280280以上，以上， 預期銷售總價高，使得市場接預期銷售總價高，使得市場接 受度小；受度??； 3 3、開盤時間不斷推遲，市場負面、開盤時間不斷推遲，

50、市場負面 影響較大。影響較大。 底躍戶型，位于-1F1F，超大私家入戶花園和40私家泳池。建筑面積約480私家花園私家花園下沉式私家游泳下沉式私家游泳池池平層：243層，建筑面積380，贈送花園約150躍層：4445層，建筑面積580，贈送花園約300平層：243層，建筑面積280，贈送花園約100躍層：4445層，建筑面積480，贈送花園約250新鴻基悅城新鴻基悅城項目基礎信息項目名稱新鴻基悅城新鴻基悅城項目地址天府大道南端以東 開發單位成都忠捷置業（新鴻基成員） 項目概況緊鄰海洋公園和地鐵1號線終點站?？傉嫉丶s245畝，總建筑面積約73萬平米，可售面積61萬平米，共4000余戶。由20余棟

51、高層構成，從南到北分三期開發，目前開發1期，由10棟26-32高層電梯組成，總建筑面積約18.6萬平米，共1217戶。 建筑規劃項目力求成為成都高層住宅的新的地標性建筑。整個小區由20多幢高層呈“雙U”型布局，使每幢建筑都能保證良好的景觀、日照和通風效果。 園林景觀景觀設計采用現代簡約手法，運用仿真園藝理念，以水體為杻，結合親水平臺和各式景觀，營造海洋主題的大型水景社區。小區規劃有水岸碼頭、海灣劇場、竹林公園等七大主題景觀，使小區景觀具有很強的休閑性和觀賞性。 配套建設3000多平米豪華會所，包括室內恒溫泳池、室外泳池、籃球場、桌球房、健身房等設施。 項目產品信息 產品形態高層電梯電梯配置二梯

52、二戶和二梯四戶裝修標準清水產品面積平層：90-192 底層躍層： 252 Penthouse 347 頂層摩天大宅 387 戶型結構項目的戶型設計方正，具有良好的通風采光性和視覺景觀舒適性。 雙入戶設計；前室可改造為工人房，與主人區隔離；入戶花園配獨立大花池；寬大客廳設計，豪華主臥配大觀景陽臺底躍戶型帶采光天井挑高5.5米的雙層地下室，每層面積260平方米，并有三面環繞的特大私家花園。頂層摩天大宅贈送100余屋頂露臺，可修建空中游泳池戶型配比一期主力戶型為90-192。頂層摩天大宅僅10套，底層躍層也僅20套。銷售信息推售房源推售房源4月19日一批次開盤。推出3號樓B、C戶型和8號樓D、C戶型

53、共四種，共推出117套。其中3號樓推出南側2戶；8號樓推出南側單元。此批次推出戶源面積為137、142、192以及底躍252 等。 銷售價格銷售價格臨路 4290-5190元/ ，臨中庭4480-5290元/，均價4800元/底層產權面積價1.50萬元/，送520地下層，折合單價5000元/ 。銷售情況銷售情況開盤當日來現場簽到選房人數約90余組，采取封閉式選房。 當日成交不理想，截止目前為此尚未有客戶簽定購房合同。項目點評項目點評現代科技銷售技術的采用，充分體現了新鴻基品牌實力，給購買者對項目更直觀認知豪華樣板間展示，分春、夏、秋、科四季主題，充分體現了其戶型優勢。價格低開，5000元左右開

54、盤價，與豪宅配套形成高性價比，開盤選房客戶約90組。海洋公園是營銷的賣點，但公園開放計劃推遲也影響了投資購買者對項目介入的信心。137.84137.84142.21142.21192.56192.56141.83141.83南湖國際社區南湖國際社區項目基礎信息項目名稱南湖國際社區南湖國際社區22期期 項目地址人民南路延線南湖度假區 開發單位成都森宇實業集團 項目概況位于人民南路延線南湖度假區府河、江安河交匯于此。6000畝度假風景區內有游樂園區、1000畝水景、16.8公里水岸和200畝生態景區。項目總建面150萬，分三期開發，1期總建面26.72萬；2期“御湖”由8棟34層高層組成，總建筑面

55、積13.74萬共2000余戶。建筑規劃引進國際規劃理念，打造現代art-deco風格建筑，建筑在景區中顯得高聳、挺拔，外立面高雅、時尚。采用圍合組團規劃，使建筑間樓間距更開闊。園林景觀大量采用大理石、花崗石等石材以及銀杏、楠木、香樟等名貴植物造景，形成了純美的歐陸景觀風格景觀。小區內水池、廊柱、噴泉、高檔植物的精致規劃，與小區外部的風景區風格有機的協調起來。 配套建設主題樂園、歐洲商業街、五星級酒店、運動中心、大型超市項目產品信息 產品形態高層電梯電梯配置三梯六戶裝修標準清水產品面積56279戶型結構直接臨湖戶型為躍層，面積較大；不臨湖為平層，面積較小。戶型設計方正 ，錯式陽臺布局（奇偶層陽臺

56、錯開），景觀效果好。戶均設計超大觀景大陽臺，增加使用空間15-90，使用率達120%左右三梯六戶，蝶形布局，保證了每戶住宅的采光性和景觀均好性。大客廳設計，提高居家活動娛樂空間戶型配比100以內，782套， 占39%； 101-120 ，204套，占10%；131-150 ，204套，占10%； 151-180 ，714套，占36%；181以上，102套， 占5%為279 戶型，躍層，臨湖； 銷售信息銷售價格銷售價格不臨湖價格47005500元/平方米，均價5000元/左右；臨湖戶型價格在65007200元/平方米之間。銷售情況銷售情況開盤當天到達現場選房客戶約在110組左右，從選房進度上分析

57、，當天銷售情況并不理想，成交住宅約30套左右。成交戶型主要以84-116之間的戶型。而由于不臨湖的6號樓中135-156 的戶型銷售也較好，但成交價格較低，6號樓成交均價僅3942元/。項目點評項目點評南湖公園的先期打造，以度假風景區為帶動，充分利用已呈現的公園景觀，特別是廣闊的湖景，拉動了項目區域的人氣，提高了項目的購房者認同度；大部分建筑均臨河而建，大大提高了建筑的景觀效果，提升了住宅的居住價值和銷售價值。同時規劃上采用大樓間距規劃布局，提供了每戶住宅的景觀和視野均好性。 二期規劃以大戶型為主，總價高，銷售不理想，說明購房者對項目的豪宅定位認同度不高，目前成交的135-156 大戶型成交均

58、價僅3942元/，遠遠低于預期價格。16927915715714317913511695845671河畔新世界河畔新世界項目基礎信息項目名稱河畔新世界河畔新世界項目地址天府大道南延線末端廣場 開發單位新世界中國地產項目概況項目位于天府大道南延線末端，東臨麓山大道，西側毗鄰府河。總占地面積1650畝，規劃總建筑面積約為300萬平方米，預計總投資金額在100億元以上。首期開發面積約280畝，包括27棟三層高雙拼別墅；8棟18層高中層電梯住宅；15棟33層高高層電梯住宅等總戶數約3500戶。建筑規劃項目規劃由香港著名設計師設計。擁有3000米超長河岸線。府河蜿蜒而過，吻合了中國古代建筑風水學“河水之

59、彎曲乃龍氣之聚會也”一說。其別墅全部臨河而建，高層其后基本呈一字排列。園林設計融合了項目獨有的地理環境，將優美河畔的自然生態景觀與現代化建筑緊密結合，創造了一座高檔的濱水小城。配套建設規劃了幼兒園、會所、康體設施及約20萬平方米的商業配套（包括購物中心、休閑娛樂中心、特色餐飲區、電影院等）。項目產品信息 產品形態雙拼別墅+高層 電梯配置電梯：2梯3戶裝修標準清水產品面積別墅296-365 電梯143-245戶型結構別墅：雙拼別墅，地上三層，地下層停車場 層層退臺式在露臺，地上側花園和前庭花園電梯：戶戶均設大入戶花園和大觀景陽臺，部分戶型設雙景觀陽臺 設計獨立工人房和多功能房 平層結構，錯式陽臺

60、布局戶型配比已推出的電梯面積從143-245之間，二期配有110-140的中戶型。 140-160 ，占25% 161-180 ，占8% 181-200 ，占50% 201-250 ，占17%雙拼別墅共54套，其中296 的26套，346-365 的28套。銷售信息銷售價格銷售價格電梯銷售均價5400元/。目前促銷力度較大，最大優惠可達19%雙拼別墅銷售均價16000元/ 。銷售情況銷售情況項目自08年4月27日開盤以來，銷售情況整體不好，目前已銷售備案電梯住宅22套，銷售率僅不足10%，成交均價5400 元/左右；雙拼別墅銷售1套，成交價1.68萬/。項目點評項目點評項目產品定位市場同質化嚴