1、www.fdcsk 交接與運作規范一、業主入伙前的準備工作當物業管理公司的驗收與接管工作完成以后， 即物業具備了入伙條件，物業管理 公司就應按程序進入物業的業主人伙手續的辦理階段。物業管理公司應根據該物 業的物業管理方案作如下入伙前的準備工作。1、籌建管理處根據物業管理方案籌建管理處。落實管理處辦公地點、管理用房的裝修方案， 按開辦計劃擬定購置物料計劃，采購辦公設備和用品，落實入伙期間的后勤保障 等。2、人員準備根據物業管理方案中擬定的管理處人員配備情況設置工作崗位，擬定崗位職 責。根據崗位需要組織招聘管理處的管理人員和作業人員。3、文件準備根據物業的實際情況及管理要達到的標準，制定各種規范、

2、制度，文件、表格等 入伙手續文件，在入伙時及時交到業主手中，以便他們認真閱讀和消化，利于物 業管理的各主體之間的相互了解、相互支持與融洽，從而為進一步管理打好基礎。（1）入伙手續文件 入伙通知書（附件一）； 入伙通知書回執（附件二）； 入伙手續書（附件四）； 房屋驗收單（附件五）； 房屋質量整改通知書（附件六）； 住宅使用公約（附件八）。（2）入伙發放文件 業主手冊； 入伙須知（附件三）； 裝修管理辦法（附件十二）； 委托服務項目表。（3）入伙記錄 業主登記表； 驗房簽收記錄； 入伙資料登記記錄； 領取鑰匙簽收記錄； 委托服務登記表（附件十一）； 入伙收費記錄。4、交接準備（1）熟悉了解該物業

3、的具體情況，擬定需要改進的意見和整改措施。（2）加強保安與服務力量，提供足夠的服務，保安人員保證入伙時發生糾紛能及 時疏導。（3）具體安排業主入伙接待人員、接待位置和入伙手續導向等。（4）做好與發展商、供電局、自來水公司、煤氣公司、環衛部門等相關單位間的 聯系與溝通，使業主一旦入伙后各項工作都能正常開展，避免發生矛盾。二、業主入伙的工作流程1、業主入伙流程(1) 業主向售房單位/發展商辦理售房手續后，簽訂售房合同并開出入伙通知書。(2) 憑售房合同與入伙通知書到物業管理公司辦理入伙手續。(3) 物業管理公司在審核資料無誤后，向業主介紹物業管理服務情況、收費情況; 代發展商與業主簽訂使用公約。(

4、4) 業主簽收“入伙資料簽收表”(附件七)后，物業管理公司按入伙收費項目開 具正規票據并收費。(5) 由物業管理公司業主服務人員和設備人員陪同業主驗房，抄錄水、電表底數 并共同確認，交付鑰匙，辦理簽收手續。若業主委托保管鑰匙，應請業主填寫書 面“保管鑰匙委托書”(附件九)，管理處作出“保管鑰匙承諾書”(附件十)。(6) 若業主驗房發現并提出質量問題，經確認，填寫返修表送交發展商，管理處 應協助發展商對房屋進行整改后，請業主再次驗房。(7) 如需二次裝修的，需到物業管理公司辦理裝修手續。(8) 業主入伙流程圖。2、租賃住主入住流程(1) 簽訂租賃意向書，并交付定金。如一次看中房子的可直接簽署租賃

5、合同。(2) 簽訂租賃合同書。合同應附有管理公約等有關附件。(3) 由物業管理公司工作人員帶業主到現場驗收房屋，如發現有房屋質量問題的，由物業管理公司通知工程隊整改。(4) 整改后或驗收房屋沒問題，業主就同物業管理公司簽驗收單，并從物業管理 公司領取房屋鑰匙。(5) 交付押金和首期租金。(6) 如需二次裝修的，需到物業管理公司辦理裝修手續。三、入伙交接運作規范1、入伙作業標準(1) 入伙接待工作應做到耐心、細心、百問不厭。(2) 入伙各項資料齊全，記錄規范完整，按主建立業主檔案。(3) 入伙各項收費正確，做到日結月清、賬表相符。(4) 特約服務手續齊全，收費合理，守時守約，保證質量。(5) 內

6、部手冊登記及時，即時完成注記。(6) 入伙按戶匯總，次月5日前全部歸檔。2、入伙作業規程(1) 由房產發展商或物業管理部門向業主發出入伙通知書。(2) 業主攜帶購房合同書、入伙通知書、入伙手續書前往指定地點辦理手續。(3) 業主到管理處簽收入伙資料，付清物業管理費用。(4) 由指定的業主服務人員和維修技術人員陪同業主驗房，抄錄水電表底數并共 同確認。(5) 業主驗房后若提出質量問題，填質量返修表，管理處加簽意見后，由管理處 協助發展商進行工程質量問題的返修工作。(6) 如發展商或施工單位將工程質量問題委托物業管理公司返修時，雙方須簽字 確認。(7) 業主驗房確認后領取鑰匙，辦理簽收手續。3、入

7、伙作業檢查為了保證入伙工作正常有序，管理處經理負責對入伙工作的各個環節進行檢查以 保證工作規范和服務質量。（1）集中入伙時管理處經理每天巡視各個接待環節，發現問題，分析原因予以解 決。每月4次抽查入伙資料、記錄，發現不符合作業要求，用書面通知相關人員 整改，對確屬運作上的不完善處，經分析后開具糾正/預防措施通知單加以落實 完善。（2）正常情況入伙階段，管理處經理每月一次抽查人伙工作資料、收費情況、記 錄情況及歸檔情況，發現問題應以不合格項發書面通知并整改。附：面積誤差的處理房屋交付時的實際面積往往會與合同約定的面積有出入， 有的是因為房屋建造過 程中誤操作造成的，有的是因為開發商為了多賣面積而

8、有意造成的。 如果出現誤 差，購房人該如何處理呢？（1）、面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）,按照合同約定的價格據實結算；（2）、面積誤差比絕對值超出3%,購房人可以要求解除合同、返還已付購房款 及利息的；也可以接受房屋，房屋實際面積大于合同約定面積的， 面積誤差比在 3%以內（含3%）部分的房價款由購房人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由開發商承擔，所有權歸購房人；房屋實際面積小于合同約 定面積的，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款及利息由開發商返還 購房人，面積誤差比超過3%部分的房價款由開發商雙倍返還購房人。 此外，因為測量過程漫長、計算復雜，購房人參與測量的

9、可能性不大。為增強透 明性，開發商應有公攤部位的詳細資料供購房人查閱。如果購房人確實有證據感 覺戶內面積小，可向房地產產權主管部門申請復查， 要求原測量單位復測，還可 向上級測繪主管部門申請復查。3、室內設施、室內外環境質量與當初規劃不同。有時候開發商把當初的規劃改了，這種情況下購房人應該聯合起來找開發商協商 賠償或補救辦法。對于規劃、設計變更問題，購房人除可以按照合同約定與賣房 人交涉外，還可以就規劃的變更？如綠地、會所的減少，樓層的增加，配套設施 的改變等？對規劃部門提起行政復議或行政訴訟。4、合同或廣告中承諾的配套設施沒有、縮水或違反規劃指標開發商當初為了吸引購房者購買想盡花招，但卻往往

10、不能兌現。對一些重要配套 的缺少或縮水通過聯合其他購房人共同要求開發商補做或賠償？因為單個購房人就共同配套提出異議或要求往往勢單力薄，必要時可以請主管部門進行監督直至 訴訟。5、開發商能否以要求購房人交配套費等為交付房屋的前提條件？ 不能。實踐中，開發商往往要求購房人先補齊房款（如果面積漲水）、繳納公共維修基金 （房屋總額的2%）和契稅（房屋總額的1.5%）、繳納一年的物業管理費和產權代辦 費等費用，然后方可以辦理入住手續，領取房屋鑰匙和相關資料，然后才能驗收 房屋，如果房屋有問題交物業慢慢維修。但是根據法律規定，只要購房人按購房合同交付房款，開發商應按合同無條件向 購房人交付符合合同約定的房

11、屋，否則應視為開發商違約，如果開發商拒不交房， 應承擔逾期交房的責任。而依據法律規定契稅、公共維修基金購房人必須在辦理產權證書時向稅務部門和 小區辦繳納，至于產權代辦費，購房人完全有權選擇自行辦理產權證， 開發商無 權強行向購房人收取該筆費用。因此，開發商無權在入住時向購房人收取契稅、 公共維修基金和產權代辦費等超出法律規定之外的費用，否則購房人有權拒絕交 納，開發商以此為由拒絕向購房人交付房屋的， 由此引發的延期交房等法律責任 應由開發商承擔。房屋安全檢查鑒定方法和房屋結構檢查重點一、房屋安全檢查鑒定方法目前我國對房屋檢查鑒定仍以目測為主， 輔以儀器檢測，檢查方法可歸納如下幾 占：八、1、直

12、觀法對房屋進行安全檢查一般由直觀入手，現場觀察房屋外形的變化和房屋結構變形、破損情況。如對砌體結構的下沉、裂縫、歪閃、變形；木構件的彎曲、腐朽、 蟲蛀等損壞程度加以觀察判斷。二、房屋結構檢查重點1、砌體結構檢查砌體結構時應檢查房屋的高寬比，墻、柱的高厚比，考慮砌體的穩定性，并 應重點檢查以下部位的變形（如傾斜、裂縫等）情況：a、房屋內外墻連接處、房屋轉角處和兩端山墻；b、承重墻、柱和砌體變截面處；c、不同材料構件的結合處；d、拱腳、拱面；e、懸挑構件（如樓梯、陽臺、雨蓬、挑梁）上部的砌體；f、基礎和墻角的變形、風化剝落等情況。2、木結構檢查木結構應注意：結構的變形和穩定性、受力構件的工作情況、

13、木材的腐朽和 蟲蛀、木材質量的其他缺陷。重點檢查以下部位：a、房屋的整體變形的穩定性；b、房屋的場地和周圍環境（如防水問題）；c、受壓構件的傾斜、變曲、受彎構件的撓度，受拉構件裂縫及節點連接情況；d、支撐系統的可靠性；e、構件的受潮、腐朽、蟲蛀、裂縫以及木節和木材斜紋等；f、鐵件的銹蝕和變形程度。3、鋼筋混凝土結構其重點檢查部位如下：a、梁的支座附近、集中力的作用點、跨中；b、柱和梁的連接處、柱腳、柱頂；c、板的支座附近、跨中；d、懸挑部件的根部；e、屋架的弦桿、腹桿、節點；f、屋架支撐系統；g、裝配式結構構件的連接點。4、地基基礎其檢測重點包括以下幾點：a、地基基礎的變形（沉降、滑移、裂縫等）；b、地基基礎