1、1資產評估學教程（第 5 版） 練習題答案2第一章 導論1、（1）資產評估是對資產在某一時點的價值進行估計的行為或過程。具體地講，資產評估是指符合國家有關規定的專門機構和人員，依據相關法律、法規和資產評估準則，為了特定的評估目的，遵循適用的評估原則，選擇適當的價值類型，按照法定的評估程序，運用科學的評估方法，對評估對象在特定目的下的評估基準日價值進行分析、估算并發表專業意見的行為和過程。（2）時點性是指資產評估是對評估對象（即待評估資產）在某一時（間）點的價值的估算。這一時點是所評估價值的適用日期，也是提供價值評估基礎的市場供求條件及資產狀況的日期，我們將這一時點稱為評估基準日。評估基準日相對

2、于評估（工作）日期而言，既可以是過去的某一天，也可以是現在的某一天，還可以是將來的某一天。（3）一資產在公開競爭的市場上出售，買賣雙方行為精明，且對市場行情及交易物完全了解，沒有受到不正當刺激因素影響下所形成的最高價格。（4）非市場價值是指資產在各種非公開交易市場條件下的最可能價值。常見的非市場價值有：使用價值、投資價值、保險價值、課稅價值、清算價值、凈變現價值、持續經營價值。2、（1）c （2）c （3）c （4）d （5） c （6）c （7）a （8）d （9）b （10）b3、（1）abcd （2）acde （3）ab （4）abcde （5）abd （6）ab4、（1） 資產評估的基

3、本要素有哪些？資產評估的基本要素包括評估主體、評估對象、評估依據、評估目的、評估原則、價值類型、評估程序及評估方法八個構成要素。從事資產評估業務的機構和人員，是資產評估工作中的主體，必須符合國家在資產評估方面的有關規定，即具有從事該項業務的行業及職業資格并登記注冊。特定資產是待評估的對象。國家的有關規定是指資產評估活動所應當遵守的有關法律、法規、政策文件等，它是資產評估的依據。特定的評估目的，是指資產業務發生的經濟行為，它直接決定和制約資產評估價值類型的確定和評估方法及參數的選擇。評估原則即資產評估工作的行為規范，是處理評估業務的行為準則。價值類型是對評估價值的質的規定，它取決于評估目的。評估

4、程序是資產評估業務的工作步驟。評估方法是估算資產價值所必需的特定技術方法。（2） 資產評估假設的具體內容是什么？資產評估假設是資產評估工作得以進行的前提假設，包括繼續使用假設、公開市場假設和清算假設。3繼續使用假設是指資產將按照現行用途繼續使用，或轉換用途繼續使用。現實中的表現主要有三種情況：一是資產將按照現行用途原地繼續使用；二是資產將轉換用途后在原地繼續使用；三是資產的地理位置發生遷移后繼續使用。在確定是否可以采用繼續使用假設時，需要充分考慮待評估資產從經濟上、法律上、技術上是否允許轉變利用方式、變換產權主體，以及允許轉變利用方式和變換產權主體的前提條件。公開市場假設是指待評估資產能夠在完

5、全競爭的市場上進行交易，從而實現其市場價值。不同類型的資產，其性能、用途不同，因而市場化程度也有差異。用途廣泛、通用性比較強、市場化程度較高的資產如住宅、汽車等，比具有較強專用性的資產有更加活躍的交易市場，因而更適用于公開市場假設。專用性資產一般具有特殊的性質，有特定的用途或限于特定的使用者，在不作為企業經營活動的一部分時，很少能夠在公開市場上出售。清算假設是指資產所有者在某種壓力下，如破產、抵押權實施等，將被迫以協商或以拍賣方式，強制將其資產出售。按照尋找購買者的時間的長短，可以將清算分為強制清算和有序清算。清算假設下的評估價值往往也低于繼續使用和公開市場假設下的評估價值。（3）資產評估的經

6、濟原則有哪些？資產評估原則是規范評估行為和業務的準則。規定評估原則是為了確保不同的估價人員在遵循規定的估價程序，采用適宜的估價方法和正確的處理方式的前提下，對同一估價對象的估價結果能具有一致性。資產評估的經濟原則包括貢獻原則、替代原則、預期收益原則、最佳（也稱最高最佳）使用原則。貢獻原則是指在評估時，某一資產或資產的某一構成部分的價值，應取決于該資產對與其他相關資產共同組成的整體資產價值的貢獻，或該部分對資產整體價值的貢獻，也可以用缺少它時整體資產價值或資產整體價值的下降程度來衡量確定。 替代原則的理論依據是同一市場上的相同（或相近似）物品具有相同（或相近）的價值。對具有同等效用而價格不同的物

7、品進行選擇時，理性人必定選擇價格便宜的；對價格相同而效用不同的物品進行選擇時，理性人必定選擇效用較大的。替代原則要求盡可能利用與估價對象特征相類似資產的市場交易資料，來進行比較分析評估估價對象的價值，以確保所評估的結果是估價對象在公開市場上成交的最可能價格。 預期收益原則是指資產的價值不是取決于其過去的生產成本和銷售價格，而是決定于其在評估基準日后能夠帶來的預期凈收益，即預期的獲利能力。預期的獲利能力越大，資產的價值就越高。最佳（也稱最高最佳）使用原則即按照估價對象的最佳使用方式，評估資產的價格。最佳使用是指在法律上允許、技術上可能、經濟上可行的前提條件下，能夠使估價對象產生最高價值的利用方式

8、。在運用最佳使用原則時，首先要求最佳利用方式在法律上是得到允許的，其次還要得到技術上的支持，不能將技術上無法作到的利用方式當作最佳使用，最后應注意所確定的最佳利用方式在經濟上可行，不可能通過不經濟的方式來實現資產的最佳使用。在估價對象已經處于使用狀態的情況下，應根據最佳使用原則對估價前提作如下選擇：（1）保持利用現狀前提，即認為繼續保持利用現狀為最佳使用時，應以保持現狀繼續使用作為估價前提；（2）轉換用途前提，即認為轉換用途再予以使用最有利時，應以轉換用途后的使用假定為估價前提；（3）投資改造前提，即認為4不轉換用途但需要進行投資改造后再予以使用最為有利時，應以改造后的使用假定為估價前提；（4

9、）重新利用前提，即認為拆除現有資產的某一部分再予以利用最為有利時，應以拆除該部分后的使用假定為估價前提；（5）上述四種情形的某種組合。5第二章 資產評估的程序與基本方法1、（1）復原重置成本是指在評估基準日，用與估價對象同樣的生產材料、生產及設計標準、工藝質量，重新生產一與估價對象全新狀況同樣的資產即復制品的成本。（2）更新重置成本是指在評估基準日，運用現代生產材料、生產及設計標準、工藝質量，重新生產一與估價對象的具有同等功能效用的全新資產的成本。 （3）實體性貶值是指資產投入使用后，由于使用磨損和自然力的作用，導致其物理性能不斷下降而引起的價值減少。 （4）功能性貶值是指由于新技術的推廣和應

10、用，使得待評估資產與社會上普遍使用的資產相比，在技術上明顯落后、性能降低，因而價值也相應減少。（5）經濟性貶值是指由于資產以外的外部環境因素的變化，如新政策或法規的發布和實施、戰爭、政治動蕩、市場蕭條等情況，限制了資產的充分有效利用，使得資產價值下降。（6）總使用年限是指資產的物理（自然）壽命，即資產從使用到報廢為止經歷的時間。 （7）實際已使用年限是資產自開始使用到評估基準日為止，按照正常使用強度（負荷程度）標準確定的已經使用的年數，它與資產的實際使用強度和名義已使用年限有關。 （8）資產利用率表示資產的實際使用強度，其計算公式為：資產利用率 = 至評估基準日資產的累計實際利用時間至評估基準

11、日資產的累計法定利用時間。（9）成新率反映評估對象的現時價值與其全新狀態重置價值的比率。成新率的估算方法有觀察法、經濟使用年限法、修復費用法等。 （10）成本法成本法是從待評估資產在評估基準日的復原重置成本（reproduction cost new）或更新重置成本（replcement cost new）中扣減其各項價值損耗,來確定資產價值的方法。（11）比較法也稱市場比較法,是指通過比較待評估資產與近期售出的類似資產（即可參照交易資產）的異同,并據此對類似資產的市場價格進行調整,從而確定待評估資產價值的評估方法。 （12）收益法是通過估算待評估資產自評估基準日起未來的純收益，并將其用適當的

12、折現率折算為評估基準日的現值的方法。2、（1）b （2）a （3）d （4）b （5）b （6）a （7）c （8）c （9）c （10）b （11）c （12）d （13）d （14）d （15）b （16）c （17）a3、（1）abd （2）abcd （3）ac （4）ab （5）abe （6）be （7）ac4、（1）資產評估工作是指從接洽資產評估業務到提交資產評估報告的全過程，具體應按以下步驟進行：明確資產評估業務基本事項。簽訂資產評估業務約6定書。編制資產評估工作計劃。對待評估資產的核實與實地查勘。收集與資產評估有關的資料。評定估算。編制和提交評估報告。資產評估工作底稿歸檔。（2）

13、比較待評估資產的年運營成本與技術性能更好的同類資產的年運營成本之間的差異（包括工資支付、材料及能源耗費、產品質量等方面） 。確定凈超額運營成本。凈超額運營成本等于超額運營成本扣除所得稅后的余額。估計待評估資產的剩余使用壽命。以適當的折現率，將評估對象在剩余使用壽命內所有的凈超額運營成本折算為評估基準日的現值，作為待評估資產的功能性貶值額。對因功能過時而出現的功能性貶值，可以通過超額投資成本的估算進行，即將超額投資成本視同為功能性貶值的一部分。該部分功能性貶值的計算公式為：功能性貶值 = 復原重置成本 - 更新重置成本（3）對評估對象的純收益即預期資產凈現金流的估算，一般需要考慮資產在社會平均經

14、營管理水平狀況下的預期資產凈現金流水平，而不是在資產的某個使用者經營管理下的預期資產凈現金流，或者說需要估算的是資產的客觀資產凈現金流。預期資產凈現金流等于資產的潛在毛收入減去預計經營管理成本。經營管理成本包括有維修費、銷售及管理費、保險費、稅費、銷售成本、原材料費及工資等成本費用。折舊費、籌資成本等不作為經營管理成本從收入中扣除，因為折舊費是收入的一部分，它不會支付給任何人，而籌資成本也在對預期資產凈現金流進行折現時即從貨幣時間價值的角度考慮了。（4）折現率實質上是投資的期望回報率，我們可以將它看作是投資于估價對象的機會成本，或者說是資本成本。正確的折現率是投資者能夠從一項“相似的”投資中得

15、到的回報率。折現率的估算方法主要有以下幾種：市場比較法。即通過對市場上相似資產的投資收益率的調查和比較分析，來確定待評估資產的投資期望回報率。資本資產定價模型法。即通過比較一項資本投資的回報率與投資于整個資本市場的回報率，來衡量該投資的風險補償。利用該模型確定的折現率是資產的權益成本，而非資本成本。一項投資的風險包括可分散風險和不可分散風險。可分散風險是由與該項投資相關的特殊事件引起的，可以通過投資多樣化（組合）來降低或消除。不可分散風險是由那些對整個經濟而不只是對某一項投資產生影響的事件帶來的，無法通過投資多樣化降低或消除。因為可分散風險能夠通過多樣化來消除，所以投資市場不會給予它回報，投資

16、市場只對無法避免的風險即不可分散風險予以補償。由于不同類型資產的風險不同，因而其回報率也不同。期望回報率 = 無風險利率 + 資產風險補償。國庫券是最安全的投資方式，我們可以將它的回報率當作無風險利率。資產風險補償等于資產市場（平均）風險補償乘以資產的貝他系數（） 。因而可以將資產的期望回報率表示為：資產期望回報率 = 無風險利率 + 資產市場風險補償 = 無風險利率 +（資產平均回報率 - 無風險利率）加權平均資本成本法。加權平均資本成本法既考慮權益資本的成本，也考慮負債資本的成本，用公式表示為： 加權資本成本（折現率） = 權益成本 權益比 + 負債成本 負債比 如果將利息可以沖減企業的應

17、納稅所得額因素考慮進去，則負債成本應為稅后負債成本，因而可用公式表示為： 加權資本成本 = 權益成本 權益比 + 稅前負債成本 （1 - 所得稅邊際稅率） 負債比75、（1.5-1.2）1000012（1-25%） 1-1/（1+10%）5/10% = 102352（元）第三章 機器設備評估1、（1）c （2）b （3）b （4）b （5）a （6）b （7）b （8）a （9）b （10）c （11）d （12）b （13）a （14）d （15）c2、（1）cd （2）cde （3）bc （4）acd （5）abe （6）abcde（7）ace （8）abcd （9）abc （10）abd

18、 （11）bc （12）cde3、（1）1）估算重置成本 重置成本100150%110%+5150%125%+2150%130%144.67（萬元）2）估算加權投資年限 加權投資年限10136.36144.67 + 56144.67 + 22.3144.67 9.66 年3)估算實體性貶值率實體性貶值率9.66（9.666）61.69%4)估算實體性貶值實體性貶值重置成本實體性貶值率144.6761.69%89.25(萬元)5）功能性貶值估算 第一步，計算被評估裝置的年超額運營成本 （54）1200012000（元） 第二步，計算被評估裝置的年凈超額運營成本 12000（125%）9000（元

19、） 第三步，將被評估裝置的年凈超額運營成本，在其剩余使用年限內折現求和，以確定其功能性貶值額 9000（P/A，10%，6）90004.35533.92 萬元6）求資產價值待評估資產的價值重置成本實體性貶值功能性貶值=144.6789.253.9251.5(萬元)(2)1）估算重置成本 重置成本100120%105%+10120%115%124.72(萬元)2）估算加權投資年限加權投資年限4114.29124.72 + 110.43124.723.75 年3)估算實際已使用年限 實際已使用年限=3.7560%=2.25 年4)估算實體性貶值率8 實體性貶值率2.25（2.256）27.27%5

20、)估算實體性貶值實體性貶值重置成本實體性貶值率124.7227.27%34.01(萬元)6）估算功能性貶值（這里表現為功能性增值） 第一步，計算被評估設備的年超額運營成本 10001212000（元） 第二步，計算被評估設備的年凈超額運營成本 12000（125%）9000（元） 第三步，將被評估裝置的年凈超額運營成本，在其剩余使用年限內折現求和，以確定其功能性貶值額 9000（P/A，10%，6）90004.35533.92 萬元 7）估算經濟性貶值率經濟性貶值率1（80%）X 100% 1（80%）0.7 100% 27.3%7)估算經濟性貶值經濟性貶值(重置成本實體性貶值功能性貶值) 經

21、濟性貶值率 （124.7234.01+3.92）27.3% 25.83(萬元)8）求資產價值待評估資產的價值重置成本實體性貶值功能性貶值經濟性貶值 124.7234.01+3.92-25.83 68.8(萬元)(3)1)運用市場重置方式(詢價法)評估工型機組的過程及其結果重置成本=100(1+25%)=125(萬元)實體有形損耗率=560%/(560%)+7100%=3/10100%=30%評估值=125(1-30%)=87.5(萬元)2)運用價格指數法評估 I 型機組的過程及其結果 重置成本=150(1+2%)(1+1%)(1-1%)(1+2%)=156.04(萬元)實體有形損耗率=3/(3

22、+7)100%=30%功能性貶值=4(1-25%)(P/A,10%,7)=34.8684=14.61 萬元評估值=156.04(1-30%)-14.61=94.62(萬元)3)關于評估最終結果的意見及理由：最終評估結果應以運用市場重置方式(詢價法)的評估結果為準或為主(此結果的權重超過 51%即算為主)。因為此方法是利用了市場的判斷，更接近于客觀事實，而價格指數法中的價格指數本身比較寬泛，評估精度可能會受到影響。9第四章 房地產價格評估1、（1）即土地資產，指具有權益屬性的土地，即作為財產的土地。（2）是指房屋及其附屬物（與房屋相關的建筑物如小區設施、建筑附著物、相關林木等）和承載房屋及其附屬

23、物的土地，以及與它們相應的各種財產權利。（3）是指不能移動或移動后會引起性質、形狀改變，損失其經濟價值的物及其財產權利，它包括土地、土地改良物（建筑物及建筑附著物、生長著的樹木及農作物、已經播撒于土地中的種子等） 、與土地及其改良物有關的財產權利。建筑附著物主要指已經附著于建筑物上的建筑裝飾材料、電梯，以及各種給排水、采暖、電氣照明等與建筑物的使用密切相關的物。（4）是對城鎮各級土地或均質地域及其商業、住宅、工業等土地利用類型評估的，某一時點一定年期土地使用權的單位面積平均價格。（5）是指在一定時期和一定條件下，能代表不同區位、不同用途地價水平的標志性宗地的價格。（6）是單位建筑面積地價，它等

24、于土地總價格除以建筑總面積，或等于土地單價除以容積率。2、（1）a （2）b （3）d （4）c （5）b （6）b （7）c （8）a（9）b （10）d （11）c （12）d （13）b （14）c （15）c （16）b（17）c （18）a （19）d （20）c （21）c （22）b （23）a (24)c (25)c (26)c (27)b (28)b (29)c (30)c3、(1)acde (2)abd (3)abce (4)abcde (5)abcd (6)abcde(7) bcd (8) acd (9)acde (10)abd （11）abcde4、計算題 （1）根據所

25、給條件計算如下： 1)預計住宅樓的買樓價的現值為： 23000 2000 629752066()1 10%元 2)總建筑費用現值為： 0.51.51000 60% 100001000 40% 100009190000()1 10%1 10%元10 3)專業費用=9 190 0006=551 400(元) 4)租售費用及稅金=29 7520 665=1 487 603(元) 5)投資利潤=(地價+總建筑費用+專業費用)20 =(地價20)+(9 190 000+551 400)20 =(地價20)+1 948 280 6)總地價=(29 752066-9190000-551 400-l48760

26、3-1948280)(1+20)=165747831.2 =13812319(元) （2）根據題中所給條件計算如下： 1)甲地樓面地價=1000/5=200(元/平方米) 2)乙地樓面地價=800/3=269(元/平方米) 從投資的經濟性角度出發，投資者應投資購買甲地。 （3）根據題意：該房屋價格=970(1+l+2+1.5)12000.7 =9701.04512000.7 =851466(元)（4）232344555812%812%812%81 10%1 10%1 10%1 10%812%15111 10%10%1 10%1 10%66.75被估房地產十年租期內的收益現值=萬元（5） 451

27、50111 10%115100106100100800785.4/1110102109101 10011 10%P元平方米 4525045340111 10%115100106100100850812.8/1111101 11210010111 10%111 10%115100106100100760841.53/11101001031009811 10%PP元平方米元平方米11 454451234111 10%115100106100100780881.93/1110100100999911 10%785.4812.8841.53881.93830.41/44PPPPPP元平方米元平方米即待

28、估宗地 2000 年 1 月 20 日的價格為每平方米 830.41 元（6）該題為收益法和剩余法的綜合運用，利用收益法求取不動產總價，利用剩余法求取地價。1） 測算不動產總價 不動產建筑總面積：32002.5 = 8000(平方米) 不動產純收益 = 300800090(1-25) = 1620000(元) 不動產收益年期 = 50-3 = 47(年) 4711620000/8%11 8%19706113不動產總價（元） 2） 測算建筑費及專業費 建筑費及專業費 = 1000（1+10%）8000 = 8800000（元） 3） 計算利息 利息 = 地價7%3 + 88000007%1.5

29、= 0.21 地價 + 924000（元） 4） 計算利潤 利潤 = 1970611315% = 2955917（元） 5） 測算地價 地價 = 不動產總價-建筑費-專業費-利息-利潤 = 19706113-8800000-0.21 地價-924000-2955917 地價 = 6994224/1.21 = 5780350（元） 單價 = 5780350/3200 = 1806.36（元/ m2） 樓面地價 = 1806.36/2.5 = 722.54（元/m2）（7）1)該房地產的年租金總收入為： 1712 = 84(萬元) 2)該房地產的年出租費用為： 84(5+12+6) + 0.3 =

30、 1962(萬元) 3)該房地產的年純收益為： 84-19.62 = 64.38(萬元) 4)該房地產的價格為： 64.38 1-1(1+12)1012 = 64.385.650 2 = 363.76(萬元)(8)1)完工后的預期樓價現值為：500045500/（1+10%）2.5 = 8667.8（萬元）2)建筑成本及專業費：1500（1+6%）2 /（1+10%）2/2= 2891(萬元)123)有關稅費：8667.85% = 433.4(萬元)4)目標利潤為:(地價+2891) 15% = 15%地價+433.7 萬元5)估算地價:地價=8667.8-2891-433.4-433.7-1

31、5%地價 地價=4269.3(萬元)(9)3001-1/(1+9%)3/9% +p(1+10%)(1-6%)/(1+9%)3=pp = 3759.4(萬元)(10)1)建筑部分的重置成本:800(1+3%)+80060%6%1.5+80040%6%0.5+50+120=1046.8(萬元)2)建筑部分的折舊：（1046.8-18）8/50+18 = 182.6(萬元)3)裝修部分的折舊:2002/5=80(萬元)4)設備部分的折舊:1108/10=88(萬元)5)總折舊:182.6+80+88=350.6(萬元)(11)1)建筑物的價格: 9002000(49-4)/49=1653061(元)

32、2)土地價格:110010001-1/(1+6%)45/ 1-1/(1+6%)50=1078638(元)3)房地產總價格: 1653061+1078638=2731699(元)(12)1)預期完工后的樓價現值:801220005.165%80%(1-30%)1-1/(1+14%)48/14%(1+14%)1.5=2087.7(萬元)2)在建工程的完工費用現值: 2500(1-45%)20005.1/(1+14%)0.75=1271.5(萬元)3)稅費:購買價格4%4)正常購買價格:購買價格=2087.7-1271.5-購買價格4% 購買價格=784.8(萬元)(13)1)每層可出租面積:200

33、060%=1200(平方米)2)帶租約的 3 年期間每年的凈租金收入：（180+120）120012(1-20%)=345.6(萬元)3）租約期滿后每年的凈租金收入：（200+120）120012（1-20%）=368.64（萬元）4）計算帶租約出售的總價格：345.6(p/a,10%,3)+368.64(p/a,10%,33)/(1+10%)3=3509.8(萬元)(14)1）估計預期樓價（市場比較法）3500（1+2%1.5）1-1/(1+10%)481-1/(1+10%)68=3573.27 元/平方米3573.2720005=3573.27(萬元)2)估計剩余建造費2500(1-45%

34、)20005=1375(萬元)3)估計利息在建工程價值10%1.5+137510%0.75=0.15在建工程價值+103.13(萬元)134)估計利潤及稅費3573.27(4%+8%)=428.79(萬元)5)估計在建工程價值在建工程價值=3573.27-1375-0.15在建工程價值-103.13-428.79在建工程價值=1449(萬元)6)原產權人投入成本(1000+250045%)20005 =2125(萬元)1449-2125=-676(萬元)原產權人虧損大約 676 萬元.第五章 無形資產評估1、（1）無形資產，是指特定主體所擁有或者控制的，不具有實物形態，能持續發揮作用且能帶來經

35、濟利益的資源。（2）商譽通常是指一個企業預期將來的利潤超過同行業正常利潤的超額利潤的價值。這種價值的預期是由于企業所處的地理位置的優勢，或由于經營效率高、管理水平高、生產歷史悠久、令人喜愛或尊敬的企業名稱、良好的客戶關系、高昂的士氣等多種無形的“資產”因素綜合造成的。2、（1）c （2）b 506+506 1-1/（1+5%）7 / 5% = 2000（3）b （4）b （5）a （6）c （7）c （8）d （9）c （10）a （11）d 3、 （1）abcde （2）abde （3）abd 4、（1）影響無形資產價值的因素主要有：開發成本。雖然無形資產的開發成本較難界定，但這并不否定其對

36、價值產生的影響。一般來說，技術復雜程度較高、需要較高開發成本的無形資產，其價值往往也較高。無形資產的開發成本包括發明創造成本、法律保護成本、發行推廣成本等項目。產生追加利潤的能力。在一定的環境、制度條件下，其能夠為使用者產生的追加利潤越多，其價值就越大。技術成熟程度。一項技術的開發程度越高，技術越成熟，運用該技術成果的風險就越小，其價值就相對越高。不過一項技術較為成熟的話，其替代技術或同類技術也比較成熟，該類技術的應用可能也已經較為普遍，以致其產生超額利潤的能力下降，其價值也就較低。剩余經濟使用年限。無形資產權利的內容。比如，一項無形資產所有權價值高于該無形資產的使用權價值。同類無形資產的市場

37、狀況。同類無形資產的發展及更新趨勢。同類無形資產的發展及更新速度越快，該無形資產的貶值速度就越快，其預期能夠創造超額利潤的期限就越短，從而價值也就越低。（2）自創型無形資產的重置成本包括研究、開發該無形資產的全部資本投入（包括直接投入和間接投入） ，以及所投入資本應取得的正常報酬。無形資產的14成本分析中一般應包括材料成本、人工成本、間接成本、開發商利潤及企業家獎勵等方面要素。材料成本包括無形資產開發過程中有形要素的支出，該部分在無形資產開發過程的總體成本中通常所占比重不大；人工成本包括與無形資產開發有關的人力資本耗費，通常包括員工的全部工資薪金和給合同商的所有貨幣報酬；間接成本通常包括與就業

38、有關的稅收、與就業有關的額外收入和福利附加（支付給雇員的養老金、健康保險、人身保險及其他福利） 、管理和監督成本，以及公用設施和經營費用；開發商利潤可以用開發商在材料成本、人工成本及間接成本上的投資報酬百分比來評估，也可以用開發所耗費時間量的加價百分比或確定的金額加價來評估；企業家獎勵是激勵無形資產所有者進入開發過程的經濟收益額，可以看作是時間機會成本。5、（1）1 1）求利潤分成率）求利潤分成率8080（1+25%1+25%）（1+400%1+400%）/80/80（1+25%1+25%）（1+400%1+400%）+4000+4000（1+13%1+13%） = = 9.96%9.96%2

39、 2）求未來每年的預期利潤額）求未來每年的預期利潤額第第 1 1、2 2 年：（年：（500-400500-400）2020 = = 20002000（萬元）（萬元）第第 3 3、4 4 年：（年：（450-400450-400）2020 = = 10001000（萬元）（萬元）3 3）求評估值：）求評估值：9.96%9.96%（1-25%1-25%）152000/2000/（1+10%1+10%）+2000/+2000/（1+10%1+10%）2 2+1000/+1000/（1+10%1+10%）3 3+ +1000/+1000/（1+10%1+10%）4 4+=+= 394.25394.2

40、5（萬元）（萬元）（2）1）計算企業整體價值估算出該企業整體資產評估價值2）計算企業各單項資產價值單項有形資產評估值為 600 萬估算出非專利技術評估值：100(0.9434+0.8900+0.8396+0.7921+0.7473) = 421.24(萬元)3）評出商譽價值商譽=整體資產評估值-(有形資產評估值+非專利技術評估值)=2524.18-(600+421.24)=1502.94(萬元)（3）25%（1-25%）4010/（1+14%）+4510/（1+14%）2+5510/（1+14%）3+6010/（1+14%）4+6510/（1+14%）5 = 330.22（萬元）（4）100（

41、1+500%）/100（1+500%）+3000（1+15%）（1-25%）20 （90-50）/（1+10%）+（90-50）/（1+10%）2+（85-50）/（1+10%）3+（75-50）/（1+10%）4+（75-50）/（1+10%）5 = 284.89(萬元)16第六章 金融資產評估1、（1）金融資產是一切能夠在金融市場上進行交易，具有現實價格和未來估價的金融工具的總稱。也可以說，金融資產是一種合約，表示對未來收入的合法所有權。可以按照合約的不同性質將它們分為債權或股權。還可以根據金融資產期限的長短，可以將它們劃分為貨幣市場（1 年以內）和資本市場的融資工具。（2）是一種理論價值

42、或模擬市場價值。它是根據評估人員通過對股票未來收益的預測折現得出的股票價格。股票內在價格的高低，主要取決于企業的發展前景、財務狀況、管理水平以及獲利風險等因素。（3）指企業清算時每股股票所代表的真實價格。股票的清算價格取決于股票的賬面價格、資產出售損益、清算費用高低等項因素。大多數情況下，股票的清算價格一般小于賬面價格。（4）指證券市場上的股票交易價格。在發育完善的證券市場條件下，股票市場價格是市場對企業股票內在價值的一種客觀評價；而在發育不完善的證券市場條件下，股票的市場價格是否能代表其內在價值，應做具體分析和判斷。2、（1）a 100000（1+418%）/（1+12%）2=137117（

43、元）（2）b（3）b 股利增長率=20%15%=3% 90000010%（1+3%）/（12%-3%）=1030000（元）（4）d 3、（1）a d （2）a c d （3）c e （4）b c 4、（1）股票是企業為籌集資金而發行的一種有價證券，它證明股票持有者對企業資產所享有的相應所有權。因此，投資股票即是一種股權投資。其投資特點有： 風險性。股票購買者能否獲得預期利益，完全取決于企業的經營狀況，因而具有投資收益的不確定性，利多多分，利少少分，無利不分，虧損承擔責任。 流動性。股票一經購買即不能退股，但可以隨時按規則脫手轉讓變現，或者作為抵押品、上市交易，這使股票的流動成為可行。 決策性

44、。普通股票的持有者有權參加股東大會、選舉董事長，并可依其17所持股票的多少參與企業的經營管理決策，持股數量達到一定比例還可居于對公司的權力控制地位。股票交易價格與股票面值的不一致性。股票的市場交易價格不僅受制于企業的經營狀況，還受到國內及國外的經濟、政治、社會、心理等多方面因素的影響，往往造成股票交易價格與股票面值的不一致。（2）債券是社會各類經濟主體為籌集資金，按照法定程序發行的，承諾在指定日還本付息的債務憑證，它代表債券持有人與企業的一種債權債務關系。由于債券收益主要是利息收入，對投資人來說，主要看被投資債券的利息的多少。其投資特點有： 風險性。政府發行的債券由國家財政擔保；銀行發行的債券

45、以銀行的信譽及資產作后盾；企業債券則要以企業的資產擔保。即使發生企業破產清算時，債權人分配剩余財產的順序也排在企業所有者之前。因此，投資債券的風險相對較小。 收益的穩定性。一般情況下，債券利率是固定利率，一經確定即不能隨意改動，不能隨市場利率的變動而變動。在債券發行主體不發生較大變故時，債券的收益是比較穩定的。流動性。在發行的債券中有相當部分是可流通債券 ，它們可隨時到金融市場上流通變現。（3）金融資產是一切能夠在金融市場上進行交易，具有現實價格和未來估價的金融工具的總稱。也可以說，金融資產是一種合約，表示對未來收入的合法所有權。金融資產的評估特點包含以下兩層含義：是對投資資本的評估。投資者之

46、所以在金融市場上購買股票、債券，多數情況下是為了取得投資收益，股票、債券收益的大小，決定著投資者的購買行為。所以，投資者是把用于股票、債券的投資看作投資資本，使其發揮著資本的功能。從這個意義上講，金融資產投資的評估實際上是對投資資本的評估。 是對被投資者的償債能力和獲利能力的評估。投資者購買股票、債券的根本目的是獲取投資收益，而能否獲得相應的投資收益，一是取決于投資的數量，二是取決于投資風險，而投資風險在很大程度又上取決于被投資者的獲利能力和償債能力。因此，對于債券的評估，主要應考慮債券發行方的償債能力；股票評估除了參照股市行情外，主要是對被投資者的獲利能力的評估。（4）普通股價值評估通常按其

47、股息收益趨勢分為固定紅利模型、紅利增長模型、分段式模型、隨機模型四種方法。 對于企業經營比較穩定、紅利分配固定，且能夠保證在今后一定時期內紅利分配政策比較穩定的普通股評估，應采用固定紅利模型。運用該模型計算的股票評估值=預期下一年的紅利額折現率或資本化率。 紅利增長模型用于成長型企業股票評估。該模型是假設股票發行企業沒有把剩余權益全部用作股利分配，而是將剩余收益的一部分用于追加投資，擴大企業再生產規模，繼而增加企業的獲利能力，最終增加股東的潛在獲利能力，使股東獲得的紅利呈逐漸增長趨勢。運用該模型計算的股票的評估值=預期下一年股票的紅利額/(折現率股利增比率)。分段式模型是先按照評估目的把股票收

48、益期分為兩段，一段是能夠被客觀地預測的股票收益期或股票發行企業的某一經營周期；另一段是第一段期末以后的收益期，該階段受到不可預測的不確定因素影響較大，股票收益難以客觀18預測。進行評估時，對前段逐年預期收益直接折現，對后段可采用固定紅利模型或紅利增長模型，收益額采用趨勢分析法或客觀假設。最后匯總兩段現值，即是股票評估值。幾何隨機模型引入了股利增長的隨機概念。該模型假定預期股利為： R t+1 = R t（1+ g） 概率為 p t = 1，2， R t 概率為 1 - p則股票價格為： P = R 0（1+ p g）/（r-pg）5、（1）優先股的評估值=20050012%1/（1+10%）+

49、1/（1+10%）2+1/（1+10%）3+ 200500/（1+10%）3 =162944（元）（2）1）新產品投資以前兩年的收益率分別為：10% (12%) =9.8% 9.8% (12%) =9.6%2）新產品投產以前兩年內股票收益現值為:收益現值=10019.8%/(1+15%)+10019.6%/(1+15%)2 = 8.52+7.26 = 15.78(萬元)3）新產品投產后第一及第二年該股票收益現值之和：股票收益現值之和=100115%/(1+15%)3+100115%/(1+15%)4=9.86+8.58=18.44（萬元）4）新產品投產后第三年起該股票收益現值為：由于從新產品投

50、產后第三年起股利增長率= 20%25%=5%所以從新產品投產后第三年起至以后該股票收益現值=100115%/（15%5%）（1+15%）4 =85.76（萬元） 5）該股票評估值=15.78+18.44+85.76=119.98(萬元)（3）19第七章 流動資產和其他資產評估1、（1）流動資產是指企業可以在一年內或者超過一年的一個營業周期內變現或者運用的資產，包括現金以及各種存款、存貨、應收及預付款項、短期投資等。（2）實物類流動資產，主要包括各種材料，在產品、產成品及庫存商品等資產。一般而言，對于實物類流動資產的評估，可以采用市場法和成本法。（3）債權類流動資產，包括應收賬款、預付賬款、應收

51、票據、短期投資及其他費用（如待攤費用）等。對于債權類流動資產，只適用于按可變現值進行評估。（4）貨幣類流動資產，包括現金和各項存款。對于貨幣類流動資產，其清查核實后的帳面價值就是現值，不需采用特殊方法進行評估，僅僅應對外幣存款按評估基準日的國家外匯牌價進行折算。2、（1）c （2）a （3）b （4）d （5）c （6）c （7）a （8）a 20（9）b （10）b （11）d （12）c （13）a （14）b （15）a （16）a （17）b （18）a （19）a （20）a3、（1）abc （2）ab （3）cd （4）bc （5）ab （6）abd （7）abd （8）acd 4

52、、（1） 材料評估值=100（150+1500300）=15500 元（2） 該鋼材評估值=6004500=2700000（元）（3） 貼現息票據到期價值貼現率貼現期10006636 萬元應收票據票據到期價值貼現息100036964 萬元第八章 企業價值評估1、（1）一個企業的價值，是該企業所有的投資人所擁有的對于企業資產索取權價值的總和。投資人包括債權人、股權人，債權人是指有固定索取權的借款人和債券持有人，股權人上指有剩余索取權的股權投資者。投資人索取權的賬面價值包括債務、優先股、普通股等資產的價值。（2）企業的資產價值是企業所擁有的所有資產包括各種權益和負債的價值總和。（3）企業的投資價值

53、是企業所有的投資人所擁有的對于企業資產索取權價值的總和，它等于企業的資產價值減去無息流動負債價值，或等于權益價值加上付息債務價值。 （4）企業權益價值代表了股東對企業資產的索取權，它等于企業的資產價值減去負債價值。 （5）協同作用是指目標企業所擁有的特殊資源，通過與另一企業的結合，可以創造更多的利潤，使得目標企業被收購后的價值超過收購前獨立經營所具有的21價值。 （6）加和法也稱為調整賬面價值法，該方法首先是將企業資產負債表中的各項資產的賬面價值調整為市場價值，然后通過加總投資者索取權的價值來估算出企業價值，或通過加總資產價值，再扣除無息流動負債（即不包括欠投資人的負債，如應付票據）和遞延稅款

54、來計算。（7）可比企業是指具有與待評估企業相似的現金流量、增長潛力及風險特征的企業，一般應在同一行業范圍內選擇。可比性特征還有企業產品的性質、資本結構、管理及人事制度、競爭性、盈利性、賬面價值等方面。（8）市盈率等于股價除以每股收益。2、 （1）b （2）d （3）a （4）d （5）c （6）b （7）a （8）c （9）b 3、 （1）abc （2）abd （3）ab，cd，e （4）abde （5）ae （6）bcd4、（1）企業價值評估主要是服務于企業產權的轉讓或交易、企業的兼并收購、企業財務管理、證券市場上的投資組合管理等。在企業產權轉讓及兼并收購活動中，企業的購買方需要估計目標企業

55、的公平價值，企業的轉讓方或被兼并企業也需要確定自身的合理價值，雙方在各自對同一企業價值的不同估計結果基礎上，進行協商談判達成最終的產權轉讓或兼并收購要約。在進行企業產權轉讓及兼并收購的企業價值評估分析時，需要特別考慮：協同作用對企業價值的影響。企業資產重組對企業價值的影響。管理層變更對企業價值的影響。企業財務管理中的企業價值評估。企業價值評估是經理人員管理企業價值的一項重要工具，它在企業管理中的重要性日益增長。特別是出于對敵意收購的恐慌，越來越多的企業開始求助于價值管理咨詢人員，希望通過獲得有關如何進行重組和增加企業價值的建議，避免被敵意收購。證券市場上投資組合管理中的企業價值評估。證券市場上

56、的投資者可以分為消極型投資者和積極性投資者。積極性投資者又可以分為市場趨勢型投資者和證券篩選型投資者（價值型投資者） 。市場趨勢型投資者是通過預測整個股票或債券市場的未來變化趨勢來進行證券的買賣投資的，他們并不關注某個企業的價值高低。證券篩選型投資者相信他們有能力在證券市場上挑選出那些價值被低估的企業證券，即企業證券的市場價值低于企業真實價值的證券進行投資，因而對企業真實價值的評估是證券篩選型投資者進行投資的重要依據。（2）企業價值評估的范圍應該是企業的全部資產，包括企業經營權主體自身占用及經營的部分，以及企業經營權所能夠控制的部分，如在全資子公司、控股子公司、非控股公司中的投資部分。企業價值

57、評估范圍的確定，需要依據企業資產評估申請報告及上級主管部門批復文件所規定的范圍、企業產權轉讓或產權變動的有關文件中規定的資產變動范圍、國有企業資產評估立項書中劃定的范圍等有關資料進行界定。在進行企業價值評估之前，首先要判斷是否有必要對企業資產進行合理的重組，然后將企業中的資產劃分為有效資產和非有效資產，將有效資產納入資產評估的具體實施范圍。對在資產評估時點難以界定產權歸屬的資產，應劃定為“待定產權” ，暫時不列入評估范圍。對企業中因局部資產生產能力閑置或不足而引起企業資源配置無效或低效的部分，應按照資源合理有效配置利用原則，與委托方協商是否需要通過資產剝離或補齊的方22式進行資產重組，重新界定

58、企業價值評估的范圍。（3）加和法也稱為調整賬面價值法，該方法首先是將企業資產負債表中的各項資產的賬面價值調整為市場價值，然后通過加總投資者索取權的價值來估算出企業價值。之所以要對賬面價值進行調整，是因為會計上所編制的資產負債表中的各項資產的賬面價值往往與市場價格大相徑庭。造成這種差異的主要原因有通貨膨脹、過時貶值等因素，經過這兩方面調整的資產賬面價值反映了資產的重置成本。盡管調整后的賬面價值能夠更為準確地反映市場價值，但是這種方法仍然存在兩個主要的缺點：一是難以判斷調整后的賬面價值是否較為準確地反映了市場價值；二是調整過程沒有考慮那些有價值，但在資產負債表中卻沒有反映的資產項目，如企業的組織資

59、本。由于賬面價值調整法忽略了組織資本價值，因而該種方法尤其不適用于一般具有較大組織資本價值的高科技企業和服務性企業。對于賬面價值和市場價值差異不大的水、電等公共設施經營類企業，或組織資本價值很小的企業則較為適用。（4）比較股權價值估價的兩種模型可以看出，以股權現金流量模型獲得的股權價值結果一般可能會大于或等于以股利折現模型的估價結果。當股利等于股權現金流量時，兩個估價結果是相等的；當股利小于股權現金流量時，如果將留存部分投資于凈現值為零的項目，則結果是相近的；當股利大于股權現金流量時，企業就得為支付股利而發行新的股票或債券，從而可能會由于股票發行成本提高、或債務比率提高、或好的投資項目受到資本

60、約束等原因，而降低企業價值，此時以股權現金流量模型獲得的股權價值結果小于以股利折現模型獲得的估價結果。一般情況下，股權現金流量模型的估價結果大于股利折現模型的估價結果，二者的差異可以視作對企業股利政策的控制權利價值。而當股權現金流量模型的估價結果小于股利折現模型的估價結果時，可視作預期股利難以長期維持的警告。在企業被收購或變換經營者的可能性較大時，適宜選用股權現金流量模型進行估價；在由于企業規模、或法律上或市場上的約束，而使得收購或變換經營者的可能性不大時，適宜選用股利折現模型進行估價。（5）銷售預測是現金流量預測的最關鍵步驟，銷售預測的不同將導致企業價值估算的巨大差異。銷售預測應該與企業及其