1、某花園可行性研究工作坊成果報告第 12 組成員姓名成員學號額外獎勵成員個人得分(滿分30分) 小組報告總得分（滿分60分）：市場預測與項目體量設計模塊得分：（滿分15分）投資估算模塊得分：（滿分15分）經濟評價模塊得分：（滿分15分）風險分析模塊得分：（滿分15分）各模塊成果修改完成情況（滿分10分）本小組得分：第一章 項目市場調研1.1調查方案設計1.1.1調查路線1、調查人員：3、調查方式：抽樣調查和全面調查相結合，對天津居民采取抽樣調查，對其他信息獲取采取全面調查。4、實施概況：8人分工合作，6人對天津居民發放問卷調查表收集資料，樣本容量共計500份，2人走訪幾個天津市內豪華的住宅區。5

2、、人員安排：鄭澤宇、李世貴、馬云燕、肖萌萌同學負責整理資料和匯總；馬云燕、孫毓唯同學進行數據資料分析，得出結果；敖海、劉佳煬同學撰寫調查報告。6、工作階段內容、時間與人員安排：工作階段工作內容時間安排負責人員準備工作工作計劃安排，成員確定2015.12.23調查問卷與訪談提綱設計并討論2015.12.23審核調查問卷和訪談提綱2015.12.23準備調查時贈送的禮物2015.12.23天津市住宅市場調查本地宏觀環境調查2015.12.24-2015.12.26本地抓住市場調查2015.12.26-2015.12.27消費者調查2015.12.26-2015.12.27研究成果提報市場調查報告分

3、析調查結果撰寫報告2015.12.27-2015.12.30市場定位項目主題定位項目品牌形象定位目標客戶與消費群體定位項目整體開發規劃與建議銷售策略定位1.1.2調查方案設計1、 調查主題 天津房地產項目市場形勢的調查2、 調查目的（1）、為房地產項目構思和策劃人應付競爭，把握房地產市場提供決策依據包括項目投資決策分析、項目區位選擇、市場定位、消費者行為分析、規劃設計、市場營銷策劃。（2）、以消費者為對象，了解消費者在購房方面的購買動機、過程和事實，以便適應市場發展的需求。3、 調研范圍及對象（1）、調研范圍：天津市內六區（2）、調研對象：天津市民、天津市內周邊知名樓盤。4、 調查內容（1）、

4、天津居民的基本信息：性別，年齡；學歷；收入；工作；家庭 （2）、天津居民對于房地產的需求及偏好：是否需要購買房地產；購買用途；戶型；面積；建筑形態；建筑風格；地區選擇；獲取房地產信息來源；可接受單價和總價。（3）、天津房地產市場的基本情況和供求情況：目前市場上在售樓盤及銷售情況的基本信息；天津南開區二手房市場的基本信息；天津南開區2015年的房地產投資總額；新開工面積；竣工面積。5、 市場調查質量控制  高質量的房地產市場調查有三個顯著標志：系統性、準確性和及時性。對市場調查來說要求互為必要條件，缺少任何一方面，都將導致市場信息"失真"，使市場

5、調查失去意義。因此，房地產市場調查的質量控制非常重要，其主要把握的原則如下：  （1）、客觀性原則  房地產市場調查是一種集體合作的過程，受參加人員主觀因素影響很大。但是，對調查質量的評價應是客觀的，應以真實反映市場運行狀況的指標來衡量其整體質量，應當有明確的質量標準極其規范性的檢驗方法，不能因人而異，人為降低標準。  （2）、全程性原則  房地產市場調查質量的控制，不僅表現為事后的檢查驗收，而且表現為對調查前的預防和調查實施中的抽樣，作到調查質量在事前、事中、事后都得到有效控制，并構成一個完整的控制體系。（3）、

6、全員性原則  全體調查人員都要有質量意識，并使個主要環節有專人負責質量檢查。  （4）、綜合平衡性原則  實施質量控制的關鍵在于提高市場調查資料的系統性、準確性和及時性，使這三者達到最佳的組合效果。這就需要認清這三者之間的相互制約關系，把握主要矛盾和關鍵環節，制定切實可行的控制方案和控制標準，正確處理好調查經費、調查精度、調查時限、調查項目等因素的關系。1.2信息調查情況表及問卷設計房地產市場調查問卷（消費者調查）尊敬的先生/女士：您好!為了更好的了解我市居民購房的真實意向，我們在進行一項全市民住房狀況及需求的市場調研。您的意見無所謂

7、對錯，都會對我們有很大幫助，希望您在百忙之中抽出一點時間協助我們完成這項調查，我們會對您的回答予以保密。對您的幫助與支持表示感謝!調查項目：1、您購房的主要目的是：日常居住 第二居所 投資其他2、您購房主要考慮：地段價格房型 環境配套 物業管理 距離相關地點近3、您購房選擇的房屋種類：底層高層 多層超高層4、您購房對衛生間和陽臺的要求為：單衛 雙衛 三衛 雙陽臺 其他5、購買商品房，你購什么買戶型：二房一廳二房二廳三房一廳 三房二廳其他6、您希望的裝修標準：毛坯房 全部精裝 豪華裝修其他7、您購房希望的地段或可接受的地點：市中郊區 其他8、你購房希望相鄰：公園綠地醫院 娛樂場所其他9、您購房可

8、接受車程（從居住地到工作地點）：分鐘內分鐘 分鐘無所謂10、您購房家庭人均面積希望達到：平方米 平方米 平方米 以上11、您若購置商品房，您所能接受的總價是：100萬 100150萬元 150200萬元 200250萬元 250300萬元300萬元12、您希望住宅每層戶數是：兩戶及以下 三至四戶 五至六戶 七至八戶 九戶或以上 無所謂13、請您對住宅朝向排出您的偏好順序： 南北對流 朝南 朝北 東西向 朝西14、您打算購買的地區首選是 ，其次是 ，再次是 。 河東 河西 紅橋 河北 南開 和平 寶坻 薊縣 濱海新區 津南最后，我想問您幾個關于您個人情況的問題，供資料分析使用，希望您不要介意。1

9、5、性別（訪問員自己填寫）： 男 女16、請問您的年齡 歲：17、請問您婚否 ： 已結婚 未婚 離婚18、請問您的文化程度是： 博士 碩士 大專以下 大學本科 大專19、請問您的職業是：機關/事業單位干部 企業管理人員個體戶 專業技術人員貿易 證券建筑業 高科技學生 其他20、請問您在單位的職位是： 企業高層 企業中層 私營業主 行政事業干部 其他21、請問您的朋友平均月收入一般屬于哪一類：2000元以下 20003000元 30004000元 40005000元 50006000元 60007000元70008000元 80009000元 900010000元 10000元以以上22、請問您

10、的日常交通工具是： 步行 自行車 摩托車 公交車 私家車 其他23、請問您未來三年購買私家車的意向是： 肯定 否定 不確定24、您的個人愛好是 ：訪問到此結束，再次謝謝您的支持！1.3市場分析與預測1.3.1 國家政治經濟形勢及有關政策全國房地產背景：十一月，房地產調控政策從全國性到地方性都教十月有了大幅度增加，調控主題圍繞保障房、行業范圍、城市規劃等方面外，央行還在月底下調了存款準備金率，而此項調整也引起市場極大關注和“猜測”，這次調整與中國人民銀行16日發布的第三季度中國貨幣政策執行報告中指出的適當對貨幣政策進行預調微調的思路一致。因此，對于近三年來首次下調存款準備金率，我們理解為其主要針

11、對目前較為復雜的國際環境，以及國內CPI持續回落、經濟增速放緩，為保證正常的市場流動性而進行的，并非是針對房地產的專項調控，而從幾次國家相關領導人的講話也透露，調控不會放松。從市場成交層面看，量能確實已在松動，但是并未到理想狀態，若果此刻放松勢必會讓調控全功盡棄；而另一方面，目前我國經濟運行又處于一個變化的敏感期多種客觀事實交織在一起，調控本身所具有的牽一發而動全身的特點在這個時候會明顯得更為突出，因此，類似貨幣政策、稅收等政策的適時調整都非常有必要，而像放松或者取消“限購”政策在短期內雖然不可能，但是在市場趨于理性，而且更好地替代政策來進行調節的話，取消“限購”也是自然的事。接近年底，僵持、

12、低迷會是整個市場普遍面對的局面。因此，2015年的最后一個月，在政策不可能放松，地方“就是”政策又不能立馬見效的背景下，開發商，特別是手頭資金較為緊張的企業還是要繼續放平心態，積極對銷售策略做出調整，以便度過“年關”，及時樓市在明年二月卻與明朗化，但上升的周期仍然較長，商品房作為更長遠的打算。1.3.2天津市房地產市場分析項目名稱建筑年代總戶數容積率元/平方米瑞海名苑200710001.525000檀府20101880.7635000靜德花園200836003.029000煦園新居200610382.827000旺海公府201414962.36270001.3.1天津房地產發展趨勢分析通過問卷

13、調查和實地調查分析，我們得出以下幾個結論：雖然城市建設全面鋪開，但是房屋需求還在持續增長：海河周邊、地鐵周邊的房屋還是很有吸引力的，交通便利，房屋靠近海河，還是大部分家庭的希望。雖然地產行業正在減速放緩，造成了很多房子賣不出去，但是這一點沒有影響到天津市區的房價波動，和平區、南開區的房價高居不下，包括外來人員在城市的人口密度不斷增加在城市范圍內，特別是住宅集中市區內，加之地鐵的大范圍修建，給周圍的房價都帶來不曉得提高。建造成本不斷上身，住宅價格漲勢也很兇猛，一方面由于土地供應的短缺，造成的土地成本不斷上升。另一方面包括鋼材、水泥等建材的價格上漲，造成了住宅開發成本明顯提升，因此勢必造成尚斌價格

14、房價格的提升。1.3.2可比項目的分析以臨近海河、古文化街旅游區，周邊交通便利，比周圍小區在環境、交通便利上有明顯優勢，在需求和價格上都有很大的進步。1.3.3未來價格預測：該項目價格的年度上漲幅約為6%，按照這樣的趨勢，該項目的在2016年初。商品房價格大約為45000元/平米。1.3.4與本項目對比優劣勢對比分析：優勢：坐落于南開區，在海河旁邊，周邊交通便利，地理位置和區位形象較好，周邊配套完善，居住環境成熟；劣勢：周邊競爭項目多，項目產品差異性不大。1.4市場競爭力分析能力1.4.1 SWOT 分析法SWOT 分析法又稱為態勢分析法，它是由舊金山大學的管理學教授于20 世紀80 年代初提

15、出來的研究方法。SWOT 是將與研究對象密切相關的各種主要內部優勢因素、弱點因素、機會因素和威脅因素，通過調查羅列出來，并依照一定的次序按矩陣形式進行排列，然后運用系統分析的思想，對各種因素加以分析，從而確定某一市場的競爭優勢，劣勢，機會和威脅，從而將該市場的戰略與其內部資源、外部環境有機結合。SWOT分別代表：strengths （優勢）、weaknesses （劣勢）、opportunities(機遇)、threats（挑戰）。SW 主要分析內部所具備的條件，OT 分析外部因素的作用影響。房地產產業的發展是區域經濟健康發展的重要影響因素，更關乎經濟市場的有效運行以及社會和諧穩定發展，以問卷

16、調查結果和統計數據為基礎，利用SWOT 法分析商洛市房地產市場發展中的優勢、劣勢和存在的機遇與挑戰，能進一步了解其發展中存在的問題，有利于找出解決方法，制定發展戰略和計劃。1、優勢（Strength）（1）、規模優勢。該項目規劃區域總用地面積約54萬m2，大規模的開發會降低基礎設施建設費用、建筑材料購置費，大面積的土地面積使得該項目的綠化面積也會大大提高，讓住戶可以體驗到更加舒適的居住環境，使得該項目具有一定的規模經濟優勢，形成特有的市場競爭力。（2）、區位優勢。該項目周圍緊鄰鼓樓、古文化街、意式風情街、大悅城等，還依傍海河、靠近東站，并且周圍有兩大主干道，交通便利，方便出行，離火車站不是非常

17、近，不用擔心人群的擁擠，具有較好的區位優勢。（3）、規劃優勢。由于該項目的環境優勢很明顯，可邀請知名設計師進行規劃設計，盡可能充分利用有限的資源，達到想要的受益，使項目與自然融合，構筑規劃優勢。（4）、經營優勢。開發商具有多年房地產開發經驗，已開發的多個成熟小區為集團積累了豐富的經驗。2、劣勢（weaknesses）（1） 、交通資源。該項目由于周圍商業、文化產業發達，交通便利，在高峰期會有交通擁擠的現象。（2）、于該區位地理條件極其優越，是未來不可多得的發展起點，故地皮資源價值較高，該區域房價在市內屬于佼佼者。3、機會（Opportunity）（1）、政策機會。隨著學區房政策的調整，坐落在南

18、開等優質教學資源附近，可以說是不可多得金牌地段。（2）、地域認同度增加。近年來由于周邊許多高質量樓盤的開發，使得該地區已逐漸成為購房熱點。（3）、市政配套不斷增加。類似于大悅城等項目的推進，火熱的人流催生了更多市政資源的配置。（4）、交通道路將開通。隨著天津地鐵資源分配的不斷擴展與均衡，更多的橋梁地鐵會連接海河兩岸，點亮彼此區域經濟。4 、威脅（Treat）（1）、低價商品房競爭激烈。天津市其他地段交易價格相對該地塊較低。（2）、區域競爭激烈。該地區屬于商住混合區域地塊，附近其他地皮收購價格上漲，引發區域新一輪房價上攻。（3）、需求壓力增大。該地區建設的都是高檔樓盤，質量將是吸引客源的重點，所

19、以本項目面臨巨大的需求壓力。（4）、房價虛高。房價虛高，房價總體偏高，且價格租金比有所回升，市場仍存在一定泡沫，對于泡沫的這種自發的走勢，一時難以減速。 內部資源 外部環境優勢（S）劣勢（W）規模優勢 區位優勢 規劃優勢 經營優勢交通資源地皮價格機會（O）政策機會地域認同度增加市政配套不斷增加交通道路將開通SO戰略發揮優勢，抓住機遇，響應市場號召，高姿態進入市場，質高價優，贏得聲譽WO戰略抓住機會，規避劣勢，利用周邊區位優勢，打造高端精品形象，突出項目優點威脅（T）低價商品房競爭區域競爭激烈需求壓力增大房價虛高ST戰略發揮優勢，化解威脅，充分挖掘營銷渠道，突出物業資源與綠化，打出新生態家園旗幟

20、，增強競爭力WT戰略規避劣勢，化解威脅，加強現場包裝，提高性價比，強化建設服務質量，解決內部規劃問題1.4.2結論從SWOT分析法的出的結論不難看出，該項目具有競爭的優勢，房并且可以為業主創造更長久的利潤，所以該項目是可行的。1.5項目規模與體量設計報告1.5.1項目概述光風霽月花園位于天津市南開區東馬路水閣南地塊，坐落于中國天津市南開區東馬路上，位于東馬路商圈中心，緊靠天津文化發祥地老城廂的東部沿海河地帶與對面奧匈風情區隔河相望，西至東馬路，南通路并與市政工程地鐵相連，地鐵2號線4號線在商場地下二層交匯。項目總用地88000m2，經天津市規劃國土局批準，用地功能為居住用地，實際建設用地面積8

21、0000 m2，計容積率建筑面積為100000 m2。項目主要技術經濟指標 內容指標內容指標建設地點天津市南開區東馬路水閣南地塊規劃總用地面積100000 m2實際用地面積80000 m2計容積率面積110000 m2總建筑面積100000 m2建筑容積率1建筑密度35%綠地率30%住宅面積80000 m2商業面積無地下室面積無居住總戶數400銷售價格4.5萬/平米銷售收入約為4500001.5.2設計依據（1）、國家有關的規范、標準； （2）、地形圖 （3）、設計要求、設計原則和設計概念要求 （4）、設計圖 1.5.3設計采用的主要法規和標準 （1）、 工程建設標準強制性條文； （2）、 高

22、層民用建筑設計防火規范（GB50045-95）；（3）、 建筑設計防火規范（GB50016-2006）； （4）、 民用建筑設計防火通則（GB50325-2005）； （5）、 建筑結構荷載規范（GB50009-2001）； （6）、 建筑結構可靠設計統一標準（GB50068-2001）； （7）、 建筑地基基礎設計規范（GB50007-2002）； （8）、 建筑抗震設計規范（GB50011-2001）； （9）、 建筑抗震設防分類標準（GB50223-95）； （10）、 建筑設計防水規范（GBJ6-87,2001年版）； （11）、 建筑給水排水設計規范（GBJ15-88,2003年版）

23、； （12）、 室外排水設計規范（GBJ14-87,97年版）； （13）、 供配電系統設計規范（GB50052-95）； （14）、 低壓配電設計規范（GB50054-95）； （15）、 采暖通風與空氣調節設計規范（GB50019-2003）； 1.5.4規劃原則1、避免對原有地形、地貌做大的改動，充分結合地形及利用當地材料，做到因地制宜，減少對自然環境的破壞，降低環境成本。 2、合理劃分各項用地，做到分區明確；功能合理；將安靜的居住區與熱鬧的商業區之間隔開，利用各個節點的開放空間將商業街結合起來，形成一個有機整體。 3、建筑結合現代功能要求，做到建筑風格與現代功能的相結合，即特色建筑現代

24、化。 4、理安排交通流線，做到人車適當分流，盡量減少人車流的交叉。步行系統盡可能連成一體，以適應商業步行街的要求。住戶車輛考慮停靠在住宅院內，外部到訪車輛盡量靠外部街道。 5、整體建筑風格與組團的思想概念風格形式統一。 1.5.5建筑設計1、建筑設計特色建筑設計功能優先，結合各組團居民特色采用剪力墻和框架結構，提取了當地居民精彩要素。 2、建筑平面設計根據使用功能，采用剪力墻和框架結構大空間布局，條式結構可根據消費需求在設計時靈活組合，調整住宅平面空構成。住宅單體平面設計符合國家住宅建設基本標準和有關規范要求。立面設計上均采用落地窗，透氣，大氣。住宅建筑設計 該項目設計了3中戶型，為一梯兩戶，

25、套間有三房兩廳一廚兩衛、五房兩廳一廚兩衛、六房兩廳一廚兩衛，戶型面積110-210不等，充分滿足各消費人群的住房需求。商鋪建筑設計 商鋪位于沿街住宅一層。 1.6項目選址報告1.6.1項目介紹某花園位于天津市南開區東馬路水閣南地塊，坐落于中國天津市南開區東馬路上，位于東馬路商圈中心，緊靠天津文化發祥地老城廂的東部沿海河地帶與對面奧匈風情區隔河相望，西至東馬路，南通路并與市政工程地鐵相連，地鐵2號線4號線在商場地下二層交匯。附近是天津傳統的商務、商業區，如小白樓中央商業區和南京路。總用地面積9.5萬平方米，總建筑面積愈10萬平方米。光風霽月花園將綜合住宅公寓、零售商場、辦公樓和酒店式公寓。小區附屬的商場是集大型購物、休閑、娛樂、美食為一體的綜合性大型商場，其總體建筑群氣勢恢宏，造型高貴時尚，是現代化，智能化，自動化的多功能的建筑物。1.6.2市