1、建設工程項目審批手續及流程閱讀引語 房地產項目前期手續十分繁雜，涉及規劃局、建委、發改委、國土局、人防辦、消防局、園林局、交通委、環保局等眾多部門；不同性質的項目審批方式的有所差異，審批標準及結果會有很大不同.第一部分：房地產項目前期主要流程第1步：編制可行性研究報告，取得發改委“立項批復”。第2步：取得國土局“用地預審意見”。第3步：取得環保局“環境評估審查意見”。第4部：取得規劃局給發改委的“規劃意見函復”。第5步：取得規劃局給建委的“規劃意見函復”。第6步：取得建委的“選址意見通知書”。第7步：取得發改委的“招投標方式通知書”。第8步：委托招投標代理公司完成設計招投標，發出中標通知書，取

2、得規劃局的“設計招投標備案回執”。第9步：取得規劃局的“規劃意見通知書（選址）”。第10步：完成方案設計，取得規劃局的“設計方案審查意見”。第11步：完成初步設計及概預算編制，取得發改委的“初步設計及概預算審查意見”。第12步：取得規劃局的“釘樁通知單”，委托測繪院釘樁，取得“釘樁成果通知書”。第13步：取得規劃局的“用地規劃許可證”。第14步：取得建委的“征地計劃通知書”。第15步：取得國土局的“建設用地批準書”。第16步：完成人防報批圖紙設計，取得人防辦的“人防設計審查意見”。第17步：完成消防報批圖紙設計，取得消防局的“消防設計審查意見”。第18步：完成園林報批圖紙設計，取得園林局的“園

3、林設計審查意見”。第19步：委托編制交通影響評估報告，取得交通委的“交通審查意見”。第20步：委托勘察院進行評估報告，取得交通委的“交通審查意見”。第21步：取得建委的“年度施工計劃通知書”。第22步：設計院完成規證報批圖紙設計，取得規劃局的“工程規劃許可證”。第23步：與原土地方完成安置補償工作，簽訂“安置補償協議”。第24步：完成水、電、氣、暖、信、路等市政供源設計方案，取得市政院的“市政供源方案”。第25步：取得園林局的“樹木伐移許可證”。第26步：取得建委的“拆遷許可證”及“渣土消納許可證”。第27步：取得國土局的“國有土地劃撥決定書”。第28步：取得國土局的“國有土地使用證”。第29

4、步：設計院完成全套施工圖設計，取得審查機構的“施工圖審查合格書”。第30步：完成監理招投標手續，取得建委“中標監理公司及監理合同備案回執”。第31步：完成施工招投標手續，取得建委“中標施工單位及施工合同備案回執”。第32步：委托拆遷公司完成現場三通一平。第33步：建委踏勘現場，取得“現場勘察合格通知書”。第34步：完成質量監督登記手續，取得“質監備案回執”。第35步：完成安全監督登記手續，取得“安監備案回執”。第36步：完成節能監督登記手續，取得“節能備案回執”。第37步：資金到位，取得銀行出具的“資金證明”。第38步：取得人防辦的“人防施工圖備案回執”。第39步：取得建委的“施工許可證”。至

5、此完成本項目所有政府部門審批手續，進入現場施工階段。規劃部門的審批流程是：控規調整規劃意見函復規劃意見書審查設計方案用地規劃許可證工程規劃許可證。第二部分：房地產項目前期審批詳細流程一、建筑策劃 本部分不贅述。二、工程規劃許可證 工程規劃許可證是規劃審批的最后一道手續，拿到后即可到國土局辦理土地證，到建委辦理開工證，此證意義重大，為通常所說所的五證之首（五證為：工程規劃許可證，土地證，開工證，銷售證，房產證），前期審批不出差錯，至此已無太大懸念，如果辦不下來，多半是之前某道手續有問題，出了后遺癥，或是政策突變，暫停審批。 準備材料如下：1、 申報人委托書；2、 申報表；3、 立項批復；4、 年

6、度施工計劃；5、 規劃意見書；6、 方案審查意見；7、 用地預審意見；8、 環保意見；9、 用地規劃許可證；10、 勘察設計中標通知書或等級表；11、 報規證所需全套施工圖； 12、 檔案登記表；13、 人防審查意見；14、 消防審查意見；15、 交通審查意見；16、 其它。三、用地規劃許可證 當用地是新征集體土地或占用別人的土地時，須辦理此證，自有用地建設項目不用辦。 提交材料：1、 規劃意見書；2、 立項批復；3、 方案審查意見；4、 用地預審意見；5、 環保審查意見；6、 釘樁成果通知單；7、 選址意見通知書；8、 與原土地方簽訂的安置補償協議。四、方案審查、整套設計方案、日照測算 審查

7、設計方案以前為規劃審批一項內容，后精簡審批環節時取消，取消后引起諸多問題，后又恢復，目前不屬行政許可事項，建設單位“自愿”請規劃局提供技術指導。 審查內容和標準主要是看方案是否在遵照規劃意見書的要求進行設計，同時是否又符合各項建筑設計規范，間距、遮擋、退線、日照、出入口、面積、高度、容積率、覆蓋率、綠化率、代征地、道路交通、消防是否符合要求。 提交材料有： 1、整套設計方案（包含：總平面圖，各層平立剖面圖，設計說明，效果圖等）； 2、規劃意見書； 3、立項批復； 4、用地預審意見； 5、日照測算； 6、其它。五、規劃意見書、“規劃意見書（條件）”、“規劃意見書（選址）” 規劃意見書是以前“規劃

8、要點”和“規劃條件”兩步審批的二合一，分“規劃意見書（條件）”和“規劃意見書（選址）”二種，其中內容是對擬建建筑性質、位置、體量高度、面積大小等所有指標的約定和認可，自有用地項目下發“規劃意見書（條件）”，新征用地項目下發“規劃意見書（選址）”。 申報“規劃意見書（條件）”提供材料如下： 1、建設申請； 2、申報表 3、經辦人委托書； 4、1：500或1：2000地形圖； 5、土地證和房產證； 6、規劃總平面圖； 7、上級意見（視情況）； 8、用地預審意見； 9、環保意見； 10、立項批復； 規劃意見書為一個項目能否建設的決定性文件，有了它以后所有環節的審批理論上不會再有大的問題，審批標準有二

9、個：一是看建設要求是否與控規一致，二是看所建項目是否為政策允許。第一條簡單，第二條有點復雜，哪些項目讓建，哪些項目不讓建，不同單位不同的建設內容審批尺度標準不太一樣，有總的原則，又需要一事一議。六、土地變性、用地性質 城區每一寸土地的用地性質均已確定，而且每一塊地的高度、容積率、綠化率、密度、規劃路網位置等各項主要指標也已確定，遠郊區縣鄉鎮范圍也基本如此，如果建設單位的擬建物性質與控規中的土地性質不符，則建設申請100%不會得到批準，兩種解決辦法，或改變建設內容，或申請改變土地性質。 “土地性質”有幾層含義：一是指是國有土地還是集體土地，二是指該幅土地允許做什么用、建什么項目，此處土地變性指的

10、是第二條。 土地性質大項分為以下幾類：住宅用地（R表示）；商業、金融、辦公、科教文衛用地（C表示）；工業用地（M表示）；倉儲用地（W表示）；公路、鐵路、港口用地（T表示）；城區道路、廣場用地（S表示）；市政用地（U表示）；耕地、林地、村鎮集體用地（E表示）。土地變形指以上各種性質的相互轉換調整，什么樣的調整能得到規劃局或政府的同意，并無明確的法律法規和條紋規定。大致原則為：1、順向調整較易，逆向調整較難（順向一般伴隨著土地方利益受損、城市和社會利益受益的情況；反之為逆向）； 2、市政、公益、重點項目調整較易，經營性項目較難； 3、國家部委、央企、部隊武警項目調整較易，地方單位、私企較難； 4、

11、與城市發展方向和政府工作思路吻合的較易，反之較難； 5、運作程序正確，方式方法得當調整較易，反之較難。 6、沒有后遺癥，不會引發居民矛盾和麻煩的較易，反之別想。七、控規調整、規劃意見復函、控規修改完善通知書（圖） 目前規劃局對項目進行規劃審批的依據是控規，若建設要求與控規不符，則規劃審批無法進行，解決辦法之一是建設單位按控規要求進行建設，辦法之二是向政府申請對現行的地塊控規進行調整。 政府為維護城市規劃的嚴肅性和穩定性，不同意調的時候要多于同意調的時候，且尺度把握無量化標準，但總的原則是： 1、省級單位、部隊酌情考慮，其它從嚴； 2、不會引發周邊矛盾和社會影響的酌情考慮，其它從嚴； 3、要求明

12、顯合理，或原控規明顯缺陷的酌情考慮，其它從嚴； 4、重點項目、政治項目、領導批示項目酌情考慮，其它從嚴； 單體項目調整一般由現土地方提出申請，區域性規劃的調整一般由地方政府出面。 控規調整無法定辦理時間，耗時費力，程序復雜，涉及部門人員眾多，最后需報市政府批準，申請單位要提前有心理準備。八、房地產開發商怎樣拿地？拿地的程序？要辦些什么手續，準備什么材料？ 第一、房地產開發公司的準備工作 在報行政機關審批之前，房地產開發公司應辦理好土地出讓手續，委托有資質的勘察設計院對待建項目進行研究并制作報告書,應附有詳細的規劃設計參數和效果圖，并落實足夠的開發資金。 第二、行政審批 根據我國當前法律、法規、

13、規章，房地產建設項目的行政許可程序一般共分六個階段： 1、選址定點 此階段一般辦理以下事項： 1) 計委審查可行性研究報告和進行項目立項。2) 國土資源局進行土地利用總體規劃和土地供應方式的審查。3) 建委辦理投資開發項目建設條件意見書。4) 環保局辦理生產性項目環保意見書（表）。5) 文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。6) 規劃部門辦理項目選址意見書。 2、規劃總圖審查及確定規劃設計條件1) 人防辦進行人防工程建設布局審查。2) 國土資源局辦理土地預審。3) 公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環保局、園林局、文化局對建設工程相關專業內容和范

14、圍進行審查。4) 規劃部門對規劃總圖進行評審，核發建設用地規劃許可證。 5) 規劃部門確定建設工程規劃設計條件。 3、初步設計及施工圖審查1) 規劃部門對初步設計的規劃要求進行審查。2) 公安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查。3) 公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。4) 人防辦對初步設計的人防設計進行審查。5) 國土資源局進行用地預審。6) 市政部門、環保局、衛生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業內容進行審查。7) 建委制發初步設計批復，并對落實初步設計批準文件的要求進行審查。8) 建委對施工圖設計文件進行政策性審查，根據業主單位意見，核發技術性審查委托通知單。9) 建委根

15、據施工圖設計文件審查機構發出的建設工程施工圖設計文件審查報告，發放建設工程施工圖設計文件審查批準書。 4、規劃報建圖審查1) 公安消防支隊進行消防設計審查。2) 人防辦進行人防設施審查。3) 建委、市政部門、園林局、環保局、衛生局按職責劃分對相關專業內容和范圍進行審查。4) 規劃部門對變更部分的規劃設計補充核準規劃設計條件，在建設單位繳納有關規費后，核發建設工程規劃許可證（副本）。 5、施工報建1) 建設單位辦理施工報建登記。2) 建設方對工程進行發包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發包。3) 建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發建筑工程施工許可證。 6

16、、商品房預售許可階段 由房地產管理部門辦理預售登記，核發商品房預售許可證。開發企業申請辦理商品房預售許可證應當提交下列證件（復印件）及資料： 1、以下證明材料： （1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書； （2）持有建設工程規劃許可證和施工許可證； （3）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。 2、開發企業的營業執照和資質等級證書； 3、工程施工合同； 4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業管理等內容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。7、建設工

17、程竣工綜合驗收備案1、建筑工程質量監督站（機構）對建設單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。 2、財政部門對建設項目應繳納的行政事業性收費和基金進行核實驗收。 3、規劃部門、市政部門、水利局、環保局、文化局、衛生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規、規章的有關規定對相關專業內容和范圍進行驗收。規劃部門根據上述部門和本部門驗收情況核發建設工程規劃許可證（正本）。 4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標準和要求的，出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標準或要求的，作退件處理并要求限期整改。 第三、房地產項目權屬初始登記階段 1、由房管局核準新建商品房所有

18、權初始（大產權證）登記。 2、開發商應提交材料：1) 申請書； 2) 企業營業執照；3) 用地證明文件或土地使用權證；4) 建設用地規劃許可證；5) 建設工程規劃許可證；6) 施工許可證；7) 房屋竣工驗收資料； 8) 房屋測繪成果； 9) 根據有關規定應當提交的其他文件。 以上幾個階段，需增加或減少的相關事項及時限，各地根據實際情況，會有不同的差異。各個程序的辦理時間，絕大部分都少于15天，一般在7天內。所需要的費用，由于相當部分屬于地方收費，所以就不再明細列表，更何況相對于房地產開發所獲得的利潤，行政審批費用可以忽略不計。九、關于房地產開發項目建設手續報批程序中應注意的若干問題 無論你在各

19、自的領域內是多么的優秀。你可能是電子行業的巨子，是網絡經濟的領頭人，引領了化工行業的風暴，只要你試圖進入地產行業，你就要遵循這個行業的行規。任何試圖改變現行房地產管理規則；挑戰它的孿生“潛規則”的人，都會受到血一樣的教訓。在這個行業里面，要懂“規矩”。 1、土地證、建設用地規劃許可證、規劃要點批復階段 土地證和建設用地規劃許可證這兩個證，加上規劃要點批復，是進行房地產開發的前提.但是, 這幾樣東西領取的先后順序，非常的有學問。有經驗的同行，看到這幾樣東西的發出時間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。這三樣東西涉及到國土部門和規劃部門曠日持久的權力斗爭。（目前我國法律也沒有很好的規范這個問題。）

20、 土地證由國土部門頒發，是土地權屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設用地規劃許可證由項目所在地區規劃部門頒發，是核定土地用途及用地界線的法律依據；規劃要點批復由規劃部門頒發，是確定土地使用強度指標的法律依據，如容積率、建筑密度、停車位配置等要求；這些指標都要在這個批復里體現出來，包括現在的強制性小戶型比例限制要求，也會在這個文件里體現出來。 一般來說，一塊地必須要由規劃部門核定規劃要點，頒發了建設用地規劃許可證（以下簡稱地規證）之后，才能領取土地使用權證。這是必須的程序。因為國土部門必須依據規劃部門核定的土地功能及土地使用強度，才能計算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年

21、限。（擅自變更土地性質在我國是嚴重的違法行為。） 但在現實中，很多地方的國土部門在出讓土地的時候，根本不考慮規劃，直接就整塊出讓了。然后給人家辦出商住用地土地使用權證。這種讓人無法理解的土地出讓模式曾一度非常盛行。然后受讓了土地的開發商，再去規劃部門軟磨硬泡，無論是修改規劃也好，還是根本沒有規劃都好， 反正，我的土地出讓金是已經交了，剩下的事情你規劃部門得給我搞定。 我國正式搞土地出讓制度是從1990年開始的，而以公開交易的形式搞土地出讓，甚至都只是從1997年才正式開始。北京第一塊公開交易的土地，是到2000年之后才上市的。因為我國在這個問題上缺乏經驗，在國際上也沒有什么可供借鑒的模式。因為

22、我國的房地產管理體系是全世界獨有的。專家及學者們同樣也想不出更好的土地交易模式。“城市規劃”這個概念一直到現在都還沒深入人心，更何況當時不過無論如何，這種土地交易模式現在已經只是歷史了。 中華人民共和國新城鄉規劃法第三十八條：“在城市、鎮規劃區內以出讓方式提供國有土地使用權的，在國有土地使用權出讓前，城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門應當依據控制性詳細規劃，提出出讓地塊的位置、使用性質、開發強度等規劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。未確定規劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權。” 以出讓方式取得國有土地使用權的建設項目，在簽訂國有土地使用權出讓合同后，建設單位應當持建設項目的批準、核

23、準、備案文件和國有土地使用權出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門領取建設用地規劃許可證。 城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門不得在建設用地規劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權出讓合同組成部分的規劃條件。 2、項目公司設立、立項、環境評估、房地產開發資質 這四項幾乎是每一個項目要開始的時候必須要搞的東西。非常的社會主義特色。不過這里也有些東西很有趣，與法律的關系也比較大，比如設立項目公司。這里要注意一下，母公司拍到的土地，轉到其全資設立的項目公司名下，按我國法律，不屬于交易。我再次強調一下：母公司與其全資子公司之間的土地流轉，不屬于交易。因此，房地產公司可以任意設置項目子公司，在房子賣

24、完后再把它在實體上消滅，只留下一個殼。這種操作模式沒什么法律風險可言，非常的經濟實用，（因此現在我國稍微有點規模的房地產公司都進行這樣的項目運作。） 再說立項，這個東西純粹是計劃經濟時代留下的產物；立項主要考察的是項目的投資額及可行性。在目前的市場里，可行性這個東西，政府是從政策上的角度來管理的。因現在各地由于市場經濟的深度不同，所以在這個事情的管理上各地政策也不盡相同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常嚴。立項與其他程序的（先后）關系并沒有一個國家級的作業流程。譬如最近國家的政策，要求先把環境評估搞了，再回頭來立項。這是基于加強環境保護促進可持續發展的考慮。但在很多地方，環評的一項主要

25、前提材料就是立項批文。立不了項根本做不了環評。在地方利益的驅動下；建設項目都在紛紛的上馬中，你自己如果操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門，譬如去計劃部門，就讓他們給你推薦可行性研究報告的編制公司，去環保局，就讓他們給我推薦環境評估報告的編制公司，然后讓這些公司負責把這些手續辦出來。只要你把編制費用稍微給多點基本上就算OK了。 房地產開發資質需要技術含量，關鍵是專業技術人員組織和搭建。現在這些專業技術人員資料都聯網了，想糊弄建設部門基本上做不到，建設部門也不敢在這個事情上亂來，因為任何人都可以上網查到。 3、總平面圖審查階段 這個階段各地的叫法不一樣，比較多的叫“修建性詳細規劃審查”。這個階

26、段就是審查小區的總平面規劃圖紙，也就是審一個小區的建筑物都是怎么排的，每棟單體建筑有多高，有多大，各棟單體建筑之間怎么間隔，間距是多少，日照夠不夠，總容積率是多大，有沒有超過規定的容積率，建筑密度是多少，進出小區的道路怎么安排，是不是符合消防規范，等等，很嚴格，也很專業。 在這里我要舉例說明一下，比如建筑密度，就是建筑物基底面積占整個小區面積的比例數。譬如這個小區是1萬平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。這3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一個大型的架空平臺，架空層下是停車位，上面是空中綠化廣場。現在，爭議就來了，我這個2000平方米，到底算不算建筑

27、基底？你之所以限制我的建筑密度，無非就是為了保證綠化嘛，保障居民的休閑空間嘛。現在我雖然好象是在地面上建了東西，但是我這個東西頂上都是綠化啊，我的綠化沒有減少啊，我的休閑空間沒有減少啊，所以這個2000平方米不能算在建筑密度里面。這種空中花園型的架空層到底要不要算建筑密度的問題，反正技術規范沒有限死，有無窮的空間可以進行控制規劃上的“偷奸取巧”。 再舉個例子：容積率，總建筑面積除以凈用地面積。也是看起來很簡單。但是放到實踐中一看，什么是凈用地面積？從哪里起算？是純粹的土地使用權證載的面積呢，還是比這個面積大那么一點，一直到周邊道路的道路中線去呢？這個東西根本說不清楚，怎么算都行。把凈用地面積一

28、加大，總建筑面積自然就水漲船高。這也是可以鉆營的地方。 其他的地方：譬如消防通道的設置，高層建筑四周必須設立環形消防車道。但是這么一搞，小區的綠化基本上就毀掉了。怎么辦？設置那種隱形消防車道，上面種草保持綠化，就指著圖紙說這就是一條消防道路。消防車道的載重量那是有非常嚴格滴設計要求的，只要這種草地能承載得起消防車并在（設計）說明中加以強調，一般情況下還是可行的。 審核總平面是整個開發報建過程中最有技術含量的過程，這個過程一般都要2到3個月，往往都要和規劃部門反復修改扯皮，來回磨，磨到雙方都沒了脾氣，才能通得過。幾乎沒有見過能順順當當一次就能通過總平面審查的。（我也沒見過零缺陷的總平面設計）只要

29、有心，無論什么設計院的總平面，那只要一挑起來，問題都是一筐筐的。不是消防間距不夠，就是在不能開窗的地方開了窗，要么就是車道轉彎半徑太小，等等；房地產公司之間的合作怎么就缺乏成功個案？我在這里可以明確告訴你，在漫長的施工、報建、融資、銷售過程中，有無數次的臺底交易和私下勾結。再好的朋友也會在這種氣氛中開始互相猜疑并導致最終散伙。這整個房地產開發流程，已經結成了鐵幕，它具有強大的生命力，足以將不遵守這個秩序的任何人擋在門外。你試圖規范做事，誠實做人，你連總平面審查都得審1年，審消防又審一年，審施工圖再審一年。 有一個年輕的民營企業家想搞房地產，從04年開始領取了規劃要點，審總平面，審1年沒審出來，

30、規劃要點到期了重新回去領，再審總平面，審一年又沒審出來，再回去領規劃要點，但是總規剛好改了，給他把土地功能改成教育用地。最后一無所獲。連告都不知道要去告誰。我親眼見過這個身家過億的民營企業家卑微著站在規劃局的一個小科員的辦公臺前，受著訓斥：“你這個總平面圖，地下室邊界線和地上建筑的邊界線，要用兩種顏色表述嘛，不然我怎么能看得明白？退回去給你重新改過再來”！ 4、管線綜合審查 管線綜合審查是規劃部門的專業審查內容之一，因為要求實在是非常的專業。事實上，無論什么房地產公司，在這個問題上栽跟頭的的幾率是一樣的，舉不勝舉。 管線綜合包括三大項：小區給排水管線、強電線路、弱電線路，這三項綜合起來考慮，根

31、據各項設計規范科學統籌安排，放到同一張圖紙上。給排水不用多解釋了，就是怎么引自來水進小區，然后怎么把生活污水和雨水排出小區；強電就是生活用電，線路從哪里進，怎么上樓，怎么進門；弱電的內容就多了，有線電視線、各類通訊線路、網線、內部監控線路，等等。上面這三樣大內容依規范，統統得在地下走，從地下穿進各棟單體再連接進入千家萬戶。這些線路必須要合理的安排好，不能到處亂走。 作為專業人士，要判斷一個小區的官線綜合設計好不好，只需要看兩個東西： 你就這么走進一個小區，看它里面是不是有電線搭在樓和樓之間。只要發現有這個，基本上這個小區你就不用考慮是否買了。 功能井蓋是不是基本沿著小區道路排布，不是搞到到處都

32、是。如果什么井蓋搞得滿地都是，簡直看不出走向來的，基本上這個小區你也可以考慮放棄了。 為什么我要這么強調這個管線綜合呢？如果它設計不好有什么后果呢？ 首先，就是給排水會整天出問題。一下雨小區就變池塘的事情，實在是見得太多了；不是這里的線路壞就是那里壞，整天修。這都是管線綜合沒搞好的標志。這樣的小區，能住嗎？ 管線綜合既然如此重要，那么對于我們來說，當初設計的時候好好的考慮，綜合考量研究，不就行了嗎？事實上不行。為什么？因為所有的線，都得從外面引進來，跟外面均有個接口。但是接口在哪里呢？我現在告訴你，無論開發商們在事先做多少準備工作，做多少調查工作，都無法保證預留的接口不發生變化。最常見的是市政

33、排污管線突然就重新施工，換地方了，哪怕它不換地方，就是水平抬高個幾公分，這個小區的排水因為傾斜度不夠，那也完蛋了。這種事情很常見了。大家肯定經常看到市政管線施工，把路挖開，今天搞搞這里，明天搞搞哪里。這種情況那是想賠錢都搞不定的。然后，高壓電線的接入口，一開始說得好好的，從某某變電站接，等到施工完畢，要正式接的時候，突然發現那個變電站已經搬走了，又或者它的容量已經超了，不能再讓你接，你得從其他地方接，這個時候只能花冤枉錢，亂引。引到多少電算多少電 再說到這個排水許可證。這個東西是市政部門發的，專門針對小區的排水。現在的規范要求雨污分流。就是雨水和生活污水要分兩條管排。這個東西管的是管徑和流量，

34、以及連接市政管線的位置。然后這個東西反過來又影響管線綜合設計。 還有人防、消防、別看部門小，權利大的很，不給你證,什么你也別想干,人防有異地建設費；當然沒有哪個開發商會傻到按照規定去交費用，多少都有減免,具體減多少就看你公關能力了.消防就更不用說了,方案報批和竣工驗收都是關口，關系再好也要來回驗收兩三回，基本上沒有誰能一次性通過的,不表示一下你都不好意思和他們說驗收的事情。 供電、供水、燃氣；雖然權力不大，可能耐不小；所有的攏斷部門均是如此。這些部門說不給通電、不給你通水你一點辦法也沒有你自己去發揮想象力吧. 5、單體審查、建筑工程規劃許可證 規劃部門對單體設計的審查那也是非常嚴格的，但是總體

35、來說，相對于總平面規劃，就比較容易通過一點。 單體設計是什么呢？就是在總平面規劃的基礎上，落實單體建筑的設計方案。單體方案主要是：落實各空間的大小尺寸。這個階段有些東西也很麻煩，最煩的是車位。目前來說，我國各大城市在車位問題上管得那都是非常嚴格的，要求一般是每戶住宅配一個車位，商業一般是100平方米配一個車位。大體的配置要求基本上都是這樣，各城市大同小異。車位不夠，基本上都別想通過單體審查。 當然，總平面審查期間一般來說，也會審車位，不過那個階段主要是經驗值，按35平方米到45平方米平方米一個車位這樣的經驗值，來評估地下室面積夠不夠，一般來說規劃部門不會很在意車位夠不夠，不會認真的在圖紙上數。

36、但是單體階段就不一樣了，就開始數了。這個時候什么毛招都會用上。比如所謂的子母車位啦，根本停不進去車的轉角位也放個車位啦，等等等等，不一而足。但是有些時候，無論怎么擺都擺不夠，那也有辦法，就是宣稱我這里要做立體機械停車位。不過無數開發商都只是停留在口頭上，只要通過單體審查了，這個機械停車裝置那是絕對不會安裝的。 審完單體設計，設計公司再細化一下出建筑施工圖，就可以申領建設工程規劃許可證。這個過程沒什么技術含量。不值得多說。我就一筆帶過了。 不過這個建設工程規劃許可證，在新的城鄉規劃法中被提到非常高的位置，反復的強調。應引起你的注意。 6、消防和人防專項審查 小區的消防和人防設計要求是必須達標的。

37、但我看來沒有哪個小區的消防和人防設備能夠達標。我就這么直接一點：消防報建，要說難，是所有專業報建中最艱難的，但是如果說簡單，也可以很簡單；你個人去品其中滋味。 人防工程是非常神經的一樣中國特色的東西，人防部門屬于政府部門，不是軍隊編制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停車位，但是這部分要被劃出來，不能發產權證。這部分停車位只有使用權。關于人防停車位的使用權問題，現在的爭議非常大。社會上各種聲音都有，尤其是自以為看通了物權法的業主也許沒有注意到；所有的人防用途的東西，產權都是國家所有。國家為了鼓勵大家搞人防工程，就允許你暫時用著。但是這個產權，無論如何，都不可能歸屬于全體業主。 因為人防用途部

38、分的車位只不過是一種暫用的性質，不能賣，所以開發商絕對會想辦法減少人防面積。 7、施工圖審查 在領取建設工程規劃許可證之后，設計公司在建筑施工圖的基礎上再次細化，完成結構施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結構計算書等，完成節能設計，做一個節能計算書，就可以開始這兩項審查了。 節能審查：是怎么審都行的事情。我國現在越來越強調可持續發展，建筑節能擺上的位置也越來越高。當然也存在著南北方差異的問題：北方一般在節能審查上都比較能達標，老百姓在觀念上也比較能接受這個，因為北方有一個取暖的問題，節能不能達標的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖費的。 說到這里不由得想對那個套型建筑面積90平方米以下占70%

39、以上的90-70政策說兩句。建設部在政策制定上，必定帶有強烈的北方特征。北方人在考慮在冬天取暖的要求之后，的確不習慣居住大面積。開間超過6米的客廳，在取暖上就肯定不達標了。同時，在完全不考慮洗手間的采光和通風要求時，90平方米的套型面積的確可以設計出非常不錯的三居室的戶型。這是與北方人的使用習慣及氣候一致的：空氣干燥，而且洗手間的使用頻率較低，一般人都不習慣每天洗澡。 但在南方，僅僅只是增加這么一個洗手間的窗戶，90平方米要設計出三居室，就幾乎是不可能完成的任務。這個稍微在圖上畫一下就知道了。房子朝外的位置就那么幾個面，幾個房間一占，廁所就不知道擺在哪里了。 現在有些公司為了規避這個90-70

40、，還想了些花招，比如設計兩套房子，再打通它一起賣。在某些不良媒體的宣傳口徑上，將這個做法稱為不良開發商昧著良心做事。我個人無言以對。施工圖審查現在都已經在表面上市場化了，允許開發商自己找資質的施工圖審查單位做審查。施工圖審查單位還必須對審查結果負責。但是，基于我國的審查技術非常的落后；因此這個審查實在是見仁見智；施工圖審查是收費項目，非常貴，所以一直都是名義上的市場化，事實上的壟斷化。施工圖審查時除了給審查費，專家紅包那也是不能少的。 8、余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續施工許可 余泥和噪音，這兩個東西專門拿在這里講，是因為這兩樣東西是最擾民的。在很多城市，幾乎沒怎么管這兩樣東西：余泥和噪

41、音。但現在，越來越多的城市，開始加強了對這兩樣東西的管理。 余泥排放現在都快成了各大公路管理部門，包括公路、交通、警察，的主要生財道路了。運輸施工余泥的車輛，只能在規定時間，規定道路上行駛。但在很多時候，根本不可能這么規范。尤其是工程趕進度的時候，那是日夜得都運泥；余泥在運輸過程中，很容易污染路面；也要做好被巨額罰款的準備。 噪音排放許可：是指只能在規定時間，用規范的，噪音較輕的方式施工。這個是環境保護部門管著的。現在很多城市已經禁止使用錘擊樁了。用錘擊樁肯定是最經濟的。只要沒人管，開發商絕對用錘擊樁。因此我個人無論如何，都支持在這方面加強管理。此外，對那些夜間連續施工的，更要予以管制。現在在

42、一些城市，這個夜間連續施工的管理，就管得非常好，比如北京、廣州、深圳。那是真管得不錯。無論怎么找關系都難批得下來。但是絕大多數的城市，那處于幾乎沒有管理的地步。 9、質量監督、安全監督 質量監督站和安全監督站都是建設部門下屬機構。拿施工許可證之前，必須得去兩個站辦審批手續。這兩個站的分工有時卻分不清楚。在我看來，質量問題都是安全問題。我就不明白為什么要搞兩個站，分著管。譬如我打樁沒按規定程序打，導致樁荷載不達標，這個到底是安全問題還是質量問題？說不清楚。總之兩個機構都得好好的哄著。當然在若干細節上這兩部門還是有所區別。比如有些安全問題的確跟建筑質量關系不大，譬如工人不戴安全頭盔啦，物料堆放不按

43、規定亂堆啦.等等;罰你個萬八的只是一張單子的事. 在現實的操作中，但凡涉及到檢測的，就由質監辦；不需要檢測，一般用肉眼就能發現毛病的，就屬于安監的職責。由于質監搞檢測，比如樁荷載檢測、水泥檢測，這些東西，都是收費項目，所以質監在管理上就沒那么的嚴，為什么呢，因為質監大多得靠這些收費項目養活自己。收人錢手軟，云云。安監基本不收費，但是他們也能想出非常多的收費服務出來，譬如安全生產培訓，工人佩帶平安智能卡上班，等等，總之各有各的門路啦。 現在在有些城市，質量檢測的功能已經開始市場化了，有資質的檢測單位都能做檢測了。我見過最好的城市是廣州。做個樁檢測的費用，只是周邊城市的3分之1 （注：打完樁必須做

44、檢測。檢測合格了，才能做承臺，繼續往上建。） 10、施工招投標、監理報建 首先，我必須說明，按照我國現行招投標法，私營房地產公司（無國有經濟成分），其房地產項目不需要做建筑施工招投標，他們可以直接發包。但在某些大城市，譬如北京和廣州，無論什么企業施工，都必須做招投標。在大多數城市，私營企業只要能提供私營企業證明，既可免除施工招投標手續。啥是私營企業證明呢？去工商局買一張股東結構書就行了。在必須要做施工、監理招投標的程序跟施工招標的程序及做法幾乎一致，我不多說了。 11、施工許可證 施工許可證所須材料基本上是上面全部手續一個匯總。缺一不可，但在實際操作中；從來沒有那一家房開企業能辦齊上面所有手續

45、后，再申領施工許可證的。要這樣的話，沒一年的時間辦不出不來。 在改革開發之初，外資企業剛進中國的時候，有個著名的段子，說是有個企業要搞一個項目，前后蓋了200多個章，事還沒辦成。最后撤資了，不干了。上級政府震怒，云云。現在改革開發這么多年了，我們也沒好到哪里去；為什么？因為大家統統都已經適應了這個游戲規則。大家已經在這個圈子中取得了某種平衡，達成了某項交易。在這種情況下，改革辦事流程，簡化辦事程序，反而會阻礙辦事效率。大家都已經把潛規則當成了規則。這些規則維系著房地產這個產業。在每一個程序中，在每一個環節中，都存在利益分配，都存在制衡。這個系統在經過十多年的運做之后，它本身已經具有了生命力，絕

46、對是牽一發而動全身。因此，我們經常可以看到，除了一些管理相對規范和嚴格的大城市，很多的城市都可以在未領取施工許可證的情況下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先動的。這就是一種雙方博弈之后達到的平衡。哪怕是在這些管理相對規范的大城市，也有空子可以鉆，比如基坑支護可以先發一個單獨的施工許可證，然后再發地下室部分的施工許可證，再發地上部分。這么把一個項目分割成很多部分發證。為什么？因為這是雙方一起適應，互相妥協的結果。政府要是把企業都給玩死了，他們也就沒得玩了。 12、進入銷售環節的各項手續 在講預售和驗收這些東西之前，我想先講講現在的房地產調控政策。理解了這個，才能對銷售方面的各項政策有一個

47、清晰的了解。 基本上，現在的調控政策分成以下三個方面： 1、減少土地供給，緊縮地根 這方面的政策非常的立桿見影。最近這3年以來，中央對地方的用地管制，一年比一年緊，采取的措施一年比一年嚴格。當然，這里我們必須有個概念，用地量最大的產業，不是房地產，而是工業。尤其是各類招商引資的工業園區。目前我國各類工業園區總面積已經超過了全國所有城市市區建成區的總面積。這是一個很瘋狂的概念。當然，在這種宏觀性的打壓地方用地沖動的趨勢下，房地產用地不可避免的受到了株連。房地產用地供給量逐年減少已是不爭的事實了。現在是哪個地產公司手上有地就能夠存活下去；在另一個方面來說，房地產公司儲備那些目前來說幾乎沒有開發價值

48、的遠郊土地，其完全是寄希望于中國經濟的健康穩定發展中城市逐步擴張，期待著富裕群體人數總量不斷增長。 2、政策走向制約著市場需求 提高首付比例，緊縮銀根，提高銀行準備金率，控制按揭貸款，都是這種考慮。就是讓老百姓沒錢買房子。但是，這種政策不是釋放和滿足需求，它并沒有解決任何問題，不過是將需求延后。我不明白為什么老百姓對這種“引鴆止渴”政策鼓掌叫好？望有一種很神奇的解釋，這種政策的好處是：老百姓買不起房子了，開發商脆弱的資金鏈就會斷掉，房價就會自動降價了？ 說這種話的人第一是不懂；第二是白癡；可能嗎？土地是不可再生的資源，而每個人都需要住房且不論大小；國人的心態是：“別人有不如自己有。”我個人認為

49、：這種鏈式反應真的如果應驗或加劇；我保證：“銀行肯定會比開發商死的更快、更難看”3、政策性限制房地產產品類型這個很明確，就是那個90平方米以下的戶型占總建筑面積70%以上。這個90-70的政策我個人沒明白過來這到底有什么效果。戶型選擇完全是市場化的東西。我揣摩著是不是這個政策有這么一個隱含的前提在：開發商故意建大戶型，以獲取高額利潤。大戶型或者小戶型，在單價穩定的前提下，單方利潤及總利潤有什么差別？總建筑面積不變，單價穩定，戶型變一下，造成影響無非是多幾套房子或者少幾套房子，利潤有區別嗎？除非是有這樣的邏輯前提：大戶型的單價比小戶型高。但在我的個人職業經驗里面，我是沒發覺過有這種情況。我的個人

50、經驗是反過來：小戶型的單價一般都比大戶型高一點點。本人所經歷的若干個項目在產品定價上基本上都是這么個策略。相反很成功。 前面說手續及要略重點；也不能不提程序，因為它與前者是相符相程的“利益攸關者” 13、放線、驗線 這個就簡單的說一說吧。圖紙畫出來之后，要把圖紙上的建筑物在實地上落實一個具體的位置，這是個技術活，要測量，定坐標。這個活就叫放線。放線一般是規劃部門下屬的測繪院或類似的測繪機構干，正式放線的前提是領取了施工許可證。放線后，測繪院會發出一份放線冊。注意：在工程提前施工，違章施工的場合，都需要做通這個測繪院的工作。請他們提前來做放線。放線完畢，施工單位照著這個邊角點施工，完了之后就做驗

51、線。一看這個建筑的確是按圖紙建起來的，沒超出邊線，測繪院就出驗線冊。 這個驗線工作跟日后的驗收有莫大的關系。所以測繪院也得要像皇帝老子一樣供著，尤其是在提前放線的場合。 14、預售許可證 終于說到這個了。預售現在的管理已經比較嚴格了。我所知道的，在房地產已經成為了一個產業的城市，預售許可都要求在網上辦理，全程公示。現在在預售上面做手腳的可能性越來越小了。 預售許可最重要的條件是：高層建筑結構完成三分之二，低層建筑結構封頂。這個條件跟銀行辦理按揭貸款的條件又不一樣：無論層數高低，全部封頂才能放貸。因此現在高層建筑往往在完成三分之二的結構，取得預售許可證之后，開發商在推盤時都不積極。因為這個時候，

52、錢也不是很能收得到，只能收到個2、3成，但是各項交易稅費卻要按足成在當年予以計算。在理解了這個之后，或許我們對開發商們的“捂盤”行為，會有更直接和深刻的認識了。 現在辦預售許可，都要做價格公示。交易價格必須明確到套，單價必須清晰，在交易現場，也禁止再搞什么5000元/平方米“起”，這種騙人的玩意了。但是，政府沒有（也沒有權力）對房地產交易價格進行管制。在辦理預售手續時所申報的價格，開發商可以完全不予理會。這個價格申報一下就完了。每次做預售許可的時候申報價格，直接就是2500元/平方米。從來都是如此。隨便你怎么公示。賣的時候照樣賣5000賣8000賣10000多，沒有任何法律上或者行政上的責任。

53、在預售許可方面還有個值得一說的地方就是預測繪。房管部門下屬的房屋測量部門，根據開發商提供的圖紙，事先算一個面積。這個叫預測繪。在竣工之后，到實地測量，就是實測了。我們都知道，面積上的糾紛往往是日后客戶與開發商之間的主要矛盾。這個矛盾是怎么來的呢？最關鍵的就是這個預測與實測之間的面積差異。造成這種差異的原因很多，比如施工不規范造成的面積誤差，又或者之前在圖紙計算上對公用部分的統計有誤差，這些都有可能。但要說是開發商的故意造成的，有些大冤或是特冤了；開發商沒膽量也沒這種能力去故意做假。因為他們知道芝麻和西瓜的大小。 現在為了避免這種糾紛，各大開發商都學乖了，開始花很大的精力在做通房屋測量機構的工作

54、上。總之無論到時候實測面積是多少，房屋測量機構都照樣按著當初的預測面積出報告。 15、關于預售中的土地解押 關于土地解押的問題，我不是很敢下筆。（這個話題非常敏感）這其中有無數的玄機。我個人對這一部分也不是很能理解。盡我的理解講那么一點吧。先從土地抵押說起。現在關于土地抵押的規則越來越嚴格了。土地必須在辦理了施工許可證之后才能抵押貸款。這也是開發商為什么這么緊張施工許可證的原因。貸款額現在基本上都是根據施工許可證載建筑規模來確定和發放的。在這方面，我相信全國的銀行都是大同小異的。土地抵押必須辦理抵押登記，根據現在越來越嚴厲的銷售管理規則，辦理預售許可證時，該地塊不能有任何抵押。但是，我們都知道一個事實就是：任何開發商都必然會選擇將土地抵押貸款。這就意味著開發商在辦理預售許可證時面臨著很嚴重的資金壓力：要么還貸，要么更換抵押物，不然這個預售許可證就出不來了；還貸是幾乎不用考慮的事情，更換抵押物？更加不可能。哪有那么多實物可以拿去抵押啊。就算有的，也早就已經拿去抵押融資了，還等到現在啊。這個時候就是考驗人類的智慧的時候了。現在的任務是：即不還貸，又不更換抵押物，又能解押，還要能辦出預售許可證我不知道其他公司的融資及報建人員是怎么處理這種事情的。我只說其中的兩個辦法： 現在絕大多數的