1、東西湖房地產市場調查研究報告一、 區域概況1.概論武漢市東西湖區位于東經113°53114°30，北緯30°3430°47之間。地處漢口西部近郊，全境三面環水，淡水資源十分豐富。她的地圖酷似一只金龜，翹首東望武漢，擺尾西牽孝感。漢江、漢北河、淪河、府河如玉帶瓊邊輕輕托起這片499.71平方公里的土地。境域東靠張公堤，分別與江岸區、江漢區和硚口區接壤；西南濱漢水與蔡甸區和漢川市相望，西北依府河與孝感市和黃陂區相鄰。2.項目區域市場概況武漢統計局數據顯示，2011年，東西湖區經濟持續快速增長，綜合實力邁上新臺階。預計全年地區生產總值達到274億元，全口徑財政

2、收入達到108億元，農民人均純收入達到10191元，首次突破萬元大關，城鎮居民人均可支配收入達到20239元；工業發展再上臺階，預計全年規模以上工業總產值達到460億元，食品、機電產業實現過百億元產值的預定目標，占全區工業總產值的70%。未來五年，東西湖區將以建設國家級吳家山經濟技術開發區為契機，構建先進制造業和高附加值服務業為主導的現代產業體系，打造武漢市經濟跨越式發展的第三增長極，努力把東西湖區建設成為經濟發達、文化繁榮、環境秀美、民生殷實、宜業宜居的生態新城。3. 區位特性分析目前東西湖區內交通路網絡已發展到 “五橫五縱”“五橫”即惠安大道、107國道（東西段）、新徑線、武荊繞城高速、柏

3、銀路東柏路；“五縱”即107國道（南北段）、京珠高速、柏銀路環湖路、五環路、東柏吳新干線的全新格局。東西湖區“十二五”交通規劃建設項目1對外交通新建四環線、機場二通道、硚孝高速、三官河大橋及接線、107國道復線；改擴建惠安公路、馬池公路、慈天公路、新徑公路2區內聯通改擴建環湖公路、辛柏公路、環湖中路、革新大道、團結大道、田園大道、東吳大道、金東公路等3城鄉暢達改擴建張柏公路、張辛公路、高橋五路、油紗路、新光公路、府河沿堤路、金南二路4街鎮暢通新建或改建一、二級公路5危橋改造改造危橋6灣灣通等外農村公路等級化改造7公路管養完成大中修、小保養、安保工程8客運站建設吳家山客運樞紐站和徑河客運站9貨運

4、站新建金銀潭、徑河、新溝鎮等貨運站10公交樞紐站新建或改擴建三金潭、五環大道、吳家山、東方馬城、常青花園等公交樞紐站11公交首末站新建或改擴建碧海花園、海景花園等公交首末站12停保場新建或改擴建三店和常青花園停保場13港區改擴建改擴建舵落口港區和青鋒港區14航道整治治理漢江和府河航道區域道路系統。構建由高速公路及城市快捷路構成的區域交通骨架系統，形成“30分鐘上二環，60分鐘主城中心區全覆蓋”的高效道路網絡，實現全區通相鄰行政區域的進出口路均為高速和一級公路快速通道。區內道路系統。構建由一、二級公路以及城市主干道構成的區內交通主干系統，形成“五橫八縱一環”的網絡格局。區域內交通主干系統“五橫八

5、縱一環”網絡格局五橫：惠安大道（辛安渡-新溝鎮-走馬嶺-慈惠）、新徑線（盤龍城-徑河-新溝鎮）、荷金公路（金銀湖-柏泉-荷包湖）、荷沙公路、辛柏公路（柏泉-東山-辛安渡）。八縱：金東公路（金山大道-東山）、新城十六路（臺商密集區-新農-沌口開發區 ）、慈東公路（柏泉-吳家山-鐵鋪-沌口開發區）、慈天大道（慈惠-吳家山-徑河-柏泉-天河機場）、張柏路（柏泉-吳家山）、金銀湖大道（金銀湖-古田）、機場路（盤龍城-金銀湖-常青花園-主城）、宏圖大道（盤龍城-金銀潭-后湖）。一環：為慈安大道-東柏路-慈天大道構成的串聯吳家山、西部及北部地區的一環。公共交通系統。構建以軌道交通為骨干、常規公共交通為主體

6、、其它方式為輔助的一體化公共交通網絡。加快推進軌道交通2號線、8號線、3號線、6號線、7號線建設。2020年規劃延伸軌道交通2號線，線路由馬池路站向東到達金銀潭，再由金銀潭向北通向盤龍城。同時，規劃預留軌道交通線路進入馬城或金銀湖地區的方案。方案一是設軌道2號線馬城支線，在馬城設置軌道站點及公交換乘樞紐，方案二是設置連接軌道2號線和環金銀湖的觀光軌道線。進行常規公交與與軌道交通1號線的古田一路站、古田二路站、東吳大道站，與軌道交通2號線的馬池路站、常青花園站、金色雅園站，與軌道交通3號線三金潭站的銜接。以漢口地區6條軌道始發站建設為契機，東西湖區加快建設泛金銀湖生態商務城和吳家山新城，把城市化

7、建設與發展旅游業、商貿服務業緊密結合，完善城市布局結構和功能。金銀湖生態商務城。具體范圍是：東以銀湖、墨水湖為界，南抵張公堤輔道，西臨金銀湖、凌云西路，北接金銀湖，規劃總用地671.62公頃。針對金銀湖生態商務城建設現狀、自然條件等特點，通過“三軸、三片、兩中心”的規劃布局結構，力圖將規劃區建設成為環境宜人的金銀湖生態商務城。三軸：以金山大道為主軸，結合銀湖中路和金橋中路形成拉動北片、南片乃至整個金銀湖生態商務城經濟發展的三條軸線，綜合體現規劃現代化生態商務城豐富、大氣、蓬勃向上的經濟發展空間。三片：北片：位于金山大道以北，鐵塔路兩側的地區，布置商務辦公并配套文化娛樂及休閑設施形成商務休閑區;

8、南片：位于金山大道以南，環湖西路以東的地區，布置商業金融設施服務整個片區乃至東西湖地區，從而為打造金銀湖生態商務城創造良好的條件;西片：位于環保西路以西，張公堤輔道以北的地區，以產業集聚效應帶動該片的發展，并為生產配套完善的生活服務設施。兩中心：商務休閑中心，結合銀湖中路與馬池路兩側文化娛樂設施，及北片西側沿湖的生態商務別墅的建設，形成金銀湖生態商務城的商務休閑中心;商業金融中心，結合金橋中路兩側行政辦公和商業金融設施及南片的步行商業用地的開發建設，形成商業金融中心。吳家山臺商工業園區。吳家山臺商工業園區位于武漢市區西部、東西湖區中部，107國道兩側，緊鄰吳家山街，其中區塊一東到九支溝，與吳家

9、山街城區接壤，西到南十二支溝與走馬嶺農場相鄰，南與蔡甸區、武漢經濟技術開發區隔漢江相望，北抵東吳大道；區塊二東、北面被徑河環繞，南以啤磚路為界，西至五環大道。區內有107國道、316國道、京珠高速公路、城市外環線連接線五環大道、漢渝鐵路等重要交通干道通過。依據國土資源部公告的武漢吳家山臺商工業園區四至范圍和規劃面積，規劃區總用地面積為21.15平方公里。   針對吳家山臺商工業園區現狀建設狀況、自然條件等特點，結合武漢市和東西湖區的未來發展，將東西向發展的趨勢，引導向南北向發展，形成“一心、三軸、五組團、多節點”的規劃布局結構，力圖將吳家山臺商工業園區建設成為功能布局合理、投資環境優

10、越的經濟開發區。五組團為食品工業組團、華中物流組團、居住生活組團、綜合工業組團和高新技術組團五個功能組團。吳家山新城。以吳家山為中心，包括吳家山街、長青街及慈惠街、徑河街的一部分，建成集政務、經濟、文化、宜居和商貿服務于一體的中心區。以五環大道為中軸，集中打造三個核心園區。北部把吳家山與徑河、三店連成一體，建設輕軌新城，推進徑河兩岸開發，將徑河作為新城核心水岸空間，把濱水、綠化等自然要素與城市環境、城市建設有機結合，打造生態水域型旅游康居及行政辦公區。中部以吳家山為主體，加強城市文化娛樂基礎設施和商業配套設施建設，增加停車場和公交保養場，增加空間和綠地，開發地下空間，完善地下管網，提升吳家山城

11、市功能。鼓勵開發精品房地產，建設標準較高的經濟適用房、還建房、廉租房。南部依托漢江港口等項目建設，與慈惠腹地結合，實施漢江沿線功能綜合開發，將漢江沿線生態新城、物流園區和新農村建設整體布局，統籌考慮。各功能區之間通過綠化帶等天然屏障交相輝映，建設沿漢江濱江生態新城。立足鐵路物流、水運物流以及新的居住區建設，做好沙嘴片區的規劃和建設。二、 房地產市場概括1、 東西湖區域商品房市場供給情況04-05 年，總體供應體量稍有回落，新盤推出速度減緩。但是產品的多元化開發和不斷提升的價格仍預示著區域良好的發展前景。06-07年，隨著越來越多的開發商的入駐，新盤推出速度加快，上市量也越來越大。從08年起至今

12、，東西湖片商品住宅年新增供應量已經連續四年均保持在100萬方以上，東西湖片已成為開發商和購房者共同關注的重要區域。截至2010年12月末東西湖區在售樓盤36個，占主城區在售樓盤2016年東西湖區上市的部分樓盤一覽2、東西湖片區土地交易穩定為后市商品房供應提供保障 3、東西湖區商品房市場價格情況億房研究中心數據顯示，05、06年東西湖區樓市價格上漲幅度較小，但隨著更多品牌開發商入駐開發項目和當年整體樓市的火爆，07年東西湖區的價格較06年大幅上漲近千元/平米，達到了近4000元/平米，此后在此基礎上基本上繼續保持上漲局面；成交量方面，05-08年的年成交量基本上均保持在4000-6000套之間，

13、但09年，其成交量迅速達到近萬套，而2010年成交量則突破萬套以上，達到歷史最高水平，10735套。09年起，東西湖區成交量的大幅增加主要是由于中心區房價超出很多購房者的承受能力，而東西湖區的價格相對較低吸引了大量的購房需求來置業。2011年東西湖樓市整體呈現價漲量跌之勢，成交均價同比上漲11.29%，除規劃、交通等因素快速升級外主要是因為片區北冰洋城市廣場、金地格林春岸等高端及精裝修項目上市拉高片區均價，但同時銷售量卻同比下降20.87%。 上圖顯示受益于輕軌1號線全線通車和吳家山經濟開發區升級利好影響，2010年10月以來，東西湖片商品住宅成交均價上漲較快。但在2011年由于受政策和區域商

14、品住宅項目競爭激烈等方面影響，東西湖區商品住宅在2月后漲幅較為平緩，截至2012年1月，其區域成交均價已在5418元/平米左右，同比上漲11.29%。2015年2016年片區商品住房成交均價片區2011年成交均價2001年成交均價變化同比漢口漢口中心區10504.84 9564.04 940.81 9.84%古田片區8189.49 7073.50 1116.00 15.78%二七、后湖片區7177.67 6393.24 784.42 12.27%東西湖片5268.27 4733.80 534.46 11.29%武昌武昌中心區9878.30 8866.12 1012.18 11.42%青山區75

15、14.69 6851.34 663.35 9.68%南湖片7427.62 6846.82 580.79 8.48%關山片7039.15 6259.15 780.00 12.46%漢陽漢陽中心區8954.60 8235.55 719.06 8.73%沌口片6143.63 5219.59 924.03 17.70%2、 東西湖區商品房市場銷售情況3月份，我市房地產市場繼續保持較快的發展態勢，受信貸和稅收優惠政策調整實施的影響，以及2月份受春節假期影響，成交基數較低，造成新建住房和存量住房成交量環比增幅明顯，價格總體保持平穩。3月，我市新建住房銷售登記備案面積為331.37萬平方米，環比增長121.

16、12%；套數為31551套，環比增長119.41%；平均價格為9068.12元/平方米，環比減少1.89%。存量住房交易面積為72.22萬平方米，環比增長124.98%；套數為7002套，環比增長110.90%；平均價格為5578.78元/平方米，環比下降7.17%。3月，我市7000元/平方米以下的新建住房成交11474套，占比為36.37%；7000-10000元/平方米的新建住房成交10958套，占比為34.73%；10000元/平方米以上的新建住房成交9119套，占比為28.90%。3月，全市戶型在90以下的新建住房銷量達10627套，占比為33.68%；90-120新建住房銷量為14

17、067套，占比為44.58%，兩者合計120以下新建住房銷量占比78.26%；120-140的新建住房銷量占比為13.94；140以上新建住房銷量占比為7.80%。3、分價格區間銷量情況通過我市場研究中心對此區域在售商品房項目的調研，目前，東西湖區域內目前已經出現價格在萬元/平米以上以上的商品住宅。從上圖可看出：該區域主力價格區間在4000-7000元/平方米區間，占73.09%，其中又以5700-7000元/平方米區間的為主，占該區總銷量的43.06%，4000-5700元/平方米占該區總銷量的30.03%；其次，7000-1000元/平方米占16.76%，4000元/平方米以下和10000

18、以上占總銷量的比例分別為8.04%和2.11%。即使在調控背景下，隨著區域住宅品質的提高和區域熱度的提升，區域住宅價格仍在不斷上漲。5、分面積銷量情況從上圖中看出，本區域內住宅面積以90平方米以下為主力銷售面積，占到總銷量的41.62%，其次為90-120平方米，占35.14%，120-140平方米占14.23%；140平方米以上戶型成交比例僅占9.01%，與去年相比，90平方米以下戶型所占比例有所增大，顯示在區域房價不斷上漲下，購房者選擇降低面積要求來減少總價。與中心城區相比，90-120平方米中大戶型成交比例較大，多為首次置業及改善型置業。在武漢10大主城區中，東西湖區商品住宅套均面積仍較

19、大。三、 東西湖區商品房市場運行特征1、 房地產發展空間大 房價上漲較快暴露片區樓市短板武漢總體規劃了9大城市副中心，其中主城區3個，主城以外布局6個，吳家山便是西部組群團中重要的城市副中心。吳家山經濟開發區升級為國家級開發區及泛金銀湖生態商務區及吳家山新城的打造加上輕軌及地鐵等交通建設，使得東西湖在贏得巨大發展空間，經濟迅猛發展的同時，即使在調控背景下房價仍有較大漲幅。但隨著片區房價的快速上漲及調控的持續，片區成交量大幅下滑，暴露出片區樓市的短板和不足。東西湖區與武漢主城區有一定的交通距離，雖然隨著軌道交通和快速公路交通系統的建立，交通條件逐步改善，但短期內未有根本性改變，加之商業、教育及醫

20、療配套的不足，在調控背景下這些短板成為購房者考慮的重要因素，直接導致成交量的下滑。2、生態環境優良 區域產品品質和檔次逐步提高其東西湖區自然風光優美，物業類型全面，多層和聯體別墅較多，輔之小高層、高層滿足觀景的要求，在一線湖景沿岸，還有少數別墅分布。如銀湖翡翠在規劃設計之初，就強調以“自然元素”為核心，充分利用優越的原生態景觀資源，保留原生態雙水岸軟堤湖岸線、原生水杉樹林。其中，泛金銀湖生態新城的打造，將促進片區的成熟和宜居性，片區吸引力增加。隨著越來越多企業入駐金銀湖，也為片區帶來了不可小覷的購買力購房需求。金銀湖區域建筑以現代為主，品牌開發商戶型較好，產品檔次較高；金銀湖區域項目主力戶型以三房為主，兩房戶型較漢口板塊戶型大，在規劃上注重建筑的組團布局，打造園林，提升項目產品的品質，在戶型設計上充分考慮，產品品質較高；金銀湖區域產品充分利用自然資源，打造特色產品，產品檔次較高；在產品附加值上，金銀湖及中心城區板塊樓盤更注重依賴項目自身所處的環境和配套，小項目對產品附加值的營造上力度不夠，更多的是依托區位條件定位于中低端的產品形象。大項目打造力度較大。3、品牌開發商扎堆 大體量樓盤成流行東西湖區湖泊縱橫、環境優美，土地建設