1、紅蘋果地產策劃大全 qq:17425192蕪湖市長江南路鏡湖區行政大樓旁項目(初步調研報告)2008年1月5日 合肥易居地產投資咨詢有限公司專業地產營銷機構淘寶：目 錄市場分析2 07年市場發展趨勢及政策盤點7 08年市場預測9房地產市場板塊構成 10 競爭對手分析 13 本案環境分析 21 項目地理分析 21 周邊環境分析 21 區域背景和發展趨勢 22 項目戶型設計和面積配比分析 23 價格定位分析 24 s w o t分 析26 優勢和機會點 26 劣勢和威脅點 26 市場定位 27 目標客戶定位 27 產品定位 29 價格定位 29 一、 市場分析近年來，蕪湖市從本地實際出發，堅持科學

2、發展觀，在貫徹落實國家各項宏觀調控政策的同時，穩步推進城市化和工業化進程，為房地產業的全方位啟動與發展創造了良好的環境。房地產業的快速發展，為提升蕪湖市的城市形象和品位，拉動經濟增長和提高人民生活水平作出了積極的貢獻。今年以來，蕪湖市采取了一系列平抑房價過快增長的措施，以促進房地產市場健康發展。當前，房地產開發投資總體呈現快速增長態勢，市場供求基本平衡，房價穩中趨升。(一)、近年來房地產業發展情況2004-2006年的三年間，蕪湖市房地產業總體保持了良好的發展態勢，累計實現增加值37.4億元，占同期全市gdp總量的3.01%，年平均增長速度達12.9%。并帶動建筑業、建材工業等相關產業的快速發

3、展。從總體情況看，近年來，蕪湖市房地產業的發展主要呈現以下特點：1、開發隊伍不斷擴大。近年來，蕪湖市房地產業快速發展。經普資料顯示，2004年蕪湖市共有房地產業法人單位279個，就業人員0.72萬人。其中，房地產開發企業104家，就業人員0.24萬人；同時，在城市化、工業化進程和住房消費需求的共同拉動下，2006年蕪湖市房地產開發企業已達129家，比2004年增加25家，增長24.03%，企業總量呈進一步擴張趨勢。2、房地產開發投資持續快速增長，對拉動蕪湖市投資增長做出了積極的貢獻。2004-2006年，蕪湖市房地產開發完成投資131.94億元，是前3年(2001-2003年)房地產開發累計完

4、成投資的2.32倍，年平均增長達到31.8%，房地產開發規模不斷擴大。2006年，蕪湖市房地產開發完成投資59.34億元，比上年同期增長35.7%，是2004年的2.1倍，對全市投資增長的貢獻率達23.6%，直接拉動全市投資增長達7.1個百分點。本年1-8月份，全市房地產開發完成投資53.23億元，比上年同期增長61.9%，對全市投資增長的貢獻率為24.7%，拉動全市投資增長11.9個百分點。3、住宅投資增勢強勁。蕪湖市房地產開發投資中住宅投資占主體，增勢強勁。20042006年，蕪湖市完成住宅投資91.33億元，占同期房地產開發投資總量的69.2%，年平均增長36.8%。2006年蕪湖市住宅

5、完成投資44.79億元，占當年房地產開發投資總量的75.5%，比上年同期增長58.5%。本年1-8月份，全市完成住宅投資37.84億元，比上年同期增長43.9%，高于前三年平均增長速度7.1個百分點。4、近三年房屋施工面積、新開工面積都有不同程度的增長，竣工面積下降。進入2007年，隨著新開工面積的大量增加，竣工面積也止跌回升。20042006年，全市商品房施工面積為1087.82萬平方米，年平均增長率達20.7%，其中，住宅為832.26萬平方米，年平均增長率達19.0%；新開工面積為511.09萬平方米，年平均增長率達4.3%。全市商品房竣工面積為238.54萬平方米，年平均下降21.2%

6、，其中，商品住宅竣工176.56萬平方米，年平均下降20.4%。 2006年，全市商品房施工面積為463.25萬平方米，比去年同期增長33.0%，其中，住宅為342.91萬平方米，比去年同期增長22.2%；本年新開工面積為168.89萬平方米，比去年同期下降18.2%。全市商品房竣工面積為55.69萬平方米，比去年同期下降25.3%，其中，商品住宅竣工43.47萬平方米，比去年同期下降20.7%，2007年1-8月份，全市商品房新開工面積252.17萬平方米，比上年同期增長58.7%，商品房竣工面積34.41萬平方米，比上年同期增長25.9%。5、房地產市場總體呈現價升量增的旺銷局面。2004

7、2006年，蕪湖市商品房銷售面積為357.59萬平方米，年平均增長10.8%，商品房銷售額90.82億元，年平均增長率達36.3%。2006年，蕪湖市商品房銷售均價已達2901元，比2004年上漲49.92%，進入2007年，由于人民幣升值速度加快以及流動性過剩等原因，作為資產類的房地產價格也大幅攀升，本年1-8月份，全市商品房銷售均價已達每平方米3362元，可見，蕪湖市房地產市場總體呈現出價升量增的旺銷局面。在需求拉動下，蕪湖市商品房空置面積較少，2004年為6.73萬平方米，2005年為10.31萬平方米，2006年為5.47萬平方米，2007年8月份為9.99萬平方米。 (二)、當前存在

8、的主要問題1、供應結構不合理。由于房地產開發具有明顯的周期性，所以宏觀調控所追求的較為合理的供應結構尚需一段時間才能顯現。2006年統計年報顯示施工商品住宅面積中，90平方米以下為57.74萬平方米，占施工商品住宅面積的比重僅為16.8%，2007年1-8月份，90平方米以下施工商品住宅面積為122.28萬平方米，占施工商品住宅面積的比重也只有23.13%。遠低于國家要求70%的標準，這與市場對中小戶型的需求是有一定距離的。2、房價上漲過快。主要原因：一是土地價格上漲較快。土地是房地產建設的基本條件，土地價格的變化直接影響著房地產成本。二是建材漲價，如鋼材、水泥價格的上漲和人員工資的增加等因素

9、加大了開發成本。三是城市新區建設和舊城改造拆遷，也在一定程度上增加了開發投資成本。在上述這些因素和需求的綜合作用下，蕪湖市房價總體呈上漲趨勢，新建商品房價格漲幅較大。2006年商品房銷售均價2901元/平方米，與2004年相比，每平方米房屋平均銷售單價提高了966元，與2005年相比漲幅達13.8%。到2007年1-8月份，全市商品房銷售均價已達3362元/m2，比2006年上漲15.9%。市區9月份開盤的樓盤中，多數均價已超過4000元/m2，少數樓盤甚至已突破5000元/m2大關。3、供給略顯不足。房價快速上漲，與供應量不足有著密切關系。由于需求量的快速增加，供不應求，價格必定上漲。200

10、7年1-6月份，蕪湖市市區合計批準商品房預售面積為37.77萬平方米，比上年同期下降26.9%，其中住宅為32.23萬平方米，比上年同期下降33.2%。90 m2以上的大戶型商品住宅面積占預售住宅總面積的89.4%；90 m2以下小戶型住宅供應明顯不足。從近期新開工樓盤排隊拿號、搖號中簽等現象中可以看出，短期內可供銷售房源明顯不足。隨著鏡湖新城項目等大宗地塊的成功出讓并順利開發，供應緊張狀況可望緩解。(三)、促進房地產業健康發展的對策建議當前，房地產業正面臨著國家宏觀調控，銀根、地根緊縮的宏觀背景，蕪湖市應從本地實際出發，結合當前房地產市場情況，積極采取措施，確保蕪湖市房地產業良性、健康發展。

11、1、要適應市場需求，完善住房供應體系，改善供應結構，多渠道增加中小戶型、中低價位的普通商品住宅供應，加快安置房、廉租房建設步伐；2、嚴格按照國家標準增加90平方米以下中小戶型建設，新開工樓盤一定要符合國家90/70標準；3、增加土地供應。在有限的土地指標內，適當增加普通住宅建設的土地供應；4、整頓規范房地產市場交易秩序，嚴禁囤積土地，哄抬房價等現象的發生。對于新拍土地，除合同約定其整體竣工日期外，還要增加開發進度條款的約定，否則在房價不斷上漲的階段里，延緩開發進度也是囤積土地的一種方式。二、二零零七年房地產發展趨勢及政策盤點（一）2007年房地產發展趨勢1、城市化進程和外來人口購房成為某市新增

12、住房消費主力城市人口增加對房屋的需求主要包括兩部分，一部分是城市新增人口的住房需求。蕪湖市近幾年每年新增城鎮人口約23萬人，每年新增大學生約1萬多人。另外一部分是外來人口對住房的需求。城市化進程的加快，民營企業的快速發展，以及購房入戶政策的實施，都會吸引大量的外來人口購房，據測算新增人口每年大約需要住房近80萬平方米。據房地產銷售情況統計顯示：2004-2006年外來人口購房和農民進城購房的比例達59.9，大約160萬平方米商品房。此外，蕪湖市流動人口近100萬，有一大部分屬于進城務工人員，對房屋租賃有很大的市場需求。2、改善性住房需求將繼續保持增長勢頭改善性住房需求主要通過存量住房交易來實現

13、，2005年蕪湖市存量房交易面積為48.8萬平方米，其中，房改房上市2003套，約需要購置12.97萬平方米商品房；再加3723套的私房（存量房扣除房改房）交易，預計需要購置商品房約29.78萬平方米。其次，隨著消費水平的提升，一部分高收入群體從改善生活品質角度考慮，已經進入二次乃至三次置業階段，這部分人群成為高品質住宅的主力消費群體。3、舊城改造、房屋拆遷引起的市場需求這部分需求相對穩定，2002年-2006年蕪湖市平均每年房屋拆遷量近12萬平方米，按70的居民購買商品房計算，平均每年約需要近15萬平方米的商品房。隨著城市化和郊區化擴張，這部分消費成為郊區很多項目的主力購買群體。對這部分消費

14、的把控，成為郊區項目能否成功銷售的關鍵因素。4、經濟持續快速發展促進房地產業發展蕪湖市gdp連續多年保持穩步增長勢頭，2006年蕪湖市，人均gdp突破2.5萬元；人均可支配收入10586元。經濟的持續快速發展、人均可支配收入的穩步提高為改善居住條件提供了可能。目前，蕪湖市人均建筑面積為32.62平方米，人均使用面積18.83平方米，人均居住面積14.24平方米，離“人均居住面積25平方米”的小康居住水平仍有一定差距，住房建設的空間仍然很大。5、土地供應減少和土地儲備匱乏，導致房價增長過快 隨著土地供應的減少和開發商土地儲備更趨匱乏，發展商在項目開發方面更趨于理性，對項目的開發品質要求不斷提高，

15、希望以此提高產品附加值，來獲取合理回報，土地成本在房價中所占的比例也將進一步提高，在這種情況下，未來房地產價格下調的空間十分有限，尤其是多層住宅，受供應量偏緊影響，價格可能繼續上漲。當然，在房價上漲的同時，也不可忽視房屋結構性過剩導致部分房價下跌的可能，例如商業和高層的嚴重過剩，必將導致價格下跌。而郊區大型項目的出現和過度開發，也將導致部分郊區項目出現價格波動。（二）政策盤點1、啟動廉租住房租金補貼 2、公開實際成交價格3、新盤預售 實行網上報名電腦搖號4、蕪湖“六大舉措”穩定房價加大對已出讓土地的清理，促進開發量的增加；增加土地供應量，擴大普通住房供應總量；加快拆遷安置房和廉租房建設,推進民

16、生工程；加強商品房預 (銷)售管理，規范市場行為；加強住房金融監管，保障中小戶型住房貸款需求；加強協調與配合，確保政府調控措施落實到位。 5、今年內連續6次加息6、央行年內9次上調存款準備金率7、第二套房首付及利率提高8、嚴格房地產開發貸款管理9、國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見出臺10、物權法正式生效11、拿地不得“分期領證”12、2007年4月1號以后購買的商品住宅，實行“購買單套建筑面積超過120平方米或者單價超過每平方米3800元的住房，暫不享受住房公積金貸款。三、2008年房地產市場預測蕪湖房地產正呈現出高速發展時期，土地開發量已經跟不上需求量，房價一路飆升已達到當地經

17、濟承受能力的高點，如果再持續攀高，有可能造成一定的負面影響，針對嚴峻的房價過高蕪湖市07年出臺了一系列政策打壓和抑制房價過快上漲。宏觀政策方面，國家處在經濟高速增長時期，以高姿態迎接奧運年的到來，回顧去年預測08年蕪湖市房地產市場將繼續保持高速發展穩中有升的發展局勢。相關政策出臺：主體結構未封頂的住房不允許辦理按揭貸款；貸款購買商業用房首付比例不得低于50%；購買二套房月供不得超過月收入50%。 四、蕪湖市房地產市場板塊構成 蕪湖市由八個區組成，形成啞鈴型的兩個半球組合。按發展狀況和開發特征可以形成四大發展板塊。1、 城中板塊城中板塊南到沿河路、北接天門山路、西至長江沿線、東到弋江路。是蕪湖市

18、的傳統中心。該區域以住宅、商業和寫字樓項目為主，住宅多為高層豪宅，代表性項目有世茂濱江花園、左岸生活社區、僑鴻國際等諸多項目。價格在4300元-8000元之間。樓盤檔次高檔中高檔均價5500元以上5000元以下物業形態住宅、商業、寫字樓住宅主力戶型住宅90-120、商業2570平米、寫字樓敞開式三房兩廳110平米以上消費群體全市居民，投資戶居多。職業特征為生意人、私企老板、行政事業單位職工社區規模中盤為主，以510萬平米項目居多2、 弋江區板塊南部板塊主要指沿江路以南大大部區域。北依青弋江，西臨長江，南濱漳河，東至荊山河。弋江區地處蕪湖市城市發展中心區域。該區域住宅、商業以沿江邊發展速度較快，

19、形成了具有代表性的中高檔樓盤如長江長現代城、中央城等諸多樓盤。樓盤檔次高檔中低檔均價5500元以上5000元以下物業形態高層、商業、寫字樓多層、小高層主力戶型三房兩廳70120平米兩房兩廳100平米以下消費群體以本地板塊消費人群為主，外商消費為輔，多為傳統居民社區規模中、小為主，以350平米項目居多3、 鳩江區板塊鳩江區位于蕪湖市東北部，西臨長江，是蕪湖市所轄四區之一，交通便利，自然資源豐富，經濟地理位置優越，下轄灣里、官陡、清水、四褐山、裕溪口五個街道辦事處，總人口23.4萬，面積232平方公里，區域跨越長江南北兩岸，境內長江岸線長5.284公里。該區域以工業區為主，區境內有國家級蕪湖經濟技

20、術開發區、朱家橋外貿碼頭，跨越境內的蕪湖長江大橋、蕪寧高速公路、蕪合高速公路、蕪杭高速公路和205國道在境內交匯。使鳩江區成為人流、物流、信息流的通道，成為對外開放的一片熱土。“褐山攬勝”、“官陡門大捷”、“三國古戰場遺址”等現代的和歷史的景觀成為一道絢麗多姿的旅游風景線。具有代表性的住宅有北城水岸、鳳凰城系列樓盤、信德翡翠灣等隨著房地產市場蓬勃發展形成了一批開發規模較大的樓盤，現階段住宅均價在2930元3538元之間。樓盤檔次中低檔低檔均價3000元-3500元以下3000元以下物業形態多層、商業多層主力戶型二房二廳7095平米三房兩廳100平米以下消費群體以本板塊普通消費者為主，生意人、拆

21、遷戶和企業職工為主社區規模中、小盤為主，以370萬平米項目居多4、三山區板塊三山區位于蕪湖市城區西南部，是蕪湖市最具發展潛力的新興城區，區位優越，交通便捷，工業基礎較好。該區在努力打造集電力能源、汽車制造、特色農業、物流業和商貿服務業為一體的現代化城區。代表性的樓盤有江濱花園、金鑫花園、錦江家園、龍湖花園等，現階段住宅均價在1800元2000元之間。樓盤檔次中低檔檔均價2000元以上物業形態住宅、商業主力戶型三房兩廳70-120平米消費群體全市居民，投資戶居多。職業特征為生意人、私企老板、行政事業單位職工社區規模中盤為主，以550萬平米項目居多五、競爭對手分析依據房地產競爭區域和競爭對手界定模

22、型，我們進行如下分析：1、 項目重點輻射區域項目重點輻射區域，主要指項目所在區域2公里半徑內的所有項目。包括以下項目：泰華家園案名泰華家園工地地址長江路與花園路交口開發商安徽泰華置業占地面積3萬多平方米（一期）建筑面積（一期）51153平方米物業類型多層/小高層規劃層數6層帶閣樓規劃戶型面積70.25-181.34住宅開盤均價4110元/平方米住宅銷售均價4900元/平方米商鋪位置近臨長江北路面積(平米)333.36-618.75商鋪均價9500元/平方米二期可售主力戶型面積126.21主力總價53萬元公攤14%付款方式七成按揭工程進度期房使用年限70年交房日期08年12月31日容積率1.86

23、銷售率78.7%坪數分析房數面積范圍戶數在售百分比主力戶型面積去化126.213房115.42-126.2142套2套95.2%樓層去化六層123.656套4套33.3%客源分析年齡2540歲5房153.84-181.3412套7套42%區域鏡湖區二期07.12.24開盤,推出4棟,只有19套房源對外出售,其余為拆遷安置戶房。職業生意人、職工媒體dm、介紹、路過生活機能評價交通有1路、3路、9路、12路、14路、24路、25路、26路、105路、106路等多路公交車通過學校王家巷小學、綠影小學、田家炳中學。市政聯華超市、合家福超市、北埂農貿市場、弋磯山醫院等配套服務設施配套地下、地上停車場優勢

24、地段好，交通便利，城市配套完善；劣勢期房，大面積戶型比例過高，公攤面積大；月桂都市花園案名月桂都市花園工地地址赭山中路中江電腦城開發商安徽天泰置業占地面積建筑面積10萬平方米 物業類型15棟多層/5小高層規劃層數6層帶閣樓規劃戶型面積91-260銷售均價5459元/平方米主力戶型三房二廳主力總價5964萬元公攤15.97%付款方式7成按揭工程進度期房使用年限70年交房日期2009.1.18容積率1.8銷售率78.4%坪數分析房數戶型面積范圍戶數 已售百分比主力面積去化91-1182房91 198 19845.7樓層去化2、5層3房107152 354 22852.7客源分析年齡2540歲4房/

25、5房189260 24 7 1.6區域鏡湖區職業生意人、職工合計 91-260552 43378.4媒體介紹、路過生活機能評價交通13、18、24、29、34等、學校27中、師范附小市政中江電腦城、農行鐵山支行、小赭山等配套小區內配有停車位、景石、座椅和親水溪道優勢小區規模尚可，東接香樟城市花園,西臨梅苑新村,第二十七中學緊臨周邊,北為濱江保興捍,西邊城市動脈,北京東路與銀湖東路捍衛左右位置優越,屬行政區域和居住區交匯之地,匯聚眾多知識人群,行業精英和城市新貴.劣勢片區環境嘈雜、小區通往主干道道路破難不堪。· 利華·錦繡家園案名利華·錦繡家園工地地址蕪湖市蕪寧路9

26、3號（香樟公園東側）投資商蕪湖市利華房地產開發有限公司占地面積5萬平方米建筑面積10萬平方米 物業類型多層/高層在售物業類型7棟多層3棟高層在售戶型面積69-228銷售均價4609元/平方米主力戶型三房二廳主力總價60萬元公攤18.4%付款方式7成按揭工程進度期房使用年限70年交房日期2008.12容積率1.5銷售率20%坪數分析高層房數戶型面積范圍戶數 已售百分比主力面積去化109-1492房69-85 51 2141%樓層去化5-13層3房106-149129 1713%客源分析年齡2540歲4房/5房150228 10 0 0區域鏡湖區職業生意人、職工合計 69-228190 3820%

27、媒體介紹、路過生活機能評價交通17、27、31、32路等學校27中、市政五一廣場配套商業、會所優勢蕪湖市區僅有的四大公園赭山公園、神山公園、汀塘公園和華強旅游城，兩山一水，外加高科技主題公園，分布于項目周邊，生活、休閑兩相宜。劣勢片區環境嘈雜，僅靠火車道。 長江長現代城案名長江長現代城工地地址蕪湖市中山南路二號開發商蕪湖長江長置業占地面積320畝建筑面積55萬平方米物業類型小高層/高層規劃層數 12層/33層規劃坪數39棟平均價格7700元/平方米主力坪數116-136主力總價100萬元公攤14.7%付款方式八成按揭工程進度現房使用年限70年交房日期2008.12容積率2.57銷售率87.13

28、%坪數分析房數戶型面積范圍戶數 已售百分比坪數去化2房9327 2526.9樓層去化510層3房116-136132 3918.6%客源分析年齡3040歲3/5房154-22251 3014.3%區域全市、外地合計93-222210 9444.8%職業生意人媒體廣告、路過生活機能評價交通8、13、14、44、46、37路公交路線隨意搭乘學校育紅小學、13中、28中等市政奧林匹克公園、馬塘醫院、婦幼保健院等健身、醫療配套及規劃中的市政公園、會展中心、大劇院及濱江公園。配套社區內設中央生活廣場，布置有干式噴水廣場、小橋流水、主題石雕、老年健身場、兒童游樂場、保健運動器材、晨跑小徑等，另規劃有高檔幼

29、兒園，3萬余平米的社區商業配套及社區會所等。優勢地理位置好，外立面新穎獨特，樓道全大理石鋪裝；劣勢價格過高，戶型偏大， · 世茂濱江花園一期案名世茂濱江花園工地地址蕪湖市濱江北路濱江公園客運站對面開發商香港世茂集團基地面積280建筑面積55萬平方米物業類型高層/超高層在售棟數1棟建筑面積46725平方米開盤均價7345元/平方米規劃層數33規劃坪數291套平均價格7800元/平方米主力坪數136-153主力總價100萬元公攤22.3%付款方式八成按揭工程進度期房使用年限70年交房日期2008.12.31容積率：3.01銷售率73%房數戶型面積范圍戶數 已售百分比坪數去化136-205

30、3房110、11431 2787%樓層去化6至28層136-153128 7457.8%客源分析年齡2540歲4房167-17433 2678.8%區域華凌、周邊5/6房196-20564 6093.7%職業生意人、職工合計110-205256 18773%媒體廣告、介紹、路過生活機能評價交通1、3、4、6、11、15、16、33、36等十多路公交。學校獅子山小學、安師大附屬外國語學校市政濱江公園、濱江大道、市一院等配套文化藝術中心，商業集群和五星級豪華酒店等優勢地理位置好，價格適中，有康普品牌支持；項目融高層和超高層豪華江景住宅，文化藝術中心，商業集群和五星級豪華酒店等綜合物業形態于一體，擁

31、有沿江2公里的超長水岸線，項目建成之后將擁有皖南地區乃至安徽省的第一高度建筑物；毗鄰在建的蕪湖濱江公園，北起濱江大道（原13號碼頭），南至新蕪路。劣勢單價較高、面積過大，總價難以承受。小結：從本案較近的樓盤分析如月桂都市花園，07年9月30推出的房子多層早早賣完，剩下的全是小高層，同年11月16日開盤又推出了2幢小高層，兩次開盤小高層都存在滯銷情況。據網上房地產數據顯示，該項目11月中旬第2次開盤，入網總套數552套，目前可售套數為119套，基本集中在小高層。而個別樓幢甚至出現開盤一個月48套房源僅銷售4套的尷尬局面。在老盤小高層尚未銷售一空的情況下，該項目再度推盤，其銷售情況可想而知。城南中

32、央城主推中小戶型的樓盤在前期開盤時以其較低的價格和合適的戶型搶占市場份額，并在短時期內銷售一空。出人意料的是，年內最后一次開盤相較于前期開盤價格上漲近700元/m2，開盤一周以來僅成交9套、認購10套，成交比例不到10%。上述情況在蕪湖樓市中并不算少數，由于項目定位不明、開盤價格過高、開發商誠信度低等各種情況銷售不暢的樓盤比比皆是，部分新盤亦難逃此厄運。二、 本案環境分析2.1項目地理分析本案位于蕪湖市市中心北側，北臨造船廠，東近長江南路、南接二十七中；與中山路、銀湖南路、赭山路、吉和北路、黃山西路和北京西路形成便捷暢通的交通網絡。項目距赭山、西北路5站車距，路程在3公里以內；距僑鴻國際（設有

33、沃爾瑪）、中山北路3站車距，路程在2公里以內；距鳳凰美食城、赭山、步行街、鏡湖5站車距，路程在4公里以內；2.2項目周邊環境分析周邊主要單位有鏡湖區行政服務中心、市第二十七中學分部、造船廠、建設銀行、安師大附屬外國語學校、十一中學、信息工程學校、大慶路小學和獅子山小學；3公里范圍內涵蓋市一院、沃爾瑪、僑鴻國際、鳳凰美食街、步行街、真誠大酒店、赭山公園、鏡湖公園、大官山小學、蕪湖工業學校、皖南醫學院、現代超市等；公交線路有13路、14路、18路、25路、34路、38路和105路等；教育配套有，大慶路小學、大官路小學、獅子山小學、27中、11中、安師大附屬外國語學校、安師大附中、蕪湖工業學校、皖南

34、醫學院、安師大夜大學等；醫療配套有：市一院、蕪湖金陵男科醫院、皖醫弋磯山醫院等；休閑配套有：赭山公園、鳩絲廣場、鏡湖公園等；2.3區域背景和發展趨勢鏡湖區是蕪湖市的中心城區，東接鳩江區，西瀕長江，南與弋江區隔青弋江相望，北與蕪湖經濟開發區毗鄰，轄吉和、北京路、弋磯山、汀棠、天門山、鏡湖、東門、北門、赭山、赭麓、荊山。區域面積58平方公里，常住人口45萬人。區域內擁有諸多水景和山景有弋磯山、赭山、獅子山、范羅山、邢家山、曹家山、營盤山和大鏡湖、小鏡湖、汀塘、四洋埠和青弋江等。鏡湖區是蕪湖的古城區，歷史悠久。自吳黃武二年（公元223年），東吳孫權將蕪湖縣城由鳩茲遷此，已有一千七百多年。清光緒二年(

35、1876年)，英帝國主義強迫清政府簽訂了中英煙臺條約，把蕪湖列為通商口岸之一。第二年，英國首先在范羅山上建起了領事館。同年四月，又同清政府官員議定了蕪湖租界約，設立蕪湖租界。自此，帝國主義的魔爪伸進了蕪湖。鏡湖區在“全省都市旅游示范區”評選中榮登金榜，半城山半城水，皖風徽韻讓蕪湖的自然景觀傾國傾城，步行街、華強旅游城、美食街和正在改造中的蕪湖古城，給鏡湖區的都市旅游作了很好的鋪墊。經濟成功轉型之后的鏡湖區，截止2007年10月底第三產業所創造的財政收入已達80，在建項目總投資超億元的項目有：鏡湖新城、世茂濱江、聯盛廣場、歐尚超市、小九華商業街、星光燦爛大劇院、蕪湖古城等，一批大型項目正成為第三

36、產業發展的重要平臺。該區在樓盤開發量上遠遠超過其他區域，擁有46家樓盤正在開發或將要開發完畢，成為蕪湖最活力最具代表性的熱土，是未來蕪湖發展的方向和標桿。2.4區域戶型設計和面積配比分析鏡湖片區住宅戶型配比圖從上圖可以看出，鏡湖片區的兩房和三房為主，四房所占比例極低，一房只屬于配比戶型；鏡湖片區住宅面積配比圖從面積配比而言，90100平米為主力戶型，其次為100平米以上和70-90平米的戶型，70平米以下的小戶型所占比例較低,說明了蕪湖樓市還處于待開發和傳統需求消費階段.通過鏡湖片區面積和戶型配比分析，我們對本案戶型和面積配比(本著戶型好買且又能體現單價較高)建議如下: 在符合新政條件下戶型面

37、積()比例二房二廳一廚一衛70-9070%三房二廳一廚一衛(或部分二衛)91-11025%三房二廳一廚二衛110以上5%2.5價格定位分析鏡湖片區房地產價格走勢圖 從上圖可以看出，鏡湖片區住宅的價格最近幾年一直呈現上升的態勢， 07年上漲速度尤其較快。上漲主要受供應量減少購買需求增多等諸多影響，同時受連續價格上漲影響，價格滯漲的壓力也在增大。因此在本案的定價中，因充分借鑒該片區項目定價和價格上漲趨勢，以該片區中高價位為宜。在充分建立領導品牌形象的同時，考慮價格和規模的平衡因素，作到定價合理，完全銷售的目標。三、 swot分析3.1優勢和機會點1、項目緊臨長江南路，交通便利，通往市區擁有多路公交

38、車有13路、14路、18路、25路、34路、38路和105路等；2、項目周邊學區眾多有大慶路小學、大官路小學、獅子山小學、27中、11中、安師大附屬外國語學校、安師大附中、蕪湖工業學校、皖南醫學院、安師大夜大學等完善的教育配套；3、 學校、銀行、超市、菜市場、醫療、公園等配套環伺本案,設施一應俱全；4、 片區市政形象不斷改善；5、 項目體量小，易于去化； 6、樓市利好時期，需求增多房價上漲較快； 7、預售房源減少，供求關系失衡；拆遷難度加大，土地開發量減少；商品房結構不合理，中小戶型市場難尋。3.2劣勢和問題點 1、周邊環境惡劣，嘈雜且污染嚴重； 2、片區形象較差，屬老城區聚集地； 3、城市配

39、套有待完善，缺乏休閑和優良的購物； 4、傳統居住區，居民素質低； 5、期房； 6、項目為商住樓物業類型，一層為鮮魚和農貿市場，市場內喧囂嘈雜，氣味難聞，對于住戶將會造成直接影響； 7、該片區07-08年開發量較大，市場競爭壓力提升； 8、目標市場層次偏低，對價格敏感度高； 9、區域樓價頗高造成有價無市、銷售不佳，樓市拐點或將提前到來。 10、蕪湖房價上漲，也有很多買房人追漲買高，非理性購房的因素。2007年已推出5000畝土地，用于住宅開發，可建設500多萬平方米住宅，加上2007年在建的約200萬平方米住宅，蕪湖房源正呈現出供大于求的市場局勢。同時，在國家宏觀調控政策方面，今年國家6次加息，

40、10次提高存貸款準備金利率，并提高了二套房首付比例及貸款利率，蕪湖也出臺了一系列調控舉措，顯示了政府穩定房價的決心，目前已取得了初步效果，很多新開樓盤銷售回歸理性和平淡。四、 市場定位4.1目標客戶定位a、客戶區域：a) 重點區域：項目3公里半徑范圍，包括鏡湖、長江路、團結村、弋江、旅游商品經濟園、綜合經濟開發區；b) 有效區域：城西、中山路、城中、銀湖路等周邊區域；c) 潛在區域：除以上區域以外的蕪湖全市和下縣城市；b、客戶特征1、 職業特征：生意人、私營業主、企業職工、外來人口、拆遷戶；2、 年齡特征：2545歲，其中以3040歲的為主；3、 消費心理特征： 要求交通方便，去市中心、孩子上

41、學有公交車（最好直達）；長期居住，對該片區有較強的認同感；價格合理，戶型適合三口之家居住；規劃設計有一定的超前性，有一定生活品位；目標消費群購房關注因素地段、價格和戶型是我們營銷的三大核心要素，在此基礎上，應充分考慮環境、質量、配套和開發商品牌建設；4.2產品定位項目核心價值：便利、舒適、戶型適中，又不乏外立面時尚現代主題城市生活，由我掌控！便利 舒適戶型適中 外立面時尚現代城市生活，由我掌控！ 1、 便利，公交路-出門便是，通達市區及城市的每個角落；教育-強大的學區配套即刻讓孩子足不出戶便可就地成材；購買、醫療、銀行、休閑等環伺項目周邊；2、 舒適，離市區很近，又遠離繁華，是都市靜謐生活理想

42、居所，生活人追求生活品質和向往美好的歸屬；3、 戶型適中，戶型面積不大，卻生活機能完備，三口之家盡享天倫之樂，四口之家歡聚一堂；4、 簡潔時尚又不乏現代感外立面，與自然和諧搭配，力圖營造一個純凈安謐的建筑空間，自然和光影流動、秩序井然，色彩純凈、讓人親近。4.3價格定位 項目位于鏡湖區西北角，東近長江南路，南接27中學，西臨老居民區，北鄰造船廠，項目初步規劃為小高層、農貿市場和商鋪，整個規劃成裙樓式，一層為農貿市場，一層四周為商業門面，二層以上為住宅用房（初步設計為三幢小高層）。1、 住宅價格定位 鏡湖片區開發項目定位相近、客戶相近、價格相互影響，因此建議采用競爭定價法，運用平均權重定價方法，

43、推算出項目的初步價格。由于該項目屬未開發階段，項目的優勢、特色、市場知名度都須要時間的培育，發展商的實力亦未能彰顯，結合蕪湖鏡湖板塊和蕪湖整個樓盤的巨大開發量等客觀因素。因此，在價格制定方面應保持兩個原則：其一，貫徹低開高走原則，開售以低價入市，以打響知名度，引發轟動和關注的同時，根據開發進度市場行情有節奏地拉升價格，以造成項目升值形象；其二，強調項目的位置優勢及其該片區已無新增樓盤優勢。 1）市場比較法本項目市場價格比較法系數修正表 各樓盤的價格，均以市場實際成交均價為真實數據。項 目交通配套規劃品質物管時間價格本案價格泰華家園0.90.91.31.11.11.149004593月桂都市花園

44、0.91.11.51.11.11.354594679長江長現代城1.51.52.11.61.51.677004714世茂濱江花園1.41.52.31.71.51.578004727本項目標準定價值為“1”，其他項目分數與我項目比較的結果綜上表格最后結果住宅價為4678元/平米（均價）2）正比例系數定價法（競爭導向法）在比例函數中有一種表示正比例的函數方程：y=a+bx房地產價格（y）與樓盤得分（綜合素質的量化）（x）成正比，現將本項目的的樓盤得分設為“1”通過將最近項目綜合素質比較得出：泰華家園 =1.1 比例方程: 4900=a+1.1b a=1825月桂都市花園=1.3 比例方程： 545

45、9=a+1.3b b=2795根據y=a+bx 本項目住宅價格=1825+2795*1=4620元/平米 y=a+bx樓價得分3）權重系數定價法a、泰華家園根據地段因素、人流量因素、物業因素的修正，運用理論和其他項目的實際操作經驗，確定為：修正因素地段因素人流量因素物業因素報價/m2權重801010泰華家園1114900本案1.10.40.3則本案的比較價格 i 為4900×1.1×80%4900×0.4×10%4900×0.3×10%4655/m2b、月桂都市花園根據地段因素、人流量因素、物業因素的修正，運用理論和其他項目的實際操作經驗，確定為：修正因素地段因素人流量因素物業因素報價/m2權重801010月桂都市花園1115459本案10.40.2則本案比較價格 ii 為5459×1×80%5459×0.4×10%5459×0.2×10%4694/m2c、長