1、土地登記代理實務的案例分析題一、某市A學校于2001年8月1日經批準，以劃撥方式取得一宗地國有土 地使用權，批準用途為教育用地，現 A學校提出土地登記申請，要求辦理土 地登記。應該如何辦理？在權屬審核中應該注意什么問題 ？答：1、A學校應申請劃撥國有土地使用權設定登記。申請人為A學校法人及法人代表。2、 該宗地A學校應該在接到過于土地劃撥決定書之日起30日內辦理土地 使用權設定登記。3、 應提交的資料：(1)、土地使用權登記申請表；(2)、A學校法人證明、法 人代表身份證明和個人身份證明；(3)、縣級以上人民政府建設用地批準書；(4)、 國有土地劃撥決定書；5)、委托代理的應提交土地登記委托及

2、代理人身份證明等。4、劃撥土地使用權設定登記權屬審核要點：(1) 、對申請人的審核。要注意土地登記申請人與政府建設用地批準書和國有土地劃撥決定書批準的土地使用者是否一致。(2)、對土地權屬來源文件的餓審核。要注意對劃撥國有土地使用權批準機關及批準權限的審核。(3)、對土地用途的審核。要注意是否與批準用途一致。(4)、對宗地面積的審核。要注意地 籍調查結果是否與建設用地面積一致二、B縣第一機械廠，1995年5月在城郊以協議出讓方式取得一宗地國有土 地使用權，面積為18000平方米，用途為工業，使用年限為 50年，未辦理土地 登記。1998年8月該廠進行技術改造，又在原宗地緊購置了 8000平方米

3、工業用 地，使用年限50年。現為抵押貸款之需要，該廠急來辦理土地登記。問應當如 何申請土地登記？如何確定土地使用期限？在權屬審核中應該注意什么？1、B縣第一機械廠應該分別申請兩宗地的出讓國有土地使用權設定登記。 申請人為該廠法人及法人代表。2、申請時限規定：(1)按出讓合同約定，受讓方一次支付全部土地使用權出 讓金的，應該在支付出讓金30日內；(2) 、成片開發用地采取一次出讓、分期付款、分期提供出讓土地使用權的， 應該在每期付款后30日內申請國有土地使用權設定登記。B縣第一機械廠未按 規定及時申請土地登記，應進行處理后再予以辦理出讓土地使用權設定登記。3、 應該提交的材料：(1)、土地使用權

4、登記申請表；(2)、該企業法人證明、 法人身份證明；3)建設用地批準書；(4)、國有土地使用權出讓合同；(5)、出讓金 支付憑證;6)、委托代理的還應該提交土地登記委托書及代理人身份證明等。4、 土地使用期限應該按照出讓合同的規定來推定終止日期，而不能從現在 土地登記之日起50年計算。5、出讓土地使用權設定登記權屬審核要點：(1) 、對申請人的餓審核。要注意土地登記申請人與國有土地使用權出讓合 同中受讓人是否一致；(2)、對土地權屬來源資料的審核。一是國有土地使用權出 讓合同的出讓方，依法是市、縣人民政府土地管理部門；二是出讓合同出讓的只能是經依法批準的國有土地使用權；(3)、對使用期限的審核

5、。要注意出讓年限是 否符合最高出讓年限。(4)、對土地面積的審核。要注意地籍調查結果是否與出讓合同的面積一致；(5)、對出讓金支付情況的審核等。三、某市M企業，以劃撥方式擁有三宗國有土地使用權，用途為工業。現M企業進行企業改制，擬組建 N股份有限公司，現經土地權屬界定、地價評估，擬 定了土地資產處置方案，并經有批準權的機關批準，同意以國家入股的方式處 置該三宗國有土地使用權。問土地資產處置后，該辦理什么手續？應該注意什么？1、 三宗土地應該分別辦理土地使用權變更登記手續。權利人由M企業變更 為N股份有限公司；土地使用權類型由劃撥變更為作價入股。 應該注意以下問題：(1) 、變更登記申請期限：簽

6、訂入股合同之日起30日內;(2)、申請人為N股份有限公司的法人及法人代表；(3)、三宗地分別申請土地使用權變更登記。2、應該提交的材料：(1)、土地使用權變更登記申請表；(2)、N股份有限公司法人證明、土地登記法人代表人身份證明和法定代表人身份證明；(3)、公司審批機關的批準文件、土地使用權處置方案批準文件及土地管理部門與N股份有限公司簽定的委托合同；(4)、土地估價備案材料；(5)、原國有土地使用證；(6)、 房屋所有權證及其他地上附著物證明；(7)、委托代理的應該提交土地登記委托書 及代理身份證明等。3、權屬審核要注意的問題：(1) 、對申請人的審核。要注意申請人是新設的N股份有限公司，且

7、申請人必須與公司審批機關的批準文件、土地使用權處置方案批復文件土地使用者一致。(2) 、對土地權屬來源文件的審核。要著重對公司審批機關的批準文件、土地使用權處置方案批準文件以及土地管理部門與N股份有限公司簽訂的委托持股合同進行審核；(3)、對使用期限的審核。要注意出讓年限是否符合土地使用權最高 使用期限四、某市M公司于1997年8月1日以出讓方式取得一宗2000平方米的國有 土地使用權，批準用途為商業，使用期限為 40年，于1997年8月20日辦理了 土地登記。現因債務的關系，將這宗地連同房產轉讓給了 N貿易有限公司。問 該如何辦理這宗地的土地使用權變更登記手續 ？1、程序：申請一一地籍調查一

8、一權屬審核一一注冊登記一一核發土地證書2、 申請。N貿易有限公司應該在與 M公司簽定了土地轉讓合同或協議后 30 日內，辦理房產變更登記15日內，向當地土地管理部門提出土地使用權變更登 記申請。應該提交的材料：（1）、土地使用權變更登記申請表；、N貿易有限 公司法人證明、土地登記法定代表人身份證明和法定代表人個人身份證明；（3）、 轉讓合同（4）、原土地使用證；、變更后的房屋所有權證；（6）、稅費交納證明；（7）、 委托代理的應該提交土地登記委托書和代理人身份證明等。3、地籍調查。只要實地調查該宗地原來登記狀況是否變化，沒有變化，可直 接移交土地登記人員進行審核。4、權屬審核要點：（1）、對申

9、請人的審核。身份證明及民事行為能力審核，重點審核申請人與 轉讓證明文件的受讓人是否一致。委托代理委托書及代理人身份證明的審核。（2）、對土地使用期限的審核。轉讓后的使用期限應等于原來使用期限減已經使 用的期限。（3）、對土地價格的審核。應對申報地價進行登記和審核，決定實施 優先購買權。（4）、對稅費的審核。（5）、對土地用途的審核。轉讓合同的土地用途、實際用途和出讓合同用途是否一致。對房產變更的審核。涉及房產轉讓的，應該審核房產證明。5、注冊登記。在原來的土地登記卡進行變更登記，并填寫新的土地歸戶 卡注銷原來的土地歸戶卡。&核發證書。收回并注銷原來的國有土地使用證新的土地證書發給 N貿

10、易 有限公司.五、2010年2月3日，某公司拍賣取得一宗國有建設用地使用權，并辦理了土 地登記。2010年3月14日，該公司擬以該宗土地使用權作為抵押向銀行申請貸 款，發現國有土地使用證遺失，現申請補發。1、該公司應提交哪些主要材料2、 簡述補發土地使用證的基本程序？應提交的材料：1、土地登記申請書（原件）；2、刊登滅失、遺失聲明的報紙 （原件）；3、申請人身份證明材料：（1 ）企業法人，提交企業法人營業執照（復印件）和組織機構代碼證（復印件）；（2）法定代表人身份證明 書（原件）和身份證（復印件）補發土地使用證的基本程序：1、用地單位提出申請；2、窗口受理審核；3、 經審核符合條件的報分管局

11、長審查；4、提交局辦公會研究；5、報市政府審批； &行政審核中心取件。資料齊全，30個工作日內辦理完成六、股份有限公司，現經土地權屬界定、 地價評估，擬定了土地資產處置方案, 并經有批準權的機關批準，同意以國家入股的方式處置該三宗國有土地使用權。 問土地資產處置后，該辦理什么手續？應該注意什么？1、三宗土地應該分別辦理土地使用權變更登記手續。權利人由M企業變更為N股份有限公司；土地使用權類型由劃撥變更為作價入股。應該注意以下問題：、變更登記申請期限：簽訂入股合同之日起30日內;(2)、申請人為N股份有限公司的法人及法人代表；(3)、三宗地分別申請土地使用權變更登記。2、應該提交的材料：

12、(1)、土地使用權變更登記申請表；(2)、N股份有限公司法人證明、土地登記法人代表人身份證明和法定代表人身份證明；(3)、公司審批機關的批準文件、土地使用權處置方案批準文件及土地管理部門與N股份有限公司簽定的委托合同；、土地估價備案材料；(5)、原國有土地使用證； (6)、房屋所有權證及其他地上附著物證明；(7)、委托代理的應該提交土地登記 委托書及代理身份證明等。3、 權屬審核要注意的問題：(1)、對申請人的審核。要注意申請人是新設的N股份有限公司，且申請人必須與公司審批機關的批準文件、土地使用權處置方案批復文件土地使用者一致。(2)、對土地權屬來源文件的審核。要著重對公司審 批機關的批準文

13、件、土地使用權處置方案批準文件以及土地管理部門與N股份有限公司簽訂的委托持股合同進行審核；(3)、對使用期限的審核。要注意出讓年 限是否符合土地使用權最高使用期限七、2008年5月 1日，江都市宏志中學以劃撥的方式取得一宗國有土地使用權，土地用途為科 教用地，面積為2560平方米，欲申請土地登記，請問：1、登記的類型是什么？2、申請人是誰？應提交哪些權屬資料？3、土地登記機關進行權屬審核應主要審核哪些內容？4、如何注冊登記？1、劃撥國有建設用地使用權初始登記2、江都市宏志中學；提交的權屬資料有劃撥決定書，建設用地批準書3、對申請人審核；對土地用途是否符合劃撥用地目錄審核；土地面積與劃撥決定 書

14、面積是否一致等。4、申請 地籍調查權屬審核注冊登記頒發證書八、山東萊鋼建設置業有限公司于012年4月18日在濟南市國土資源局舉行的國有土地使 用權掛牌會上，競得位于歷下區花園路以南、化纖廠路以東的一宗普通商品住房用 地的使用權，基本情況如下表所示：地塊編號：2012-G036 地塊位置：歷下區花園路以南、化纖廠路以東土地用途：其他普通商品住房用地土地面積(公頃)：7.18347出讓年限：70年 成交價(萬元)：54000受讓單位：山東萊鋼建設置業有限公司現擬申請土地登記，問：按照土地登記辦法，該公司應申請什么類型的土地登記， 申請人是誰？申請登記時應向土地登記機關提交哪些權屬資料？如果委托土地

15、登記 代理機構辦理，土地登記代理機構應如何辦理？出讓國有建設用地使用權初始登記，山東萊鋼建設置業公司；建設用地批準書，出讓合同；接洽了解情況，簽訂登記委托書，收集登記資料，進行地籍調查，代理申請代領 證書九、某土地管理局（甲方）貯002年向乙方出讓一宗90平方米的國有土地，并簽 訂了出讓合同。土地用途為工業，約定出讓年限為0年，乙方一直未向土地管理部門申 請土地登記。201（年，乙方提出登記申請，認為憑出讓合同，使用期限要求2010年算 起。你認為使用期限應該怎么確定，應該怎樣進行土地登記？ 使用期限從實際交地日期開始算；調查清楚交地日期后， 權利人申請， 地籍調查， 權屬 審核，注冊登記，頒

16、發證書。十、A單位于197時8月經批準取得8500m土地建五層商業樓，后由于資金緊張，于 次年3月與BB單位出資共同建造房屋建成后1-2層歸B單位使用,建筑面積16890m2,3-5 層歸A單位使用，建筑面積25335m2后雙方按協議分配并使用房屋至今，但一直未申 請土地登記。現B單位因企業改制，要求辦理土地登記，但A單位以自己是用地批準 文件的主體以及合建協議未約定土地為由，認該8500m2h地使用權應當歸屬自己。問 題： 、如何確定該宗地土地使用權？說明理由。 、計算B單位的土地使用權面積。 、填寫下表所示B單位土地登記申請書的部分內容。土地使用權由A單位和B單位共有。以建設用地使用權為條

17、件與其他單位或個人合建房 屋的，根據批準文件、合建協議或者投資數額確定建設用地使用權，但982年國家建 設征用土地條例公布后合建的，應依法辦理土地轉讓手續后再確定建設用地使用權。B 單位的面積=16890/（ 16890+25335 =3400申請人：B單位申請登記類型：劃撥國有建設用地使用權初始登記權屬性質：國有土地使用權使用權類型：劃撥土地用途：商務金融用地十一 任明君原是淮安市新田區上樁鎮祝橋村村民，在村中有宅基地一處。任明 君后轉為非農業戶口，但一直在 祝橋村居住。現在任明君以非農業戶口為由， 根據原國家土地管理局關于確定土地權屬問題的若干意見（1989國 土籍字號第73號）第六條：

18、農民集體經濟組織將原農民集體所有土地上的建筑物出售 給全民所有 制單位、城市集體所有制單位或城鎮非農業人口居住的，其用地屬于國家所有”的規定，申請辦理國有土地登記。祝橋村村委會認為該宗地為集體所有土地，由此引發雙方土地權屬爭議。經調查，任明君的宅基地在上樁鎮 祝橋村范圍內，土地改革時期，該宅基地曾辦理了土地房產所有權證；任明君的宅基地也未被國 家征用（收）；1988年，淮安市新田區人民政府為張明頒 發了農村宅基地使用權證，再次對該宅基地的集體土地使用權進行了確認，張明也一直未對領取的農村宅基地使用權證提出異議。請問如何處理該土地權屬爭議？1.本題牽涉到居民身份變化對土地所有權的影響。由于我國農

19、村和城市二元化 的格局仍然存在， 農業戶口和城鎮戶口之間存在著比較的差別。 一個重要的區別 就是，農業戶口居民可以在本集體獲得宅基地使用權，而一旦轉為非農業戶口， 就不再是原農民集體的成員， 就不再具備申請宅基地使用權的資格。 但是，對原 來享有的宅基地使用權，在房屋建筑物存續期間內仍然存在。不能因為農轉非， 居民身份變了， 就自然的把宅基地變為國有。 這實際上也牽涉到對 確定土地所 有權和使用權的若干規定第 14條的理解。根據 14條的規定，不經征用（收） ， 農轉非導致集體土地所有權變為國家所有的條件是：第一，國家建設征用（收） 土地。第二， 農民集體的全部人口轉為非農業人口， 導致該農民

20、集體實際已經不 復存在。可見，在不具備上述條件時，只是村民個人被農轉非，當然不能發生土 地所有權轉移問題。需要說明的是，任明君依據的原國家土地管理局關于確定土地權屬問題的 若干意見（1989國土籍字第 73號）在 1995年確定土地所有權和使用權的若干 規定（1995國土籍字第 26號）發布時已作廢，因此不能作為有效的法律依據。依據 1962年人民公社六十條第 21條規定，生產隊范圍內的土地都歸生產 隊所有。祝橋村轄區范圍內的土地性質為集體所有， 任明君的宅基地應確定為集 體土地使用權。另外，根據確定土地所有權和使用權的若干規定 第19條規定， 土地改革時分給農民并頒發了土地所有證的土地， 屬

21、于集體所有。 因此，土地行 政管理部門依法裁定該宅基地為集體土地。十二、海川縣萬泉中學在 1998年 5月 20日經批準，以劃撥方式取得一宗國有土地 使用權，用途為教育用地， 隨后該 校向縣土地登記部門提出申請， 要求辦理土 地登記。請問這宗土地應該如何辦理登記？登記部門在權屬審核 中應該注意什 么問題？海川縣萬泉中學應該申請劃撥國有土地使用權設定登記， 申請人為該校法人及法 人代表。（2）學校應該在接到 “國有土地劃撥決定書 ”和“建設用地批準書 ”之日起 30日內 辦理土地使用權設定登記。（3）應提交登記資料：a.土地使用權登記申請表；b.海川縣萬泉中學法人證明、法人代表身份證明和個人身份

22、證明；c.海川縣人民政府關于萬泉中學建設用地批 準書；d.海川縣國土資源管理局關于萬泉中學國有土地劃撥決定書；e.委托代理的應提交土地登記委托及代理人身份證明等。（4）劃撥土地使用權設定登記權屬審核要點：第一，對申請人的審核。要注意 土地登記申請人與政府建設用地批準書和國有土地劃撥決定書批準的土地使用 者是否一致。 第二，對土地權屬來源文件的審核。 主要是對劃撥國有土地使用權 批準機關及批準權限的審核。 第三，對土地用途的審核。 注意申請登記用途是否 與批準用途一致。 第四，對宗地面積的審核。 注意地籍調查結果是否與建設用地 面積一致。十三、臨江中學 1992年3月經臨江市政府批準撥用土地 8

23、0畝擴建學校，其中教學 樓和標準運動場占用 70畝，剩余10 畝興建教師住房。 由于各種原因， 該學校一 直未辦理土地登記手續。 1999年初，學校按照國家房改政策以成 本價將住房出 售給了學校教職工。 2000年市國土資源管理部門敦促該校盡快辦理土地登記。 請問：（ 1）該 校用地應辦理何種土地登記，并提交哪些材料？（ 2）購房教職 工應辦理何種土地登記？簡述土地登記程序臨江中學應辦理劃撥國有土地使用權設定登記，并提交下列登記所需資料a臨江 市政府建設用地批準文件；b.臨江市國土資源管理局關于臨江中學國有土地劃撥 決定書；c.學校法人證明、法人代表身份證明、個人身份證明；d.其他證明文件；

24、e.委托代理的應提交土地登記委托及代理人身份證明等。（2）臨近中學購房教職工應辦理劃撥國有土地使用權變更登記。土地登記程 序如下：a. 學校和購房教職工在房屋所有權登記之日起 30日內向土地登記部門提出登 記申請，并提交下列文件：公房出售批準文件；原國有土地使用證，房屋所有權 證；學校與購房職工簽訂的售房合同；其他相關文件。b. 土地登記機關根據學校和購房職工提出的申請，對教職工住房進行變更地 籍調查，主要對土地權屬、面積、用途等情況進行調查。c. 土地登記機關進行土地權屬審核，主要是對申請人、土地權利、土地用途、 土地面積、售房價格的全面審核。d. 權屬審核合格后，土地登記機關報市人民政府批

25、準后進行注冊登記，在原 土地登記卡進行登記， 收回并注銷原土地使用證， 并給購房職工核發新的國有土 地使用證。十四、晴川貿易公司 1995年以出讓方式取得一宗面積 4000平方米的商業用地， 使用年限40年。公司在該地塊內建商 業大樓二棟， 1號樓3層，占地面積 500平 方米，建筑面積 1500平方米； 2號樓7層，占地面積 800平方米，建筑 面積 5500 平方米。 1997年公司將 1號樓轉讓給盛浪軟件開發公司。請問盛浪軟件開發公司 應辦理何種土地登 記？簡述土地登記程序， 通常情況下， 盛浪軟件開發公司登 記土地面積應該是多少？（1）盛浪軟件開發公司應辦理出讓國有土地使用權變更登記。

26、（2）土地登記程序：a土地登記申請。盛浪軟件開發公司在與晴川貿易公司簽訂土地使用權轉讓合 同后30日內，或在房屋產權變更登記 15日內，向土地登記機關提出土地變更登記 申請。盛浪軟件開發公司申請時應提交以下材料： 土地登記申請書； 盛浪軟件開 發公司工商登記證明、 公司法定代表人身份證明、 個人身份證明等有關證明文件； 晴川貿易公司原國有土地使用證； 盛浪軟件開發公司與晴川貿易公司簽訂的土地 使用權轉讓合同， 盛浪軟件開發公司獲得的房屋所有權證； 有關土地稅費繳付憑 證。委托代理人申請土地登記的，還應提交授權委托書和代理人資格身份證明。b. 地籍調查。土地登記機關根據盛浪軟件開發公司提出的申請

27、，對該宗地進 行變更地籍調查， 內容包括變更權屬調查和變更地籍測量， 主要對土地權屬、 面 積、用途等情況進行調查。c. 土地權屬審核。土地登記機關對盛浪軟件開發公司提交的證明文件、資料和變更地籍調查結果進行審核。主要包括：對申請人、轉讓合同、使用期限、土地 價格、稅費繳納情況、土地用途、房產變更和土地面積等進行審核。d. 注冊登記。土地登記機關根據審核結果報當地人民政府，經政府批準后土 地登記人員為盛浪軟件開發公司填寫新的土地登記卡。e. 核發證書。土地登記機關收回并注銷晴川貿易公司原土地使用證，依據新 的土地登記卡填寫國有土地使用證， 由土地登記機關代表政府核發給盛浪軟件開 發公司。（3）

28、盛浪軟件開發公司登記土地面積：a. 盛浪軟件開發公司所在建筑物獨自使用面積：500平方米。b. 兩公司共有使用權盛浪軟件開發公司分攤面積：(4000 - 500 - 800/( 1500 + 5500) *1500 = 578.6平方米。十五、世紀集團 1998年在新錦市工業區以出讓方式取得一宗面積為 15000平方米 的國有土地使用權， 批準用途為 工業用地， 批準用途為工業用地， 使用年限為 50年，登記時間為 1998年5月20日。為籌集資金進行技術改造和產品創新，2003年3月10日集團以該宗土地使用權作為擔保向市建設銀行申請貸款，雙方簽訂了 抵押貸款 合同。請問如何申請辦理土地使用權

29、抵押登記？( 1 )登記申請人：抵押人和抵押權人，即世紀集團和市建設銀行共同提出登記 申請。(2) 申請時限：抵押合同簽訂之日起 15日內。(3) 提交的文件資料：a. 土地登記申請書；b.世紀集團與市建設銀行的法人證明、法定代表人身份證明和個人身份證明；c.抵押土地的國有土地使用證；d.地上建筑物、附著物權屬證明或產權證書；e.貸款合同和抵押合同；f.抵押土地 地價評估報告；g.委托登記的，還有土地登記代理委托書、土地登記代理人身份 證明、資格證書、登記證書以及代理機構營業執照等；h.其他要求出示的文件資料。(4) 土地登記機關辦理土地使用權抵押設定登記。經過土地登記申請、地籍 調查、權屬審

30、核、 注冊登記程序， 最后由土地行政主管部門核發土地他項權利證 明書給市建設銀行。十六、新城郵局于 1 979年5月經批準取得 10畝土地建辦公樓，后由于資金緊張， 于1980年1月與新城信用社簽訂協議，由信用社出資 500萬元共同建造 8層辦公樓，約定房屋建成后 14層歸郵局使用， 58層歸信用社使用，雙方 各占 50%建 筑面積。辦公樓建成后雙方按協議分配并使用至今。2002年信用社改制要求辦理土地登記，但郵 局以自己是用地批準文件的主體以及合建協議未約定土地歸 屬為由，認為該土地的使用權應當歸屬自己。請 問：(1)該宗土地使用權應當 如何來確定？( 2)如你代理新城信用社申請土地登記，應提交哪些資料給登記部門？( 1)土地使用權的確定 首先，根據確定土地所有權和使用權的若干規定第 39條的規定：以土地 使用權為條件與其他單位合建房屋的， 根據批準文件、 合建協議或者投資數額確 定土地使用權。其次，根據 1982年頒布的國家建設征用土地條