1、高密惠民村鎮銀行個人/企業房地產抵押貸款操作流程一、 受理與調查1、流程圖2、流程描述任務名稱崗位流程描述提 交 材 料借 款 申 請 人申請人向個人/企業房地產抵押貸款時，需按我行的規定提交相關材料。1. 借款申請書2. 借款人身份證3. 結婚證（借款人、抵押人）4. 戶口簿（借款人、抵押人）5. 企業營業執照正副本（需年檢）6. 企業組織機構代碼證正副本（需年檢）7. 企業資金流動流水賬（近半年）8. 企業開戶許可證（如未開戶，可在我行申請開立基本戶）9. 稅務登記證正副本（需年檢）10. 近半年繳稅憑證11. 房地產評估報告（評估公司）受 理 審 查客 戶 經 理客戶經理按照材料清單的要

2、求收集貸款信息；進行詳細的貸款用途分析、資金周轉狀況及還款來源分析。判斷材料是否齊全、真實、有效。是 否 受 理客 戶 經 理客戶經理判斷是否符合我行貸款準入條件，在請示主管外勤副行長后確認是否受理。貸 前 調 查客 戶 經 理收到借款申請資料后，由兩名客戶經理實地調查。調查應采取現場與非現場相結合的形式履行盡職調查，形成書面報告，客戶經理應對其內容的真實性、完整性和有效性負責。1、 借款人基本情況：借款人主體資格、歷史沿革、地理位置（包括注冊地）、組織形式、職工人數、在其他銀行的開戶、借款情況、實際控制人、其關聯企業等；2、 經營者素質和股東背景：包括法定代表人（或負責人）和其他高級管理層成

3、員的學歷、從業經歷、業績、品德以及資信情況、經營管理能力等；3、 生產經營情況：借款人的生產經營情況是否正常，原材料供應是否充足，在同行業中的地位以及未來的發展計劃和前景，通過多渠道了解掌握企業的有效資產及其狀況；注意收集非財務信息，深入企業生產、經營和銷售現場，了解企業水、電使用情況及納稅記錄是否與生產、銷售情況相匹配，通過實地調查以及與借款企業管理人員交流等方式，了解借款人經營動態和資信情況；4、 財務狀況：重點分析企業的實收資本、貨幣資金、應收賬款、存貨、固定資產、負債情況、或有負債、經營活動現金凈流量、投資活動現金凈流量、籌資活動現金凈流量、主營業務收入、主營業務成本、凈利潤、資產負債

4、率、速動比率、債務保障能力、凈資產收益率等，分析企業第一還款來源是否充足；5、 融資及信譽狀況：企業在金融機構有無逾期還款的不良記錄；企業及其關聯方有無逃廢債務的不良記錄；企業在人民銀行企業信用信息基礎系統和個人征信系統，在工商、稅務、海關等部門的信用記錄情況；是否涉及訴訟等情況；6、 了解資金需求及授信資金用途；7、 其他有關信息。調 查 評 估客 戶 經 理1、 主要是借款人評價、業務評價，調查和評估分析的主要內容是借款的合規性，具體內容包括：借款主體的 合規性，貸款項目的合規性；2、 對借款人的背景、行業狀況、自身經營風險、財務狀況、管理者素質、現金流分析、公司治理結構、借款原因和用途、

5、信用狀況等進行分析，綜合評定第一還款來源的充足性；3、 根據借款人情況，按照人民銀行規定的利率上下限，執行浮動利率，并做出效益分析；4、 在對第一還款來源不能及時到位時的還款能力進行充分調查評估。完成調查報告整理上報經 理客 戶對符合條件，客戶經理應根據調查情況進行綜合效益分析，出具書面調查報告；并對金額、期限、用途、利率、還款方式、等提出建議；客戶經理完成調查報告，并對調查報告中所含信息的真實性及調查結論負責。二、 審查審批1、 流程圖2、 流程描述審 查審查人結合貸前調查報告，綜合評定借款申請人的資信狀況、擔保的充分性、還款來源的可靠性、風險的可控性、抵押物的保值性和真實性，提出該筆貸款的

6、審查意見。根據貸款權限管理，報相關審批人。對否決的信貸業務，提出否決意見報部門負責人簽批后將審查意見和貸款資料返還客戶經理。審 核風險合規部門經理結合貸前調查報告、審查意見書，綜合評定借款申請人貸款的可行性，提出該筆貸款的審核意見。對不需要提交貸審會審議的，根據額度權限直接交有權審批人審批；對需要提交貸審會審議的，負責組織形成貸審會材料并召集貸審會成員召開貸審會。審 議貸審會對提交上會的業務，經貸審成員審議后，否決的業務，由貸審會辦公室負責通知業務部門；對需要復議的信貸業務，對需要補充和完善事宜形成意見反饋給業務部門和客戶經理進行補充完善；對審議通過的信貸業務，由有權審批人簽字后返還業務部門辦

7、理貸款手續。審 批主管行長對行長授權范圍內的業務進行審批，主要結合調查、審查意見提出審批意見。對超授權業務進行審核。審 批行長對貸審會審議通過的信貸業務和超副行長授權的信貸業務進行審批。三、貸款發放1、 流程圖2、 流程描述任務名稱崗位流程描述簽訂合同客戶經理需要簽訂的材料主要有： 1、 對已出租的房屋應讓出租人和承租人簽訂承租人承諾書。2、 對第三方抵押、非第三方抵押貸款的客戶需提供抵押人夫妻雙方同意抵押證明。3、 根據“三個辦法一個指引”，受托支付的需填寫個人貸款提款申請書（受托支付）；自主支付的需填寫個人貸款提款申請書（自主支付）。4、 簽訂具體合同，合同包括個人額度借款合同、個人借款合

8、同、個人最高額抵押合同（個人抵押合同）。5、 貸款支付委托書。6、 如土地證為開發商開發的國有出讓為分割的大證，需讓房地產開發商在我行提供的同意抵押證明（土地大證）上簽章，并提供國有土地使用證復印件。7、 借款人聲明。落實抵押、擔保手續等授信條件客戶經理規定有授信條件的，客戶經理應逐條落實授信條件。授信業務如果有抵押品，簽訂協議/合同后，應當去產權部門落實抵押手續，包括抵押登記手續和合同公證手續。房權證抵押應去房管局辦理；國有土地使用證應到土地局辦理。房管局辦理抵押登記所需要填寫的材料有：1、 抵押登記申請表。2、 抵押物清單3、 抵押認定書4、 辦理行法定代表人證明書5、 辦理行法人授權委托

9、書6、 個人最高額抵押合同（個人抵押合同）7、 個人額度借款合同綜合受理中心土地局窗口辦理抵押登記所需要填寫的材料：1、 房權證原件2、 國有土地使用證原件3、 個人最高額抵押合同4、 個人額度借款合同5、 評估報告6、 土地登記申請書7、 土地登記法人代表身份證（個人身份證復印件加按手??；法人代表身份證復印件加蓋公章、營業執照副本復印件加蓋公章）申請提款客戶借款人提款，向我行提交資金貸款提款通知書和支付憑證。提交申請出賬材料客戶經理支付審核通過后，客戶經理根據審批額度，填寫借據，向放款審核崗提交相關出賬材料：1、授信申請基本材料； 2、借款合同、擔保合同、公證書及發票等。放款審核放款審核崗放

10、款審核人員重點審核以下內容：授信條件落實情況：抵（質）押品是否與批復及擔保合同一致；是否已按要求辦妥抵（質）押登記；抵（質）押物財產保險手續是否齊全、有效，保險期限是否低于授信期限，第一受益人是否為授信經辦機構等；資產評估報告中評估的資產與抵押資產是否相同，要素是否一致；相關合同、協議內容的填寫是否正確、完整；放款審核人員應依據審批意見辦理出賬手續。放款審核人員審核后對符合出賬條件的業務，做出賬處理；對缺少出賬要件的，應及時與業務經辦溝通，補充完善相關資料后出賬；對不符合出賬條件的，應及時通知業務經辦，客戶經理并向客戶做好解釋工作。打印出賬單放款操作崗放款操作人員或客戶經理打印出賬通知書。整理

11、資料客戶經理客戶經理應持出賬通知書、借據、流動資金貸款提款通知書、支付憑證、抵質押物保管憑證（如有）到會計人員處。賬務處理/貸款支付會計人員會計人員記賬放款。采取經辦機構受托支付的，將貸款通過借款人的貸款發放賬戶或結算賬戶使用借款人的支付憑證直接支付給符合合同約定用途的借款人交易對象。采取借款人自主支付的，將貸款支付到借款人在我行開立的貸款發放賬戶或結算賬戶上，由貸款人自主支付給符合約定用途的借款人交易對象。登記臺賬客戶經理客戶經理依據資金使用情況登記臺賬。檔案歸檔檔案管理崗檔案管理人員將相關資料、檔案進行歸檔。四、貸后管理1、流程圖2、流程描述任務名稱崗位流程描述貸款用途檢查客戶經理貸款發放

12、15日內，客戶經理對貸款借款人的資金去向和貸款用途進行跟蹤檢查，并填寫跟蹤檢查表；通過檢查、分析、判斷、確認資金用途是否與貸款用途相符。定期檢查客戶經理1、 貸款發放后，客戶經理應有計劃的對已發放的貸款進行貸后跟蹤檢查。檢查內容主要是借款人的還款能力和擔保人的代償能力。詳細記錄每次、每戶貸款的檢查情況，檢查記錄應妥善保管。檢查的方式可以采用電話聯系、約見和走訪等。2、 檢查的主要內容和程序包括：（1）授信后應對賬戶進行嚴格監控，在授信業務未執行完畢、我行相應權益未得到清償之前，授信客戶不得變更賬戶。（2）檢查人員應定期分析借款人去的資信變化情況，原則上每季度檢查一次，按季出具貸后調查報告，發現不利我行貸款安全的情形時，應及時逐級報告，并就如何采取措施提出建議。識別發現風險預警信號客戶經理按照預警信號對號入座。風險分類客戶經理客戶經理應每季度按照貸款風險分類指引、貸款風險分類管理辦法的規定對受信人的授信業務進行風險分類。到期處理客戶經理1、 客戶經理應按照借款人還款約定方式進行催收。貸款到期前對借款人為歸還部分貸款本息出具貸款到期催