1、房產估價師考點：清償能力指標及其計算2021 房產估價師考點：清償能力指標及其計算1. 利息：按年計息時，為簡化計算，假定借款發生當年均在年中支用，按 半年 計息，其后年份按全年計息 ; 還款當年按年末歸還，按全年計息。還木付息的方式包括以下幾種：(1) 一次還木利息照付：借款期間每期僅支付當期利息而不還木 金， 最后一期歸還全部本金并支付當期利息；(2) 等額還本利息照付，規定期限內分期歸還等額的本金和相應 的利 心、?(3) 等額還木付息，在規定期限內分期等額攤還木金和利息；(4) 一次性償付，借款期末一次償付全部木金和利息；(5) “氣球法，借款期內任意歸還木息，到期末全部還清。2. 借

2、款歸還期：借款歸還期是指在國家規定及房地產投資工程具體財務條件下， 工程 開發經營期內使用可用作還款的利潤、折舊、攤銷及其他還款 資金歸還 工程借款本息所需要的時間。房地產置業投資工程和房地 產開發之后進 行出租經營或自營的工程，需要計算借款歸還期。房 地產開發工程用于 銷售時，不計算借款歸還期。3. 利息備付率：利息備付率， 指工程在借款歸還期內各年用于支付利息的稅息前 利潤，與當期應付利息費用的比率利息備付率表示使用工程利潤償付利息的保障倍數。 對于一般房 地產 投資工程，該指標值應該大于 2。否那么，表示工程付息能力保 障程度缺乏。4. 償債備付率：償債備付率 (DebtCoverage

3、RatiO, DCR), 指工程在借款歸還期內 各 年用于還本付息的資金與當期應還本付息金額的比率?？捎糜谶€本付息資金，包括可用于還款的折舊和攤銷，在本錢中 列支 的利息費用，可用于還款的利潤等等。當期應還本付息金額包 括當期應 還貸款本金及計入本錢的利息。償債備付率可以按年計算，也可以按整個借款期計算。償債備付 率表 示可用于還木付息的資金歸還借款木息的保障倍數。對于一般 房地產置 業投資工程，該指標值應該大于等于 1.3 。當指標小于 1.3 時，表示當期 資金來源缺乏以償付當期債務， 需要通過短期借款來 歸還己到期的債務。 該指標的計算對出租經營或自營的房地產投資 工程非常重要。5. 資

4、產負債率：資產負債率是反映企業或工程各年所面臨的財務風險程度及償債 能 力的指標，屬長期償債能力指標，反映債權人所提供的資金占全 部資產 的比例，即總資產中有多大比例是通過借債來籌集的，它可 以用來衡量 企業或工程在清算時保護債權人利益的程度。資產負債率高，那么企業或工程的資本金缺乏，對負債的依賴性強 , 在 經濟萎縮或信貸政策有所改變時，應變能力較差 ; 資產負債率低那么 企業或 工程的資本金充裕，企業應變能力強。房地產開發屬于資金 密集型經濟 活動，且普遍使用較高的財務杠桿，所以房地產開發企 業或工程的 ' 資產 負債率一般較高。6. 流動比率：流動比率是反映企業或工程各年償付流動

5、負債能力的指標。流動比率越高， 說明營運資木(即流動資產減流動負債的余額) 越 多， 對債權人而言，其債權就越平安。通過這個指標可以看出百元 流動負債 有幾百元流動資產來抵償，故又稱償債能力比率。在國際 上銀行一般要 求這一比率維持在 200%以上，因此人們稱之為“銀行 家比率或“二對 一比率。對房地產開發企業或工程來說， 200%并不是最理想的流動比率。 因為 房地產開發工程所需開發資金較多，且木身并不擁有大量的資 木金，其 資金一般來源于長、短期借款。此外，房地產開發工程通 常采取預售期 房的方式籌集資金。 這些特點使得房地產開發工程的 流動負債數額較大， 流動比率相對較低。7. 速動比率

6、：速動比率是反映工程快速償付流動負債能力的指標。該指標屬短期償債能力指標。它反映企業或工程流動資產總體變 現或 近期償債的能力，因此它必須在流動資產中扣除存貨局部，因 為存貨變 現能力差，至少也需要經過銷售和收賬兩個過程，且會受 到價格下跌、 損壞、不易銷售等因素的影響。一般而言，房地產開 發工程的存貨占流 動資產的大局部，其速動比率較低，不會到達 100014。資產負債率、流動比率、速動比率指標，通常結合房地產開發經 營企 業的資產負債表進行計算，反映房地產開發經營企業的清償能 力。對于 大型綜合性開發經營企業，通常不需要針對其具體的房地 產開發工程或 投資工程編制資產負債表，也就很少計算房地產開發 投資工程的資產負 債率、流動比率、