1、“物業(yè)物業(yè)”一詞譯自英語一詞譯自英語propertyproperty或或estateestate，由香港傳入沿海、內(nèi)地，其含，由香港傳入沿海、內(nèi)地，其含義為財(cái)產(chǎn)、資產(chǎn)、地產(chǎn)、房地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)義為財(cái)產(chǎn)、資產(chǎn)、地產(chǎn)、房地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)等。該詞自等。該詞自2020世紀(jì)世紀(jì)8080年代引入國內(nèi)，現(xiàn)年代引入國內(nèi)，現(xiàn)已形成了一個(gè)完整的概念，即：物業(yè)是已形成了一個(gè)完整的概念，即：物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。物業(yè)與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。物業(yè)可大可小，一可大可小，一個(gè)個(gè)單元住宅單元住宅可以可以是物業(yè)，是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項(xiàng)物業(yè)，同一

2、建一座大廈也可以作為一項(xiàng)物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。物業(yè)含有多種業(yè)態(tài)，如：辦公樓宇、商物業(yè)含有多種業(yè)態(tài)，如：辦公樓宇、商業(yè)大廈、住宅小區(qū)、別墅、工業(yè)園區(qū)、業(yè)大廈、住宅小區(qū)、別墅、工業(yè)園區(qū)、酒店、廠房倉庫等多種物業(yè)形式。酒店、廠房倉庫等多種物業(yè)形式。什么是什么是“物業(yè)物業(yè)”建設(shè)項(xiàng)目全建設(shè)項(xiàng)目全壽壽命周期命周期“建設(shè)項(xiàng)目全壽命周期” 指自建設(shè)項(xiàng)目自決策開始，經(jīng)過各項(xiàng)施工前的準(zhǔn)備工作設(shè)計(jì)階段建設(shè)項(xiàng)目具體施工階段竣工完成后的運(yùn)營使用直至建設(shè)項(xiàng)目到達(dá)使用壽命拆除為止。物業(yè)管理在建設(shè)項(xiàng)目物業(yè)管理在建設(shè)項(xiàng)目全全壽壽命命周期中周期中的的位置位置設(shè)計(jì)準(zhǔn)備項(xiàng)

3、目決策設(shè)計(jì)施工動(dòng)用前準(zhǔn)備開開始始結(jié)結(jié)束束決策階段決策階段實(shí)施階段實(shí)施階段使用階段使用階段DMPMPMFMDMDM Development ManagementDevelopment Management決策階段的決策階段的管理管理PM PM Project Management Project Management 實(shí)施階段的管理即實(shí)施階段的管理即項(xiàng)目管理項(xiàng)目管理 FM FM Facility Management Facility Management 使用階段的管理即設(shè)施使用階段的管理即設(shè)施管理管理( (物業(yè)工程管理）物業(yè)工程管理）物業(yè)管理?xiàng)l例國務(wù)院2003年6月8日公布的第379號(hào)令物業(yè)

4、管理?xiàng)l例中對(duì)“物業(yè)管理”的定義為:“物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)城內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。 “物業(yè)工程管理”就是物業(yè)公司對(duì)設(shè)備設(shè)施管理，物業(yè)設(shè)備既包括室內(nèi)設(shè)備，也包括物業(yè)紅線內(nèi)的室外設(shè)備與設(shè)施系統(tǒng)，具體主要有給排水、供電、供暖、消防、通風(fēng)、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤?yīng)以及通信網(wǎng)絡(luò)等設(shè)備，這些設(shè)備構(gòu)成了物業(yè)設(shè)備的主體，是物業(yè)全方位管理與服務(wù)的有機(jī)組成部分。1 1、物業(yè)工程管理、物業(yè)工程管理現(xiàn)代物業(yè)無論是住宅、商業(yè)、寫字樓、工業(yè)廠房或者其它不同業(yè)態(tài)，設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)都是非常重要不可缺少的組成部分

5、，設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)行可以滿足人們生活的基本需求，給人們的工作、生活提供更合適 ，更安全的外部環(huán)境。國際設(shè)施管理協(xié)會(huì)（IFMA）確定的物業(yè)設(shè)施管理的含義：包括：物業(yè)資產(chǎn)管理和物業(yè)運(yùn)行管理，和我國的物業(yè)管理概念有一定的差異。設(shè)施管理物業(yè)資產(chǎn)管理財(cái)務(wù)管理空間管理用戶管理物業(yè)運(yùn)行管理維修現(xiàn)代化2 2、物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的意義、物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的意義注：國際設(shè)施管理協(xié)會(huì)（IFMA）成立于1980年，是世界上最大和最廣泛認(rèn)可的國際設(shè)施管理專業(yè)人士協(xié)會(huì)。注：物業(yè)設(shè)備管理的基本內(nèi)容包括注：物業(yè)設(shè)備管理的基本內(nèi)容包括管理和服務(wù)管理和服務(wù)兩個(gè)方面，也就是說，需要做兩個(gè)方面，也就是說，需要做好物業(yè)設(shè)備的管理、運(yùn)行、維

6、修和保養(yǎng)等方面的工作。好物業(yè)設(shè)備的管理、運(yùn)行、維修和保養(yǎng)等方面的工作。* *管理、使用好物業(yè)設(shè)備、設(shè)施有以下幾個(gè)方面的管理、使用好物業(yè)設(shè)備、設(shè)施有以下幾個(gè)方面的意義意義： 物業(yè)設(shè)備管理在為人們提供良好的工作、學(xué)習(xí)及生活環(huán)境物業(yè)設(shè)備管理在為人們提供良好的工作、學(xué)習(xí)及生活環(huán)境中，起到基礎(chǔ)性管理的作用，并提供了有力保障。中，起到基礎(chǔ)性管理的作用，并提供了有力保障。 物業(yè)設(shè)備管理是實(shí)現(xiàn)物業(yè)高效率發(fā)揮使用功能，促進(jìn)物業(yè)物業(yè)設(shè)備管理是實(shí)現(xiàn)物業(yè)高效率發(fā)揮使用功能，促進(jìn)物業(yè)與設(shè)備現(xiàn)代化、規(guī)范化的強(qiáng)有力手段。與設(shè)備現(xiàn)代化、規(guī)范化的強(qiáng)有力手段。 物業(yè)設(shè)備管理是提高現(xiàn)有設(shè)備、設(shè)施性能與完好率，延長物業(yè)設(shè)備管理是提高

7、現(xiàn)有設(shè)備、設(shè)施性能與完好率，延長設(shè)備使用壽命，節(jié)約資金投入，保障設(shè)備安全運(yùn)行的設(shè)備使用壽命，節(jié)約資金投入，保障設(shè)備安全運(yùn)行的保證。保證。 物業(yè)設(shè)備管理是城市文明建設(shè)和發(fā)展的需要，對(duì)文明衛(wèi)生、物業(yè)設(shè)備管理是城市文明建設(shè)和發(fā)展的需要，對(duì)文明衛(wèi)生、環(huán)境建設(shè)與物質(zhì)文明建設(shè)起到保駕護(hù)航的作用。環(huán)境建設(shè)與物質(zhì)文明建設(shè)起到保駕護(hù)航的作用。 物業(yè)設(shè)備管理能強(qiáng)化物業(yè)管理企業(yè)的基礎(chǔ)建設(shè)。物業(yè)設(shè)備管理能強(qiáng)化物業(yè)管理企業(yè)的基礎(chǔ)建設(shè)。2 2、物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的意義、物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的意義3 3、物業(yè)設(shè)備管理的目標(biāo)、物業(yè)設(shè)備管理的目標(biāo) 注：物業(yè)設(shè)備在整個(gè)物業(yè)內(nèi)處于非常重要的地位。它是物業(yè)運(yùn)作的物質(zhì)注：物業(yè)設(shè)備在整個(gè)物業(yè)內(nèi)

8、處于非常重要的地位。它是物業(yè)運(yùn)作的物質(zhì)和技術(shù)基礎(chǔ)。和技術(shù)基礎(chǔ)。 * * 用好、管好、維護(hù)檢修好、改造好現(xiàn)有設(shè)備，提高設(shè)備的用好、管好、維護(hù)檢修好、改造好現(xiàn)有設(shè)備，提高設(shè)備的利用率及完好率，是利用率及完好率，是物業(yè)設(shè)備管理的根本目標(biāo)。物業(yè)設(shè)備管理的根本目標(biāo)。* * 衡量物業(yè)設(shè)備管理質(zhì)量的兩個(gè)指標(biāo)：衡量物業(yè)設(shè)備管理質(zhì)量的兩個(gè)指標(biāo)： A A設(shè)備有效利用率，；設(shè)備有效利用率，； B B設(shè)備的完好率，；設(shè)備的完好率，； 確保確保工程使用工程使用安全安全3 3、物業(yè)工程管理的目標(biāo)、物業(yè)工程管理的目標(biāo)核心目標(biāo)：項(xiàng)目的保值核心目標(biāo)：項(xiàng)目的保值與與增值增值 有利于環(huán)境保護(hù)有利于環(huán)境保護(hù) 有利于節(jié)約能源有利于節(jié)約

9、能源 滿足最終用戶的使用功能滿足最終用戶的使用功能降低工程運(yùn)營成本降低工程運(yùn)營成本 有利于工程維護(hù)有利于工程維護(hù) 物業(yè)設(shè)備設(shè)施是否完好的要求：物業(yè)設(shè)備設(shè)施是否完好的要求： 設(shè)備設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常運(yùn)轉(zhuǎn)正常 設(shè)備設(shè)備技術(shù)資料及運(yùn)轉(zhuǎn)記錄齊全技術(shù)資料及運(yùn)轉(zhuǎn)記錄齊全 零部件完整齊全零部件完整齊全 設(shè)備整潔，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象設(shè)備整潔，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象 防凍、保溫、防腐等措施完整有效防凍、保溫、防腐等措施完整有效 二、物業(yè)工程（設(shè)備設(shè)施）二、物業(yè)工程（設(shè)備設(shè)施）管理的劃分管理的劃分 以項(xiàng)目為基點(diǎn)，按照時(shí)間進(jìn)行劃分物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理可以分為兩個(gè)階段：物業(yè)工程管理前期物業(yè)工程管理運(yùn)營期物業(yè)工程管理1、前期物業(yè)工

10、程管理建設(shè)項(xiàng)目施工基本完畢，完成或即將完成竣工驗(yàn)收階段，為了使后期物業(yè)管理能夠順暢進(jìn)行所作的各種前期準(zhǔn)備工作（包括對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的熟悉，制度建立，承接查驗(yàn)工作、人員培訓(xùn)等工作）時(shí)間節(jié)點(diǎn)：時(shí)間節(jié)點(diǎn)：動(dòng)用前準(zhǔn)備商業(yè)業(yè)態(tài)前期管理（前6個(gè)月）住宅業(yè)態(tài)前期管理（前三個(gè)月）業(yè)主正式入住管理制度的建立與實(shí)施承接查驗(yàn)前期工程檔案的收集與管理人員培訓(xùn)（技能培訓(xùn)、制度培訓(xùn)）建立 制度承接查驗(yàn)檔案管理人員培訓(xùn)人員管理制度設(shè)備管理制度 人員管理制度 人員架構(gòu)崗位職責(zé)工作流程安全管理應(yīng)急預(yù)案人員架構(gòu)設(shè)置：符合需要，責(zé)任明確，精簡(jiǎn)高人員架構(gòu)設(shè)置：符合需要，責(zé)任明確，精簡(jiǎn)高效。效。1.1.工程部經(jīng)理工程部經(jīng)理是對(duì)物業(yè)設(shè)備進(jìn)管理

11、，操作，保養(yǎng)，維修，保證是對(duì)物業(yè)設(shè)備進(jìn)管理，操作，保養(yǎng)，維修，保證設(shè)備正常運(yùn)行的總負(fù)責(zé)人。設(shè)備正常運(yùn)行的總負(fù)責(zé)人。2 2 、各專業(yè)技術(shù)主管（工程師或技術(shù)員）、各專業(yè)技術(shù)主管（工程師或技術(shù)員）負(fù)責(zé)所管轄的維修班組的技術(shù)、管理工作，并負(fù)負(fù)責(zé)所管轄的維修班組的技術(shù)、管理工作，并負(fù)責(zé)編制所分管的機(jī)電設(shè)備的保養(yǎng)、維修計(jì)劃、操責(zé)編制所分管的機(jī)電設(shè)備的保養(yǎng)、維修計(jì)劃、操作規(guī)程及有關(guān)資料，協(xié)助部門經(jīng)理完成上級(jí)主管作規(guī)程及有關(guān)資料，協(xié)助部門經(jīng)理完成上級(jí)主管部門布置的工作。部門布置的工作。 4 4、維修人員（技術(shù)工人）、維修人員（技術(shù)工人）各專業(yè)崗位技術(shù)人員需持國家認(rèn)可的專業(yè)技能證各專業(yè)崗位技術(shù)人員需持國家認(rèn)可的

12、專業(yè)技能證書上崗。書上崗。5 5、工程文員、工程文員建立設(shè)備資料管理制度設(shè)備操作規(guī)程設(shè)備維修保養(yǎng)制度事故報(bào)告強(qiáng)制性檢測(cè)項(xiàng)目臺(tái)帳外委合同管理制度物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)資料的管理物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)資料的管理 注：主要包括設(shè)備原始檔案、設(shè)備技術(shù)資料以及政府注：主要包括設(shè)備原始檔案、設(shè)備技術(shù)資料以及政府職能部門頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)、條例、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)職能部門頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)、條例、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)等強(qiáng)制性文件。等強(qiáng)制性文件。（1 1）設(shè)備原始檔案）設(shè)備原始檔案 設(shè)備原始檔案包括：設(shè)備原始檔案包括： 設(shè)備清單或裝箱單設(shè)備清單或裝箱單 開開箱驗(yàn)收?qǐng)?bào)告箱驗(yàn)收?qǐng)?bào)告 產(chǎn)品質(zhì)量合格證明書產(chǎn)品質(zhì)量合格證明書 設(shè)備使用設(shè)備使用說明書說明

13、書 產(chǎn)品技術(shù)產(chǎn)品技術(shù)資料（資料（維保資料、廠家培訓(xùn)資料等維保資料、廠家培訓(xùn)資料等） 安裝施工、水壓試驗(yàn)、調(diào)試、驗(yàn)收?qǐng)?bào)告安裝施工、水壓試驗(yàn)、調(diào)試、驗(yàn)收?qǐng)?bào)告 （2 2）設(shè)備技術(shù)資料）設(shè)備技術(shù)資料設(shè)備技術(shù)資料包括：設(shè)備技術(shù)資料包括： 設(shè)備卡片設(shè)備卡片 設(shè)備臺(tái)賬設(shè)備臺(tái)賬 設(shè)備技術(shù)登錄簿設(shè)備技術(shù)登錄簿 竣工圖竣工圖 系統(tǒng)系統(tǒng)資料資料（3 3）政府職能部門頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)、）政府職能部門頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)、條例、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)等強(qiáng)制性文件條例、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)等強(qiáng)制性文件 設(shè)備操作規(guī)程設(shè)備操作規(guī)程針對(duì)設(shè)備的特點(diǎn)，制定科學(xué)、嚴(yán)密且切實(shí)可行的操針對(duì)設(shè)備的特點(diǎn)，制定科學(xué)、嚴(yán)密且切實(shí)可行的操作規(guī)程。作規(guī)程。 對(duì)操作人

14、員進(jìn)行專業(yè)的培訓(xùn)教育。對(duì)政府規(guī)定的對(duì)操作人員進(jìn)行專業(yè)的培訓(xùn)教育。對(duì)政府規(guī)定的某些需持證上崗的工種，必須嚴(yán)格要求持證才能上崗。某些需持證上崗的工種，必須嚴(yán)格要求持證才能上崗。 加強(qiáng)維護(hù)保養(yǎng)工作加強(qiáng)維護(hù)保養(yǎng)工作。 設(shè)備中的儀表、（如壓力表、安全閥等）、安全設(shè)備中的儀表、（如壓力表、安全閥等）、安全附件必須定期校驗(yàn)，確保靈敏可靠附件必須定期校驗(yàn)，確保靈敏可靠。 對(duì)運(yùn)行中的設(shè)備不能單憑經(jīng)驗(yàn)用直觀的方法來管對(duì)運(yùn)行中的設(shè)備不能單憑經(jīng)驗(yàn)用直觀的方法來管理，而應(yīng)在運(yùn)行狀態(tài)下的監(jiān)測(cè)和對(duì)故障進(jìn)行技術(shù)診斷理，而應(yīng)在運(yùn)行狀態(tài)下的監(jiān)測(cè)和對(duì)故障進(jìn)行技術(shù)診斷的基礎(chǔ)上，做深入、透徹、準(zhǔn)確的分析的基礎(chǔ)上，做深入、透徹、準(zhǔn)確的分

15、析。 對(duì)事故的處理要嚴(yán)格執(zhí)行對(duì)事故的處理要嚴(yán)格執(zhí)行“三不放過三不放過”原則。即原則。即事事故故原因未查清不放過、對(duì)事故責(zé)任者未處理不放過原因未查清不放過、對(duì)事故責(zé)任者未處理不放過、事故后沒有、事故后沒有采取改善措施不放過。采取改善措施不放過。 2、運(yùn)營期物業(yè)工程管理自建設(shè)項(xiàng)目竣工后，首位小業(yè)主入住始正式進(jìn)行運(yùn)行期的物業(yè)管理。時(shí)間節(jié)點(diǎn)：時(shí)間節(jié)點(diǎn)：首位小業(yè)主正式入住項(xiàng)目結(jié)束能源管理檔案管理人員培訓(xùn)采購流程管理5S管理設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理設(shè)備設(shè)施日常巡查與管理設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃與實(shí)施設(shè)備設(shè)施的大中修設(shè)備的強(qiáng)制性檢測(cè)項(xiàng)目設(shè)備的標(biāo)志標(biāo)識(shí)管理外委單位的管理強(qiáng)電機(jī)房的巡檢（變配電站、強(qiáng)電間）弱電機(jī)房的巡檢消

16、防泵房的巡檢給水泵房的巡檢集水井，隔油池及其它排水設(shè)備設(shè)施的巡檢 物業(yè)設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)計(jì)劃與實(shí)施物業(yè)設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)計(jì)劃與實(shí)施 設(shè)備在使用過程中會(huì)發(fā)生污染、松動(dòng)、泄漏、堵塞、磨損、設(shè)備在使用過程中會(huì)發(fā)生污染、松動(dòng)、泄漏、堵塞、磨損、震動(dòng)、發(fā)熱、壓力異常等各種故障，影響設(shè)備正震動(dòng)、發(fā)熱、壓力異常等各種故障，影響設(shè)備正常使用，嚴(yán)重時(shí)會(huì)釀成設(shè)備事故。常使用，嚴(yán)重時(shí)會(huì)釀成設(shè)備事故。 （1 1）維護(hù)保養(yǎng)方式：維護(hù)保養(yǎng)方式：主要是主要是“清潔、緊固、潤滑、調(diào)整、清潔、緊固、潤滑、調(diào)整、防腐、防凍及外觀表面檢查防腐、防凍及外觀表面檢查”。對(duì)長時(shí)期運(yùn)行的。對(duì)長時(shí)期運(yùn)行的設(shè)備要巡視檢查，定期切換，輪流使用，

17、進(jìn)行強(qiáng)設(shè)備要巡視檢查，定期切換，輪流使用，進(jìn)行強(qiáng)制保養(yǎng)。制保養(yǎng)。 維護(hù)保養(yǎng)工作主要分日常維護(hù)保養(yǎng)和定期維護(hù)保養(yǎng)兩維護(hù)保養(yǎng)工作主要分日常維護(hù)保養(yǎng)和定期維護(hù)保養(yǎng)兩種。種。 日常維護(hù)保養(yǎng)日常維護(hù)保養(yǎng)工作要求設(shè)備操作人員在班前對(duì)設(shè)工作要求設(shè)備操作人員在班前對(duì)設(shè)備進(jìn)行外觀檢查，在班中按操作規(guī)程操作設(shè)備，備進(jìn)行外觀檢查，在班中按操作規(guī)程操作設(shè)備，定時(shí)巡視記錄各運(yùn)行參數(shù)，隨時(shí)注意運(yùn)行中有定時(shí)巡視記錄各運(yùn)行參數(shù)，隨時(shí)注意運(yùn)行中有無異聲、震動(dòng)、異味、超載等現(xiàn)象，在班后對(duì)無異聲、震動(dòng)、異味、超載等現(xiàn)象，在班后對(duì)設(shè)備做好清潔工作。設(shè)備做好清潔工作。 定期維護(hù)保養(yǎng)工作定期維護(hù)保養(yǎng)工作是是以操作人員為主、檢修人員以操作

18、人員為主、檢修人員協(xié)助進(jìn)行的。協(xié)助進(jìn)行的。它是有計(jì)劃地將設(shè)備停止運(yùn)行，進(jìn)行維護(hù)它是有計(jì)劃地將設(shè)備停止運(yùn)行，進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。保養(yǎng)。 應(yīng)做好以下工作：應(yīng)做好以下工作： 徹底內(nèi)外清掃、擦洗、疏通；徹底內(nèi)外清掃、擦洗、疏通； 檢查運(yùn)動(dòng)部件運(yùn)轉(zhuǎn)是否靈活及其磨損情況，調(diào)整配檢查運(yùn)動(dòng)部件運(yùn)轉(zhuǎn)是否靈活及其磨損情況，調(diào)整配合間隙；合間隙； 檢查安全裝置；檢查安全裝置； 檢查潤滑系統(tǒng)油路和油過濾器有無堵塞；檢查潤滑系統(tǒng)油路和油過濾器有無堵塞； 清洗油箱，檢查油位指示器，換油；清洗油箱，檢查油位指示器，換油； 檢查電氣線路和自動(dòng)控制的元器件的動(dòng)作是否正常。檢查電氣線路和自動(dòng)控制的元器件的動(dòng)作是否正常。設(shè)備的點(diǎn)檢設(shè)備的

19、點(diǎn)檢就是對(duì)設(shè)備有針對(duì)性的檢查。設(shè)備點(diǎn)就是對(duì)設(shè)備有針對(duì)性的檢查。設(shè)備點(diǎn)檢時(shí)可以停機(jī)檢查，也可以隨機(jī)檢查。檢時(shí)可以停機(jī)檢查，也可以隨機(jī)檢查。設(shè)備的點(diǎn)檢包括設(shè)備的點(diǎn)檢包括日常點(diǎn)檢日常點(diǎn)檢及及計(jì)劃點(diǎn)檢。計(jì)劃點(diǎn)檢。設(shè)備的設(shè)備的日常點(diǎn)檢日常點(diǎn)檢由操作人員隨機(jī)檢查。日常點(diǎn)檢由操作人員隨機(jī)檢查。日常點(diǎn)檢內(nèi)容主要包括：運(yùn)行狀況及參數(shù)；安全保護(hù)內(nèi)容主要包括：運(yùn)行狀況及參數(shù)；安全保護(hù)裝置；易磨損的零部件；易污染堵塞、需經(jīng)裝置；易磨損的零部件；易污染堵塞、需經(jīng)常清洗更換的部件；在運(yùn)行中經(jīng)常要求調(diào)整的常清洗更換的部件；在運(yùn)行中經(jīng)常要求調(diào)整的部位；在運(yùn)行中經(jīng)常出現(xiàn)不正常現(xiàn)象的部位。部位；在運(yùn)行中經(jīng)常出現(xiàn)不正常現(xiàn)象的部位。

20、 設(shè)備的計(jì)劃點(diǎn)檢設(shè)備的計(jì)劃點(diǎn)檢一般以專業(yè)維修一般以專業(yè)維修人員為主，操作人員協(xié)助進(jìn)行人員為主，操作人員協(xié)助進(jìn)行，計(jì)劃，計(jì)劃點(diǎn)檢內(nèi)容主要有：記錄設(shè)備的磨損情點(diǎn)檢內(nèi)容主要有：記錄設(shè)備的磨損情況，發(fā)現(xiàn)其他異常情況；更換零部件；況，發(fā)現(xiàn)其他異常情況；更換零部件；確定修理的部位、部件及修理時(shí)間；確定修理的部位、部件及修理時(shí)間；安排檢修計(jì)劃。安排檢修計(jì)劃。對(duì)在用設(shè)備，根據(jù)運(yùn)行規(guī)律及計(jì)劃點(diǎn)檢的結(jié)果可以對(duì)在用設(shè)備，根據(jù)運(yùn)行規(guī)律及計(jì)劃點(diǎn)檢的結(jié)果可以確定其確定其檢修間隔期檢修間隔期。以檢修間隔期為基礎(chǔ)，編制檢。以檢修間隔期為基礎(chǔ)，編制檢修計(jì)劃，對(duì)設(shè)備進(jìn)行預(yù)防性修理，這就是修計(jì)劃，對(duì)設(shè)備進(jìn)行預(yù)防性修理，這就是計(jì)劃計(jì)

21、劃檢修檢修實(shí)行實(shí)行計(jì)劃檢修計(jì)劃檢修，可以在設(shè)備發(fā)生故障之前就對(duì)它進(jìn)，可以在設(shè)備發(fā)生故障之前就對(duì)它進(jìn)行修理，使設(shè)備一直處于完好能用狀態(tài)。計(jì)劃檢修行修理，使設(shè)備一直處于完好能用狀態(tài)。計(jì)劃檢修工作一般分為小修、中修、大修和系統(tǒng)大修工作一般分為小修、中修、大修和系統(tǒng)大修4 4種。種。 設(shè)備管理應(yīng)建立設(shè)備管理應(yīng)建立“維護(hù)保養(yǎng)為主，計(jì)劃檢修為維護(hù)保養(yǎng)為主，計(jì)劃檢修為輔輔”的原則。的原則。 4 4、物業(yè)設(shè)備更新改造管理、物業(yè)設(shè)備更新改造管理 在使用設(shè)備時(shí)在使用設(shè)備時(shí)特別要注意的是，特別要注意的是，只要通過技術(shù)改造只要通過技術(shù)改造能達(dá)到同樣的目的的，一般就不采用設(shè)備更新的方式。能達(dá)到同樣的目的的，一般就不采用

22、設(shè)備更新的方式。水、電、燃?xì)饽芎慕y(tǒng)計(jì)節(jié)能運(yùn)行XXXXX項(xiàng)目能耗用量總表 年度用量 月 份2013年度2014年度2015年度電水燃?xì)怆娝細(xì)怆娝細(xì)?月份1000.00 100.00 100.00 900.00 100.00 300.00 850.00 100.00 100.00 2月份1200.00 100.00 100.00 1230.00 100.00 100.00 1170.00 100.00 100.00 3月份1200.00 100.00 100.00 1320.00 100.00 100.00 1450.00 100.00 100.00 4月份1100.00 300.00 100

23、.00 1150.00 100.00 100.00 950.00 100.00 100.00 5月份1000.00 100.00 100.00 850.00 100.00 100.00 970.00 100.00 100.00 6月份2000.00 100.00 600.00 2200.00 500.00 100.00 1800.00 100.00 100.00 7月份2500.00 100.00 100.00 2700.00 100.00 100.00 2600.00 100.00 100.00 8月份2800.00 100.00 100.00 3200.00 100.00 100.00 3

24、100.00 700.00 100.00 9月份3000.00 100.00 100.00 3300.00 100.00 100.00 3400.00 100.00 100.00 10月份2000.00 100.00 100.00 2100.00 100.00 100.00 2200.00 100.00 100.00 11月份2500.00 100.00 100.00 2400.00 100.00 100.00 2200.00 100.00 150.00 12月份2700.00 100.00 100.00 2650.00 100.00 100.00 2300.00 100.00 100.00

25、分 項(xiàng) 總 計(jì)23000.00 1400.00 1700.00 24000.00 1600.00 1400.00 22990.00 1800.00 1250.00 總 計(jì)26100.00 27000.00 26040.00 2013年度 電 1000.00 1200.00 1200.00 1100.00 1000.00 2000.00 2500.00 2800.00 3000.00 2000.00 2500.00 2700.002014年度 電 900.00 1230.00 1320.00 1150.00 850.00 2200.00 2700.00 3200.00 3300.00 2100.

26、00 2400.00 2650.002015年度 電 850.00 1170.00 1450.00 950.00970.00 1800.00 2600.00 3100.00 3400.00 2200.00 2200.00 2300.001月份2月份3月份4月份5月份6月份7月份8月份9月份10月份11月份12月份0.00500.001000.001500.002000.002500.003000.003500.004000.00電電能能用用量量費(fèi)費(fèi)用用（度度）電能用量年度同比分析圖電能用量年度同比分析圖資料管理的目的和意義資料管理的目的和意義物業(yè)工程資料的分類目錄物業(yè)工程資料的分類目錄q 竣工驗(yàn)收資料竣工驗(yàn)收資料q 設(shè)備管理資料設(shè)備管理資料q 二次裝修設(shè)備改造變更資料二次裝修設(shè)備改造變更資料工程資料管理的方法：工程資料管理的方法：文件檔案管理和電腦管理兩文件檔案管理和電腦管理兩大類。大類。工程資料管理的要求：工程資料管理的要求： 歸檔：要求和時(shí)間歸檔：要求和時(shí)間 保管：嚴(yán)格做到保管：嚴(yán)格做到“七防七防”（防火、盜、高溫、潮，蟲，（防火、盜、高溫、潮，蟲，塵及有害氣體）塵及有害氣體）; ;每年年底一次特別清理。每年年底一次特別清理。