1、合肥市馬鞍山花園項目市場可行性研究報告2006/07/18目 錄第一部分 項目總說明81.1.項目總說明81.1.1 項目背景81.1.2 項目發展商情況81.1.3 項目評價目的91.1.4 項目評價依據91.1.5 建設必要性101.2. 項目概況101.2.1項目地塊狀況101.2.2 項目規劃指標111.2.3 項目建設現狀12第二部分 市場前景分析132.1項目總論132.1.1項目概況132.1.1.1項目名稱2.1.1.2項目建設單位2.1.1.3項目位置2.1.1.4項目周邊目前現狀2.1.1.5項目性質及主要特點2.1.1.6項目地塊面積及邊界長2.1.1.7研究工作依據2.

2、1.2 可行性研究結論142.1.2.1市場分析預測2.1.2.2項目地塊分析2.1.2.3項目規劃方案2.1.2.4項目工程進度2.1.2.5投資估算及資金籌措 2.1.3.項目存在問題與建議232.2 項目提出背景242.2.1.項目提出背景242.2.1.1項目所在區域商業發展情況2.2.1.2所在區域政策、經濟及產業環境2.2.2.項目投資的必要性 282.3 市場研究292.3.1.市場供給 292.3.1.1所在區域內商業用房現有供給量及結構情況調查2.3.1.2所在區域內商業用房未來供給量及結構情況調查2.3.1.3其他替代性產品供給量情況調查研究2.3.2.市場需求 322.3

3、.2.1所在區域內商業用房的租用情況調查2.3.2.2所在區域內在售商業用房銷售情況調查2.3.3.市場價格332.3.3.1所在區域內商業用房銷售價格情況調查2.3.3.2所在區域內商業用房租賃價格情況調查2.3.4.市場預測 342.3.4.1未來該區域內商業用房需求預測2.3.4.2銷售及租賃價格預測2.3.5.市場推銷 352.3.5.1推銷方式及措施2.3.5.2產品推銷費用預測2.4市場研究352.4.1.地塊特征分析352.4.1.1項目區位分析2.4.1.2項目交通分析2.4.1.3項目人流分析2.4.1.4項目周邊規劃2.4.2.項目SWOT分析392.4.2.1項目優勢分析

4、2.4.2.2項目劣勢分析2.4.2.3項目機會分析2.4.2.4項目威脅分析2.4.3.項目定位方案 412.4.3.1項目產品方案2.4.3.2主要技術經濟指標第三部分 項目經濟分析453.1 投資估算453.1.1.土地費用3.1.2.前期工程費用3.1.3.建筑安裝工程費用3.1.4.基礎設施建設費用 3.1.5.管理費用3.1.6.銷售費用3.1.7.營業稅支出3.1.8.其他成本支出估算3.2 開發進度48第四部分 項目可行性分析結論484.1 經濟評價484.2 社會環境評價504.3 總體結論及建議 52第一部分 項目總說明1.1.項目總說明1.1.1 項目背景 為積極配合及支

5、持合肥市南向濱湖發展的整體規劃，把握新一輪馬鞍山路房地產開發的商機，安徽*房地產開發有限公司通過審慎的市場研究，安徽*房地產開發有限公司擬開發建設甲級寫字樓、公寓辦公、商業裙樓、高層住宅等。1.1.2 項目發展商情況項目發展商：安徽*房地產開發有限公司開發資質：暫定資質法人代表：*注冊資金：5800萬元注冊號：*1.1.3 項目評價目的本報告對馬鞍山花園項目的可行性進行評估。其主要評價目的為：（1） 投資環境研究分析，把握宏觀市場環境（2） 市場研究分析，確定項目的市場定位（包括但不限于銷售價格定位）（3） 通過對該項目投資開發總價值、投資成本費用、資金籌劃計劃、銷售收入、經營成本、稅金等基礎

6、數據的預測和選定，利用利潤率、凈現值、投資內部收益率、投資回收期等經濟指標對項目進行盈利能力分析及評價；（4） 通過對項目現金流量、資金來源與運用對項目進行貸款償還能力分析，幫助開發商安排融資計劃；（5） 通過對項目的敏感性分析、盈虧平衡分析、概率分析、對項目進行不確定性分析；（6） 為委托方進行項目決策、開發、經營和管理提供參考；（7） 為政府進行項目審批提供參考和依據。1.1.4 項目評價依據（1） 中華人民共和國建設部發布房地產開發項目經濟評價方法；（2） 浙江省建工建筑設計院有限公司設計的合肥馬鞍山花園修建性詳細規劃方案；（3） 中華人民共和國企業法人營業執照（副本）（4） 委托方提供

7、的項目開發有關資料1.1.5 建設必要性從社會效益角度分析，本項目的建設符合包河區馬鞍山路的控制性規劃和詳細規劃。為馬鞍山路的規劃建設提供高品質的房地產產品，滿足區域市場對于辦公樓、酒店式公寓及商業用房的需求，同時進一步繁榮馬鞍山路段區域。項目的建設將帶來較好的社會效益。從企業經濟效益分析，由于市場上對辦公樓、酒店式公寓及商業用房有著較為旺盛的需求，本項目的開發建設面臨著良好的市場環境。本項目將面臨較強的盈利空間，對于企業的利潤增加及資本金積累有著較好的推動作用。不論從社會效益或企業經濟效益分析，本項目的建設有著充分的必要性1.2. 項目概況1.2.1項目地塊狀況項目位于交通主干道馬鞍山路，東

8、臨珠光花園和建設中的交通指揮中心、南臨JAC客車廠、西面是省交通學院、北連柏林春天小區。項目所處位置馬鞍山路段是2005-2006年合肥房地產發展最為活躍地區之一，有著極佳的區位優勢，擁有著良好的生態環境品質和明顯的經濟效應。1.2.2 項目規劃指標 主要經濟技術指標：項目規劃用地：54623； 居住戶數：住宅：860戶；公寓、復式公寓：1387戶； 居住人數：5526人；戶均人口：住宅：3.2人；公寓、復式公寓：2人；總建筑面積：220790； 其中： 住宅：104744； 公寓：37874； 復式公寓：25270； 商業：19592； 物管：350； 地下層：32960。 住宅平均層數：2

9、2.2層； 公寓、復式公寓平均層數：19層； 人口毛密度：1011.66人/H.； 人口凈密度：1408.50人/H.；住宅建筑面積毛密度：3.07萬/ H.； 住宅建筑面積凈密度：4.28萬/ H.；居住區建筑面積毛密度（容積率）：3.44。建筑占地面積：11106； 住宅建筑凈密度：20.33； 總建筑密度：20.40。綠地率：30。停車位：1030輛（地面：50輛；地下：980輛）。1.2.3 項目建設現狀本項目是馬鞍山路段整體規劃中，集高檔住宅、公寓辦公及商業裙樓、甲級寫字樓于一體的高品質房地產開發項目。目前項目處于前期市場研究、概念設計階段。本項目取得的土地的三通一平的熟地。修建性詳

10、細規劃已報合肥市規劃局待批。第二部分 市場前景分析2.1項目總論2.1.1項目概況2.1.1.1項目名稱 馬鞍山花園2.1.1.2項目建設單位 未知2.1.1.3項目位置 馬鞍山花園項目位于安徽省合肥市包河區馬鞍山路西、休寧路東、客車廠以北。2.1.1.4項目周邊目前現狀 項目東臨主要干道馬鞍山路，路東為正在開發建設的普通住宅小區珠光花園，另有正在興建施工的交通指揮中心工程；項目南側為江淮客車廠；北側是柏林春天小區開發用地，現項目正在進行二期工程施工。2.1.1.5項目性質及主要特點 項目性質為居住用地，本地塊現狀：已拆遷完畢，并建設了圍墻。2.1.1.6研究工作依據 規劃設計方案結合實際市場

11、調研2.1.2 可行性研究結論2.1.2.1市場分析預測 合肥市房地產市場調查 2006年15月份，安徽省房地產開發投資增長28.9%，而第三產業領域總的投資增幅為48%，房地產投資總量為197.3億元，占第三產業領域522.4億元總投資規模38%，這一比例表明，房地產業仍是拉動第三產業增長的主導力量。 而根據國家發改委的統計，今年上半年全國商品住宅投資同比增長了25.4%，全國房地產投資規模4851億元，安徽房地產投資規模僅占全國的4%左右。這一對比表明盡管房地產業整體顯露降溫態勢，但安徽的房地產業總體仍有上升空間。 2005年合肥房地產市場現狀  2005年受國家各部委實施的一系

12、列包括土地、金融、稅收、房地產銷售管理等政策的影響，合肥市房地產市場在調整中保持穩步運行。主要表現為：房地產投資增幅理性穩速增長；商品房供求基本平衡，供應結構基本合理，市場消費趨于理性，房價穩中有升；市場運行更加穩健理性，沒有出現大起大落。 房地產開發投資增速平穩運行、商品房交易量起伏不定2005年合肥市房地產開發投資增幅平穩，前三季度合肥市房地產開發投資增幅達53.4%，與去年同期相比少2.5個百分點。各月投資累計增速運行在50%左右的平臺上，沒有出現大起大落現象。2005年前三季度合肥市商品房銷售面積同比增長34.5%。從不同時間段分析，商品房銷售面積自2005年4月份以來連續4個月出現負

13、增長，7月份銷售面積僅為上半年月平均銷售面積的39.42%，8月份銷售回暖，9月份銷售面積恢復到元月份水平。影響因素說明：2005年，由于國家政府相關職能部門對房地產市場存在的問題及現狀進行分析與研究，出臺了一系列用于抑制房地產市場泡沫、不合理的競爭、以及對房價等方面的相關政策；對整個合肥市的房地產發展也起到了一定的控制和影響，并且直接反應在合肥市房地產商品房開發、銷售速度、銷售面積等方面；這種情況屬于正常的有依據的市場波動，直至9月份趨于平穩回暖、上升階段。房地產供應結構逐步趨于合理化2005年合肥市房地產開發投資增幅平穩，各月投資累計增速運行在50%左右的平臺上，沒有出現大起大落現象，商品

14、住宅供應結構也逐步趨于合理。2005年合肥的別墅在整體樓盤中所占份額逐月下滑，由2005年初占總體樓盤比例的11.2%下降至目前的5%。多層住宅占整體樓盤份額今年逐步提高，多層住宅面積占有比例由年初4月份的35.3%提高到8月份的42.2%，此后幾個月始終保持在40%以上的占比。此外，2005年新建樓盤中大戶型減少、中小戶型提高，150平方米以上的戶型面積占比由2004的30.4%下滑至2005年目前26.9%。新建商品房價格先揚后抑2005年合肥市新建商品房價格呈現先揚后抑的兩個階段性變化。在1-6月份新建商品房價格仍然維持高位盤整，小幅上漲態勢，進入7月份以后，新政效應逐漸突顯，合肥新建商

15、品房的銷售價格出現了回落，但部分區域樓盤銷售趨熱，并且價格持續增高。不同地區不同產品銷售速度也各不相同。就本項目所處的馬鞍山路段來說，目前住宅趨于高檔樓盤為主導，集中中高收入家庭以及投資客、二次置業的客戶群；寫字樓市場需求呈明顯的上升趨勢；另外不論是公寓還是挑高公寓產品都是供不應求，市場熱銷。 2006年合肥房地產市場趨勢預測 合肥市2005年人均GDP達到了1870美元，正在向全面小康的目標邁進。按照國際通行的標準，以及合肥市周邊南京、上海、杭州等城市發展的實際，未來一段時期，居民購房及購車將成為消費的主流。合肥市房地產業發展長期看好是毋容置疑的，房地產業發展還有很大的潛力空間。經

16、濟持續增長和居民收入的提高促進房地產業持續發展合肥市“十一五”規劃以及141“城市空間發展戰略構想”到2010年全市地區生產總值，總量超過1600億，目前為589億；城鎮居民人均可支配收入達到18000元，目前為8610元；城鎮居民人均居住面積達到28平方米，目前為24.3平方米；城區人口增加到300萬，目前為180萬左右；建成區面積在2010年達到240平方公里，目前為150平方公里。房地產業增加值占GDP比重2010年要達到約為5%，目前為2%。按照國外一些經濟學家的測算，人均GDP在3000美元左右，房地產業增長速度與國民經濟增長速度之比約為1.4:1，房地產業增加值占GDP比重約為7%

17、。而目前合肥市這些指標均有較大差距，發展空間潛力巨大。加之這幾年居民收入平均水平逐年提高，中等收入階層比重逐步擴大，恩格爾系數進一步降低，居民消費支出中用于改善居住條件的比重會明顯上升，居民住宅消費能力明年將進一步提高。“七類需求” 進一步釋放將拓寬合肥房地產市場開發空間從需求方面分析，明年有以下“七類需求”進一步釋放：一是每年不斷增長的首次置業者的主動性購房需求；二是改善居住條件與居住環境的二次購房需求；三是新區開發、舊城改造、市政工程建設實施拆遷帶來的拆遷戶被動性購房需求；四是以收取租金或出售轉手獲利的中長期投資置業的需求；五是外來人口進城購房落戶的需求；六是為子女教育遷居購房需求；七是年

18、輕人結婚購房需求。近幾年合肥平均每年約有3萬對左右新婚夫婦，其潛在購房需求正在釋放。同時，當前購房群體呈現年輕化，25歲到35歲之間群體購房占40%，戶型需求為80-100平方米。經過了2005年幾乎一整年的觀望，抑制需求已經被大量的積累，2006年以上七大需求將進一步被釋放，這將使2006年的成交量較2005年相比有較大的提高。但是由于宏觀政策的延續性，決定了其不會有20022004年那樣大的年增長幅度。此外，與經濟適用房對低端市場的影響相比，許多機關及企業單位推行團購（集資）購房的行為將對中高端商品住宅市場的影響更大。但是對公寓、寫字樓的需求仍然保持持續、穩定增長態勢。住房消費梯度格局明顯

19、宏觀調控后的合肥房地產市場，購房消費者逐漸成熟，形成對房地產市場發展的理性認知，如房地產短期投資行為逐漸減少，購房者對欲購房屋的面積、總價都將回歸到合理的范圍，購房甄選中的影響因素逐漸理性，開始拒絕不切合實際的概念引導等。同時，購房者對于購買二手房的心理芥蒂正逐漸淡化，加上合肥城市中心區可開發土地的減少，當一手新房中不能選出自己滿意的房屋時，他們會考慮購買二手房作為一手房的替代品，二手房市場正在逐漸成為新房市場的強有力補充。由于2005年整體房地產市場的動蕩，購房者對市場的消費信心還在慢慢恢復，再加之國家宏觀調控已進入周期性調整階段，2006年二手房成交量會進一步加大，預計2006年合肥市二手

20、房市場總成交量的上升幅度仍然保持在兩位數以上。區域間房地產開發差異化明顯，將使熱點區域分散 東部組團看漲：在合肥的城市發展規劃中，為東部的發展確定了基調，東部隸屬瑤海區，具備良好的商業基礎和工業基礎，凝聚了合肥主要的批發市場和商貿市場，目前來看其現代物流園、瑤海工業園、龍崗工業區等處的建設的力度較大。加之一直以來具有交通條件便利的優勢，隨著基礎設施的進一步改善，特別是人們居住理念的極大改變，使得該區域2006年將出現量價雙增的態勢。南部組團激變：南部是合肥城市發展一直想推進的方向，“機場搬遷”、“建立濱湖新區”以往多次規劃，但終究未有實質性動作。2005年末，市政府又明確發出加快建設濱湖城市的

21、步伐，未來省政府將有可能南遷。因此2006年南部城區房地產開發將可能發生激變，即將有較大的實質性動作。西部組團趨穩：從高新區自1991年經國務院批準成為首批國家級開發區以來，西部地區一直成為城市的戰略發展重點，隨之1993年啟動了經濟技術開發區的建設，2001年開始建設政務文化新區、大學城，近年相繼起動了森林公園以及科學城的建設，經過十余年的建設，已經取得了相當大的成績，2005年底合肥市政府已按照既定計劃遷至政務區，西部將成為凝聚政治、科教、經濟、文化一體的新城，2006年商鋪、寫字樓以及新興的旅游地產開發將會進一步穩健發展。2006年將是綠色地產年，節能省地為房地產市場開發主旋律進入200

22、5年之后，能源短缺問題日益成為全社會關注的問題，建造節約型社會的口號深入人心；2005年7月1日，我國第一部有關公共建筑節能設計的綜合性國家標準公共建筑節能設計標準正式實施，標志著其后的建筑產品中，節能成為驗收的重要考評指標；進行建筑節能設計的同時，高新技術同節能設計手法相結合，實現隔熱、保溫、通風等既節能又舒適的細節設計，從而變被動達標為主動提升住宅附加值這種設計原則將在2006年得以凸顯。越來越多的購房者已經逐漸將其注意力轉向了環保、綠色產品，而從長期經濟利益角度出發的房地產節能產品也吸引了眾多消費者的眼球。未來消費者更會關注全壽命的性價比房屋，也可能在搞節能的時候，會增加投入和提高成本。

23、但是提高一些成本，從全壽命來看，從今后100年來看，是節約的，對全社會是節約的。從保證消費者自身利益和節約能源長遠考慮，預計環保、節能、綠色將成為2006年新一代房地產產品的主流。房價窄幅盤整，振幅趨緩房價的走勢最終取決于兩個因素，即供應和需求。首先從房地產投資發展速度來看，在今年國家出臺的一系列住房調控措施之后，我們確實看到炒房者的投機行為受到了遏制，但合肥市2005年前三季度完成房地產投資比去年同期增長53.4%，可以看出，盡管扣除政策時滯的影響，合肥房地產市場并沒有出現大幅度下降的情況，反而逆勢上漲。其次是2005年抑制的需求也將在明年有一個明顯的釋放，這將使供需在量上達到一個平衡。因此

24、，預計2006年合肥商品房銷售價格將會窄幅盤整，振幅趨緩。行業全面整合，房地產進入品牌時代 從2002年合肥房地產市場全面啟動，合肥的房地產企業也隨之迅速增長，由2002年的421家企業發展到2005年上半年的726家企業，年平均增長速度為26%。但其中規模小、經營粗放、資質差的開發商較多。2004年后，國家的宏觀調控力度加大，市場的競爭壓力增強，房地產行業正在上演如春秋戰國諸侯紛爭的大戲，消費者購房更加理性了，房地產企業也逐漸把目光聚焦于品牌建設，房地產市場競爭演繹成強勢品牌間的較量。經過2005年房地產市場的重新洗牌，2006年合肥的房地產企業品牌發展商的市場占有率將會逐步提升，

25、品牌發展商的壟斷優勢將逐步形成。隨著品牌發展商市場占有率的提高和強勢地位的奠定，實力弱小及沒有品牌競爭力的發展商將被淘汰，今后的房地產市場將是品牌企業主導的天下。2.1.2.2項目地塊分析 項目位于合肥市包河區馬鞍山路，2005年下半年至2006年上半年，馬鞍山路段在售樓盤對合肥房地產市場具有重要得影響力，不論是從房屋的品質，開發商實力，以及區域內的商業配套設施和住宅消費群的檔次都極具代表性。分析其原因主要表現在以下三點：首先：開發商的實力以及品牌運作，諸如萬振、新鴻意、上海綠地集團等；其次：項目的規模優勢以及集群效應，新鴻意聯邦花園、國貿公寓、環球廣場的新都會系列，以及綠地海頓公館的60萬平

26、米的大型樓盤等；第三：市場的支持，馬鞍山路段的樓盤品質、小戶型公寓、商業配套等都得到了合肥中高收入以及投資客們的認同，市場上馬鞍山路段的樓盤銷售一直保持良好勢頭。因此本項目在建筑規劃以及建筑品質上必須力求要提升檔次，一方面可以面對即將與本項目同步銷售的較大樓盤的競爭，另一方面也是提高開發商自身形象所必需的。2.1.2.3項目規劃方案 規劃定位規劃通過對合肥市城市總體規劃幾現狀基本情況分析，將本項目規劃定位為：沿馬鞍山路為沿街商住樓，內部為住宅群。為滿足人民生活水平不斷提高的需求以及購房消費者日益理性的購房需求，小區按照現在生活模式將小區建設成優良的居住環境、完善的配套服務設施以及豐富的文化內涵

27、的中高檔住宅小區。 規劃說明 本項目的核心是在傳統的聚落方式中發掘它一些非常人性化空間組織的要素，重新整合道現代生活中來。以人的尺度來重新安排城市生活方式。空間尺度會對人的情緒和感受產生影響。馬鞍山花園的空間體系中，每一個空間層次的接到寬度、鋪地材質、色彩選擇、景觀構造都會有變化，因此，進入馬鞍山花園的空間層次，會讓住戶更加安全、舒適和靜謐。 2.1.2.4項目工程進度 待定2.1.2.5投資估算及資金籌措 根據擬訂項目的開發方案，確定各開發項目的工程數量該土地的地塊開發成本包括：總投資估算匯總序號項目費用名稱：【1土地開發費 2建筑工程費 3安裝工程費 4其他投資費 5項目管理費 6不可遇見

28、費 7總投資】2.1.3.項目存在問題與建議 存在問題 合肥市馬鞍山路段房價接近或者高過老城區（市中心）房價，銷售上存在一定抗性； 目前本項目周邊的相關便民配套設施不是十分健全和成熟； 按購房者心理分析，本地段在整個馬鞍山路段地勢較低，存在一定的銷售抗性。 項目建議 對于馬鞍山路段在售樓盤價格趨近或高過市中心房價這點，應該注重市政整體規劃和發展目標的宣導；即將興建的安徽省行政辦公大樓，以及機場的搬遷，合肥整體的濱湖發展戰略等； 目前已有的便民配套有合家福超市、家樂福超市、蘇寧電器等，未來規劃建設有中學，醫院、星級酒店等； 對于整個馬鞍山路段來說，本項目地勢低只是相對而言，但是這并非會真正影響到

29、區域內本項目的產品增值和升值空間；只是客戶的心理權衡，在未來的銷售宣導中這并不是主要的影響銷售的抗性；2.2 項目背景2.2.1.項目提出背景2.2.1.1項目所在區域商業發展情況 本項目所在區域內主要商業設施配套較為齊備：合家福超市、家樂福超市、蘇寧電器、周谷堆農貿批發市場等； 另外象休閑娛樂類的商業配套設施也較齊全，餐飲酒樓、娛樂KTV、肯德基、肥西老母雞店、茶樓等； 就本項目在馬鞍山路段的位置而言，合肥未來的整體規劃中本項目的區域內的商業以及市政公建設施都會有極大的提升；這其中包括本項目西邊即將投資興建的五星級酒店、醫院、中學等。2.2.1.2所在區域政策、經濟及產業環境 本項目所在區域

30、為包河區。 包河區經濟概況：包河區位于合肥市中心以南，東鄰南淝河，南瀕巢湖，西至金寨南路，北界環城路，總面積230.7平方公里（其中巢湖水域面積41.3平方公里）。全區總人口約41萬。到2005年底，區域內完成地區生產總值突破百億大關，預計達到110億元，比上年增長20.8%；完成規模工業增加值36.9億元，比上年增長20.23%；完成全社會固定資產投資85.03億元。城鎮居民人均可支配收入預計達到10550元；包河區榮獲“全國科技進步工作先進區”、 “全省優化民營經濟發展環境先進區”稱號，招商引資有望禪聯全市“四連冠”；被國家教育部確定為“全國區域教育發展特色示范區”創建單位。 區域政策：包

31、河區處于城市上風口，是發展房地產、觀光旅游等產業的最佳選擇。未來合肥大步向南趨向巢湖發展，包河區必將處于前沿陣地、核心區域。對外來投資新辦企業的獎勵、優惠：1、 鼓勵前來包河區投資興辦各類企業。 對在包河區辦理工商注冊、稅務登記的新辦企業，五年內視其對財政貢獻情況， 由財政分別予以獎勵。對年交納入庫稅金在10萬元至50萬元（含50萬元）、50萬元以上的企業，以其稅收區財政實際所得為計獎依據，五年內第一年分別給予30%和40%的獎勵；第二年分別給予20%和30%；第三年至第五年分別給予10%和20%的獎勵。2、對新建的固定資產投資規模在500萬元以上的企業，以其稅收區財政實際

32、所得為計獎依據，第一年給予40%的獎勵，第二、第三年給予30%的獎勵,第四、第五年給予20%的獎勵。3、鼓勵投資興辦先進技術企業，對列入國家星火計劃項目、國家和省技術創新項目，以及高新技術企業等，除享受國家、省、市及上述有關優惠政策外，五年內以其繳納所得稅區所得部分為依據，按照全額給予獎勵。4、投資發展經濟、社會事業需要依法使用土地的， 包河區已各種優惠價格提供地塊。鼓勵開展多種合作方式，可按租賃、入股等靈活形式取得土地使用權。凡在包河區使用土地發展第二、三產業，并在包河區辦理工商、稅務登記的，給予其區政府應收的有關土地費用20%的優惠（不含房地產業）。5、鼓勵依法租賃土地發展第二、

33、第三產業，租賃費一律從優。凡租賃荒坡、荒地、荒灘發展農牧、旅游業，實行無底價優惠。6、鼓勵投資者到包河區各級工業區興辦企業，業主單位可根據引進企業納稅額的大小，給予引進企業一定的房租減免、讓利。7、鼓勵投資者整體收購破產、停產、經營性虧損國有、集體企業，收購價可按資產評估價格優惠30%以內。鼓勵投資者采取租賃、承包、參股、控股等方式參與包河區國有、集體企業經營，根據具體投資情況，實行一廠一策。二、 配套政策8、放寬引資企業登記注冊條件。對投資興辦50萬元以下有限責任公司，注冊登記時資金有困難的，允許注冊資本在三年內分期注入，首期注入資本可放寬到法定注冊資本的10%，第二年到位50%，

34、第三年全部到位。凡申辦生產型、科技型以及從事農產品加工、流通等為農業生產服務的企業，可比照上述規定執行。9、實行證照辦理限時制，現場辦公制。在辦理專項許可證審批和營業執照、稅務登記證照中，屬區級權限范圍內，只要手續齊全，隨到隨受理，三個有效工作日內登記發證。需要上報市級以上批準的，有關部門將積極予以協調服務，主動上門，現場辦理相關手續，提供便捷服務。 10、區建立招商引資獎勵專項資金。每年區財政在預算中安排專項資金，用于招商引資獎勵。11、區建立企業發展引導資金。每年以上年度區本級可用財力為基數，按3%左右提取發展資金，實行專款專用。采用以獎代補、貼息等方式，用于支持工業區建設、企業

35、技術改造、技術創新、產品出口創匯等。對固定資產投資在300萬元以上的新辦企業，第一年可按其當年銀行實際貸款利息額的50%給予貼息。12、區設立企業貢獻突出獎。凡在包河區納稅的企業當年入庫稅金前10名的納稅大戶，按排位名次分別給予一次性重獎。13、鼓勵街道、區屬企業對外招商。對于街道、區屬企業利用自有資源直接引進到其所轄地域內（或本企業）的引資項目，三年內每年以引資項目新增稅收中區財政實際所得為依據，給予街道、區屬企業20%的獎勵。對于街道、區屬企業引進到區內其它鄉鎮或區工業區的引資項目，三年內每年以引資項目新增稅收中區財實際所得為依據，給予街道、區屬企業10%的獎勵。 14、鼓勵村級經濟實體實

36、行低門檻政策。對于以低門檻政策引資成功的村級經濟實體，三年內每年以其引資項目新增稅收中區財政實際所得為依據，給所在村20%以內的獎勵。15、對引進企業的業主及其子女在入戶、入托、入學、就業、社會保障等方面給予優先。要求在本區入戶的，公安部門給予辦理入戶手續。戶口不在本市的子女，需在本區中小學借讀的，由教育部門按規定安排在附近學校借讀，免收借讀費。三、對引薦外來投資項目的獎勵16、凡國內外個人或組織（以下稱引薦人），提供外來客商真實投資意向，協助雙方直接聯系，促使外來投資項目獲得成功的，給予一次性獎勵。引薦人的獎金，內資直接以人民幣支付，外資按區政府批準獎勵當日的國家外匯牌價折算成人民幣的形式支

37、付。17、對引進的外資項目按外來注冊資金實際到位部分的5計獎 ；對內資項目，按引進內資中固定資產投入部分的5計獎 ；房地產項目按引進資金的1計獎，對引進高科技產業以及能夠形成我區新支柱產業的按6計獎；以無形資產作投入的，按正式合同規定的作價金的5獎勵。 包河區產業環境包河區具有豐富的資源優勢。面積約占合肥城區的五分之二，是合肥4區中國土面積第一大區、水域面積第一大區、林木面積第一大區，有著廣闊的發展空間和雄厚的自然資源。 包河區具有便捷的立體交通優勢。合肥駱崗國際機場座落區內，南淝河"黃金水道"通江達湖，312國道、合安高速、市區一環、二環等高等級道路相

38、互交織，包河大道、淝河路已經竣工通車，駱興路全線貫通，花園大道正在加快建設，繁華大道東段開始啟動，二環以南的道路主干網基本形成。包河區具有濃郁的科教文化優勢。區內座落有包公祠、包公墓等一批名勝古跡，匯聚有中國科技大學、合肥工業大學等蜚聲國際的高等學府，分布了省廣播電視中心、省圖書館、省黃梅戲劇院、省體育館等眾多重要文體機構。包河區具有一流的招商引資載體優勢。轄區內有美菱集團、國風塑業、江汽集團、安凱集團、皖能集團、豐元藥業等6家上市公司，駐肥的中央和省直屬企業有近半數座落區內，經濟聚集度在合肥4區中處于前列。規劃面積12平方公里的包河產業園迅速崛起，園區建設和招商引資形勢喜人；科學規劃、合理布

39、局的鄉鎮、村工業園區健康發展；招商引資政策優惠，服務環境優越。2.2.2.項目投資的必要性從社會效益角度分析，本項目的建設符合包河區整體發展的控制性規劃和詳細規劃。為包河區的規劃建設提供高品質的房地產產品，滿足區域市場對于商業、公寓及住宅用房的需求，同時進一步繁榮馬鞍山路段區域。項目的建設將帶來較好的社會效益。從企業經濟效益分析，由于市場上對合肥一環周邊區域的商業、公寓及住宅用房有著較為旺盛的需求，本項目的投資建設面臨著良好的市場環境。本項目將面臨較強的盈利空間，對于企業的利潤增加及資本金積累有著較好的推動作用。不論從社會效益或企業經濟效益分析，本項目的投資有著充分的必要性。2.3 市場研究2

40、.3.1.市場供給2.3.1.1所在區域內商業用房2005年供給量及結構情況調查：類型銷售面積（）竣工面積（）空置率租售價格（元/）分析、總結需求群體分析寫字樓8100085000未交付30-40目前馬鞍山路段標準和中高檔寫字樓只有環球廣場一家，2006年8月交付，目前銷售率接近90，剩下頂層20層部分未售出，出租工作于2006年7月初開始展開。公司、企業、外地駐肥辦事機構、投資客公寓43277.9320000未交付18-25主要金地國際城和新鴻意的國貿公寓為主，2007年交付，公寓銷售狀況良好，國際城的小戶型公寓一度搶購。小型公司、25-40歲年輕群體、公務員、投資客住宅1600002300

41、00913.5主要以萬振集團二三期、世紀陽光花園的二三期相繼交付使用，樓盤品質、開發商的實力、品牌因素使得改區域住宅市場保持強盛銷售勢頭。中高收入家庭、公司企業員工、公務員、二次置業者、投資客2.3.1.1所在區域內商業用房現有供給量及結構情況調查： 住宅類：樓盤類型柏林春天世紀陽光四期金地國際城國貿公寓萬振四期文景雅居住宅 公寓 商業 馬鞍山路商業用房現有供給量： 樓盤供給量柏林春天世紀陽光四期金地國際城國貿公寓萬振四期文景雅居建筑面積 （）150000800003000008000030000086500 總結：從馬鞍山路段樓盤開發體量以及銷售狀況分析，本區域的房地產市場集群效應明顯、市場

42、競爭較為活躍、另外開發商對政府規劃及解讀能力也有了明顯的提高。2.3.1.2所在區域內商業用房未來供給量及結構情況調查 馬鞍山路段本項目周邊未來最大的商業用房供給項目是：新里綠地海頓公館。其項目總建筑面積達到60萬平米（其中商業配套20萬平米）； 綠地海頓公館項目供給結構類型包括：住宅、辦公、商業、學校（幼兒園和中學）、醫院、五星級酒店。 2.3.2.市場需求 2.3.2.1所在區域內商業用房的租用情況調查 本項目所在區域內目前的商業氣氛不是十分濃厚，原因是其周邊未形成真正的成熟的住宅圈，相比較而言，項目往北的萬振、世紀陽光花園、聯邦花園小區周邊商業氣氛良好；目前住宅類：本區域出租房源較少；本

43、項目周邊未有商鋪出租。2.3.2.2所在區域內在售商業用房銷售情況調查 樓盤柏林春天二期世紀陽光四期金地國際城國貿公寓萬振四期文景雅居銷售率4587656035認購2.3.3.市場價格2.3.3.1所在區域內商業用房銷售價格情況調查樓盤柏林春天世紀陽光四期金地國際城國貿公寓萬振四期文景雅居均價（元/）360035503980435038003950注：金地國際城住宅現折扣較大：以按揭購房算先99折，5日內認購再99折；以3980元/計算折扣后單價是3900元/。另外其公寓未裝修均價4600元/，精裝修小戶型公寓均價5700元/，小戶型公寓面積30-65，銷售情況較好。世紀陽光花園四期面積范圍8

44、3.27-197，現剩下房源面積較大，最小面積153.97。2.3.3.2所在區域內商業用房租賃價格情況調查 本項目周邊現交付使用樓盤不多，處于開發階段。目前已交付使用的樓盤有萬振逍遙苑前三期和新鴻意地產開發的聯邦花園項目。經實地調研，本項目區域內商業用房具體租金價格如下：住宅租金：15元/（均）（中檔裝修房）； 寫字樓租金：20-40元/（均）（辦公環境中高檔）商鋪租金：70元/（均） 靠近本項目北面租金價格要高于平均租金。2.3.4.市場預測2.3.4.1未來該區域內商業用房需求預測 未來在本項目開發及銷售階段兩到三年的周期內，區域內隨著市政項目規劃興建以及象綠地開發商投資大型樓盤的開發，

45、區域內的商業用房不論是住宅還是商業都會穩步呈增長趨勢；以兩年預測期限，2008年本項目區域內商業用房價格將會有200-400元/漲幅；商業用房戶型需求方面：住宅類：80-135仍將是本區域內主導且暢銷型產品；商鋪類：30-120是本區域內（除大型商業集團進駐外）主要熱銷產品。 挑高公寓：35-65挑高公寓本區域內銷售期間火爆搶購狀態，包括精裝修和未毛坯房都是如此。2.3.4.2銷售及租賃價格預測 本項目銷售價格預測：住宅類：3550元/（均） 商鋪類：6800元/（均） 公寓類：4700元/（均）2.3.5.市場推銷2.3.5.1推銷方式及措施本項目產品類型：住宅公寓寫字樓商業裙樓； 建筑層數

46、：15-30層； 推銷方式：先開發部分住宅部分公寓，其次寫字樓，最后是商業裙樓部分部分； 銷售措施（待定）2.3.5.2產品推銷費用預測 按慣例：取銷售總額的23%。我們在此取3，約2700萬。2.4市場研究2.4.1.地塊特征分析2.4.1.1項目區位分析 本項目位于合肥市包河區馬鞍山路南段，項目周邊已交付和在售樓盤品質在整個合肥市屬較高檔次，消費者關注度也較高；未來本項目周邊有安徽省政府行政辦公大樓、五星級酒店、以及興建學校、醫院等重量級配套設施，整體投資環境優越，利于房地產等項目的投資開發。2.4.1.2項目交通分析 本項目距離市中心以及合肥周邊其他區交通便利； 出租車：本項目距離市中心

47、：8分鐘； 本項目距離經濟開發區：12分鐘；本項目距離高新開發區：20分鐘； 本項目距離廬陽區：10分鐘； 本項目距離瑤海區：6分鐘； 本項目距離蜀山區：15分鐘。公交車線路：23、27、163、705、902路。 附：本項目區位圖：美菱大道馬鞍山路紅三環體育館屯溪路太湖路望江東路東流路對外貿易學校第33中學合工大附中合工大城市建設學校交通學院本項目珠光花園省交通指揮中心2.4.1.3項目人流分析 目前本項目周邊主要人流是JAC客車廠，以及警苑小區住戶；小區東臨馬鞍山路雙向12車道，來往車流量較大；隨著項目旁邊交通指揮中心的建成以及柏林春天項目的一、二期的入住，項目周邊的商業將會逐漸繁榮，人流

48、量也將隨之大大增加。2.4.1.4項目周邊規劃 項目周邊近兩年主要的規劃： 柏林春天后期住宅、商業的開發； 交通指揮中心大樓； 綠地集團開發的綠地海頓公館項目；2.4.2.項目SWOT分析2.4.2.1項目優勢分析 項目優勢(Strength) 位置優勢：合肥市包河區馬鞍山路優越區域；項目屬馬鞍山路段具代表性和中高檔樓盤，擁有極佳的區位優勢。 人氣優勢：在本項目交付使用后的區域內，隨著周邊市政配套的建成使用以及旁邊柏林春天和海頓公館的交付入住，還有五星級賓館、醫院、學校的建成使用，本項目擁有良好的人氣環境。 交通優勢：本項目所處位置距離一環、市中心、沿海區、開發區都較勁，并且交通便利。2.4.

49、2.2項目劣勢分析 項目劣勢(Weakness) 開發商品牌知名度略有欠缺：本項目的開發商尚未在高品質公寓和住宅市場中確立品牌知名度；而馬鞍山路目前和即將銷售點的樓盤開發商都較有知名度：象萬振、綠地、新鴻意、金大地、合肥城建等。2.4.2.3項目機會分析 機會(Opportunity) 宏觀經濟基本面發展日趨良好，房地產開發投資額呈上升走勢，本區域房地產市場面臨著良好的發展機遇。 區域市場公寓、住宅市場需求較好；區域內公寓、住宅租金穩步上升，空置率降低到較為理想的水平。 未來馬鞍山路段的規劃發展將為本項目創造了良好的開發建設環境。本項目屬未來的馬鞍山路段較為優越的區域，將營造諸多公寓、住宅、星

50、級酒店、醫院、學區等。本項目作為馬鞍山路段中期發展項目，將充分享受政策、市場、規劃等方面的積極因素。2.4.2.4項目威脅分析 威脅(Threat) 項目地塊周邊尚未形成聚集的住家環境，將對本項目的開發、運營產生不利的影響； 隨著未來公寓、住宅、商業物業供給的增長，市場能否保持強盛的吸納能力將對本項目的建設運營產生重要的影響。2.4.3.項目定位方案2.4.3.1項目產品方案 本項目擬建設規劃住宅、公寓、寫字樓、商業裙樓； 面積標準：公寓及住宅建筑面積從52-140平方米不等； 寫字樓市場定位：項目位于馬鞍山路規劃中南段。已建成的馬鞍山路北段，距離本項目較近區域發展成熟，聚集著較高素質和經濟能力的需求群體。且從規劃角度分析，未來幾年，項目周邊將營造諸多辦公樓、公寓、星級酒店，故項目擬定位于開發寫字樓物業。結合本項目的市場分析和規劃指標，本項目擬規劃建設1棟甲級涉外辦公樓，建筑面積約8423平米；1棟高品質酒店式公寓，建筑面積約8423米；辦公樓及酒店式公寓12層裙房為商業用房。考慮到節約資金成本，加速現金回收的因素，本項目的運營采用銷售的模式實現開發建設的盈利。現依照項