1、房地產(chǎn)開發(fā)項目建議書(案例模板 ) 目錄第一章、項目概述第二章、項目名稱和選址第三章、項目規(guī)劃建設(shè)方案第四章、項目建設(shè)條件第五章、物料消耗與供應(yīng)第六章、環(huán)境保護(hù)第七章、項目建設(shè)周期與日程安排第八章、經(jīng)營管理方式第九章、投資估算第十章、項目經(jīng)營策劃第十一章、效益評價第十二章、結(jié)論第一章 項目概述一、項目背景為落實北京城市整體規(guī)劃 ，加快規(guī)劃市區(qū)綠化隔離地區(qū)建設(shè)，推進(jìn)城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)環(huán)境整治和城市化進(jìn)程，促進(jìn)城市生態(tài)環(huán)境改善和經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)發(fā)展。北京市政府先后頒發(fā)了關(guān)于加快本市綠化隔 離 地 區(qū) 建 設(shè) 的 意 見 、關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)暫行辦法 、 關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)舊村改造和新村建

2、設(shè)實施意見等相關(guān)文件，確定了“以綠引資，引資開發(fā)，開發(fā)建綠，以綠養(yǎng)綠”的原則。隨著北京市“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程的啟動，特別是中國正式加入 wto 、北京 2008 奧運(yùn)會申辦成功，溫榆河流域開發(fā)建設(shè)將新的投資熱點和經(jīng)濟(jì)增長點. 順義區(qū)后沙峪位于溫榆河流域，商機(jī)無限。由北京 xx 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在北京市順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)低密度項目（以下簡稱“該項目” ） 。二項目歷史條件1、宗地簡介宗地位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)馬頭莊村，規(guī)劃用地性為二類居住用地，可用來開發(fā)別墅外事型的居住性建筑。宗地面積為340 畝，北側(cè)尚有400 畝規(guī)劃二類居住用地，因機(jī)場聯(lián)絡(luò)線未定而未有合作伙伴。宗地北臨京承高速與首都

3、機(jī)場北門的聯(lián)絡(luò)線，東臨后沙峪玉馬教練場，西南側(cè)為后沙峪鎮(zhèn)羅馬湖，交通便捷。2、項目概況宗地由后沙峪政府與北京xx 經(jīng)濟(jì)開發(fā)公司于1993年簽訂合作協(xié)議，歷經(jīng)十年，北京 xx 公司于 1996年取得順義政府核發(fā)的國有土地使用證。 2000 年 10月 13 日，xx 公司與北京xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了 338 畝土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議。后由 xx 公司對其 175畝地進(jìn)行土地變性，計委立項和規(guī)委規(guī)劃意見書工作。因多方面原因后沙峪鎮(zhèn) 政 府 考 慮 收 回 該 塊 用地。3、合作方式由我方出面與xx 公司簽訂協(xié)議，該公司負(fù)責(zé)解除與 xx 公司的合作合同，與后 沙 峪 鎮(zhèn) 政 府 的 合 作 合同，此部分

4、費(fèi)用為1350萬元（含 200 萬元付政府定金） ，由我方與后沙峪鎮(zhèn)政府 重 新 簽 訂 土 地 開 發(fā) 協(xié)議。三、項目建設(shè)單位1、 項目公司名稱：北京 xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。2、公司經(jīng)營范圍：在規(guī)劃范圍內(nèi)從事“該項目”的開發(fā)與建設(shè)、商品房銷售、物業(yè)管理等。3、項目建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容：“該項目”開發(fā)建設(shè)總建筑面積約 13.5 萬平方米。建設(shè)內(nèi)容為townhous低密度住宅和配套設(shè)施。“該項目”由北京當(dāng)代投資集團(tuán)有限公司投入全部建設(shè)資金。四、可行性研究報告編制1、編制單位：由北京 xx 古德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司編制北京順義后沙峪項目可行性研究報告。2、編制依據(jù)：21、北京市政府文件：京政辦發(fā)（

5、1994）7 號。22、北京市政府文件：京政辦發(fā)（ 1996）55 號。23、北京市政府文件：京政辦發(fā)（ 2000）12 號。24、北京市政府文件：京政辦發(fā)（ 2000）20 號。25、北京市政府文件：京政辦發(fā)（ 2001）31 號。26、溫榆河流域住宅項目市場調(diào)查資料。第二章 項目名稱和選址一、項目名稱：北京順義后沙峪項目。二、地理位置：“該項目”位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)馬頭村北三、項目占地面積：占地面積約 22 公頃（22 萬平方米） 。四、項目用地現(xiàn)狀：項目用地范圍內(nèi)為瓜田。第三章項目規(guī)劃建設(shè)方案一、項目建設(shè)內(nèi)容：“該項目”建設(shè)內(nèi)容為低密度 townhouse項目及配套設(shè)施等。二、項目初步規(guī)劃

6、設(shè)計方案1、 規(guī)劃建設(shè)用地面積：22萬平方米。2、總建筑面積：15.5 萬平方米。3、居住建筑面積：13.5萬平方米。4、 配套公建建筑面積：1.5萬平方米。5、非配套公建建筑面積：0.5 萬平方米。6、建筑高度：高度控制在12 米以內(nèi)。7、居住總?cè)丝冢杭s 1000人。8、居住總戶數(shù)：約 300 戶9、建筑層數(shù)：地上三層，地下一層。10、綠化率：60。三、項目規(guī)劃設(shè)計特色。1、規(guī)劃設(shè)計：在規(guī)劃設(shè)計上擬聘請新加坡、香港、美國，意大利，加拿大等國外著名設(shè)計大師通過招、投標(biāo)形式參與“該項目”建筑、景觀、人文等規(guī)劃設(shè)計工作。 “該項目”力求吸收當(dāng)今國際先進(jìn)的建筑藝術(shù)，體現(xiàn)首都風(fēng)貌和時代特色。規(guī)劃設(shè)計方

7、案既能滿足現(xiàn)代化低密度住宅的各項使用要求，同時也必須適合北京總體規(guī)劃要求，既能突出自己，又能與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。2、設(shè)施、設(shè)備、材料：“該項目”建設(shè)將充分引入國際先進(jìn)的信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、引進(jìn)先進(jìn)的設(shè)備、設(shè)施。3、綠化：“該項目”力求在項目周圍建設(shè)大面積生態(tài)園林和生 態(tài) 景 觀 設(shè) 施 ， 為 入 住townhouse的各級客戶提供綠色、優(yōu)雅、舒適、安逸的居住氛圍。第四章 項目建設(shè)條件一、地理條件：“該項目”位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)（馬頭村）。其北鄰機(jī)場聯(lián)絡(luò)高速；東鄰后沙峪村；南鄰馬頭村，占地面積約 22 公頃。地理位置條件非常優(yōu)越。二、市政條件“該項目”目前大市政條件不足，由于周圍已經(jīng)建成一批 townh

8、ouse和別墅項目，特別隨著北京市 加 快 綠 化 隔 離 地 區(qū) 建設(shè)，加大了對該區(qū)域市政投資，因此“該項目”所需的水、電、氣、熱、通訊、道路交通等設(shè)施將會同期得到改善。第五章 物料消耗與供應(yīng)一、建筑材料“ 該 項 目 ” 建 筑 內(nèi) 容 為townhouse及配套設(shè)施，建筑結(jié)構(gòu)為全現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。其所消耗的建筑材料主要為鋼材、水泥、木材等，根據(jù)設(shè)計規(guī)范和本項目的總體規(guī)劃設(shè)計， “該項目”所需的主要建筑材料估算為：鋼材： 8000 噸水泥： 20000噸木材： 300 立方米二、主要設(shè)備“該項目”的建設(shè)內(nèi)容為townhouse及配套設(shè)施，在設(shè)備、設(shè)施上將力求采用先進(jìn)實用的設(shè)備、設(shè)施，其所

9、需的主要設(shè)備有：消防滅火設(shè)備、停車車庫、排風(fēng)、送風(fēng)系統(tǒng)、應(yīng)急發(fā)電設(shè)備、通訊電話系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、供暖設(shè)備、衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)、通訊電話系統(tǒng)、計算機(jī)集成管理系統(tǒng)等。三、水、電、氣、熱供應(yīng)根據(jù)初步計算，“該項目”水、電、氣、熱等用量為：1、用電量： 60 瓦/平方米，則 預(yù) 測 項 目 用 電 量 為12000 千瓦。2、用水量：按2 升/平方米日，用水量為40 萬立方米日。3、熱力量：按80 大卡小時平方米計算，則預(yù)測用熱量為16 百萬大卡小時。第六章 環(huán)境保護(hù)按照國家環(huán)境保護(hù)局“建設(shè) 項 目 環(huán) 境 保 護(hù) 管 理 辦法”和“北京市實施建設(shè)項目環(huán)境保護(hù)管理辦法細(xì)則” ，建設(shè)項目要采取嚴(yán)格的環(huán)境保護(hù)

10、措施。“該項目 ” 的 建 設(shè) 內(nèi) 容 為townhouse是北京市建設(shè)“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程，對環(huán)境的污染較少。環(huán)境保護(hù)問題主要是生活污水、生活垃圾、噪聲以及汽車廢氣，此外無其它污染源，不存在有害污水和有害垃圾的處理問題，對環(huán)境的不利影響較少。項目建設(shè)及建成后的使用過程中，將采取嚴(yán)格的環(huán)境保護(hù)措施，嚴(yán)格遵守國家和北京市的環(huán)境保護(hù)法規(guī)。環(huán)境保護(hù)措施如下：1、污水：生活污水經(jīng)化類池，含油污水經(jīng)隔油池處理后，達(dá)到規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn)，污水排放將嚴(yán)格執(zhí)行國家和北京市的有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。2、生活垃圾：將生活垃圾分類收集，由專門的管理部門專設(shè)清潔人員，利用密閉垃圾筒運(yùn)出，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一清運(yùn)至垃圾處理廠和垃圾

11、消化場處理。3、噪聲：噪聲污染源主要是排風(fēng)機(jī)，停車庫的排風(fēng)、送風(fēng)系統(tǒng)、發(fā)電機(jī)等，擬優(yōu)先選擇低噪聲的設(shè)備。4、 汽車廢氣：因車輛進(jìn)出、停放造成的汽車廢氣污染問題，通過在設(shè)計時停車庫 保 證 車 庫 有 一 定 的 容積，采取合理有效的措施，汽車廢氣排放完全可以達(dá)到國家和北京市規(guī)定的廢氣排放標(biāo)準(zhǔn)。汽車廢氣還可通過建筑物周圍綠化，減少污染影響。第七章項目建設(shè)周期與日程安排一、建設(shè)方式“該項目”建設(shè)按照北京市有關(guān)建設(shè)工程招標(biāo)、投標(biāo)的有關(guān)規(guī)定，采取招標(biāo)或議標(biāo)的方式擇優(yōu)選擇建筑施工企業(yè)組織施工。為保證施工質(zhì)量，工程建設(shè)采 用 施 工 監(jiān) 理 的 方 式 進(jìn)行，聘請有經(jīng)驗的建設(shè)、監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)理，確保施工質(zhì)

12、量為優(yōu)良。二、建設(shè)進(jìn)度安排“該項目”總建筑面積約為 15 萬平方米，預(yù)計建設(shè)周期為 3 年，即從 2004年到 2007 年為建設(shè)期，項目建設(shè)實施進(jìn)度為：1、 2004年 6 月之前完成前期準(zhǔn)備工作。主要包括：協(xié)議簽訂、搬遷、規(guī)劃設(shè)計、施工圖設(shè)計 七通一平、工程招投標(biāo)等。2、2004年 7 月至 2007年7 月為施工工期，竣工驗收。第八章 經(jīng)營管理方式一、經(jīng)營設(shè)想1、 “該項目”擬采用目前國際流行的建設(shè)工程管理模式，按照國際通用建設(shè)施工條款。2、 “該項目”建成后將吸收國內(nèi)外的先進(jìn)管理模式和管理經(jīng)驗，以物業(yè)管理公 司 的 形 式 統(tǒng) 一 經(jīng) 營 管理。將以現(xiàn)代化的設(shè)施、完善的服務(wù)，使其成為國

13、內(nèi)具有一流管理水平的企業(yè)。第九章 投資估算一、成本構(gòu)成宗地占地338 畝，為二類建筑用地，成本由以下幾塊構(gòu)成：1、土地費(fèi)用宗地因歷史原因，需投入補(bǔ)償清算費(fèi)用 2000萬元土地方拆遷等補(bǔ)償費(fèi)用：3.5 萬/畝338=1183萬元小城鎮(zhèn)建設(shè)費(fèi)用： 1 萬/畝338=338萬元農(nóng)民與鄉(xiāng)鎮(zhèn)補(bǔ)償費(fèi)用： 300元/m *338 =6760 萬元其中包含已付土地方費(fèi)用200 萬元總計：投入土地成本 10081萬元2、土地出讓金3、其它投入二、項目設(shè)計方案 a：以 0.6 容積率做中高檔 townhouse項目預(yù)計10000.6=13.5萬 m2 銷售按 6500元/ m2計， 13.56500=8.78億元

14、方案 b：以 0.8 容積率做中低檔 townhouse項目預(yù)計10000.8=18 萬 m2 銷售按 5500元/ m2 計，185500=9.9億元方案 c：以 1.3 容積率做多層帶電梯計10001.3=29.3萬 m2 銷售按 4000 元/ m2 計，400029.3=11.72億元三、成本測算：a、 以收入最低的方案a 設(shè)計項目 總額（萬元）標(biāo)準(zhǔn)1、土地費(fèi)用2、土地出讓金 100814507 見上表述以200 元/m2 計3、 建安費(fèi)用33750 按建安平米造價 2500 元/m2 4、勘測費(fèi)5、設(shè)計費(fèi)6、可研方案咨詢 7、 執(zhí)照費(fèi) 8、規(guī)劃方案咨詢113830763876 9、基

15、礎(chǔ)設(shè)施 10、臨時水電路 405076 300元/m2 11、監(jiān)理費(fèi)12、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 13、標(biāo)底招標(biāo)費(fèi) 14、綠化建設(shè)費(fèi)15、公共配套費(fèi)16、市政公用設(shè)施費(fèi)17、不可預(yù)見費(fèi)378953810840513501890 合計 58580 固定成本合計 58580萬元2、經(jīng)營成本項目 總額（萬元）標(biāo)準(zhǔn)銷售費(fèi)用管理費(fèi)用財務(wù)費(fèi)用175617564686 銷售額 2%固定成本 8% 合計 8198 3、毛利：銷售額 -固定成本-經(jīng)營成本=87800-58580-8198=21022萬元b、以方案 b 設(shè)計1、因費(fèi)用計算以建安費(fèi)比率計，故分類為：項目 總額（萬元）標(biāo)準(zhǔn)1、 土地費(fèi)用2、 土地出讓金 1008

16、14507 3、 建安費(fèi)用45000 建安單平米 2500 元4、其它綜合2070 建安費(fèi)4.6% 5、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)6、公共配套7 、 市 政 設(shè) 施 費(fèi)54005401800 300 元/m230元/m2100 元/m2 8、不可預(yù)見費(fèi)2250 建安5% 合計 71648 2、經(jīng)營成本項目 總額（萬元）標(biāo)準(zhǔn)銷售費(fèi)用管理費(fèi)用財務(wù)費(fèi)用198019805732 銷售額2%固定成本 8% 合計 9692 3、毛利：銷售額 -固定成本-經(jīng)營成本=9.9-7.2-1= 1.6億元c、以方案 c 計：項目 總額（萬元）標(biāo)準(zhǔn)3、 土地費(fèi)用4、 土地出讓金 100815860 以建安平米 200 元/m2 計3

17、、建安費(fèi)用43950 1500元/m2 計4、其它綜合2332 建安費(fèi)4.6% 5、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)6、公共配套7 、 市 政 設(shè) 施 費(fèi)879010143380 300元/m230元/m2100 元/m2 8、不可預(yù)見費(fèi)2535 建安5% 小計 77942 9、銷售費(fèi)用 10、管理費(fèi)用11、財務(wù)費(fèi)用235023506235 銷 售 額 2%2%固定成本 8% 合計 10935 12、毛利：28323 第十章 項目經(jīng)營策劃一、調(diào)查區(qū)域townhouse項目綜合評述本區(qū)域內(nèi)在售townhouse項目主要分布在八達(dá)嶺高速公路、立湯路、京順路附近，分布不均勻。隨著北京市政府治理溫榆河工程的逐步實施，沿溫榆

18、河兩岸開發(fā)townhouse項目將具有巨大的經(jīng)濟(jì)價值。從現(xiàn)有 townhouse項目的銷售價格和銷售進(jìn)度情況看，市場需求還有一定的潛力。二、 townhouse 市場需求分析中國正式加入 wto 以后，世界 500 強(qiáng)企業(yè)有近200家在北京開設(shè)分支機(jī)構(gòu)或辦事處，外籍中高級雇員成為 townhouse市場的 潛 在 客 戶 群 體 ； 北 京2008 奧 運(yùn) 會 申 辦 成 功 以后，據(jù)了解北京現(xiàn)有賓館飯 店 的 接 待 能 力 尚 有 近50的缺口，屆時將會產(chǎn)生潛在購買和租賃客戶群體；隨著居民收入的不斷增加，幾年前還只能是富豪們享受的豪宅townhouse ，已逐漸成為中高收入家庭的住宅消費(fèi)品

19、。目前 townhouse市場需求結(jié)構(gòu)日趨合理，主要分為以下幾個層次 : 1、外籍購買群體11、外交使館高級外交官及資外大型公司的中高級雇員北京作為中國的首都，匯集了眾多國家的大使館和世界跨國集團(tuán)的分支機(jī)構(gòu)或辦事處，這些使館高級外交官、跨國集團(tuán)的外籍中 高 級 雇 員 對 北 京townhouse市場的需求在不斷增加。尤其美國、歐州發(fā)達(dá)國家國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長放緩，使得這些國家的大型財團(tuán)和跨國企業(yè)不斷增加在華投資，由于消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)心理原因，他們 非 常 鐘 情 于 外 銷townhouse 。12、港、澳、臺地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學(xué)歸國創(chuàng)業(yè)人士這一群體是一支不容忽視的購買團(tuán)體。由于國內(nèi)的改革

20、開放政策和投資環(huán)境的不斷改善，國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，一大批港、澳、臺地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學(xué)歸國創(chuàng)業(yè) 人 士 紛 紛 回 國 投 資 創(chuàng)業(yè)，他們要求高質(zhì)量的生活和理想的居住環(huán)境，因此更熱衷北京東北部地區(qū)的 townhouse 。2、國內(nèi)購買群體21、中資企業(yè)家、高級經(jīng)理人及 it 業(yè)、金融業(yè)精英這些行業(yè)的精英，積累了大量的財富，他們追求生活的品位和質(zhì)量，在改善居住條件時多考慮選購郊區(qū) 環(huán) 境 優(yōu) 美 的 花 園 式townhouse 。2。2、大公司高級管理人員、文體名人、律師等高知人才這些人員構(gòu)成城市的“中產(chǎn)階級” ，他們二次置業(yè)時多會選擇物業(yè)檔次、形象較高，價格優(yōu)惠和付款方式靈活

21、實惠的，親近自然又具有良好的人文環(huán)境的經(jīng)濟(jì)型 townhouse 。2。3、私營企業(yè)業(yè)主國內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，富有階層將逐步擴(kuò)大。隨著國家鼓勵發(fā)展私營經(jīng)濟(jì)的優(yōu)惠政策的實施，國內(nèi)的私營 經(jīng) 濟(jì) 將 得 到 空 前 的 發(fā)展。這些富裕起來的私企老板出于居住或投資的需要 ， 也 將 成 為 高 檔townhouse 的購買者。三、項目市場走向目前影響townhouse項目最大的因素，除了國家宏觀政策外，從項目本身的因素看，最主要的就是 地 理 位 置 和 價 格 。 從“townhouse 項目”本身因素看，影響項目市場和價格的最主要的因素是地理位置。地理位置優(yōu)越的項目應(yīng)具備的條件是：交通便利、環(huán)境優(yōu)美

22、、鄰近旅游景點等。而“該項目”的地理位置完全具備上述條件。從近期北京的townhouse項目變化特點看，影響項目市場和價 格 的 因 素 除 地 理 位 置外，還有整體現(xiàn)劃、戶型設(shè)計、景觀氛圍等。1、周邊環(huán)境本項目位于北京五大水系之一的溫榆河的東北部，地處北五環(huán)路至北六環(huán)路之間，西面距京承高速公路 2 公里，南部為北京嘉浩別墅城、北京名都園等別墅項目，該區(qū)域別墅項目 具 有 較 高 的 市 場 知 名度。2、建筑設(shè)計本 項 目 力 求 為 單 體townhouse和 聯(lián) 體townhouse 相結(jié)合，根據(jù)不同的戶型，設(shè)計各種風(fēng)格的 townhouse和花園景觀。建筑設(shè)計由國外國及國內(nèi)知名設(shè)計院共同完成，目標(biāo)是建設(shè)成為北京市標(biāo)志性的townhouse 建筑。3、環(huán)境設(shè)計將請國外專業(yè)公司設(shè)計綠化園藝廣場，飾以精美的雕塑，引入水流，采用抗污染、適應(yīng)北方氣候、花期和的植物立體綠化。4、戶型設(shè)計多種戶型適宜不同需要，小 到150 平 米 經(jīng) 濟(jì) 型town