1、房地產項目開發貸款初步調查報告寫作要點題目：×××分行關于×××公司××項目×××萬元房地產項目開發貸款初步調查報告摘要：包括申請人名稱、項目名稱、貸款金額、貸款期限、貸款利率、擔保方式、還款來源等。第一章 借款人資信狀況主要調查借款人企業概況、歷史沿革、關聯情況、產權結構、管理者素質、財務狀況、信用狀況等。評述要點：一、借款人基本情況（一）借款人概況（可列表或用文字說明）序號企業名稱（簡稱）備 注1住 所2法人代表3注冊資本是否足額到位，不到位要說明原因4企業類型5主要股東，持股 ，

2、持股 ，持股 6經營范圍本項目開發是否屬于其經營范圍7經營期限自年月日至年月日8開發資質9信用等級注明評定時間和批準部門10營業執照11法人代碼證12稅務登記證13貸款卡號14年審情況1013項其 他以上各項如有特殊情況可用文字說明。（二）借款人發展沿革和股東變更歷程以文字闡述企業名稱、架構和股權發展沿革歷史，并編制目前企業股權情況表。股東名稱出資方式出資額出資比例幣種種貨幣資金人民幣土地使用權貨幣資金人民幣土地使用權合計-100-（三）借款人近期重大情況了解借款人及股東近期是否發生重大投融資活動、實行聯營、改制、合作、分立破產、資產重組，項目有償轉讓等投資主體變更，對外大額擔保，涉及法律糾紛

3、和訴訟等重大事項。二、借款人經營管理架構及主要經營管理者素質主要調查借款人經營管理模式、內部管理狀況、經營管理者素質、人力資源情況等。評述要點：（一）企業組織制度建設：根據中華人民共和國公司法和證券法現代企業制度的要求，考核企業組織結構及相關管理者任職資格的合法性，并對企業的產權結構、組織結構、權責及利益分配制度、權利制衡及監督機制、經理人制度建設情況等做出評述。（二）內部管理情況：企業內部的管理框架、部門設置、職能分工和整體運行情況，尤其是項目投資及管理部門、資金財務部門的設置、運轉情況（開發資金管理模式）；企業內控機制的建立及運行情況；企業決策機制及運行情況（包括高層管理人員從事的工作是否

4、經過有效授權）；企業文化建設情況。3、與控股股東、控股子公司在資金、財務、項目運作、人事等方面的管理關系及模式，以及關聯交易情況。（三）主要管理者素質：法人代表、高層管理人員等管理者基本情況（國籍、年齡、學歷、職稱、行業經歷、工作能力及有無不良記錄）；管理者管理風格及理念、信用操守、以往突出業績、業界評價；管理團隊的整體水平、競爭能力、創新意識、協作及團結穩定情況。（四）人力資源情況：員工人數，年齡、資歷、專業結構；技術人員和中層管理人員的整體素質、業務能力、協作能力及人員穩定情況。三、借款人主要關聯方情況編制關聯企業情況表關聯企業名稱股東構成持股比例主營業務備注（一）法人關聯1、提供關聯企業

5、的股東構成、主營業務、經營狀況以及主要關聯企業的近期財務報表，并對其主要財務指標（特別是與借款人之間的應收、應付及股權投資交易）以及財務狀況、經營狀況等方面的情況進行分析；2、關聯企業間如屬集團性客戶，需提供合并報表，不能提供合并報表的要提供主要核心企業財務報表，并對集團企業或核心企業主要財務指標（特別是與借款人之間的應收、應付及股權投資交易）以及經營狀況、財務狀況進行分析；（二）自然人關聯自然人基本情況、發展歷程、個人實力以及對借款人投資的資金來源等。四、借款人開發經營情況和未來發展前景主要調查借款人房地產業務發展狀況、技術水平、近年來已完工和在建發項目的投資、銷售和經營業績狀況；項目儲備和

6、企業品牌建設情況等評述要點：（一）企業自成立以來在房地產業的業績情況簡介。包括：投資總額、開發項目數、累計開發建筑面積、工程質量、綜合銷售率、銷售總收入、企業累計實現利稅情況。詳見下表：項目名稱位置總建筑面積總投資開盤時間銷售率銷售均價總銷售收入（二）在建項目和待開發項目、土地儲備的形象進度和投融資情況（近期的土地儲備或非本項目開發建設中存在資金缺口較大情況的，要說明資金來源渠道）。（三）企業或項目取得榮譽以及在全國或當地房地產行業的綜合排名情況。5、企業品牌建設：品牌市場定位、品牌建設、營銷策略及投入情況、市場認知度。五、借款人財務狀況主要調查借款人的財務管理模式和企業近三年主要財務指標狀況

7、，評價借款人資產負債情況、長短期償債能力和營運能力。評價要點：根據企業提供的經×××會計師事務所審計的企業近3年財務報表（成立不到3年的，按實際年限），企業財務狀況如下表所示：基本財務指標 年 年 年總資產 流動資產銀行存款存貨應收帳款其他應收款長期投資固定資產總負債流動負債短期借款預收帳款長期借款所有者權益實收資本資本公積未分配利潤效益主營業務收入凈利潤償債能力資產負債率=負債總額/資產總額流動比率=流動資產/流動負債盈利能力銷售利潤率=凈利潤/銷售收入凈額近三年總資產平均凈利潤率營運能力應收帳款周轉率=銷售收入/資產平均余額存貨周轉率=銷售成本/存貨平均余額現

8、金凈流量經營活動現金流量凈額投資活動現金流量凈額籌資活動現金流量凈額注：借款人提供的必須是會計師事務所出具的無保留意見的審計報告，否則要對保留事項做特別說明。如屬于對企業資產負債、現金流量和經營狀況方面的重大保留意見，則我們不能接受將該財務報表作為對企業進行財務狀況分析的依據。1、企業綜合績效評價：運用杜邦財務分析體系對企業財務狀況進行整體評價；杜邦財務分析體系從評價企業績效最具綜合性和代表性的指標權益凈利率出發，層層分解至企業最基本生產要素的使用，成本與費用的構成和企業風險，從而滿足通過財務分析對企業進行績效評價的需要。其中：權 益 凈 利 率 = 權益乘數 *資產凈利率 權 益 乘 數 =

9、 1/ （1- 資產負債率）資 產 凈 利 率 = 銷售凈利率 *總資產周轉率銷 售 凈 利 率 = 凈利 / 銷售收入總資產周轉率 = 銷售收入/資產總額 2、對財務報表資產方的應收賬款、其他應收款、存貨、長期投資（是否存在超過所有者權益50的情況）；負債方的應付賬款、其他應付款、預收賬款長短期負債；權益方的資本公積科目以及其他金額較大的科目核算內容進行說明（注意賬齡情況），并做質量分析；3、分析判斷各項財務指標是否合理，對近年波動較大或異常變動的指標要做深入分析和說明。六、借款人和關聯方信用狀況利用CMS、人行信貸查詢系統等了解借款人及關聯方（含自然人）下列情況： （一）銀行債務：在各家金

10、融機構的授信及變動情況、當期貸款金額、期限、擔保方式、用途以及有無欠債、欠息等不良記錄。明細狀況詳見下表：單位：萬元企業名稱貸款金額貸款幣種貸款形式貸款分類貸款到期日貸款銀行合計（二）與農行合作情況。如在我行有存量貸款的，應說明借款金額、時間、用途、形態、貸款分類、抵押物狀況；房地產存量貸款還應補充說明貸款支持項目的開發進度、貸款使用情況、監管情況、銷售回籠和資金歸行情況以及項目是否按照計劃開發，是否達到預期銷售目標；在我行辦理按揭業務情況和還款情況等。（三）或有負債情況。（四）信用等級情況（項目公司不需評定信用等級）。（五）測算授信額度（我行未授予綜合授信額度或需突破已授信額度的一般固定資產

11、貸款或屬集團性客戶的項目貸款）。 第二章 項目基本情況一、項目概況主要調查項目的建設性質、地理位置、占地面積、總建筑面積及分類建筑面積、建筑密度、容積率、綠化率、車位數量等經濟技術指標。依據項目報建總規劃平面圖編制項目經濟指標表。如屬舊城改造項目還要了解項目拆遷安置計劃。項目經濟指標如下表所示： 項目經濟指標表 單位：平方米序號項目指標備注一總用地面積二總建筑面積(一)地上可售總建筑面積1洋房1.1多層洋房住宅面積1.2高層洋房住宅面積2別墅2.1A型別墅2.2B型別墅3商鋪面積(二)會所（俱樂部）(三)辦公樓（自用）(四)幼兒園(五)屋面梯屋面積1多層洋房梯屋面積2（小）高層洋房梯屋面積(六

12、)別墅半地下車庫（七）洋房架空層1多層洋房架空層2（小）高層洋房架空層（八）洋房半地下室車庫（九）地下人防(車庫)面積三停車位四建筑密度五容積率六綠化率七住宅戶數注：1、根據項目實際規劃情況填列上述對應各項，可添加內容。 2、注明以上經濟指標數據來源。二、項目的市場定位說明項目功能結構、戶型情況、價格定位、配套設施、物業檔次和銷售對象。三、項目建設合法性分析主要調查項目土地使用權的取得方式、地價款繳納情況、項目開發建設合法性手續（如立項、國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證）辦理情況。調查借款人是否按時足額繳納地價款或土地出讓金，項目實際用地面積和建設規模

13、有無超出已取得的各種合法性批件的范圍。項目已取得的合法性批件詳見下表文件名文件編號核發時間項目立項批件和改革局文件土地使用權出讓合同建設用地規劃許可證國有土地使用證建設工程規劃許可證建筑工程施工許可證四、項目開發周期及工程進度計劃主要調查項目從立項、可行性研究、報批、征地拆遷、規劃設計、市政配套、開工、直至竣工等整個開發工作的進度安排情況。根據企業提供的項目開發施工進度計劃和項目資金投入計劃，對已開工項目要分析形象進度、投資完成情況和各項資金的使用情況。五、相關單位的資質評價主要調查項目拆遷、設計、施工、監理和物業管理單位的資質等級和專業技術能力，了解其有無不良記錄以及施工單位與借款人是否存在

14、關聯關系。六、其他需要單獨說明事項第三章 項目投資估算和資金籌措一、項目總投資估算項目總投資是指商品房開發項目從擬建到竣工驗收交付使用整個開發過程中投入的全部費用的總和。主要包括土地費用、前期工程費用、基礎設施建設費用、建筑安裝工程費用、公共配套設施費用、開發間接費用、財務費用、管理費用、銷售費用、其他費用和不可預見費用等等。其中土地費用、前期工程費用、基礎設施建設費用、建筑安裝工程費用、公共配套設施費用、開發間接費用、其他費用和不可預見費用構成項目的開發成本，財務費用、管理費用、銷售費用構成企業的期間費用。項目總投資情況詳見下表。項目總投資情況表序號項目名稱單價元/平米計量標準（建筑面積）總

15、額占總投資比例(%)備注1土地費用×1.1土地出讓金1.2拆遷補償費1.3安置費1.4城市基礎設設施建設費1.5其他土地費用2前期費用×2.1三通一平2.2規劃設計費2.2勘測費2.3可行性研究費2.4臨時設施3基礎設施建設費×3.1小區內道路工程（含排污水,環衛設施）3.2小區內水、電、氣工程3.3小區內景觀綠化工程、4建筑安裝工程費×4.1土建工程費×4.1.1多層4.1.2小高層4.1.3高層4.1.4別墅4.1.5商鋪4.1.6地下室4.2室內水電安裝×4.3智能化工程×4.4管道煤氣×4.5消防工程

16、15;4.6地下室通風×4.7電梯及其他設備采購、安裝×5公共配套設施建設費×5.1會所5.2幼兒園5.3公眾娛樂設施6開發間接費×7財務費用×8管理費用×9銷售費用×9.1廣告宣傳及市場推廣9.2銷售代理費9.3其他銷售費10其他費用×10.1工程保險費10.2環境評價費10.3消防保健費10.4施工圖報建費10.5質監費10.6放線費10.7監理費10.8測量費10.9人防工程增加費10.10白蟻防治10.11建筑模型10.12樣板房室內裝修費11不可預見費×12合 計注：×標記為需填項；項

17、目定義說明（撰寫報告時，在下面各項定義處撰寫數據來源依據或計算標準）1、土地費用主要包括土地出讓金、拆遷補償費、拆遷安置費、城市基礎設施建設費。2、前期費用主要包括項目前期規劃、設計、可行性研究、水文、地址勘測、三通一平、臨時水電、工程籌建等費用。3、基礎設施建設費主要指建筑物2米以外和項目用地規劃紅線以內的各種管線和道路工程，包括供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、路燈、環衛設施等建設費用以及各項設施與市政設施的接口費用。4、建筑安裝工程費用主要包括建筑工程費用、設備采購和安裝工程費用。5、公共配套設施費主要指為所建項目配套建設的各種非營利性公共配套設施的建設費用。6、開發間接費用指房地產開

18、發企業在開發現場組織管理所發生的費用。7、財務費用指房地產開發企業為籌集項目建設資金而發生的費用。主要指貸款占用期利息。該利息計算依據項目貸款使用和償還計劃和預計利率匡算。8、管理費用指房地產開發企業的管理部門為組織管理房地產項目的開發經營活動而發生的各項費用。包括管理人員工資福利辦公、折舊攤銷、修理、勞動保險、招待費、盤虧損失、審計費等費用。9、銷售費用指銷售房地產產品過程中發生的各項費用和專設銷售機構（委托銷售代理）的各項費用。10、其他費用主要包括工程保險費、總承包管理費、工程質監費、施工圖保健費、樣板房裝修費等11、不可預見費主要指110項的不可預見費。二、開發成本開發成本是項目評價中

19、特有的概念，有異于財務會計中開發成本的概念，主要用于項目財務評價的現金流量分析。這里簡單表述為總投資減去管理費用、財務費用和銷售費用以外的項目投入。 根據上述概念計算出調查項目開發成本。三、資金籌措 1、根據企業資金需求，編制項目資金來源表 項目金額占總投資比例已投入資金1、企業自有資金2、銀行貸款3、預售房款收入合計100%2、自有資金認定。自有資金認定包括兩方面的內容，一是認定企業所有者權益是否達到人民銀行所規定的至少占總投資35的規定，即項目自有資金來源是否充足；二是企業已投入到項目的自有資金來源分析和金額認定。調查中注意以下幾個問題。所有者權益是否達到項目總投資35的認定。A、在所有者

20、權益的資本公積科目中以土地使用權或其他實物方式投入的資本金，要調查項目資本金是以何種價值加以確認的。原則上，我們只接受土地和實物成本價格價值的部分，對于實物溢價部分不予確認為項目資本金。B、在所有者權益中反映的非本項目用地的其他土地和固定資產價值，應從所有者權益中剔除。C、分析所有者權益各科目來源構成。若所有者權益反映的資金總額雖充足，但構成以固定和無形資產為主，其中可投入項目建設的貨幣資金不足，同樣不能認定項目自有資金來源充足。D、對同時開發多個項目的房地產專業公司的項目資本金的認定。企業有多個項目同時開發時，所有者權益中認定可以投入項目的資本金要在開發的多個項目間進行分配。當某個項目實現的

21、銷售收入達到該項目總投入時，該項目資本金可以視為全部收回，不需從所有者權益中匹配資本金。E、經認定自有資金達不到規定比例的，要說明后續自有資金的補充來源渠道、可靠性和合法性。已投入項目的自有資金的認定編制自有資金已投入情況明細表。序號對方單位支付名目支付金額123合計上述經認定的已投入自有資金需附報有關發票，只能提供收據的單項要附報銀行劃款憑證。3、項目融資方案包括借款人目前向哪些金融機構發出融資信號，提出哪些融資品種，金融同業的態度和反應，融資進度以及初步擬定的融資方案等。第四章 項目市場分析一、宏觀分析當地房地產市場發展、房地產投資環境情況以及盡可能詳細的地域市場供求情況、市場消費心理和特

22、點，特別是調查項目類型相關的商品房市場供求狀況和價格水平，判斷調查項目的市場銷售（出租）。二、項目銷售（出租）方案和營銷計劃三、項目SWOT分析進行SWOT分析，對項目的優勢（S）、劣勢（W）、機會（O）和威脅（T）進行分析。重點分析所在區域內將要開發的同類項目對本項目市場前景的威脅。四、同類競爭項目分析比較選擇若干近3年已開發和近期將要開發的，在位置、價格、戶型設計、功能、居住環境、裝修標準、配套設施、物業管理、工程質量等方面均與本項目類似的同類競爭項目與被評估項目進行比較和分析，評估項目的市場競爭能力（以列表形式反映）。周邊樓盤銷售對比分析表 單位：元、序號樓盤名稱建筑面積樓高預售起始時間

23、銷售價格定位車庫配置情況實際銷售面積銷售率12345五、項目市場前景預測第五章 項目償債能力一、項目銷售收入預測（一）財務效益預測基礎數據與參數1、項目計算期：根據開發商提供的項目進度及銷售計劃，確定項目建設期為×年×月×年×月，項目銷售期為×年×月×年×月。2、銷售價格（采用市場法或比較法預測項目租售價格和銷售率）：該項目住宅售價按×元/平方米，商鋪售價為×元/平方米，車庫按×元/個測算。（二）銷售收入、稅金及附加1銷售收入預計根據上述確定的銷售價格，預計項目的銷售收入為×

24、萬元，具體如下： 銷售收入預計表類型面積（平米）銷售單價（元/平米）銷售額（萬元）年年年備注住宅預測銷售率商業車庫合計2銷售稅金及附加由于各地房地產銷售稅金征收標準不同，因而需同時填制下表，明確稅金標準。房地產企業銷售稅金明細表項目稅率項目稅率營業稅銷售收入的×教育附加營業稅的8土地增值稅銷售收入的×所得稅按銷售收入的×（預征）堤圍費銷售收入的×城建稅營業稅的×合計銷售收入的×3所得稅若當地所得稅采取預征的方法，應予以說明。二、項目現金流量和財務指標分析（一）項目財務效益表 項目財務效益表 單位：萬元序號項目合計年年年年年1經營收入1

25、.1銷售收入1.2出租收入1.3自營收入1.4其他收入2開發成本3運營成本（出租）4管理費用5銷售費用6財務費用7經營稅金及附加8營業利潤9補前期虧損10利潤總額11所得稅12凈利潤13銷售凈利潤率14總投資凈利潤率數據來源：1銷售收入按照經過分析認為可行的企業項目銷售進度計劃預測填報。2開發成本按照經過分析認為可行的企業項目投資計劃匹配填報。3、管理費用同2。4、銷售費用依據銷售收入匹配填報。5、財務費用依據經過分析認為可行的企業貸款投入計劃填報。6、經營稅金及附加同4。（二）項目財務指標測算表項目財務指標測算表單位：萬元序號項目合計年年年年年1現金流入 銷售收入 出租收入 自營收入 其他收

26、入2現金流出 開發成本 運營成本（出租） 管理費用 銷售費用財務費用 經營稅金及附加 所得稅3凈現金流量4累計凈現金流量5財務凈現值（I=10%）6累計財務凈現值7內部收益率8靜態投資回收期（從開始建設年度計算）9動態投資回收期（從開始建設年度計算）說明：在編制全部投資資金流量表時，常規是建立在將全部投資都視為自有資金的假設下。因此，不將財務費用列入現金流量表的現金流出項。這是一種在不考慮其他因素影響的假設前提下，單純計算項目財務指標的計算模式。為使項目財務指標測算更接近實際，這里我們將財務費用的現金流出考慮進去。（三）項目資金來源與運用表 項目資金來源與運用表 單位：萬元序號項目合計年年年年

27、年一資金來源項目資本金我行貸款其他行貸款本項目銷（預）售收入本項目出租收入本項目自營收入施工方墊資其他資金來源二資金運用開發成本財務費用管理費用銷售費用銷售稅金和附加所得稅借款本金償還三盈余資金四累計盈余資金（四）項目貸款償還期計算表項目貸款償還期計算表 單位：萬元序號項目合計年年年一借款償還1年初借款累計2年內借款應計利息2.1 計入投資2.2 計入財務費用4本年還本5本年付息6年末借款累計二還款資金來源（1-2+3+4-5）1凈現金流量2減去：利息3自有資金4借貸資金5彌補前期資金缺口從上表反映,項目的貸款償還期約為×年。三、不確定性分析（一）盈虧平衡分析盈虧平衡點總投資/（總銷

28、售收入銷售稅金）（二）敏感性分析考慮項目實施過程中的一些不確定因素的變化。分別對銷售收入、總投資分別作了提高10%和降低10%的單因素變化對內部收益率等指標影響的不確定性分析。不確定性分析詳見下表： 敏感性分析表因素變化情況敏感性分析結果稅后利潤（萬元）投資利潤率財務凈現值（萬元）內部收益率動態投資回收期基本方案銷售收入變化銷售收入下降10銷售收入上升10%總投資變化總投資增加10總投資減少10%項目敏感性評價： 第六章 貸款方式評價一般情況下，房地產開發貸款以項目用地與在建工程抵押，調查時要了解當地政府主管部門辦理在建工程抵押和辦理預售許可證的情況，主管部門在抵押物涂銷的過程中可否保證銷售款回籠我行？如果不能辦理在建工程抵押要說明原因，并在資金監管方案中說明擬采取的監管辦法和措施。一、保證擔保方式A、保證人的基本情況；B、保證人的保證手續的嚴密性及有效性；C、保證人的財務狀況（資產、負債、所有者權益、或有負債等）和貸款償還期內的持續經營能力，調查分析保證人的經營能力、盈利能力、保證擔保能力及擔保意愿等情況（財務分析可參照對借款人的財務狀況