1、    淺析居民小區地下車庫所有權歸屬問題    辛毅摘 要：由于我國物權法等相關法律法規的內容不夠完善，對地下車庫、停車位僅做出了原則性的規定，導致商品房業主與房地產開發商之間糾紛不斷。本文將就居民小區地下車庫所有權的歸屬問題進行剖析，以求對該問題提出實用性建議。關鍵詞：地下車庫；停車位；所有權隨著城市經濟的發展，我國的私家車普及率越來越高。由于我國城市建設用地供應緊張，居民小區成為城市中最常見的住房模式，這種住房模式用地集約，可利用空間比較狹小，因此私家車的停放成為一個熱點問題，地下車庫和停車位的建設越來越受到社會關注。一、實務中的地下車庫權益歸屬之

2、爭南京市鼓樓區法院曾審理過被廣泛關注的“全國首例小區車庫之爭”。這個全國首例地下車庫權益歸屬問題，經過11年的維權，業主委員會最終獲賠50余萬元。然而法院主要依據的是2004年12月15日南京市商品房附屬房屋轉讓等問題的若干規定（試行）。這一案件，歷時之久，依據之特殊，都是很難在全國普遍運用和推廣的，可想而知現實中小區地下車庫所有權的歸屬問題之復雜。二、居民小區地下車庫所有權歸屬糾紛的原因（一）建筑用地容積率計算標準的不完善在房地產領域，我國現行法律制度遵循“房地合一”原則，取得建筑物所有權必須以有建設用地使用權為前提。城市居民小區的建筑物，只有以計算容積率為基礎，讓投資主體分攤土地使用權份額

3、的建設用地以及建筑物，才能產生建筑物區分所有權。因此地下車庫和停車位可以分為兩種，1、不計算住房容積率的地下車庫，由于這類建筑物沒有獨立的土地使用權，所以只能以其他建筑的附屬物的性質存在，類似于民法上的從物，不歸開發商所有，也不能獨立買賣。2、計算容積率的地下車庫，由于其具有獨立的土地使用權，能夠取得不動產權證，所以它能夠有投資主體取得所有權并可以獨立買賣。根據建設部商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則第9條：凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應計入公用建筑面積，作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。城市地下空間開發利用規定第25條規定：地下工程應本著“誰投資，誰所有，

4、誰受益，誰維護”的原則進行開發利用。在商品房買賣中，分攤面積是由容積率所決定的，以公式表示即為：“總建筑面積/建筑用地面積=容積率。”開發商以地下停車位（包括人防工程在內）不計入建筑總面積為由，使地下停車位不計入公攤面積，但是由于停車場規模巨大，并不完全獨立于計算容積率的建筑物。往往深入計算容積率建筑物的地基，且依附于小區整體的建設土地使用權，因此，地下停車場在建筑用地面積之中已經被部分計算在內了。開發商故意利用法律規定的不完善及消費者的無經驗，奪取了地下車庫的所有權。（二）大量格式條款的存在由于商品房的買賣標的額較大，內容較多，因此商品房預售合同通常以合同書的形式存在，開發商利用自己的強勢地

5、位增加了大量格式條款。雖然物權法第74條規定：建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。但是開發商通過單方的意思表示就取得了地下車庫和停車位的所有權，業主和開發商的自由協商往往是已經確立的不公平的前提下開始的。三、多角度完善小區地下車庫所有權的規定（一）完善業主優先權規定最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋第五條規定，建設單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業主的，應當認定其行為符合物權法第七十四條第一款有關應當首先滿足業主需要的規定。由此可見，法律出于保障業主對小區內公共設施權利的目的

6、規定了該項優先權。不過該規定對優先權的性質、地位、空間和時間效力，以及違反性規定未作出具體規定。面對所有的市場主體，不論小區地下車庫和停車位的所有權歸屬，在相同的條件下小區業主都應享有優先購買權或優先承租權。鑒于作為公共設施的地下車庫和停車位本應首先滿足小區住戶的需求，不應僅適應市場的需要追求利益的最大化。享有優先權的主體應該僅限于居民小區的業主，這樣有利于規避開發商或其他業主利用不真實的親友關系，違反誠實信用原則侵害小區業主的優先權。（二）完善約定優先原則在制度設計上，立法機關應廣泛聽取社會意見，并參照承租人優先購買權的規定制定業主對于地下車庫和停車位優先權的法律條文。根據物權法第74條規定

7、，地下車庫、車位屬于建筑區劃內的，規劃用于停放汽車的車位、車庫，其所有權歸屬應當由當事人約定。約定優先是建立在小區車庫具有獨立產權的基礎上，根據房地一體主義，小區車庫只有計算容積率，分攤土地使用權份額的，才能成為獨立的財產在市場上流轉。這一法律規定在現實操作中有著很大的阻礙，實踐中由于業主都是分別與開發商簽訂購房合同，而購房合同的格式條款往往提前注明小區地下車庫的所有權由開發商所有，房地產開發商并不會提供小區的詳細設計圖和分攤面積的數據，購房者在這種情形下處于明顯的劣勢。四、結語綜上所述，要公平的維護開發商和商品房購買者雙方的正當權益應當為約定優先原則設定一個穩定的制度基礎，推遲約定優先原則的試用階段。我國可以參考法國的立法例，在明確地下車庫和車位的權利歸屬后，再由雙方當事人，對地下車庫停車位的使用、管理和收益問題進行自由協商。同時為了避免處于