1、    有關房產面積測量誤差產生的原因和措施分析    陳展慧【摘要】經濟的發展加快了城市化進程的速度，同時也促進了住宅和商業地產的全面建設和發展。近年來，我國城鄉居民的生活水平得到了很大的提高，商品住宅和商業地產的價值也水漲船高，隨之而來的是對建筑面積的更精準要求。房產面積測量在房地產產權產籍管理中具有重要的作用，是其中的一項重要工作內容。本文對房產面積測量誤差產生的原因進行了分析，并給出了相應的解決措施?！娟P鍵詞】房產面積；測量誤差；原因和措施0.引言房產面積測量是一項精確度要求較高和技術性較強的工作，是房地產測繪中的重要內容，房產面積測量的誤差情況

2、對國家、房地產開發商和權屬單位及人民群眾具有直接的關系。房產面積測量主要是采用坐標解析法和實地量距法測量房屋的房角點和邊長等要素，從而計算出房屋的面積。因此，房產面積的測量誤差主要取決于數據處理誤差和實地測量誤差。本文就有關房產面積測量誤差產生的原因和措施進行了分析和探討。1.房產面積測量誤差產生的原因房產面積測量誤差產生的原因，主要表現在以下幾個方面，下面我們對此展開分析。1.1施工誤差導致的面積變化在對房屋的面積進行預測時，我們測算人員將外墻粉刷和保溫材料等因素納入到了考慮之中，計算是按照平面圖進行的，這種計算方式只是停留于理論上的層面。房屋施工在很多方面所體現出來的水平是不一致的，如：技

3、術和管理等方面的水平具有較大的差異。房屋的實際施工中，其外墻粉刷的厚度不一致，這就造成了房屋面積的誤差，此外還存在隔墻位置的偏差等均會造成房屋面積的誤差。 房屋在建設完成之后，進行現場測量就會發現，實際測量結果與預測數據之間存在一定的誤差。通常情況下，如果誤差在允許的范圍內是可以的，一旦大于允許范圍則屬于嚴重的施工偏差。由于預售合同對銷售建筑面積的條款來約束，在超出誤差范圍的情況下，購房者可以要求加倍的誤差金額賠償，甚至可以要求退房1。1.2行業的測量規范差異造成的誤差針對房產面積的測算，各部門執行的規范并不相同，規劃建設部門現行建筑工程建筑面積計算規范（gb/t503532005），而房產部

4、門執行的是房產測量規范（gb/t 17986.1-2000），這兩個規范的部分計算規則并不相同，因此，在對同一類型的房屋面積進行測量時，不同行業的測量結果具有一定的差異性，計算規范對房產面積的計算結果會造成一定的影響。行業的測量規范差異造成的誤差，是房產面積測量誤差產生原因中的一個主要方面。1.3建筑設計及材料多樣化造成的誤差近年來，我國住宅商品化日益深入，房地產市場日趨活躍，大型綜合體地產項目也在增加，房屋的產權關系發生了變化，由傳統的單一產權轉化為多元產權，房屋的產權關系開始變得復雜。對異產同幢房屋的空間面積進行分極、準確認定共有面積和劃分功能區等，這些工作日漸細致和繁雜。當房屋開始銷售時

5、，共有面積的跨層分攤和不同樓屋的價格差異，都會導致房價產生矛盾。因此，共有面積的分攤和計算與共有面積的價格通常會表現出較大的矛盾。如房屋地下室的銷售價格一般比地上部分的銷售價格高出很多，當不同功能區域和樓層的劃分，使得地下室的共有面積被分攤時，該樓層價位和功能區將被確定為與地下室的價位一致。如果同時被攤位和住宅分攤，均屬于地下室的共有面積，則會出現價位畸形差異的現象。所以，這樣的計價方式對權利人的利益造成了很到的侵害，同時不同的樓層或者功能區分攤了共有面積的計價差異問題，表現出較大的隱蔽性2。2.解決房產面積測量誤差的措施針對上文提出的房產面積測量誤差產生的原因，我們給出了以下的解決措施，下面

6、我們對此進行詳細的分析。2.1政策上進行規范在對房產開發商所報規范進行審批時，政府的房產規劃管理部門要進行充分綜合的考慮，要對房產的開發過程進行嚴格的論證。在項目審批完成之后，政府房產規劃部門要對房產開發商的施工進行嚴格的監督，促使其按照施工規劃方案進行施工。一旦出現違規建筑的現象，政府有關部門應對其采取嚴厲的處罰措施。此外，房產開發商在選擇施工單位時，應通過對招標形式進行優化的方式來選取優質的施工企業，同時也要從樹立品牌和占領市場的戰略角度出發，運用科學的施工技術，努力提升建筑施工的質量。2.2統一和完善測量規范，細化技術細則對目前存在的規范中的比較模糊的地方進行明確的規定，針對各種不同的房

7、屋類型，制定不同的測量規范，并制定與實際建筑面積相符的計算口徑，使測量計算過程規范化，操作人員在實際的操作過程中不再有異議。此外，對規范中存在明顯不合理的地方進行修改。細化技術細則和規范測量政策，對施工中存在的誤差進行及時的糾正3。對各行業的測量規范進行統一，將建筑面積作為其核心，實現房產面積測量的統一規范測量和預算定額，這樣可以消除預算定額和房產測量中產生的誤差。采用這種方式，能有效避免相關數據產生的各種類型的誤差，這種方式是一種節省物力和人力的方式，它能通過信息化的管理實現資源的共享。同時，應加強業務培訓，對計算的口徑進行統一規定，針對不同意見進行交流和討論，并達成一致意見，降低房產測量中

8、的誤差4。2.3提高房屋面積勘丈精度房屋面積勘丈技術員應具備良好的職業素養，使用合格且精度高的測量儀器，對能勘丈的邊長都應該勘丈，用多余觀測值來有效避免粗差的產生，并對誤差的積累進行控制。在房產測量中，應充分運用數字化的測繪技術。數字化測繪技術具有繪制速度快、圖紙質量高、勞動強度低和圖載信息多等特點，這些技術是房產圖繪圖和成圖的主要發展方向。3.結語通過上文的分析，我們可知目前房產面積測量相關的規范的統一是急需解決的問題，另外規范也要面對新型建筑結構、新型建材的運用進行及時的完善。對房產面積測量中出現的問題進行分析反思歸納，才能有效避免房產面積測量中出現的各種問題，實現房產面積測量的公平性。房產面積測量是房屋相關產權辦理和房屋買賣的基礎，是權利人維護自身權益的保障和前提。因此，對房產面積測量進行研究，具有必要性和重要意義。參考文獻1馬德富，董軍，丁建勛.房屋面積測量誤差研究j.地理空間信息，2014，90（12）：901-902.2梅潤林.商品房面積測量誤差的原因與解決辦法j.檢測鑒定，20