1、北京市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)管理辦法操作規(guī)范和實(shí)施細(xì)則時(shí)間：2006年3月18日上午地點(diǎn)：九華山莊15區(qū)51號(hào)會(huì)議室主講人：陳倩（北京市土地儲(chǔ)備中心副主任）大家好！今天是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)舉辦土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)務(wù)研討會(huì)，讓我給大 家講一講主要關(guān)于土地一級(jí)開(kāi)發(fā)操作規(guī)范和實(shí)施細(xì)則。我想實(shí)際上作為土地-級(jí) 開(kāi)發(fā)，在座的各位，應(yīng)該說(shuō)都是專家。作為國(guó)土資源局這個(gè)部門(mén)，因?yàn)樗饕?從事管理，隨著“公地住”的改革，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形式比以前有一些變化，我以前 講過(guò)兩三次，我不知道大家以前聽(tīng)過(guò)沒(méi)聽(tīng)過(guò)，好多東西光在講，我們自己實(shí)踐得 也不夠，今年也是要按照新的規(guī)程摸索實(shí)踐的一年。我也不知道，講的東西是不 是能夠符合大家的胃口。我先

2、順著我的思路講，有什么問(wèn)題隨時(shí)可以問(wèn)，大家的問(wèn)題不是對(duì)一級(jí)開(kāi)發(fā) 不懂，而是對(duì)現(xiàn)在制訂的程序摸不著怎么回事，因?yàn)橐郧暗某绦颍F(xiàn)在被調(diào)整了, 但是調(diào)整成什么樣子又不清楚，我估計(jì)主要是這方面的問(wèn)題，大家隨時(shí)也可以提 問(wèn)，我要能解答的盡量給大家解答。我今天想講的關(guān)于北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)相關(guān)政策規(guī)定的主耍內(nèi)容和 實(shí)施情況。第一部分，北京市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)情況概述。一、北京市實(shí)施土地一 級(jí)開(kāi)發(fā)的背景與回顧、過(guò)程。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)fi前是北京市建立土地儲(chǔ)備制度屮的 一項(xiàng)重要的工作，它也可以說(shuō)從實(shí)踐中應(yīng)運(yùn)而生的，回顧北京市實(shí)施土地有償使用，應(yīng)該說(shuō)在1986年以前在土地管理法沒(méi)有實(shí)施以前，我國(guó)土地使用制度 述是單純

3、講的“三無(wú)"，無(wú)償、無(wú)期限、劃撥使用的，當(dāng)時(shí)有償用地最早還是說(shuō)外 商投資企業(yè)繳納土地使用費(fèi)，每年按地類的標(biāo)準(zhǔn)，每年交多少土地使用費(fèi)，外商 用地有償使用開(kāi)始，也就是1985年有外商投資企業(yè)繳納土地使用費(fèi)的辦法。從 1986年頒布土地管理法為土地有償使用提供最根木的法律依據(jù)，99年國(guó)土 資源部出臺(tái)的出讓轉(zhuǎn)讓條例以后，北京市從1991年逐步開(kāi)始土地有償使用。土 地有償使用，主要述是說(shuō)以協(xié)議出讓為主，一般來(lái)講，土地取得的方式大部分是 開(kāi)發(fā)者跟原工廠或者是村里面、鄉(xiāng)里邊先談，談妥了之后有一個(gè)協(xié)議就可以立項(xiàng), 立完項(xiàng)做規(guī)劃做規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)，直到做規(guī)劃方案之后，到國(guó)土部門(mén)根據(jù)方案做評(píng)估, 國(guó)土局主要是

4、審定政府土地收益，應(yīng)該收多少錢(qián)，通過(guò)評(píng)估審定制，簽訂土地出 讓合同，主要是協(xié)議出讓的合同。政府只收取政府收那一部分，開(kāi)發(fā)成本這一部 分和原土地使用轉(zhuǎn)讓費(fèi)用都是通過(guò)開(kāi)發(fā)者和原有單位簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議或者是補(bǔ) 償協(xié)議實(shí)施的，基本上這是協(xié)議岀讓基本的過(guò)程。2001年國(guó)務(wù)院下發(fā)了關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知，要求各省、市 自治區(qū)、肓轄市加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)的管理，切實(shí)防止國(guó)有土地資產(chǎn)流失，要做好 嚴(yán)格控制建設(shè)用地，供應(yīng)總量，嚴(yán)格使用國(guó)有土地有償使用制度等等。根據(jù)2001 年國(guó)務(wù)院下發(fā)的加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理通知，北京市2002年岀臺(tái)了北京市 人民政府批轉(zhuǎn)市國(guó)土房管局關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理建立土地儲(chǔ)備制度意見(jiàn)

5、 的通知，這個(gè)通知為加強(qiáng)本市的國(guó)有土地資產(chǎn)管理培冇健全規(guī)范的土地市 場(chǎng)，深化土地使用制度改革，提出了六條具體的意見(jiàn)。這六條具體的意見(jiàn)：一是要實(shí)行土地供應(yīng)的計(jì)劃管理，嚴(yán)格控制建設(shè)用地供 應(yīng)總量，2002年的四號(hào)文件。第二，嚴(yán)格實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度。第三, 建立土地有形市場(chǎng)，加強(qiáng)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理，大力推行國(guó)有土地使用權(quán)的招標(biāo) 拍賣(mài)，當(dāng)時(shí)沒(méi)有掛牌，掛牌后來(lái)在實(shí)踐中總結(jié)的公開(kāi)出讓的方式。第四，加強(qiáng)低 價(jià)管理。第五，規(guī)范土地審批的行政行為。第六建立土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度，增強(qiáng)政 府對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控能力。總之在四號(hào)文件，加強(qiáng)土地計(jì)劃管理，嚴(yán)格控制建設(shè) 用地供應(yīng)總量，建立土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度，應(yīng)該從四號(hào)文件開(kāi)始

6、，北京市實(shí)施了這 些工作。為貫徹國(guó)務(wù)院的文件，北京市出臺(tái)四號(hào)文件后，北京市陸續(xù)經(jīng)過(guò)三年多的實(shí) 踐，也岀臺(tái)了一些政策法規(guī)，比較重要的包括由市人民政府京政發(fā)六號(hào)文，2005 年5月份頒發(fā)北京市國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)辦法，這個(gè)辦法出臺(tái)之后，在2005 年的8月份乂有幾個(gè)委辦局國(guó)土局、發(fā)改委、規(guī)劃委、建委、財(cái)政局聯(lián)合出臺(tái)北 京市土地儲(chǔ)備和土地一級(jí)開(kāi)發(fā)暫行辦法，還有就是北京市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)及經(jīng) 營(yíng)性項(xiàng)目用地招標(biāo)拍賣(mài)掛牌岀讓流程示意圖、北京市國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài) 掛出讓低價(jià)確定辦法、北京市國(guó)有土地使用權(quán)管理辦法。就是說(shuō)，從2002年四號(hào)文出臺(tái)，到2005年，這幾年期間，北京市實(shí)施土地 一級(jí)開(kāi)發(fā)的現(xiàn)狀是什么樣的情

7、況，給大家做一個(gè)簡(jiǎn)單的介紹。第一經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用 地協(xié)議出讓已經(jīng)全面停止，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)己經(jīng)成為未來(lái)確保全市按計(jì)劃實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng) 性項(xiàng)目用地熟地供應(yīng)的重要途徑和手段。北京市土地有償使用從協(xié)議出讓過(guò)渡到 一級(jí)開(kāi)發(fā)，剛才講到，具體的過(guò)程，2002年實(shí)施起來(lái)有了儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)真實(shí)實(shí)施起 來(lái)的，也有一個(gè)過(guò)程。應(yīng)該說(shuō)從協(xié)議出讓到1999年的時(shí)候，實(shí)際上有一些專門(mén) 的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)公司，這樣的工作也己經(jīng)有了。比如說(shuō)像中關(guān)村西區(qū)、牛命園、 軟件園等等，像cbd也都成立一些專業(yè)的一級(jí)開(kāi)發(fā)公司。這些專業(yè)公司一般國(guó) 有公司控股，像中關(guān)村西區(qū)出臺(tái)中關(guān)村土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的管理辦法。專業(yè)公司出現(xiàn) 是一個(gè)階段，到了 2002年以后，實(shí)際上一級(jí)開(kāi)

8、發(fā)形成了三種情況并存，一是大 量的協(xié)議出讓述都存在，企業(yè)可以自主談許多的項(xiàng)目，第二就是說(shuō)專業(yè)一級(jí)開(kāi)發(fā) 公司也在事實(shí)北京市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)。第三個(gè)就是說(shuō)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)各區(qū)縣、各市儲(chǔ)備機(jī) 構(gòu)成立，儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)也在做一些一級(jí)開(kāi)發(fā)的工作，各種形成的開(kāi)發(fā)都是并存的。經(jīng)過(guò)2002年到2005年以后，隨著這幾個(gè)辦法的出臺(tái)，實(shí)際上經(jīng)營(yíng)性的協(xié)議 出讓從2004年8月31號(hào)以后，全面都停止了。在停止z后，實(shí)際上應(yīng)該說(shuō)要通 過(guò)協(xié)議出讓的范圍已經(jīng)被縮到很小的范圍，比如說(shuō)已建成的房屋，要是由于房屋 轉(zhuǎn)讓形成的土地使用的轉(zhuǎn)讓，這一類用地還是可以協(xié)議出讓的。再有像高新技術(shù) 產(chǎn)業(yè)區(qū)的土地，還是存在協(xié)議出讓的情況。尤其是經(jīng)營(yíng)性的用地，基本上

9、都停止 了協(xié)議出讓。停止協(xié)議出讓以后，就是說(shuō)尤其是2004年8月31號(hào)以后，一是停止了協(xié)議 出讓，第二也停止了生地的入市交易，因?yàn)樵?002年到2004年之間，有時(shí)候儲(chǔ) 備中心入市交易的土地有的是生地，沒(méi)完成征地拆遷，可能是先掛了，掛出去之 后，收回的錢(qián)再實(shí)施拆遷，但是也引發(fā)了許多法律上的問(wèn)題，這個(gè)問(wèn)題其實(shí)過(guò)去 協(xié)議出讓時(shí)候就存在，但是由于當(dāng)時(shí)協(xié)議出讓都是開(kāi)發(fā)商一家和政府談的，不是 公開(kāi)的，沒(méi)有公開(kāi)的市場(chǎng)，因此原房屋、土地產(chǎn)權(quán)人、土地使用權(quán)人可能也不知 道這塊地簽了合同，實(shí)際上政府把土地使用權(quán)通過(guò)出讓的方式給新的土地使用者 的吋候，i口的產(chǎn)權(quán)關(guān)系應(yīng)該是解決的，應(yīng)該是處理完的，應(yīng)該走政府收冋或者

10、拆 遷補(bǔ)償?shù)某绦颉Ｒ虼耍?004年8月31號(hào)之后，第一停止了協(xié)議出讓，第二基本 上也停止了牛地的供應(yīng)，土地都要開(kāi)發(fā)商做成熟地之后才入市交易。土地從生地 到熟地，這個(gè)過(guò)程實(shí)際上也就是我們現(xiàn)在所說(shuō)的一級(jí)開(kāi)發(fā)的過(guò)程。從2002年到2005年6刀份，這些地存在什么樣的情況呢？從生地到熟地，這個(gè)過(guò)程由誰(shuí)實(shí) 施，從2004年8月31號(hào)z后，因?yàn)橛袔讉€(gè)情況，8月31號(hào)停止協(xié)議出訃，有 些項(xiàng)目有了立項(xiàng)有的有了規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)，有的已經(jīng)辦了一些手續(xù)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)手續(xù) 已經(jīng)有了一些，是不是一刀切，都不行了，以后都無(wú)效的，還不是采取這個(gè)態(tài)度。 當(dāng)時(shí)還出臺(tái)了 458號(hào)文，對(duì)已經(jīng)不能協(xié)議出讓的項(xiàng)目怎么處理，得這些有立項(xiàng)在 有效

11、期內(nèi)有規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)，也在有效期內(nèi)，這樣的項(xiàng)目允許再繼續(xù)開(kāi)發(fā)，把地做成 三通一平或者七通一平再入市公開(kāi)交易，大家都通過(guò)市場(chǎng)公開(kāi)的方式，通過(guò)招拍 掛的方式摘回這塊地，取回這塊地再實(shí)施開(kāi)發(fā)。有了這個(gè)文件之后，這些項(xiàng)目怎 么往下走，實(shí)際上還存在具體的問(wèn)題。有的要報(bào)規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)，規(guī)劃部門(mén)也不知道 受理不受理？好像線斷了，不好走，走不下去。在這個(gè)情況下，以國(guó)土局為主，成立聯(lián)席會(huì)的制度。把相關(guān)委辦局一開(kāi)始是 發(fā)改、規(guī)劃、建委等等部門(mén)，后來(lái)乂加上了交通、環(huán)衛(wèi)、園林、文物等等部門(mén)組 織了一個(gè)聯(lián)席會(huì)，這些項(xiàng)目怎么往下走，首先先聽(tīng)聽(tīng)各部門(mén)的意見(jiàn)，比如說(shuō)交評(píng)、 環(huán)評(píng)都有沒(méi)有什么問(wèn)題，規(guī)劃也可以繼續(xù)實(shí)施的，有了這個(gè)聯(lián)誼會(huì)，

12、形成一個(gè)會(huì) 議紀(jì)要之后，各個(gè)部門(mén)該給立項(xiàng)核準(zhǔn)給立項(xiàng)核準(zhǔn)，該給規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)給規(guī)劃意見(jiàn)書(shū), 這樣可以往下走，可以實(shí)施相關(guān)的手續(xù)，拆遷征地的工作。雖然有了立項(xiàng)和規(guī)劃 意見(jiàn)書(shū)這些項(xiàng)目往下走，手續(xù)辦不成，完不成征地、拆遷、市政這些項(xiàng)目，因此 形成一個(gè)聯(lián)席會(huì)的制度。這個(gè)聯(lián)席會(huì)到2005年5月份，聯(lián)席會(huì)一開(kāi)始是458號(hào) 文可以實(shí)施的項(xiàng)目，以后有些項(xiàng)目不是有立項(xiàng)有規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)，但是也和區(qū)里面和 鄉(xiāng)里面有了協(xié)議，愿意實(shí)施一級(jí)開(kāi)發(fā)，區(qū)里也同意，鄉(xiāng)里也同意，在聯(lián)審會(huì)上陸 續(xù)也開(kāi)始審核就做征地拆遷市政前期工作所謂一級(jí)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)口。也陸續(xù)就進(jìn)了聯(lián) 審會(huì)，到05年下半年，通過(guò)聯(lián)誼會(huì)審議，列入會(huì)議紀(jì)要，也就是說(shuō)具備了做一 級(jí)開(kāi)發(fā)

13、工作的項(xiàng)目，也就挺多了。聯(lián)審會(huì)審議的面積已經(jīng)將近差不多有60多個(gè) 項(xiàng)目，土地差不多有六七千公頃地，通過(guò)聯(lián)審會(huì)審議通過(guò)的，這些項(xiàng)目現(xiàn)在都在 事實(shí)一級(jí)開(kāi)發(fā)，這是聯(lián)審會(huì)的作用。通過(guò)聯(lián)審會(huì)的項(xiàng)目已經(jīng)是很多的了。北京作為一個(gè)比較大的城市，關(guān)于一級(jí)開(kāi)發(fā)工作從停止協(xié)議出讓逐步過(guò)渡到 這樣的形式，下一步繼續(xù)怎樣實(shí)施？北京市在一級(jí)開(kāi)發(fā)商到底是什么樣的定位？ 現(xiàn)在都在實(shí)踐屮摸索這個(gè)事情。我想還是在講法規(guī)的過(guò)程屮給大家介紹。第二部分，北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)相關(guān)法規(guī)和規(guī)范性文件的主要內(nèi)容。 土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)具體到制訂這個(gè)辦法，第一個(gè)是因?yàn)?005年我們出臺(tái)的北 京市國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)辦法，這里邊對(duì)土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)

14、的主要內(nèi)容已經(jīng)有 了一個(gè)要求，在國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)辦法里邊，涉及到土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)的內(nèi)容有 十條，其中主要內(nèi)容包括明確政府要有計(jì)劃實(shí)施土地儲(chǔ)備和確定土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)實(shí) 施的方式。1、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)依法通過(guò)收購(gòu)、收回、征收等儲(chǔ)備國(guó)有建設(shè)用地；2、 通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)等方式選擇有自知的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施一級(jí)開(kāi)發(fā)；在國(guó)有建設(shè) 用地供應(yīng)辦法里邊把土地儲(chǔ)備和開(kāi)發(fā)的形式做了規(guī)定。有一些用地以前比如說(shuō) 是企業(yè)原有的土地，能不能自己協(xié)議出讓？這個(gè)文件也做了規(guī)定。如果是經(jīng)營(yíng)性 用地的話，自己的土地，如果要搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，也要入市公開(kāi)交易，也要經(jīng)過(guò)政 府先收回，入市公開(kāi)交易，通過(guò)招拍掛的形式取得。第三，明確規(guī)定了像行政、 公益、市政

15、設(shè)施等由政府出資建設(shè)的劃撥用地，講了收冋的吋候，如果是政府投 資的，收回政府應(yīng)該無(wú)償收回，納入政府儲(chǔ)備，但是實(shí)施起來(lái)難度也是比較大的。 第四，由征收征用集體土地這樣的建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)該是由儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)或者是由委托的機(jī) 構(gòu)一級(jí)開(kāi)發(fā)公司，就是說(shuō)要通過(guò)一級(jí)開(kāi)發(fā)的方式來(lái)做，凡是涉及到征地的，都要 走一級(jí)開(kāi)發(fā)。第五，經(jīng)營(yíng)性用地由國(guó)土局會(huì)同各行政主管部門(mén)確定土地出讓條件, 報(bào)市政府批準(zhǔn)后再實(shí)施。實(shí)際上就強(qiáng)調(diào)了經(jīng)營(yíng)性用地報(bào)批的程序，過(guò)去在協(xié)議出 讓的條件下，因?yàn)楫?dāng)時(shí)房地產(chǎn)管理法，述是北京市的岀讓管理?xiàng)l例，里面就 講，劃撥土地轉(zhuǎn)讓可以由轉(zhuǎn)讓的受讓放補(bǔ)交地價(jià)款，沒(méi)有特別強(qiáng)調(diào)審批的程序， 而是強(qiáng)調(diào)政府直接供地要經(jīng)過(guò)報(bào)批，大

16、量土地，基本上都是劃撥土地，由原土地 使用權(quán)人大量走了土地劃撥，補(bǔ)辦土地出讓的方式，現(xiàn)在強(qiáng)調(diào)所有這個(gè)地走一個(gè) 收回的程度，到政府審批以后再實(shí)施。第六，工業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施、科技園區(qū)內(nèi)的科 技用地，可采取協(xié)議方式出讓。從國(guó)土資源部門(mén)來(lái)源講，像工業(yè)用地，只要存在 兩個(gè)以上的競(jìng)爭(zhēng)者，還應(yīng)該走招拍掛，推行工業(yè)用地招拍掛，包括由經(jīng)營(yíng)性基礎(chǔ) 設(shè)施用地也是招拍掛。這個(gè)實(shí)施起來(lái)需要有一定的環(huán)境，也是在朝這個(gè)方向努力。 建設(shè)用地供應(yīng)辦法里面涉及到儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)和土地使用權(quán)出讓的內(nèi)容主要就是這些 內(nèi)容。因?yàn)榻ㄔO(shè)用地供地辦法每年建設(shè)用地供應(yīng)量應(yīng)該有一個(gè)總量的控制， 從2005年來(lái)講建設(shè)用地供地辦法實(shí)施的第一年，當(dāng)時(shí)這些量的確定

17、主要是 根據(jù)以往年度每年經(jīng)營(yíng)性用地市政基礎(chǔ)設(shè)施用地和工業(yè)事業(yè)用地，包括經(jīng)營(yíng)性工 業(yè)用房用地，大概量的多少，確定2005年建設(shè)用地的供地量。當(dāng)時(shí)就是說(shuō)，經(jīng) 營(yíng)性用地2005年供地量是2500公頃，當(dāng)然具體實(shí)施過(guò)程中，因?yàn)?4年8月31 號(hào)大限的時(shí)候，出讓的量非常大，再有一個(gè)就是說(shuō)，又強(qiáng)調(diào)供地必須是熟地供應(yīng), 因此在2005年供應(yīng)工地，經(jīng)營(yíng)性做到七通一平的熟地量并沒(méi)有那么大，應(yīng)該是 一千多公頃，真正通過(guò)招拍掛不到四百公頃。但是工業(yè)用地、基礎(chǔ)設(shè)施，包括文 教都超過(guò)了年初確定的供應(yīng)量，總的建設(shè)用地供地指標(biāo)是完成了。這也是一個(gè)基 木的情況。二，北京市土地儲(chǔ)備和土地一級(jí)開(kāi)發(fā)暫行辦法的主要內(nèi)容。在這個(gè)主要內(nèi)

18、容里邊，大家關(guān)心主要是程序上、做法上的問(wèn)題，向大家做一個(gè)介紹。北京市 土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)暫行辦法，這是幾個(gè)委辦局共同頒發(fā)的一個(gè)文件，共有26 條，基本上有差不多6大部分構(gòu)成。第一條，就是總則，這是辦法的第一至第五 條，這是講土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)的概念，本辦法所稱土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)是指政府依法 通過(guò)收購(gòu)、收回、征收等方式儲(chǔ)備國(guó)有建設(shè)用地，并組織實(shí)施拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè) 施建設(shè)，達(dá)到土地供應(yīng)條件的行為。這是把儲(chǔ)備和開(kāi)發(fā)實(shí)際上作為一個(gè)總的定義 來(lái)定義的，收購(gòu)和收回是一個(gè)儲(chǔ)備，并且實(shí)施征地拆遷，是一級(jí)開(kāi)發(fā)，是這么定 義的。我覺(jué)得這個(gè)定義也反映了北京市對(duì)一級(jí)開(kāi)發(fā)的做法。關(guān)于儲(chǔ)備的概念和實(shí)施的方式，從全國(guó)來(lái)講，各個(gè)省

19、市都不太一樣，比如說(shuō) 在上海，上海講儲(chǔ)備是指市區(qū)縣委托儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)或者通過(guò)圍墾的土地，先通過(guò)實(shí)施 征地補(bǔ)償安置、房屋拆遷補(bǔ)償安置或必要的基礎(chǔ)設(shè)施予以存儲(chǔ)，講究的熟地存儲(chǔ), 再按照土地供應(yīng)計(jì)劃交付的土地行為。像杭州講儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)依照這個(gè)辦法的規(guī)定， 將需盤(pán)活的土地收回收購(gòu)予以存儲(chǔ)，并通過(guò)前期開(kāi)發(fā)利用受政府委托預(yù)出讓的方 式，盤(pán)活存量土地，有效配置土地資產(chǎn)的行為。為什么舉上海和杭州，尤其是杭 州實(shí)施土地儲(chǔ)備制度是比較早的，它差不多從1996年開(kāi)始，基本上由儲(chǔ)備機(jī)構(gòu) 做收購(gòu)?fù)恋氐墓ぷ鳎约鹤龅狡咄ㄒ黄皆僮鋈胧薪灰祝虾３闪⒘说禺a(chǎn)集團(tuán)，這 個(gè)地產(chǎn)集團(tuán)是政府入資的，注冊(cè)資本金很高，四十多個(gè)億，但是好多都是不動(dòng)產(chǎn)

20、, 通過(guò)這么大的注冊(cè)資本金能夠解決融資的問(wèn)題，都是地產(chǎn)集團(tuán)進(jìn)行融資做前期的 征地拆遷工作、市政工作、熟地入市交易，重慶也是這樣的，都是由地產(chǎn)集團(tuán)實(shí) 施前期的一級(jí)開(kāi)發(fā)。從北京市來(lái)講，北京是一個(gè)很大的城市，從儲(chǔ)備中心的定位 來(lái)講，還是想定位在管理的層面上。我們歸納起來(lái)，北京的做法是比較強(qiáng)調(diào)所謂 的抓兩頭、放屮間，首先抓開(kāi)發(fā)用地總量的控制，哪些地能夠進(jìn)入開(kāi)發(fā)是政府要 掌握的，這是一頭。另外一頭就是說(shuō)，入市交易熟地的供應(yīng)量，應(yīng)該說(shuō)政府是要 把控和控制的。放屮間就是說(shuō)，中間從生地到熟地的開(kāi)發(fā)過(guò)程，是想市場(chǎng)化運(yùn)作, 是想放開(kāi)的。作為儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，作為政府的一個(gè)事業(yè)單位，還是把自己定位在管理 的層面上，所以這個(gè)

21、做法和其他省市還是有所區(qū)別的。我們前一段到上海、杭州 各個(gè)城市都考察過(guò)，我覺(jué)得現(xiàn)在是各有優(yōu)勢(shì)的，比如說(shuō)像上海這種做法，地產(chǎn)集 團(tuán)也要通過(guò)市場(chǎng)檢驗(yàn)它的成木，一級(jí)開(kāi)發(fā)完了做成熟地，它和政府有一個(gè)分成， 假如就是三七，政府拿三，土地開(kāi)發(fā)是七，無(wú)論入市交易是多少，政府都分到 30%是政府收益，其實(shí)是土地開(kāi)發(fā)成本。如果說(shuō)這個(gè)成本市場(chǎng)價(jià)位比較高，70% 的成本有富余，它就納入儲(chǔ)備基金，作為下次循環(huán)做開(kāi)發(fā)的基金。他們的管理費(fèi) 都是固定提取的。像杭州基本上也是這樣的模式，分成比例比較高，45、55,政 府拿走45%,開(kāi)發(fā)成木拿走55%0工作了幾年以后，應(yīng)該說(shuō)也有很大的風(fēng)險(xiǎn)， 就是說(shuō)有的時(shí)候，如果過(guò)多的地塊，這

22、個(gè)比例z后成55的成本包不住整個(gè)的開(kāi) 發(fā)成本，面對(duì)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)也是很大的。從部里來(lái)講，對(duì)北京的做法也認(rèn)為市場(chǎng)化 運(yùn)作大方向是對(duì)的，我們?cè)谕晟圃鯓邮袌?chǎng)化運(yùn)作的方式，所以這也是北京市土地 儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)辦法岀臺(tái)以后，我們要進(jìn)一步實(shí)踐，進(jìn)一步做的事情。總則里面的第二個(gè)內(nèi)容第三條，土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)的管理，就是明確了一下概念, 北京市土地開(kāi)發(fā)管理工作是由國(guó)土資源局負(fù)責(zé)的，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)是受市國(guó)土委員 據(jù)的委托具體組織實(shí)施。市發(fā)改委、規(guī)劃委、建設(shè)、財(cái)政和審計(jì)等行政主管部門(mén) 都是按照各自的職責(zé)，做好相應(yīng)的工作。土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)堅(jiān)持以政府主導(dǎo)，市場(chǎng)化 運(yùn)作的原則，在儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)辦法里的第三條可以由儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)實(shí)施，也可以通過(guò) 招標(biāo)方式

23、選擇有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)，這個(gè)就是原則，這是第三 條土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)的原則。第四條，土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)后土地的供應(yīng)，由儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)統(tǒng)一向市場(chǎng)供應(yīng)。關(guān)于第三條儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)的原則，應(yīng)該說(shuō)也是怎樣實(shí)施的問(wèn)題，這可能也是大家 比較關(guān)心的問(wèn)題。最近也在研究關(guān)于土地一級(jí)開(kāi)發(fā)招標(biāo)投標(biāo)底辦法，既然要組織 招標(biāo)一級(jí)開(kāi)發(fā)公司，怎樣招標(biāo)？這也是一個(gè)比較大的東西，這個(gè)東西是一個(gè)實(shí)踐 性很強(qiáng)的都是，一級(jí)開(kāi)發(fā)招標(biāo)怎么招？現(xiàn)在各個(gè)區(qū)縣也在做試點(diǎn)。我們一個(gè)基本 的思路就是說(shuō)，招標(biāo)工作一是說(shuō)哪些項(xiàng)目招標(biāo)，哪些項(xiàng)目不招標(biāo)，還是有一個(gè)分 類。在儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)辦法里，儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)實(shí)施的，因?yàn)槭钦畠?chǔ)備機(jī)構(gòu)，實(shí)施以后 完全都是成本，不可能有任何的利

24、潤(rùn)。但是作為儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)來(lái)講，我們主要還是定 位在管理、協(xié)調(diào)的位置。在這次我們想要出臺(tái)的招標(biāo)辦法里邊，還是確定基本上 兩種用地是可以不招標(biāo)一級(jí)開(kāi)發(fā)的，哪兩種情況呢？ 一、政府指定的項(xiàng)目，由政 府指定的一級(jí)開(kāi)發(fā)。比如像地鐵的軌道交通沿線的用地，政府重點(diǎn)工程的用地， 比如說(shuō)新城建設(shè)等等，這些建設(shè)項(xiàng)目一是規(guī)模非常大，再一個(gè)非常強(qiáng)調(diào)市政基礎(chǔ) 設(shè)施，公益配套設(shè)施完全的到位。所以說(shuō)像這類的項(xiàng)目由政府主導(dǎo)，避免這兩年 北京有一個(gè)新的詞叫城中村改造，去年是60多個(gè)，今年80個(gè)，這些項(xiàng)目都是以 前開(kāi)發(fā)過(guò)程中甩下來(lái)的沒(méi)有實(shí)施完的項(xiàng)目，待征地沒(méi)有完全實(shí)施，項(xiàng)目建好了， 作為開(kāi)發(fā)者盈利了，但是甩下好多破房子，不經(jīng)營(yíng)不盈利

25、的沒(méi)法做，現(xiàn)在政府出 很大的錢(qián)在做改造。今后大的建設(shè)要避免這種情況的發(fā)生，在總體的設(shè)計(jì)理念上, 應(yīng)該能夠有長(zhǎng)遠(yuǎn)的觀念，在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，尤其是遠(yuǎn)郊區(qū)縣市政首先應(yīng)該到位， 不能做太臨吋的措施。所以說(shuō)，像這些項(xiàng)目，政府主導(dǎo)應(yīng)該說(shuō)可以由政府指定的。 政府也會(huì)組建一些國(guó)企控股大的開(kāi)發(fā)公司實(shí)施北京市的一級(jí)開(kāi)發(fā)的工作。二，應(yīng) 該說(shuō)不用招標(biāo)一級(jí)開(kāi)發(fā)的，企業(yè)自有的土地，而且企業(yè)自己木身也具有開(kāi)發(fā)的資 質(zhì)和條件的，這樣的用地原則上也沒(méi)有招標(biāo)的必要。h己就可以做，非得招一家 來(lái)做，實(shí)際上自己的廠房自己的地，自己很容易處理，招一家來(lái)可能不太客觀, 所以說(shuō)所以在招標(biāo)投標(biāo)辦法里邊，實(shí)際上界定了基本上這兩大類用地，可以自己

26、 做的，其他的應(yīng)該向社會(huì)招標(biāo)實(shí)施的。這是一個(gè)草稿，沒(méi)有最后的確定。儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)辦法第二部分，土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)計(jì)劃編制。講到了編制的依據(jù)、編制 的部門(mén)，依據(jù)說(shuō)得很清楚，主要是依據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、城市總體規(guī)劃、 土地利用總體規(guī)劃，近期的城市建設(shè)規(guī)劃等等。這些都是編制土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)的依 據(jù)。編制的部門(mén)市國(guó)土局為主，主要是會(huì)同發(fā)改委等部門(mén)共同編制。這個(gè)編制土 地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)計(jì)劃編制首先提出的程序就是說(shuō)，一是提出計(jì)劃的部門(mén)，可能是哪些 部門(mén)。從2006年也試行在編制土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)計(jì)劃，土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)計(jì)劃是2005 年10月份開(kāi)始編的，這個(gè)編制主要還是自下而上的過(guò)程，主要是通過(guò)各區(qū)縣確 定自己2006年的開(kāi)發(fā)計(jì)劃和

27、開(kāi)發(fā)量，由儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)區(qū)政府批準(zhǔn)之后再報(bào)到市里匯 總，匯總z后再篩選再返回征求意見(jiàn)，現(xiàn)在基本上形成了 2006年土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā) 計(jì)劃大的盤(pán)子。因?yàn)檫@個(gè)計(jì)劃實(shí)際上，這個(gè)計(jì)劃形成是什么樣的情況呢？基本上 從2004年有了聯(lián)審會(huì)之后，上了聯(lián)審會(huì)，現(xiàn)在還沒(méi)有開(kāi)發(fā)成熟地的項(xiàng)目，這些 項(xiàng)目各區(qū)縣匯總起來(lái)差不多五千多公頃，六千多公頃，根本我們批出地的情況是 差不多，我們經(jīng)過(guò)篩選之后。實(shí)際上今年儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)，實(shí)際上是今年的開(kāi)發(fā)計(jì)劃， 前兩年聯(lián)審會(huì)通過(guò)的項(xiàng)r已經(jīng)形成今年開(kāi)發(fā)的量。還有一些區(qū)縣提得量是非常大 的，我們根據(jù)這些量要安排今后能進(jìn)入土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)計(jì)劃，進(jìn)入前期工作的量有 多大，也有通過(guò)上下幾次調(diào)整也有這么一個(gè)計(jì)劃，

28、我們本來(lái)以前叫做預(yù)備的量。 當(dāng)然現(xiàn)在從編制過(guò)程中，因?yàn)檫@個(gè)東西還是在研討過(guò)程中，從各個(gè)部門(mén)征求完意 見(jiàn)之后還有一個(gè)什么樣的概念呢，有沒(méi)有一個(gè)規(guī)劃儲(chǔ)備的概念？這實(shí)際上是一個(gè) 開(kāi)發(fā)量，已經(jīng)進(jìn)入開(kāi)發(fā)程序，從儲(chǔ)備角度講，應(yīng)該怎樣建立一個(gè)儲(chǔ)備的量，這里 就包括，一方面可能是規(guī)劃的儲(chǔ)備，另一方面實(shí)務(wù)儲(chǔ)備的量應(yīng)該是什么樣的量? 這也是我們近期正在研究的課題。最近我們也和規(guī)劃院在一起研究，首先要掌握 北京市整個(gè)，根據(jù)重新調(diào)整城市總體規(guī)劃，尤其是已經(jīng)編制的控制性詳細(xì)規(guī)劃， 整個(gè)北京市可供開(kāi)發(fā)的量有多大，這些量哪些是應(yīng)該納入政府儲(chǔ)備的范圍，也就 是說(shuō)是有計(jì)劃的要供應(yīng)的。比如說(shuō)，這些都是在研討過(guò)程中的概念，比如說(shuō)像

29、新 城建設(shè)應(yīng)該按照什么樣的步驟逐步地實(shí)施，軌道交通要多少年實(shí)施，周邊土地應(yīng) 該是不是政府儲(chǔ)備的量？總z,這肯定是今年的課題，在儲(chǔ)備上也應(yīng)該有一個(gè)所 謂規(guī)劃儲(chǔ)備的概念，對(duì)儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)計(jì)劃，我們現(xiàn)在的工作是做到了對(duì)開(kāi)發(fā)的量有了 一個(gè)計(jì)劃供應(yīng)的安排。這個(gè)安排第一就是說(shuō)，是根據(jù)已經(jīng)正在實(shí)施的項(xiàng)目確定的。 第二，這個(gè)量實(shí)際上第一年做土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)計(jì)劃，主要是量的控制，應(yīng)該說(shuō)有非 常大的調(diào)整性。只要是具備條件的項(xiàng)目，沒(méi)納入儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)計(jì)劃，只要在這個(gè)區(qū)縣 范圍內(nèi)總量可以控制的，應(yīng)該有很大的調(diào)整余地的。因?yàn)楝F(xiàn)在實(shí)際情況是，真正 能做到熟地入市的土地現(xiàn)在量是不夠的，所以說(shuō)具備條件，能夠上的項(xiàng)目是應(yīng)該 優(yōu)先的，這是一個(gè)概

30、念。再一個(gè)，我們要建立一個(gè)規(guī)劃儲(chǔ)備的概念今年也要做調(diào) 研和課題的，也要建立這樣一個(gè)儲(chǔ)備的制度。這個(gè)就是關(guān)于土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)計(jì)劃， 這個(gè)法上也說(shuō)得比較多了。建設(shè)用地供地辦法里頭第三大部分就是講到了土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)的實(shí)施方式。土地儲(chǔ) 備開(kāi)發(fā)實(shí)施主體，也就是第十條講到的內(nèi)容。土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)計(jì)劃的實(shí)施主體是由 國(guó)市土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組織編制，土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)第二個(gè)是比較關(guān)鍵的，土地儲(chǔ)備 開(kāi)發(fā)的實(shí)施方案，這是儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)辦法的第十一條和第十二條。這里邊講土地實(shí)施 方案的編制部門(mén)市土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)編制市政府確定的重點(diǎn)區(qū)域，重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目 用地的土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)實(shí)施方案，區(qū)縣土地負(fù)責(zé)組織編制其它土地的儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)實(shí)施 方案。這是關(guān)于誰(shuí)來(lái)

31、組織編制，不是說(shuō)由土地機(jī)構(gòu)具體來(lái)做，而是由它來(lái)做。第二個(gè)，實(shí)施方案的內(nèi)容土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)實(shí)施方案主要包括待儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)地塊的范圍、土地面積、控規(guī)條件、地上物狀況、預(yù)計(jì)土地開(kāi)發(fā)成本、土地收益、開(kāi)發(fā) 計(jì)劃、實(shí)施方案等。土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)的實(shí)施方案在儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)計(jì)劃里面強(qiáng)調(diào)這些內(nèi)容, 實(shí)際上就是講，實(shí)施方案是招標(biāo)前要制定的東西作，使得土地一級(jí)開(kāi)發(fā)工作有標(biāo) 底，也就是有底價(jià)的招標(biāo)。這個(gè)實(shí)施方案具休怎么編制，也是目前我們正在研究 的問(wèn)題。也是想出一個(gè)實(shí)施辦法的編制辦法。一級(jí)開(kāi)發(fā)在前期能不能相對(duì)確定一 級(jí)開(kāi)發(fā)的成本這是很大的難題。這是在下一步一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)踐過(guò)程中，需要總結(jié)， 需要時(shí)間來(lái)檢驗(yàn)的內(nèi)容，根據(jù)儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)辦法，啊我們想做

32、要實(shí)施有底價(jià)的招標(biāo)， 而不是說(shuō)低價(jià)的制訂肯定是一個(gè)難題，要有低價(jià)的話，首先應(yīng)該對(duì)前期的地上物 的狀況應(yīng)該有一個(gè)大概其的了解，了解到什么樣的程度，首先就是一個(gè)問(wèn)題，首 先就要說(shuō)拆遷了。從我們的設(shè)想里邊，像城區(qū)的土地有1： 500的地籍圖，假如 三年以內(nèi)可以調(diào)查一下現(xiàn)狀的建筑面積到底是多少，單位是哪些，居民大概其， 居民的戶數(shù)可以通過(guò)居民戶籍，還有好多地上物的構(gòu)筑物，都要做一些調(diào)查，應(yīng) 該說(shuō)也是很大量的工作，這是作為拆遷，作為地上物，我們想有這么一個(gè)前期調(diào) 查的東西。作為征地，更是一大難點(diǎn)。地類都是什么樣的地類，哪些是農(nóng)出、哪 些是建設(shè)用地、哪些是宅基地、哪些是林地，都要有一個(gè)全面的情況。尤其最重

33、 要的就是說(shuō)，征地補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，征地整個(gè)的費(fèi)用，應(yīng)該是哪級(jí)，原則上講，這應(yīng) 該是村民代表大會(huì)，通過(guò)70%以上的表決才能確定征地標(biāo)準(zhǔn)，但是我們也是在跟 各個(gè)區(qū)縣都在征求這方面的意見(jiàn)，也包括開(kāi)發(fā)單位，昨天我們?nèi)讶幔瑧讶釁^(qū)長(zhǎng) 也說(shuō)，做法是非常好的，但是是需要有基礎(chǔ)的。有的村村民代表大會(huì)根木開(kāi)不起 來(lái)，民主權(quán)利能夠?qū)嵭惺切枰欢ǖ臈l件，這個(gè)可能做不到。再一個(gè)村民代表大會(huì)召集這么多人來(lái)表決了，從他表決到實(shí)施一級(jí)開(kāi)發(fā)把手續(xù)辦全到征地最快半年 多，這個(gè)東西要這么早表決了，這個(gè)東西也就無(wú)效了。現(xiàn)在的狀況還是說(shuō)，一表 決馬上就做，馬上就征可能還是有效的東西。這些都是現(xiàn)實(shí)的情況。所以說(shuō)，作 為征地的標(biāo)準(zhǔn)，在一級(jí)開(kāi)

34、發(fā)之前怎樣確定，這也是一個(gè)難點(diǎn)。我們的設(shè)想，應(yīng)該 村鄉(xiāng)鎮(zhèn)兩級(jí)的政府有一個(gè)明確的能夠承受的征地補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)。市政起碼要做到市政的綜合方案。這也是需要做大量工作的，也有幾種方式。 比如說(shuō)電、煤氣、熱力這些專業(yè)的市政設(shè)施管線怎樣設(shè)置呢？要跑專業(yè)公司，最 后走到規(guī)劃院做市政的綜合。起碼做到這個(gè)份上才能大概其知道市政的投資大概 其是多少？關(guān)于市政這個(gè)東西也有幾個(gè)思路。我覺(jué)得今天跟大家講的東西，首先 都不是定的東西，再一個(gè)也是我們下一步實(shí)施中間需要在實(shí)踐中考驗(yàn)的，也可以 提出來(lái)，大家也可以提一提可行不可行，待會(huì)兒可以提一點(diǎn)問(wèn)題。另一方面從規(guī) 劃院的角度由它為主把市政綜合的方案做出來(lái)。總z,還要包括前期，像設(shè)

35、計(jì)上, 在控規(guī)階段這個(gè)區(qū)域好多理念、設(shè)計(jì)的理念這些工作也是需要做這么多工作的。 實(shí)際上如果說(shuō)一級(jí)開(kāi)發(fā)要做有底價(jià)的招標(biāo)，前期這些工作都得做，才能有底價(jià)， 而且可能還有很大的變數(shù)。但是我們是說(shuō)想朝著這個(gè)方向發(fā)展，也就是說(shuō)耍是這 樣的話，一級(jí)開(kāi)發(fā)即使招標(biāo)，前期必須原則上講應(yīng)該還是有一個(gè)稍微專業(yè)的團(tuán)隊(duì) 做這些事情，要不然的話，標(biāo)底的工作也是完成不了的。現(xiàn)在在我們招標(biāo)投標(biāo)的 辦法里邊，也講了，比如鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級(jí)政府你可以組織編制這些實(shí)施方案，也可以委 托相關(guān)的、相應(yīng)的機(jī)構(gòu)做這些方案的編制，做這些工作，這些都是可以的。總之, 實(shí)施方案的編制，應(yīng)該說(shuō)對(duì)招標(biāo)來(lái)是一個(gè)至關(guān)重要的東四，它必須做到一定的深 度，履行了一定

36、的程序之后才能相對(duì)確定，才能對(duì)下一步的招標(biāo)起到有標(biāo)底的作 用。這是實(shí)施方案。說(shuō)起實(shí)施方案，各區(qū)縣的儲(chǔ)備屮心有好幾個(gè)屮心都做了一級(jí) 開(kāi)發(fā)招標(biāo)的試點(diǎn)，這些招標(biāo)的形式都不太一樣，但是真正已經(jīng)有標(biāo)底的招標(biāo)，其 實(shí)他們做這些試點(diǎn)還沒(méi)有，有的主要是說(shuō)，也都有一個(gè)價(jià)，也都是報(bào)價(jià)，但是最 后征地的費(fèi)用實(shí)際上由儲(chǔ)備中心跟著一起談，由它確定為準(zhǔn)，拆遷也是，最后確 定拆遷協(xié)議也得由儲(chǔ)備中心的批準(zhǔn)。也就是說(shuō)，實(shí)際上這些招標(biāo)一定意義上主要 是通過(guò)市場(chǎng)化的運(yùn)作招了資金和實(shí)際工作的團(tuán)隊(duì)，在成本的控制由儲(chǔ)備中心作為 成木控制來(lái)做的。這是可以嘗試的，如果說(shuō)大量都是這么做，我覺(jué)得也會(huì)有相應(yīng) 的問(wèn)題出現(xiàn)。比如說(shuō)今后，尤其是拆遷很可

37、能是市場(chǎng)化運(yùn)作的方式，現(xiàn)在有基準(zhǔn) 地價(jià)基準(zhǔn)房?jī)r(jià)，但是區(qū)間本身有區(qū)間幅度的，這個(gè)掌握應(yīng)該說(shuō)，雖然說(shuō)有拆遷科 認(rèn)定，但是各種因素會(huì)非常非常多。所以說(shuō)從誰(shuí)來(lái)吧、誰(shuí)來(lái)掌握，它本身是市場(chǎng) 化的東西，還是由市場(chǎng)決定的，所以有些東西由市場(chǎng)決定比管理部門(mén)確定可能會(huì) 更客觀。因?yàn)楣芾聿块T(mén)確定也沒(méi)有依據(jù)，木身是一個(gè)市場(chǎng)化的東西，現(xiàn)在試點(diǎn)了 幾個(gè)，應(yīng)該說(shuō)我們從今年上半年，各區(qū)縣都想抓一兩個(gè)試點(diǎn)，試行一級(jí)開(kāi)發(fā)的招 標(biāo)，試行有標(biāo)底的招標(biāo)，推進(jìn)這個(gè)工作，當(dāng)然難度挺大的。前一段開(kāi)了區(qū)縣的會(huì)議，包括各個(gè)區(qū)縣也認(rèn)為，這個(gè)工作難度非常大，但是 我們是覺(jué)得，從2004年8月3開(kāi)聯(lián)審會(huì)到現(xiàn)在，審批的項(xiàng)目都非常多了，其實(shí) 加起來(lái)，包括

38、分中心做的包括九千公頃的土地都比較批出去了，但是這些批出去 z后，開(kāi)發(fā)的進(jìn)度、成本的控制，都成了后續(xù)的構(gòu)成，現(xiàn)在我們?cè)谧ゾo做這些項(xiàng) 目，怎樣加強(qiáng)中間的監(jiān)管，怎樣做成本控制，實(shí)際上好多項(xiàng)目進(jìn)度非常慢，甚至 也出現(xiàn)了一些一級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)在操作，誰(shuí)接我的一級(jí)開(kāi)發(fā)，就可以拿-級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)到市 場(chǎng)上轉(zhuǎn)讓，這些都是不規(guī)范的行為。所以說(shuō)，我們想如果一級(jí)開(kāi)發(fā)是市場(chǎng)化運(yùn)作, 市場(chǎng)化運(yùn)作，企業(yè)運(yùn)作木身企業(yè)就應(yīng)該得到合理的利潤(rùn)，同時(shí)他也要承擔(dān)市場(chǎng)的 風(fēng)險(xiǎn)。權(quán)利和義務(wù)是統(tǒng)一的東西。作為儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)來(lái)講，既然要市場(chǎng)化運(yùn)作，比如 說(shuō)你做一個(gè)實(shí)施方案，通過(guò)實(shí)施方案可以審核，我們還有一個(gè)部分，對(duì)未來(lái)市場(chǎng) 價(jià)格定位，你認(rèn)為這個(gè)開(kāi)發(fā)成本今后在

39、二級(jí)市場(chǎng)上能不能市場(chǎng)認(rèn)可，也就是說(shuō)有 沒(méi)有人買(mǎi)你的地，我們做這個(gè)一級(jí)開(kāi)發(fā)，做這個(gè)實(shí)施方案之后，各個(gè)一級(jí)開(kāi)發(fā)單 位愿意不愿意承擔(dān)一級(jí)開(kāi)發(fā)，實(shí)際上他也在考慮成本，如果我做整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目的話，我做這個(gè)一級(jí)開(kāi)發(fā)的成本我能不能接受，這也會(huì)成為要投標(biāo)一級(jí)開(kāi)發(fā) 的單位能不能投這個(gè)項(xiàng)目的基礎(chǔ)，通過(guò)市場(chǎng)運(yùn)作可以規(guī)避許多市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)或者 是，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)由企業(yè)承擔(dān)的，企業(yè)也可以享受在拆遷過(guò)程屮，我運(yùn)作得好，我也 有自己的收益，市場(chǎng)上是這樣運(yùn)作的。我們?cè)趯徍朔桨傅臅r(shí)候，成本是多少，這是一個(gè)底的價(jià)格，我們也可以預(yù)測(cè) 市場(chǎng)的價(jià)位，市場(chǎng)能接受的土地的熟地價(jià)是什么樣的標(biāo)準(zhǔn)，只要市場(chǎng)能接受的價(jià) 格，通過(guò)專家的評(píng)審，認(rèn)為這個(gè)成

40、木是能接受的，這個(gè)項(xiàng)目基木上就是可行的， 就可以做。再一個(gè)放地量總量的口頭，我們覺(jué)得這樣做起來(lái)，應(yīng)該說(shuō)就比這么肓 目授權(quán)應(yīng)該是進(jìn)了一大步。再一個(gè)，通過(guò)招標(biāo)，我也可以確定，整個(gè)的開(kāi)發(fā)的期 限，我們也可以有一個(gè)完整的合同的約定，哪些是政府的責(zé)任，哪些是企業(yè)的責(zé) 任，期限是多長(zhǎng)，也對(duì)規(guī)范一級(jí)開(kāi)發(fā)往前邁進(jìn)了一步，雖然說(shuō)這一步的邁進(jìn)是挺 難的事情，現(xiàn)在主要是征地拆遷的不定因?yàn)槭欠浅７浅６嗟模嬖谶@么一個(gè)客觀 的情況。現(xiàn)在尤其對(duì)征地，一是怎樣保護(hù)原來(lái)土地所有權(quán)人，農(nóng)民的利益，使得他的 利益也是一個(gè)隨行就市的，不能把增值的收益，他一點(diǎn)都分不到，肯定-級(jí)開(kāi)發(fā) 以后，征地都走不動(dòng)。再一個(gè)，也應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，

41、或者說(shuō)能保證基本的補(bǔ) 償，我覺(jué)得對(duì)農(nóng)民所有權(quán)人的處理，現(xiàn)在遠(yuǎn)郊區(qū)縣有的區(qū)縣已經(jīng)有一些自己的做 法，下面也在實(shí)踐。土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)的實(shí)施方案就是這些內(nèi)容。第三，土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)實(shí)施方式，第十三條到第十四條，一種是土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu) 負(fù)責(zé)實(shí)施，另一種招標(biāo)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施。雖然招標(biāo)辦法這么定，一級(jí)土地實(shí)施招標(biāo) 我們不太強(qiáng)調(diào)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)實(shí)施，如果說(shuō)政府的重點(diǎn)工程重點(diǎn)項(xiàng)目需耍政府指定需要 儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)實(shí)施的，儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)實(shí)施，當(dāng)然以前已經(jīng)實(shí)施的項(xiàng)目會(huì)繼續(xù)做下去，其它 更多把自己立足在管理的角色上。第四大部分，土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)的程序，這是辦法的第十五條到第二十一條。這 個(gè)程序就是法上講的，辦理前期手續(xù)，也包括許許多多的內(nèi)容。比如說(shuō)規(guī)劃手續(xù)

42、, 像征地手續(xù)、拆遷手續(xù)、立項(xiàng)核準(zhǔn)手續(xù)，涉及到交通、園林、文物、環(huán)保等都需 要辦相應(yīng)的手續(xù)。第二個(gè)就是說(shuō)，有一些要評(píng)估還有一個(gè)招標(biāo)中介機(jī)構(gòu)，一級(jí)開(kāi) 發(fā)后期有一個(gè)驗(yàn)收，后期驗(yàn)收在這個(gè)法里講，由國(guó)土局組織有關(guān)部門(mén)，對(duì)土地開(kāi) 發(fā)成木進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收現(xiàn)在也是一個(gè)比較大的問(wèn)題。當(dāng)然今后招標(biāo)一級(jí)開(kāi)發(fā)的項(xiàng) 目，落實(shí)招標(biāo)的，對(duì)成本，前期已經(jīng)控制住了，主要是對(duì)它實(shí)施項(xiàng)目，比如說(shuō)平 整的程度，市政實(shí)施的情況，這些技術(shù)性驗(yàn)收了。對(duì)現(xiàn)在首選一級(jí)開(kāi)發(fā)的驗(yàn)收， 就相對(duì)復(fù)雜一些。當(dāng)然現(xiàn)在做法也是各種各樣的，比如說(shuō)像海淀政府山后都由海 淀區(qū)政府組織的政府一級(jí)開(kāi)發(fā)成本，前期請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)做了，然后財(cái)政部門(mén)做了一 個(gè)認(rèn)定，對(duì)總的成木做

43、平攤成木的認(rèn)定。開(kāi)發(fā)公司申請(qǐng)的一級(jí)開(kāi)發(fā)，今后的驗(yàn)收 是什么樣的方式？也有幾種做法。現(xiàn)在熟地入市交易了，像458號(hào)文規(guī)定的，以 前已經(jīng)做了一些工作，做到熟地入市交易，這個(gè)做成熟地底價(jià)的審核大多依靠評(píng) 估審核的，因?yàn)?58號(hào)文的項(xiàng)目情況比較復(fù)雜，好多都是一期、二期、三期，做 下來(lái)，一期做了，二期做了，結(jié)果到三期不能協(xié)議岀讓了，熟地入市交易了。但 是一般從開(kāi)發(fā)角度來(lái)講，開(kāi)發(fā)是先易后難，先做收益比較高的，比較好賣(mài)的住宅, 最后做配套、公建，因此到這個(gè)項(xiàng)口的時(shí)候，配套公建這些往往拆遷量最大的， 都在邊上，商業(yè)也多，拆遷量也大，如果就核定這個(gè)地塊的成本會(huì)非常非常高的。這樣的成本熟地入市對(duì)市場(chǎng)的價(jià)格，從市場(chǎng)

44、來(lái)講，不是說(shuō)很客觀地價(jià)格，會(huì)是奇 高的價(jià)格，因此對(duì)這樣的項(xiàng)目，基本上采取評(píng)估審定制，也就是說(shuō)通過(guò)評(píng)估就是 這么一個(gè)價(jià)格了，一定程度上也是以基準(zhǔn)地價(jià)的熟地的高限作為控制，不能超過(guò) 基準(zhǔn)熟地高限，如果我的成本特別高怎么辦，個(gè)別情況可能會(huì)有，但是我們有一 個(gè)地價(jià)評(píng)審專家委員會(huì)，經(jīng)過(guò)評(píng)審的時(shí)候，說(shuō)不清的東西，認(rèn)定上再看看實(shí)際成 本，你要高了，政府收益也要增加，說(shuō)不清，別人摘不走，應(yīng)該說(shuō)從整體項(xiàng)目來(lái) 講，應(yīng)該說(shuō)你是能承受的，因此政府收益同比例相應(yīng)增加，保證政府收益不流失, 這個(gè)是比較少的，大部分通過(guò)評(píng)估的。申請(qǐng)一級(jí)開(kāi)發(fā)是國(guó)土局授權(quán)開(kāi)發(fā)的一級(jí)開(kāi) 發(fā)項(xiàng)目，到冃前為止還沒(méi)有，都是跟458號(hào)文相接近的項(xiàng)目，真正

45、一級(jí)開(kāi)發(fā)的項(xiàng) 目，入市還不多，最近入市幾塊地里邊，像海淀區(qū)溫泉鎮(zhèn)的那些項(xiàng)目是政府一級(jí) 開(kāi)發(fā)純粹做的，它的成本就是經(jīng)過(guò)審定的，加上毛地價(jià)組成熟地入市的成本，它 也不是很低，因?yàn)闇厝?zhèn)整個(gè)改造待征地非常多，也是區(qū)政府認(rèn)定。今后有審計(jì) 的因素在里面，純粹做一級(jí)開(kāi)發(fā)有一個(gè)審計(jì)，這里邊也比較復(fù)雜，尤其小片-級(jí) 開(kāi)發(fā)做完了可以做到三通一平，不見(jiàn)得七通一平，七通一平有時(shí)候會(huì)后續(xù)跟進(jìn)和 二級(jí)開(kāi)發(fā)商根據(jù)設(shè)計(jì)有比較好接口的位置不見(jiàn)得都做平。特別大塊的，也不可能 都拆平了再入市交易，可能會(huì)有滾動(dòng)和分期，這個(gè)成本仍然會(huì)有一個(gè)平攤和測(cè)算 的問(wèn)題，這個(gè)工作我們也在加強(qiáng)授權(quán)一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的規(guī)定中我們也會(huì)和對(duì)明 確一些東西

46、，要不然的話，這個(gè)成本在入市之前沒(méi)有一個(gè)確定的標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)，成 本也是很難確定的。這是后期的驗(yàn)收。儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)辦法第五部分就是講土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)成木分擔(dān)的兩種形式。因?yàn)樵趦?chǔ) 備開(kāi)發(fā)辦法出臺(tái)z前，國(guó)土局有一個(gè)文，關(guān)于加強(qiáng)土地儲(chǔ)備一級(jí)開(kāi)發(fā)的文，那 里邊強(qiáng)調(diào)一級(jí)開(kāi)發(fā)由儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)實(shí)施，儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)融資，強(qiáng)調(diào)了這個(gè)概念，因此當(dāng)時(shí) 有一些項(xiàng)目，但是作為北京這么一個(gè)大城市，儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)十幾個(gè)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，還要做 管理的工作，沒(méi)有精力做這么多的工作，而且你也不會(huì)是做得最好的，當(dāng)時(shí)有一 些儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)立項(xiàng)了，但是是委托開(kāi)發(fā)公司具體實(shí)施的，所以說(shuō)，這里面講的，土 地成本分擔(dān)兩種方式，一種是指儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)實(shí)施、委托管理公司實(shí)施的一種方式， 另一個(gè)

47、就是開(kāi)發(fā)公司人家自己投資實(shí)施的。這兩個(gè)怎么分擔(dān)呢？如果說(shuō)是儲(chǔ)備機(jī) 構(gòu)委托開(kāi)發(fā)公司實(shí)施，由儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)投資的，有一個(gè)最高不高于總投資2%的管理 費(fèi)，這是一個(gè)規(guī)定。要是招標(biāo)一級(jí)開(kāi)發(fā)公司，由開(kāi)發(fā)公司投資呢？就有一個(gè)最高 利潤(rùn)，不高于總成本的8%,是有這樣一個(gè)說(shuō)法。當(dāng)然8%大家對(duì)這個(gè)議論也是 比較多的，后邊成本也包括財(cái)務(wù)成本在里邊，也計(jì)入總成本的。這是關(guān)于開(kāi)發(fā)成 木分擔(dān)的兩種形式。第二個(gè)就是在土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)成木構(gòu)成里邊，土地開(kāi)發(fā)成木的 構(gòu)成，主要包括了這么幾大部分，一是征地拆遷及其相關(guān)的稅費(fèi)，如果說(shuō)當(dāng)時(shí)儲(chǔ) 備機(jī)構(gòu)實(shí)施的時(shí)候沒(méi)有營(yíng)業(yè)稅之類的，作為開(kāi)發(fā)公司實(shí)施，這里面就有了營(yíng)業(yè)稅 的概念在里面，稅費(fèi)應(yīng)該在成本里

48、面的。第二個(gè)，收購(gòu)收冋置換過(guò)程中發(fā)生補(bǔ)償 的費(fèi)用。第三，市政基礎(chǔ)設(shè)施的有關(guān)費(fèi)用。第四，招標(biāo)拍賣(mài)掛牌中發(fā)生的費(fèi)用， 包括評(píng)估的費(fèi)用。第五，貸款的利息。第六，審計(jì)的費(fèi)用，監(jiān)理的費(fèi)用和不可預(yù) 見(jiàn)費(fèi)等。這六項(xiàng)費(fèi)用基本上構(gòu)成了土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本的支岀。這個(gè)總成本乘以 8%,構(gòu)成了總的一級(jí)開(kāi)發(fā)地價(jià)的開(kāi)發(fā)成本的構(gòu)成。這里有好多的問(wèn)題，貸款利 息怎么算，應(yīng)該說(shuō)在開(kāi)發(fā)里邊，招標(biāo)的過(guò)程中，可能會(huì)強(qiáng)調(diào)資質(zhì)或者自有資金的 能力，都會(huì)是能不能中標(biāo)的條件。但是貸款利息怎樣計(jì)，現(xiàn)在沒(méi)有特別明確的說(shuō) 法，比如說(shuō)我有自有資金30%,是不是70%的成木是計(jì)利息的，30%還計(jì)不計(jì)？ 雖然說(shuō)不明確，但是應(yīng)該說(shuō)在在投標(biāo)過(guò)程屮，測(cè)算標(biāo)底，

49、測(cè)算我的成本構(gòu)成的時(shí) 候，應(yīng)該說(shuō)各開(kāi)發(fā)商從經(jīng)濟(jì)的角度會(huì)打進(jìn)去。因?yàn)檫@里邊還有好多不可預(yù)見(jiàn)費(fèi), 每個(gè)人對(duì)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)的認(rèn)定比例肯定是不一樣的。根據(jù)這個(gè)地區(qū)拆遷的難易程 度，會(huì)認(rèn)定一個(gè)不同不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)的比例。所以說(shuō)，這些問(wèn)題從投資角度會(huì)把各種 的一級(jí)開(kāi)發(fā)存在的問(wèn)題，需要支出的資金都打進(jìn)去，認(rèn)定總成本，然后再取利潤(rùn), 實(shí)際上是這樣的東西。通過(guò)評(píng)標(biāo)的過(guò)程，可能這些東西無(wú)論說(shuō)得清說(shuō)不清，最后在評(píng)標(biāo)過(guò)程中，對(duì) 總價(jià)的認(rèn)定，這些大家就可以自己來(lái)調(diào)整了。這是關(guān)于土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)暫 行辦法基本的內(nèi)容。原來(lái)北京市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)管理暫行辦法就廢止，02 年12月12號(hào)頒布的。這是北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)暫行辦法的內(nèi)容。

50、根據(jù)建設(shè)用地供地辦法出臺(tái)之后配套文件一共有四個(gè)，跟建設(shè)供地配套第二 個(gè)文件就是我現(xiàn)在講的第三個(gè)，北京市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地招標(biāo)拍賣(mài) 出讓流程示意圖。這個(gè)流程圖大家看看圖基本上明白了基本的意思，主要規(guī)范了 一下程序，流程圖暫時(shí)的就是說(shuō)，土地一般開(kāi)發(fā)和土地入市交易主要兩個(gè)環(huán)節(jié)的 主要內(nèi)容，一是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的程序，第二個(gè)土地入市交易的程序，是這兩犬部 分，這兩大部分中一級(jí)開(kāi)發(fā)又分了四個(gè)大部分，第一部分是計(jì)劃的變化，主要是 控規(guī)、土地利用計(jì)劃和預(yù)審之類的問(wèn)題。說(shuō)到計(jì)劃的編制，這個(gè)程序強(qiáng)調(diào)了進(jìn)入 一級(jí)開(kāi)發(fā)首先由控制性詳細(xì)規(guī)劃，應(yīng)該說(shuō)這是一個(gè)基礎(chǔ)，現(xiàn)在也有好多的難題， 比如說(shuō)我們?nèi)讶幔瑧讶崴麄円?/p>

51、有三大板塊，三大理念，紅螺區(qū)，有一個(gè)東區(qū)， 整體規(guī)劃，區(qū)里邊有一個(gè)比較好的設(shè)想，但是控規(guī)應(yīng)該報(bào)市政府沒(méi)有批下來(lái)，所 以它的一級(jí)開(kāi)發(fā)就受到了很大的限制，但是從區(qū)域里邊來(lái)講，發(fā)展又是一個(gè)大的 方向，不發(fā)展也不行，比如說(shuō)區(qū)里面也是有一個(gè)地區(qū)，等于是還沒(méi)有控規(guī)就自己 招標(biāo)了一個(gè)開(kāi)發(fā)公司，也是比較大的，也是國(guó)企類的，就要實(shí)施開(kāi)發(fā)了，也碰到 了很多的問(wèn)題。好多東西都定不下來(lái)，矛盾也比較多。規(guī)委的控制性詳細(xì)規(guī)劃還 是做一級(jí)開(kāi)發(fā)最前置的條件，這是計(jì)劃的編制。再一個(gè)，前期的策劃。實(shí)施方案應(yīng)該說(shuō)工作量也是很大的過(guò)程，實(shí)施方案怎 么編制，按照程序來(lái)講，實(shí)施方案再上聯(lián)審會(huì)，這是一個(gè)兩難的事情。區(qū)里面也 提了，我做了好

52、大量的工作，如果說(shuō)聯(lián)審會(huì)不通過(guò)，我的工作怎么辦，也是一些 投入怎么辦？再一個(gè)，我們也想，聯(lián)審會(huì)先通過(guò)了，你再做實(shí)施方案，聯(lián)審會(huì)通 過(guò)的依據(jù)是一個(gè)問(wèn)題？再一個(gè)，聯(lián)審會(huì)通過(guò)了，做的實(shí)施方案再上會(huì)審批，又多 了一道程序，現(xiàn)在的程序已經(jīng)太多了，己經(jīng)弄得大家不知道怎么做好了。比如說(shuō) 我們?nèi)ツ膫€(gè)區(qū)縣大家都說(shuō)，聯(lián)審會(huì)這個(gè)東西應(yīng)該說(shuō)是為了使各個(gè)開(kāi)發(fā)商能夠把事 情做下去做成的機(jī)構(gòu)，現(xiàn)在已經(jīng)成了所有項(xiàng)目能夠進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段第一道門(mén)檻。 如果說(shuō)這個(gè)聯(lián)審會(huì)到目前為止沒(méi)有它，各個(gè)步驟還很難走，我們一定要把它固定 化，也就是說(shuō)定期化，什么時(shí)候開(kāi)，把這個(gè)東西固定下來(lái)，不要把聯(lián)審會(huì)搞成各 個(gè)部門(mén)為上聯(lián)審會(huì)找門(mén)路、找關(guān)系，從政府

53、部門(mén)角度來(lái)講一定要調(diào)整和改變的東 西。當(dāng)然這里面也有協(xié)調(diào)各委辦局很多的工作，聯(lián)審會(huì)參加的部門(mén)很多，人家都 取得一致的東四，往往開(kāi)完會(huì)以后，回原單位的過(guò)程中，雖然說(shuō)所有的議題開(kāi)會(huì) 之前都送到各個(gè)委辦局提前量個(gè)星期送到各委辦局才開(kāi)會(huì)，但是仍然反復(fù)非常 多。開(kāi)完會(huì)以后，會(huì)上的東西，回去可能又有反復(fù)，因此，會(huì)簽的時(shí)間會(huì)很長(zhǎng)， 如果聯(lián)審會(huì)如果是必定的，一定要調(diào)整這個(gè)東西，一是要定期，再一個(gè)要快。哪 怕批不了的東西，下次再做不能耽誤這個(gè)過(guò)程，我覺(jué)得這個(gè)東西是各個(gè)單位都已 經(jīng)比較頭疼的事情了。再一個(gè)我們也不希望審批層級(jí)再多起來(lái)，這樣己經(jīng)很多了，整個(gè)項(xiàng)目能不能 上聯(lián)審會(huì)，上聯(lián)審會(huì)以后，大家開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)以后做成熟

54、地以后有一個(gè)低價(jià)的聯(lián)審 會(huì)，還有一個(gè)報(bào)市政府，報(bào)市政府還有一個(gè)聯(lián)審會(huì)，審批的過(guò)程確實(shí)很長(zhǎng)，一定 要把整個(gè)的過(guò)程壓縮下來(lái)，能合并一定合并，縮短審批的時(shí)間。計(jì)劃編制和前期 策劃的過(guò)程。征詢意見(jiàn)和審批的過(guò)程。這涉及到各個(gè)部門(mén)的工作。審批的過(guò)程中，也涉及到土地管理部門(mén)的土地預(yù)審，土地預(yù)審在今年下半年 下放到區(qū)縣，市局不再做預(yù)審了，預(yù)審的環(huán)節(jié)我們下一步也要再研究。前一段時(shí) 間也出現(xiàn)一個(gè)問(wèn)題，直接入市交易的項(xiàng)目，入市了，沒(méi)做土地預(yù)審，都已經(jīng)摘下 來(lái)摘牌了，述要做土地預(yù)審，這實(shí)際上就沒(méi)有意義了。因?yàn)檎频捻?xiàng)目，通過(guò)公 開(kāi)方式取得的土地，不存在預(yù)審不合格的問(wèn)題。所以，預(yù)審的環(huán)節(jié)主要符合規(guī)劃, 土地利用規(guī)劃和城

55、市總體規(guī)劃，這個(gè)環(huán)節(jié)是國(guó)土資源部要求的，但是這個(gè)環(huán)節(jié)也 要放在適當(dāng)?shù)奈恢蒙献觥Ｍ恋亻_(kāi)發(fā)的審批以后，第四個(gè)環(huán)節(jié)一級(jí)開(kāi)發(fā)的環(huán)節(jié)。第 五個(gè)環(huán)節(jié)如是準(zhǔn)備的環(huán)節(jié)，評(píng)估底價(jià)的環(huán)節(jié)。入市交易，入市準(zhǔn)備主要是評(píng)估和 審計(jì)這一套，再一個(gè)入市交易和簽定合同。這就是北京市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目用地招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓流程示意 圖。還有一個(gè)發(fā)改委建設(shè)投資流程圖，發(fā)改委投資流程圖基本上應(yīng)該是從這個(gè) 流程圖的后邊，從簽定合同那兒開(kāi)始，因?yàn)榘l(fā)改委投資的流程圖主要是從開(kāi)發(fā)角 度講，我怎么往下走，這是一個(gè)頭，發(fā)改委的流程圖是一個(gè)小人提一個(gè)小皮包， 一個(gè)個(gè)環(huán)節(jié)怎么走，先取得土地，再立項(xiàng)核準(zhǔn)再往下走，應(yīng)該是這樣的環(huán)節(jié)。第四個(gè)文件，北京

56、市國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓底價(jià)確定辦法，主 要內(nèi)容有四個(gè)方面。一個(gè)就是說(shuō)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓底價(jià)的定義。再一個(gè)是招拍掛 出讓底價(jià)的主管部門(mén)，確定的是國(guó)土局和發(fā)改委。因?yàn)榘l(fā)改委木身也是一個(gè)物價(jià) 局合并到發(fā)改委，也是物價(jià)的主管部門(mén)。因此，包括招拍掛出讓底價(jià)有一個(gè)四級(jí) 會(huì)審的制度，應(yīng)該有一個(gè)評(píng)估報(bào)告和一級(jí)開(kāi)發(fā)成本的審核，第二部應(yīng)該是地價(jià)的 辦公室的審核會(huì)，辦公室的審核會(huì)主要是國(guó)土局的利用處為主來(lái)組織，現(xiàn)在招拍 掛的底價(jià)也發(fā)改委相關(guān)處室包括投資處商貿(mào)處同時(shí)參加。第三個(gè)環(huán)節(jié)有一個(gè)專家 委員會(huì)，專家委員會(huì)一般是兩大部分人，一部分是政府部門(mén)的人，一部分是專家。 政府部門(mén)主要是國(guó)土局、發(fā)改委、規(guī)劃委、建委、

57、財(cái)政，還有審計(jì)部門(mén)，專家有 國(guó)土部、建設(shè)部的專家和大專院校的專家咱們地價(jià)聯(lián)審會(huì)，專家的人選建立專家 庫(kù)，不是固定的，每次從專家?guī)斐槿＜遥瑓⒓拥貎r(jià)評(píng)審的專家會(huì)。專家會(huì)過(guò)了 之后，述有一個(gè)報(bào)批，報(bào)批的過(guò)程國(guó)土局要經(jīng)過(guò)局長(zhǎng)辦公會(huì)的審批，再一個(gè)報(bào)到 發(fā)改委，發(fā)改委有一個(gè)審批的程序。最后他還有報(bào)市政府審批，整個(gè)的一套程序。 這個(gè)就是國(guó)有土地招拍掛出讓底價(jià)確定辦法，主要講了審議制度。第五，北京市收回企業(yè)國(guó)有土地使用權(quán)補(bǔ)償辦法。這個(gè)辦法實(shí)際上定得時(shí)間 比較早，后來(lái)跟著這個(gè)辦法一起出臺(tái)了，應(yīng)該說(shuō)的是，這個(gè)辦法主要是針對(duì)要走 收購(gòu)的，單純收購(gòu)適用于這個(gè)辦法。因?yàn)檫@里邊講了一個(gè)什么呢？首先確定了一 個(gè)主體，收購(gòu)

58、的主體是北京市土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)收冋補(bǔ)償工作，具體工作由市土地儲(chǔ) 備機(jī)構(gòu)組織實(shí)施，確定的范圍比較窄，市土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)。這是單純的收購(gòu)，在土 地一級(jí)開(kāi)發(fā)當(dāng)中會(huì)遇到很多的企業(yè)，我們可以走的是拆遷的補(bǔ)償，換句話說(shuō)在一 級(jí)開(kāi)發(fā)屮遇到企業(yè)用地，一級(jí)開(kāi)發(fā)主體原料可以以拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞阶龉ぷ鳎皇?說(shuō)遇到企業(yè)了，就得交給儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)收購(gòu)，不是這個(gè)意思，這個(gè)文件因?yàn)楫?dāng)初起草 比較早，是想專用于對(duì)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)直接收購(gòu)的吋候應(yīng)該怎么做，是這么一個(gè)東西。 在這里還有一個(gè)確定，補(bǔ)償價(jià)格寫(xiě)了中介機(jī)構(gòu)按現(xiàn)狀用途進(jìn)行評(píng)估，由國(guó)土局會(huì) 同發(fā)改委和財(cái)政等部門(mén)確定，實(shí)際上就是說(shuō)，按現(xiàn)狀價(jià)格評(píng)估，往往有時(shí)候很難 走得通，企業(yè)工業(yè)用地價(jià)值比較低，但是

59、作為企業(yè)搬遷，建新廠和職工的安置， 這些費(fèi)用都是非常大的。因此，實(shí)際上還是考慮到未來(lái)規(guī)劃是什么？還是考慮了 未來(lái)的規(guī)劃條件，這兒土地價(jià)值是多少，還是考慮了這個(gè)因素，最后的價(jià)格也都 是會(huì)同于相關(guān)部門(mén)來(lái)審核的，最后才批準(zhǔn)，是這么一個(gè)過(guò)程。它也強(qiáng)調(diào)，企業(yè)用 地先走收冋再入市，程序上權(quán)屬的過(guò)程有一個(gè)收冋再入市的程序。因?yàn)橥恋匾患?jí)開(kāi)發(fā)是在實(shí)踐過(guò)程中需要不斷探索的工作，我覺(jué)得作為政府主 管部門(mén)，特別重要的工作是把程序理順，而且理得這些程序應(yīng)該在實(shí)踐工作中切 實(shí)可行，所以所有這些文件基本上都不是暫行，反正都是試行的文件，而且層級(jí) 都是規(guī)范性文件的層級(jí)，不是各委辦局聯(lián)合出的就是國(guó)土局一家制定的，也就是 說(shuō)它都需要實(shí)踐檢驗(yàn)以后再調(diào)整的。目前我們還在研究起草一大堆的文件，其實(shí) 都是為了能夠理順一級(jí)開(kāi)發(fā)的行為。第一個(gè)北京市土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)計(jì)劃編制辦 法，我們己經(jīng)經(jīng)過(guò)半年多的實(shí)踐，今年也要作為一個(gè)課題認(rèn)真研究，剛才講到 的，儲(chǔ)備和開(kāi)發(fā)，我們?cè)趦?chǔ)備開(kāi)發(fā)辦法里頭說(shuō)成一個(gè)概念，但是從儲(chǔ)備開(kāi)發(fā) 計(jì)劃的角度，應(yīng)該不應(yīng)該