1、某別墅項目市場分析報告（doc26頁）北辰東郊和平別墅項目市場分析報告HTP浩天地產(chǎn)策劃刖旨第一部北京別墅市場整體分析分年北京別墅市場供應分析別墅供應量分析別墅區(qū)域分布分析別墅產(chǎn)品體系分析別墅區(qū)環(huán)境體系分析年北京別墅市場需求分析北京別墅客戶群構成北京別墅客戶群特征年北京別墅市場租售情況分析別墅銷售價格走勢趨于平穩(wěn)別墅市場平均價格以市區(qū)為中心向外遞減出租型別墅數(shù)量不斷増加2002年北京別墅市場發(fā)展趨勢分析短期內(nèi)別墅供應量有限別墅需求將會有明顯増長咼品質(zhì)精品別墅將在市場中占重要地位聯(lián)排(TOWNHOUSE )別墅等經(jīng)濟型別墅將在2002年占據(jù)別墅市場60%以上的分額第二部北京東北部別墅整體市場分析

2、北京東北部別墅市場現(xiàn)狀概述北京東北部別墅市場需求分析 北京東北部別墅市場區(qū)域環(huán)境分析 北京東北部別墅市場銷售狀況分析租售價格分析銷售情況分析北京東北部別墅市場配套設施分析 年北京東北部別墅精裝修市場分析 年北京東北部別墅市場未來發(fā)展趨勢分析 第三部 北辰東郊和平項目市場定位建議 分本案優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢分析劣勢分析北辰東郊和平項目市場定位建議北京市別墅市場以麗京花園的高價熱銷為標志開始于1992年，1993年剛剛興起的別墅市場就受到了公寓等物業(yè)的沖擊，加 之立項建設的別墅項目過多，造成市場不太景氣。由于高檔物業(yè) 的過度開發(fā)，1995年國務院發(fā)出通知，別墅等高檔住宅及度假村 原則上不再批準立項，以后

3、建設也要嚴格審批，別墅市場開始處 于徘徊不前的狀況。1998年僅有幾個項目看好，1999年竣工項目 有限，總體市場處于消化吸收階段。紫玉山莊、碧水莊園、銀湖 別墅、玫瑰園的熱銷，使別墅市場出現(xiàn)回暖的跡象，再次引起了 人們的關注。第_部分北京別墅市場整體分析-V北京別墅市場供應分析1. 別墅供應量分析從1997年至1999年底由于沒有新的別墅項目立項,別墅市場年增 加供應量不大。由于經(jīng)濟回升,房地產(chǎn)市場逐步升溫,2000-2001年新開 發(fā)別墅項目明顯較往年有所增加。據(jù)統(tǒng)計分析,2001年底新開盤別墅項目有12個.原別墅區(qū)開發(fā)后期 工程和重新包裝后入市銷售的項目16個r新増別墅現(xiàn)房供應量約為12

4、0 萬平方米 4000套別墅單位。其他在售樓盤,仍有相當數(shù)量的空置約50 萬平方米,1700套別墅單位。潛在供應量約有40萬平方米（不包括京華 學者之家.圣得花園等具體建筑指標尚未明確的后期供應量）,包括爛尾別 墅項目有7個和未正式推出的島±S!1墅。2002年別墅市場供過于求的局面 將進一步加劇。2. 別墅區(qū)域分布分析據(jù)統(tǒng)計分析,到2001年底為止北京市共有別墅項目約122個,總建筑面積約900多萬平方米,3萬多套別墅單位。北京市別墅主要集中分布于東北部、北部.西北部,這三個區(qū)域占北京市別墅供應的60%以上,東部 及東南部地區(qū)南部及西部地區(qū)別墅分布零散且相對較少。16%附表一1.

5、2001年北京市別墅項目區(qū)位分布區(qū)域分布數(shù)重（個）占北京別墅項目 總體數(shù)量百分比（% ）東部、東南部3226東北部3428北部、西北部4436南部、西南部87市區(qū)43東部.東南部 口東北部北部、西北部 南部、西南部 市區(qū)東北部別墅是別墅建設最早,開發(fā)規(guī)模最大的地區(qū)。配套設施齊全, 環(huán)境和設計檔次較高,京順路和首都機場高速路連接使館區(qū)和東部CBD r別墅以外銷為主。另外,一些新盤如泉發(fā)花園.鐵營花園新村等, 在知名度較高的成熟別墅區(qū)周邊開發(fā),既可以保證其良好環(huán)境景觀,又 節(jié)省了大量的區(qū)外環(huán)境開發(fā)成本。西北部別墅占據(jù)"上風上水”的優(yōu)勢,別墅開發(fā)的規(guī)模僅次于東北部地區(qū),早期開發(fā)的別墅以高檔

6、外銷別墅為主,如玫瑰園.朝鳳山莊.龍城花等。北部別墅主要分布在亞北京湯公路沿線,由于亞北居住項目高密度聚 集交通條件受到_定限制,地勢平坦,但高檔配套設施較為缺乏多 數(shù)為經(jīng)濟型的內(nèi)銷別墅，環(huán)境質(zhì)量和別墅個性設計無明顯特色。2000 年年末亞北小湯山附近橘郡別墅一期的熱銷使得北部別墅市場整體銷 售情況轉(zhuǎn)好。東部及東南部別墅主要分布在通州區(qū).北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)。最近燕和安郊開發(fā)一批新的別墅項目如東鄰華堂高爾夫俱樂部的圣得花名人錄,在環(huán)境和設計方面獨具特色,成為別墅市場新的亮點。西部及西南部別墅項目最少,多數(shù)為早期開發(fā)項目。市區(qū)內(nèi)的東湖別墅.怡龍別墅.御京別墅等,雖名為別墅,但公寓占很大比例,且SU

7、墅價格昂貴,多為出租。3. 別墅產(chǎn)品體系分析2001年別墅市場供應改變了豪宅一統(tǒng)天下的局面f經(jīng)濟型別墅占據(jù)了 市場的主導地位。2001年12個新盤別墅中,均價在7000元/平方米以下 的項目有10個這樣在一定程度上大大拉低了別墅價格與客戶購買力的差 距成交情況逐漸活躍起來。2000年年底以前多數(shù)人提起別墅還因其"天 價”望而卻步,2001年就有較多購房者選好了 "物美價廉”的經(jīng)濟型墅。2001年12個新盤別墅中在四環(huán)和公路一環(huán)之間的別墅項目有竹溪合法產(chǎn)權經(jīng)濟型別墅。隨著四環(huán)沿線大規(guī)模綠化帶的建成,2002年將會有 大量的TOWNHOUSE在該區(qū)域內(nèi)建成銷售。沿首都機場高速路

8、和京通快速路分別有香江花園.泉發(fā)花園.鐵營花墅以獨立式別墅為主。由于機場路附近的三個項目尚不具備合法產(chǎn)權,在 環(huán)境和設計風格方面反而比不上京通路附近的三個項目。在此類區(qū)域,精 品別墅將成為別墅開發(fā)主流。遠郊區(qū)縣的新盤別墅有位于懷柔縣的龍山新新小鎮(zhèn)。隨著遠郊區(qū)基礎設施條 件的改善，遠郊特別是風景區(qū)的精品別墅將會在長期內(nèi)逐漸暢銷。4. 別墅區(qū)環(huán)境體系分析別墅區(qū)的環(huán)境包括：別墅區(qū)外圍環(huán)境、區(qū)內(nèi)園林環(huán)境以及別墅室內(nèi)裝修裝飾環(huán)境。目前，別墅區(qū)的整體環(huán)境不盡人意，不僅無法與國外精品別墅相比，與深圳、廣州、上海等南方城市的別墅也存在較大差距。多數(shù)別墅區(qū)外圍環(huán)境 較差，而且業(yè)主或客戶直接感受到外圍環(huán)境。較差的

9、外圍環(huán)境直接影響業(yè)主對別墅的 印象，從而降低客戶對別墅的購買欲望。別墅區(qū)內(nèi)園林環(huán)境與私家花園的景觀布置不 能很好地融合，雖然某些別墅具有大面積的中庭花園和湖光水色，但私家花園的布置 與整體環(huán)境格格不入，植被和花木的養(yǎng)護不利，使區(qū)內(nèi)園林景觀大打折扣。別墅的室 內(nèi)裝修裝飾也差距較大，除少數(shù)高檔別墅提供精裝修外，其余別墅只提供初裝修甚至 是毛坯房。別墅在居住物業(yè)中具有最高價值形態(tài)的特點，這樣就要求開發(fā)商為客戶提 供菜單式精裝修住宅，客戶的文化品位和個性愛好可以通過內(nèi)部裝飾設計得到充分體 現(xiàn)。二、2001年北京別墅市場需求分析1.北京別墅客戶群構成隨著居民收入的增加和別墅價格的下降，別墅的需求量逐漸增

10、加。幾年前還只能 是髙收入階層享受的豪宅，通過99年以后的發(fā)展，現(xiàn)今已逐漸成為中高收入家庭的住 宅消費品。目前，別墅市場需求結構日趨合理，主要可以分為以下幾個層次：由外資企業(yè)家高層管理者、外交使館人員等構成的國外購買需求,隨 著加入WTO的到來和經(jīng)濟更加開放,國外購買需求不斷擴大。這部分買家傾向于北京市東北部高檔豪華別墅區(qū)。從歐美留學歸國創(chuàng)業(yè)人士。隨著經(jīng)濟政策的調(diào)整和投資環(huán)境的改善,大 批留學人員回國創(chuàng)業(yè),他們要求高質(zhì)量的生活和理想的居住環(huán)境回國 人員不斷增加別墅的需求量也在増大。由于工作與居所交通條件的制 約,此類別墅買彖更熱衷于北京市西北部及北部地區(qū)的精品別墅。財力雄厚的港澳.臺富商,由于

11、在北京的經(jīng)濟社會關系,他們長時間 滯留京城,形成對京城別墅較為穩(wěn)定的需求。這類人士更青睞于近郊區(qū) 商住兩用的別墅。中資企業(yè)家.高級經(jīng)理人及IT.金融、房地產(chǎn)界精英,他們積累了大 量財富追求生活的品位與質(zhì)量改善居住條件時多考慮郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美 的花園式別墅。薪資優(yōu)厚的律師.會計師.高級知識分子構成的城市"中產(chǎn)階級”,二次置業(yè)時多會選擇四環(huán)與公路一環(huán)之間親近自然又具有良好人文環(huán)境的經(jīng)濟型墅。近幾年來，別墅外銷需求不斷發(fā)展,別墅內(nèi)銷需求更是増長 迅猛，積壓的大量的別墅面積得到了消化別墅現(xiàn)房租售率明顯升，據(jù)不完全統(tǒng)計約為80%左右。隨著新開發(fā)項目的價格走低,"中產(chǎn)階級"日益成

12、為別墅買家的主力，別墅總的購買需求將進 一步増大。2000年開盤的橘郡別墅和圣得花園的買家絕大部分 是這部分"中產(chǎn)階級"，其他新盤別墅的客戶主要也是此類人士。2.北京別墅客戶群特征北京市別墅的需求市場包括內(nèi)銷市場和外銷市場兩部分。夕卜銷市場的 需求對象包括：外國使館工作人員.駐華機構.三資企業(yè)高級管理人員和 海外華人、港、澳.臺同胞。內(nèi)銷市場需求對象包括:高科技產(chǎn)業(yè)造就的 都市新貴.國內(nèi)效益較好.實力雄厚的名牌企業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)精英.演藝界 名人.其他行業(yè)的京城富豪。北京市別墅市 場需求呈以下特征:(1)外資公司購買別墅占有外銷別墅的較大比例，而且隨著中國加70%入WTO的臨近

13、，國外駐京公司購買別墅有上升趨勢。如香江花 的別墅出售給 SIMENS. ERICSSON. IBM、INTER、NOKIA. SONY.LG. VOLVE. MOTOROLA等極具實力的跨國大型公司,名都園.紫玉 山莊.麗京花園等出售給國外公司的別墅也占有較大 份額。(2 )外國使館人員也是外銷別墅的重要買家。北京市最早的別墅主要 是由使館官員購買或承租的,麗京花園的別墅多為美國、德國.法國.瑞 典、日本.韓國的使館官員購買京潤水上花園.嘉林花園等大部分高檔 別墅,都有超過半數(shù)的使館人員買走。在各個時期高薪使館人員都是外銷別墅較為穩(wěn)定的客戶來源。(3)港、澳、臺同胞及外地駐京機構是購買外銷別

14、墅的新生力量。隨 著香港、澳門的回歸,來京經(jīng)商的港.澳.臺同胞數(shù)量不斷增多,環(huán)境優(yōu) 美的城郊別墅是他們追求的目標。夕卜地駐京機構購買別墅的數(shù)量也有一定 比例并且逐漸擴大。健翔山莊全部住戶均為這批人士北辰花園別墅 嘉浩國際同住別墅城也大部分出售給這類客戶。(4)別墅內(nèi)銷市場迅速發(fā)展。90年代初期別墅并沒有內(nèi)銷市場，隨 著人們收入的增長，對生活質(zhì)量要求的不斷提高，房地產(chǎn)業(yè)精英、汀 產(chǎn)業(yè)新貴開始追求幽雅恬適的城郊別墅生活。目前,內(nèi)銷別墅買家分為 兩類,一類是購買后自己居住,另一類是用于投資購買后出租以獲得較高 的租金回報。隨著經(jīng)濟形勢的轉(zhuǎn)好,加入WTO日益臨近住房按揭貸款 的實施第二類買主呈明顯上升

15、趨勢。三、2001年北京別墅市場租售情況分析1. 別墅銷售價格走勢趨于平穩(wěn)1992年底北京市第一個別墅項目麗京花園落成并投入市場，當時售價為2400美元/平方米,創(chuàng)下了當時居住物業(yè)的天價。1995年北京 別墅大量竣工上市,在銷別墅1萬余套價格仍居高不下,但平均售出率 只有35%。1997. 1998年仍有大量別墅竣工市場供給注入速度大于 消化吸收速度,價格出現(xiàn)下跌態(tài)勢。1999. 2000年,由于少有新建別墅 投入市場，存量別墅處于平穩(wěn)消化階段但是受到宏觀經(jīng)濟環(huán)境形勢不景 氣的影響,別墅需求也明顯收縮，別墅價格依然有小幅下滑,別墅交易市 場保持平淡。1999年底到2001年底,價格基本保持平穩(wěn)

16、,升降幅度不 大。2. 別墅市場平均價格以市區(qū)為中心向外遞減附表一2.2001年北京別墅主要分布區(qū)平均售價（元/平方米）區(qū)域銷售價格區(qū)域銷售價格亞北一昌平10647機場路一順義13757海淀上地7211經(jīng)濟開發(fā) 區(qū)6900通州4720遠郊3328市區(qū)24485大4豐臺10708平均銷售價格9580 2001年北京市別墅的平均售價約為人民幣9580元/平方米左 右。市區(qū)內(nèi)別墅平均售價在3000美元/平方米左右.其中最高價為東 南二環(huán)旁的怡龍別墅開價為4000美元/平方米,市區(qū)內(nèi)的別墅少而金貴。沛區(qū)外位于機場路順義地區(qū)的別墅售價最高,均價在1600美元/平方米約為人民幣13757元/平方米。本地區(qū)

17、的別墅中約90%為外銷,并且有幾個市場口碑好.入住率高.買房租房檔次高的別墅如:香江花龍苑別墅.名都園等。別墅售價超過人民幣10000 /平方米的還有亞北至昌平.大興.豐臺地區(qū)。售價在人民幣30004000元/平方米的分布在海淀一上地.通州地區(qū)。價位最低的是人民幣20003000元/平方米的低檔 別墅（有些為非法開發(fā)項目）r分布在頤和園地區(qū)。從整體市場來看售價在人民幣5000元/平方米以下及高于10000元/平方米的別墅數(shù)量相等,共占70%的份額,其余為中 間價位。別墅售價最低的地區(qū)為遠郊約每平方米3300元左右。3. 2001年出租型別墅數(shù)量在不斷増加1998年以來,別墅市場比較低迷,大量別

18、墅積壓。開發(fā)商被迫改變經(jīng)營策略,將空置別墅作為度假村.酒店.會所等出租。1999年.一 些有競爭力的別墅如,香江花園.京潤水上花園等加入租賃市場,出租別 墅數(shù)量増多,由于別墅需求有限，出租市場競爭日益激烈,平均租金也下 調(diào)了 15% ,在15美元/平方米月左右。目前,除少量出售別墅外,大部分別墅均采取了出租方式。北京市別墅市場經(jīng)歷了由熱到冷再趨于平穩(wěn)的變化過程,新世紀的別墅市場將出現(xiàn)以下趨勢和特征: 1.短期內(nèi)別墅供應量有限由于北京市控制高檔居住物業(yè)的投資規(guī)模 1995年以后尚無新的別 墅立項。現(xiàn)在供應市場的只有一些租售情況較好別墅的二期.三期工程 或是以前立項并未開工的項目但是總的供應量較少

19、。目前,政府也沒有關于別墅投資建設的新政策出臺,此,近期內(nèi)投入市場的別墅現(xiàn)房將不會大量増加。2.別墅需求將有明顯增長2001年初以來,別墅銷售呈增長態(tài)勢,一些別墅項目如北辰花園別墅.太麗花別墅已經(jīng)售完,大部分現(xiàn)房別墅銷售率有不同程度增長。別墅需求增長的原因有：宏觀經(jīng)濟形勢的好轉(zhuǎn)。據(jù)有關部門統(tǒng)計,2001年上半年北京市經(jīng)濟發(fā)展速度達到12% 住宅市場出現(xiàn)了供求兩旺的局面,別墅市場作為其中的一個子市場,也在沉寂中緩緩復蘇。中國加入WTO。開放的北京必然迎來更多的國外人士和港、澳.臺同胞以外銷為主的別 墅將會取得更佳的租售業(yè)績。北京市放競對購買別墅的貸款,為別墅市場 提供了強大的貨幣支持。目前,大多

20、數(shù)別墅提供按揭貸款,使IT產(chǎn)業(yè)等高 科技行業(yè)的高薪階層購買別墅更加現(xiàn)實。經(jīng)濟形勢好轉(zhuǎn)與加入WTO的臨 近増強了人們投資房地產(chǎn)的信心,很多國內(nèi)人士購買別墅,然后出租以 獲得更高的租金回報。人們居住觀念的變化。隨著收入水平的提高在2002 年中崇尚享受生活的人們將會追求一種全新的生活方式即5天住城里, 2天周末住郊區(qū)將有越來越多的人在城市郊區(qū)購買高品質(zhì)的別墅。3. 高品質(zhì)精品別墅將在市場中占重要地位環(huán)境優(yōu)美.服務周到.配套設施齊備、風格獨特的名牌別墅雖然價高 但銷售率也高,出租更好；相反,設計一般.建筑密度大、缺乏配套設施 的項目，租售情況較差,甚至停售。隨著別墅市場的發(fā)展,這一趨勢將更 加明顯。

21、4. 聯(lián)排(TOWNHOUSE )別墅等經(jīng)濟型別墅也將在2002年占據(jù)別墅市場605以上的分額2002年將成為_個發(fā)展方向隨著經(jīng)濟的發(fā)展f人們生活水平的提高,越來越多的人要求有更好的居住質(zhì)量,受夠了城市的擁擠和污染,開始追 求廣闊的天空和清爽的環(huán)境，但別墅的價格卻讓大多數(shù)人望而卻步,聯(lián)排 別墅的出現(xiàn)即滿足了人們物質(zhì)生活的愿望,也同時滿足了人們對精神需求 的渴望,其低廉的價格讓每一個渴望享受別墅生活的消費者傾囊而出。可 以預見的是：2002年的別墅銷售市場，聯(lián)排別墅等經(jīng)濟型別墅將 會占據(jù)北京別墅總體供應的60%以上的分額。第二部分2001年北京東北部別墅整體市場分析一、2001年北京東北部別墅市

22、場現(xiàn)狀概述北京市東北部別墅市場已經(jīng)形成規(guī)模,是北京市別墅分布最 集中的地區(qū),大部分高檔別墅位于本區(qū)域。目前,東北部別墅市 場仍有較大數(shù)量供應”有些別墅入市銷售時間較長”但銷售情況 不佳。但與以前相比，出售和出租情況均有較大改善，特別2001 年年初開始現(xiàn)房銷售的別墅項目,如富成花園.銀湖別墅等銷售 率約達到50% ,出租數(shù)量也有一定増長。總體來看,東北部別墅 處于買方市場的階段，但是熱銷項目也說明市場需求在不斷増長,特別是環(huán)境良好的高品質(zhì)別墅市場前景樂觀。二、2001年北京東北部別墅市場需求分析外籍人士是別墅需求的主體東北部別墅以外銷為主,除金寶花園.雙裕花園.太利花園和月亮灣綠色家園為內(nèi)銷別

23、墅外，其余均為外銷項目。外銷別墅雖然價格不菲，但是它以幽雅的環(huán)境和高貴的品質(zhì)吸引著眾多的買家和租戶，其客戶包括駐華使館人 員.國際知名大公司.海外華僑.港澳臺同胞。隨著經(jīng)濟形勢的好轉(zhuǎn)和中國已加入WT0等利好因素的影響，外銷市場有升溫跡象，新的購買來源主要是來華經(jīng)商或投資的海外公司、企業(yè)的代表或管理人員。別墅內(nèi)銷需求迅速發(fā)展早期別墅國內(nèi)買家數(shù)量非常有限。近年來，有些外銷別墅大部分被國內(nèi)人士購買，如北辰花園、建翔山莊、太利花園的買家和租戶幾乎全部是國內(nèi)公司，富成花園、金寶花園則絕大部分被房地產(chǎn)業(yè)精英、金融界人士、高科技產(chǎn)業(yè)造就的都市新貴族和部分境外白領人員購買。一些京內(nèi)人士購買市區(qū)及近郊區(qū)別墅京潤

24、水上花園、嘉林花園、麗京花園、麗斯花園等，然后出租，獲得了較高的租金收入，別墅市場的內(nèi)銷需求量明顯上升。三、2001年北京東北部別墅市場區(qū)域環(huán)境分析東北部別墅市場有成熟的區(qū)域環(huán)境。通往首都機場,南抵北京東部傳統(tǒng)的涉外商務使館區(qū),距離東北三環(huán)只有十幾公里，辦公.購物十分方便，地理位置較為優(yōu)越。溫榆河.潮白河兩大河 流貫穿全境,構成了區(qū)域內(nèi)獨特的水面環(huán)境；具有北京高爾夫球 場.北京鄉(xiāng)村高爾夫球場等高檔配套設施,是高檔別墅開發(fā)的理 想地區(qū)。在2002年別墅銷售中，區(qū)位仍然是影響別墅銷售的首要因 素北京市東北部地區(qū)未售出別墅數(shù)量較多,約為1500套。區(qū) 域內(nèi)東北四環(huán)地區(qū)離市區(qū)最近,平均銷售率也最高,約

25、為85% ; 首都機場附近地區(qū)因交通較為便利平均銷售率也達到60% ;潮白 河兩岸地區(qū)離市區(qū)較遠.基礎配套設施較差平均銷售率最低, 約為50%。別墅銷售率與項目所在區(qū)位有明顯關系，項目區(qū)位不 同，與市區(qū)的距離、配套設施、環(huán)境條件等都有很大差異，從而影響到別墅的銷售。U!2001年北京東北部別墅市場銷售狀況分析東北部別墅大部分為外銷別墅,已完工的別墅出售比例在七成以上，別墅出租由于發(fā)展時間較短，在市場中所占分額不大。 市場價格由市區(qū)向郊區(qū)遞減東北部別墅售價大多在1000.3000 美元/平方米之間,平均售價以城區(qū)為中心，由里向外遞減，東 北四環(huán)附近平均價位在2700美元/平方米左右,首都機場附近

26、約為2000美元/平方米。別墅的區(qū)域位置仍然是影響別墅價格的決定性因素。同一區(qū)域別墅的個別條件對別墅價格有重大影響。同一區(qū)域別墅的設計 風格.配套設施及會所.綠化及水面等環(huán)境質(zhì)量.別墅單體類型 等”則對別墅的價格起著決定性的作用。首都機場附近的8個別 墅項目售價最高的香江花園開價3300美元/平方米,而麗京 花園1992年開發(fā)的比較老舊的別墅售價僅為1000美元/平方 米。主要原因在于香江花園綠地面積達100多萬平方米，別墅建 筑多為今幾年建設,戶型，功能等方面都是麗京花園別墅不能比 擬的,況且麗京花園的綠化率較低,只有35%0別墅租金也因其品質(zhì)的不同有較大差異大部分別墅采取了出租的經(jīng)營方式,

27、首都機場附近地區(qū)別墅月平均租金在13 - 27美元/平方米之間，香江花園月平均租金最高為27美元/平方 米,麗京花園比較陳舊的別墅月租金僅為13美元/平方米。別 墅的設計風格、配套設施及會所,綠化及水面等環(huán)境質(zhì)量，別墅單體類型等對別墅租金仍有重要影響。五、2001年北京東北部別墅市場配套設施分析*1!高檔配套設施齊全的別墅市場需求較大。別墅與其它居住物 業(yè)最重要的區(qū)別就是在配套設施的檔次和規(guī)模上,高爾夫球場.網(wǎng)球場.游泳池等康體娛樂設施和高級會所是高檔別墅發(fā)展的迫 切要求。具有高爾夫球練習場的香江花園.麗京花園以及金色湖 畔高爾夫球俱樂部旁邊的裕京花園,銷售率已經(jīng)很高,買家和租 客仍然絡繹不絕

28、。適應這一發(fā)展形勢,紫玉山莊也已經(jīng)開工建設 高爾夫球練習場。目前大部分高檔別墅都具有網(wǎng)球場.游泳池等 設施,而中低檔別墅這類設施則比較缺乏。從另一方面會所是別墅住戶舉行公共活動和社交活動的場所,會所的發(fā)展趨勢是服務設施的多功能化，目前,紫玉山莊.香江花園.京潤水上花園等高檔別墅,均有服勢設計齊全的高級 會所，這些會所作為園區(qū)對外的窗口，吸引著大量的買家和租客。六、2001年北京東北部別墅精裝修市場分析精裝修別墅是市場的主流。紫玉山莊.富成花園.香江花園.麗京花園等都為精裝修別墅，銷售業(yè)績都非常好,針對不同買家 品位的精裝修別墅,具有很大的潛在需求。提供精裝修和成套家 具用于出租的別墅則更能吸引

29、租戶,幾乎是裝修一套租出一套, 少數(shù)滯銷別墅開始采用這一經(jīng)營方式。七、2001年北京東北部別墅市場未來發(fā)展趨勢 分析2001年以來#北京市經(jīng)濟發(fā)展再度明顯加快,隨著中國已 經(jīng)加入WTO ,大量海外公司進入北京,現(xiàn)在正是投資置業(yè)的最 佳時期。隨著第三使館區(qū)的建成,眾多的海外人士.國內(nèi)高收入 管理人員以及高新產(chǎn)業(yè)的“知”本家們把京城“CBD” （中央商務 區(qū)）作為辦公地點,他們收入豐厚，而又有很高的素養(yǎng)和生活品 位，環(huán)境優(yōu)美.親近自然.具有個性的精品別墅是他們居室置業(yè) 的首選。由于東四環(huán)內(nèi)高檔居住物業(yè)數(shù)量有限，因此交通便利 環(huán)境優(yōu)美的機場路沿線別墅將受到追求生活品位的高收入人士的 青睞。東北部高檔精品現(xiàn)房別墅將近售完，短期內(nèi)別墅市場供應 數(shù)量不大,但是品質(zhì)和環(huán)境一般的別墅供應量可觀,租售情況仍 不十分樂觀。綜上所