1、關(guān)于商品房、公寓、民宅、別墅、寫字樓的若干問題公寓公寓為集合式住宅的一種，中國大陸稱為單元樓或居民樓，港澳地區(qū)稱為單位，指的 是一種生活設(shè)施齊備，但只占建筑一部分的居住形態(tài)。公寓可能戶主自行購買的，或者自業(yè)主租入的。另有國產(chǎn)影片、韓國影片與之同名。解軍釋：能容許多人家居住的房屋，多為樓房，房間成套，設(shè)備較好。舊時租期較長、房租論月計算的旅館，住宿的人多半是謀事 或求學(xué)的。apartment house;block of flats由居住單元 組成的樓房,一般在 四層以上、每層分隔成數(shù)家，各家房間格局大致相同公寓簡介公寓是商業(yè)地 產(chǎn)投資中最為廣泛的一種地產(chǎn)形式。要了解公寓的含義，我們先要了解地產(chǎn)

2、業(yè)中的另一個概念，叫多家庭樓宇(Multifamily Houshing )。這一概念的含義是，擁有一個以上 居住單位(Un it)，或者說擁有 多個居住單位的樓宇。多 家庭樓 宇可分為兩類。第一類是二至四個居住單位之樓宇，這就是我們常說的二至四家庭。二家庭英文叫做 Duplexes，三家庭叫做 Triplexes，四家庭叫做 Quadruplexes 。第二 類是五個或五個以上居住單位之樓宇，這就是通常我們所說的公寓(Apartme nt Building )。公寓屋又可細 分為湯耗子(Town House)、單元公寓屋 (Condo)、股東屋(Co-Op)和出租屋(Apartment)。湯

3、耗子和單元公寓屋的特點是擁有房屋和土地的部分產(chǎn)權(quán)和使 用權(quán)，但必須受到管理部門的約束，并要交付一定數(shù)量的管理費；股東屋的特點是個 人不擁有任何產(chǎn)權(quán)，僅擁有其中一部分股權(quán)和使用權(quán)，產(chǎn)權(quán)屬於公司，出讓時僅出讓 股份，而不出讓產(chǎn)權(quán)；公寓屋的特點是擁有者大部分都是投資人或投資單位，主要目的是收取租金。類別介紹公寓大致可分為三類，第一，出租型 以出租給租客使用為目的(Ten a nt occupied )，因此這類公寓可稱之為出租公寓(Rental apartment Building )。第二，自住型(Owner- occupied )。自住型的公 寓，稱之為 Condo 或 Co-Op 。 Cond

4、o 公寓 的每個單位屬 于不同的擁有者，有獨立的產(chǎn)權(quán) 。而Co-Op的單位使用者，相當于公 司的股份持有 人(Shareholder )。顯然，從廣義的商業(yè)地產(chǎn)的角度來界定什么是公寓指的是擁有五 個或五個以上出租單位(Ren tal Un it )的樓宇，而不是指Condo或Coop ，盡管有人買 Condo或Co-Op用以出租，就象買一 個兩家庭用以出租一樣 ，但那不是 商業(yè)樓宇。還有一種類型 ，即混合型(Mixed )。混合型通常有一部分 為商業(yè)用的辦公 室、店鋪、醫(yī) 生診所等，另一部分為Condo或Co-Op寓所單位。此外，還可根據(jù)公寓的結(jié)構(gòu)和 型態(tài)，將其區(qū)分為小型公寓(Small ap

5、artment Complexes)、花園公寓(Garden apartment complexes ) 和高 層公寓( High-rise building )。第一，出租型。它以出租給租客使用為目的(Tenant occupied)，因此這類公寓可稱之為出租公寓(Rental apartment Building)。第二，自住型(Owner- occupied )。如果是自住型的公寓，我們稱之為Condo或Co-Op。Condo公寓的每個單位屬于不同的擁有者，有獨立的產(chǎn)權(quán)。而 Co-Op的單位使用者，相當于公司的股份持有人(Shareholder )。顯然，從廣義的商業(yè)地產(chǎn)的角度來界定什么

6、是公寓，我們僅指的是擁有五個或五個以上出租單位(Ren tal Un it )的樓宇，而不是指Condo或Coop，盡管有人買Condo或Co-Op用以出租，就象買一個兩家庭用以出 租一樣，但那不是商業(yè)樓宇。第三，即混合型(Mixed )?；旌闲屯ǔＳ幸徊糠譃樯虡I(yè)用的辦公室、店鋪、醫(yī)生診所 等，另一部分為 Condo或Co-Op寓所單位。此外，我們還可根據(jù)公寓的結(jié)構(gòu)和型態(tài)，將其區(qū)分為小型公寓(Small apartme ntComplexes )、花園公寓( Garden apartment complexes )和高層公寓( High-rise buildi ng )。普通公寓(居住型公寓)

7、-用地性質(zhì)：一般為住宅產(chǎn)權(quán)類型：公寓產(chǎn)權(quán)年限：70年特點：戶型面積小，3060平米精裝修交房標準，拎包即可入住配套設(shè)施完善物業(yè)管理提供高于普通住宅的額外優(yōu)質(zhì)服務(wù)銷售價格一般高于區(qū)域整體水平商務(wù)公寓-用地性質(zhì)：一般為綜合性用地(商住)或商業(yè)用地產(chǎn)權(quán)類型：商務(wù)公寓產(chǎn)權(quán)年限：根據(jù)用地性質(zhì)而定，50年或40年特點：一般處于城市核心地段及商務(wù)中心區(qū)既可居住，又可辦公具備寫字樓功能，在部分城市可注冊公司價格相對寫字樓較低首付最低可達2成，按揭可達20-30年(如深圳)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為商務(wù)公寓，非純寫字樓酒店式公寓-用地性質(zhì)：一般為商業(yè)用地產(chǎn)權(quán)類型：公寓或商務(wù)公寓產(chǎn)權(quán)年限：根據(jù)用地性質(zhì)而定，40年特點：面積較小，

8、主力戶型主要在 90平米以下，裝修檔次較高大多位于城市核心繁華地帶、商圈周邊，交通方便按照星級酒店的設(shè)施標準進行建筑的外部及內(nèi)部設(shè)計，體現(xiàn)檔次與舒適性一般以只租不售和產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營為主大多聘請國際知名品牌物管公司,專業(yè)酒店管理集團提供專業(yè)、細致、科學(xué)的酒店式服務(wù)，因此物業(yè)管理費也較高公寓與普通住宅的區(qū)別公寓為商用水電費按商用算，土地使用年限為50年，不可以簽戶口。住宅水電費按民用算，土地使用年限為 70年。公寓交納的稅費和土地出讓金都比住宅要高，所以公寓的銷售價格要比住宅稍高。公寓普遍的特點是位置屬于中心地段，一般以小戶型全裝修出現(xiàn)。 居住人群主要以長住的商務(wù)客群為主， 看重的是便利的位置和準酒店

9、式的居住體驗，同時比酒店低的租金。 但也有極個別的是不同的產(chǎn)品， 如上海的王子晶品， 是大戶型超豪華的產(chǎn)品， 但是客群只是層次 更高，以家庭一起過來居住的長住商務(wù)客。這類人群通常只是住個一年半載的，所以對于酒店式的享受很在乎，同時對于有無燃氣供應(yīng)，水電是否平價并不在乎。由于帶有部分的投資 屬性，所以小戶型，低總價就是很重要的特點。從功能上來講，公寓要在保證基本居住功能的基礎(chǔ)上，更講究舒適性，功能的完備性、服務(wù)和結(jié)構(gòu)的合理性。 首先，單套公寓的面積要達到120平方米，這樣它才能在室內(nèi)功能分 區(qū)上做得比較好，面積過小，就不能體現(xiàn)分區(qū)，那么舒適性和功能性就大打折扣了。而且， 公寓的空間面積也應(yīng)該大，

10、 這個空間面積主要體現(xiàn)在層高上,早期的一些住宅，不太強調(diào)層高的問題。公寓的平面面積大了， 如果層高不夠的話， 容易讓人有種壓抑感， 所以公寓一般 要求層高在2.8米以上。在配套上，公寓要達到 24小時電梯和24小時熱水的標準。在建筑質(zhì)量和建筑標準上， 公寓基本以板樓為主，通風(fēng)性要好，陽光充足，其他的公寓和住宅沒有什么本質(zhì)區(qū)別。普通住宅，一般是以家庭為單位居住，2房3房為主力，品質(zhì)檔次高低不同。居住人群要看中居住環(huán)境，綠化，學(xué)校等配套。由于是長期居住，因此要關(guān)心物業(yè)費，水電費等開支， 交通便利也很重要，但是較之商用人群還是有一定容忍度，允許新盤之后再完善相關(guān)的生活配套設(shè)施。民宅即是通俗的普通住宅

11、。別墅：是居宅之外用來享受生活的居所，是第二居所而非第一居所。追溯其起源,并沒有一個明確的時間起始點。我國古代也很早就出現(xiàn)了別墅，大的有帝王的行宮，將相的府邸，小的有富商巨賈地主鄉(xiāng)紳的山莊、莊園。另【J墅在國外的出現(xiàn)已經(jīng)有很長的歷史，現(xiàn)代意義上的別墅主要是師承國外工業(yè)革命后的開發(fā)理念。寫字樓：系地方方言，即辦公用房，指機關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位行政管理人員，業(yè)務(wù)技術(shù)人員等辦公的業(yè)務(wù)用房，現(xiàn)代辦公樓正向綜合化、 一體化方向發(fā)展，由于城市土地緊俏， 特別是市中心區(qū) 地價猛漲、建筑物逐步向高層發(fā)展， 使許多中小企事業(yè)單位難以獨立修建辦公樓,因此，房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)修建辦公樓，分層出售，出租的業(yè)務(wù)迅速興起。

12、寫字樓就是專業(yè)商業(yè)辦公用樓的別稱，嚴格地講，寫字樓是不能用于住人的。這是房屋的房產(chǎn)證上有明確注明的。寫字樓原意是指用于辦公的建筑物，或者說是由辦公室組成的大樓，1971年，Rhodes和Kan提出：寫字樓的作用是集中進行信息的收集、決策的制定、文書工作的處理和其他 形式的經(jīng)濟活動管理?！睆倪@個意義上講，寫字樓是指國家機關(guān)、企事業(yè)單位用于辦理行政 事物或從事業(yè)務(wù)活動的建筑物，其使用者包括營利性的經(jīng)濟實體和非營利性的管理機構(gòu),是隨著經(jīng)濟的發(fā)展，為滿足公司辦公、高效率工作需要而產(chǎn)生的。寫字樓就是交通便利,基礎(chǔ)設(shè)施完備,位于城市的CBD,行政配套齊全建筑設(shè)計風(fēng)格鮮明 氣勢宏大,外立面裝修質(zhì)素較高平均每

13、 200平方米至少一個停車位樓層吊頂后凈高2.6米以上平均每5層有一部電梯服務(wù),等待時間不超過30秒最少具備50-60瓦/平方米電力供應(yīng),并 配備足夠的后備電力供應(yīng)設(shè)施平均每20平方米建筑面積有一條電話線,提供或支持 DDN,ISDN 線路,備有視像會議設(shè)備提供四管式空調(diào)系統(tǒng)和24小時空調(diào)供應(yīng)擁有聲名卓著且具備相關(guān)經(jīng)驗的物業(yè)管理公司設(shè)施齊備,包括有銀行，郵局,商務(wù)中心及餐飲等系列配套 ，且均以服務(wù)于大廈客戶為主。通俗的說：商品房是開發(fā)商開發(fā)的能辦理產(chǎn)權(quán)，房屋證書的房屋。公寓是小戶型集體的配套完善，裝修精美的房屋。用于投資的居多。如單身公寓。 民宅就是大多數(shù)人住的普通住宅。別墅是有錢人家獨門獨戶

14、，占地面積大，設(shè)施齊全，裝修豪華，亦可稱為毫宅。 寫字樓是用于辦公的，地勢一般在城市的黃金中心地段！如CBD ！分類方式此外，我們還可根據(jù)公寓的結(jié)構(gòu)和型態(tài)，將其區(qū)分為小型公寓（Small apartme ntComplexes）、花園公寓（Garde n apartme ntcomplexes )和高層公寓（High-risebuilding )<普通公寓商務(wù)公寓酒店式公寓用地住宅綜合性用地或商業(yè)用地商業(yè)用地性質(zhì)產(chǎn)權(quán)公寓商務(wù)公寓商務(wù)公寓或公寓性質(zhì)產(chǎn)權(quán)70年40年或50年40年年限特點戶型面積小，3060 平米；精裝修交房標準，拎包即可入 ?。慌涮自O(shè)施完善； 物業(yè)管理提供高于普 通住宅的額

15、外優(yōu)質(zhì)服 務(wù)；銷售價格一般高于區(qū)域整體水平一般處于城市核心地段 及商務(wù)中心區(qū)，既可居 住，又可辦公；具備寫字樓功能，在部分城 市可注冊公司，價格相對寫字樓較低； 首付最低可達2成，按揭 可達20-30年（如深圳）； 產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為商務(wù)公寓，非 純寫字樓面積較小，主力戶型主要 在90平米以下，裝修檔次 較高大多位于城市核心繁華地 帶、商圈周 邊，交通方便按照星級酒店的設(shè)施標準 進行建筑的外部及內(nèi)部 設(shè)計，體現(xiàn)檔次與舒適性 一般以只租不售和產(chǎn)權(quán) 式經(jīng)營為主大多聘請國際知名品牌物管 公司，專業(yè)酒店管理集團 提供專業(yè)、細致、科學(xué)的 酒店式服務(wù)，因此物業(yè)管 理費也較高相關(guān)焦點高力國際 第三季度報 告指出，廣

16、 州市外商 直接投資實 際使用外資 為11.68億元人 民幣，較上季度增長 80.6%。由于外商直接投資有大幅增長，使外資企業(yè)及外籍員工的數(shù)量亦相應(yīng) 增多，廣州市服務(wù)式公寓多以外籍人員的中期（6-12月）租賃合約為主。本季度廣州市 并沒有新增的服務(wù)式公寓項目落成，市場仍然以消化原有的項目為主，全市整體空置率為14%，較上季度下降1%。為了增加入住率，有些 項目推出短期的 租賃優(yōu)惠政策，使服務(wù)式公寓的平均租金有所下降，目前為每月每平方米26美元，較上季度下降4.4%。廣州市服務(wù) 式公寓的租戶仍然以日籍人士所占的比？較多，主要由于兩大日資汽車制造公司的中高層管理及技術(shù)人員對服務(wù)式公寓的需求占了整體

17、市 場的大部分比 例；其次的是歐美客戶，主要包括領(lǐng)事館專員或外資企業(yè)的高 管人員，這類型的客戶主要 以中期（6-12月）租賃為主。受到美 國次貸危機的 影響，使原來有意進駐 廣州的外資企業(yè)延遲或取消進駐計劃，這必然會對服務(wù) 式公寓造成一定程度的影響。預(yù)計未來廣州市服務(wù)式公寓的平均租金下降3-5%。價格介紹在拐點論”的陰影籠罩下、在觀望潮”的心理暗示下，京城樓市的價格一路萎靡。三四月份是樓市的黃金季節(jié)，一年之計在于春”的老話在地產(chǎn)市場有著絕對的號召 力，經(jīng)歷了整個冬天蓄積力量的樓盤都要在春天高調(diào)亮相，無論在價格上還是在銷售量上，都有龍?zhí)ь^”的架勢。而今 年，這種火爆的 場景卻淡出了市場，取而代之

18、的是新盤上市量的 不足和銷售速度的減緩，持續(xù)了多年的樓市價格高燒，也開始出現(xiàn)降溫的趨勢。公寓市場成為了價格回歸的先鋒。隨著高總價大戶型公寓的滯銷和小戶型酒店式公寓的泛 濫，公寓首先嘗到了價格回落的滋味。近期新開盤的公寓項目紛紛采取了低價入市”的策略，而老”公寓們則打起了送禮打折的主意。價格回落彌漫公寓轄地”面對京城樓市交易量的繼續(xù)萎靡不振，京城的公寓類新盤入市的時候大都采取了低價入市"的策略。據(jù)亞 豪地產(chǎn)機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2008年以來，北京五環(huán)以內(nèi)共有10個新盤公寓項目入市，總供應(yīng)套數(shù)為 2889套，整體開盤均價為 21640元/平方米。如Master（領(lǐng)寓）項目于1月6日開盤，

19、開盤均價為28000元/平方米，而其周邊早期開盤 的同類產(chǎn)品均 高于這個價格，如遠洋公館項目均價為32000元/平方米，置地公館項目均價為38000元/平方米，SOHO北京公館 項目均價為42000元/平方米。其他如金地名 京、公園1872、大成時代中心、丫云_沄國際一、龍公館等項目開盤均價都低于20000元/平方米。房價高燒不退的大環(huán)境下，由土地價值增加帶來的正常房價快速上漲空間已經(jīng)被消耗殆盡，因此房價的快速增值已經(jīng)缺失了土地支持的背景。亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理王英男認為，從整體經(jīng)濟環(huán)境來看，以土地升值換來的整體升值，投機空間已經(jīng)透支奉勸投機者停止。需求量下降誘導(dǎo)”價格回落樓市動蕩，好像 已經(jīng)成為了

20、 開發(fā)商怨婦式訴苦”的標準開篇語。歷經(jīng)7個月的調(diào) 整仍然沒有完 結(jié)的預(yù)兆，再加上南方一線城市房價的 跳水”北京的 樓市也一直處于有價無市的尷 尬境地。很多人認為公寓價格的回落與拐點論”有著脫不開的干系，其實需求量的下 落也是價格回調(diào)的重要原因。為了彌補交易量連續(xù)下滑的損失，今年春節(jié)后，京城的許多樓盤都掀起了打折促銷風(fēng)，以期最小程度地減少損失。而在此背景下，新盤推出時的低價入市”也更易理解，這 樣不僅可以盡量迎合消費者，而且有利于聚集消費人 氣，在最大程度上做到開門紅”的前提下，為項目的后期提價預(yù)留一定的空間。資金緊箍咒”強迫下調(diào)價格力度不斷加強，銀根的 不斷緊縮，使開發(fā)商信貸的難度加大。雪上加

21、霜的是，資貸危機的影響 更出現(xiàn)了蕭條的局面一一股市縮水 近50%，開發(fā)商在資之前，許多開發(fā)商都大肆圈地本市場受美國次本市場融資難度也愈來愈大。而與此形成對照的是，去年 至是負債拿地 金回收困難重售產(chǎn)品，盡快。一面是負債圈地，一面是融資阻礙，而樓市的交易量又重。內(nèi)憂外患下 ，開發(fā)商不得不采用低價入市”的策略回籠資金，緩解沉重的資金壓力，不少公司甚 持續(xù)下滑，資 以期能快速銷開發(fā)商采用 低價入市”的策略也 是迫于資金壓力。政府對樓市的調(diào)控投資前景沉浸在迷霧中投資前景的不 明朗也是公寓價格回落的原因之。高位運行的房地產(chǎn)市場對于投資者而言，無論是倒手賺差價還是持有出租，都存在著越來越嚴重的不確定因素。

22、公寓的投資回報 無非來自兩方面：租金回報和物業(yè)價值的提升。近年來北京乃至全國的房地產(chǎn)市場價格漲幅較高，而公寓租金水平雖有所提升，但相對于房價的漲幅水平而言提升非常有 限。有投資者開玩笑，租金的漲幅還趕不上銀行加息的增幅。由于銀行利率水 平不斷提高， 造成投資公寓 的成本越來越 高，租金回報 率越來越低。另一方面的投資 回報來自于物業(yè)升值帶來的收益，由于目前公寓的價格普遍較高，二手房5%的稅率 已經(jīng)嚇退了 一批投資 者。而且政 策風(fēng)險也 不斷增大， 就目前市場 而言， 傳統(tǒng)的短線投資者在目前的情況下可能面臨更大的投資風(fēng)險，如果一旦出現(xiàn)手中的公寓不能馬上出 手，那么資金的壓力就會隨之而來。2008

23、年GDP預(yù)期增長放緩，通貨膨脹嚴重，人們對未來樓市發(fā)展的預(yù)期信心不足。雖然王石最新表態(tài)：我們該 降的都降了 ，應(yīng)該不會再降了 。”但一項目的銷售人員向記者坦承：與往年的淡季相比，同樣是讓利、促銷 ，如今的效果不盡如人意。這樣的市場狀況之下，樓市價格的理性回歸應(yīng)該 是在情理之中了。公寓市場中， 有相當部分以 酒店式公寓”自居，概念泛 濫拽回標高的價格而這些號稱酒店式公寓的滯銷和價格下調(diào)，也是拉低公寓整體市場價格的重要因素。北京申奧成功 后，就有人指出，隨著2008年奧運會的臨近，北京的酒店式公寓市場將面臨特殊的市場機遇。與此同時，新加坡著名服務(wù)式公寓管理公司Frasers在北京收購了兩棟服務(wù) 式

24、公寓，位于燕莎板塊的原鴻藝豪苑服務(wù)式公寓也正式由Oakwood 接手管理，酒店式公寓”概念一時間盛行于市，借奧運東風(fēng)，酒店式公寓的高回報率和市場認可度引起投資者的極大關(guān)注，接踵而來的自然是酒店式公寓”在京城的遍地開花。毫無疑問，奧運會是酒店 服務(wù)式公寓租金上漲的助推器。但參考幾個奧運城市的經(jīng)驗不難發(fā)現(xiàn)：這一市場總無法避免最終人走 茶涼的命運。對此DTZ戴德梁行投資部主任劉星蕓提 醒投資者：雖然奧運讓 這種投資短 期收益大，但是長期看 風(fēng)險也成正比。雅典、悉尼、亞特蘭大的這類房產(chǎn)在其奧運會兩三年后，都出現(xiàn)了大批量的空置現(xiàn)象?！比缃窬频晔焦㈨椖康姆簽E是不爭的事實，但并不是有 酒店式公 寓”之名，

25、就一定有 酒店式公寓”之實。真正 的酒店式公寓要具備兩個條件：首先要地處城市最核心區(qū)，擁有集中的商務(wù)人士，如此才能得到較好的需求人群；其次是要有五星級物業(yè)服務(wù) 水平。北京的很多酒 店式公寓，既 沒有極佳的商 務(wù)地段，也沒 有頂級的物業(yè)服務(wù)，只有高高在上的銷售價格，造成價值與價格相去甚遠，所以降價和冷清也就在情。購買注意事項城區(qū)高檔公寓售價追漲別墅，四 環(huán)區(qū)域高檔 公寓與中央別墅區(qū)別墅售價幾乎持 平，導(dǎo)致部分公寓買家轉(zhuǎn)向購買別墅大量原計劃購買高檔公寓的購房者開始轉(zhuǎn)向別墅市場，別墅市場卻出現(xiàn)銷量和售價雙升的局面。業(yè)內(nèi)人士對此分析認為，從今年二季度開始，京城高檔公寓售價出現(xiàn)飆升式的上漲，尤其是以朝陽

26、公園和亞奧區(qū)域最為典型，多數(shù)高檔公寓售價已經(jīng)在18000 25000元/平米，這一價格基本和北京聯(lián)排或疊拼別墅的售價 相近，這是導(dǎo)致部分公寓購房者轉(zhuǎn)向購買別墅的主因。四環(huán)區(qū)域高檔公寓售價多數(shù)超 20000元/平米北京高檔公寓售價出現(xiàn)快速上漲的局面。記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，朝陽公園和亞奧區(qū)域等京城四環(huán)板塊的多個高檔公寓售價已經(jīng)接近或超過20000元/ 平米。位于朝陽公園周邊的泛海國際居住區(qū)的公寓售價達到25800元/平米，位于朝陽公園西門的維 多利亞公園的售價已達到 25000元/平米。位于燕莎區(qū)域的US聯(lián)邦公寓售價則達 到26000元/平米，即 使位于 朝陽北路的 天鵝灣 的售價 也達 到了 18000

27、元/平 米。2006年底，這些高檔公寓的售價在12000元/平米-18000元/平米，多數(shù)高檔公寓售價集中在15000元/平米左右。由于這些高檔公寓從今年開始出現(xiàn)了價格快速上漲，甚至接近或超過別墅的售價。中央別墅區(qū)別墅售價16000-25000元/平米據(jù)中原地 產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù) 顯示，今年上半年，中央別墅板塊共銷售別墅207套，完成銷售 面積9.19萬平方米，實現(xiàn)銷 售收入151120萬元，銷 售均價 為16451元/平方米。 其中，優(yōu)山美 地、卓錦萬代、龍湖 滟瀾山等代表項目都有著不俗的銷售業(yè)績。作為區(qū)域惟一現(xiàn)房 銷售的卓錦萬 代項目，六、七兩月共銷售74套，而售價暫定為 20000元/平米的龍

28、湖 滟 瀾山更是出現(xiàn) 購買者追捧的局面，目前已經(jīng)接待了超過上千組客群。目前中央別墅區(qū)別墅的售 價顯示，目前中央別墅區(qū)內(nèi)別墅戶型面積以300-600平方米為主 導(dǎo)戶型，均寓售價和別墅價格相差無幾?！敝性禺a(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰指出。轉(zhuǎn)向購買別墅，在此情況下，別墅以更彰顯身份、更宜居的優(yōu)勢吸引一信心不足但對高端住宅需求強烈的客戶，尤其是一些交通和配套相對便域別墅更具優(yōu)勢。李文杰這樣認為。據(jù)凱德置地北京總經(jīng)理毛大慶介紹，前成交的客戶中，有很大一部分來自朝陽公園和望京地區(qū)。目前卓錦萬價23000-24000元/平米，與朝陽公園板塊高檔公寓均價持平。以前別墅人們對別墅市場預(yù)期看好，尤其位置優(yōu)越、交通便利

29、，與高檔公寓總價高性價比的別墅項目，則吸納了大量由高檔公寓購買客群中轉(zhuǎn)變過來的價16000-25000 元/平米，最 高價格達30000-40000 元/平米。從 中央別 墅區(qū)的 均價來 看，高檔公部分公寓客群批對高檔公寓捷且成熟的區(qū)在卓錦萬代目代地上銷售均用地叫停使得相近又有著更人群。交通便利的別墅是公寓住戶升級首選。多位業(yè)內(nèi)專家接受記者采訪時認為，目前北京城市別墅的熱銷，除了別墅產(chǎn)品從今年下半年出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面夕卜，另一個主要原因就是近別墅類的產(chǎn)好于高檔房的城市別墅購買人群的逐漸擴大。雖然高檔房的價格與戶型面積已十分接品，但其舒適度卻又遠遠不夠，這是為什么今年別墅類的產(chǎn)品銷售情況最主要原

30、因。李文杰也認為，雖然公寓價格和別墅相差無幾，但一般公寓位于五環(huán)內(nèi)，交通便捷且配套相對成熟，而別墅多數(shù)位于郊區(qū)，交通和配套相對較差。不過一些五環(huán)區(qū)域的城市別墅則會是購房者熱捧的產(chǎn)品。毛大慶表示，一些別墅便利的 交通改變了人們對別墅生活的看法。對城里的高檔公寓來說，擁堵是避免不了的事情。別墅的庭院生活也是高檔公寓住戶置業(yè)升級的首選。觀察：別墅價格可能快速上漲，已有部分別墅項目售價連月攀升從今年開始，北京高檔公寓價格雖然快速上漲，但別墅價格上漲的幅度卻相對緩慢。比如中央別墅區(qū)聯(lián)排或疊拼別墅的售價之前多數(shù)在150000-180000 元/平米左右，目前該區(qū)域聯(lián)排或疊拼別墅的售價在 20000元/平米

31、左右。 在此情 況下，聯(lián)排或疊拼別墅售價則可能岀現(xiàn)快速上漲的局面?！庇劳ú瘓F營銷總監(jiān)肖志剛指出。據(jù)了解，即將開盤的金隅山墅二期售價可能從 15000元/平米提高到18000元/平米，而中央別墅區(qū)阿凱笛亞聯(lián)排別墅7月份售價為 270萬元/套，到8月份就提高 到321萬元/套。公寓式住宅詳細介紹對于獨院獨戶 層內(nèi)有若干單 要供當時中等 供一些常常往公寓是商業(yè)地產(chǎn)投資中最為廣泛的一種地產(chǎn)形式。公寓式住宅最早是舶來品，相的別墅，更為經(jīng)濟實用。早期大城市的公寓式住宅都是高層大樓，每、客廳、浴室、廁 所、廚房等等，主 ??；還有一部分附設(shè)于旅館酒店之內(nèi)，。要了解公寓的含義，我們先要了解地戶獨用的套房，包括

32、臥室、起居室 收入的高級職員、政府公務(wù)員居 來的中外客商及其家眷短期租用產(chǎn)業(yè)中的另一 個概念，叫多家庭樓宇(Multifamily Houshing )。這一概念的含義是,擁有一個以上居住單位(Un it)，或者說擁有多個居住單位的樓宇。多家庭樓宇可分 為兩類。第一類是二至四個居住單位之樓宇，這就是我們常說的二至四家庭。二家庭英文叫做 Duplexes，三家庭叫做 Triplexes，四家庭叫做 Quadruplexes 。第二類是五 個或五個以上居住單位之樓宇，這就是通常我們所說的公寓(Apartme nt Buildi ng)。公寓屋又可細分為 湯耗子(Town House)、單元公寓屋(

33、Condo)、股東屋(Co-Op)和出 租屋(Apartment)。湯耗子和單元公寓屋 的特點是擁有房屋和土地的部分產(chǎn)權(quán)和使用 權(quán)，但必須受到管理部門的約束，并要交付一定數(shù)量的管理費；股東屋的特點是個人不擁有任何產(chǎn) 權(quán)，僅擁有其中一部分股權(quán)和使用權(quán)，產(chǎn)權(quán)屬于公司，出讓時僅出讓股份，而不出讓產(chǎn)權(quán)；公寓屋的特點是擁有者大部分都是投資人或投資單位，主要目的是收取租金。公寓類型公寓大致可分為三類。出租型出租型公寓房。它以出租給 租客使用為目的(Ten a nt occupied )，因此這類公寓可稱之為出租公寓(Rental apartment Building)。自住型自住型(Owner- occu

34、pied)。如果是自住型的公寓，我們稱之為 Condo或Co-Op 。Condo公寓的每個單位屬于不同的擁有者，有獨立的產(chǎn)權(quán)。而Co-Op的單位使用者，相當于公司的股份持有人( Shareholder )。顯然，從廣義的商業(yè)地產(chǎn)的角度來界定什么是公寓，我們僅指的是擁有五個或五個以上出租單位(Ren tal Unit )的樓宇，而不是指 Condo或Coop，盡管有人買 Condo或Co-Op用以出租，就象買一個兩家 庭用以出租一 樣，但那不是商業(yè)樓宇。1即混合型(Mixed )混合型（Mixed ）?；旌闲屯ǔＳ幸徊糠譃樯虡I(yè)用的辦公室、店鋪、醫(yī)生診所等另一部分為Condo或Co-Op寓所單位。

35、此外，我們還可根據(jù)公寓的結(jié)構(gòu)和型態(tài)，將其區(qū) 分為小型公寓（Small apartmentComple xes ）、花 園公寓（Gardenapartment complexes） 和高層公寓（ High-rise building ）。普通公寓（居住型公寓）用地性 質(zhì)：一般為住宅產(chǎn)權(quán)類型：公寓產(chǎn)權(quán) 年限：70年 特點：戶型面積小，3060平米精裝修交房標準，拎包即可入住配套設(shè)施 完善物業(yè)管理提供高于普通住宅的額外優(yōu)質(zhì)服務(wù)銷售價格一般高于區(qū)域整體水平商務(wù)公寓公寓房1用地性質(zhì)：一般為綜合性用地（商?。┗蛏虡I(yè)用地產(chǎn)權(quán)類型：商務(wù)公寓產(chǎn)權(quán)年限：根據(jù)用地性質(zhì)而定，50年或40年2 特點：一般處于城市核心地

36、段及商務(wù)中心區(qū)既可居住，又可辦公具備寫字樓功能，在部分城市可注冊公司一價格相 對寫字 樓較低首付最低 可達2成，按揭可 達20-30年（如 深圳）產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為商務(wù)公寓，非純寫字樓酒店式公寓用地性質(zhì)：一般為商業(yè)用地產(chǎn)權(quán)類型：公 寓或商務(wù)公寓產(chǎn)權(quán)年限：根據(jù)用地性質(zhì) 而定，40年 特點：面積較小，主 力戶型主 要在90平米 以下，裝修檔次 較高大多位于城市 核心繁華地帶、商 圈周邊，交通方 便 按照星級 酒店的設(shè)施標 準進行建筑的 外部及內(nèi)部設(shè) 計，體現(xiàn)檔次 與舒適性一般以只租不售和產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營為主大多聘請國際知名品牌物管公司，專業(yè)酒店管理集團提供專業(yè)、細致、科學(xué)的酒店式服務(wù)，因此物業(yè)管理費也較高公寓與

37、普通住宅的區(qū)別公寓樓公寓為商用水 電費按商用算，土地使 用年限 為50年，不可以簽戶口。住宅水電費按民用算，土 地使用年限為 70年。公寓交納的稅費和 土地出讓金都比住 宅要高，所以公寓的銷售價格要比住宅稍高。公寓普遍的特點是位置屬于中心地段，一般以小戶型全裝修出 現(xiàn)。居住人群主要以長住的商務(wù)客群為主，看重的是便利的位置和準酒店式的居住體 驗，同時比酒店低的租金。但也有極個別的是不同的產(chǎn)品，如上海的王子晶品，是大戶型超豪華的產(chǎn)品，但是客群只是層次更高，以家庭一起過來居住的長住商務(wù)客。這類人群通常只是住個一年半載的，所以對于酒店式的享受很在乎，同時對于有無燃氣 供應(yīng)，水電是否平價并不 在乎。由于

38、帶有部分的 投資屬性，所以小戶型 低總價就是很重要的特點。從功能上來講，公寓要在保證基本居住功能的基礎(chǔ)上，更 講究舒適性，功能的完備性、服務(wù)和結(jié)構(gòu)的合理性。首先，單 套公寓的面積要達到120平方米，這 樣它才能在室內(nèi)功能分區(qū)上做得比較好，面積過小，就不公寓樓2能體現(xiàn)分區(qū)，那么舒適性和功能性就大打折扣了。而且，公寓的空間面積也應(yīng)該大，這個空間面積 主要體現(xiàn)在層高上，早期的一些住宅，不太強調(diào)層高的問題。公寓的平面面積大了， 如果層高不夠的話，容易讓人有種壓抑感，所以公寓一般要求層高在2.8米以上。在配 套上，公寓要達到 24小時電梯和24小時熱水的標準。在建筑質(zhì)量和建筑標準上，公寓基本以板樓為主，通風(fēng)性要好，陽光充足，其他的公寓和住宅沒有什么本質(zhì)區(qū)別。普通住宅，一般是以 家庭為單位居住，2房3房為主力，品質(zhì)檔次高低不同。居住人群要看中居住環(huán)境，綠化，學(xué) 校等配套。由于是長期居住，因此要關(guān)心物業(yè) 費，