1、    房地產企業營改增的風險及其應對策略分析    劉建春摘要：隨著營改增的全面實施，房地產企業受到的影響是非常大的。本文從營改增的概念分析入手，分析了房地產企業實施營改增的必要性，房地產企業實施營改增所面臨的風險，并針對性的提出了房地產企業實施營改增后應對風險的相關策略。關鍵詞：房地產企業；營改增；風險；應對策略：f810.42 文獻識別碼：a ：1001-828x（2016）022-000-02引言營改增是我國深化稅收制度改革的一項重要措施，實施的目的是為了更好的降低企業的賦稅，增加企業運行的活力，但是由于房地產企業自身特殊性的影響，在房地產企業實

2、施營改增的過程中面臨較多的風險。因此，為使營改增更好的服務于房地產企業的發展，有效的降低房地產企業的賦稅，全面地實現房地產企業營改增的風險及其應對策略的分析有著非常重要的理論與促進房地產企業發展的實際意義。一、營改增的概念營改增就是營業稅改成增值稅，轉變了傳統的營業稅與增值稅共存的稅收情況。由于增值稅僅僅對服務或者產品增值的部分進行納稅，有效的減少了企業納稅的環節。因此，營改增為政府針對當前我國國情采取的一個降低企業賦稅，刺激企業發展活力的一項重要對策，特別是能夠培育出全新的發展動力，促進消費與產業升級，進一步的推動大眾創業、萬眾創新。自2012年初開始階段性實施營改增之后，現階段國內增值稅已

3、經全面的替代營業稅，其給房地產企業帶來發展機遇的同時也帶來了較大的挑戰，因此，對房地產企業而言必須盡快適應營改增政策，不斷提升自身經營的活力。二、房地產企業實施營改增的必要性根據營業稅的相關規定，房地產企業的全部營業額均應當全部的繳納營業稅，但營業稅并非鏈條稅，房地產企業在購買或者租賃施工機械設備、建筑材料時由于其進項的稅額不能進行抵扣，這就導致房地產企業必須吸納其他行業轉嫁的稅收，對機械設備、建筑材料等進行了重復性的稅務征收，增加了房地產企業運營的成本，給房地產企業帶來了較大的負擔，因此，在房地產企業中實施營改增可有效的減輕房地產企業的賦稅，減少房地產企業在經營生產過程中的重復征稅，這對于房

4、地產企業應當當前低迷的房市有著非常大的支撐作用。三、房地產企業實施營改增面臨的風險1.進項稅發票較難獲得的風險房地產企業實施營改增之后最大的風險之一就是較難獲得進項稅發票。因為房地產企業在經營生產的過程中其使用的石材、砂石料、模板等多數是由個體工商戶進行供應的，這個問題在一些小型的房地產企業中更加的凸顯，甚至有農業生產者、臨時攤位提供，這些提供方多數情況下是不能開具增值稅專用發票的，導致增加了房地產企業進項稅抵扣難度。另外，除了房地產企業大量使用的材料、砂石之外，勞務費用也是房地產企業重要支出，根據相關的統計數據表明，一般情況下勞務費用占據到房地產企業指出的1/3左右，而在增值稅中房地產企業需

5、要繳納11%的銷項稅，但是這部分勞務費是不能進行進項稅抵扣的，這就相比于營業稅中的3%的繳稅比例增加了8%，大大的增加了房地產企業的運營的負擔。2.現金流周轉風險房地產企業實施營改增之后對其現金流周轉提出了更高的要求，在傳統的營業稅中，房地產企業征收的營業稅為直接進行代繳代扣，也就是在進行工程款的支付時直接將其中包含的營業稅扣除，但是在房地產企業實施營改增后，房地產企業不能將先前可以直接進行扣除的部分扣除，而是需要房地產企業所在地的按照對應的當期驗工計價從而確定出最后應繳納的增值稅，但是因為建設單位在實際的操作過程中常常拖欠款項，且不能按照規定的時間提供增值稅發票讓施工方用以進項稅的抵扣。增值

6、稅扣繳義務發生時間為納稅人增值稅納稅義務發生的當天，增值稅必須當期繳納，使得房地產企業日常經營活動的現金流面臨較大的支付壓力，造成資金周轉的極度緊張。3.納稅申報過程中面臨的風險房地產企業實施營業稅改增值稅后，其實行的納稅申報相對于先前發生了較大的變化。在先前的營業稅模式下，房地產企業所要繳納的營業稅為房地產企業所在地的稅務局進行征收的，但是在實施了營改增后，增值稅為國家稅務局進行征收，其征收的機關發生了變化，相對于先前的營業稅，增值稅納稅申報的流程相對于先前也更加的復雜，尤其是在進行增值稅的申報時需要提供出大量的材料，而在進行傳統營業稅申報時僅僅提供出一張納稅申報表即可，增加的材料必然給會計

7、人員帶來了較大的挑戰。同時，在房地產企業實施了營改增后，在納稅申報、進項稅認證、發票領購、資格認定、稅務登記等相關的環節相對于先前實行的營業稅均發生了較大的變化，這就給房地產企業如何確定出增值稅的核算，準確無誤的填寫房地產企業增值稅申報表，最大程度上降低申報失誤、核算錯誤的概率，這是房地產企業在日常經營過程中所要面臨的風險。四、房地產企業實施營改增風險應對策略1.增強對進項稅發票的管理為了更好的降低房地產企業進項稅抵扣方面存在的風險。房地產企業應增強對進項稅發票的管理工作。在具體的實施過程中，對于材料的進項稅應首先優化供應商管理，防止出現材料提供方無法及時提供購買材料所對應的增值稅發票，而導致

8、房地產企業材料購買進項稅不能抵扣的情況，應當在和施工方進行合同的簽訂時就將該問題進行明確，在相關的條款上進行約束，例如，在與材料供應方簽訂合同時，應提出補充條件，材料供應商須按時將增值稅進項抵扣發票開具給施工單位，如果因為發票開具不及時導致乙方公司出現稅負上升的情況，由甲方彌補其損失；簽訂合同時對企業所用名稱必須嚴格規范，防止合同名稱和增值稅發票名稱不一致，給稅收抵扣帶來的麻煩等等。此外，在對分包商進行選擇時，因為分給分包單位的房地產工程，所支付的工程款項所對應的增值稅發票是可以進行抵扣的，因此，也應當對分包單位的資質進行全面的審核，防止出現在項目進行分包的過程中存在不能進行進項稅發票不能抵扣

9、的情況。 2.實行平穩改革，提高資金的使用效率實現平穩改革，增強資金使用效率對于幫助房地產企業應對現金流周轉風險有著較好的促進作用。在具體的實施過程中應從政府與房地產企業自身入手。首先，政府層面可以為采用一些過渡性的政策，讓企業逐步的適應“營改增”給自身帶來的影響，例如，對“營改增”中稅負沒有減少反而增加的企業進行一定的補助，從而更好的保證稅負的公平性，共同幫助企業渡過這個過渡時期。此外，政府還應當增強對稅收政策的輔導，政府稅收部門的工作人員應當深入到企業當中對相關的工作人員進行“營改增”培訓工作，讓企業內具體的工作人員認識到“營改增”政策中的要點，使企業當中的會計財務人員更快的了解自身應當在

10、那些方面做出相應的改變。其次，房地產企業自身應轉變自身的經營方式，針對實施“營改增”給自身帶來的資金短缺問題，一是應壓縮房地產開發的周期，減少財務費用與資金的占用；二是進行高質量的房地產開發，將高品質作為自身房地產開發的賣點，較好的迎合當前人民對生活質量的追求；三是構建企業合作，采用項目股份、聯合開發、聯合購地及資金拆借等方式深入的開展房地產的項目合作，揚長避短、優化結構、強化管理等。只有從政府與房地產企業自身兩個方面采取措施才能更好的幫助房地產企業應對資金流風險。3.加強內部管理工作房地產企業應增強內部的管理工作，從而更好的應對營改增給自身帶來的稅務申報、繳納等方面的影響。在具體的實施過程中

11、應當首先增強對員工的營改增培訓，特別是對會計人員、辦稅人員、成本預算、成本控制等與營改增有關的專業人員進行營改增相關政策的學習培訓，提升專業水平。房地產企業要梳理合同中有關服務內容、收款條款、計稅方式選擇、發票條款等涉稅條款修改，規范生產經營活動和業務流程，重視企業經營模式的涉稅風險。以取得最佳稅收效益。五、結束語綜上分析，在我國全面的實施營改增之后，雖然其初衷是為了最大限度的降低各個行業的負擔，但是房地產企業在具體的實施過程中面臨有較大的風險，因此，這就需要房地產企業全面的深入剖析并領會營改增的本質及其給自身帶來的影響，采取針對性的措施降低營改增給自身帶來的風險，準確的把握營改增給自身發展帶來的機遇，不斷提升自身的核心競爭能力。參考文獻：1王小宜.“營改增”下建筑施工企業應對策略的思考基于中鐵二局股份有限公司j.中國鄉鎮企業會計，2015，09：56-58.2代楓偉.建筑業企業如何應對營改增制度在運行過程中可能出現的問題j.新經濟，2016，