1、土土地增值稅清算實務地增值稅清算實務內容安排內容安排二、清算操作程序二、清算操作程序四、清算審核實務四、清算審核實務（案例分析）（案例分析）一、前期管理規定一、前期管理規定三、清算審核要求三、清算審核要求（一）項目管理（一）項目管理一、前期管理規定一、前期管理規定2 2、國稅發、國稅發【20062006】128128號號1 1、國稅發、國稅發【19951995】9090號號2 2、財稅發、財稅發【20062006】2121號號1 1、細則細則第十六條第十六條3 3、國稅發、國稅發【20092009】9191號號（二）預征稅款（二）預征稅款3 3、國稅發、國稅發【20102010】5353號號二

2、、清算操作程序二、清算操作程序（三）逾期限改（三）逾期限改（二）清算發起（二）清算發起（七）受理通知（七）受理通知（六）補證通知（六）補證通知（四）納稅人申報（四）納稅人申報（五）稅務初核（五）稅務初核（一）清算概念（一）清算概念（八）解繳稅款（或退庫處理）（八）解繳稅款（或退庫處理）土地增值稅清算管理規程土地增值稅清算管理規程第三條：第三條： “所稱土地增值稅清算，是指納稅人在符合所稱土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規及土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規及土地增值稅有關政策規定，計算房地產開發項目土地增值稅有關政策規定，計算房地產開發項目應繳納的土

3、地增值稅稅額，并填寫應繳納的土地增值稅稅額，并填寫土地增值稅土地增值稅清算申報表清算申報表，向主管稅務機關提供有關資料，向主管稅務機關提供有關資料，辦理土地增值稅清算手續，結清該房地產項目應辦理土地增值稅清算手續，結清該房地產項目應繳納土地增值稅稅款的行為繳納土地增值稅稅款的行為”。（一）土地增值稅清算概念（一）土地增值稅清算概念1 1、應清算：、應清算：（1）發起人：納稅人（2）啟動形式：納稅人清算項目符合條件后自然啟動2 2、可清算：、可清算：（1）發起人：稅務機關（2）啟動形式：稅務事項通知書（二）土地增值稅（二）土地增值稅清算發起清算發起 _稅務局稅務局稅務事項通知書稅務事項通知書（清

4、算通知） 稅通稅通 號號 ：（納稅人識別號：（納稅人識別號： ） 事由：事由：土地增值稅清算通知 依據：依據：國家稅務總局關于印發土地增值稅清算管理規程的通知（國稅發200991號） 通知內容：通知內容：你（單位）開發的_房地產項目，已符合土地增值稅清算的條件。你（單位）應當在收到本通知之日起90日內提供有關清算資料，辦理土地增值稅清算手續。逾期未按規定辦理土地增值稅清算手續的，將依據中華人民共和國稅收征收管理法有關規定處理。 如對本通知不服，可自收到本通知之日起六十日內依法向_申請行政復議；或者自收到本通知之日起，三個月內依法向人民法院起訴。 稅務機關稅務機關( (簽章簽章) ) 年年 月月

5、 日日1 1、清算期限：、清算期限：（1）應清算：滿足條件之日起90日內（2）可清算：收到清算通知之日起90日內2 2、逾期限改：、逾期限改：3 3、逾期責任：、逾期責任：（三）逾期限改（三）逾期限改_稅務局稅務局 責令限期改正通知書責令限期改正通知書 稅限改 號_：（納稅人識別號：（納稅人識別號： ） 你（單位）開發的 房地產項目，已符合土地增值稅清算的條件，但未在規定的期限辦理土地增值稅清算手續。根據中華人民共和國稅收征收管理法，限你（單位）于接到本通知之日起30日內辦理土地增值稅清算手續。逾期仍未按規定辦理土地增值稅清算手續的，將依據中華人民共和國稅收征收管理法有關規定處理。 如對本通知

6、不服，可自收到本通知之日起六十日內依法向_申請行政復議；或者自收到本通知之日起，三個月內依法向人民法院起訴。 稅務機關（簽章）稅務機關（簽章） 年年 月月 日日清算規程第清算規程第1212條的規定條的規定1 1、土地增值稅清算表及其附表、土地增值稅清算表及其附表 2 2、房地產開發項目、房地產開發項目清算說明清算說明 項目整體情況（面積、金額、已售、未售）、分期項目情況、項目整體情況（面積、金額、已售、未售）、分期項目情況、共同費用配比方法、借款費用的處理、已建公共配套設施的處共同費用配比方法、借款費用的處理、已建公共配套設施的處理方法或處理原則、代建公共配套設施情況說明及其處理方法理方法或處

7、理原則、代建公共配套設施情況說明及其處理方法3 3、相關表、證、單、書、相關表、證、單、書4 4、納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的介機構出具的土地增值稅清算稅款鑒證報告土地增值稅清算稅款鑒證報告 5 5、對涉及減免稅的房地產開發項目，還應隨申報表報送、對涉及減免稅的房地產開發項目，還應隨申報表報送土地土地增值稅減免稅申請表增值稅減免稅申請表 （四）申報資料（四）申報資料1 1、符合性審核、符合性審核（1 1）是否以項目或分期項目為清算單位）是否以項目或分期項目為清算單位（2 2）是否符合清算條件）是否符合清算條

8、件（3 3）是否明確普通標準住宅申請或放棄申請免稅是否明確普通標準住宅申請或放棄申請免稅（4 4）報送資料是否完備）報送資料是否完備（5 5）有關聲明是否明確）有關聲明是否明確2 2、邏輯性審核、邏輯性審核（1 1）主表與附表的邏輯關系是否對應）主表與附表的邏輯關系是否對應（2 2）報表內部的邏輯關系是否對應）報表內部的邏輯關系是否對應（3 3）數據計算是否準確）數據計算是否準確（五）稅務初核（五）稅務初核稅務局稅務局稅務事項通知書稅務事項通知書（補證通知） 稅通 號 ：（納稅人識別號：（納稅人識別號： ） 事由：事由：補正土地增值稅清算材料通知 依據：依據：國家稅務總局關于印發土地增值稅清算

9、管理規程的通知（國稅發200991號） 通知內容：通知內容：經審查，你（單位）申請的 _房地產項目的土地增值稅清算，需補正清算材料。請你（單位）于接到本通知之日起30日內補正有關清算材料。補正材料時間不計入你（單位）的 項目土地增值稅清算審核時限。需要補充提交的清算材料及要求如下： 1、 2、 如對本通知不服，可自收到本通知之日起六十日內依法向 申請行政復議；或者自收到本通知之日起，三個月內依法向人民法院起訴。 稅務機關稅務機關( (簽章簽章) ) 年年 月月 日日稅務局稅務局稅務事項通知書稅務事項通知書（受理通知） 稅通 號 ：（納稅人識別號：（納稅人識別號： ） 事由：事由：土地增值稅清算

10、受理通知 依據：依據：國家稅務總局關于印發土地增值稅清算管理規程的通知（國稅發200991號） 通知內容：通知內容：經初步審查，你單位于 年月日到本機關辦理 房地產項目的土地增值稅清算手續，符合受理條件，現予受理。 如對本通知不服，可自收到本通知之日起六十日內依法向 申請行政復議；或者自收到本通知之日起，三個月內依法向人民法院起訴。 稅務機關稅務機關( (簽章簽章) ) 年年 月月 日日征管中存在的問題 第十三條第十三條 主管稅務機關收到納稅人清算資料后，對符合清算條件的項目，且報送的清算資料完備的，予以受理；對納稅人符合清算條件、但報送的清算資料不全的，應要求納稅人在規定限期內補報，納稅人在

11、規定的期限內補齊清算資料后，予以受理；對不符合清算條件的項目，不予受理。上述具體期限由各省、自治區、直轄市、計劃單列市稅務機關確定。主管稅務機關已受理的清算申請，納稅人無正當理由不得撤消。 三、土地增值稅清算審核要求三、土地增值稅清算審核要求1 1、案頭審核、案頭審核（一）審核時限（一）審核時限 2 2、實地審核、實地審核3 3、審核管理實踐探索、審核管理實踐探索（三）審核結論（三）審核結論（四）執行（四）執行（二）審核形式（二）審核形式（五）清算審核的法律責任 納稅人的責任納稅人的責任1 1、責任分類、責任分類申報時限要求、申報真實性、準確性以及資料完整性要求、稅款繳納申報時限要求、申報真實

12、性、準確性以及資料完整性要求、稅款繳納方面的要求方面的要求2 2、具體規定、具體規定清算規程的規定：清算規程的規定：第三條第三條 規程所稱土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規及土地增值稅有關政策規定，計算房地產開發項目應繳納的土地增值稅稅額，并填寫土地增值稅清算申報表，向主管稅務機關提供有關資料，辦理土地增值稅清算手續，結清該房地產項目應繳納土地增值稅稅款的行為。第四條第四條 納稅人應當如實申報應繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報的真實性、準確性和完整性。 規程第十二條規程第十二條 納稅人清算土地增值稅時應提供的清算資料 （一）土地增值稅清算表及其附表（參考

13、表樣見附件，各地可根據本地實際情況制定）。 （二）房地產開發項目清算說明，主要內容應包括房地產開發項目立項、用地、開發、銷售、關聯方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務機關需要了解的其他情況。 （三）項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統計表、銷售明細表、預售許可證等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料。主管稅務機關需要相應項目記賬憑證的，納稅人還應提供記賬憑證復印件。 （四）納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的土地增值稅清算稅款鑒證報告。征管法的規定征管法

14、的規定第六十二條第六十二條納稅人未按照規定的期限辦理納稅申報和報送納稅資料的，或者扣繳義務人未按照規定的期限向稅務機關報送代扣代繳、代收代繳稅款報告表和有關資料的，由稅務機關責令限期改正，可以處二千元以下的罰款；情節嚴重的，可以處二千元以上一萬元以下的罰款。第六十三條第六十三條納稅人偽造、變造、隱匿、擅自銷毀賬簿、記賬憑證，或者在賬簿上多列支出或者不列、少列收入，或者經稅務機關通知申報而拒不申報或者進行虛假的納稅申報，不繳或者少繳應納稅款的，是偷稅。對納稅人偷稅的，由稅務機關追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。扣繳

15、義務人采取前款所列手段，不繳或者少繳已扣、已收稅款，由稅務機關追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。第六十四條第六十四條納稅人、扣繳義務人編造虛假計稅依據的，由稅務機關責令限期改正，并處五萬元以下的罰款。納稅人不進行納稅申報，不繳或者少繳應納稅款的，由稅務機關追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款。稅務機關的責任 1、責任分類 管理責任、服務責任、審核責任 2、具體規定規程第五條規程第五條 稅務機關應當為納稅人提供優質納稅服務，加強土地增值稅政策宣傳輔導。主管稅務機關應及

16、時對納稅人清算申報的收入、扣除項目金額、增值額、增值率以及稅款計算等情況進行審核，依法征收土地增值稅。規程 第二章規程 第四章關于稅務機關審核應承擔的責任，規程中只要求了應審核以及應關注事項，并未明確具體責任，相關責任應與征管法及其實施細則的規定完全一致。需要注意的是：在審核工作中，應依照清算規程規定對應關注和審核事項進行審核工作說明。清算審核時限清算審核時限規程規程第五條第五條 主管稅務機關應及時對納稅人清算申報的收入、主管稅務機關應及時對納稅人清算申報的收入、扣除項目金額、增值額、增值率以及稅款計算等情況扣除項目金額、增值額、增值率以及稅款計算等情況進行審核，依法征收土地增值稅。進行審核，

17、依法征收土地增值稅。 規程規程第十五條第十五條 主管稅務機關受理納稅人清算資料后，應在一定主管稅務機關受理納稅人清算資料后，應在一定期限內及時組織清算審核。具體期限由各省、自治區、期限內及時組織清算審核。具體期限由各省、自治區、直轄市、計劃單列市稅務機關確定。直轄市、計劃單列市稅務機關確定。征管中存在的問題：1、時限2、審核、評估、稽查問題案頭審核案頭審核案頭審核是指對納稅人報送的清算案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進行數據、邏輯審核，重點審核項資料進行數據、邏輯審核，重點審核項目歸集的一致性、數據計算準確性等。目歸集的一致性、數據計算準確性等。 實地審核實地審核一、實地審核是指在案頭審核的

18、基礎上，一、實地審核是指在案頭審核的基礎上，通過對房地產開發項目實地查驗等方式，通過對房地產開發項目實地查驗等方式，對納稅人申報情況的客觀性、真實性、對納稅人申報情況的客觀性、真實性、合理性進行審核。合理性進行審核。二、實地審核的方法、步驟、要求二、實地審核的方法、步驟、要求審核的政策依據（支撐） 收入的審核依據 1、收入范圍 2、收入確認的原則 公允價值 與成本配比 3、注意事項 關聯交易 售后租回 其他交易模式扣除項目審核政策依據確認扣除項目以及確定扣除項目金額的原理1、規定規定一般針對對具體問題、事項，明確其處理方法。2、原則原則分為兩類一類是基本原則，比如相關性、真實性等另一類是具體事

19、項處理原則，比如建筑安裝工程費包括哪些內容，由于規定得不是那么具體，大多是處理的原則性規定。在確定時：1基本原則規定具體事項處理原則清算規程確定額幾個基本原則：第二十一條 審核扣除項目是否符合下列要求：（一）在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的不得扣除。（二）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發生的。（三）扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。（四）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發中直接發生的或應當分攤的。（五）納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產的，應按

20、照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。（六）對同一類事項，應當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規定不一致的，以稅務處理規定為準。實地審核的方法、步驟、要求實地審核的方法、步驟、要求扣除扣除原則原則真實性真實性合法性合法性實際實際支付支付準確性準確性相關性相關性配比性配比性成本費用應成本費用應當準確地在當準確地在各列舉扣除各列舉扣除項目中分別項目中分別歸集，不得歸集，不得混淆。混淆。同時滿足以下兩條件：同時滿足以下兩條件：1 1、款項已經實際支付、款項已經實際支付2 2、取得合法有效憑證、取得合法有效憑證三次分配：本項目各三次分配：本項目各開發產品扣除項在已開發產品

21、扣除項在已售和未售間進行分配售和未售間進行分配一次分一次分配：共配：共同扣除同扣除項在多項在多個項目個項目間進行間進行分配分配所歸集的各項成所歸集的各項成本和費用必須是本和費用必須是真實發生真實發生的。的。二次分配：本項目二次分配：本項目扣除項扣除項在在各各開發產品開發產品間（普通、非普間（普通、非普通、非住宅）進行分配通、非住宅）進行分配（一）內部：調取、查閱、消化稅收征管信息（一）內部：調取、查閱、消化稅收征管信息資料資料（二）外部：充分利用現有信息手段獲取審核（二）外部：充分利用現有信息手段獲取審核對象涉稅信息資料對象涉稅信息資料（三）分析數據，發現異常（三）分析數據，發現異常（四）制定

22、方案（確定范圍、重點、策略、時（四）制定方案（確定范圍、重點、策略、時間、進度、人員分工等）間、進度、人員分工等）（五）制作稅務執法文書（五）制作稅務執法文書（一）審核流程一）審核流程依據不同的審核方法，審核流程分為兩大類采用納稅評估方式審核按納稅評估流程處理采用稅務檢查方式審核1、送達稅務檢查通知書 2、出示稅務檢查證采用評估方式土地增值稅清算納稅評估原理按照統計學原理，某一項目土地增值稅稅額的高低，關鍵在于收入、土地成本、拆遷成本、建安成本（四項成本）、裝修費用、借款費用等幾大數據。如果稅務機關在清算時能夠掌握這些關鍵數據，基本上一個項目的應交土地增值稅就能相對準確的計算出來。在土地增值稅

23、清算中，上述幾個數據收入、土地成本、拆遷成本、借款費用可以采用查賬的方式予以明確。對于稅務機關來說建安成本（四項成本）、裝修費用難以把握。在實際操作中，可以采用參考有關規程造價出臺的平均造價的方式解決這一問題。土地增值稅清算納稅評估就是以此為基礎，建立納稅評估模型，通過評估與審核相結合的方式，解決工作中的難點。評估工作內容 1、建立評估模型 2、評估數據來源： 前期管理資料， 土地增值稅清算鑒證報告 3、評估工作方法 對需評估事項進行綜合評估（單價評估） 對關鍵事項進行審核采用檢查方式采用檢查方式帳外調查帳外調查1 1、通過座談等形式總括了解審核對象基本情況和經營、通過座談等形式總括了解審核對

24、象基本情況和經營狀況狀況2 2、責成提供相關文件資料、責成提供相關文件資料3 3、前往工程部、售樓部等部門了解情況并索取涉稅資、前往工程部、售樓部等部門了解情況并索取涉稅資料料4 4、實地查看、核對審核對象提供反映情況的真實性、實地查看、核對審核對象提供反映情況的真實性5 5、如有必要，可持、如有必要，可持稅務檢查通知書稅務檢查通知書（ 檢通二）檢通二）對其對其他與案情有關的單位和個人進行調查他與案情有關的單位和個人進行調查帳帳內檢查內檢查1 1、詳細查閱涉稅期間的會計資料報表、帳簿、詳細查閱涉稅期間的會計資料報表、帳簿、憑證（全查、抽查、順查、逆查）憑證（全查、抽查、順查、逆查）2 2、根據

25、需要要求被查對象經辦人員匯總、統計、根據需要要求被查對象經辦人員匯總、統計相關數據資料；對上述數據資料進行抽查核對相關數據資料；對上述數據資料進行抽查核對以確保真實可靠以確保真實可靠證證據固定據固定1 1、證據種類、證據種類書證、物證、視聽資料，證人證言，鑒定結論，勘驗和現場筆錄 2 2、取證手段、取證手段記錄、錄音、錄像、照相和復制3 3、證據固定、證據固定不能取得原件的，可以照相、影印和復制，但必須注明原件的保存單位（個人）和出處，由原件保存單位和個人簽注“與原件核對無誤”字樣，并由其簽章或者押印。 工工作底稿作底稿 工作底稿是審核人員在審核實施過程中形成的全部工作記錄和取得的證據、資料。

26、 審核必須保留完整的工作底稿出具審出具審核報告核報告 審核結束后，審核人員應對證據材料進行分門別類的匯總分析，形成規范統一的審核報告。基本情況基本情況企業情況企業情況項目情況項目情況征管情況征管情況證照：成立時點證照：成立時點經濟性質經濟性質賬戶：所有開戶賬戶：所有開戶銀行及帳號銀行及帳號資金：投融資方資金：投融資方式、渠道式、渠道規模：土地儲備規模：土地儲備開發項目、面積開發項目、面積財務：核算體系財務：核算體系及內部控制及內部控制土地：土地：取得取得時點時點方式方式 面積面積 價款價款立項立項：建設規模：建設規模占地及建筑面積占地及建筑面積規劃許可規劃許可：占地：占地及建筑面積及建筑面積施

27、工許可施工許可：工程：工程價款及建筑面積價款及建筑面積竣工驗收竣工驗收：結算：結算價款及實測面積價款及實測面積主管稅務機關主管稅務機關稅款征收方式稅款征收方式土增稅預征方式土增稅預征方式標準住宅認定標準住宅認定清算通知書清算通知書文號、送達時間文號、送達時間清算申報表清算申報表報報送時間、補退情況送時間、補退情況其他事項其他事項權屬：權屬：預售許可預售許可總登總登 兩權證辦理兩權證辦理土地取得土地取得立項立項規劃規劃施工施工竣工竣工預售預售兩權證兩權證清算審核結果清算審核結果規程規程第三十二條第三十二條 土地增值稅清算審核結束，主土地增值稅清算審核結束，主管稅務機關應當將審核結果管稅務機關應當

28、將審核結果書面通書面通知知納稅人，并確定辦理補、退稅期納稅人，并確定辦理補、退稅期限。限。 稅務局稅務局稅務事項通知書稅務事項通知書（審核通知） 稅通 號 _：（納稅人識別號： ） 事由：事由：土地增值稅清算審核通知 依據：依據：中華人民共和國稅收征收管理法及實施細則、中華人民共和國土地增值稅暫行條例及實施細則、國家稅務總局關于印發土地增值稅清算管理規程的通知（國稅發200991號） 通知內容：通知內容：經審核，你（單位）申報的_房地產項目土地增值稅清算資料，符合清算要求，你單位應補繳（退繳）土地增值稅_元（具體情況詳見附件）。請你（單位）于接到本通知之日起15日內，到主管稅務機關辦理土地增值

29、稅補（退）稅手續。 如對本通知不服，可自收到本通知之日起六十日內依法向_申請行政復議；或者自收到本通知之日起，三個月內依法向人民法院起訴 稅務機關稅務機關( (簽章簽章) ) 年年 月月 日日四、清算審核實務四、清算審核實務（案例分析）一、清算單位的確定一、清算單位的確定二、開發產品的審核二、開發產品的審核三、轉讓收入的審核三、轉讓收入的審核四、土增稅征稅類型四、土增稅征稅類型五、土增稅扣除原則五、土增稅扣除原則（一）（一）前期工程費前期工程費（二）建安成本（二）建安成本（四）公共配套費（四）公共配套費（五）開發間接費（五）開發間接費六、土地增值稅的計算六、土地增值稅的計算（三）（三）基礎設施

30、費基礎設施費稅收政策稅收政策實施細則實施細則第八條第八條土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。單位計算。第九條第九條納稅人成片受讓土地使用權后，分期納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發、轉讓房地分批開發、轉讓房地產的，其扣產的，其扣除項目金額的確定，可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按除項目金額的確定，可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。建筑面積計算分攤，也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。財稅財稅【199

31、5】048十三、關于既建普通標準住宅又搞其他類型房地產開發的如十三、關于既建普通標準住宅又搞其他類型房地產開發的如何計稅的問何計稅的問題題對納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產開發的，應分別核對納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用條例第八條宅不能適用條例第八條（一）項的免稅規定。（一）項的免稅規定。財稅財稅【2006】21號號一、關于納稅人建造普通標準住宅出售和居民個人轉讓普通住宅的征免稅問題一、關于納稅人建造普通標準住宅出售和居民個

32、人轉讓普通住宅的征免稅問題條例條例第八條中第八條中“普通標準住宅普通標準住宅”和和財政部、國家稅務總局關于調整房財政部、國家稅務總局關于調整房地產市場若干稅收政策的通知地產市場若干稅收政策的通知（財稅字財稅字1999210號號）第三條中）第三條中“普通住宅普通住宅”的認定，一律按各省、自治區、直轄市人民政府根據的認定，一律按各省、自治區、直轄市人民政府根據國務院辦公廳轉發建設國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知（國辦發國辦發200526號號）制）制定并對社會公布的定并對社會公布的“中小套型、中低價位普通住房中小套型、中低價位普

33、通住房”的標準執行。納稅人既建造的標準執行。納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應分別核算土地增值額。普通住宅，又建造其他商品房的，應分別核算土地增值額。 清算單位（對象）的確定清算單位（對象）的確定國稅發國稅發【2006】187土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。值額。 皖地稅函皖地稅函【2012】583號號.

34、上述上述“國家有關部門審批的房地產開發項國家有關部門審批的房地產開發項目目”是指規劃部門下發的是指規劃部門下發的建設工程規劃許可證建設工程規劃許可證中確認的項目。中確認的項目。城市房地產開發經營管理條例 第十條確定房地產開發項目，應當符合土地利用總體規劃、年度建設用地計劃和城市規劃、房地產開發年度計劃的要求；按照國家有關規定需要經計劃主管部門批準的，還應當報計劃主管部門批準，并納入年度固定資產投資計劃。 皖地稅函皖地稅函【2012】583號文件解讀號文件解讀 1、清算對象=清算項目 2、以建筑工程規劃許可劃分分期項目的合理性 納稅人主動申請 房地產開發實務 3、實際操作與把握 總局指導性口徑

35、583號文，執行的時間口徑（實體從舊） 個別特殊情況的處理【案例案例2 2】分析分析（一）納稅人主張（一）納稅人主張 土地增值稅的扣除項目金額由土地增值稅的扣除項目金額由預售許可證預售許可證上標注的上標注的“總可售面積總可售面積”承擔。承擔。（二）稅務機關處理（二）稅務機關處理1 1、該納稅人建成的地下停車場雖不允許銷售，但、該納稅人建成的地下停車場雖不允許銷售，但其產權并未歸業主所有，也不無償移交給政府、其產權并未歸業主所有，也不無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業，屬開公用事業單位用于非營利性社會公共事業，屬開發商擁有或控制的資產，其發生的扣除項目金額，發商擁有或控制的資產

36、，其發生的扣除項目金額，不得在當期已銷售收入中扣除。不得在當期已銷售收入中扣除。二、開發產品的審核二、開發產品的審核【案例案例2 2】分析分析（二）稅務機關處理（二）稅務機關處理2 2、政策依據、政策依據國稅發國稅發20062006187187號第四點：號第四點：“房地產開發企業房地產開發企業開發建造的與清算項目配套停車場等公共設施，按以下開發建造的與清算項目配套停車場等公共設施，按以下原則處理：原則處理：1.1.建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除；費用可以扣除；2.2.建成后無償移交給政府、公用事業單建成后無償移交給政府、公用事業單位用于

37、非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除除”。 3 3、 二、開發產品的審核二、開發產品的審核開發產品的審核要點開發產品的審核要點開發產品的審核要點開發產品的審核要點一、房地產開發經營業務一、房地產開發經營業務1 1、土地的開發、土地的開發2 2、建造、銷售住宅、商業用房以及其他建建造、銷售住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品筑物、附著物、配套設施等開發產品二、開發產品是成本費用或扣除項目金額二、開發產品是成本費用或扣除項目金額的承擔者的承擔者三、開發產品以建筑面積為基本計量單位三、開發產品以建筑面積為基本計量單位（一般采

38、用平方米表述）（一般采用平方米表述）開發產品的審核要點開發產品的審核要點四、基本原理四、基本原理 1 1、單位開發產品成本費用或扣除項目、單位開發產品成本費用或扣除項目金額金額= =總成本費用或總扣除項目金額總成本費用或總扣除項目金額開發開發產品產品總建筑面積總建筑面積 2 2、已售開發產品成本費用或扣除項目、已售開發產品成本費用或扣除項目金額金額= =單位開發產品成本費用或扣除項目金單位開發產品成本費用或扣除項目金額額已銷售開發產品建筑面積已銷售開發產品建筑面積開發產品的審核要點開發產品的審核要點五、實際運用五、實際運用1 1、單位開發產品成本費用或扣除項目金額、單位開發產品成本費用或扣除項

39、目金額= =總成本費用或總扣除項目金額總成本費用或總扣除項目金額開發產品開發產品總總可售建筑面積可售建筑面積2 2、已售開發產品成本費用或扣除項目金額、已售開發產品成本費用或扣除項目金額= =單位開發產品成本費用或扣除項目金額單位開發產品成本費用或扣除項目金額已已銷售開發產品建筑面積銷售開發產品建筑面積開發產品的審核要點開發產品的審核要點六、六、“可售面積可售面積”的把握的把握1 1、狹義的可售面積、狹義的可售面積=預售許可證標注的“可售面積”2 2、廣義的可售面積、廣義的可售面積= =總建筑面積總建筑面積產權屬于全體業主所有的建筑面積 無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的建

40、筑面積3 3、土地增值稅清算過程中扣除項目的承擔者應為廣義承擔者應為廣義的可售面積的可售面積。該面積包含雖不得對外銷售（無法辦證），但歸開發商所擁有或控制（有限或不完整權利）的建筑面積。因其總產權登記在開發商名下，稅務處理上相當于固定資產待遇，必須保留扣除項目金額開發產品的審核要點開發產品的審核要點七、七、總建筑面積總建筑面積的數據來源的數據來源總產權登記總產權登記面積或實測面積面積或實測面積八、八、“不可售面積不可售面積”的確定的確定實際移交實際移交九、移交滯后的對策九、移交滯后的對策省局轉發省局轉發187187號文的規定號文的規定審核開發審核開發產品建成情況產品建成情況竣工驗收竣工驗收建筑

41、面積建筑面積扣除項目金扣除項目金額的承擔者額的承擔者不承擔扣除項不承擔扣除項目金額的建筑目金額的建筑面積面積預售許可證預售許可證確認的可售面積確認的可售面積雖未經銷售許可但雖未經銷售許可但歸開發商擁有或控歸開發商擁有或控制的建筑面積制的建筑面積建成后產權歸建成后產權歸全體業主所有全體業主所有的建筑面積的建筑面積建成后無償移交建成后無償移交給政府等部門的給政府等部門的建筑面積建筑面積 建成產品審核建成產品審核審核要點審核要點 審核資料審核資料 1 1、審核總建筑面積：審核立、審核總建筑面積：審核立項文件、各類許可證、竣工項文件、各類許可證、竣工驗收材料、測繪報告、預先驗收材料、測繪報告、預先登記

42、等資料中的建筑面積；登記等資料中的建筑面積；2 2、審核不可售面積：、審核不可售面積：（1 1）審核建成后無償移交政）審核建成后無償移交政府或非營利機構的建筑面積；府或非營利機構的建筑面積；（2 2）審核建成后歸全體業主）審核建成后歸全體業主共同所有的建筑面積；共同所有的建筑面積；3 3、審核可售面積：可售面積、審核可售面積：可售面積= =總建筑面積總建筑面積- -不可售面積不可售面積 1 1、國家計劃主管部門（發改委或、國家計劃主管部門（發改委或計委）的項目立項文件；規劃主計委）的項目立項文件；規劃主管部門的管部門的建設用地規劃許可建設用地規劃許可證證、建設工程規劃許可證建設工程規劃許可證；

43、建設工程項目竣工綜合驗收備建設工程項目竣工綜合驗收備案證明案證明；專業機構的；專業機構的開發項開發項目測繪報告目測繪報告；房管部門的；房管部門的預預先登記證書先登記證書。2 2、房管部門的、房管部門的預售許可證預售許可證；不可售面積的證明材料：開發企不可售面積的證明材料：開發企業書面報告、無償移交相關部門業書面報告、無償移交相關部門的的移交文書移交文書、建筑面積歸全、建筑面積歸全體業主所有的確認資料體業主所有的確認資料 【案例案例】一、納稅人自報轉讓情況一、納稅人自報轉讓情況二、稅務機關審核轉讓情況二、稅務機關審核轉讓情況 查閱查閱預售許可證預售許可證得知，得知，* * *花園地下車位并不在預

44、售花園地下車位并不在預售許可之列。許可之列。* * *花園地下車位使用權買賣合同花園地下車位使用權買賣合同明確規定明確規定* * *花園地下車庫（位）的所有權（產權）歸花園地下車庫（位）的所有權（產權）歸* * *房地產開發集團房地產開發集團有限公司所有有限公司所有 三、轉讓收入的審核三、轉讓收入的審核銷售情況銷售情況非普通住宅非普通住宅非住宅（網點）非住宅（網點）車庫車庫合計合計收入收入412,463,386.00412,463,386.00150,579,820.00150,579,820.0039,380,000.0039,380,000.00602,423,206.00602,423,

45、206.00面積面積74,022.7974,022.7920,103.2920,103.2910,236.1710,236.17104,362.25104,362.25銷售情況銷售情況非普通住宅非普通住宅非住宅（網點）非住宅（網點）合計合計收入收入412,463,386.00412,463,386.00150,579,820.00150,579,820.00563,043,206.00563,043,206.00面積面積74,022.7974,022.7920,103.2920,103.2994,126.0894,126.08銷售比率銷售比率0.6060217230.6060217230.16

46、45848590.1645848590.7706065820.770606582【案例案例3 3】三、納稅人土地增值稅清算申報情況三、納稅人土地增值稅清算申報情況 應征應征4 4，449449，926.61926.61元（稅負元（稅負0.74%0.74%） 已征已征7 7，010010，861.05861.05元，元， 應應退退2 2，560560，934.44934.44元。元。四、稅務機關土地增值稅清算審核結果四、稅務機關土地增值稅清算審核結果 應征應征14,699,015.8314,699,015.83元（稅負元（稅負2.61%2.61% ），）， 已征已征7 7，010010，861.

47、05861.05元，元， 應應補補7,688,154.787,688,154.78元。元。五、前后相差五、前后相差10,249,089.2210,249,089.22元元三、轉讓收入的審核三、轉讓收入的審核【案例案例3 3】分析分析1 1、無法辦理產權轉移的地下車庫（位），使用權轉、無法辦理產權轉移的地下車庫（位），使用權轉讓價格較低，車庫（位）作為收入并入計算土地增讓價格較低，車庫（位）作為收入并入計算土地增值稅，勢必拉高扣除項目金額，降低增值空間和增值稅，勢必拉高扣除項目金額，降低增值空間和增值水平，導致低稅負。值水平，導致低稅負。2 2、由于無法辦理產權轉移的地下車庫（位）計入銷、由于無

48、法辦理產權轉移的地下車庫（位）計入銷售面積，無法辦理產權轉移的地下車庫（位），使售面積，無法辦理產權轉移的地下車庫（位），使得銷售率從得銷售率從77.06%77.06%人為地抬高到人為地抬高到90.81%90.81%，多計扣除，多計扣除項目金額項目金額13.75%13.75%。 三、轉讓收入的審核三、轉讓收入的審核項目項目非普通住宅非普通住宅網點網點車庫（位）車庫（位）銷售均價銷售均價5,572.115,572.117,490.317,490.313,847.143,847.14車庫（位）均價比車庫（位）均價比69.04%69.04%51.36%51.36%【案例案例3 3】分析分析3 3、納

49、稅人將取得的行政管理部門禁止出售（不予辦理轉移、納稅人將取得的行政管理部門禁止出售（不予辦理轉移確權）的地下車庫、地下車位、地下倉庫的非轉讓收入納入確權）的地下車庫、地下車位、地下倉庫的非轉讓收入納入土地增值稅征稅范圍。違反了土地增值稅征稅范圍。違反了中華人民共和國土地增值稅中華人民共和國土地增值稅暫行條例暫行條例第二條關于第二條關于“轉讓國有土地使用權、地上的建筑轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人稅義務人”和和國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值

50、稅清算管理有關問題的通知稅清算管理有關問題的通知（國稅發（國稅發20062006187187號）第號）第三條第二款關于三條第二款關于“房地產開發企業將開發的部分房地產轉為房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用成本和費用”的規定。的規定。三、轉讓收入的審核三、轉讓收入的審核三、轉讓收入的審核三、轉讓收入的審核【案例案例】 * * * *項目中，銷售給關聯企業項目中，銷售給關聯企業*

51、* * *投資管理公司投資管理公司328328個車位，銷售均個車位，銷售均價價2020萬元萬元/ /個，每平方米銷售價格低于成本個，每平方米銷售價格低于成本50%50%，且遠低于而同一時期，且遠低于而同一時期銷售給其他單位銷售給其他單位8080萬元萬元/ /個的銷售價格。應調增收入個的銷售價格。應調增收入1956019560萬元。萬元。【案例案例】分析分析（一）誰主張誰舉證（一）誰主張誰舉證-操作性操作性（二）重點關注：（二）重點關注： 1 1、關聯關系、關聯關系 2 2、偏低幅度、偏低幅度 3 3、大量交易、大量交易 4 4、售后租回、售后租回 5 5、與所得稅處理的差異、與所得稅處理的差異

52、 6 6、對應的成本結轉、對應的成本結轉 三、轉讓收入的審核三、轉讓收入的審核【案例案例】 *項目中，以每一樓棟的戶均建筑面積和平均每平方米售價判定該樓棟內所有的房產類型，因A2-10號樓、A2-4號樓兩指標同時滿足標準，就將該兩棟樓337戶套、44808.44平方米、449,794,566元確定為轉讓普通住宅，其他樓棟或戶均建筑面積或平均每平方米售價不滿足標準，全部判定為轉讓其他商品房。 抽查銷售明細表發現，A2-10號樓、A2-4號樓個別樓房的單套建筑面積超過140平方米，卻被判定為普通住宅；也發現其他樓棟的許多樓房同時滿足普通住房標準，卻被判定為非普通住房。 審核取得轉讓收入金額審核取得

53、轉讓收入金額確認轉讓行為確認轉讓行為確認轉讓開發產品種類確認轉讓開發產品種類確認各種類轉讓確認各種類轉讓面積面積確認各種類轉讓確認各種類轉讓金額金額先判定住宅與非先判定住宅與非住宅，再將其中的住宅，再將其中的住宅細分為標準住住宅細分為標準住宅與非標準住宅宅與非標準住宅視同銷售的視同銷售的情形、時點情形、時點分期收款的按全部價款分期收款的按全部價款確認；視同銷售的按核確認；視同銷售的按核定金額確認。定金額確認。正常銷售按合同正常銷售按合同或實測確認；視或實測確認；視同銷售按權屬證同銷售按權屬證書確認書確認。價格明顯偏低的關價格明顯偏低的關聯交易應予調整聯交易應予調整收入構成收入構成轉讓房地產并取

54、得的全部價款及有關的經濟收益，包括貨幣轉讓房地產并取得的全部價款及有關的經濟收益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。收入、實物收入和其他收入。 條例條例第五條第五條1 1、貨幣收入、貨幣收入納稅人轉讓產權取得的現金、銀行存款、支票、銀行本票、匯票等各種信用票據和國庫券、金融債券、企業債券、股票等。其實質是轉讓方因轉讓土地使用權、房屋產權而向取得方收取的價款；2 2、實物收入、實物收入納稅人轉讓產權而取得的各種實物形態的收入如鋼材、水泥等建材、房屋、土地等不動產等。3 3、其他收入、其他收入納稅人轉讓產權而取得的無形資產收入或其他具有財產價值的權利如專利權、商標權、著作權，專有技術使用權、土地使

55、用權、商譽權等。收入總額收入總額1 1、國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知（國、國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知（國稅函稅函20102202010220號）第一條：號）第一條：土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發票的，按照發票所載金額確認收入；未開具發票或未全額開具發票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。2 2、財稅、財稅199548199548號第六條第一款號第六條第一款: :對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收

56、的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉讓房地產所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產的收入視同轉讓房地產收入額視同轉讓房地產收入額國稅發國稅發20062006187187號第三條第一款號第三條第一款房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產, 其收入按下列方法和順序確認：（1）按本企業在同一地區、同一年度同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；（拆遷安置房）（2）由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價

57、格或評估價值確定。 省局公告 十二、房地產開發企業轉讓房地產時收取的定金、誠意金等，應一并計入銷售收入預征土地增值稅。在清算土地增值稅時，買受方在簽訂合同前因撤銷購買意向而向銷售方支付的違約金，不計入銷售收入，不征收土地增值稅。【案例】 某房地產企業某房地產企業20082008年初以年初以1010，000000萬元的價格（含契稅）萬元的價格（含契稅）取得取得3030，000000平方米的土地使用權；平方米的土地使用權； 20092009年開始并完成整年開始并完成整幅土地的幅土地的“三通一平三通一平”，發生開發成本，發生開發成本500500萬元；萬元； 20102010年年獲得工業廠房項目立項，

58、規劃許可用地面積獲得工業廠房項目立項，規劃許可用地面積1500015000平方米，工平方米，工業廠房后續投入開發成本業廠房后續投入開發成本10001000萬元。無法取得金融機構貸款萬元。無法取得金融機構貸款憑證。憑證。 該企業房地產轉讓情況如下：該企業房地產轉讓情況如下： （一）（一）20082008年年1212月月3131日轉讓土地日轉讓土地50005000平方米，轉讓收入平方米，轉讓收入20002000萬元，繳納流轉稅費萬元，繳納流轉稅費112112萬元；萬元； （二）（二）20092009年年1212月月3131日轉讓土地日轉讓土地1000010000平方米，轉讓收入平方米，轉讓收入50

59、005000萬元，繳納流轉稅費萬元，繳納流轉稅費280280萬元；萬元； （三）（三）20102010年年1212月月3131日整體轉讓工業廠房在建項目，轉日整體轉讓工業廠房在建項目，轉讓收入讓收入90009000萬元，繳納流轉稅費萬元，繳納流轉稅費504504萬元。萬元。四、土增稅征稅類型四、土增稅征稅類型 【案例】納稅人土增稅申報情況納稅人土增稅申報情況項目項目金額金額一、轉讓收入一、轉讓收入1600016000二、扣除項目金額二、扣除項目金額1584615846（一）地價款（一）地價款1000010000（二）開發成本（二）開發成本15001500（三）開發費用（三）開發費用115011

60、50（四）轉讓稅費（四）轉讓稅費896896（五）加計扣除（五）加計扣除23002300三、增值額三、增值額154154四、增值率四、增值率0.97%0.97%五、應征稅款五、應征稅款46.246.2【案例6】稅務機關土增稅審核情況稅務機關土增稅審核情況項目項目生地生地熟地熟地在建項目在建項目合計合計一、轉讓收入一、轉讓收入2000200050005000900090001600016000二、扣除項目金額二、扣除項目金額1778.671778.673853.343853.348694869414306.0114306.01（一）地價款（一）地價款1666.671666.673333.3433