1、某某花園設備設施維保管理 某花園設備設施維保管理 科學、規范化的設備、設施管理對zzxx花園的全方位管理運作起著重要的保障作用。因此,必需建立一整套周密的、嚴格的、集中的管理體系。物業公司將嚴格根據y市新的服務等級標準中的三類標準對小區設備實施進行全面的維護保養工作 1、設備、設施的竣工驗收和交接 介入管理初期,由修理部主管負責組織各專業工程人員(給排水、供電、消防、智能化系統等)積極協作發展商做好供應商供應的產品的技術資料(圖紙、產品說明書、操作手冊等)、竣工驗收資料、交接手續的收集、整理、記錄工作,對達不到設計要求的應協作發展商與供應商共同協商解決,并準時做好相關記錄。 2、設備設施的分類

2、、登記、建帳 為了使設備、設施達到規范化管理,依據iso9001:2000質量體系認證標準,各專業工程師對所接管的設備、設施進行精確、科學的分類、登記,建立設備管理檔案,包括各專業技術資料、系統網絡圖、隱藏工程圖、設備登記表、設備臺賬等,同時做好各種設備設施的服務標識工作。 3、專業人員的配備 設備、設施的管理,是一項在結構上與技術上要求極其復雜的特別工種,必需由一批高素養的技術力氣來完成,因此,各專業部門所配備的人員需具有專業資質,持證上崗。 4、設備、設施運行、維護、保養 各專業工程師必需結合本部門設備、設施的實際狀況,制定出適合于各分系統設備、設施的規章制度、管理規定、修理保養規程,力求

3、在實際運作過程中行之有據、做之有理,進一步保障zzxx花園設備設施的安全、牢靠、正常運行。 運行值班人員負責各系統所轄設備、設施的運行操作及日常巡察檢查工作,并做好每天的運行記錄,運行中發覺問題準時通知有關人員進行處理。 修理人員負責各系統所轄設備設施的維護保養工作,并做好修理保養記錄,對修理保養中發覺較嚴重的設備、設施故障準時上報修理部主管,由各專業工程師組織有關人員進行分析、研究,制定解決方法。 各系統所轄設備、設施的更新及重大修理、變更狀況應準時在設備檔案中做好記錄。 5、設備設施的管理目標 設備、設施的完好率100% 設備、設施的修理準時率99% 設備、設施的修理合格率100% 6、設

4、備編號方法 設備序號 所屬系統.設備類型(示例) 11供水.消防泵 12供水.生活泵 13供水.掌握柜 21供電.高壓柜 22供電.低壓柜 23供電.變壓器 30其它 詳細樓宇棟號 所屬區域 、供電系統管理 通過對供電設備設施運行、維護、保養過程的掌握,確保供配電系統處于良好的運行狀態,滿意zzxx花園全部設備、設施正常運作的要求。 供電管理服務指導思想:安全第一。 1、供電運行管理 、電氣工程師(機電)依據不同設備、設施的性能、技術資料、要求,合理制定出供電設備設施的周期檢定計劃及相應的操作規程、維護保養規程。 、運行值班人員必需嚴格根據運行值班管理規定實行24小時值班制,對zzxx花園變壓

5、器室、凹凸壓配電室等有關設備、設施進行巡回檢查,同時做好相應記錄。 、運行值班人員在日常設備、設施操作過程中必需嚴格根據供電系統高、低壓配電安全操作規程進行,并嚴格執行工作票、操作票制度,牢固樹立"安全第一"的思想,確保人身和設備設施的安全。 、運行值班人員必需親密留意和把握供電設施、設施的運行狀況,發覺隱患、故障要準時報告,并做好具體記錄。 2、供電系統維護保養 、修理人員進行日常維護保養工作時必需嚴格根據電氣修理管理規定及各種設備、設施的維護、保養規程進行,并按要求做好保證安全的"組織措施"、"技術措施"。 、修理人員必需熟識、把

6、握zzxx花園各系統全部照明器具狀況,專心、準時做好修理、更換工作,保證照明系統外觀干凈無缺損、無松落,達到光源完好率、修理更換準時率100%。 3、供電應急措施 、在有臺風、暴雨災難時,電氣工程師(機電)須及早組織人員對全部供電系統進行預防檢查,多方位監視,同時做好搶修工作預備。災情過后,對供電系統全面檢查一次,發覺問題準時處理。 、發生火災時,運行值班人員馬上報警并切斷火災區域電源,積極滅火。事后,必需對供電設備、設施全面檢查方可恢復供電。 、自備發電機房嚴禁存放易燃、易爆及腐蝕性物品,經常保持機房設備、環境衛生。修理人員須按發電機維護、保養規程準時進行檢查、保養,并做好相應記錄,保持油路

7、、水路暢通無泄漏,油水位不得低于標準線。 、電力故障和停電應急程序 若電力部門預先通知停電,馬上將詳情和有關文件呈交主管人員;管理處主管人員隨即支配電工值班;預先張貼停電通知在惹眼處;若電力故障引致停電,須馬上向主管人員報告并通知供電修理部門支配修理,通告有關停電狀況,然后快速了解故障原因及停電的影響程度,做好解釋工作和治安保衛工作,處理善后事宜。 4、設備安全操作規程(略) 5、公用照明設施修理養護規定(略) (二)、給排水系統管理 1、服務標準 保證給排水設備設施正常運行,設備設施完好率達100%。 2、給排水系統運行管理 、給排水系統包括生活給水系統、消防給水系統、消防噴淋系統、排水系統

8、。 、設備運行由專人專職管理,嚴格實行持證上崗制度,定崗定人。 、實行24小時值班制度 、消防系統定期進行試運行,確保系統安全牢靠。 3、給排水系統的修理保養 、制定科學合理的修理保養計劃并組織實施。 、修理操作人員合理配置,嚴格實行持證上崗制度。 、加強日常巡察、檢查,切實貫徹"應修盡修,全面保養"的方針。 4、供水系統應急處理措施 、遇有事故,準時搶修,一般狀況下,限水、停水需在24小時前通知用戶。 、檢查漏水的精確位 置及所屬水質,例如沖側水或排水等,并在許可的能力下,馬上設法制止漏水,如關上水掣。若不能制止時馬上通知中央掌握中心尋求增援。在支援人員到達前須盡量掌握現

9、場,防止范圍擴散。 、觀看四周環境,漏水是否影響各項設備,如電力變壓器等。 、利用沙包及可用之物件堆箱,防止漏水滲入升降機等設備,并需將升降機馬上升上最高層。以免被水浸濕而使機件受損。 、利用現有工具,設法清理現場。 、如漏水可能影響日常操作、保養及申報保險等問題,須拍照片以作日后存檔及證明。 、通知清潔、保潔人員清理現場積水,檢查受影響范圍,通知受影響單位。 、日常巡察、檢查時,應留意渠道是否有淤泥、雜物或塑料袋,隨時加以清理潔凈,以免堵塞。 、如該地區及建筑物曾經有水浸記錄,平日必需預備足夠沙包,作為爆水及雨季使用。 6、供水值班管理規定(略) 7、水泵房管理規定(略) 、弱電系統管理 1

10、、服務標準 保證弱電系統設備設施正常運行,設備設施完好率達100%。 2、弱電運行保養規程示例 1.0自控系統 1.1中控室弱電系統值班運行操作規程 1.1.1按開系統主動機,正確輸入系統操作密碼,進入系統監控主畫面。 1.1.2檢查系統中是否有報警點,并按所報警設備的重要程序依次查看報警內容,視狀況采取相應措施或通知相關專業人員或通知主管并作具體記錄。 1.1.3專心查看上一班的值班記錄,尤其是留意特殊提示欄的內容,在清晰地理解上一班移交的工作后,專心執行或跟蹤解決,交具體寫明狀況以提示下一班人員。 1.1.4巡檢行子系統中全部設備的工作狀態,掌握狀態及參數是否正常。 1.1.5巡檢中發覺問

11、題,馬上通知班長,并采取相應的措施,必要時去現場查看,并將狀況具體記錄。 1.1.6在對開機后巡檢的問題進行處理及具體記錄后,監視系統中各設備的運行狀況,并留意監視關鍵設備和重點部位的實時狀況,發覺問題立刻通知各相關主管人員。 1.1.7如遇系統中被監控設備的參數、運行狀況、啟停時間需要調整時,須有各相關人員的書面要求,并將個性內容填入樓宇自控被監控設備運行檔案表,同時在記錄本的特殊提示欄中提示下一班人員留意。 1.1.8如遇掌握系統出現故障準時通知受此影響的相關人員,并在故障排解后,再將通知相關人員。 1.1.9下班前,再次對系統中的全部設備進行巡檢,發覺問題準時解決,對于那些屬于相關專業人

12、員進行設備檢修、調整等狀況,及一些尚未解決的不緊急狀況,在值班記錄的特殊提示欄中一一說明或寫清原因,提示下一班人員跟蹤或解決。 1.1.10填寫中控室自控系統運行值班記錄及自控被監控設備運行參數設定表。 1.2自控系統設備保養操作規程 1.2.1檢查系統主機上的各種連線插接是否牢固,檢查集線器的線路插接是否牢固。 1.2.2檢查ups在系統斷時是否能自動轉換。 1.2.3打開各網絡掌握器箱,緊固箱內網絡連線。 1.2.4打開現場ddc箱,清潔檢查各ddc或擴展模塊輸入、輸出點是否正常,緊固箱內各接線端子。 1.2.5緊固、測試、清潔、執行元件。 1.2.6在上述檢查中若發覺ddc、擴展模塊或檢

13、測執行元件有故障,通知供貨方更換相應元器件。 1.2.7做好中控室自控系統運行值班記錄、弱電系統修理保養檢測記錄、自控被監控設備運行參數設定表及設備修理保養記錄。 2.0消防系統維護保養操作規程 2.1消防主機系統 2.1.1對主機系統進行簡潔運行維保時,首先要通知中控值班員,當天的維保工作結束后準時告知中控值班員。 2.1.2檢查主機柜電源電壓,主信號電壓及聯動點電壓是否正常。 2.1.3檢查主機柜內連線是否牢靠。 2.1.4檢查主機柜各按鈕是否有效。 2.1.5檢查聯動柜操作盤按鈕是否有效。 2.1.6測試聯動柜內各模塊信號,緊固模塊端子。 2.1.7檢查主機備用直流電源電壓及接線端子。

14、2.1.8檢查中控室遠程啟動消防泵、噴淋泵的動作是否牢靠并緊固連接線。 2.1.9檢查消防直通電話主機功能及連接線。 2.1.10檢查電梯迫降的連接線是否牢靠接觸。 2.1.11填寫弱電系統修理保養檢測記錄或工程部設備修理保養記錄。 2.2消防端子箱 2.2.1打開消防端子箱,清潔并檢查箱內各模塊的各種信號是否正常。 2.2.2檢測主信號電壓是否正常。 2.2.3緊固箱內各接線端子。 2.2.4填寫弱電系統修理保養檢測記錄或工程部設備修理保養記錄。 2.3現場各種掌握信號、返回信號 2.3.1首先與安保部中控室值班員取得聯系,在值班員采取相應的防范措施并同意后,方可進行下列維保結束后,準時告之

15、中控值班員。 2.3.2清潔手報,檢測手報信號是否正常返回,檢查手報上的通訊功能是否正常。 2.3.3檢查各種防火閥信號是否到位。 2.3.4檢測電控防火排煙閥的工作電壓是否正常。 2.3.5檢查消火栓按鈕的信號是否正常返回。 2.3.6檢查掌握正壓送風機、排風機及切電的繼電器是否牢靠動作,緊固相應連接線。 2.3.7檢查卷簾門的動作信號是否正常返回。 2.3.8經多方批準,同意后做聯動試驗。 2.3.9填寫消防自掌握系統修理檢測記錄或設備修理保養記錄。 2.4緊急廣播系統 2.4.1操作前,首先通知中控值班員,經同意后,方可進行操作,并在當天的維保結束后,告之中控值班員。 2.4.2檢查主機

16、柜內電源電壓是否正常,緊固各連接線。 2.4.3檢查主機與消防主機的連線是否牢固。 2.4.4檢查功率放大器的電壓是否正常及接線是否牢固。 2.4.5檢查cd機、調諧器、卡式放音機的功能及工作是否正常。 2.4.6檢查各 種揚聲器是否正常工作。 2.4.7檢查呼叫站對各樓層的呼叫功能是否正常。 2.4.8填寫弱電系統修理保養檢測記錄或設備修理保養記錄。 3.0綜合布線系統 3.1線路修理操作規程 3.1.1接到線路故障報修單后,應馬上查修,首先確定故障范圍。 3.1.2屬于本中心內的線路故障應盡快排解。 3.1.3屬于電話局方面的故障應馬上向電話局報修, 3.1.4同時告知業主。并負責催修。協作電話局修理直至故障排解。 3.1.5將修理過程摘要寫在工作值班日志上。 3.2開通電話操作步