1、深圳房地產的市場解析與后市預測- 1 - 深圳房地產的市場解析與后市預測今年，深圳房地產市場交織著國家宏觀調控和城市規劃兩條主線：宏觀調控方面，隨著相關土地、金融政策的相繼出臺，土地出讓得到有力控制，出讓程序更趨規范，同時，央行緊縮銀根，信貸迅速收緊，房地產準入門檻大大提高，短期內對投資過快增長有平抑作用，長遠看有利于房地產行業的持續、穩定、健康發展；市政規劃方面，土地出讓高度集中于關外地區，可以預見，未來將是關外地產的時代， 而且伴隨著地鐵網的建設， 將加速關外地產的成熟， 進而成為未來樓市的主戰場，同時，隨著大珠三角戰略的實施、西部通道的規劃建設、中心區配套的日漸完善、 寶安中心區的成熟，

2、 深圳城市心理版圖將會空前擴張，城市重心將會西移。前三季：市場投資趨于穩健房地產開發規模得到有效控制，供需失衡得到緩解。今年前三季度， 市場總體表現是投資增長趨于穩健，房地產開發規模得到有效控制，施工面積、 竣工面積尤其是新開工面積均有不同幅度下降；市場供應方面，批準預售供應穩步增長，供需失衡得到緩解；另一方面市場需求依舊旺盛，銷售面積大幅增長， 商品房空置面積減少， 同時二手房增長迅猛， 大有與二級市場一爭雌雄之勢。房價在關內土地稀缺和需求高漲的拉動下，呈現小幅攀升， 不過仍然處于較合理的區間。四季度：房價將呈現分化態勢南山樓價會有一定上揚，寶安中心區樓價逼近元平方米。深圳房地產的市場解析與

3、后市預測- 2 - 進入第四季度以來， 由于秋交會的拉動， 九、十月的深圳市場變得異常活躍。據中原深港研究中心監測統計， 九月深圳共有個寫字樓項目和個住宅項目入市，總建筑面積約萬平方米。此外，另有約個項目在九月進行認籌、解籌等推售活動，奠定了后市堅實的市場供應基礎。可以預計，第四季度深圳市場的新盤供應將以南山、寶安、紅樹灣片區的大盤和福田中心區的小戶供應為主。從近期樓盤火爆認籌的情況來看，旺盛的市場需求將會繼續釋放， 而由于紅樹灣豪宅和南山、 關外樓盤的大量入市， 房價將會呈現分化態勢。就市場供應而言， 雖然近年深圳一直嚴控土地出讓，但是很多開發商早在此前就有意識地進行了土地儲備， 主要的大型

4、開發商手里都握有不少地塊，而且實力相對雄厚， 信貸緊縮對于他們的開發進度不會有根本性影響。同時，根據中原深港研究中心對在建及籌建項目的監測統計，至年的深圳市場仍有大量樓盤入市， 高端住宅如紅樹灣、 香蜜湖片區仍有相當的供應量，南山因為西部通道的規劃建設， 樓價會有一定的上揚。 在關外， 寶安中心區的樓價也逐漸逼近元平方米大關， 坂田萬科城的洋房均價也達到了元平方米，整體市場的同質、 同類、同區位樓盤的價格相信將會有一定程度的上漲。需求方面，根據國土房產局和中原在秋交會舉行的大型聯合調研顯示，的意向購房者計劃在半年內置業深圳，可見市場需求足以支撐未來一段時間的樓市繁榮； 消費者對于未來房價的預期

5、也比較理性，的受訪者認為未來一年深圳的房價會上漲，認為會下跌的僅有 。同時考慮到加息預期對于市場需求的提前預支，深圳的置業熱潮仍會延續一段時間。未來：關外熱點不容忽視南山、寶安、紅樹灣和坂雪崗片區將成為未來的樓市熱點和主戰場。深圳房地產的市場解析與后市預測- 3 - 縱觀深圳市場， 南山、寶安、紅樹灣和坂雪崗片區將是今年第四季度最值得關注的地區。 西部通道的規劃建設對于南山樓市的影響意味深遠，伴隨招商海月三期、廣博星海華庭、南海玫瑰花園、悠然天地、半島城邦等重量級大盤的陸續推出，南山蛇口片區逐漸成為深圳地產市場的重心。蓄勢已久的寶安市場， 繼年內推出富通好望角期、 幸福海岸之后，鴻景園、碧海名園期、寶豪華庭、新錦安雅園期、天悅龍庭、金泓凱旋城等備受關注的大盤陸續登場，寶安市場逐漸顯得異常耀眼， 大有引領西部地產市場的態勢。紅樹灣片區隨著日月府的開盤及瑞河耶納、中信紅樹灣的陸續開放認籌， 近期將陸續推向市場， 一場豪宅大戰已經拉開帷幕； 坂雪崗片區繼萬科城在黃金周期間火爆解籌之后， 中海日輝臺也借十一期間開放認籌，目前正緊鑼密鼓地謀劃年內入市， 有萬科、中海兩大品牌發展商的虎踞龍盤和合力造勢，坂田片區想不熱都難。在年深圳市土地出讓計劃中，關外土地出讓占了九成， 特區內只占一成，其中羅湖、福田、南山計劃出讓商品住宅開發用地為零，未來的