1、目錄一、 實訓項目的名稱. 2二、 實訓目的. 2三、 實訓過程. 2四、 實訓小結（一） 東街口商圈的地理位置 3（二） 東街口商圈主要業態分布 3（三） 東街口商圈的市場定位 3（四） 東街口商圈的優劣勢 4（五） 東街口商圈的發展趨勢 5一、 實訓項目的名稱-福州東街口商圈調查商業是一個城市的名片，城市經濟繁榮最終都表現為商業繁榮。商業就像是城市經濟的“溫度計”。 20年前相比，福州人口規模擴大3倍，經濟規模擴大了十多倍，人口和收入都在增長。福州的商業地產也在同步迅速的發展。 作為歷史文化名城，福州有著悠久的商業傳統。關于福州商業的歷史，歷史商業街市流傳這樣的說法：“一條扁擔挑兩個籮筐。

2、”一條扁擔，說的是八一七這一條路，兩個籮筐是指兩頭的東街口商圈和臺江商圈。二、實訓目的在充分實地調查、收集資料的基礎上，運用所學的中小企業管理、物流管理概論、市場營銷等工商企業管理專業課程的知識、原理和方法、分析福州市東街口商圈各方面的情況。通過市場調查這次活動，使我們進一步深入領會在校期間所學的課程知識、綜合運用工商企業管理的基本原理及方法指導自己的調查分析活動，進一步提高我們有效溝通、團隊合作和分析解決問題的意識和能力。三、實訓過程（1）市場觀察-實地考查（2）收集資料-實地收集及網絡查詢（3）分析及整理所收集資料（4）按要求編寫報告四、實訓小結（一）東街口商圈的地理位置天時、地利、人和，

3、東街口，已經寫進許多福州人的逛街習慣里了作為縱貫福州城區的重要中軸線，八一七路（1950年8月，為紀念福州“八一七”解放一周年（福州解放時間為8月17日），把鼓樓前、安康橋和南門兜合并，自福建省政府大門口至南門兜稱“八一七北路”后又分為鼓屏路和八一七北路兩段，南門兜至洋頭口稱“八一七中路”、吉祥山腳至解放大橋頭稱“八一七南路”，合成“八一七路”。）北起東街口，南至解放大橋，全長超過五公里，是福州市區南北走向的中軸線，跨、兩區，并隔著解放大橋和相連。八一七路北段是行政辦公區，其他路段是商業區，尤其是八一七路南段（俗稱東街街）是福州最重要的商業圈。東街口至南門兜為八一七北路，南門兜至小橋為八一七中

4、路，小橋至解放大橋為八一七南路。歷史上，這里就是福州最繁華的街道之一，也是商業集中地帶，東街口、南門兜（含五一廣場）、茶亭街、中亭街就是中軸上重要的商業街區。（二）東街口商圈主要業態分布東街口商圈是福州傳統的繁華商業中心，具有著其他商圈無法比擬的天時、地利、人和等優勢。東街口的商業形態相當豐富，人氣聚集旺盛，形成了良好的商業氛圍。東街口商圈，林立著來自國內外的知名品牌商店，手機專營店、服裝專賣店、洋快餐店等，同時還大量的特色店和傳統商鋪，從商場到小店鋪、從飾品店到飲食店，應有盡有。另外，東街口商圈，坐擁有名的三坊七巷，平添了一股濃郁的人文氣息，也提升了東街口商圈的魅力。可以說，東街口商圈，已寫

5、進許多福州人的逛街習慣里。東街口商圈位于八一七北路及楊橋路交叉處，其中楊橋路和八一七北路呈垂直分布。東百集團的東百商場和東方百貨位于福州楊橋路的兩邊，大洋百貨東街店位于八一七北路路邊，目前形成本地商業巨頭東百集團和大洋百貨兩強競爭的格局。（三）東街口商圈的市場定位綜合商業街模式。現代商業街的功能從結構上來說一般是綜合化的。過去以購物為主，現在則注重提供消費者所需要的綜合服務。如，上海南京路商業街、北京王府井商業街，其綜合性都比較強。王府井商業街的新東安市場，建筑面積達到萬平方米，集購物、餐飲、娛樂、旅游、寫字樓多種功能于一體。其中地下一層的“生活園地”，突出生活情調，以食品、家用電器、生活用品

6、為主。北區的仿古街市、老店、茶社等店面，給人以回歸歷史的感受。食品一條街內，特色食品薈萃，令人留連忘返。（四）東街口商圈的優劣勢優勢：（1）猶如北京的王府井、上海的南京路，一提到福州，最繁華的莫過于東街口。對于每一個福州人來說，東街口就是購物的第一選擇。東街口擁有足夠的人氣和良好的商業氛圍。無論是商業業態還是定位，東街口都是福州最成熟的商圈，也是檔次最高的商圈。在東街口核心區域，福州商業地產航母東百、大洋、東方、新華都百貨齊集一堂，上演了一出四國演義的商業戰。并不寬敞的街道兩旁林立著來自國內外的知名品牌商店、大量的特色店、小吃店應有盡有，共同打造了一個繁榮而充滿活力的商業中心。歷史悠久的商業積

7、淀給了東街口商圈足夠的霸氣，福州文化又給東街口添了許多魅力。坐擁三坊七巷，東街口濃郁的人文氣息也吸引了不少眼光。（2）近幾年來福州市對八一七路展開了大刀闊斧的改造。從的改造開始，橫街、茶亭街、東街口都將陸續迎來改造熱潮。今年年初福州市提出將重視打造“福州名片”，培育、弘揚城市文化。其中包括積極推進茶亭街改造，啟動八一七路全線改造，著力構建城市歷史文化商業中軸線。這也是最近一次，政府相關部門對建設八一七路商業中軸線的表態劣勢：（1）交通不便由于歷史原因，東街口街道狹窄，交通擁堵，人流密集，其現代化程度遠不及鄰近的另一條城市南北中軸線五一路。每逢節假日，東街口的問題顯得尤為突出：街道狹窄，交通擁擠

8、，規劃落后，購物環境紛亂，人流比肩接踵記者在東街口的隨訪中，不少熱衷逛街的受訪者表示寧愿在工作日里逛東街口，因為“周末逛東街口太累了，人太多太擠，破壞了休閑的心情”，“在東街口逛街，累了想找個歇腳的地方都沒有，挺痛苦的”。 作為八一七路的龍頭，東街口繁華至極，也承擔了過多的壓力，步履顯得有些蹣跚。誰都不會否認，海西只有一個東街口，只有東街口才是省會福州的城市經濟核心，東街口土地的稀缺性與近百年商業氛圍的繁華積淀，決定這個區域必然成為這座城市的高端商務區。東街口要與國際化商務模式進行對接，就需要對國際化商務空間提出更高的要求。（五）東街口商圈的發展趨勢（一）現狀東街口人流量巨大，究竟是什么原因讓

9、東街口有如此大的吸引力？ 分析：中心地帶理論認為，經營必需品和基本服務的商店應在距離上靠近顧客，而經營專門產品及非日常生活必需品的商店，應從較遠處吸引顧客。顧客愿意到一個地點購買各種所需而不愿到不同地點分別購買這一事實。東街口匯聚了大量零售店，百貨店，專賣店，食品店等各種商店，完全可以滿足一般顧客的各種生活需要，顧客基本上可以在這里買到自己想要的。再加上普遍顧客認為東街口是一個成熟的商圈，因此很多人都愿意到東街口購物。目前東街口的發展主要體現了以下三個基本特征：一個是總量在不斷地增加；第二地位在日益顯著；三是投資風險加大。總量不斷增加、新街不斷落成。新街不斷落成，它不僅僅在一些比較大的省會城市

10、和一線城市，而且在二、三線城市，商業街也得到了快速的發展。地位日益顯著。東街口應該說在福州市中的形象和地位日益顯著，已經成了城市風貌和城市綜合競爭力的代表，是城市的窗口和名片。比如說王府井，如果第一次來北京，我想肯定王府井是不可缺少的一個景點。投資風險加大。近年來我國的商業街發展正在成為中國城市經濟發展的新熱點。我國目前正在進入新的城市建設的熱潮，大城市或者有些縣級城市，商業街已經有了一個盲目發展的趨勢。有些新開發商業街運營不久的商業街，已經出現關門、客流量減少或者倒閉的一些現象。應該說，這種情況的出現，給城市資源造成很大的浪費。也破壞的城市形象。(二) 發展趨勢我們無法回避這樣一個現實，東街

11、口已經飽和。每逢節假日，東街口的問題顯得尤為突出：街道狹窄，交通擁擠，規劃落后，購物環境紛亂，人流比肩接踵，周末逛東街口太累了，人太多太擠，在東街口逛街，找不到休息的地方。作為八一七路的龍頭，東街口繁華至極，也承擔了過多的壓力，步履顯得有些蹣跚。正在進行中的東街口改造，將不僅是對東街口商圈的升級，其輻射力將進一步延伸和擴展，直指八一七路整體。東街口商圈作為老牌商圈，未來還是會繼續繁榮，但是潛力不大，受空間規劃的制約，以后購物主要向舒適、休閑發展，這也正是東街口所缺的。老牌商圈是優點也是缺點。五、實訓心得體會一、通過分析東街口對于商業街細節心得(一)消費者群體目標對象的選擇消費者群體目標對象的選

12、擇，指的是一條商業街消費者主體的界定，也就是一條商業街所能吸引到的、在商業街內有消費意愿的消費者群體。不同的商業街所應考慮的消費者群體是有所差異的，不進行細分容易使市場定位偏離主體，而如果對所有的消費者都進行考慮，又浪費人力財力。所以應選擇消費者主體進行分析。分析消費者主體，應該考慮商業街的地理位置及商品設置兩個主要因素。從地理位置因素來看，市中心的商業街可以在較廣區域的人口中再進行細分，而較偏僻地區的商業街，就應著重選擇該商業街所能輻射到的一定區域的人口。就如東街口消費者群體目標對象為青年消費群體和女性消費者等。從商品設置的角度來看，以日用品為主的商業街應重點考慮周圍居民的人口因素，而以耐用

13、品為主的商業街，其輻射區域就要大得多。通常人們在購買日用品之前，更多考慮的是交通便利因素，大多愿意就近購買；而當購買耐用品之時，就更看重產品的質量與信譽，所以對交通便利因素考慮得少一些。如果商業街的產品設置多為年輕人追求、喜愛的用品，那么決策者應重點分析年輕人的消費心理及變化趨勢；同樣，如果商業街內流動人口比重較大，決策者們就應該在這一部分人口群體的消費需求上多花精力。總之，不同的商業街其消費者主體的界定應有所 不同，對消費者進行細分有利于市場定位的成功及資金的合理安排。二、對東街口改造設計要點的建議    1東街口改造設計中，要遵循人性化原則。 

14、60; 商業街具有積極的空間性質，它們為城市空間的特殊要素，不僅是表現它的物理形態，而且普遍地被看成是人們公共交往的場所，它的服務對象終究是人。街道的尺度、路面的鋪裝、小品的設備都應具有人情味。    2在東街口改造設計中，要遵循生態化原則。    生態化傾向是21世紀的一個主流。商業街中注重綠色環境的營造，通過對綠化的重視，有效地降低噪聲和廢氣污染。    3在東街口改造設計中，要善于利用和保護傳統風貌。    許多商業街都規劃在有歷史傳統的街道中，那些久盛名的老

15、店，古色古香的傳統建筑，猶如歷史的畫倦，會使商業街增色生輝。在這些地段設計商業街時，要注意保護原有風貌，不進行大規模的改造。如：南京夫子廟商業街、天津古文化街等都屬于這種性質。    4在東街口改造設計中，要遵循可識別性原則。    構成并識別環境是人和動物的本能。可識別的環境可使人們增強對環境體驗的深度，也給人心理上產生安全感。通過商業街空間的收放，界面的變化和標志的點綴可加強可識別性。    5在東街口改造設計中，要創造輕松、宜人、舒適的環境氛圍。   商業街是人流相對集中的地方，人們出于商場，忙于購物和娛樂，很容易產生心理上的緊張情緒，通過自然環境的介入，可以大大緩解這種緊張情緒，創造輕松、宜人、舒適的環境氛圍。    6在東街口改造設計中，要遵循尊重歷史的原則。    最大限度保持自然形態，避免大填大