1、三分鐘搞懂房地產(chǎn)“并表”！并表，對于很多房地產(chǎn)的朋友來講，是一個陌生而又覺得特別高端的詞匯。不經(jīng)意間地把并表掛在嘴邊，才似乎感覺自己做的是投資，但是聽過來聽過去好像又不是特別明白，談起來是真特么沒有底氣，比如這個并表到底是并什么表？并表對于房地產(chǎn)發(fā)展商有什么意義？在合作開發(fā)過程中是否都要去爭取并表權(quán)呢？感謝曉東這位朋友在星球（房地產(chǎn)）中問到這樣一個好問題：今天我們就來好好聊聊房地產(chǎn)“并表”，希望能花大概三分鐘的時間讓大家真正看懂并表，以后在談判桌上自然能夠縱橫馳騁了。如果要透徹地了解并表，那么就得先花一分鐘時間了解一下什么是“控股”。說到控股，很多人可能就要表示不屑了，控股誰不懂？是的，控股誰

2、不懂呢，我們只能說可能懂得還不夠深入?？毓傻暮x在這里就不細(xì)表，從理論上說控股公司要達(dá)到對其它公司的完全控制，必須持有被控股公司絕對多數(shù)份額的股份，比如大家見得比較多的是51% 以上（兩方合作），2/3 以上（三方合作），3/4 以上（四方合作），但是在激烈的房地產(chǎn)市場當(dāng)中，多家和諧底價摘牌的情況是在太多，一般持股比例能夠達(dá)到3040% 甚至更低便可以達(dá)到控股的目的；只有絕對控股以后這樣才能保證控股公司（母公司）在被控股公司（子公司）的股東大會上表決時處1 / 3于絕對支配的地位，保證符合母公司利益的提案能夠順利通過。接下來我們再來說并表。并表其實是一個略詞，全稱應(yīng)該叫合并報表，再細(xì)一點說應(yīng)該

3、叫合并財務(wù)報表。在我們實際的房地產(chǎn)開發(fā)運作過程中，往往是集團(tuán)母公司通過不斷地組建新的子公司來實現(xiàn)多級控股（在房地產(chǎn)行業(yè)中，通常是每獲取一宗土地，便成立一個項目公司） ，比如一個集團(tuán)公司（母公司）控制若干個區(qū)域公司（子公司） ，而某些區(qū)域公司又控制多個項目公司（“孫公司”，）而“孫公司”又控制“孫孫公司”等。 在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，由于母公司與子公司都是獨立的法律實體或會計主體，因此他們必須編制各自的財務(wù)報表。但是集團(tuán)的最高管理層為了解公司整體的運營情況，就需要將母公司與子公司的財務(wù)報表進(jìn)行合并，通過合并的財務(wù)報表提供綜合全面的信息。同時，集團(tuán)外部信息使用者（如投資者、債權(quán)人、金融機構(gòu)、政府部門等

4、）而言，為了避免企業(yè)集團(tuán)利用對子公司的控制關(guān)系，通過內(nèi)部交易、轉(zhuǎn)移價格等手段人為操縱集團(tuán)利潤，也要求編制合并財務(wù)報表。除此之外，企業(yè)將所有控股子公司的業(yè)績合并財務(wù)報表以后，可以體現(xiàn)自己的銷售規(guī)模，可進(jìn)一步促進(jìn)自己在資本市場的“吸金能力”，這一點體現(xiàn)地淋漓盡致的便是恒大，地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)做得風(fēng)聲水起，資本市場也是足夠活躍。好，我們來舉一2 / 3個例子，假如萬科在北京2017 年在公開市場通過底價和諧獲取到了 5 宗土地，并分別成立了 A、B、 C、 D 、 E 五家項目公司（子公司） ，其中萬科對 A、 B、C 三家子公司控制權(quán)超過了 50% ，對 D、E 兩家子公司控制權(quán)不足 50% ，因此萬科在 2017 年的財務(wù)報表中便可以將A、B、C 三個項目的“全部”銷售業(yè)績并入自己的年終銷售業(yè)績中，而不能將 D 、E 兩個項目的銷售業(yè)績并入自己的銷售業(yè)績中。我們把這種通過合并報表形成的銷售額叫“合約銷售額”，而將自己股權(quán)對應(yīng)部分的銷售額叫做“權(quán)益銷售額”，權(quán)益嘛字面上就是指屬于自己權(quán)益那部分的銷售額，相信大家很好理解。我們看 2017 年度的銷售業(yè)績中，萬科的合約銷售額(流量金額 )5239 億元排名第2，而權(quán)益銷售額3772 億元就排到第