1、潼南縣潼南縣“福康新村福康新村”商業及住宅商業及住宅營銷策劃方案營銷策劃方案 方案提供：王洪凱方案提供：王洪凱 聯系電話：聯系電話一部分 潼南縣自然地理 潼南縣位于重慶市西北部，東鄰重慶合川、西靠四川安岳、南連重慶銅梁、北接四川遂寧，幅員面積1594平方公里，轄2個街道、20個鄉鎮、283個行政村，總人口92萬。原國家主席楊尚昆、原中共四川省委第一任書記楊闇公的故鄉。屬盆地淺丘地區，海拔一般在300-450米之間，亞熱帶季風性濕潤氣候，年均氣溫17.9，年均降雨量990毫米。渝遂快速鐵路、渝遂高速公路穿境而過；過境水資源豐富，涪江、瓊江流經縣境。是全國百個無公害農產品

2、（蔬菜）生產優秀示范縣、無規定動物疫病區示范區、生豬百強縣，是重慶市糧食生產重點縣、筍竹產業化工程基地縣、農業機械化示范縣、優質糧油重點項目縣。 第二部分 潼南房地產發展現狀 目前潼南的房地產主要分三大塊：第一塊是江北，現縣政府所在地；第二塊是涼風埡梓潼鎮鎮府及一中地塊；第三塊是老城區，原同潼南老街； 由于老城區目前的配套設施比較齊全（醫院、學校、購物），所以現在老城區還是比較熱鬧。江北是縣府行政中心，可能是潼南人比較戀舊的緣故吧，政府部門工作人員在江北工作，居住卻在老城。涼風埡須然有一中和比較好的樓盤作引領，但是項目自身配套設施卻跟不上，雖然規劃汽車站，但是醫院、銀行等相關生活配套不夠完善。

3、而且這三地塊的交通道路規劃還是顯的不夠合理。 第三部分 富康新村項目swot分析項目概況項目概況 福康新村項目由重慶福宣房地產開發有限公司開發，項目位于重慶市潼南縣，渝遂高速入口位置，興業路、東道路、萬通路交匯處， 緊臨規劃中的潼南汽車總站。是潼南南大門的核心位置。項目占地約36000，總建筑面積約90000，總戶數約700戶。SWOT之優勢分析之優勢分析1、地理優勢：、地理優勢：項目位于潼南縣城南新區，比鄰一中，和規劃中的潼南重點小學，汽車站旁。高速路匝道口。2、環境優勢：、環境優勢：項目一二期開始，就著力于景觀的打造，目前一二以初具一定的環境。3、知名度優勢：知名度優勢：由福宣房地產公司精

4、心打造的福康新村在潼南縣有一定的知名度。SWOT之劣勢分析之劣勢分析 1、區位劣勢：、區位劣勢：目前項目所處新區人流不足，導致項目自然到訪較低。各種交通、生活設施尚不完善，生活配套不太便捷。 2、前期環境劣勢：、前期環境劣勢：由于前期環境的打造上面功夫下的不夠，在苗圃的選擇上面存在問題，整個小區看不到一顆稍微名貴或高貴的喬木或花木，前期苗木的栽種比較隨意化，在園林的打造、造型上與規劃有一定差距。 3、物業服務劣勢：、物業服務劣勢：項目一二期已有部分業主入住，物業管理顯得是一個不管公司，從現有小區的綠化維護、安防、保潔上看，物業服務水平處于低級階段。 4、項目前期辦證劣勢：、項目前期辦證劣勢：項

5、目已交房的有一部分業主延期辦證，導致業主口碑不好。 5、工程質量問題：工程質量問題：一二 期部分項目出現工程質量問題，未及時解決，造成業主不滿情緒。 6、項目開發周期劣勢：項目開發周期劣勢：項目從2006年開始運作，直至現在整個項目才初具雛形，造成周期過長，給消費者不好銷售的印象。SWOT之機會分析之機會分析 1、區域未來發展的機會：、區域未來發展的機會：項目所處區位為潼南新區，緊鄰一中、規劃中的重點小學，高速路匝道口，客運站旁。市民也普遍對該區位較為看好，未來發展潛力巨大。 2、項目整體定位的機會：、項目整體定位的機會：項目整體定位為新區園林小區，高品質住宅，這迎合了潼南想改變居住環境的工薪

6、階層換房夢想。 3、潼南整體經濟發展帶來的機會：、潼南整體經濟發展帶來的機會：隨著潼南經濟的快速發展及其城市化進程的加快，城市對高品質住宅及需求增加所帶來的機會。一小時經濟圈，離重慶主城只有1小時的車程。SWOT之威脅分析之威脅分析 1、老城區的住宅對本案帶來的威脅：、老城區的住宅對本案帶來的威脅：潼南老城區住宅整體品質不高，但其生活配套相對新區及本案而言具有較大的優勢，勢必會造成部分客戶分流。 2、新區周邊項目住房對本案帶來的威脅：、新區周邊項目住房對本案帶來的威脅：本案周邊項目多為小區住宅，品質感逐漸增強。戶型均以兩或三房為主，貼近市場需求。且價格與本案相較也具有一定優勢，是本案的直接競爭

7、威脅。 3、三年前的設計方案帶來的威脅：、三年前的設計方案帶來的威脅：項目在最初設計階段就把整個項目進行了設計，而開發周期并沒有像設計階段預估的進行，導致設計方案落后，四、五期產品、景觀上與一二三期的產品設計基本相同，對消費者很難有吸引力。面臨的問題 一、項目住宅底商怎樣盤活？如何提高物業價值？ 前期規劃有底商接近一萬方，這一萬方的商業物業怎樣才能變現銷售，這是一個值得探討的問題，由于目前周邊不夠成熟，商業配套不夠，而如果考慮帶動人氣的餐飲入住，又會對整個項目形象大打折扣。業主也不會同意。應對應對針對底商的打造應對 首先我們要清楚，商業物業沒有商家經營等于一堆砌好的磚。根據項目周邊的環境及學校

8、，考慮將本項目的商業打造城一個“運動城”，其消費人群就是學生和周邊小區住家的年輕一族。 運動城的形象和與本項目自身情況比較貼近。如圖如圖運動城設想圖圖一運動城設想圖圖二運動城推廣策略 由于項目周邊及自身配套不成熟，公司應站立在放水養魚，拿出一定時間、資金對市場進行培育。 根據銷售部對體育用品及服裝專賣店進行前期摸底調查，了解商家面積需求，對本項目的商業進行隔斷。 為了培育市場，筑巢引鳳，開發公司將所有商鋪天、地、衛生間、門頭進行統一裝修。（頂只需要刷黑漆，地面地磚） 根據四五期的銷售周期進行零租金招商。（優惠政策另）門前設想圖門前設想圖福康運動城門面裝修統一格調特別是門頭的長寬高要有統一的標準

9、，材質最好是鋁塑板吸塑字 色彩不限福康運動城推廣主題 作為一個運動城離不開 運動 時尚 健康 在做戶外廣告或媒體廣告時，畫面一定要時尚化，如圖 商業一旦有商家進駐，價值就會提升，根據地段開發的成熟度，再進行銷售。這部分物業也可作為公司的優良資產暫行留存。等價值提升后再進人市場變現。 接下來我們探討問題二面臨問題二、四、五期的產品和環境是否沿用原有設計沿用原有設計的優勢：1、僅僅只是對前期元素的延續，前后期產品外立面的統一。沿用原有設計的劣勢：1、設計方案落后，戶型變化不大，找不出差異；2、整體感覺密度大；3、景觀上已不能滿足日益追求高品質生活心里需求的人群；4、3、4年同樣的產品在3、4年后出

10、現，但價格已經是3、4年前的幾倍，試問有誰愿意花高價購買已OUT的產品。面臨的問題三、現有小區苗木種植凌亂，園藝培植、養護不到位，保潔方面不夠，小區道路裝修垃圾隨處可見，保安崗亭沒有形象。小區側門略顯小氣。實質在于小區物業服務沒有跟上。應對策略應對策略就小區現有環境及物業服務改造 現有環境需要補栽的全面補栽； 小區水系景觀必須定期進行水池清洗工作，保持水系的清晰見底； 換植一批高大喬木，提升園林品質； 加強小區物業服務質量，強化保安形象、搶抓保潔工作； 及時解決前期業主各項問題，專人負責制，定期跟進事情處理進度； 古井的修繕上要復古化處理，可以成為后期銷售的一大亮點。 專業化職業化就四五期項目

11、的建議 前面已經提到是否沿用原有設計，從以上分析，前期設計已經落后，其劣勢遠遠大于優勢，故從設計上就需要打倒從來。 從地塊來看，四五期項目用地很適合做一個三角行的三幢高層，把建筑五物像空間發展，把基底面積留出更多，可以再打造本項目業主專享的游泳池，及項目配套的幼兒園。建筑效果圖假想建筑效果圖假想建筑效果設想圖后期的項目環境打造 后期項目環境打造方面應從空間立體化方向調整，配以建筑小品或雕塑。提高項目花園小區的真正特征。第四部分 后期住宅銷售方案 一、項目后期的案名：福康運動村 二、到訪量：項目位于新城區，自然人流較少，到訪量不足的問題。 策略： 1、戶外廣告宣傳的優勢點細化，多做活動，引導客戶到項目現場看房。 2、老城區：針對新區前景、項目環境、開發商品牌實力、區域的形象等方面進行推廣。 3、新城區：針對本案位于新區的重要位置，進行宣傳。項目利益點提煉 區域發展： 新城中央，都市鋒線力量新城中央，都市鋒線力量 新區新區明天生活的方向明天生活的方向 運動城： 運動就在家門口運動就在家門口 戶型： 生活精致生活精致,在于空間礪煉在于空間礪煉 首付首付2萬，品位生活即刻呈現萬，品位生活即刻呈現 開發商品牌： 福宣品質，實力鉅現福宣品質，實力鉅現 營銷推廣工作重點：n 各種銷售物料準備n 售房部整改：現有售房部門口布置因受工程的影響，顯得太為小氣，需進