1、江蘇省城市規劃管理技術規定- 蘇州市實施細則之一“指標核定規則”（ 2008 年版）信息名稱：江蘇省城市規劃管理技術規定- 蘇州市實施細則之一“指標核定規則”（ 2008年版）索引號：ea230-b0404-2008-001發布機構： 蘇州市規劃局文件編號：蘇規管 20082 號生成日期： 2008-4-25發布日期：2008-4-25內容概述： 規定對本市規劃設計條件中的基本技術指標的核定規則作出規定公開內容容積率計算規則1 總則1.1 為規范我市規劃管理審批行為，統一執行標準，根據國家和省相關規定，結合我市規劃管理實際，制定本規劃管理實施細則。1.2 本細則是與江蘇省城市規劃管理技術規定（

2、2004 年版）相配套的規范性文件，適用于我市市區范圍內的的新建、擴建和改建工程， 不適用于私有住房建設工程。我市其他地區可參照執行。2 建筑面積2.1 核定建筑工程設計面積應嚴格按照國標gb/t50353-2005 建筑工程建筑面積計算規范執行。2.2 建筑面積指標應分列計容積率建筑面積和不計容積率建筑面積。2.3 住宅 90 平方米以下是指住宅套型建筑面積，其計算規則按照省標dgj32/j 26-2006江蘇省住宅設計標準執行。3 規劃容積率3.1 容積率指標應精確到小數點后兩位數。3.2 在核定建筑容積率指標時，以下情形可不計入：3.2.1 架空層并且對公眾開放的活動空間或車庫，但門廳、

3、樓梯間等為樓層服務的圍合空間應計入。精品學習資料 可選擇p d f - - - - - - - - - - - - - - 第 1 頁，共 5 頁 - - - - - - - - -精品學習資料 可選擇p d f - - - - - - - - - - - - - - 第 1 頁，共 5 頁 - - - - - - - - -3.2.2 兩個以上邊長不封閉、 頂部用透光頂蓋遮蓋并且對公眾開放的活動空間。3.2.3 結構頂板高出室外地坪基準標高不大于1.5 米的地下室和半地下室。3.2.4 自然坡地建筑，按坡度方向，以建筑外墻邊的最高和最低室外地坪的連線為基準，建筑樓層頂板高出該基準線不大于1.

4、5 米的平面范圍。3.2.5 住宅樓底層層高不大于2.4 米的配套車庫。3.2.6 住宅建筑在兩個自然層高度范圍內沒有永久性頂蓋的露臺。3.2.7 配建的配電房、 公共衛生間、 燃氣調壓房、 垃圾房等市政配套用房和廊、亭等景觀建筑。3.2.8 利用坡屋頂內空間時， 頂板下表面與樓面的凈高不足2.10 米部分的面積以及坡屋頂內所有不上人悶頂。3.2.9 窗臺面抬高 200mm 以上的飄窗或層高不大于2.2 米的落地飄窗。3.2.10 建筑內消防部門確認的避難層；層高不大于2.2 米的設備層。3.3 在核定建筑容積率指標時，以下情形應計入：3.3.1 建筑外墻保溫層所占的建筑面積。3.3.2 滿足

5、以下條件的陽臺和空中花園， 按其水平投影面積的1/2 計入容積率：陽臺，進深尺寸不大于2 米；空中花園，每戶只設置一處且每處面積不大于10平方米。超出以上規定的，超出部分的水平投影面積應全額計入容積率。3.3.3 結構頂板高出室外地坪基準標高大于1.5 米的地下室和半地下室，按其水平投影面積的 1/2 計入容積率。3.3.4 自然坡地建筑，按坡度方向，以建筑外墻邊的最高和最低室外地坪的連線為基準，建筑樓層頂板高出該基準線1.52.2 米的平面范圍， 按其水平投影面積的 1/2 計入容積率。建筑樓層頂板高出該基準線大于2.2 米的平面范圍， 按其水平投影面積計入容積率。3.4 住宅及產權可分割銷

6、售的商業、辦公建筑，以下情形應計入：3.4.1 以可分割銷售單元計，有采光井、下沉庭院或車庫坡道的邊長大于其外圍周長的 1/2 的地下室和半地下室，按其水平投影面積的1/2 計入容積率。3.4.2 除車庫坡道外，建筑單側的采光井開口處進深大于深度（自室外地坪基準標高至地下室地坪標高的距離）或進深大于 3.0 米的地下室和半地下室， 按其水平投影面積的 1/2 計算； l 型、u型和口字型住宅建筑，如果所圍合的下沉庭院的短邊大于 6.0 米， 其地下室和半地下室應按水平投影面積的1/2 計入容積率。3.4.3 層高在 4.56.0 米之間的部分建筑面積乘以1.5 系數計入容積率；建筑層高大于 6

7、.0 米的部分建筑面積乘以2.0 系數計入容積率； 但不包括局部設置（開洞率小于樓層建筑面積的50% ）的門廳、中庭等共享空間。4 建筑高度精品學習資料 可選擇p d f - - - - - - - - - - - - - - 第 2 頁，共 5 頁 - - - - - - - - -精品學習資料 可選擇p d f - - - - - - - - - - - - - - 第 2 頁，共 5 頁 - - - - - - - - -4.1 平屋頂建筑，建筑高度為室外地坪基準標高至實體女兒墻頂的垂直高度。4.2 坡屋頂建筑，檐口高度為室外地坪基準標高至頂層屋面檐口起坡點結構標高（頂層檐口高低不一的，

8、以累計邊長最長的檐口高度計算）的垂直高度；建筑屋脊高度為室外地坪基準標高至頂層屋面最高的屋脊結構標高的垂直高度。4.3 建筑最高高度，是指在風景名勝區、傳統歷史街區、規劃建設控制地帶及機場凈空限高區等特殊地段內，任何建構筑物不得突破的建筑高度規定。4.4 除 4.3 條規定的地段外，建筑高度的計算應符合以下要求：4.4.1 立面及平面上透空率均大于80% 的裝飾構架可不計入建筑高度，也可不納入日照計算； 立面及平面上透空率均在50%80%之間的裝飾構架可不計入建筑高度，但應納入日照計算。4.4.2 平屋頂建筑中，同時滿足下列條件的樓梯間、電梯間、水箱間等附屬建筑可不計入建筑高度： 其高度在 6

9、 米以內，建筑單邊連續長度不超過8 米且邊長之和不超過對應主體建筑邊長的1/2 ，建筑面積之和不超過屋面面積的1/8 。4.4.3 頂層帶閣樓的坡屋頂建筑 , 在坡屋面坡率斜線以下布置閣樓的， 按建筑坡屋面檐口高度計算建筑高度； 在坡率斜線以上布置閣樓的， 按閣樓屋面檐口高度計算建筑高度， 但符合以下要求的局部突出可不計入建筑高度：高出屋脊標高不大于屋脊弦高的 1/2 ，建筑單邊連續長度不超過8 米且邊長之和不超過對應主體建筑邊長的 1/2 ，建筑面積之和不超過屋面面積的1/8 。4.4.4 自然坡地建筑，按坡度方向，以建筑外墻邊的最高和最低室外地坪的連線為基準計算建筑高度， 形成一個高度控制

10、斜線。 建筑應在高度控制斜線以下布置，但符合以下要求的局部突出可不計入：高出控制斜線在 6 米以內，建筑單邊連續長度不超過 8 米且邊長之和不超過對應主體建筑邊長的1/2 ，建筑面積之和不超過屋面面積的1/8 。5 建筑密度5.1 底層架空的以圍護結構（柱）外圍水平面積計入建筑密度。5.2 在核定建筑密度指標時以下情形可不計入：5.2.1 頂板覆土不少于 0.6 米且結構頂板高出室外地坪基準標高不大于1.5 米的地下室和半地下室。5.2.2 亭、廊等景觀小品建筑。5.2.3 地下通道出入口頂蓋。5.2.4 獨立的垃圾房、燃氣調壓站房、防汛泵房、配電房等市政配套建筑。6 綠地率6.1 在核定綠地

11、率指標時，按以下規則計算：6.1.1 方便到達的地下室及半地下室上部，覆土層厚度不少于1.0 米的綠地，精品學習資料 可選擇p d f - - - - - - - - - - - - - - 第 3 頁，共 5 頁 - - - - - - - - -精品學習資料 可選擇p d f - - - - - - - - - - - - - - 第 3 頁，共 5 頁 - - - - - - - - -按其水平投影面積計算； 覆土層厚度在 0.61.0 米的綠地，按其水平投影面積的1/2 計算；覆土層厚度小于0.6 米的綠地不得計入綠地率。6.1.2 方便到達的非住宅建筑屋頂上，覆土層厚度不少于0.6

12、米的綠地，按其水平投影面積的 1/4 計算；覆土層厚度小于0.6 米或單片面積小于20 平方米的綠地不得計入綠地率。6.1.3 集中綠地中的硬質活動場地、人行步道面積均可計入綠地率，但硬質地面不宜大于 30% ；堆場和車行交通使用的場地不得計入綠地率。6.1.4 采用植草磚等生態措施的場地按其水平投影面積的1/2 計入綠地率。7 建筑退界距離 。7.1 建筑后退用地紅線距離以建筑物地面以上最突出的外墻（含柱）邊線計算。7.2 建筑后退用地紅線 3 米以內的地上、地下空間范圍，不得外伸或外挑任何建（構）筑物。特殊地段，規劃設計條件中有另行規定的除外；相鄰用地單位間有特別協議的除外。7.3 建筑后

13、退用地紅線大于3 米的地上、地下空間范圍，在滿足消防、交通和施工安全要求的前提下，可以外伸或出挑符合以下條件的建（構）筑物。7.3.1 頂板覆土不少于 0.6 米的地下室。7.3.2 高差不大于 0.6 米、進深不大于 2 米的踏步和坡道。7.3.3 建筑上出挑的雨篷、屋檐、構架和開敞陽臺。7.3.4 沒有頂蓋且實體護欄高度不大于0.6 米的地下室坡道、踏步和風井。7.3.5 門衛房、垃圾房、燃氣調壓站房、泵房、獨立配電房等小型附屬建筑。7.3.6 經規劃批準的地面立體機械停車位。7.3.7 經規劃批準的過街連廊和過街樓。7.3.8 相鄰用地單位間有特別協議的建（構）筑物。7.4 除有特別規定

14、，圍墻退界距離應滿足以下要求：7.4.1 臨城市道路、綠化等公共用地的圍墻基礎不應超出用地紅線。7.4.2 相鄰用地單位間的圍墻中心線應與用地紅線對齊。8 建筑間距8.1 在滿足日照和消防要求的前提下，以下建（構）筑物可不計入建筑間距：8.1.1 結構頂板高出室外地坪基準標高不大于1.5 米的地下室和半地下室。8.1.2 建筑上出挑的雨篷、屋檐、構架和開敞陽臺。8.1.3 沒有頂蓋且實體護欄高度不大于0.6 米的地下室坡道、踏步和風井。8.2 地面立體機械停車位應按附屬建筑的標準控制與其他建筑的日照和最小間距。8.3 多層及高層建筑的最小間距，在滿足日照和消防要求的前提下，局部突出精品學習資料

15、 可選擇p d f - - - - - - - - - - - - - - 第 4 頁，共 5 頁 - - - - - - - - -精品學習資料 可選擇p d f - - - - - - - - - - - - - - 第 4 頁，共 5 頁 - - - - - - - - -的公共樓梯間和門廳可不計入， 但突出部分的總長超過相應建筑邊長1/2 的或連續長度超過 8 米的，按突出部分垂直投影線計算。8.4 局部相連的住宅建筑如不能同時滿足以下要求，應作為不同建筑單體來控制建筑最小間距： 相連的建筑使用性質相同； 除共有的地下室和裙房外， 相連的層數不少于較低建筑其余樓層的1/2 ；應有實際功

16、能性（非裝飾性）連通；滿足日照和消防要求。8.5 相對山墻一側或兩側都無窗戶、陽臺或開門的建筑之間如不緊鄰，除滿足日照和消防要求外， 還應滿足以下要求： 低層與低層建筑相對山墻間距不得小于2.0 米；高層與高層建筑相對山墻間距不得小于6.0 米；其余情況下，建筑相對山墻間距不得小于4.0 米。9 術語釋義9.1 室外地坪基準標高：規劃設計要點中規定的道路標高；沒有規定的，以基地相鄰的主要城市道路的平均標高為基準，但不得低于當地的防洪標準。9.2 建筑層數：建筑地面正負零以上的自然層數，包括架空層；閣樓層、頂層躍層另計；頂層樓梯間、電梯間及水箱間等附屬用房可不記入。9.3 空中花園：住宅建筑中，有永久性頂蓋且至少有一個邊長除護欄