1、深圳天安物業(yè)管理有限公司設備綜合管理知識考試題庫一、設備管理質量目標篇1、房屋及共用設施維修、保養(yǎng)及時率98%；2、共用設備設施維修保養(yǎng)及時率98%3、有償維修服務及時率98%4、有償維修服務滿意率99%5、房屋及設施設備完好率98%6、公共水損7%；二、設備綜合管理篇1、設備設施三級保養(yǎng)包括：日常保養(yǎng)、一級保養(yǎng)、二級保養(yǎng)。2、日常保養(yǎng)：指經(jīng)常性的例行保養(yǎng)工作。3、日常保養(yǎng)內(nèi)容包括：定期檢查、清潔、防腐、緊固和潤滑，對送風/排煙風機、消防水泵、其它備用水泵、發(fā)電機等不經(jīng)常運行的機械設備進行盤車、試車，發(fā)現(xiàn)小故障及時排除，作好記錄。4、一級保養(yǎng)對機械設備進行：檢查、檢測，根據(jù)實際需要局部解體，進

2、行清洗、調(diào)整、維修更換；對電機進行絕緣搖測；5、一級保養(yǎng)對電氣設備：清掃，檢查儀表、電器（斷路器等）；對電子設備除塵、觸頭研磨、更換，功能檢查、軟件檢查；6、一級保養(yǎng)對管道、風道局部除銹防腐、刷漆；對各種主要閥門（含風閥、防火閥）滲漏、故障進行處理或更換。7、二級保養(yǎng)對機械設備：進行全面清洗、調(diào)整，部分解體檢查和局部修理，更換易損件，噪聲、振動、泄漏檢測，發(fā)電機帶負荷試車；8、二級保養(yǎng)對電機：進行絕緣搖測，抽芯檢查，清掃、軸承上油；9、二級保養(yǎng)對電氣設備：全面清掃，母線、導線、電器端子壓接面除氧化，電器參數(shù)整定，耐壓絕緣測試；10、二級保養(yǎng)對電子設備：除塵、插接件接口清洗，系統(tǒng)功能、參數(shù)測試，

3、工作點調(diào)整，軟件維護；11、故障維修：故障維修是指設備發(fā)生故障后，對失效、損壞部分作針對性的維修。12、緊急維修：緊急維修是指設備發(fā)生影響業(yè)主正常工作和生活或危及人員生命財產(chǎn)安全等緊急情況，為維護設備的功能正常，需要立即對其進行維修、更新或改造的活動。13、設備分類：根據(jù)設備對業(yè)主服務的重要性將其分為A、B、C三類，并依此確定維護保養(yǎng)方式。14、A類設備包括：變壓器、發(fā)電機、高壓配電柜、低壓配電柜；電梯；火災自動報警控制器、消防聯(lián)動控制柜；中央空調(diào)冷水機組、冷卻泵、冷凍泵；生活水泵、消火栓水泵、噴淋泵、穩(wěn)壓泵；綜合布線垂直子系統(tǒng)等。15、B類設備包括：樓層配電柜、雙電源切換柜；火災自動報警系統(tǒng)

4、附屬設備、送/排風機、排煙風機及風閥、濕式報警閥；空調(diào)柜機、冷卻塔；安防系統(tǒng)；氣體自動滅火系統(tǒng)；停車場管理系統(tǒng)；綜合布線水平子系統(tǒng)等；16、C類設備：除A、B類以外的所有設備。如：小型控制箱（配電箱）、照明設施；分體式空調(diào)、風機盤管、風扇、各類風管；空調(diào)和消防給水管道和閥門、生活給排水管道和閥門、潛水泵、各類水池、水箱等；維修和施工機具；清潔綠化機具；辦公設備；食堂設備；保安通信設備等。17、計劃預修制包括：日常保養(yǎng)、一級保養(yǎng)、二級保養(yǎng)、小修、中修、大修、設備更新和技術改造。18、公司的設備管理模式：采用計劃預修制與狀態(tài)監(jiān)測維修、事后維修相結合的管理模式。19、符合磨損規(guī)律的A、B類設備主要包

5、括：電梯、水泵、正壓風機、電動機、柴油發(fā)電機、冷水機組、道閘等。20、對于符合磨損規(guī)律的A、B類設備：定期做三級保養(yǎng)，定期進行小修、中修、大修。21、對于A、B類電氣設備、電子設備進行：三級保養(yǎng)、探測性維修（功能檢查）、狀態(tài)維修。22、對于C類設備：采取日常巡檢+事后維修方式，每年進行一次保養(yǎng)。23、供熱與供冷系統(tǒng)最低保修期限為：2個采暖期、供冷期；24、電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程最低保修期限為：2年。25、設備保修期內(nèi)，應對設備進行維護，機電設備可做：日常維護保養(yǎng)、一級保養(yǎng)、二級保養(yǎng)，電梯可按標準責任合約形式委托。26、設備保修期內(nèi)，維護保養(yǎng)工作應以：清潔、防腐、潤滑、調(diào)整、緊

6、固，不宜觸及核心軟、硬件部分。27、保修期結束，保修單位結算保修金時，設備組須在結算申請書上如實填寫使用方意見并報管理處審核蓋章。保修單位不履行保修義務，管理處有權拒絕簽字、蓋章。28、生活水泵日常保養(yǎng)周期為：半月。29、生活水泵一級保養(yǎng)周期為：每季。30、生活水泵二級保養(yǎng)周期為：每年。31、生活水泵中修周期為：三年。32、生活水泵大修周期為：六年。33、消防水泵日常保養(yǎng)周期為：每月。34、消防水泵一級保養(yǎng)周期為：每季。35、消防水泵二級保養(yǎng)周期為：每年。36、消防水泵中修周期為：五年。37、消防水泵大修周期為：八年。38、風機日常保養(yǎng)周期為：每月。39、風機一級保養(yǎng)周期為：每季。40、風機二

7、級保養(yǎng)周期為：每年。41、風機中修周期為：五年。42、風機大修周期為：八年。43、電梯日常保養(yǎng)周期為：半月。44、電梯一級保養(yǎng)周期為：每季。45、電梯二級保養(yǎng)周期為：每年。46、電梯中修周期為：三年。47、電梯大修周期為：六年。48、高壓開關柜日常保養(yǎng)周期為：每月。49、高壓開關柜一級保養(yǎng)周期為：每年。50、空調(diào)冷水機組日常保養(yǎng)周期為：每月。51、空調(diào)冷水機組一級保養(yǎng)周期為：每半年。52、空調(diào)冷水機組二級保養(yǎng)周期為：每年。53、空調(diào)冷水機組中修周期為：三年。54、空調(diào)冷水機組大修周期為：六年。55、干式變壓器日常保養(yǎng)周期為：每季。56、干式變壓器一級保養(yǎng)周期為：每年。57、火災報警系統(tǒng)、消防聯(lián)

8、動控制柜、氣體滅火系統(tǒng)的日常保養(yǎng)周期為：每月。58、火災報警系統(tǒng)、消防聯(lián)動控制柜、氣體滅火系統(tǒng)的一級保養(yǎng)周期為：每季。59、火災報警系統(tǒng)、消防聯(lián)動控制柜、氣體滅火系統(tǒng)的二級保養(yǎng)周期為：每年。60、樓宇安防系統(tǒng)的日常保養(yǎng)周期為：每月。61、樓宇安防系統(tǒng)的一級保養(yǎng)周期為：每季。62、樓宇安防系統(tǒng)的二級保養(yǎng)周期為：每年。三、物業(yè)前期介入篇1、物業(yè)前期介入：是指本公司在接管項目以前，開始參與和介入房地產(chǎn)開發(fā)各個階段，包括項目決策、規(guī)劃設計、營銷策劃、施工建設、竣工驗收等環(huán)節(jié)，從物業(yè)管理運作和業(yè)主使用角度對物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設計、材料選用、設備選型、配套設施、管線布置、房屋租售、施工質量、竣

9、工驗收等多方面提供有益的建設性意見，以確保物業(yè)設計和建造質量，為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件，同時有效的前期介入可以減少接管驗收時的返修工作量，為確保業(yè)主正常入住奠定基礎。2、物業(yè)前期介入計劃實施時，物業(yè)應重點關注幾個方面：安保系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、管理用房、車位配置、交通系統(tǒng)、綠化配置、常見施工質量問題、機電設備、空調(diào)安置、工程設備的售后服務、物業(yè)管理方案和管理合同的確認。3、前期介入主要分三個階段實現(xiàn)：規(guī)劃設計階段、營銷策劃階段和施工建設階段。4、規(guī)劃設計評估需要獲得的資料：報批報建文件；企劃文件；設計文件等。四、物業(yè)承接查驗篇1、物業(yè)承接查驗主要工作包括：物業(yè)資料查驗、物業(yè)設施設備實物移

10、交查驗、工程質量和使用功能查驗等。2、共用部位：是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢物業(yè)內(nèi)業(yè)主共有的部位。一般包括建筑物的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設備間等；3、共用設施：是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由業(yè)主共有的附屬設施。一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設施、機動車（非機動車）停車設施、休閑娛樂設施、消防設施、安防監(jiān)控設施、人防設施、垃圾轉運設施以及物業(yè)服務用房等。4、共用設備：是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由業(yè)主共有的附屬設

11、備。一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設施、消防設備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機、變配電設備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設備等；5、業(yè)主專有部位：是指屬于業(yè)主享有全部所有權的單元房。6、物業(yè)承接查驗工作依據(jù)：物業(yè)買賣合同；臨時管理規(guī)約；前期物業(yè)服務合同；物業(yè)規(guī)劃設計方案；建設單位移交的圖紙資料；建設工程質量法規(guī)、政策、標準和規(guī)范。7、當物業(yè)具備承接查驗條件后，公司應與建設單位（或業(yè)主）協(xié)商確定承接查驗日期，并根據(jù)項目情況組建承接查驗工作組。8、“承接查驗協(xié)調(diào)會”參加單位有：開發(fā)商或業(yè)主方（作為召集人）、物業(yè)管理處、開發(fā)商或業(yè)主方聘請的工程監(jiān)理公司、總包施工單位、各分包施工單位負責人。9、承接查驗應

12、準備好驗收所需要的記錄表格和工具、配件。如：水桶、驗電器、燈具、鑰匙牌、承裝鑰匙的容器、鞋套、記錄板和筆等。10、物業(yè)資料承接查驗工作結束后，施工單位應對管理處物業(yè)管理員、工程技術人員、秩序維護員、值班員等按專業(yè)分別進行相關技術知識以及崗位應知應會培訓。培訓要求達到秩序維護員、值班員會操作、會使用；工程技術人員會使用、會保養(yǎng)、會判斷故障、會維修。11、工程質量和使用功能查驗應采用觀感查驗、使用查驗、檢測查驗和試驗查驗等方法。重點查驗業(yè)主專有部位、物業(yè)共用部位、共用設施設備的配置標準、外觀質量和使用功能。12、因特殊原因，建設單位和施工單位如確實無法整改但不影響其安全、正常使用，此類問題，可作為

13、有缺陷承接查驗。13、對于不影響結構安全和設備使用安全的質量問題，也可與建設單位和施工單位協(xié)商采用費用補償辦法處理。14、承接查驗工作完成后，管理處應與發(fā)展商和施工單位進行協(xié)商、溝通，保留一部分建筑材料（外墻瓷磚、地面轉、地板轉、大理石、天花板、木地板等）和特殊的電器、設備配件。15、承接查驗工作完成后，管理處應與開發(fā)商負責人協(xié)商，確定房屋裝修的具體要求，確定空調(diào)的安裝位置、陽臺防盜門、防盜窗、紗窗、太陽能熱水器等的安裝位置和式樣。確定改動消防、對講等弱電設備和線路的處理流程。16、承接查驗工作完成后，應要求開發(fā)商全面清洗樓宇的外墻、清洗生活水池并提供相關部門出具的水質化驗合格證、按照規(guī)范為生

14、活水池入口安裝蓋板等。17、在入伙前，與發(fā)展商、施工單位全面核對小區(qū)的水、電總表和重要的、區(qū)域的水、電表數(shù)以及入戶的水、電表，保證水電表安裝和計量正確。全面記錄各戶的水、電、氣表底數(shù)，各方簽字確認。18、當科技園區(qū)、住宅區(qū)等分期開發(fā)建設的工程項目經(jīng)過竣工驗收并達到使用條件，且需要提前使用時可以進行分期承接查驗。五、設備編號建賬篇1、樓宇設備設施經(jīng)物業(yè)承接查驗合格并辦理相關移交手續(xù)后，管理處設備組應在一周內(nèi)對接管的所有設施設備進行編號，并用EXCEL編制機電設備統(tǒng)計表，同時錄入到公司設備管理信息系統(tǒng)中。2、設備代碼：電器設備DQ；空調(diào)設備KT；給排水設備GP；通信設備TX；電梯設備DT；智能化設

15、備IM；消防設備FH；安防設備SP六、設備檔案管理篇1、設備安裝工程、改造工程的資料在竣工后三個月內(nèi)歸檔。2、設備當月的值班記錄、運行記錄、維修保養(yǎng)記錄應在下月5日前整理和歸檔。3、竣工資料的保管期限為永久性保管。竣工資料移交記錄、檔案銷毀報告及清單為長期性保管。4、運行、巡視檢查記錄、維護保養(yǎng)記錄、設備維修記錄保存期限為三年。七、設備標識管理篇1、設備標識分類：設備管理標識；設備檢查保養(yǎng)記錄、設備試運行記錄、設備故障維修標識；各種管理制度的標識；設備線路、管道平面圖和設備系統(tǒng)圖的標識。2、設備管理標識包括：設備、機房名稱標識；設備運行工作狀態(tài)標識；設備安全警告標識；設備提示標識；3、消火栓泵

16、、噴淋泵油漆顏色：紅色。4、生活泵油漆顏色：綠色。5、消火栓管標識：明管+“高消或低消”二字+箭頭+供水區(qū)域范圍6、噴淋管標識：明管+“高噴或低噴”二字+箭頭+供水區(qū)域范圍7、生活管道標識：管道名稱+箭頭+供水區(qū)域范圍八、工具管理篇1、個人使用工具使用注意事項： 不準亂打亂撬；用力應適度； 測量不同的參數(shù)時注意正確換檔（萬用表）； 注意工具的作用條件（如額定電壓、額定電流或承載能力等）； 用后擦拭干凈工具。2、每半年由主管負責對員工個人工具，進行工具盤點和安全性能檢查，以保證工具的完好。3、班組公用工具每月清點一次。4、每年年底主管協(xié)同倉管員對各班組公用工具進行盤點清查，對需報損、更新、維修的

17、內(nèi)容提出申請。九、水電計量管理篇1、高供高計：是指供電企業(yè)以高壓供電方式（如10千伏、110千伏、220千伏）向用電戶供電，按照電力法規(guī)有關規(guī)定在高壓側產(chǎn)權分界點處裝設電能計量裝置，對用電戶消耗的電能實行計量的一種電能計量方式。2、高供低計：是指供電企業(yè)以高壓供電方式向用電戶供電，電能計量裝置裝設在用戶變壓器低壓側，對用戶消耗的電能實行計量的一種電能計量方式。3、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)采取高供高計計量方式，并且公共用電由物業(yè)管理費中支出的計算公式：電費總額=實用電度電費+ （基本電費+變壓器銅鐵損電費+線損電費+力率調(diào)整費）/建筑面積 ×單位建筑面積+拖欠電費+電費違約金。4、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)

18、采取高供高計計量方式，并且公共用電由業(yè)主分攤的計算公式：電費總額=實用電度電費+ （基本電費+變壓器銅鐵損電費+線損電費+力率調(diào)整費+公共用電電費）/建筑面積 ×單位建筑面積+拖欠電費+電費違約金。5、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)采取高供低計計量方式，并且公共用電由物業(yè)管理費中支出的計算公式：電費總額=實用電度電費+ （基本電費+線損電費+力率調(diào)整費）/建筑面積 ×單位建筑面積+拖欠電費+電費違約金。6、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)采取高供低計計量方式，并且公共用電由業(yè)主分攤的計算公式：電費總額=實用電度電費+ （基本電費+線損電費+力率調(diào)整費+公共用電電費）/建筑面積 ×單位建筑面積+拖欠

19、電費+電費違約金。7、什么是普通用電：低壓供電和容量在100千伏安及以下專用配電變壓器的用戶用 電為普通用電。8、什么是大量用電：10千伏及以上電壓供電，容量在101千伏安以上至3000千伏 安之間的用電為大量用電。9、什么是高需求用電：10千伏及以上電壓供電，最大容量為3001千伏安及以上容量 的用電為高需求用電。10、基本電費的計算：對大量用電和高需求用電客戶應收基本電費，基本電費按變壓器容量計算，大量用電計算方法為：每月每單位容量（千伏安）收費24元；高需求用電計算方法為：每月每單位容量（千瓦、干伏安）收費44元。11、底度電量的計算：居民用電每月少于5千瓦時按5干瓦時計算，普通用電每月每千伏安少于20千瓦時按20千瓦時計算，大量用電、高需求用電每月每千伏少于40千瓦時按40千瓦時計算。12、什么叫力率調(diào)整費：力率調(diào)整費是供電部門根據(jù)國家有關政策的規(guī)定，為促進用 電客戶節(jié)約電能，改善電壓質量而采取的經(jīng)濟手段。13、功率調(diào)整費的計算：先以無功電度表實用無功電量除以有關電度實用有功電量求得比值（TAN），根據(jù)比值查功率因數(shù)表以及對應的以0.90為標準考核功率因數(shù)的調(diào)整電費百分比，再以此百分比乘以當月