1、 房地產商域網 - 海量房地產資料下載百聯浙江奧特萊斯品牌折扣廣場建設項目申 請 報 告浙江奧特萊斯廣場有限公司2009.5房商網 - 全國最低價銷售2010房地產營銷策劃大全聯系qq：1053527879目 錄第一章 申報單位及項目概況2第二章 戰略規劃、產業政策及行業準入4第三章 市場分析及規模定位6第四章 項目選址及土地利用11第五章 建設方案13第六章 節能方案分析33第七章 環境和生態影響分析36第八章 人力資源配置與項目實施進度39第九章 投資估算及資金籌措41第十章 財務評價45第十一章 風險分析49第十二章 經濟和社會影響分析51第十三章 研究結論53附件：1、浙江奧特萊斯廣場

2、有限公司營業執照正副本復印件2、上海春竹企業發展有限公司營業執照正副本復印件3、上海歐祺亞投資管理有限公司營業執照正副本復印件4、香港培信投資有限公司營業執照復印件5、百聯浙江奧特萊斯品牌折扣廣場建筑設計效果及說明第一章 申報單位及項目概況l 申報單位概況本項目由浙江奧特萊斯廣場有限公司實施建設。浙江奧特萊斯廣場有限公司是由上海春竹企業發展有限公司為投資主體，上海歐祺亞投資管理有限公司和香港培信投資有限公司共同投資組建的綜合性商業企業，注冊資本為2996萬美元。其中上海春竹企業發展有限公司出資1498萬美元，占注冊資本的50%，上海歐祺亞投資管理有限公司出資749萬美元，占注冊資金的25%，香

3、港培信投資有限公司出資749萬美元，占注冊資金的25%。公司經營范圍主要為籌建批發品牌服飾及配飾，日用百貨配套餐飲項目。投資者上海春竹企業發展有限公司是一家具有50多年歷史的專業生產名牌毛針織服裝的老牌企業。公司前身于上世紀50年代開始生產出口毛針織服裝，產品主銷歐洲各國。隨著春竹品牌的創建，現在的春竹企業已經發展成為集科、工、貿為一體的具有先進管理理念和經營模式的現代化、集團化企業。擁有占地面積150畝、建筑面積6萬平方米的針織品服裝設計、檢品、生產、物流工業園區。公司將體制創新與科技創新，產品創新相結合，不斷搶占制高點，培育新產品市場經濟增長點，發揮科技人員、設計人員和營銷人員的積極性。推

4、動新產品產業化，使企業競爭力不斷提升。l 申報項目概況項 目 名 稱：百聯浙江奧特萊斯品牌折扣廣場項目建設單位：浙江奧特萊斯廣場有限公司董 事 長：金 亮建設地址：本項目建設地點位于浙江海寧市連杭經濟開發區內的錢塘江邊，緊靠杭州市江干區下沙鎮（杭州經濟技術開發區）。距杭州繞城高速下沙出口約2km。項目用地180畝，一期開發的商業建筑面積7.2萬平方米，項目總投資約4億元人民幣。項目建設地點距杭州市中心約25km，沿杭州德勝快速路至杭州市中心約30分鐘路程。距蕭山市區約20km, 沿下沙大橋至蕭山市區約25分鐘路程。距海寧市區直線約40km, 路程約50km,車程約為45分鐘。距著名的海寧觀潮地

5、鹽官海塘約15km。建設內容：本項目擬建設一座集國際一線品牌和流行品牌服飾、餐飲、休閑購物等多功能的大型綜合性商業零售廣場。項目建筑用地80040平方米，其中一期商業用地70068平方米。二期公寓式酒店9972平方米,總建筑面積132047平方米，其中一期商業總建筑面積75562平方米，二期公寓式酒店總建筑面積56485平方米，建筑占地面積40296平方米,覆蓋率52%；綠化面積8000平方米，停車數1098輛。項目總投資：項目總投資折合人民幣約為4億元。全部由投資單位自有資金投入。第二章 戰略規劃、產業政策及行業準入在長三角區域經濟一體化進程加速推進的背景下，浙江省委、省政府適時提出構建杭州

6、都市經濟圈的發展戰略，強調要進一步發揮杭州中心城市的集聚、輻射和帶動作用，打破杭湖嘉紹四城市的行政區劃，以都市經濟圈方式合力打造長三角“金南翼”。杭州都市經濟圈的建設，將有力提升四城市的“集合”優勢，對區域經濟合理布局、產業分工對接、塊狀經濟發展具有重要戰略意義。而海寧作為杭州都市經濟圈的重要節點，將在區域經濟一體和差異化發展中贏得歷史性的發展機遇。海寧東距上海110公里，西與杭州接壤，地處長三角經濟圈的核心地帶、浙江“接軌大上海，融入長三角”的前沿，也是全國最負盛名的皮革、經編和家紡裝飾布產業集聚地。優越的的區位條件和良好的產業基礎，為海寧在區域經濟一體化進程中承接大都市產業輻射和梯度轉移、

7、共享滬杭信息和服務資源創造極其有利的條件。作為杭州灣北部連接上海的重要城市，未來海寧將由長三角南翼的交通通道轉變為重要的交通站點，成為杭州灣北岸的橋頭堡之一，在長三角的“黃金要道”地位日益凸顯。一方面 ，滬杭高速公路擴建與杭浦高速、紹嘉高速、錢江十橋、滬杭鐵路電氣化改造等一大批區域交通主框架工程相繼啟動。其中，錢江十橋的建設將連接滬杭高速、杭浦高速、上三高速，使寧波、臺州、溫州等地到海寧的距離大大縮短，為海寧旅游市場的拓展及商貿活動的開展創造全新的發展機遇。另一方面，寧波杭州灣大橋計劃于2008年竣工，杭州灣紹興通道和杭州灣蕭山通道的建設已列上日程。三座跨海大橋的建設將迅速改變延岸生產力布局，

8、并使海寧的投資價值彰顯。此外，備受關注的滬杭磁懸浮鐵路的建設計劃已得到國務院的正式批準，計劃于2010年前投入運營。磁懸浮鐵路的建設將進一步強化上海、嘉興、杭州的同城效應，并極大地帶動包括海寧在內的沿線城市的商業、會展等服務業的發展。起源于美國的奧特萊斯是英文outlets譯音，意為出路、出口，最早誕生于美國，迄今已有近百年的歷史。在歐洲當代商業社會中，奧特萊斯是最為流行的一種商業業態，經過100多年的發展，奧特萊斯業態已由過去單純的工廠直銷購物中心，轉變為商品工廠、品牌所有者、品牌代理商、品牌批發商甚至是大型百貨店共同參與、功能齊全的休閑購物中心。這種商業零售業形式是讓品牌消費者能夠花低價去

9、購買那些從高檔專賣店或商場轉出的名牌商品的下架商品、過季商品和斷碼商品。名牌和低價是奧特萊斯的靈魂，其消費群定位于白領一族，這部分人有較高的收入及較強的品牌觀念，但尚不能稱為富有，對于商場里的頂級品牌雖有需求但經濟上卻難以承受。同時，對于頂級品牌來說，也會因為過季、斷碼等問題產生庫存，如在專賣店內打折處理庫存又會損害品牌形象，所以需要一個專門的折扣店結合的新型業態“奧特萊斯”便應運而生。奧特萊斯有三大特點：知名的品牌、較低的價格、舒適的購物環境。2002年12月，北京燕莎奧特萊斯購物中心開業，這是奧特萊斯在國內的首次嘗試。奧特萊斯的興起實際上也是一種生活方式的改變，人們以前只習慣于在市中心逛街

10、購物，而現在的白領因為日常工作壓力較大，越發傾向于希望在雙休日能夠逃離喧雜的市區，到郊外享受一種集合了休閑、旅游、購物的方式。中華人民共和國國民經濟和社會發展第十一個五年規劃綱要提出，要“適應居民消費結構升級趨勢，繼續發展主要面向消費者的服務業，擴大短缺服務產品供給，滿足多樣化的服務需求”。中共浙江省委浙江省人民政府關于加快服務業發展的若干意見以及根據海寧市域總體規劃綱要，海寧市是全市政治、經濟、文化中心，除要發展工業主導產業以外，還要重點發展商業零售批發、房地產、購物休閑旅游等服務行業。所以，在海寧市建設集休閑、旅游、購物多功能的大型綜合性商業零售廣場，這個項目的建設是符合國家、浙江省和海寧

11、市的相關政策規劃的。第三章 市場分析及規模定位l 市場需求分析項目周邊市場基本數據情況：1、杭州及周邊地區2008年gdp杭州市4781.16億紹興市2222.95億寧波市3964.05億海寧市348.95億嘉興市1815.70億2、2008年杭州市和海寧市社會消費品零售總額消費品零售總額批發零售餐飲城鄉居民存款人均收入杭州1558.38億1377.77億176.42億2634.48億07年21689元海寧132.52億114.53億13.6億215.40億08年城鎮20653元農村10200元l 杭州市區商業零售業基本情況杭州市2008年社會消費品零售總額1558.38億元，同比上升20.2

12、%。其中，城市消費品零售額1481.49億元，農村消費品零售額76.89億元。杭州零售市場近年來快速發展，呈現出了以下幾個特點：1、百貨和超市是零售業發展的主力業態。近年來杭州市場的百貨零售業發展迅猛，2008年杭州地區銷售超億元以上的商場達到了134個。主要的零售百貨有杭州大廈、銀泰百貨、國貿大廈、解放路百貨商店、解百新世紀商廈、杭州百貨大樓等。2009年杭州百貨零售業將集體擴張，杭州大廈的d座、c座、銀泰百貨的慶春店、解百的元華店將陸續開業。因此杭州的百貨零售業由擴容而變成“商業綜合體”之間的競爭。2、 品牌服飾經營市場潛力較大。杭州市場的品牌服飾經營較為發達，杭州大廈、湖濱精品街匯集了一

13、大批一線品牌。杭州大廈、銀泰百貨、解百和杭百也經營著大類豐富、品牌較全的知名流行服飾。杭州大廈2008年銷售額為38.05億元，同比增長16.1%。從百貨零售業的經營狀況來看，杭州市消費者的品牌認知度較高，品牌服飾經營的市場潛力較大。3、 杭州市場的品牌折扣業態尚處于探索階段。杭州市場的品牌折扣業態尚處于初始的探索階段，具有一定規模的商店主要是蕭山奧特萊斯和衣之家百貨商店。蕭山奧特萊斯匯集了50只品牌，其中也開設了prade,gucci,valention等一些知名品牌的專賣店。但這些專賣店基本處于無貨狀態，零星的貨品使得人氣不足，銷售較差，從實地調研情況看，這些店可能不是正規代理商開設的。據

14、了解蕭山奧特萊斯近幾個月月銷售不超過 30萬元。招商失敗，定位不準，是造成蕭山奧特萊斯不成功的主要原因。l 海寧市區商業零售基本情況嘉興海寧是我國著名的旅游城市，鹽官觀潮每年可吸引國內外旅客500多萬人次，旅游外匯收入785萬美元，海寧市又是我國著名的皮革業、紡織業生產基地，海寧皮革城位于海寧市區，每年吸引著數以百萬計的旅游購物人群，2008年皮革業生產銷售總額為121.93億元，占全年規模以上企業產品總銷售的17.82%。除皮革批發與零售外，海寧市較大規模百貨零售店主要有海寧市華聯大廈，海寧鴻翔購物中心和海寧大廈三家銷售超億元的商店，其中海寧華聯大廈經營面積8萬平方米,經營大類較全，2008

15、年銷售達4.55億元，列入長三角16城市商業百強，是浙江縣級市中銷售位列前茅的商業企業。海寧市人口64萬，人均gdp54523元，經濟較發達，市民有著較強的消費能力，每年又有大批的旅游者來推動消費增長。業態發展簡述：1、上海青浦奧特萊斯簡介：2006年4月28日，由百聯集團傾力打造的上海青浦奧特萊斯品牌直銷廣場開門納客，項目一面市，即得到了業內人士、各大媒體和廣大消費者的極大關注，“十一”國慶黃金周，奧特萊斯出現了異?；鸨匿N售場面，創下了連續三天銷售額突破500萬元的銷售紀錄。2007年年底，上海青浦奧特萊斯已經實現了全年營業額突破九億五千萬元的驕人業績，遠遠高于預期的目標。2008年全年銷

16、售已達13.5996億元。2、奧特萊斯在亞洲的發展狀況：日本名古屋奧特萊斯設計突出了旅游休閑加購物的商業形式，業態中既有購物場所同時設計建造了娛樂項目，購物環境的設計采用了國際上比較通行的歐洲小鎮的建筑式樣，給人以輕松、休閑的購物體驗，建筑式樣別致、具有濃郁的歐洲風情，使整個購物環境成為一道亮麗的風景線。韓國首爾的奧特萊斯，選址在一個風景優美的風景區，這一點與我們海寧的狀況非常相似，它依山而建，與優美的自然風光巧妙的有機結合，相得益彰，成為風景區中一個新的亮點，既聚集了人氣，促進了旅游業的蓬勃，也支持了商業的發展。3、全歐洲outlet商場，都離各國主要大城市不到一個小時車程，集便利與時尚于一

17、體：意大利米蘭奧特萊斯擁有極為獨特的購物環境，以18世紀歷史為主題的建筑特色，由多棟兩層或三層的獨立樓房組成，180家名牌店面在蜿蜒的街道上毗連結合，散發相當地道的歐洲味。從2000年9月開幕至今，顧客超過五百萬人次。2006年三月新開幕的佛羅倫薩奧特萊斯，距市區只需半小時車程 (25公里)，嶄新的賣場聚集近百家名牌專賣店，兩千個停車位，附近有風景優美的白蘭考湖。是個兼具休閑購物的好地方。這一點與海寧的狀況也非常相似。l 海寧奧特萊斯品牌直銷廣場項目的規模定位海寧奧特萊斯項目的建設將借簽國際國內成功案例，既博采眾長又凸顯獨到個性風格。海寧奧特萊斯廣場的建筑風格在追求整體完整統一的同時，將會更多

18、地融入更加具有國際化的、更加具有特色的建筑式樣。大家已經了解到，奧特萊斯這一商業模式不單純是一個商業項目，它同時還兼有旅游休閑的概念。國際上成功的奧特萊斯都不僅僅是購物中心，同時也是休閑娛樂中心，比如日本三井的奧特萊斯就定義為“奧特萊斯主題公園”。通過對國外成熟奧特萊斯的客群分析得出，大于25%的銷售量來自于游客，而上海奧特萊斯也有超過20%的消費者來自江浙地區，目前海寧奧特萊斯已經與包括青旅、國旅、春秋等12家大型旅行社全面展開合作，各大旅行社已經正式把上海奧特萊斯作為團隊旅游線路點?！吧嫌刑焯?，下有蘇杭”，借助杭州每年3600萬旅游人口這一大勢，再加上奧特萊斯獨具特色的建筑群落、輕松自然的

19、購物體驗，浙江奧特萊斯必將營造出一種由“全球頂級品牌+旅游休閑”組成的全新商旅模式，旅游消費也將會成為未來海寧的經濟增長點之一。總結起來，海寧奧特萊斯廣場在借鑒上海青浦和國際上奧特萊斯的成功經驗的基礎上，進一步結合海寧的特殊地理位置，必將對全面提升海寧西部地區形象、增強兩鎮兩區的凝聚力、輻射力和影響力起到積極的作用，我們的愿望是浙江奧特萊斯的落成可以為海寧帶來新的商業熱點、新的旅游視點、新的文化焦點。第四章 項目選址及土地利用l 項目選址和用地方案1、建設地址：本項目選址在位于浙江海寧農業對外綜合開發區內，此開發區在海寧市的西南方，項目基地西部與杭州市江干區接壤，距杭州市中心25公里，至杭州機

20、場20公里，距杭州蕭山國際機場15公里，距杭州繞城高速公路下沙出口2公里?；緰|部為預留開發地，南部和北部為規劃道路，西部有已建成的道路啟潮路，基地東西約200m寬，南北約400m長。（不包括停車場75畝）。2、用地方案：本項目建設用地面積80040平方米,為規劃的商業用地。l 土地利用合理性分析項目用地屬于海寧農業對外開發區規劃范圍用地性質為商服用地，符合相關城市規劃和土地利用總體規劃要求。建設單位已經按照相關規定，通過招拍掛的方式取得了用地。規劃基地周邊城市道路已經形成，啟潮路退規劃紅線15米，南側規劃道路退規劃紅線20米，北側退紅線15米。地質災害影響分析和水土保障l 地質災害影響分析項

21、目用地位于海寧城郊區，從多年的建設來看，規劃范圍內無重大地質災害發生。同時，按照浙江省地質災害防治規劃，海寧市屬于浙江省“浙北建海平原地面沉降防治區”中的“地質災害次重點防治亞區”，主要地質災害是地面沉降。本項目要在建設過程中，嚴格執行相關規劃，由具有相應的地質災害防治工程勘察資質的單位，開展地質災害危險性評估，對建設項目誘發或加劇地質災害的可能性和建設項目可能遭受地質災害危險性做出評估，提出防治地質災害的措施，從源頭防治地質災害的發生。只要思想重視、措施得當，可以很好地解決地質災害對項目建設的影響和危害。l 水土保養本項目的建設有可能造成的水土流失包括：在現有土地上進行建設，將在一定程度上破

22、壞原有的水土環境；施工期間開挖地基、施工車輛往來頻繁，將造成表土流失。為保持水土、應采取以下措施：施工期間開挖出的表土主要按規定堆放或及時清運；施工車輛離開施工現場須沖洗干凈；場內充分重視排水設施的建設，防止暴雨在場地徑流過分造成土壤流失；按照要求及時建設草皮以及植樹綠化，以保護區域優美的生態環境。l 征地拆遷及移民安置分析項目用地無拆遷和移民安置。第五章 建設方案l 方案構思及功能布局在總體構思設計中，首先保證開發商和消費者對現代化商業設施的建筑功能和購物環境，力求做到功能分區明確，流線清晰，交通組織有條不紊，方便購物，在滿足購物、餐飲、休閑娛樂等基本商業設施功能前提下，將休閑、文化、景觀等

23、多元功能有機組合，營造出高效、便捷、舒適、休閑的良好購物環境?？傮w規劃布局上，從人流，基地現狀以及奧特萊斯的購物流線，集中將商業布置設計成二個半開放形的購物中心，因環狀的商鋪布置可以使人流完全有序地以步行街的流線進行購物，此流線又能為二側商鋪提供合理的尺度與充分的可達性。使每間商鋪鋪位均好性較強，在二個購物環中部是由一跳逐級退臺式的商鋪以及架空連廊和圓形架空橋，架空橋上下可溝通兩個購物空間，架空橋下是由天然草坪和石級相間的臺階環繞的噴泉廣場，中部設表演臺，透過水廣場后側設有餐飲，咖啡茶座等，人流自然地導向中央廣場，從中央廣場可進入a區和b區環形中心，中央廣場中部和二側設有可上可下直接連通的豎向

24、交通樓梯。人們在購物之余可在廣場內或幕結構下伴隨水聲的綠化空間內小憩，這完善自然的場所為游客提供全身心的放松。本方案的激動車停車集中布置在南側與杭州接壤的規劃道路邊側，停車按規范要求每100平方米1.0輛標準設置總數約800輛（包括后期征地），其中大客車10輛，非機動車?？吭谶厒?，按每100平方米0.75輛計算約500輛。實際共有停車位1098輛，其中基地紅線內停車90輛，后期征地停車1028輛，大巴停車10輛，非機動停車500輛?；氐谋眰攘粲猩疃葹?0米的二期用地，用于后期開發作為商業性公寓式酒店，二幢酒店約24層，帶有部分裙房，在紅線與綠化景觀中有一硬地通道，可供消防和機動車?？俊 立

25、面設計根據奧特萊斯所售商品均為歐美和世界名牌的特點，立面風格設計上借簽地中海地區的建筑風格，用形似和簡練的手法將歐陸傳統形式加以簡化，并以典雅風格統一。在傳統的形式中增加新材料如玻璃和金屬材料，使其具有時代新意。在品牌門頭標志建筑造型上采用豐富多變的簡潔手法，使街面既豐富變化，不單調且又有時代感。l 建筑設計說明一、項目概況：1、規劃范圍：浙江奧特萊斯品牌折扣廣場位于浙江海寧連杭經濟開發區，此開發區在海寧市的西南方，項目基地西部與杭州市江干區接壤，距杭州市中心25 公里，至杭州機場20 公里，距杭州蕭山國際機場15 公里，距杭州繞城高速公路下沙出口2 公里?；貣|部為預留開發地，南部和北部為規

26、劃道路，西部有已建成的道路啟潮路，基地東西約200m寬，南北約400m 長。(不包括停車場75 畝)2、區位條件和項目優勢：開發區集工業、農業、商貿、旅游于一體，開發區區位、交通、土地、環境、人才、政策、服務等優勢明顯，開發區的東側是著名的觀潮勝地，此區域對于云集市區人流和江浙一帶的旅游休假消費，有著極為廣泛的開發前景。隨著浙江經濟的不斷發展，消費者對國際化、現代化、時尚化的大型商業購物城的業態已充分認識，消費者的品牌意識也日漸增強，品牌效應日益顯著，奧特萊斯是國際上較為成熟，遍布歐美等發達國家的一種商業零售業態，是由銷售世界名牌過季，下架，斷碼商品的商店組成的購物中心，因此也被稱為品牌直銷購

27、物中心，作為地處杭州與海寧的連杭經濟開發區。目前正向著國際大都市邁進，處處顯露著生機和活力。這不僅符合建設奧特萊斯的基本要求，更為進一步開發旅游與商業結合創造了良好條件。3、現狀分析：規劃基地周邊城市道路已經形成，啟潮路退規劃紅線15 米，南側規劃道路退規劃紅線20 米，北側退紅線15 米。區內基礎設施條件良好，已達到通路、通電、通水、通訊、排污和土地平整等“五通一平”，基地內無動拆遷，現狀無水域，無現有建筑物。二、設計及規劃依據：1、業主提供的相關批文。2、民用建筑設計通則gb50352-20053、商店建筑設計規范jgj48-884、建筑設計防火規范gb50016-20065、上海市標準建

28、筑工程交通設計及停車庫（場）設置標準dbj08-7-966、公共建筑節能設計標準gb50189-20057、城市道路和建筑無障礙設計規范jgj50-2001三、規劃及建筑設計：1、總體方案構思及功能布局：在總體構思設計中，首先保證開發商和消費者對現代化商業設施的建筑功能和購物環境，力求做到功能分區明確，流線清晰，交通組織有條不紊，方便購物，在滿足購物、餐飲、休閑娛樂等基本商業設施功能前提下，將休閑、文化、景觀等多元功能有機組合，營造出高效、便捷、舒適、休閑的良好購物環境。總體規劃布局上，從人流，基地現狀以及奧特萊斯的購物流線，集中將商業布置設計成二個半開放封閉形環狀的購物中心，因環狀的商鋪布置

29、可以使人流完全有序地以步行街的流線進行購物，此流線又能為二側商鋪提供合理的尺度與充分的可達性。使每間商鋪鋪位均好性較強，在二個購物環中部是由一條逐級退臺式的商鋪以及架空連廊和圓形架空橋，架空橋上下可構通二個購物空間，架空橋下是由天然草坪和石級相間的臺階環繞的噴泉廣場，中部設表演臺，透過水廣場后側設有餐飲，咖啡茶座等，人流自然地導向中央廣場，從中央廣場可進入a 區和b 區環形中心，中央廣場中部和二側設有可上下直接連通的豎向交通樓梯。人們在購物之余可在廣場內或幕結構下伴隨水聲的綠化空間內小憩，這完善自然的場所為游客提供全身心的放松。本方案的機動車停車集中布置在南側與杭州接壤的規劃道路邊側，停車按每

30、100 平方米1.0 輛標準設置總數約800 輛（包括后期征地），其中大客車28 輛，非機動車停靠在邊側。按每100 平方米0.75 輛計算約500 輛?；氐谋眰攘粲猩疃葹?0 米的二期用地，用于后期開發作為商業性公寓式酒店，二幢酒店約24 層，帶有部分裙房，在紅線與綠化景觀中有一硬地通道，可供消防和機動車?？俊?、立面設計：根據奧特萊斯所售商品均為歐美和世界名牌的特點，立面風格設計上借鑒地中海地區的建筑風格，用形似和簡練的手法將歐陸傳統形式加以簡化，并以典雅風格統一。在傳統的形式中增加新材料如玻璃和金屬材料，使其具有時代新意。在品牌門頭標志建筑造型上采用豐富多變的簡潔手法，使街面既豐富變化

31、，不單調且又有時代感。在入口處采用虛實對比，高低錯落，飄逸的飄板，和內外墻脫開的外構架，木制的格柵，以及標志性的電梯和廣告塔使入口廣場立面具有極豐富的層次感和節奏感。金屬的支撐柱和玻璃遮陽板，使廊道既明亮且有光影效果，石材和粉墻玻璃櫥窗的相映，豐富的色彩變化，使立面優雅而奪目。屆時結合水景，噴泉，玻璃咖啡廊，楓葉形的圓拱橋、水榭、綠化以及地中海風情的棕櫚樹，豐富的商鋪燈光夜景，構成獨特絢麗的旅游美景。3、綠化布置：方案沿道路種植行道樹，并在入口處將宜人的綠化引入步行道，貫穿整個步行街，中心為集中綠化和水廣場，單體二個購物中心內入口對景處設置成片的集中綠化，中心廣場后部結合餐飲和咖啡廊引入連續的

32、綠化帶，每個商鋪區間的中庭共享空間內都植有地中海風情的植物樹種，商業街中分布的大小綠化廣場，把整個購物廣場的綠化景觀在視覺上形成相互貫連，使綠化空間序列達到高潮，創造出優良的生態綠化環境品質?；貎染G化率達到10%，面積8000平方米，其中集中綠化5%，面積4775平方米.四、經濟技術指標：經濟技術指標建筑用地 80040 其中： 綜合商業用地 80040平方米 停車場用地 49950平方米（含后期征地75 畝）總建筑面積 132047平方米其中： 一期商業用地 72040平方米 二期公寓酒店用地 8000平方米容積率 1.65/na建筑占地面積 40020平方米建筑密度 52%綠化面積 80

33、00平方米綠地率 10%五、道路交通組織：1、出入口：本次規劃以現有道路為基礎，根據城市車流及人流方向有效的進行組織，啟潮路和北部規劃路各設一出入口，車流主要從啟潮路進入，下客后人流可直接進入購物中心，采用“人車分流”車輛停放在南側停車場內，北部酒店出入口處東側設一地面停車場，車輛采用集中停車，在前區設置大型停車場，車流與人流完全分開，互不干擾，在停車廣場東側設一處供卸貨所用的臨時倉庫，卸貨后用小車送至各銷售商鋪。2、人流組織：根據商業業態采用商業街連續貫穿的流線形式，組織人流，人流從主入口進入后沿步行道有序地組織引導，在步行道上視線可看到每個商鋪的店牌，不必走回頭路和迂回無方向，有明確的導向

34、性，人流可循序漸進的購物，在中部廣場處人流可選擇性地進入二個購物區，在購物區內同樣以環通的商業街的步行道方式進行游覽和購物，每個中庭內都設有室外樓梯可直達二層，一個個串連的中庭組成一個共享且互望的購物空間，便利且豐富。六、消防設計：本工程商業部分為二級耐火等級1、總平面：本工程由于三周環路，形成建筑周邊消防作業條件，紅線內在景觀綠化中有條7m 環通通道，可供消防緊急環通，東西二側從環通通道可直接進入商業區a 區及b 區的中心廣場，a 區及b 區中部的開放式廊道消防車緊急時可直接進入中部廣場，東西二側中心廣場與開放式通道可直接連結，環廊高度超過4m，中心廣場可供消防車回車。2、建筑防火分區：整個

35、建筑群因其銷售商品性質決定均采用自動噴淋系統，自動報警措施，防火分區按規范要求，商業部分按5000平方米劃分防火分區，設備機房按1000平方米劃分防火分區。3、消防疏散：本工程每個防火分區設兩個安全疏散梯且接通至地面，樓梯凈寬1.4m 以上，商業營業廳疏散按規范，敞開式外廊建筑的房間疏散門至安全出口的最大距離可增加5m 規定。本工程房間門至疏散口雙向45m，室內至房門控制22m，室外樓梯按規范要求設置，疏散計算詳見擴初計算表。七、節能設計：浙江海寧屬于夏熱冬冷地區，根據公共建筑節能設計標準gb50189-2005 中規定的圍護結構熱工性能規定值，傳熱系數kw/（·k），屋面0.7 外

36、墻1.0，底面接觸室外空氣的架空和外挑板1.0，窗墻比0.5 時，傳熱系數kw/ k2.8，遮陽系數sc（東、南，西向/北向）0.45/0.55根據控制值建筑各主要部分采用保溫材料如下：外墻混凝土多孔磚外做聚笨顆粒砂漿保溫層40mm 外砌石材，屋面除輕骨料找坡和采用防水卷材外另鋪擠塑聚笨乙稀板40mm 厚，細石混凝土及地磚。以上為基本措施，根據窗墻比和遮陽系數計算結果詳見節能報告。八、環保和環衛說明：本工程污廢水，排放室內生活污廢水采用分流制,室外生活污廢水采用合流制，分二路各自排入啟潮路污水管網，雨水經收集后由二路dn700 雨水管排入市政管網，廢氣高空排放，廢物就近設置垃圾房，集中收集，集

37、中清運，并根據相關規定設置附建式公廁。九、民防工程：本項目民防工程在商業部分暫不考慮，二期預留地處再根據政府令有關規定設置。l 結構設計說明一、概況：浙江奧特萊斯品牌直銷廣場位于浙江海寧農業對外綜合開發區內，此開發區在海寧市的西南方，項目基地西部與杭州市江干區接壤，基地東部為預留開發地，南部和北部為規劃道路，西部有已建成的道路啟潮路。a 區和b 區環形購物中心均由2 層商業建筑構成，無地下室，總建筑面積約56000平方米。二、設計規范和依據：本工程按現行的國家及上海市有關結構設計的規范、規程進行設計，其中主要包括：1、中華人民共和國工程建設強制性標準 房屋建筑部分（2002 年版）2、建筑結構

38、可靠度設計統一標準 gb50068-20013、建筑工程抗震設防分類標準 gb50223-20084、建筑結構荷載規范（2006 版） gb5000920015、建筑抗震設計規范（2008 年版） gb5001120016、建筑地基基礎設計規范 gb5000720027、建筑樁基技術規范 jgj94-20088、混凝土結構設計規范 gb5001020019、鋼結構設計規范 gb50017200310、砌體結構設計規范 gb50003200111、建筑鋼結構焊接技術規程 jgj81-2002 j218-200212、巖土工程勘察報告(桐鄉市新巖巖土工程勘查有限公司) 2009 年3 月13、其他

39、與本工程有關的資料、文件等。三、設計原則：1、本工程采用設計基準期為 50 年。2、結構設計使用年限為 50 年。3、建筑防火等級為二級。4、建筑結構安全等級為二級，重要性系數為 1.0。5、地基基礎設計等級為甲級。四、結構荷載：1、結構荷載常規取用值按建筑結構荷載規范，特殊設備荷載應由有關方面提供具體的技術要求和配合土建的樣本。2、樓面均布活荷載一覽表(kn/m2)：廁所 2.50 kn/m2樓梯、陽臺 2.50 kn/m2電梯廳 2.50 kn/m2電梯機房 7.00 kn/m2消防車道 35.0 kn/m2商場 3.50 kn/m2廚房 4.00 kn/m2餐廳 3.50 kn/m2不上

40、人屋面 0.50 kn/m2上人屋面 2.00 kn/m23、隔墻自重：外部填充墻(200)： 2.50kn/m2室內普通輕質隔墻(200)： 1.70kn/m24、風荷載：a.浙江省海寧市基本風壓值為0.45kn/m2 (n=50)。b.風壓高度變化系數根據b 類地面粗糙度考慮。c.風荷載體型系數按規范采用。5、雪荷載：浙江省海寧市基本雪壓值為0.45kn/m2(n=50)。五、結構材料：本工程材料設計標準為：鋼 筋: hpb235 fyk =235 n/mm2hrb335 fyk =335 n/mm2hrb400 fyk =400 n/mm2混凝土: 基礎承臺采用c30，底板以上柱墻采用c

41、30。填充砌體： 外墻及建筑上特別需要的磚墻： 200 厚混凝土空心砌塊內部普通輕質隔墻： 200 厚蒸壓加氣混凝土砌塊六、基地的地質條件：本基地地質條件依據桐鄉市新巖巖土工程勘查有限公司于2009 年03 月提供的巖土工程勘察報告（工程編號尚缺）。報告高程引測于場地北部道路路面，假設其高程為±0.00m?？辈榻Y果表明，區域場地和地基穩定，環境工程地質條件中等復雜，場地適宜性評價為一般區，適宜進行本工程的建設?？辈槠陂g測得場地地下水靜止水位在地表下0.000.40 米，相當于假設高程1.16-1.37 米，部分低洼地段有積水。場區地下水升降反復，地下水位年變化幅度不大，豐水期水位較干

42、旱期水位高約1m，設計時地下水常水位可取0.20 米（相當于假設高程1.20 米）。地下水、土對鋼筋混凝土無腐蝕性。本場地部分地段為沼澤地，填土性質差（呈淤泥質土狀）且厚度在2.002.50 左右，為本場區內的不良地質現象，樁基施工前宜作換土處理。本場地不存在液化土層。七、結構設計方案：1、抗震設計參數：1) 場地地震基本烈度為 6 度，水平地震影響系數最大值為0.04，設計基本地震加速度值為0.05g,第一組。2) 本工程所有單體按抗震重要性類別劃分為標準設防類（丙類）建筑，按本地區 6 度設防烈度采取抗震措施。3) 本工程混凝土結構抗震等級框架均為三級。2、上部結構設計：1) a 區和b

43、區環形購物中心采用現澆鋼筋混凝土框架結構體系，各商鋪之間的架空連廊、圓形架空橋和屋頂構架采用鋼結構體系。3、地基基礎設計：基礎設計考慮恒荷載、活荷載、水浮力、風荷載和地震荷載的綜合作用下的影響。1) 工程地基基礎設計等級為甲級。2) 本工程基礎形式為鋼筋混凝土樁承臺基礎，根據目前勘查報告，樁型選擇樁徑400mm 的預應力管樁，以2 層（局部23 層）土作為樁端持力層，樁端高程宜為12m(假設高程)。3) 本基地目前低于周邊路面標高，以后需大規模填土至建筑設計標高，可能引起場地沉降和樁負摩阻力問題，宜引起注意。l 給排水設計說明一、設計概述：浙江奧特來斯品牌折扣廣場坐落于浙江省海寧農業對外綜合開

44、發區內。商業中心由大小商鋪、餐飲和地上停車場組成。地上建筑共二層，建筑高度約10 米，建筑面積約72040 平方米，用地面積約80040 平方米。二、設計依據：1、室外給水設計規范 gb50013-20062、室外排水設計規范 gb50014-20063、建筑給水排水設計規范 gb50015-20034、建筑設計防火規范 gb50016-20065、自動噴水滅火系統設計防火規范 gb50084-2001 （2005 年版）6、建筑滅火器配置設計規范 gb50140-20057、汽車庫、修車庫、停車場設計防火規范 gb50067-978、建筑專業提供的圖紙9、建設單位提供的項目可行性報告和市政管

45、線資料10、其他有關的設計規范、規程和設計文件三、設計范圍：建筑紅線內的給水系統、熱水系統、消防系統和排水系統。四、系統設計：1、給水系統：1）水源：商業中心生活用水、空調補給水、綠化澆灌及洗車用水由市政給水管網供水，給水進戶管管徑為dn150，給水管道進戶后環狀敷設，以保證供水安全可靠。建筑紅線內設置若干只水表分別對生活用水、空調補給用水和綠化澆灌補充用水進行計量。2）供水方式：根據當地市政水壓條件，商業中心配水點擬利用市政管網水壓直接供水。如市政水壓不能滿足要求，則采用恒壓變頻供水設備供水。3）用水定額：序號 用水名城 用水定額 1商場用水 按58 升/（平方米*日）計2辦公用水 按305

46、0 升/（人*班）計3餐飲用水 按560 升/（人*次）計4空調補給用水 按空調循環水量的12%計5綠化澆灑用水 按13 升/（平方米*日）計6未預見水量 按最高日用水量的1020%計4）顧客飲用水定額為0.2 升/（人*次），其飲用水采用小賣部外售飲料的零星供水方式。工作人員飲水定額為2 升/（人*日），其飲用水采用桶裝水，加熱方式采用電加熱飲水機。2、熱水系統：1）供應范圍：熱水主要供餐飲廚房使用。2）加熱方式和熱源：由于熱水用水點較分散，熱水采用局部加熱方式，加熱設備擬采用太陽能并輔助電加熱。3、消防系統：1）室外消防用水由市政給水管網二路直接供水，如市政只有一路供水能力，則另一路室外消

47、防備用水由消防水池提供。室內消防用水由消防水池供水。2）消防設施配置及用水量：序號 系統類型 用水量或危險等級 1 室外消火栓滅火系統 消防用水量30 升/秒2 室內消火栓滅火系統 消防用水量20 升/秒3 濕式自動噴水滅火系統 消防用水量30 升/秒4 水噴霧滅火系統5 手提式滅火器 一般場所按中危險級固體a類火災設計3）室外消火栓采用低壓消防給水系統，室內消火栓和自動噴水采用臨時高壓消防給水系統。4）在樓梯出入處或樓梯前室、走道等明顯易于取用的地方設置室內消火栓和手提式滅火器進行保護，消火栓布置間距保證每個防火分區同層有二支水槍的充實水柱同時到達室內任何部位且不超過50 米。5）商場、餐廳

48、、辦公室和室內走道等其他公共活動場所采用濕式噴水滅火系統進行保護，其系統按中危險一級進行設計。4、排水系統：1）室內生活污廢水采用分流制，室外生活污廢水采用合流制，合流后的生活污廢水經化糞池預處理后排放至市政污水管網。2）屋面雨水和地面雨水經屋面雨水斗和路旁雨水口收集后，有組織地通過管道排入水池中，基地暴雨設計重現期采用一年。屋面雨水采用重力流排水系統，其暴雨設計重現期采用十年。五、管道材料：1、室內給水管采用給水塑料管及配件，熱水管采用銅管及配件，室外給水管采用埋地給水塑料管或給水球墨鑄鐵管及配件。2、室內消防管采用熱鍍鋅鋼管或無縫鋼管及配件，室外消防管采用給水球墨鑄鐵管及配件。3、室內排水

49、管采用upvc 排水塑料管，室外排水管采用frpp 排水塑料管。六、節能和環保：1、坐式大便器采用6 升沖水箱，并采用大小二擋沖洗手柄。2、公共衛生間洗手盆采用感應式水嘴，便器采用感應式沖洗閥。3、所有用于衛生器具的角閥、沖洗閥和水嘴的閥芯采用陶瓷閥芯。4、設置若干只水表分別對生活用水、空調補給用水和綠化澆灌補給用水進行計量。5、所有水池和水箱有超高水位報警功能，防止進水管閥門故障時水池和水箱長時間溢流排水。6、太陽能利用，用于生活熱水。7、所有水泵設置隔振基礎，其進出水管設置可曲撓橡膠接頭以減少振動和噪音傳遞。8、所有水泵出水管設置靜音式止回閥以減少噪音和水錘。9、本工程污廢水擬經化糞池處理

50、后再排至市政污水管網以防止對市政污水管網造成淤塞。10、生活水池采用不銹鋼材料制作，其人孔蓋和溢流管、通氣管出口要求設置鎖具和防蟲網罩。11、本工程為防止水質二次污染不設置生活高位水箱，如市政水壓不能滿足供水要求，則除空調補給用水和綠化澆灌補充用水利用市政給水管網水壓直接供水外，其余用水點采用恒壓變頻供水設備供水。12、為保證用水水質，在生活水池機房內設置一套水消毒成套設備，用于生活水池水體消毒。l 空調與通風擴初設計說明一、工程概況：本工程位于浙江省海寧農業對外綜合開發區。一期建筑面積75562平方米，分為兩個區，均為2 層建筑，總建筑高度小于24 米。建筑功能主要為品牌商鋪組成的購物中心，

51、附設餐飲、咖啡茶座等商業設施，另設部分設備配套用房。本工程設備用房外，一般功能用房，夏冬兩季均設置舒適性空調。相關區域均按需要和相關規范要求設通風系統和防排煙系統。二、設計依據：(一) 依據性資料：1業主意見(二) 規范與規程：1采暖通風與空氣調節設計規范(gbj50019-2003)2建筑設計防火規范 (gb50016-2006)3、汽車庫,修車庫,停車場設計防火規范(gb50067-97)4公共建筑節能設計標準(gb50189-2005)5商店建筑設計規范（jgj 4888）6聲環境質量標準（gb 30962008）7環境空氣質量標準(gb3095-1996)8全國民用建筑工程設計技術措施

52、暖通空調·動力三、設計參數：1、室外設計參數：夏季 tw = 35.7ºc, tws = 27.9ºc, vw = 2.7m/s 通風tw = 32.4ºc冬季 tw = -2.2ºc, w = 82 %, vw = 2.6m/s 通風tw =0ºc2、室內設計參數：房間名稱季節室內溫度相對濕度人員密度m/ 人新風量m/h/p噪聲 db(a)品牌商鋪夏季25602.52055冬季20-餐飲夏季255522050冬季2030咖啡茶座夏季25552.52050冬季230辦公夏季255543045冬季2030四、冷熱源：根據本工程

53、使用特點與經營管理的不同要求，采用熱泵型變制冷劑流量多聯分體式空調系統，靈活選用變制冷劑流量空氣源熱泵機組作為主要的空調冷、熱源。部分分散的小單元商鋪可獨立設置熱泵型分體式空調器，便于使用、計量和管理。室外機組由建筑和本專業協調布置，可集中或分散設于屋面、敞開陽臺、或可裝飾的外墻立面。估算一期空調總冷負荷為7550kw；估算一期空調總熱負荷為5300kw；第六章 節能方案分析一、節能規范及標準：1、中華人民共和國節約能源法2、中華人民共和國建筑法3、中華人民共和國清潔生產促進法4、清潔生產審核暫行辦法（國家發展改革委、國家環保總局領第16號）5、節能中長期專項規劃（發改環資20042505號）

54、6、工業企業能源管理導則（gb/t 15587-1995）7、用能單位能源計量器具配備和管理通則（gb17167-2006）8、評價企業合理用電技術導則（gb/t3485-1998）9、建筑照明設計標準（gb50034-2004）10、浙江省實施中華人民共和國節約能源法辦法11、浙江省人民政府辦公廳關于加強建筑節能工作的通知（浙政辦發200563號）二、能源消耗及供應狀況：項目建設消耗能源情況本項目大型商業建設項目，所消耗的主要能源是項目建設過程和運營中所使用的電、水。根據初步測算，項目運行后年用水量約為5.4萬噸，年用電量約為9000kv。能量供應狀況項目建設在海寧郊區，目前各項基礎設施建設

55、較為完善，供水、供店均能滿足項目建設的需要。三、節能節水措施：按照國家和省規定的節能設計標準與規范進行項目設計，并按設計要求建造。建筑的規劃布局、平面布置以及朝向、體形系數等均符合節能設計標準要求，建筑平面形式盡量簡潔，減少外墻面積以減少熱擴散面積，并充分考慮日照的充分利用與積極采用自然通風，圍護結構的外表面采用淺色飾面材料。其中對鋼筋混凝土外墻擬實施外墻內保溫，采用保溫砂漿抹灰。屋面保溫采用40厚擠塑聚苯板保溫層。加強維護結構的保溫性能。窗墻比及窗的傳熱系數盡量控制在規范要求之內。對于面積較大的窗戶及幕墻采用隔熱鋁合金窗框和中空玻璃以減小傳熱系數。其氣密型等級不低于現行國家標準建筑外窗滲透型能分級及其檢測方法（gb7107）規定的4級。盡量利用自然采光，減少人工照明。照明燈具應符合國家現行相關標準的有關規定，選用國家推薦的節能型燈具。空調能耗占大部分的建筑能耗，且空調用電時間集中，季節型負荷較大。空調能耗的影響主要因素為室內設計溫度、人員密度、設備發