1、1房地產項目成本全過程房地產項目成本全過程成本精細化管理與造價控制成本精細化管理與造價控制操作實戰操作實戰 2總目錄總目錄 第一部分第一部分 新政策房地產企業成本管理新政策房地產企業成本管理 第二部分第二部分 房地產成本控制重點環節房地產成本控制重點環節 第三部分第三部分 房地產項目投資決策階段工程造價控制房地產項目投資決策階段工程造價控制 第四部分第四部分 房地產項目設計階段工程造價控制解析房地產項目設計階段工程造價控制解析 第五部分第五部分 房地產項目招投標階段的造價控制講解房地產項目招投標階段的造價控制講解 第六部分第六部分 房地產項目施工階段工程造價控制分析房地產項目施工階段工程造價控

2、制分析 第七部分第七部分 房地產項目竣工驗收階段工程造價控制房地產項目竣工驗收階段工程造價控制 第八部分第八部分 房地產開發企業成本控制核算房地產開發企業成本控制核算 3土地政策變化對項目成本的影響土地政策變化對項目成本的影響 一一成本管理需要跨職能合作成本管理需要跨職能合作 二二 第一部分第一部分 新政策房地產企業成本管理新政策房地產企業成本管理 金融金融( (貨幣貨幣) )政策變化對投資成本的影響政策變化對投資成本的影響 三三五五房地產開發企業全面成本構成的主要內容房地產開發企業全面成本構成的主要內容 六六成本管理需要關注的全過程與細節成本管理需要關注的全過程與細節 將客戶需求納入目標成本

3、管理將客戶需求納入目標成本管理 四四七七房地產企業的供應鏈管理房地產企業的供應鏈管理 如何確定產品的價格和利潤率以確定成本如何確定產品的價格和利潤率以確定成本 八八4 隨著國家經濟的日益發展和土地的不斷減少，國家相繼出臺了一系列的控制性文件 ：關于當前進一步從嚴土地管理的緊急通知關于當前進一步從嚴土地管理的緊急通知、關于嚴明法紀堅決制止土地違關于嚴明法紀堅決制止土地違法的緊急通知法的緊急通知、招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范、關于調整中央分成關于調整中央分成的新增建設用地土地有償使用費分配方式的通知的新增建設用地土地有償使用費分配方式的通知、關于加大閑置土地

4、處置力度的關于加大閑置土地處置力度的通知通知、招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定、土地儲備管理辦法土地儲備管理辦法、關于認真貫徹關于認真貫徹國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見進一步加強進一步加強土地供應調控的通知土地供應調控的通知、土地登記辦法土地登記辦法、國務院辦公廳關于嚴格執行有關農村國務院辦公廳關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知集體建設用地法律和政策的通知、國務院關于促進節約集約用地的通知國務院關于促進節約集約用地的通知、中中華人民共和國耕地占用稅暫行條例華人民共和國耕地占用

5、稅暫行條例等等 ，上述政策主要目的在于嚴格控制土地供應量，上述政策主要目的在于嚴格控制土地供應量，強制實施土地的招標、拍賣或掛牌出讓制度強制實施土地的招標、拍賣或掛牌出讓制度。 房地產開發競爭模式由房地產開發競爭模式由“土地競爭土地競爭”向向“產品、品牌競爭產品、品牌競爭”的轉變，贏利模式也的轉變，贏利模式也由由“土地升值土地升值”向向“成本控制，內部管理、產品設計、品牌附加值成本控制，內部管理、產品設計、品牌附加值”轉變。原來的土轉變。原來的土地轉讓模式已轉向土地公開招拍掛的商業運作模式，土地的問題實際上已經歸結成資地轉讓模式已轉向土地公開招拍掛的商業運作模式，土地的問題實際上已經歸結成資金

6、問題。金問題。 資金與管理成為房地產開發競爭的核心。資金與管理成為房地產開發競爭的核心。一一土地政策變化對項目成本的影響土地政策變化對項目成本的影響5 國家對房地產開發商貸款的管理日趨嚴格，對房地產行業信貸政策的調控力度正國家對房地產開發商貸款的管理日趨嚴格，對房地產行業信貸政策的調控力度正逐步加強。逐步加強。關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見規定：對項目資本金達不規定：對項目資本金達不到到35%35%貸款條件的房地產企業，商業銀行不得貸款；貸款條件的房地產企業，商業銀行不得貸款；2007 2007 年年9 9 月月27 27 日央行和銀監會發日央行和

7、銀監會發布了布了關于加強商業性房地產信貸管理的通知關于加強商業性房地產信貸管理的通知，要求申請購買第二套，要求申請購買第二套( (含含) )以上住房以上住房的借款人，首付比例不得低于的借款人，首付比例不得低于4040，貸款利率不得低于同期同檔次基準利率的，貸款利率不得低于同期同檔次基準利率的1.11.1倍；倍；1212月月1212日，央行、銀監會發布日，央行、銀監會發布關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知，明確，明確第二套房貸應以借款人家庭為單位，認定房貸次數。第二套房貸應以借款人家庭為單位，認定房貸次數。20082008年年關于進一步加強房地產關于進一

8、步加強房地產行業授信風險管理的通知行業授信風險管理的通知和和關于對房地產委托貸款情況進行調查的通知關于對房地產委托貸款情況進行調查的通知等文件等文件的出臺，強化了對房地產企業貸款的監查。此外，隨著通貨膨脹的加劇和適當從緊貨的出臺，強化了對房地產企業貸款的監查。此外，隨著通貨膨脹的加劇和適當從緊貨幣政策的實施，存款準備金率和商業貸款基準利率也多次上調。這些政策將直接或間幣政策的實施，存款準備金率和商業貸款基準利率也多次上調。這些政策將直接或間接影響著房地產企業的信貸融資問題，加大了房地產開發企業融資風險和融資成本，接影響著房地產企業的信貸融資問題，加大了房地產開發企業融資風險和融資成本，對項目開

9、發進度、資金使用安排等產生一定的影響。對項目開發進度、資金使用安排等產生一定的影響。 從緊的金融政策有可能帶來公司銷售收入的下降或項目開發的滯后，對公司未來現從緊的金融政策有可能帶來公司銷售收入的下降或項目開發的滯后，對公司未來現金流產生滯后效應，對公司的利潤會帶來不良影響。為防范這種風險，金流產生滯后效應，對公司的利潤會帶來不良影響。為防范這種風險，應采取加大營應采取加大營銷力度、多渠道融資等措施，以化解金融從緊政策帶來的負面影響。銷力度、多渠道融資等措施，以化解金融從緊政策帶來的負面影響。 二二金融金融( (貨幣貨幣) )政策變化對投資成本的影響政策變化對投資成本的影響 6房地產開發企業全

10、面成本構成按照用途大致可分成三塊：開發成本，稅費，期間費用。房地產開發企業全面成本構成按照用途大致可分成三塊：開發成本，稅費，期間費用。1.1.開發成本開發成本 1.1土地征用及拆遷補償費，指開發商為取得土地使用權而支付的費用，包括地價款、拆遷補償費、耕地占 用稅 、青苗補償費等，大約占成本費用總額的25%； 1.2前期工程費，指取得土地使用權后，項目開發前發生的項目前期準備費用，包括項目籌建、規劃設計、勘察測繪、可行性研究及“三通一平”等費用； 1.3基礎設施費，指項目開發過程中發生的建筑安裝工程費以外的費用，包括市政配套費、給水系統費、雨污水系統費、供電系統費、有線電視工程費、電話通訊工程

11、費、寬帶工程費、智能化系統費、園林環境工程費； 1.4配套設施費用，指項目建成后產權不歸開發商所有，收益也不歸開發商的公共設施，包括景觀、門庭，產權不歸開發商的車庫、垃圾處理站等費用。 上述2-4項費用合計大約占成本費用總額的10%。 1.5建筑安裝工程費，指項目開發過程中發生的建筑、安裝工程費用。包括建筑費用、安裝費、安裝工程費、裝修費、樣板房/售樓處裝修費用、監理費、工程造價咨詢費等，大約占成本費用總額的45%； 2.2.稅費稅費 包括營業稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅、房產稅、土地使用稅、綜合規費，大約占成本費用總額的10%3.3.期間費用期間費用 包括營銷費用、管理費用、財

12、務費用，這三項費用大約占成本費用總額的10%。 三三房地產開發企業全面成本構成的主要內容房地產開發企業全面成本構成的主要內容 71.1.房地產項目定價方法房地產項目定價方法 1.1 1.1成本加成定價法：在單位產品成本的基礎上加上一定比例的預期利潤作為產品的售價。成本加成定價法：在單位產品成本的基礎上加上一定比例的預期利潤作為產品的售價。 成本中包含了稅金，售價減成本等于利潤。利潤的多少是按成本的一定比例計算。成本中包含了稅金，售價減成本等于利潤。利潤的多少是按成本的一定比例計算。 單位產品價格單位產品價格= =單位產品成本單位產品成本（1+1+加成率）加成率） 1.2 1.2目標收益定價法：

13、在成本的基礎上，按照目標收益率的高低計算售價的方法。目標收益定價法：在成本的基礎上，按照目標收益率的高低計算售價的方法。 確定目標收益率：目標收益率可表現為投資收益率、成本利潤率、銷售利潤率、資金確定目標收益率：目標收益率可表現為投資收益率、成本利潤率、銷售利潤率、資金利潤率等多種不同的形式。利潤率等多種不同的形式。 確定目標利潤：目標利潤確定目標利潤：目標利潤= =總投資額總投資額目標投資利潤目標投資利潤 目標利潤目標利潤= =總成本總成本目標成本利潤目標成本利潤 目標利潤目標利潤= =銷售收入銷售收入目標銷售利潤目標銷售利潤 目標利潤目標利潤= =資金平均占用額資金平均占用額目標資金利潤率

14、目標資金利潤率 計算售價：計算售價： 售價售價= =（總成本（總成本+ +目標利潤）目標利潤）/ /預計銷售面積預計銷售面積 目標收益率適用于市場上具有一定影響力的企業及市場占有率較高或具有壟斷性質的企業。目標收益率適用于市場上具有一定影響力的企業及市場占有率較高或具有壟斷性質的企業。 1.31.3售價加成定價法：以產品最后的售價為基數，按銷售價的一定比率來計算加成率，最后得售價加成定價法：以產品最后的售價為基數，按銷售價的一定比率來計算加成率，最后得出產品的售價。出產品的售價。 單位產品售價單位產品售價= =單位產品成本單位產品成本/ /（1-1-加成率）加成率） 四四如何確定產品的價格和利

15、潤率以確定成本如何確定產品的價格和利潤率以確定成本82.2.利潤率及目標成本的確定利潤率及目標成本的確定 1.1 1.1目標利潤的確定目標利潤的確定 目標利潤率法，公式如下目標利潤率法，公式如下 上年利潤基數法，公式：目標利潤上年利潤上年利潤基數法，公式：目標利潤上年利潤利潤增長率利潤增長率 1.2 1.2目標成本的確定目標成本的確定四四如何確定產品的價格和利潤率以確定成本如何確定產品的價格和利潤率以確定成本9 建立健全信息管建立健全信息管理系統理系統，做好各種基礎數據的收集工作。企業實行目標成本管理，做好各種基礎數據的收集工作。企業實行目標成本管理需要來自多方面的大量信息，這些信息是實行目標

16、成本管理的基礎。主要包括產品定需要來自多方面的大量信息，這些信息是實行目標成本管理的基礎。主要包括產品定價和競爭者信息、各種成本數據、顧客需求信息以及供應商數據。這些相關數據有助價和競爭者信息、各種成本數據、顧客需求信息以及供應商數據。這些相關數據有助于目標成本管理團隊理解于目標成本管理團隊理解顧客需求顧客需求、競爭產品及、競爭產品及產品設計產品設計與產品成本之間的關系，是與產品成本之間的關系，是實行目標成本管理所必須的，關系到目標成本管理的成敗。實行目標成本管理所必須的，關系到目標成本管理的成敗。 五五將客戶需求納入目標成本管理將客戶需求納入目標成本管理 10 傳統的成本管理的思路為：根據設

17、計院圖紙組織招標投標，根據最低價原則選擇施傳統的成本管理的思路為：根據設計院圖紙組織招標投標，根據最低價原則選擇施工單位，并根據現場簽證等進行結算。傳統的成本管理方法存在：工單位，并根據現場簽證等進行結算。傳統的成本管理方法存在：（1 1）被動式控制成本）被動式控制成本（2 2）采取過程或事后控制成本方法）采取過程或事后控制成本方法（3 3）沒有系統對成本進行控制。）沒有系統對成本進行控制。 造成的結果是造成的結果是“結算超預算、預算超概算、概算超估算結算超預算、預算超概算、概算超估算”的現象比較普遍。的現象比較普遍。 新的成本管理理念是采用新的成本管理理念是采用“全過程成本管理方法，成本控制

18、應該貫穿在工程建設的全過程成本管理方法，成本控制應該貫穿在工程建設的各階段，在項目定位、規劃設計優化、招投標及工程建設實行各環節做重點控制，并各階段，在項目定位、規劃設計優化、招投標及工程建設實行各環節做重點控制，并貫徹貫徹“精細化精細化”管理的理念，為項目建設爭取更大的效益。管理的理念，為項目建設爭取更大的效益。 六六成本管理需要關注的全過程與細節成本管理需要關注的全過程與細節 111.1.重要性：隨著原有土地轉讓模式轉為招拍掛的商業運作模式，房地產企業競爭的核重要性：隨著原有土地轉讓模式轉為招拍掛的商業運作模式，房地產企業競爭的核心要素只剩下二大要素：資金與管理。顯然，管理水平將成為房地產

19、企業未來成敗的心要素只剩下二大要素：資金與管理。顯然，管理水平將成為房地產企業未來成敗的關鍵，因此全面推行全過程供應鏈管理體系，將供應鏈管理價值最大化，勢在必行。關鍵，因此全面推行全過程供應鏈管理體系，將供應鏈管理價值最大化，勢在必行。2.2.基本供應鏈：設計商基本供應鏈：設計商- -施工總承包商施工總承包商- -材料、設備供應商材料、設備供應商- -物業管理商，這是房地產企物業管理商，這是房地產企業最基本的供應鏈，也是房地產企業管理的最重要內容。業最基本的供應鏈，也是房地產企業管理的最重要內容。3.3.樹立正確的供方關系觀：房地產企業要有相當的專業技能、同時具備比供應商更高樹立正確的供方關系

20、觀：房地產企業要有相當的專業技能、同時具備比供應商更高的智慧、更廣的知識、更強的應變能力與決策藝術，才能更好的協調、督促、檢查、的智慧、更廣的知識、更強的應變能力與決策藝術，才能更好的協調、督促、檢查、評價供應商的服務。同時要加強企業的文化建設，不能滋生評價供應商的服務。同時要加強企業的文化建設，不能滋生“高高在上高高在上”等不良心態，等不良心態，防止腐敗的發生。防止腐敗的發生。4.4.供應鏈的有效管理：供應鏈的有效管理： 4.1 4.1構建組織、塑造流程：實現公司內部組織與供應鏈上每個供方的無縫對接。構建組織、塑造流程：實現公司內部組織與供應鏈上每個供方的無縫對接。 4.24.2樹立企業核心

21、理念：讓每個員工知道自己的工作目的與存在價值，提供員工對供樹立企業核心理念：讓每個員工知道自己的工作目的與存在價值，提供員工對供應鏈管理的效率和質量。應鏈管理的效率和質量。5.5.設計與施工：是房地產項目運作流程中承前啟后的最重要兩個環節，為其制定核心設計與施工：是房地產項目運作流程中承前啟后的最重要兩個環節，為其制定核心理念在供應鏈管理中尤為重要。理念在供應鏈管理中尤為重要。七七房地產企業的供應鏈管理房地產企業的供應鏈管理 12 由于成本管理是個系統工程，為此成本管理也不僅僅是成本管理部門的責任，而由于成本管理是個系統工程，為此成本管理也不僅僅是成本管理部門的責任，而是全部部門的責任，尤其是

22、營銷部、設計部、工程部、材料采購部的責任，比較合理是全部部門的責任，尤其是營銷部、設計部、工程部、材料采購部的責任，比較合理的成本管理控制組織分工為：項目定位的成本管理控制組織分工為：項目定位營銷部門；設計階段成本優化營銷部門；設計階段成本優化設計部門；設計部門；招標合同簽訂招標合同簽訂工程部和成本管理部；現場簽證把控工程部和成本管理部；現場簽證把控工程部；竣工結算工程部；竣工結算成本管理成本管理部；銷售成本優化部；銷售成本優化銷售部；管理費用銷售部；管理費用各職能部門。各職能部門。 八八成本管理需要跨職能合作成本管理需要跨職能合作 13總目錄總目錄 第一部分第一部分 新政策房地產企業成本管理

23、新政策房地產企業成本管理 第二部分第二部分 房地產成本控制重點環節房地產成本控制重點環節 第三部分第三部分 房地產項目投資決策階段工程造價控制房地產項目投資決策階段工程造價控制 第四部分第四部分 房地產項目設計階段工程造價控制解析房地產項目設計階段工程造價控制解析 第五部分第五部分 房地產項目招投標階段的造價控制講解房地產項目招投標階段的造價控制講解 第六部分第六部分 房地產項目施工階段工程造價控制分析房地產項目施工階段工程造價控制分析 第七部分第七部分 房地產項目竣工驗收階段工程造價控制房地產項目竣工驗收階段工程造價控制 第八部分第八部分 房地產開發企業成本控制核算房地產開發企業成本控制核算

24、 14拿地環節控制重點拿地環節控制重點 一一二二 第二部分第二部分 房地產成本控制重點環節房地產成本控制重點環節 項目策劃環節控制重點項目策劃環節控制重點 三三五五施工環節控制重點施工環節控制重點 六六管理費用控制重點管理費用控制重點 營銷環節控制重點營銷環節控制重點 四四財務控制重點財務控制重點 15 征地和拆遷補償、安置費的控制關鍵是建設項目的選址，首先必須符合城市總體征地和拆遷補償、安置費的控制關鍵是建設項目的選址，首先必須符合城市總體規劃，還要考慮地理位置、交通狀況及環境因素等。用地上不能有太多的地上建筑物、規劃，還要考慮地理位置、交通狀況及環境因素等。用地上不能有太多的地上建筑物、構

25、筑物以及地下管線等，毗鄰無異議。同時要求對國家和地方關于征地、拆遷的一系構筑物以及地下管線等，毗鄰無異議。同時要求對國家和地方關于征地、拆遷的一系列法規、政策的熟練把握。列法規、政策的熟練把握。 一一拿地環節控制重點拿地環節控制重點 16 項目策劃環節的控制重點是勘察設計和前期工程費。項目策劃環節的控制重點是勘察設計和前期工程費。（1 1）勘察設計和前期工程費的控制將前期費用分為行政事業性收費和工程服務性收費）勘察設計和前期工程費的控制將前期費用分為行政事業性收費和工程服務性收費兩部分。對前一部分通過爭取各項優惠政策降低；勘探、設計等前期工程任務的發包，兩部分。對前一部分通過爭取各項優惠政策降

26、低；勘探、設計等前期工程任務的發包，必須按照新的招投標法的規定，通過公開招標確定承包單位，最大限度壓低承包價。必須按照新的招投標法的規定，通過公開招標確定承包單位，最大限度壓低承包價。工程項目在設計上的浪費是十分驚人的，設計標準一定要與項目的市場定位相適應工程項目在設計上的浪費是十分驚人的，設計標準一定要與項目的市場定位相適應, ,不不要一味追求高、新、美，不要多余的功能和多余的承重力，積極推行價值工程管理。要一味追求高、新、美，不要多余的功能和多余的承重力，積極推行價值工程管理。（2 2）三通一平工程費用，也是前期工程費控制的重點。土、石方工程一般工期較短，）三通一平工程費用，也是前期工程費

27、控制的重點。土、石方工程一般工期較短，也沒有復雜嚴格的質量要求，可以采用市場價格，實行總價招標。也沒有復雜嚴格的質量要求，可以采用市場價格，實行總價招標。（3 3）施工用水、用電線路的敷設，一定要兼顧小區建成后生活用水、用電的需要，切）施工用水、用電線路的敷設，一定要兼顧小區建成后生活用水、用電的需要，切忌重復建設，增加成本。忌重復建設，增加成本。 二二項目策劃環節控制重點項目策劃環節控制重點 17 施工過程中的成本控制是成本人員投入時間及精力最多的階段，也是成本控制過施工過程中的成本控制是成本人員投入時間及精力最多的階段，也是成本控制過程中最重要最繁瑣的階段。其控制重點是：程中最重要最繁瑣的

28、階段。其控制重點是：（1 1）參與主體工程招標、分包工程招標、甲供材料招標，提出合理化建議，保證工程）參與主體工程招標、分包工程招標、甲供材料招標，提出合理化建議，保證工程在投標預算限價內招標。在投標預算限價內招標。（2 2）通過加強過程成本控制，對施工過程中的工程成本進行動態結算管理、成本核算）通過加強過程成本控制，對施工過程中的工程成本進行動態結算管理、成本核算預警，達到過程結算及時、有效反映項目成本。預警，達到過程結算及時、有效反映項目成本。 三三施工環節控制重點施工環節控制重點 18 首先是建立科學的財務管理體系，算清開發各個環節的資金運行情況，投入多少，首先是建立科學的財務管理體系，

29、算清開發各個環節的資金運行情況，投入多少，運行時間，貨幣在不同時間內價值的調整、回收期、回收量、資金在某個環節的滯留運行時間，貨幣在不同時間內價值的調整、回收期、回收量、資金在某個環節的滯留和損耗。財務費用的控制實際是對資金時間價值的控制，其中主要是貸款利息的降低。和損耗。財務費用的控制實際是對資金時間價值的控制，其中主要是貸款利息的降低。因此，應當通過分階段控制開發進度、縮短開發周期，降低資金占用時間，從而實現因此，應當通過分階段控制開發進度、縮短開發周期，降低資金占用時間，從而實現對財務費用的控制。對財務費用的控制。 一、安排合理的融資方案：貸款金融機構的選擇；融資方式的選擇；貸款額度的合

30、一、安排合理的融資方案：貸款金融機構的選擇；融資方式的選擇；貸款額度的合理確定，利率的談判；籌資費用的節約，進度的合理安排等。理確定，利率的談判；籌資費用的節約，進度的合理安排等。 二、貸款利息應從貸款總額、貸款期限和貸款利率三方面實施控制。二、貸款利息應從貸款總額、貸款期限和貸款利率三方面實施控制。 1 1、對貸款額度的控制，通過編制建設資金使用計劃、現金流量表及貸款計劃，在、對貸款額度的控制，通過編制建設資金使用計劃、現金流量表及貸款計劃，在滿足項目需求的前提下，盡量壓縮存量資金，減少貸款總額，縮短貸款期限，控制財滿足項目需求的前提下，盡量壓縮存量資金，減少貸款總額，縮短貸款期限，控制財務

31、費用。務費用。 2 2、對資金占用期限的控制，主要通過縮短工期，同時加快銷售、加速資金的回收、對資金占用期限的控制，主要通過縮短工期，同時加快銷售、加速資金的回收來實現。來實現。四四財務控制重點財務控制重點 19 營銷環節的控制重點應該從四個方面去體現：營銷環節的控制重點應該從四個方面去體現：（1 1）銷售流程的優化；）銷售流程的優化；（2 2）銷售部組織框架的構建；）銷售部組織框架的構建；（3 3）銷售道具及物料的使用；）銷售道具及物料的使用；（4 4）項目推廣費用的有效使用。）項目推廣費用的有效使用。 五五營銷環節控制重點營銷環節控制重點 20 根據目前公司的實際情況，在投資估算和成本控制

32、體系上，將開發間接費用即企業根據目前公司的實際情況，在投資估算和成本控制體系上，將開發間接費用即企業直接組織、管理開發項目發生的工資、福利、勞保、折舊、辦公、水電、周轉房攤銷直接組織、管理開發項目發生的工資、福利、勞保、折舊、辦公、水電、周轉房攤銷等費用計入管理費用。管理費用控制的關鍵在于開發建設的規模，因此應當通過加大等費用計入管理費用。管理費用控制的關鍵在于開發建設的規模，因此應當通過加大開發力度和開發規模，降低單位管理費用水平。開發力度和開發規模，降低單位管理費用水平。 一、定崗定員，精簡機構，減少人員冗積情況出現。但對關鍵崗位和關鍵業務，尤一、定崗定員，精簡機構，減少人員冗積情況出現。

33、但對關鍵崗位和關鍵業務，尤其成本效益高的崗位，不但不能過于精簡，而且有必要增加、充實定員。其成本效益高的崗位，不但不能過于精簡，而且有必要增加、充實定員。 二、在理順公司產權關系的基礎上，將公司房地產開發業務管理費用明確出來，并二、在理順公司產權關系的基礎上，將公司房地產開發業務管理費用明確出來，并按照項目進行科學的分攤。按照項目進行科學的分攤。 三、由于目前房地產專業分工越來越細，拆遷、施工、工程監理、銷售、物業管理三、由于目前房地產專業分工越來越細，拆遷、施工、工程監理、銷售、物業管理等均有專業的公司和隊伍，可能的話對開發過程中的部分業務可分包給外部的專業公等均有專業的公司和隊伍，可能的話

34、對開發過程中的部分業務可分包給外部的專業公司，前提是這樣做比自己做更節省。司，前提是這樣做比自己做更節省。 四、推行各部門管理費用承包、限額獎懲，調動節約管理費用的積極性和責任心。四、推行各部門管理費用承包、限額獎懲，調動節約管理費用的積極性和責任心。 六六管理費用控制重點管理費用控制重點 21總目錄總目錄 第一部分第一部分 新政策房地產企業成本管理新政策房地產企業成本管理 第二部分第二部分 房地產成本控制重點環節房地產成本控制重點環節 第三部分第三部分 房地產項目投資決策階段工程造價控制房地產項目投資決策階段工程造價控制 第四部分第四部分 房地產項目設計階段工程造價控制解析房地產項目設計階段

35、工程造價控制解析 第五部分第五部分 房地產項目招投標階段的造價控制講解房地產項目招投標階段的造價控制講解 第六部分第六部分 房地產項目施工階段工程造價控制分析房地產項目施工階段工程造價控制分析 第七部分第七部分 房地產項目竣工驗收階段工程造價控制房地產項目竣工驗收階段工程造價控制 第八部分第八部分 房地產開發企業成本控制核算房地產開發企業成本控制核算 22如何理解投資決策是控制工程造價的前提如何理解投資決策是控制工程造價的前提 一一二二 第三部分第三部分 房地產項目投資決策階段工程造價控制房地產項目投資決策階段工程造價控制 分析影響投資決策階段工程造價的決定因素分析影響投資決策階段工程造價的決

36、定因素 三三五五投資決策階段工程造價管理的主要內容投資決策階段工程造價管理的主要內容 投資決策投資估算與財務評價投資決策投資估算與財務評價 四四如何做好投資決策的可行性研究如何做好投資決策的可行性研究 23 在建筑工程項目管理過程中，投資決策階段控制工程造價具有十分重要的意義。投在建筑工程項目管理過程中，投資決策階段控制工程造價具有十分重要的意義。投資決策階段控制工程造價，是正確確定建設項目計劃投資數額的關鍵，對項目投資者資決策階段控制工程造價，是正確確定建設項目計劃投資數額的關鍵，對項目投資者正確控制投資目標值具有重大意義。不論何種項目，其前期工作的核心是編制符合實正確控制投資目標值具有重大

37、意義。不論何種項目，其前期工作的核心是編制符合實際的投資估算值，正確確定投資估算值，對于以后控制初步設計概算、施工圖預算，際的投資估算值，正確確定投資估算值，對于以后控制初步設計概算、施工圖預算，實現投資者預期的投資效果有著重大的影響。并且，相對于建設項目的其他后續工作實現投資者預期的投資效果有著重大的影響。并且，相對于建設項目的其他后續工作來說，投資決策階段控制造價，對建設項目經濟效果好壞的影響最大。因此，在此階來說，投資決策階段控制造價，對建設項目經濟效果好壞的影響最大。因此，在此階段控制工程造價，對整個建設項目來說，節約投資的可能性最大。在項目的建設過程段控制工程造價，對整個建設項目來說

38、，節約投資的可能性最大。在項目的建設過程當中，節約投資的可能性是隨著建設過程的進展而不斷減少。一般來說，決策階段控當中，節約投資的可能性是隨著建設過程的進展而不斷減少。一般來說，決策階段控制造價對項目經濟性的影響高達制造價對項目經濟性的影響高達95%100%95%100%。以上說明建筑工程項目投資決策階段的造。以上說明建筑工程項目投資決策階段的造價控制是控制整個工程造價的前提。價控制是控制整個工程造價的前提。 一一如何理解投資決策是控制工程造價的前提如何理解投資決策是控制工程造價的前提 24 建設項目投資決策階段影響工程造價的決定因素主要有：項目建設規模、項目建建設項目投資決策階段影響工程造價

39、的決定因素主要有：項目建設規模、項目建設標準、項目建設地點三個方面。設標準、項目建設地點三個方面。（1 1）建設項目的生產規模指生產要素與產品在一個經濟實體中的集中程度。通俗的講）建設項目的生產規模指生產要素與產品在一個經濟實體中的集中程度。通俗的講也是解決也是解決“生產多少生產多少”的問題，往往以該建設項目的年生產（完成）能力來表示。生的問題，往往以該建設項目的年生產（完成）能力來表示。生產規模的大小，必將影響建設項目在生產工藝、設備選型、建設資源的方面的決策，產規模的大小，必將影響建設項目在生產工藝、設備選型、建設資源的方面的決策，進而影響投資規模的大小。合理確定項目的建設規模，不僅要考慮

40、項目內部各因素之進而影響投資規模的大小。合理確定項目的建設規模，不僅要考慮項目內部各因素之間的數量匹配、能力協調，還要使所有生產力因素共同形成的經濟實體在規模上大小間的數量匹配、能力協調，還要使所有生產力因素共同形成的經濟實體在規模上大小適應，以合理確定和有效控制工程造價。適應，以合理確定和有效控制工程造價。（2 2）項目建設標準是指包括項目建設規模、占地面積、工藝裝備、建筑標準、配套工）項目建設標準是指包括項目建設規模、占地面積、工藝裝備、建筑標準、配套工程等方面的標準或指標。建設標準是編制、評估、審批項目可行性研究和初步設計的程等方面的標準或指標。建設標準是編制、評估、審批項目可行性研究和

41、初步設計的重要依據，是衡量工程造價是否合理及監督檢查項目建設的客觀尺度。建設標準是否重要依據，是衡量工程造價是否合理及監督檢查項目建設的客觀尺度。建設標準是否起到控制工程造價、指導建設的作用，關鍵在于標準水平定的是否合格。建設標準水起到控制工程造價、指導建設的作用，關鍵在于標準水平定的是否合格。建設標準水平應從我國目前的經濟發展水平出發，區別不同地區、不同規模、不同等級、不同功平應從我國目前的經濟發展水平出發，區別不同地區、不同規模、不同等級、不同功能，合理確定。能，合理確定。（3 3）項目建設地點的選擇對于該項目的建設工程造價和建成后的生產成本，以及國民）項目建設地點的選擇對于該項目的建設工

42、程造價和建成后的生產成本，以及國民經濟均有直接的影響。經濟均有直接的影響。二二分析影響投資決策階段工程造價的決定因素分析影響投資決策階段工程造價的決定因素 25（1 1）分析確定影響建設項目投資決策的主要因素。）分析確定影響建設項目投資決策的主要因素。確定建設項目的資金來源確定建設項目的資金來源，合理地合理地確定項目的建設規模、建設地點、科學的選定項目的建設標準，這些都直接地關系到確定項目的建設規模、建設地點、科學的選定項目的建設標準，這些都直接地關系到項目的工程造價和全壽命成本。項目的工程造價和全壽命成本。 （2 2）建設項目決策階段的投資估算：是一個項目決策階段的主要造價文件，它是項目）建

43、設項目決策階段的投資估算：是一個項目決策階段的主要造價文件，它是項目可行性研究報告和項目建議書的組成部分，投資估算對于項目的決策及投資的成敗十可行性研究報告和項目建議書的組成部分，投資估算對于項目的決策及投資的成敗十分重要。分重要。（3 3）建設項目決策階段的經濟分析：指以建設工程和技術方案為對象的經濟方面的研）建設項目決策階段的經濟分析：指以建設工程和技術方案為對象的經濟方面的研究。它是可行研究的核心內容，是建設項目決策的主要依據。究。它是可行研究的核心內容，是建設項目決策的主要依據。（4 4）國民經濟評價與社會效益評價。）國民經濟評價與社會效益評價。（5 5）建設項目決策階段的風險管理。要

44、及時通過風險辨識和風險分析，提出建設投資）建設項目決策階段的風險管理。要及時通過風險辨識和風險分析，提出建設投資決策階段的風險防范措施，提高建設項目的抗風險能力。決策階段的風險防范措施，提高建設項目的抗風險能力。 三三投資決策階段工程造價管理的主要內容投資決策階段工程造價管理的主要內容 26 首先要做好投資決策階段的基礎資料收集工作。做好工程的投資預測，需要很多的首先要做好投資決策階段的基礎資料收集工作。做好工程的投資預測，需要很多的資料，如工程所在地的水電狀況、地質情況、主要材料設備的價格資料、大宗材料的資料，如工程所在地的水電狀況、地質情況、主要材料設備的價格資料、大宗材料的采購地以及現有

45、已建類似工程資料，對于做經濟評價的項目還要收集更多資料。造價采購地以及現有已建類似工程資料，對于做經濟評價的項目還要收集更多資料。造價人員要對資料的準確性、可靠性認真分析，保證投資預測、經濟分析的準確。人員要對資料的準確性、可靠性認真分析，保證投資預測、經濟分析的準確。 其次要編制可行性研究報告。工程項目的可行性研究階段，項目的各項技術經濟決其次要編制可行性研究報告。工程項目的可行性研究階段，項目的各項技術經濟決策，對工程造價以及項目的經濟效益，有著決定性的影響，是工程造價控制的重要階策，對工程造價以及項目的經濟效益，有著決定性的影響，是工程造價控制的重要階段。可行性研究要以質量控制為核心，對

46、項目的規模建設標準、工藝布局、產業規劃段。可行性研究要以質量控制為核心，對項目的規模建設標準、工藝布局、產業規劃、技術進步等方面應實事求是地科學分析。、技術進步等方面應實事求是地科學分析。四四如何做好投資決策的可行性研究如何做好投資決策的可行性研究 27 投資決策投資估算與財務評價都是投資決策階段工程造價管理的主要內容，都在投資決策投資估算與財務評價都是投資決策階段工程造價管理的主要內容，都在可行性研究報告可行性研究報告中起著十分重要的作用。中起著十分重要的作用。 第一，投資估算是制定融資方案、進行經濟評價的基礎，也是進一步編制初步設計第一，投資估算是制定融資方案、進行經濟評價的基礎，也是進一

47、步編制初步設計概算的依據；概算的依據； 第二，第二，“投資估算投資估算”和和“財務評價財務評價”是銀行貸款的依據，是國家編制建設投資計劃是銀行貸款的依據，是國家編制建設投資計劃的重要依據；的重要依據； 第三，第三，“投資估算投資估算”與與“財務評價財務評價”是投資決策和方案比選的重要依據。是投資決策和方案比選的重要依據。五五投資決策投資估算與財務評價投資決策投資估算與財務評價 28總目錄總目錄 第一部分第一部分 新政策房地產企業成本管理新政策房地產企業成本管理 第二部分第二部分 房地產成本控制重點環節房地產成本控制重點環節 第三部分第三部分 房地產項目投資決策階段工程造價控制房地產項目投資決策

48、階段工程造價控制 第四部分第四部分 房地產項目設計階段工程造價控制解析房地產項目設計階段工程造價控制解析 第五部分第五部分 房地產項目招投標階段的造價控制講解房地產項目招投標階段的造價控制講解 第六部分第六部分 房地產項目施工階段工程造價控制分析房地產項目施工階段工程造價控制分析 第七部分第七部分 房地產項目竣工驗收階段工程造價控制房地產項目竣工驗收階段工程造價控制 第八部分第八部分 房地產開發企業成本控制核算房地產開發企業成本控制核算 29正確理解設計階段的成本控制正確理解設計階段的成本控制 一一設計概算與施工圖預算的編制與審查設計概算與施工圖預算的編制與審查 二二 第四部分第四部分 房地產

49、項目設計階段工程造價控制解析房地產項目設計階段工程造價控制解析 設計階段成本控制的核心設計階段成本控制的核心 三三五五房地產設計階段的設計程序房地產設計階段的設計程序 六六設計方案優化過程與重點設計方案優化過程與重點 設計階段工程造價控制的措施和方法設計階段工程造價控制的措施和方法 四四七七限額設計的實施限額設計的實施 設計階段工程造價的決定因素與造價管理的主要內容設計階段工程造價的決定因素與造價管理的主要內容 八八30 設計階段的成本控制是房地產項目成本控制的關鍵與重點。盡管設計費在建設工程設計階段的成本控制是房地產項目成本控制的關鍵與重點。盡管設計費在建設工程全過程費用中比例不大，一般只占

50、建安成本的全過程費用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%1.5%-2%，但對工程造價的影響可達，但對工程造價的影響可達75%75%以上，由此可見，設計質量的好差直接影響建設費用的多少和建設工期的長短，直接以上，由此可見，設計質量的好差直接影響建設費用的多少和建設工期的長短，直接決定人力、物力和財力投入的多少。合理科學的設計，可降低工程造價決定人力、物力和財力投入的多少。合理科學的設計，可降低工程造價10%10%。但在工程。但在工程設計中不少設計人員重技術、輕經濟，任意提高安全系數或設計標準，而對經濟上的設計中不少設計人員重技術、輕經濟，任意提高安全系數或設計標準，而對經濟上的合理性考慮

51、得較少，從根本上影響了項目成本的有效控制。合理性考慮得較少，從根本上影響了項目成本的有效控制。一一正確理解設計階段的成本控制正確理解設計階段的成本控制 31 設計階段成本控制的核心包括：設計管理和技術管理兩大因素。設計階段成本控制的核心包括：設計管理和技術管理兩大因素。（1 1）設計管理。要加強對設計公司的管理與協調，包括：設計單位的選擇與合同管理）設計管理。要加強對設計公司的管理與協調，包括：設計單位的選擇與合同管理，做好與設計人員的溝通，落實獎懲措施，開展設計公司間的交流與競爭。要建立管，做好與設計人員的溝通，落實獎懲措施，開展設計公司間的交流與競爭。要建立管理程序與制度，包括：完善甲方設

52、計標準，堅持設計全過程優化，建立專家會議評審理程序與制度，包括：完善甲方設計標準，堅持設計全過程優化，建立專家會議評審制度，內部審核制度化等。制度，內部審核制度化等。（2 2）技術管理。建筑方案的選擇設計前期方案一旦確定，成本大勢也基本確定。結構）技術管理。建筑方案的選擇設計前期方案一旦確定，成本大勢也基本確定。結構設計從方案入手可以對項目總成本進行較大優化。設計從方案入手可以對項目總成本進行較大優化。 二二設計階段成本控制的核心設計階段成本控制的核心 32（1 1）方案設計。方案設計的內容包括：設計說明書；總平面圖以及建筑設計圖紙；設）方案設計。方案設計的內容包括：設計說明書；總平面圖以及建

53、筑設計圖紙；設計委托或設計合同中規定的透視圖、鳥瞰圖、模型等；計委托或設計合同中規定的透視圖、鳥瞰圖、模型等；（2 2）初步設計。初步設計的內容與工業項目設計大致相同，包括各專業設計文件、專）初步設計。初步設計的內容與工業項目設計大致相同，包括各專業設計文件、專業設計圖紙和工程概算，同時，初步設計文件應包括主要設備或材料表。業設計圖紙和工程概算，同時，初步設計文件應包括主要設備或材料表。（3 3）施工圖設計。該階段應形成所有專業的設計圖紙（含圖紙目錄、說明和必要的設）施工圖設計。該階段應形成所有專業的設計圖紙（含圖紙目錄、說明和必要的設備、材料表），并按照要求編制工程預算書。對于方案設計后直接

54、進入施工圖設計的備、材料表），并按照要求編制工程預算書。對于方案設計后直接進入施工圖設計的項目，施工圖設計文件還應包括工程概算書。施工圖設計文件，應滿足設備材料采購項目，施工圖設計文件還應包括工程概算書。施工圖設計文件，應滿足設備材料采購，非標準設備制作和施工的需要。，非標準設備制作和施工的需要。 三三房地產設計階段的設計程序房地產設計階段的設計程序 331.1.設計階段工程造價的決定因素：計價與控制。設計階段工程造價的決定因素：計價與控制。（1）可以使造價構成更合理，提高資金利用效率。（2）可以提高投資控制效率（3）可以使控制工作更主動。（4）便于技術及經濟結合。（5）在設計階段控制工程造價

55、效果最顯著。2.2.設計階段工程造價管理的主要內容有：設計階段工程造價管理的主要內容有： （1）方案設計階段。方案設計階段一般是根據方案圖紙和說明書，作出詳盡的工程造價估算書。不超過投資估算，則為正常。 （2）初步設計階段。根據初步設計方案圖紙和說明書及概算定額編制初步設計總概算。 （3）技術設計階段。根據技術設計的圖紙和說明書及概算定額編制初步設計修正總概算。 （4）施工圖設計階段。根據施工圖紙和說明書及預算定額編制施工圖預算。 （5）設計交底和配合施工。設計單位應負責交代設計意圖，進行技術交底，解釋設計文件，及時解決施工中設計文件出現的問題，參加試運轉和竣工驗收、投產及進行全面的工程設計總

56、結。 四四設計階段工程造價的決定因素與造價管理的主要內容設計階段工程造價的決定因素與造價管理的主要內容 34（1）推行設計招標，擇優選擇設計單位（2）開展限額設計，有效控制造價（3）改變設計取費辦法，實行設計質量的獎罰制度 （4）推行設計監理制度 （5）推廣標準設計 （6）提高設計質量： （7）加強施工圖的審核工作。 業主要真正把控制造價的關鍵階段確立在設計階段時，才能收到投資省、進度快業主要真正把控制造價的關鍵階段確立在設計階段時，才能收到投資省、進度快、質量好的效果。通過技術比較、經濟分析和效果評價，正確處理技術先進與經濟合、質量好的效果。通過技術比較、經濟分析和效果評價，正確處理技術先進

57、與經濟合理兩者之間的對立統一關系，力求在技術先進條件下的經濟合理，在經濟合理基礎上理兩者之間的對立統一關系，力求在技術先進條件下的經濟合理，在經濟合理基礎上的技術先進，把控制工程造價的觀念滲透到各項設計和施工技術措施中，把工程造價的技術先進，把控制工程造價的觀念滲透到各項設計和施工技術措施中，把工程造價控制工作推向另一個里程碑。控制工作推向另一個里程碑。五五設計階段工程造價控制的措施和方法設計階段工程造價控制的措施和方法 35（1）通過設計招標和設計方案競選優化設計方案。建設單位發布公告，吸引設計單位參加設計招標或設計方案競選，以獲得眾多的設計方案；然后組織7-11人的專家評定小組，其中技術專

58、家人數應該占2/3以上；最后專家評定小組采用科學的方法綜合評定各設計方案優劣，從中選擇最優的設計方案，或將各方案的可取之處重新組合，提出最佳方案。（2）運用價值工程優化設計方案。首先進行功能分析；然后進行功能評價，并根據功能分析的結果提出各種實現功能的方案；最后進行方案評價。（3）標準化設計。標準化設計又稱定型設計、通用設計。各類工程建設的構件、配件、零部件、通用的建筑物、構筑物、公用設施等，只要有條件的，都應該實施標準化設計。（4）限額設計。限額設計就是按照設計任務書批準的投資估算哦進行初步設計，按照初步設計概算造價限額進行施工圖設計。在整個設計過程中，設計人員與經濟管理人員密切配合，做到技

59、術與經濟的統一。 六六設計方案優化過程與重點設計方案優化過程與重點 36 所謂限額設計，就是按照批準的設計任務書和投資估算來控制初步設計，按照批準的初步設計總概算控制施工圖設計，同時各專業在保證達到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設計，嚴格控制技術和施工圖設計的不合理變更，保證總投資額不被突破。 實施限額設計，第一步要將這個限額按專業（單位工程）進行分解，看其合理否；第二步若第一步分解的答案合理，則應按各單位工程的分部工程再進行分解，看其是否合理。若以上的分解分析均得到滿意的答案，則說明該限額可行，同時，在設計過程中要嚴格按照限額控制設計標準；若以上的分解分析（不論哪一步）沒有得到滿意的

60、答案，則都說明該限額不可行，必須修改或調整限額，再按上面的步驟重新進行分析分解，直到得到滿意的答案為止，該限額才成立。 限額設計的技術關鍵是要確定好限額，控制好設計標準和規模。 七七限額設計的實施限額設計的實施 371.設計概算的編制與審查1.1設計概算的編制：設計概算可分單位工程概算、單項工程綜合概算和建設項目總概算三級。單位工程概算是確定各單位工程建設費用的文件，是編制單項工程綜合概算的依據，是單項工程綜合概算的組成部分。單位工程概算按其工程性質分為建筑工程概算和設備及安裝工程概算兩大類。建筑工程概算包括土建工程概算，給排水、采暖工程概算，通風、空調工程概算，電氣、照明工程概算，弱電工程概