1、試論物業管理建管不分的問題試論物業管理建管不分的問題提要：而之所以一些開發 商能夠"暗埋地雷"，很大原因就在于開發商充分掌握了前 期物業管理的話語權，有權決定前期物業管理公司，而物業 管理條例只是“提倡"建設單位按照房地產開發與物業管 理相分離的原則999年5月23日，全國物業管理的工作會議在深圳召開, 這次會議對于通過的相關議題，對于規范物業管理活動，具 有里程碑的意義。此后,全國許多城市陸續推廣采用招投標 的方式選聘物業管理企業。事實上，盡管各地的物業管理的 招投標如火如荼，企業之間的競爭非常激烈，但實際上壟斷、 暗箱操作的現象依然存在。一些城市招投標的科學性

2、不夠, 招投標過程中的公平、公正、公開原則得不到體現，許多物 業管理企業都是開發商的"兒子"或"孫子”。物業管理公 司受制于"大東家"，自身的利益也經常被侵犯。有些幵發 商為了銷售房屋，在開始的時候,將管理費定得比較低，或者 是送兩年、三年甚至五年的管理費來吸引購房人，但很多時 候這種承諾是虛假的，一旦房屋銷售完畢，開發商便停止對 物業管理公司的資金支持，物業管理公司要么增加物業管理 費，要么便是降低服務質量，以維持日常運作。由于開發商在 房屋銷售時的虛假承諾,使得本是正常的行為在業主看來變 成了亂收費，亂加價,亂增加收費項目等。據北京市消協對

3、北京市100個居住小區和99個物業管理 公司進行的隨機抽樣調查顯示，由于開發商遺留問題導致的 物業糾紛，占到小區物業管理糾紛的80%u±o而之所以一些 開發商能夠“暗埋地雷"，很大原因就在于開發商充分掌握 了前期物業管理的話語權，有權決定前期物業管理公司，而 物業管理條例只是"提倡"建設單位按照房地產開發與 物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資 質的物業管理企業。建管分離并實行招投標，這一措施要實施起來并不容易。 近期，北京出臺了關于加強物業管理企業資質管理有關問 題的通知。通知里有一個最主要的內容,就是"房地產 開發企業具有物

4、業管理資質的，不得承接本企業及相關單位 開發的新建住宅項目"。通知出來，市場中出現兩種截然不同的聲音:一種是反對的聲音，買樓的時候，不少業主就是沖著與開發企業是同 個集團的物業管理公司來的，生怕以后不能再由這家物業 管理公司繼續管理了。比如萬科集團旗下項目的業主，或者 中海集團旗下項目的業主；另一種聲音則對新規定拍手叫好, 這些業主大多都是受夠了開發企業和物業管理公司“父子 兵"的氣。然而，輿論尚在熱烈討論之時，北京市建委8月1日又對樓 盤的“建管分離"作了進一步解釋:"依法設立的房地產開 發企業并具有物業管理資質的，即同一獨立法人，不能再承 接自己和相

5、關單位開發的新建住宅項目；房地產開發企業與 物業管理企業是兩個獨立法人的,不在限制范圍內"。目前，廣州不少樓盤在交樓時都會與業主簽訂臨時物業 管理合同。雖然有政策規定,"在前期物業管理階段，建設 單位可選聘物業管理企業；業主大會成立后，業主大會可依 法選聘具有相應資質的從事物業管理活動的企業。但實際 上，不少樓盤的業主委員會并非在短時間內就能成立，因此, 業主根據自己的意愿選擇物業管理企業往往長時間無法實 現。讓我們看看廣州物業管理市場開發企業與物業管理公司 的關系的現狀。廣州住宅小區的開發企業與物業管理公司的 關系主要有三種：一種是開發企業和物業管理公司屬于同一 集團，但

6、兩者都是獨立法人，這種現象普遍存在于大集團所 開發的樓盤中。像合生創展旗下的廣東康景物業、富力地產 旗下的天力物業、中海集團旗下的中海物業、新世界地產旗 下的廣州新世界物業等,現在這類公司在廣州基本是占居行 業的主流市場，在管的物業面積達到市場份額的三至四成。 第二種是開發企業以招標的形式聘請市場上有資質的物業 管理公司對其所開發的物業進行管理,這種形式為大多數中 小型開發商所采用。第三種形式是政府托管或政府補貼的物 業管理公司。在廣州，無論是哪種形式的物業管理公司，都可 以說已經是實現了建管分離，即使是樓盤的開發商與物業管 理公司同屬一個集團，由于都是以獨立核算的形式存在的, 因此即使是“建

7、管分離”的新規定出臺，廣州的絕大部分物 業管理公司也不會受到任何影響。至于一些聘請有資質的物 業管理公司進行管理的樓盤，往往也會在銷售前就已經以招 標形式選聘管理公司，這些管理公司往往也會提前介入到樓 盤的操作中。不少大地產集團屬下的樓盤，開發商是給物業管理公司補 貼的。開發商在售樓時不用自己的管理公司，難以保持高素 質的物業管理，未售出的單位如何處理？為了 口碑不惜賠本 做物業管理，是開發商實力的表現。為此不得不作出贈送管 理費的承諾。開發商愿意代業主支付管理費，物業管理公司 不需向業主逐個收取，何樂而不為？如果擔心承諾不兌現，可 以要求開發商先向物業管理公司支付并公布賬目。從政府的角度看,把前期物業管理的"建管分離"由"提 倡"上升為"強制"實行招投標，是希望盡量避免開發商和 物業管理企業以及業主的三方矛盾。而我們認為，物業建設 單位是否可選用與自己有隸屬關系和股份關系的物業管理 公司，不是問題所在，最根本的是落實業主可以選擇物業管 理公司的法定權利，打破壟斷，鼓勵競爭，加大力度規范前期 物業管理招投標才是解決問題的關鍵。希望國家盡快完善法 規，以試論物業管理建管不分的問題提要：而之所以一 些開發商能夠"暗埋地雷”，很大原因就在于開發商充分掌 握了前期物業管理的話語