1、DPC0402 地塊風(fēng)華盛世住宅項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一章總論 錯(cuò)誤！未定義書簽第一節(jié)項(xiàng)目概述 錯(cuò)誤！未定義書簽第二節(jié) 編制依據(jù)： 錯(cuò)誤！未定義書簽第三節(jié)可行性研究的范圍 錯(cuò)誤！未定義書簽第四節(jié) 項(xiàng)目背景及建設(shè)的必要性 錯(cuò)誤！未定義書簽第五節(jié)研究結(jié)論 錯(cuò)誤！未定義書簽第六節(jié)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 錯(cuò)誤！未定義書簽第二章 市場分析 錯(cuò)誤！未定義書簽第一節(jié)市場需求分析 錯(cuò)誤！未定義書簽第二節(jié)臨高地區(qū)市場分析 錯(cuò)誤！未定義書簽第三章建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)條件 錯(cuò)誤！未定義書簽第一節(jié)建設(shè)地點(diǎn) 錯(cuò)誤！未定義書簽第二節(jié)建設(shè)條件 錯(cuò)誤！未定義書簽第四章 建設(shè)規(guī)模及產(chǎn)品方案 錯(cuò)誤！未定義書簽第五章產(chǎn)品技術(shù)方案 錯(cuò)誤！未定義書

2、簽第一節(jié)產(chǎn)品技術(shù)方案 錯(cuò)誤！未定義書簽第二節(jié)#制作工藝 錯(cuò)誤！未定義書簽第三節(jié) 主要生產(chǎn)設(shè)備 錯(cuò)誤！未定義書簽第四節(jié)各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo) 錯(cuò)誤！未定義書簽第六章工程建設(shè)實(shí)施方案 錯(cuò)誤！未定義書簽第一節(jié)設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想 錯(cuò)誤！未定義書簽第二節(jié) 總圖布置 錯(cuò)誤！未定義書簽第三節(jié)建筑工程 錯(cuò)誤！未定義書簽第四節(jié) 公用工程 錯(cuò)誤！未定義書簽第五節(jié)組織機(jī)構(gòu)、定員及培訓(xùn) 錯(cuò)誤！未定義書簽第七章節(jié)能 錯(cuò)誤！未定義書簽第八章環(huán)境影響評價(jià) 錯(cuò)誤！未定義書簽第九章 勞動(dòng)安全、衛(wèi)生與消防 錯(cuò)誤！未定義書簽第一節(jié)勞動(dòng)安全 錯(cuò)誤！未定義書簽第二節(jié)消防 錯(cuò)誤！未定義書簽第十章投資估算及資金籌措 錯(cuò)誤！未定義書簽第一節(jié)估算依據(jù) 錯(cuò)誤！

3、未定義書簽第二節(jié)投資估算 錯(cuò)誤！未定義書簽第三節(jié)資金籌措 錯(cuò)誤！未定義書簽第十一章財(cái)務(wù)評價(jià) 錯(cuò)誤！未定義書簽第一節(jié)成本估算 錯(cuò)誤！未定義書簽第三節(jié)銷售收入及稅金 錯(cuò)誤！未定義書簽第四節(jié) 盈利能力分析 錯(cuò)誤！未定義書簽第五節(jié)不確定性分析 錯(cuò)誤！未定義書簽10第十二章綜合評價(jià)錯(cuò)誤！未定義書簽1、項(xiàng)目建設(shè)背景根據(jù)南昌市城市規(guī)劃發(fā)展的需要以及沿江東路片區(qū)控制規(guī)劃要求， 上海金廈房地產(chǎn) 有限公司已通過拍賣取得原江西第四建筑工程公司，共 90.9畝。開發(fā)建設(shè)用地及土地 用途性質(zhì)變更手續(xù)由南昌市土地管理局和市規(guī)劃局辦理。該項(xiàng)目初步方案設(shè)計(jì)已經(jīng)完成，項(xiàng)目建議書已經(jīng)省計(jì)委批準(zhǔn)，各項(xiàng)前期工作和規(guī)劃 報(bào)批方案工作已

4、相繼開展。2、項(xiàng)目概況（1）項(xiàng)目名稱：“風(fēng)華盛世”（2）建筑規(guī)模：12-7F、2-11F、2-12F（3）建設(shè)地點(diǎn)：沿江東路（原江西第四建筑工程公司）（4 ）規(guī)劃用途：居住、商業(yè)（5 ）建設(shè)單位：上海金廈房地產(chǎn)有限公司（6 ）經(jīng)營類型：房地產(chǎn)經(jīng)營、綜合技術(shù)服務(wù)員、咨詢服務(wù)（7 ）企業(yè)性質(zhì)：其他有限責(zé)任公司（8 ）資質(zhì)等級：二級（9） 企業(yè)概況：上海金廈房地產(chǎn)有限公司于1992年8月正式成立。公司現(xiàn)有員工60人，其中各類職稱的技術(shù)經(jīng)濟(jì)管理人員30人，注冊資金2000萬元，資質(zhì)等級為二級。公司資金技術(shù)實(shí)力雄厚，管理嚴(yán)密，能夠獨(dú)立承擔(dān) 各類大中小型房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)與建設(shè)，自公司成立以來，先后開發(fā)的 項(xiàng)

5、目有：九江市趙家花園18000平方米舊房改造開發(fā)項(xiàng)目。目前在規(guī)劃和開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目有：南昌市建設(shè)路284號省建總公司建苑住宅小區(qū)舊宅基地改造項(xiàng)目等。公司采取新工藝、新技術(shù)，不斷堅(jiān)持科學(xué)管 理，以“開拓、求實(shí)、優(yōu)質(zhì)、高效”為宗旨，竭誠為社會(huì)各界服務(wù)。（10）工程概況：“風(fēng)華盛世”項(xiàng)目占地90.9畝，約60600平方米，總建筑面積109000平方米。其中住宅104640平方米，高層住宅為13920平方米，多層 住宅為90720平方米，商鋪5580平方米；容積率1.8 ,綠化率35% , 建筑密度25%。（11 ）資金來源：本項(xiàng)目建設(shè)資金由上海金廈房地產(chǎn)有限公司自籌和銀行貸款，不足的 投資通過預(yù)售房款

6、來解決。根據(jù)收益計(jì)算，所得稅前項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為14.83%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（le=10%）萬元。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益較好。3、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)（1） 省計(jì)委計(jì)投200432號文關(guān)于“風(fēng)華盛世”項(xiàng)目建議書的批復(fù)；（2） 上海金廈房地產(chǎn)有限公司簽定的國有土地使用權(quán)出讓合同；（3） 南昌市規(guī)劃設(shè)計(jì)院沿江東路沿線控制性詳細(xì)規(guī)劃；（4） 上海同濟(jì)大學(xué)建筑工程學(xué)院設(shè)計(jì)研究院“風(fēng)華盛世”項(xiàng)目初步規(guī)劃方案；（5）原江西第四建筑工程公司地質(zhì)勘測資料；（6） 南昌市城市規(guī)劃局南昌市土地使用變更通知書；（7）省審計(jì)事務(wù)所驗(yàn)資證明；（8）中國建設(shè)銀行江西分行資金證明；（9 ）國家計(jì)委建設(shè)

7、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)（第二版）；（10）建設(shè)部房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法；（11 ）國家計(jì)委投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）；（12 ） 2004年五、六月建筑工程經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；（13）民用建筑設(shè)計(jì)通則 JGJ37-87（14）商店建筑設(shè)計(jì)規(guī)范 JGJ48-88（15）住宅設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50096-1999（16）城市居住規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50180-93（17）健康住宅技術(shù)要點(diǎn)4、可行性研究報(bào)告研究范圍根據(jù)“風(fēng)華盛世”項(xiàng)目建議書批復(fù)和初步規(guī)劃方案，本研究工作范圍主要是住宅市場分析及營銷戰(zhàn)略、建設(shè)規(guī)模及功能，住宅及公用工程建設(shè)方案， 投資估算與資金籌措, 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)等。5、研究結(jié)論及建議本

8、項(xiàng)目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項(xiàng)目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，開發(fā)用地變 更及項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已在辦理，部分建設(shè)資金通過自籌和銀行貸款來解決，其余部分由預(yù)售房款解決，現(xiàn)場建設(shè)條件具備。針對商品房升級換代，住宅建設(shè)由低檔走向高檔 的發(fā)展趨勢和南昌市已有一部分收入較高的住宅消費(fèi)群體，戶型規(guī)劃為中高檔住宅，根 據(jù)對南昌市住宅市場分析預(yù)測，項(xiàng)目開發(fā)有市場銷路。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效 益可行。從目前房地產(chǎn)市場分析，商品住宅結(jié)構(gòu)性矛盾還很突出， 建議在下一步方案規(guī)劃時(shí), 對初步確定的住宅戶型和功能標(biāo)準(zhǔn)再進(jìn)一步的市場調(diào)研，尤其是面積較大的商品房，如 完全作為住宅，要根據(jù)市場變化作出更為準(zhǔn)確的市場定位，調(diào)

9、整戶型和面積，并做好工 程建設(shè)規(guī)劃，加強(qiáng)樓盤營銷工作，降低開發(fā)建設(shè)成本，盡量減小項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。6、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)“風(fēng)華盛世”項(xiàng)目主要設(shè)計(jì)指標(biāo)見表1、表2表1 ： “風(fēng)華盛世”項(xiàng)目主要規(guī)劃設(shè)計(jì)技術(shù)指標(biāo)序號項(xiàng)目名稱單位指標(biāo)1總占地面積平方米606002總建筑面積平方米1090003容積率1.84綠化率%355建筑密度%256高層戶型平方米/戶 平方米/戶 平方米/戶 平方米/戶A戶型85平方米（兩房）B戶型125平方米（三房）C戶型135平方米（三房）D戶型140平方米（四房）平方米/戶E戶型90平方米（兩房）7多層戶型平方米/戶F戶型110平方米（三房）平方米/戶G戶型120平方米（三房）平方米8

10、商鋪面積55809總戶數(shù)戶944車位數(shù)（地上）個(gè)20010（地下）個(gè)100表2 :居住區(qū)用地平衡控制指標(biāo)（%）序號用地構(gòu)成居住區(qū)（%）用地面積（平方米）1民建用地（R01）25151502公建用地（R02）30181803道路用地（R03）1060604公共綠地（R04）35212105居住區(qū)用地（R）10060600市場調(diào)研分析一、南昌市房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況分析今年以來，在宏觀經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的大背景下，在南昌市委、市政府“壟斷一級市場、 調(diào)控二級市場、放活三級市場”方針的知道下，南昌市房地產(chǎn)市場顯現(xiàn)出了前所未有的 快速發(fā)展態(tài)勢，各項(xiàng)指標(biāo)大幅度增長，投資與消費(fèi)同步發(fā)展，存量與增量相互拉動(dòng)，房 地產(chǎn)

11、業(yè)進(jìn)入具有南昌自身特點(diǎn)的新一輪快速增長期。（一）2003年房地產(chǎn)業(yè)市場運(yùn)行情況1、房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展情況2003年南昌市預(yù)計(jì)完成國內(nèi)生產(chǎn)總值（ GNP ）的636億元，較上年增長15.1% , 增幅為歷年來之最；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資預(yù)計(jì)完成 218億元，較上年增長55.4%。全市 預(yù)計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 56億元，較上年增長60%，占固定資產(chǎn)投資和 GDP的比重 分別為26%和9%，較上年分別提高1個(gè)百分點(diǎn)和3個(gè)百分點(diǎn)。表3 :房地產(chǎn)投資與主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)情況表房地產(chǎn)開發(fā)投資額（億元）56同比增長（%）60固定資產(chǎn)投資額（億元）218同比增長（%）55.4GDP （億元）638同比增長（%）

12、15.1房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重（%) 26房地產(chǎn)投資占 GDP比重（%）9今年以來，南昌市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度創(chuàng)歷史之最，主要得益于投資的拉動(dòng)，而房地產(chǎn)開 發(fā)投資作為固定資產(chǎn)投資的組成部分，一直扮演著重要角色，全年每月完成的房地產(chǎn)投 資均保持50%以上的增長，占固定資產(chǎn)投資的比重1/3，對經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用日漸增大，與國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展基本同步。房地產(chǎn)投資快速增長的原因只要是市委、是政府“拉大城 市筐架、擴(kuò)大投資規(guī)模、加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”政策的推動(dòng)，加上新建商品房是熱銷也刺 激了投資的加溫。2、新建商品房供求結(jié)構(gòu)情況2003年全市市區(qū)核準(zhǔn)預(yù)售商品房面積 335萬平方米，較上年增長 142%，其中商 品住宅

13、250萬平方米，較上年增長 126% ;完成商品房交易面積 245.27萬平方米，同 比增長83.23%，其中商品住宅交易面積 203.90萬平方米，同比增長 60.60%。表4 :商品住宅供應(yīng)量情況表價(jià)格供應(yīng)量所占比例單套面積供應(yīng)量所占比例（元/平方米）（萬平方米）（%）（平方米）（萬平方米）(%)2000以下31.2212.4995以下50.520.22000250042.6817.079512038.7515.52500300072.2628.912015075.7530.33000以上103.8441.54150以上8534表5 :商品住宅銷售情況表價(jià)格銷售量所占比例單套面積銷售量所占

14、比例（元/平方米）（萬平方米）(%)（平方米）（萬平方米）(%)2000以下49.7124.3895以下36.0217.672000250055.6427.299512035.3017.312500300055.7127.3212015069.3434.013000以上42.8421.01150以上63.2431.02單位：萬平方米圖1、價(jià)格供求情況2000以 下20002500250030003000以上LI供應(yīng)量LI銷售量DPC0402 地塊圖2、單套面積供求情況單位：萬平方米供應(yīng)量銷售量表4、表5、圖1、圖2顯示南昌市商品房市場結(jié)構(gòu)性矛盾比較突出。從商品住宅供應(yīng)情況看，單價(jià)在每平方米25

15、00元以上的供應(yīng)量占總量的 70.44%，單套面積在120平方米以上的總量是 64.3% ;從銷售情況看，單價(jià)在每平方米2500元以上是占總量銷售的48.33%，單套建筑面積在 95150平方米的占總銷售量是 51.31%3、商品房價(jià)格走勢2003年南昌市市區(qū)商品房的均價(jià)為2722元/平方米，較上年增長20.89%，其中商品住宅的均價(jià)為2438元/平方米，較上年增長18.18%，全年各季商品住宅的均價(jià)分別 為第一季度2519元/平方米，第二季度2394元/平方米，第三季度2327元/平方米，第 四季度2510元/平方米，價(jià)格走勢基本平穩(wěn)。圖3商品住宅均價(jià)DPC0402 地塊表6 :商品房價(jià)格與

16、同期居民可支配收入情況表商品房均價(jià)（元/平方米）2722增幅（%）20.89商品住宅均價(jià)（元/平方米）2438增幅（%）18.18居民人均可支配收入（元）7650增幅（%）9.0居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)100.6增幅（%）0.62003年，南昌市商品房的價(jià)格繼續(xù)上漲，除了有效需求量增大，結(jié)構(gòu)性供不應(yīng)求 外，還與土地拍賣，競爭激烈，建材上漲等因素有關(guān)。另外，一些樓盤質(zhì)量提升，環(huán)境 優(yōu)化，增加了建設(shè)成本，也促進(jìn)了房價(jià)的上升。從房價(jià)漲幅與居民人均可支配收入增幅比較，前者較后者高9個(gè)百分點(diǎn)，顯示房價(jià)漲幅較大，超出大部分居民承受能力，應(yīng)引4、新建商品住宅購買對象情況2003年全市交易量的203.90萬平方米商品

17、住宅中，本市居民的為154.71萬平方米，比重達(dá)76% ;外地居民購買的為 49.19萬平方米，比重為 24% 表7 :購買對象構(gòu)成情況表商品住宅交易量（萬平方米）按銷售對象劃分按購房目的分類203.90本地居民 154.71所占比例 76自住173.32所占比例85外地居民49.19所占比例 24置業(yè)投資30.58所占比例15近年來，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和花園城市建設(shè)步伐的加快，南昌市的居住環(huán)境不斷改善，作為省會(huì)城市的輻射功能日益顯現(xiàn)，吸引了外地、特別是省內(nèi)其他地市的人士紛紛來南昌市購房置業(yè)， 外地居民購房的比重逐年上升，由2002年的5%上升到2003年的24%。從購房的目的分析，以自住為主

18、，但置業(yè)投資的比重逐年上漲，由2000年的2%上漲到2003年的15%。置業(yè)投資的比重的增大，一方面說明投資者看好南昌市的 房地產(chǎn)市場，另一方面，如投資購房比重增長過快，對南昌市房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā) 展有一定的跗面影響，因?yàn)槟喜械姆康禺a(chǎn)比重較大，市場監(jiān)管不力，容易出現(xiàn)投機(jī)或 炒作，使市場升溫過快，后勁不足，容易出現(xiàn)價(jià)格虛高。5、商品房空置情況2003年全市預(yù)計(jì)商品房空置面積 20萬平方米，較上年下降 17%，其中商品住宅空置16萬平方米，較上年下降11%。從空置區(qū)域看，新城區(qū)的比重較大，占60%。從時(shí)間看來看，南昌市空置的商品房大多為一年以下的待銷商品房，所占比例超過80%，從空置原因分析

19、，主要是 交通不便、配套設(shè)施不全、設(shè)計(jì)落后、戶型偏大等。表8 :商品住宅空置結(jié)構(gòu)情況表按區(qū)域劃分老城區(qū)6.4萬平方米所占比例（%）40新城區(qū)9.6萬平方米所占比例（%）60按單套建筑面積劃分90平方米以下所占比例（%）1095平方米150平方米所占比例（%）20150平方米以上所占比例（%）70按單價(jià)劃分2000元以下所占比例（%）820003000 元所占比例（%）323000元以上所占比例（%）606、存量房交易情況2003年全市共完成存量房交易13335件（套），面積128.24萬平方米，較上年分別增長53.65%，其中存量住宅12736套，面積99.81萬平方米，分別較上年增長53.8

20、4%和56.44%，房改房上市交易 5700套，面積39.32萬平方米，較上年分別增長 45.3%和 49.91%。2003年南昌市存量房交易價(jià)格保持穩(wěn)中有升勢頭，其中上半年價(jià)格趨勢平穩(wěn)，下半年受江西省城市房屋拆遷貨幣化補(bǔ)償辦法出臺(tái)的影響，存量房平均價(jià)格有所上漲,升幅達(dá)9%左右。7、房屋租賃市場情況2003年全市房屋租賃面積 380萬平方米，其中住房 3萬套，面積240萬平方米。 房屋租金價(jià)格穩(wěn)中有升，其中商業(yè)營業(yè)用房平均租金60元/平方米，較上年上漲20%，寫字樓租金平均40元/平方米，較上年上漲25%，住房租金（市場價(jià)）9元/平方 米，較上年上漲 10%。8、房屋拆遷及舊城改造情況2003

21、年全市城區(qū)完成房屋拆遷面積110.05萬平方米，較上年減少34%，涉及被拆遷戶5366戶。2000年以來，南昌市實(shí)行了實(shí)物安置與貨幣安置相結(jié)合的房屋拆遷安置補(bǔ)償辦法，貨幣化安置的比例逐年上升，2003年達(dá)到70%左右。在貨幣化安置的住戶中，有50%左右購買了二手房，10%左右購買了新建商品房。（二）房地產(chǎn)市場發(fā)展中存在的主要問題1、土地供應(yīng)布局不盡合理，供地條件不夠完善2001年以來，為了防止房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)過熱、過量等泡沫現(xiàn)象，保護(hù)開發(fā)商和消費(fèi)者利益，南昌市加大了宏觀調(diào)控的力度，對年度土地出讓指標(biāo)予以總量控制，2003年的開發(fā)總量計(jì)劃控制在 350萬平方米以內(nèi)，今年6月又根據(jù)市場形勢，果斷決策，

22、在年 初制定的房地產(chǎn)開發(fā)總量中削減了 100萬平方米，保證了房地產(chǎn)市場的供需基本平穩(wěn)。但是，從2003年全市土地供應(yīng)情況看，存在著供應(yīng)布局不夠合理、供地條件不夠完善等突出問題。南昌市今年總供應(yīng)土地為30宗，全年土地總成交量為 1660畝，從土地成績面積來看，紅谷灘新區(qū)土地供應(yīng) 3宗，總面積817.73畝，占總成交面積的42%， 而青山湖區(qū)、老城區(qū)的土地供應(yīng)達(dá)27宗，總成交面積842畝，占總成交面積的58%。位于一、二類地段以外的高新開發(fā)區(qū)、昌北開發(fā)區(qū)沒有出讓一宗土地。老城區(qū)土地供應(yīng) 量的增大，提高了項(xiàng)目的樓面地價(jià)， 從而拉動(dòng)了房價(jià)的上升。另外，從供地的現(xiàn)狀來看， 大部分為需要進(jìn)一步拆遷平整的“

23、生地”。出讓“生地”容易生產(chǎn)交地時(shí)間延長、開發(fā)商買到地塊后拆遷成本升高而要求更改規(guī)劃條件等弊端。2、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理目前，供應(yīng)結(jié)構(gòu)矛盾是南昌市房地產(chǎn)市場發(fā)展較為突出的一個(gè)問題，市場上中高檔 商品住房居多，適合多數(shù)市民自住需求的中低價(jià)位的樓盤較少。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年112月份，全市市區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售的商品住宅為250萬平方米，均價(jià)在3000元/平方米以上的高價(jià)商品住房為103.84萬平方米，占總量的41.54% ;均價(jià)在2000元/平方米以下的為31.22 萬平方米，僅占總量的 12.49%。3、商務(wù)樓盤增長過快今年112月份，全市市區(qū)商鋪、寫字樓等非住宅的交易量達(dá)50.38萬平方米，占總量的20%，較

24、上年同期增長3.26倍。商鋪、寫字樓的快速增長對促進(jìn)南昌市商貿(mào)流 通有著積極的意義，但若開發(fā)數(shù)量過多，則不利于房地產(chǎn)市場的持續(xù)、健康發(fā)展。4、交易稅費(fèi)仍顯偏高南昌市目前商品住宅和存量住房的契稅稅率均為4%，減半征收的標(biāo)準(zhǔn)為 2%，與其他兄弟城市相比，標(biāo)準(zhǔn)仍然較高。北京、上海、成都、廈門普通住房（含商品住房） 契約稅率為3%，減半征收的標(biāo)準(zhǔn)為1.5% （北京市政府為了刺激住房消費(fèi)，征收稅率由原來的4%調(diào)至3%，對普通住宅減半征收標(biāo)準(zhǔn)由 2%調(diào)到1.5% ）。成都實(shí)行對購房款補(bǔ) 貼0.51%的政策。沈陽對個(gè)人購買普通住房實(shí)行發(fā)放補(bǔ)助資金的政策。長沙市對購買 二手房契稅按1%計(jì)征，對購買1000平方

25、米以上的商品房契稅減免50%。對購買空置商品住宅契稅暫時(shí)免征。較高是稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在一定程度上影響了南昌市房屋的上市交易。5、房貸政策壓力初顯中國人民銀行121號文件出臺(tái)后，由于南昌市超前出臺(tái)了激活市場的政策和應(yīng)對措 施，南昌市房地產(chǎn)市場未受到重大沖擊和打壓，但也生產(chǎn)了一定的影響。房地產(chǎn)投資、 商品房施工面積、新開工面積、竣工面積、銷售面積、空置面積、資金來源等七項(xiàng)指標(biāo) 出現(xiàn)增幅回落的趨勢。 這些情況表明南昌市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了有效需求不旺，發(fā)展后勁不足的苗頭（二）擬定米取的政策措施為了促進(jìn)南昌市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，進(jìn)一步發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的重要作用，根據(jù)國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)

26、健康發(fā)展的通知（國發(fā)200318號）精神，以住房市場化為方向，以需求為向?qū)?，進(jìn)一步加強(qiáng)宏觀調(diào)控，完善 南昌市住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加快普通商品住房發(fā)展，強(qiáng)化政府住房保障只能，建立房地產(chǎn)預(yù) 警預(yù)報(bào)體系，南昌市政府于近日出臺(tái)了關(guān)于進(jìn)一步搞活房地產(chǎn)市場的若干意見的補(bǔ)充 意見（以下簡稱補(bǔ)充意見）。補(bǔ)充意見分別就積極采取有效措施，完善土地供應(yīng)機(jī)制，增加普通商品住房的供應(yīng)，鼓勵(lì)消費(fèi)者個(gè)人購買普通住房，完善和推進(jìn)廉租住房制度，強(qiáng)化政府住房保障職 能等方面制定了詳細(xì)的實(shí)施方法。主要內(nèi)容有：1、根據(jù)市場需求，積極采取有效措施，增加普通商品住房的供應(yīng)，加快普通商品住房發(fā)展每年用于中、低價(jià)位普通商品住房建設(shè)的用地應(yīng)占一定比

27、例，此類用地應(yīng)服從城市規(guī)劃安排在一、二類地段以外，并具備交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施、生活配套較完善，適宜居 住等條件。全市多層結(jié)構(gòu)的商品住房供應(yīng)量應(yīng)占一定的比例。在老城區(qū)嚴(yán)格控制高層商 品住房的審批和建設(shè)。對單套見面控制在120平方米以內(nèi)，銷售均價(jià)低于2000元/平方 米以下的普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目實(shí)行建設(shè)規(guī)費(fèi)減半征收。2、進(jìn)一步完善土地供應(yīng)機(jī)制，加快推行“熟地”出讓制度在老城區(qū)，對擬公開出讓的土地，先由市國土部門委托各城區(qū)房屋拆遷公司根據(jù)城市規(guī)劃和建設(shè)用地的要求，對其進(jìn)行房屋拆遷，完成五通一平（通水、通電、通路、通 訊、通下水、場地平整），所需費(fèi)用按拆遷、整理成本進(jìn)行結(jié)算。之后由市國土部門以 招標(biāo)、拍

28、賣或掛牌方式公開出讓。3、積極引導(dǎo)住房消費(fèi)，鼓勵(lì)消費(fèi)者個(gè)人購房從土地出讓收益中每年安排一定的資金設(shè)立住房專項(xiàng)資金，用于鼓勵(lì)個(gè)人購房。目擬采取對貸款購買普通住房的消前市房管部門正會(huì)同市財(cái)政部門制定具體的實(shí)施意見, 費(fèi)者進(jìn)行貼息的辦法鼓勵(lì)個(gè)人購房。4、完善和推進(jìn)廉租住房制度，強(qiáng)化政府住房保障職能，努力改善城鎮(zhèn)最低收入家 庭住房條件每年從籌措的住房專項(xiàng)資金中安排一定的資金由市房管局廉租住房經(jīng)營管理中心 從市場收購一批空置商品房、二手房等普通住房用于補(bǔ)充廉租住房的房源。其中大部分 用于以市場租金標(biāo)準(zhǔn)向廉租住房配租家庭出租，其余的可用于對孤寡老人、重殘等特殊 情況的“雙困”家庭實(shí)行實(shí)物配租。每年安排一定

29、數(shù)量的專項(xiàng)資金用于廉租住房租金配 租，其中50%由市財(cái)政撥付，50%從住房公積金增值收益中撥付。（四）2004年房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢預(yù)測1、南昌市房地產(chǎn)發(fā)展的有利條件（1 ）、全市經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長態(tài)勢。2003年南昌市GDP增長15.1%，創(chuàng)下歷史新高，2004年必將會(huì)沿著已有的發(fā)展情況，繼續(xù)前進(jìn)，南昌市整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境趨好，必 然會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)相應(yīng)的快速發(fā)展。（2 ）、城市化進(jìn)程為房地產(chǎn)市場提供了廣闊的發(fā)展空間。根據(jù)南昌市城市總體規(guī)劃，到2010年，南昌城市實(shí)際居住人口將由現(xiàn)在的180萬增加到300萬人，城市用地范圍由165平方公里增加到300平方公里。城市人口的增加和城區(qū)范圍的擴(kuò)大，必將加大 住

30、宅的需求量。（3） 南昌市居民住房消費(fèi)潛力巨大。南昌市2003年底，人均住房建筑面積約 23平方米，按照南昌市提出的到2010年人均住房建筑面積達(dá)到 30平方米的目標(biāo)還有很大差距，按測算，南昌市每年需新建住宅約250萬平方米。另外，根據(jù)抽樣調(diào)查，南昌市私房（含房改房）上市后再次購買商品房的比例為70%，購買的戶均面積為95平方米，據(jù)此測算，每年用于改善性住房需求量約60萬平方米。（4）、刺激住房消費(fèi)的政策將日益顯現(xiàn)。為促進(jìn)房地產(chǎn)流通，近年來南昌市出臺(tái)了 一系列搞活房地產(chǎn)市場的政策措施，這些政策的主要出發(fā)點(diǎn)在于降低門檻、減免稅費(fèi)、刺激消費(fèi)，這一系列政策的刺激作用將于2004年進(jìn)一步得到顯現(xiàn)，房地

31、產(chǎn)交易量將進(jìn)一步放大。2、2004年南昌市房地產(chǎn)市場發(fā)展的不利條件（1 ）、信貸收緊，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面對嚴(yán)峻考驗(yàn)。中國人民銀行發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步 加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知（銀發(fā)2003121文件），對商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)信貸、 土地儲(chǔ)備貸款、個(gè)人住房貸款、個(gè)人商用房貸款、個(gè)人住房公積金貸款及個(gè)人住房貸款 適用率等方面做了進(jìn)一步的明確和規(guī)范。房貸新政將對南昌市房地產(chǎn)市場帶來一定影 響，即房地產(chǎn)貸款增勢將有所減緩，貸款必將有所下降，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸融資 難度增大。（2 ）、房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控難度加大。如總量擴(kuò)張與空置增加的矛盾、價(jià)格持續(xù)上 漲與收入反差較大的矛盾、投資高速增長與資金不足的矛盾以

32、及消費(fèi)者想購房與不敢購 房、購不起房的矛盾，將制約房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。（3）、原材上漲，開發(fā)成本增加。從 2001年至今，鋼材價(jià)格從 2400元/噸上升到 3400元/噸，混凝土則上漲了 50元至80元/方，僅此兩項(xiàng)，房屋開發(fā)成本就增加 100 多元/平方米。開發(fā)商的開發(fā)壓力進(jìn)一步增大，建材價(jià)格上漲，必然對房價(jià)造成沖擊。3、2004年房地產(chǎn)市場基本走勢預(yù)測根據(jù)帶動(dòng)南昌市房地產(chǎn)市場快速增長的主體因素和市場供求背景分析，總體上看，南昌市房地產(chǎn)市場的發(fā)展尚屬理性，已進(jìn)入最佳發(fā)展期。2004年，南昌市房地產(chǎn)市場將會(huì)延續(xù)上年是發(fā)展勢頭，會(huì)有一個(gè)較大幅度的增幅。（1 ）、房地產(chǎn)開發(fā)投資將持續(xù)增長。由于外地開發(fā)

33、商大批進(jìn)入，以及紅谷灘新區(qū)和 舊城區(qū)改造進(jìn)程的加快，加之上年房地產(chǎn)市場利好刺激，開發(fā)商普遍會(huì)加大投資力度， 全年房地產(chǎn)開發(fā)投資將增加 50%以上。（2）、住房消費(fèi)需求日漸增大。隨著南昌經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和居住環(huán)境的日益改善，南昌市房地產(chǎn)市場將會(huì)加速由地域性市場變?yōu)槿⌒浴^(qū)域性市場，外地人士的購買份額 將會(huì)越來越大。另外，因改善住房條件和新增人口而發(fā)生的主動(dòng)性住房需求量和因房屋 拆遷而發(fā)生的被動(dòng)性住房的需求量將顯著增加。2004年預(yù)計(jì)全市商品房的交易量將超過300萬平方米，較上年增長 20%以上，存量房交易預(yù)計(jì) 160萬平方米，較上年增長 30%。（3） 、商品房價(jià)格將會(huì)穩(wěn)中有升。2000年起，南昌

34、市在對房地產(chǎn)開發(fā)總量驚醒限 量控制的同時(shí)，將逐步推行“熟地”出讓的方式，此舉必然提高土地的出讓價(jià)格，加之 建筑材料價(jià)格的上漲，直接拉動(dòng)了開發(fā)成本的上升，將導(dǎo)致房價(jià)繼續(xù)上漲。另一方面， 隨著商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的逐步改善，中、低價(jià)位商品房的供應(yīng)量將會(huì)有所增加，在一定程 度上將平穩(wěn)房價(jià)是上漲，所以房價(jià)的漲幅不會(huì)太大。（4）、樓市變得更加成熟，競爭趨向激烈。競爭焦點(diǎn)將由樓盤之間的競爭逐漸轉(zhuǎn)向 板塊之間的競爭。市場分工的明確使開發(fā)商變得更加理智，這些樓盤進(jìn)入產(chǎn)品優(yōu)化的時(shí) 期，高品質(zhì)、有特色、有個(gè)性的樓盤將越來越多，而市民消費(fèi)將更趨向理性，消費(fèi)者挑 選的空間越來越大，工程質(zhì)量、環(huán)境等綜合素質(zhì)較好的產(chǎn)品將受到歡

35、迎，反之，則被市 場淘汰出局。31二、區(qū)域房地產(chǎn)市場情況分析（一）基本概況本地塊三水環(huán)繞，西臨沿江南路，撫河公園近在眼前，風(fēng)光如畫的象湖公園舉步能 到，正在改造開發(fā)的玉帶河伴其東南，加上臨近灌纓文化廣場，湖光水色的自然及人文 環(huán)境使這塊土地的開發(fā)有了一個(gè)良好的價(jià)值基礎(chǔ)。洪城大市場、建材大市場、全順汽車廠、江鈴股份公司等大型高效益企業(yè)的中高層 管理人員都是本地塊未來開發(fā)項(xiàng)目的消費(fèi)主力。（二）交通網(wǎng)絡(luò)9、 20、 25、 207（三）金融銀行工行、農(nóng)行、中行、建行（四）教育文化工業(yè)技術(shù)學(xué)校、南浦小學(xué)（五）休閑購物建材市場、洪城大市場（六）醫(yī)療保健市三醫(yī)院、九四醫(yī)院（七）樓盤情況三、本項(xiàng)目地塊優(yōu)劣分

36、析（SWOT）1、優(yōu)勢（S） 、地處老城區(qū)； 、地塊臨街面，有商業(yè)潛力； 、市政配套齊全； 、毗鄰火車站、長途汽車站； 、兩公里范圍常住人口 40萬，人氣旺; 、社區(qū)內(nèi)部有學(xué)校；2、劣勢（W） 、地價(jià)偏高、有一定的市場風(fēng)險(xiǎn); 、周邊環(huán)境需要一定的整治改造;3、機(jī)會(huì)（O） 、戶籍制度的改變； 、房貸貼息政策的落實(shí)； 、與知名的代理商合作； 、聘請知名物業(yè)管理公司； 、周邊有一些房改房，存在一部分改善生活條件的客戶群體;4、威脅（T） 、銀行信貸體系嚴(yán)格； 、通貨膨脹人民幣貶值； 、其他區(qū)域樓盤不斷上市;5、對策 、樓盤自身素質(zhì)要提高，在小區(qū)規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)充分體現(xiàn)人性化； 、在廣告宣傳上突出樓盤幾

37、大賣點(diǎn)。 例如：社區(qū)內(nèi)部有學(xué)校、市政設(shè)施配套齊全； 、與政府或稅務(wù)部門協(xié)商減免相應(yīng)的稅費(fèi)。例如：教育費(fèi)附加。 、與知名物業(yè)管理公司合作； 、與知名家裝公司、搬家公司、家政公司合作，做好配套服務(wù)，提升“易居會(huì)卡”的含金量； 、對于資金壓力，可以與信托投資公司或其他開發(fā)投資公司以合作的方式解決；項(xiàng)目綜合定位一、項(xiàng)目整體定位在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，力求高綠化低密度；綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全；體現(xiàn)小區(qū)獨(dú)特的整體 建筑風(fēng)格；人車分流，動(dòng)靜結(jié)合。在建筑設(shè)計(jì)上，充分顯示人性化的居家住宅，提高使用率，降低公攤面積，綜合考 慮住宅的使用功能和空間組合等因素。在價(jià)格定位上，以中高檔住宅為基準(zhǔn)，結(jié)合市場和銷售情況，擬定相應(yīng)的價(jià)格

38、策略 在戶型面積上，為考慮到消費(fèi)者的接受程度，項(xiàng)目以中等戶型為主，降低置業(yè)者的 購買壓力。二、項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃定位（一）、片區(qū)規(guī)劃南昌市規(guī)劃局已對沿江東路做過控制性詳細(xì)規(guī)劃，以住宅社區(qū)為主。目前，該片區(qū) 市政配套設(shè)施齊全，周邊環(huán)境還將進(jìn)一步改善。（二八小區(qū)整體規(guī)劃原則1、高綠化低密度；2、綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全；3、戶型設(shè)計(jì)適合“升級換代”居住要求;4、體現(xiàn)小區(qū)獨(dú)特的整體建筑風(fēng)格（三）、總平面布局“風(fēng)華盛世”總平面圖略呈長方形布局，以風(fēng)葉玫瑰為依據(jù)，4棟高層建筑和12棟多層建筑以合理的分布，高層日照保證間距在 0.8H之上，多層日照保證間距在 1.1H 以上，而且不小于24米，采光通風(fēng)順暢；中心花園

39、布置在小區(qū)中部，下設(shè)地下停車位， 利用不規(guī)則地形布置網(wǎng)球場和休息廳，小區(qū)設(shè)東西兩個(gè)主出入口；對于臨街住宅，采用 雙層隔音玻璃窗設(shè)計(jì)，提供給置業(yè)一個(gè)安靜的居家環(huán)境。（四八交通組織小區(qū)交通由小區(qū)出入主通道、小區(qū)次干道和小區(qū)道路組成，道路寬度和消防通道按 城市住宅小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，地下停車位出口和入口分別設(shè)于小區(qū)西面主出入口，緊接 西面20米寬的沿江路。（五八規(guī)劃指標(biāo)根據(jù)“風(fēng)華盛世”初步方案及建設(shè)規(guī)模，規(guī)劃指標(biāo)見表9表9 :“風(fēng)華盛世”項(xiàng)目建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號項(xiàng)目指標(biāo)備注1總用地面積60600平方米2總建筑面積109000平方米多層住宅90720平方米高層住宅12700平方米商鋪5580平方米3建筑

40、層數(shù)多層住宅7層高層住宅10層、11層地上第一層做架空層商鋪1層4建筑層咼多層住宅2.9米住宅標(biāo)準(zhǔn)層咼2.9米高層住宅2.5 米、2.9 米架空層2.5米商鋪4.8米三、項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)定位本工程設(shè)計(jì)涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明、給排水、通風(fēng)、燃 氣、電氣等各種專業(yè)，設(shè)計(jì)時(shí)需遵循有關(guān)的規(guī)范或規(guī)定，單體設(shè)計(jì)時(shí)還應(yīng)符合國家現(xiàn)行 的有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。（一）、建筑方案總體構(gòu)思建設(shè)地塊位于沿江東路中段，基本要求是：建設(shè)方案總體構(gòu)思緊緊把握“人居和諧 發(fā)展”這一主題，創(chuàng)造符合時(shí)代精神面貌的現(xiàn)代化建筑和優(yōu)美的精品住宅小區(qū)，并且與 周邊的建筑環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一。同時(shí)考慮到，由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們審

41、美觀念也隨之變化，對現(xiàn)代建筑功能環(huán) 境的要求以及建筑技術(shù)、材料也提出了更高的要求，因此，小區(qū)的建筑風(fēng)格和形式還應(yīng) 注意不受傳統(tǒng)風(fēng)格的影響或限制，擬采用簡練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，體現(xiàn)建筑的時(shí)代氣息和21世紀(jì)新的居住理念。（二八平面設(shè)計(jì)1、住宅。根據(jù)使用功能，住宅采用框架結(jié)構(gòu)大空間布局，條式結(jié)構(gòu)可根據(jù)消費(fèi)者需求在設(shè)計(jì) 時(shí)靈活組合，調(diào)整住宅平面空間構(gòu)成。住宅單體平面設(shè)計(jì)符合國家住宅建設(shè)基本標(biāo)準(zhǔn)和 有關(guān)規(guī)范要求。建設(shè)部根據(jù)我國住房改革的總體規(guī)劃要求，提出小康住房的十條新標(biāo)準(zhǔn)如下：1、套型面積稍大，配置合理，有較大的起居、炊事、衛(wèi)生和儲(chǔ)藏空間；2、平面布局合理，體現(xiàn)食寢分離、居寢分類的原則，并為住房留有裝修改

42、造余地;3、房間采光充足，通風(fēng)良好，具有優(yōu)質(zhì)的室內(nèi)聲、光、熱和空間環(huán)境，隔聲效果和照明水平在現(xiàn)有國家標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上提高12個(gè)等級；4、根據(jù)炊事行為合理配置成套廚房設(shè)備，改善通風(fēng)效果，冰箱入廚；5、合理分隔衛(wèi)生間，減少便溺、洗浴、洗衣和化妝洗面的相互干擾；6、管道集中隱蔽，水、電、煤氣三表出戶，增加保安措施，配置電話、電視、空 調(diào)機(jī)專用線路；7、設(shè)置門斗，方便更衣?lián)Q鞋，展寬陽臺(tái)，提供室外休憩常識，合理設(shè)計(jì)過度空間， 既保護(hù)了居室的寬敞豁亮，又使實(shí)際的面積大大超過建筑面積；8、 垃圾袋裝化（即垃圾不落地工程），自行車就近入庫，預(yù)留汽車停車車位；9、住宅區(qū)環(huán)境舒適，便于治安防范和噪聲綜合治理，道路交通組

43、織合理，社會(huì)服 務(wù)設(shè)備配套；10、 有宜人的綠化和景觀，人均綠化面積達(dá)到0.8 m21.0貳，體現(xiàn)節(jié)能、節(jié)地，保 護(hù)生態(tài)原則；小康住房城市示范小區(qū)住宅設(shè)計(jì)建議標(biāo)準(zhǔn)見表10住宅經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見表11。表10 :小康住房城市示范小區(qū)住宅設(shè)計(jì)建議標(biāo)準(zhǔn)-一-二三四套型面積系列標(biāo)準(zhǔn)（平 方米）使用面積4248536064717590建筑面積556570808590100120功能 空間 使用 面積 標(biāo)準(zhǔn) （平方米）起居廳1825主臥室1216雙人次臥室1214單人臥室810廚房> 6餐廳> 8衛(wèi)生間46 （雙衛(wèi)可適當(dāng)增加）門廳23儲(chǔ)藏24 （吊柜不計(jì)入）工作室68設(shè)廚型施房灶臺(tái)、調(diào)理臺(tái)、洗池臺(tái)

44、、吊柜、冰箱位、排油煙機(jī) （操作面延長2700mm配 套 標(biāo) 準(zhǔn)n型灶臺(tái)、調(diào)理臺(tái)、洗池臺(tái)、擱置臺(tái)、吊柜、冰箱位、排油煙機(jī) （操作面延長2700mm衛(wèi) 生 間I型淋浴、洗面盆、坐便器、鏡（箱）、洗衣機(jī)位、自然換氣（風(fēng)道）n型浴盆（1.5m ）和淋浴器、洗面化裝臺(tái)、化妝鏡、坐便器（12個(gè)）、洗衣機(jī)位、機(jī)械換氣（風(fēng)道）設(shè) 備 標(biāo) 準(zhǔn)電器設(shè)備用電量80120 KWH/ 月負(fù)荷15604000W (大套可增至 6000W )電表5 (20) A10 (40) A電源插座小居室23組小居室2組廚房3組衛(wèi)生間3組電視插口起居、主臥個(gè)一個(gè)電話12臺(tái)空調(diào)線設(shè)專用線寬帶接口每個(gè)臥室一個(gè)給水設(shè)備用水量200300升

45、/人日熱水器或熱水管道系統(tǒng)米暖通風(fēng)散熱器、空調(diào)器（窗外預(yù)留位置）室 內(nèi) 環(huán) 境 質(zhì) 量 標(biāo) 準(zhǔn)光環(huán)境采光> 1% （室外全天空光照度與室內(nèi)距離1米天然照度比）照明起居廳及一般活動(dòng)3070LX臥室、書寫閱讀150300 LX床頭閱讀75150 LX管廳、廚房50100 LX衛(wèi)生間2050 LX樓梯間1530 LX聲環(huán)境空氣隔聲 撞擊隔聲分戶墻，樓板4050dB 樓板w 7565dB熱環(huán)境（按不 同氣候區(qū)區(qū) 另U）冬季采暖區(qū) 非采暖區(qū)1621 C1221 C夏季V 28 C衛(wèi)生環(huán)境日照（按不同地區(qū)區(qū)別）大寒日2小時(shí)冬至日1小時(shí)表11: “風(fēng)華盛世”項(xiàng)目住宅經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號指標(biāo)名稱單位指標(biāo)1套內(nèi)

46、使用面積1.1A戶型平方米/套681.2B戶型平方米/套1001.3C戶型平方米/套1081.4D戶型平方米/套1121.5E戶型平方米/套76.51.6F戶型平方米/套93.51.7G戶型平方米/套1022住宅標(biāo)準(zhǔn)層總使用面積平方米872723住宅標(biāo)準(zhǔn)層總建筑面積平方米103420 （首層架空1220平方米）4住宅標(biāo)準(zhǔn)層使用系數(shù)高層%80多層%855套內(nèi)建筑面積5.1A戶型平方米/套85（ 20 套）5.2B戶型平方米/套125（ 44 套）5.3C戶型平方米/套135（ 20 套）5.4D戶型平方米/套140 （20 套）5.5E戶型平方米/套90（ 168 套）5.6F戶型平方米/套11

47、0（ 504 套）5.7G戶型平方米/套120（ 168 套）6戶內(nèi)平均居住人數(shù)人/戶4.57居住戶數(shù)戶9448居住人數(shù)人42482、公用建筑中心花園廣場地下設(shè)一層車位， 地下車位出入口均為小區(qū)南面主出入口， 地 下車位的采光、通風(fēng)、防潮、排水及安全防護(hù)措施，符合現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)汽車庫 建筑設(shè)計(jì)規(guī)范（JGJ100 ）的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)管理會(huì)所、配電間、休息廳等建筑 物均建于地上。室外有消防環(huán)行車道、中心廣場和庭院綠化帶、建筑小品等。（三）、立面設(shè)計(jì)立面造型設(shè)計(jì)突出現(xiàn)代住宅建筑特色，考慮與周圍城市環(huán)境的協(xié)調(diào)，表現(xiàn)簡潔明快，有一定力度，使園區(qū)建筑輪廓線優(yōu)美和富于變化，并與規(guī)劃區(qū)內(nèi)優(yōu)雅、和諧、寧靜的環(huán)境既

48、協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又具有鮮明的個(gè)性（四八設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)住宅是室內(nèi)環(huán)境，設(shè)備與設(shè)施，以及消防、安全防護(hù)等基本要求必須符合江西省 城市住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)范，并按中高檔住宅有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。1、住宅裝修及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)：住宅為初裝修，廚房、衛(wèi)生間一次裝修完成。（1 ）、外墻：高級外墻涂料；（2 ）、內(nèi)墻：廚、衛(wèi)為彩釉面磚，其余為雙飛粉；（3 ）、頂棚：廚、衛(wèi)為塑料扣板吊頂，其余雙飛粉；（4）、地面：廚、衛(wèi)為防滑地磚，其余為無砂地坪；（5）、門窗：高級塑鋼窗帶紗窗，分戶門、復(fù)合防盜門、戶內(nèi)門、實(shí)木鑲板門、 實(shí)木填芯蒙板門；（6 ）、廚房設(shè)施：洗滌盆；（7 ）、衛(wèi)生間設(shè)施：臺(tái)下盆或立柱盆、坐便器；（8）、陽臺(tái)：塑鋼窗封閉式陽

49、臺(tái)；（9 ）、其他：樓梯間踏步為面磚，墻面噴塑，塑料扶手；2、小區(qū)配套設(shè)施：小區(qū)設(shè)有院內(nèi)花園、草地、休息廳、網(wǎng)球場、地下停車位、室外消防、配電房、公共照明、電子防盜系統(tǒng)、通風(fēng)及火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視及通信系統(tǒng)以及保安監(jiān)視系統(tǒng)等。四、價(jià)格定位（一）、住宅部分1、市場比較法定價(jià)過程表12 :表樓盤調(diào)查統(tǒng)計(jì)表序號項(xiàng)目名稱建筑規(guī)模建筑面積（平方米）平均價(jià)格（元/平方米）銷售率（%）開盤日期A龍澤園6-7F28529260010003/01/28B萊茵半島花園6+1F12F250000多層：2900高層：3300未開盤內(nèi)部認(rèn)購C新田綠洲9-6F、4-12F1-18F67872多層：2880咼層：3500

50、8003/06/15D船山廣場1-19F/2B2867931008003/10E水印都市2-14F、2-18F4746030009003/05/08注：在以下列表中樓盤名稱均以字母代替A :龍澤園、B :萊茵半島花園、C :新田綠洲、D:船山廣場、E:水印都市。交易日期修正系數(shù)以本次市場調(diào)查的日期為基數(shù)100，以本項(xiàng)目的預(yù)售期為終點(diǎn),2003年南昌市商品住宅均價(jià)增長 18.18%，南昌市該類住宅和商鋪價(jià)格的變動(dòng)呈上升趨 勢，月平均變動(dòng)+1.5%，其他條件見表11和表14。表13 :本項(xiàng)目住宅價(jià)格市場比較法系數(shù)修正表單位：元/平方米序號成交價(jià)格交易日期修正區(qū)域因素修正個(gè)別因素修正交易情況修正比準(zhǔn)

51、價(jià)格交通配套環(huán)境小計(jì)交房標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)規(guī)劃小計(jì)A2600109/100+3+10100/1040+1100/101100/1002698B29003300109/100+20+3100/1050+2100/102100/10029513359C28803100109/100+3+1+2100/1060+2100/102100/10029033528D3000109/100+3+20100/1050+1100/101100/1003186E2750109/100+2+2+1100/1050+1100/101100/1002826表14 :本項(xiàng)目住宅價(jià)格市場比較法銷售狀況權(quán)重系數(shù)修正表項(xiàng)目名稱比準(zhǔn)價(jià)格（元/平方米）銷售狀況權(quán)重（銷售率）加權(quán)的相對價(jià)格（元/平方米）本項(xiàng)目住宅銷售價(jià)格（元/平方米）A2698100%2698B295133590%C2903352880%23222822D318680%2549E282690%2543合計(jì)多層：180%