1、房屋登記辦法 暨相關政策銜接 中國房地產研究會產權產籍和測量委員會登記制度是物權法律制度中的核心規則和環節 財產歸屬，簡單講，不動產看登記，動產看占有。 因此，不動產登記制度是物權制度的重要基礎，沒有健全的不動產登記制度，就沒有完善的物權法律制度。 完善的登記制度可以為市場經濟發展奠定基礎，充分發揮物的效用。 房屋登記辦法立法主旨l辦法定位：房屋登記的程序法l登記定位：非行政強制行為l登記啟動：申請啟動為主 協執啟動為輔 職權啟動為例外 依申請啟動l以共同申請為原則以單方申請為例外 單方申請的情形有： 第十二條規定的情形； 建筑區劃內依法屬于全體業主共有的,房地產開發企業申請房屋所有權初始登記

2、時申請登記；（31） 最高額抵押確定登記中，當事人協議或協執確定；（58） 預售人未按約定與預購人申請預告登記，預購人可單方申請（69） 異議登記申請人或權利人持材料申請注銷異議登記（79） 法律、法規規定的其他情形。財產的所有形式：單獨所有和共有。共有不同與公有按份共有（分別共有）： 1、特征：按對應的份額享有相應的權利和承擔應相的義務。 2、主要形式：多為約定。 3、處分原則： （1）多數原則、三分之二以上同意可以處分共有物； （2）無特殊約定的，可以單獨轉讓其享有的份額，同等條件下其他共有人可優先購買。 一、總體框架 1、原則規定和登記行為兩大部分。 2、具體登記分為：國有、集體土地兩類

3、。 國有、集體各類以所有權、用益物權、擔保物權為主線，對權利的設立、變更、轉移、注銷（撤銷）具體行為登記的要件、程序做出規定。二、新增、調整內容 （一）關于登記范圍 1、由城市規劃區內的國有土地上房屋調整為國有、集體土地上的所有房屋。 2、由狹義上的“房屋” 調整為廣義上的“房屋” 。 （二）關于登記載體 1、確定了登記簿在房屋登記中的地位和要求，明確了登記簿與房屋權屬證書、證明的關系。 2、增加了登記證明。房屋登記辦法房屋登記辦法依據的上位法依據的上位法l物權法適用范圍：物的歸屬和利用而產生的民事關系l城市房地產管理法適用范圍：城市規劃區內國有土地l村莊和集鎮規劃建設管理條例適用范圍：制定和

4、實施村莊、集鎮規劃，在村 莊、集鎮規劃區內進行建設。l狹義上：房屋是指有上蓋、有一定圍護、 有一定高度，供人類居住或利用 的空間。l廣義上：房屋包括狹義上的房屋等建筑物 及構筑物。廣義上房屋的淵源： 城市房地產管理法第二條第二款：“本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構筑物。”二、新增、調整內容 （三）關于登記類型 1、取消了房屋總登記。 2、增加了預告登記、地役權登記、更正登記、異議登記四種具體登記類型。 3、對最高額抵押登記做出具體的規定。 4、對在建工程抵押登記做出具體的規定。 5、對集體土地上房屋登記做出單獨的規定。 6、對依職權更正做出了具體的規定。 二、新增、調整內容 （四）關

5、于登記單元 1、住宅：國有土地上，成套住宅為套，非成套房屋為幢、層、間；集體土地上，獨立建筑或套、間。 2、非住宅：幢、層、套、間等。 登記單元編碼 （五）關于登記審查 1、規定了登記機構詢問申請人的基本內容和具體的要求。 2、規定了實地查看的具體情形。 3、規定了申請材料審核的具體要求。 二、新增、調整內容 （六）關于登記人員 1、登記人員具備專業知識 2、審核人員持證上崗 （七）關于登記要求 1、登記申請。共有房屋共同申請。未成年人的，監護人申請。 委托人代為申請。二、新增、調整內容 （八）關于登記撤回 在申請登記事項記載于登記簿前，申請人可以撤回登記申請。 （九）關于登記生效 記載于房屋

6、登記簿 （十）關于登記賠償(92) 1、為登記機構及其工作人員違反登記辦法規定給他人造成損害的。 2、登記機構有權追償。 3、涂改、毀損、偽造房屋登記簿行為 二、新增、調整內容 （十一）關于用語 1、證明與證書。如所有權第三十條（三）與在建工程第六十條（五）。 2、注銷、撤銷和吊銷。如所有權第三十八條與第八十一條。 （十二）關于變更登記與更正登記 變更：登記后記載內容對象自身出現變化 更正：登記后發現記載內容對象記載錯誤 與真實情況不符三、總則 （一）本章的主要內容 立法目的、立法依據、基本概念、 監管體制、登記要求、人員要求 （二）幾個要說明的問題 1、關于本辦法的名稱 2、關于登記的性質

7、3、關于登記機構的設置l民事：登記以當事人的合意為基礎，是平等主體之間的法律關系；基于當事人的請求，登記請求權是民法的請求權；登記機構本身并不負責審批或者核準。l行政：主體是行政機構；依職權做處；房地產登記的特殊法是城市房地產管理法，是房地產管理的法定制度。三、總則（三）重點條款說明 1、第二條： 房屋登記的概念 2、第五條： 房屋登記簿 3、第六條： 房屋登記人員的要求四、一般規定 （一）本章的主要內容 登記程序、登記原則、登記單元、 登記申請、登記審查、登記撤回、 登記時限、登簿發證、登記查詢 （二）幾個要說明的問題 1、關于權利主體一致 2、關于審查的性質 3、關于登記公告四、一般規定（

8、三）重點條款說明 1、第七條： 登記的程序 2、第九條： 材料目錄公示 3、第十條： 基本單元 4、第十一、十七條： 資料要求 5、第十二、十三、十四、十五： 申請 6、第十八條： 登記詢問 7、第十九條： 實地查看 8、第二十、二十二條： 審查原則關于詢問詢問內容包括但不限于：1、申請人身份真實性詢2、共有情況詢問3、責任告知性詢問 4、其它待明確的事項 詢問的方式單獨設計詢問表，列出詢問事項在申請書上設計詢問欄 四、一般規定 五、國有土地房屋登記（一）本章的主要內容:物權確立的條件和要件所有權：設立、變更、轉移、注銷登記抵押權（一般、最高額、在建工程抵押）： 設立、變更、轉移、注銷登記地役

9、權：設立、變更、轉移、注銷登記預告登記（預購、所有權轉移、抵押權預告）： 設立和轉本登記其他登記：更正與異議登記（二）幾個要說明的問題1、基于法律行為的物權變動與非基于法律行為的物權變動，物權公示的區別。 基于法律行為的物權變動,主要是當事人合意行為，體現意思自治原則，符合法律規定、通過合意加公示來完成。 非基于法律行為的物權變動，直接依據法律的規定或者事實行為而發生物權的變動。2、一般抵押權l抵押權人與抵押人、債務人l一般抵押權特征： 不轉移占有、具有優先順位受償； 可以為自己或第三人的債務提供擔保； 具有從屬性，隨主債權成立、轉移、消滅； 同一物上可以設定多個抵押權； （二）幾個要說明的問

10、題3、最高額抵押權4、在建工程抵押5、抵押房地產的轉讓6、地役權的設立7、預告登記的特點、效力8、更正與異議登記的特點和效力六、集體土地房屋登記（一）本章的主要內容所有權：初始、轉移、變更、注銷登記抵押權（鄉鎮、村企業廠房等建筑物）：設立、變更、轉移、注銷登記（二）幾個要說明的問題1、發證自由流轉2、村民住房發證特殊性 注意：身份、要件、程序、流轉、時限l3、公告是集體土地上房屋初始登記的必經程序；補辦權屬證書也應在農村集體經濟組織范圍內公告。l4、受讓人為本農村集體組織成員的，除法律、法規另有規定的外，不予辦理。l5、農村集體經濟組織成員的確認。七、法律責任、附則第二部分房屋登記簿l房屋登記

11、機構應當按照物權法、房屋辦法、房屋登記簿管理試行辦法的規定，建立健全房屋登記簿制度。二、登記簿設立的依據l物權法第十四條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。 l物權法第十六條規定：不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。l物權法第十七條規定：不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。三、登記簿的法律效力 四、登記簿的形式l來源、性質、功能上存在差異l通過登記程序形成登記資料l按照登記簿內容要求從登記資料中形成登記簿l根據登記簿按照權證（權屬證書、登記證明）的內容打

12、印證書、證明登記資料（） 登記簿 權證六、登記簿的編成七、記載的內容按照繁簡適宜的原則設計l登記簿的內容。登記簿包括： 房屋基本狀況： 房屋權利狀況部分：房屋所有權、房屋他項權利 其他部分：預告登記、異議登記、查封登記八、建立步驟l辦法實施后辦理登記的房屋，應當建立房屋登記簿。l2010年前，對已登記的全面建立。九、登記簿的查詢l查詢基本狀況、查封等權利限制狀況 單位、個人提供身份證明材料可以查詢。l查詢、復制房屋登記簿上的相關信息 權利人、利害關系人提供身份證明及屬利害關系的，可以查詢、復制相關信息。登記簿的查詢l臺灣不動產登記查詢 查詢申請 查詢證明十、登記簿的參考樣式及填寫l紙質登記簿l

13、活頁式l參考式樣l集合單元l建立時間l關聯指標十一、紙介質登記簿使用常見問題答疑l1、為什么不采取單頁方式？l2、采用活頁有何好處？l3、為什么登記簿封面有丘號、編號和門牌號？l4、登記簿封面的門牌號和基本狀況部分房屋坐落有何關系？l5、為何不單獨設立地役權登記用紙？l6、登記簿如何管理？l7、如何提供登記簿查詢證明？一、房屋登記法律政策體系l法律：l規章：l規范性、指導性文件： 關于貫徹實施房屋登記辦法的通知 （建辦住房函2008249號) 關于印發房屋登記簿管理試行辦法的通知 （建住房200884號） 關于印發紙介質房屋登記簿參考式樣的通知 （中房住研權字2008) 第25號） 關于做好房

14、屋登記審核人員培訓考核工作的試行通知（擬定中） 房地產登記技術規程二、法律法規效力問題l憲法l法律l行政法規l地方性法規l規章 部門規章、地方政府規章l規范性文件三、實施中需要注意的具體問題1、依法屬于業主共有的公共部位的登記l建設單位在申請房屋所有權初始登記時，應當對建筑區劃內依法屬于業主共有的部分一并申請登記。l房屋登記機構對依法屬于業主的共有部分，應當單獨建立登記簿，與房屋登記單元建立的登記簿中單獨予以記載，不頒發房屋權屬證書。2、預售登記備案與預告登記的銜接3、辦理抵押登記的銜接l物權法第191條的理解，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得價款向抵押權人提前清償債務或者提

15、存。l（2）在建工程抵押 4、關于夫妻共有房屋問題l各地做法不一，各方觀點不一。辦法實施前，已登記的房屋l轉讓的，詢問環節增加：是否為夫妻共有財產的詢問。如是，必須雙方，如否，應提供具結保證。l屬雙方共有登記為單方的，通過更正登記，更正為雙方共有。辦法實施后，申請登記的 登記時，通過詢問等明確為共有或單方所有，記入登記簿。不認可“隱型共有”。 詳見釋義p535、根據司法建議書可否啟動登記l司法建議屬于建議性質，并不具有法律約束力，更不是要登記機關協助執行。l人民法院的司法建議，登記機構應當對其有足夠的重視。如果司法建議所提及的權屬登記事項確有錯誤，登記機構應當予以啟動更正登記。 案例l某開發企業開發建設綜合樓。1、將在建工程抵押給甲銀行；（實地查看）2、辦公樓設定最高額抵押給乙銀行；3、符合預售條件申請預售（范圍內，抵押權人，解抵押，辦預售許可）4、買受人購房并向丙申請按揭貸款；（依約定辦理