1、靖安縣雷公尖鄉(xiāng)地塊策劃報告2010年9月（對內(nèi)分析）（對內(nèi)分析） 區(qū)位規(guī)劃篇 市場分析篇 項目市場定位篇 企業(yè)簡介篇 產(chǎn)品初步建議篇 經(jīng)濟(jì)利益估算篇區(qū)位規(guī)劃篇區(qū)位規(guī)劃篇 宜春，贛西中心城市之一，宜春市位于江西省西北部，全國第一批生態(tài)試點(diǎn)城市之一。宜春市北毗九江市與湖南瀏陽市，東接南昌、撫州，南連新余、吉安，西鄰萍鄉(xiāng)市。全市總面積18669平方千米，總?cè)丝跒?40.61萬人。 宜春市交通便利，境內(nèi)京九鐵路縱貫?zāi)媳保阙M復(fù)線橫臥東西；以贛粵、滬瑞、大廣高速公路和320、105國道為主骨架的公路網(wǎng)絡(luò)基本形成；袁河、錦河直入贛江，水路航程千余公里。 宜春市概況 宜春山水環(huán)繞，是江南地貌的典型代表，72

2、平方公里中心城區(qū)范圍內(nèi)就有15.7平方公里的山體和水面，素有“山明水秀、土沃泉甘、其氣如春、四時咸宜”之美稱。 到2010年，宜春中心城人口達(dá)到50萬，建城區(qū)面積60km2，按照“一核（宜春中心城）、三軸（中心城-萬載、中心城-彬江、中心城-西村）、五組團(tuán)（溫湯、彬江、三陽、湖田、西村）”的城市總體結(jié)構(gòu)發(fā)展策略。宜春市城市規(guī)劃靖安縣概況 靖安縣位于江西省西北部，東界安義，南鄰奉新，西毗修水，北倚武寧、永修；其位于宜春市最高點(diǎn)，素有“八山半水一分田，半分道路和莊園”之稱；峰巒層疊，木竹繁茂，氣候溫和，雨量充沛，山川毓秀，風(fēng)景秀美，其中三爪侖風(fēng)景區(qū)是國家aaaa級旅游風(fēng)景區(qū)、江西唯一的國家示范森林

3、公園。 全縣國土面積1377.49平方公里，轄5鎮(zhèn)6鄉(xiāng)74個行政村，人口14萬。 距省會南昌80公里，至昌北機(jī)場56公里，離開放型口岸九江175公里，離昌九高速公路49公里。安義縣昌北機(jī)場 靖安縣三爪侖風(fēng)景區(qū)三爪侖國家森林公園是江西省唯一的國家級示范森林公園，位于靖安縣境內(nèi)，公園總面積32萬畝。三爪侖地靈人杰，文化底蘊(yùn)深厚，有許多歷史悠久的文化古跡。有碧波蕩漾、四季如畫的盤龍湖水上樂園，巍峨峻拔的天崖山，曲徑通幽的南山幽谷，峰環(huán)如屏的洪屏獅子口，吐珠濺玉的白水洞瀑布，翠竹密布的太平洲康樂園，巨蟒成群的蛇林，遮天蔽日的原始森林。景區(qū)森林覆蓋率95.7%，生態(tài)環(huán)境一流，全國名列前茅，有綠色寶庫之稱

4、；負(fù)氧離子含量高達(dá)10萬個/cm3以上，空氣清新，全國罕見，對人體健康大有裨益，又有天然氧吧之稱；年平均氣溫13.7-17.5，舒適宜人，更有休閑勝地之稱。景區(qū)內(nèi)層巒疊嶂、林海茫茫、古木參天、怪石密布、清潭飛瀑、湖光山色十分迷人。靖安縣規(guī)劃 近期用地規(guī)模5.3平方公里，遠(yuǎn)期為8.7平方公里，城市規(guī)劃區(qū)包括雙溪鎮(zhèn)、香田鄉(xiāng)、雷公尖鄉(xiāng)的行政范圍為121.28平方公里，城市總體布局形成“二個中心、三個工業(yè)區(qū)、三個居民區(qū)”的形態(tài)。 城市的總體發(fā)展理念，強(qiáng)調(diào)城市功能定位的特色，堅持“生態(tài)立縣、工業(yè)強(qiáng)縣、旅游興縣、林果富縣”的發(fā)展道路，充分發(fā)揮城市的作用和區(qū)位比較優(yōu)勢，積極吸引資金和技術(shù)，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，尊重

5、歷史，延續(xù)文脈，保護(hù)城市的人文特色，提高區(qū)域地位的根本，增強(qiáng)城市的吸引力，促進(jìn)全縣國民經(jīng)濟(jì)快速健康發(fā)展。項目地理位置 靖安縣雷公尖鄉(xiāng)項目所在地距離南昌市區(qū)約80公里，目前驅(qū)車行駛時間約為1.5小時左右；距離宜春市區(qū)150公里，約2.5小時左右；項目地理位置較偏遠(yuǎn)，主要公路建設(shè)尚未完善，因此主要市區(qū)至項目所在地，還是存在交通不便利交通不便利的現(xiàn)實(shí)原因。 地塊位于靖安縣雷公尖鄉(xiāng)政府對面，三爪侖旅游風(fēng)景區(qū)的入口處，背靠群山，前方有一小水庫。擁有良好的自然景觀和生態(tài)環(huán)境。 但由周邊環(huán)境可見，除鄉(xiāng)政府外，并無其它建筑物，如賓館、餐館等生活配套，因此周邊環(huán)境配套除生態(tài)景觀外，均難以支持項目發(fā)展。項目周邊環(huán)

6、境【小結(jié)】【小結(jié)】l 項目隸屬宜春市靖安縣雷公尖鄉(xiāng)地塊，但靖安縣距離宜春市區(qū)距離較遠(yuǎn)，屬于宜春市東北角最偏的位置最偏的位置。l 項目所處靖安縣雷公尖鄉(xiāng)，雖位處鄉(xiāng)政府對面，是三爪侖風(fēng)景區(qū)入口，但周邊環(huán)境過于偏僻，以山林田地為主，生活配套不足生活配套不足。l 根據(jù)項目距離昌北機(jī)場及省會南昌的交通問題交通問題，為項目開發(fā)及宣傳帶來很大一個難題。市場分析篇市場分析篇【分析分析】 2010 年上半年新增供應(yīng)量為 128.17 萬平方米，環(huán)比 09 年下半年上漲 3.61%，同比09 年上半年上漲 34.2%，09年瘋狂的市場成交和較低的新增供應(yīng)，使得存量快去化，10 年上半年以 4 月新政為分水嶺，新政

7、之前開發(fā)商捂盤惜售伺機(jī)漲價，供應(yīng)量位于低位，而新政后，開發(fā)商欲在政策產(chǎn)生效應(yīng)之前搶占市場最后一份蛋糕，紛紛加推。從而使得 10年上半年新增供應(yīng)較09年有所上漲。南昌市房地產(chǎn)市場情況（供應(yīng)量分析）2008 2008 年上半年至年上半年至20102010年上半年南昌市商品住宅供應(yīng)量走勢圖年上半年南昌市商品住宅供應(yīng)量走勢圖 【分析分析】 2010 年上半年成交量為 121.99 萬平方米，環(huán)比 09 年下半年下降 35.77%，同比09年上半年下降 49.3%，總體來看今年上半年成交量已從去年瘋狂的市場中回歸理性，但下降的原因分為兩個節(jié)點(diǎn)，4 月新政之前，成交量是由于存量和新增供應(yīng)量的收縮影響成交量

8、，而新政后，市場觀望氣氛逐漸濃厚，成交量受調(diào)控影響進(jìn)一步加大。南昌市房地產(chǎn)市場情況（成交量分析）20082008年上半年至年上半年至20102010年上半年南昌市商品住宅成交量走勢圖年上半年南昌市商品住宅成交量走勢圖【分析】【分析】 2010 年上半年成交均價為 5385 元/平方米，環(huán)比 09 年下半年上漲 6.7，同比 09 年上半年上漲 23.54%，09年成交市場的瘋狂，也促使價格的上漲，09 年下半年整體市場價格已有明顯上漲，而 2010 年上半年價格上漲之勢愈演愈烈。這也正是促使政府進(jìn)行有史以來最嚴(yán)厲調(diào)控的導(dǎo)火線。而新政后中低端市場受到較大影響，高端市場在一個時間段瘋狂成交更是促使

9、 2010 年上半年的價格成為 08年以來的最高點(diǎn)。南昌市房地產(chǎn)市場情況（成交均價分析）20082008年上半年至年上半年至20102010年上半年南昌市商品住宅成交均價走勢圖年上半年南昌市商品住宅成交均價走勢圖【小結(jié)小結(jié)】 南昌市近期的住宅市場供應(yīng)量較去年有所增長、成交量有所下降、成交均價相對平穩(wěn)；總得來看，南昌市住宅市場雖受新政南昌市住宅市場雖受新政有所影響，但還是存在較大的發(fā)展空間。有所影響，但還是存在較大的發(fā)展空間。靖安縣房地產(chǎn)市場供應(yīng)量情況案名：蔚藍(lán)嘉園地址：江西靖安東門文化廣場西側(cè)占地面積：115000平方米容積率：2.2總戶數(shù)：1500戶銷售均價：2400元/平米主力面積：100

10、平米銷售情況：一期7萬平米100% 靖安縣目前在售唯一樓盤是位于東門文化廣場西側(cè)的“蔚藍(lán)家園”，項目占地11.5萬平方米，也是靖安縣目前規(guī)模最大的樓盤。項目是否有做純住宅產(chǎn)品的可能？【小結(jié)】【小結(jié)】根據(jù)靖安縣目前市場供應(yīng)量情況、靖安縣人均收入水平，及全縣僅根據(jù)靖安縣目前市場供應(yīng)量情況、靖安縣人均收入水平，及全縣僅 14 14 萬人口的實(shí)際情況來看，萬人口的實(shí)際情況來看，本地塊不適宜做普通住宅產(chǎn)品。本地塊不適宜做普通住宅產(chǎn)品。分析：分析：靖安縣總?cè)丝?4萬，靖安工業(yè)區(qū)入駐企業(yè)40余家，外來人口不足8000人。考慮其 城鎮(zhèn)化水平的發(fā)展，對房地產(chǎn)的剛性需求較容易飽和。靖安縣農(nóng)民人均收入0.4萬，購買

11、力及消費(fèi)能力有限。房價的上漲空間狹窄，升值潛力不大。高附加值的產(chǎn)品，靖安居民尚不具備消費(fèi)力。項目是否有做純旅游產(chǎn)品的可能？旅游地產(chǎn)（度假型高檔社區(qū)）旅游地產(chǎn)（度假型高檔社區(qū)）-開發(fā)條件開發(fā)條件開發(fā)的條件內(nèi)容地塊審視豐富的自然景觀資源擁有國家級自然景區(qū)國家4a級景區(qū)高檔完善的配套設(shè)施如高爾夫球場、高檔會所、游艇俱樂部等身份象征的配套。不具備，即使投入建設(shè)成本以及營銷成本巨大；周邊的消費(fèi)水平未能跟上其發(fā)展。與市區(qū)快速連接的交通條件1小時以內(nèi)1小時以上充足的客流量年客流量達(dá)500-800萬人次100萬人次以下【小結(jié)小結(jié)】從旅游地產(chǎn)的開發(fā)條件來看，本項目在交通、配套、客源等方面與從旅游地產(chǎn)的開發(fā)條件來

12、看，本項目在交通、配套、客源等方面與 真正的旅游型產(chǎn)品還有較大差距。真正的旅游型產(chǎn)品還有較大差距。旅游地產(chǎn)旅游地產(chǎn)-經(jīng)濟(jì)條件經(jīng)濟(jì)條件城市人均收入城市人均收入南昌市1.9萬元九江市1.8萬宜春市0.8萬元靖安縣0.4萬 【小結(jié)】【小結(jié)】從目前南昌及周邊城市的人均收入及消費(fèi)水平能力來看，發(fā)從目前南昌及周邊城市的人均收入及消費(fèi)水平能力來看，發(fā)展旅游地產(chǎn)的時機(jī)并不成熟。旅游地產(chǎn)成熟的地區(qū)如長三角、海南島等地，城展旅游地產(chǎn)的時機(jī)并不成熟。旅游地產(chǎn)成熟的地區(qū)如長三角、海南島等地，城市的人均收入均突破市的人均收入均突破2.52.5萬元。萬元。 因此，本項目不適合做旅游型度假產(chǎn)品。因此，本項目不適合做旅游型度

13、假產(chǎn)品。項目市場定位篇項目市場定位篇 本項目不適宜做普通住宅產(chǎn)品及旅游型本項目不適宜做普通住宅產(chǎn)品及旅游型度假產(chǎn)品，那么項目可以做什么類型的產(chǎn)度假產(chǎn)品，那么項目可以做什么類型的產(chǎn)品呢？品呢？老年公寓發(fā)展的契機(jī)據(jù)南昌市統(tǒng)計局公布的一組統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，南昌市已進(jìn)入了老齡化城市。南昌市現(xiàn)有60歲以上老人約51萬，占總?cè)丝诘?18，65歲以上老年人約32萬，占總?cè)丝跀?shù)的74，并且每年以38的速度遞增 。近年來，南昌老年公寓項目不斷涌現(xiàn)，較為成功的是位于南昌新建縣的中華情老人公寓項目。以及目前南昌正在青山湖區(qū)耗資5億打造一個星級的老人公寓。雖然老年公寓不斷涌現(xiàn)，但仍供不應(yīng)求，特別是高端老年公寓的稀缺，較難

14、滿足部分高收入人群的需求。 目前南昌市包括福利性質(zhì)的老年公寓共有16家，未來養(yǎng)老機(jī)構(gòu)競爭激烈。名稱名稱地址地址南昌中華情老年公寓南昌市長堎鎮(zhèn)新建縣文教西路1699號南昌灣里區(qū)善聽養(yǎng)老院灣里區(qū)愛民路2號(原灣里老二中校址內(nèi))南昌市社會福利院洪城路909號東湖區(qū)社會福利院廬山南大道166號西湖區(qū)社會福利院象湖鄉(xiāng)十里廟村青云譜區(qū)社會福利院京山老街43號安義縣社會福利院安義縣曹操山南昌愛心托養(yǎng)院洪城路919號南昌市老年頤養(yǎng)中心洪城路909號西湖區(qū)夕陽紅老年公寓丁公路89號西湖區(qū)綠源老年公寓朝陽洲團(tuán)結(jié)路10號南昌市永泰老年公寓二七南路10號東湖區(qū)董家窯安康老年之家東湖區(qū)永外正街336號青云譜區(qū)老年幸福院

15、南蓮路101號南昌和諧情敬老院青云譜區(qū)熊坊村南昌緣愛老年公寓東湖區(qū)董家窯路油脂化工廠附近南昌普通老年公寓情況“中華情”老年公寓地理位置：地理位置：中華情老年公寓項目坐落在江西省南昌市新建縣長堎鎮(zhèn)工業(yè)一區(qū)項目定位：項目定位：中華情老年公寓是南昌市長堎鎮(zhèn)政府投資興建的江西省首家系統(tǒng)、 專業(yè)服務(wù)國內(nèi)外中老年朋友的高尚社區(qū)。 中華情老人公寓租賃價格表中華情老人公寓租賃價格表房型面積價格（人）雙人標(biāo)準(zhǔn)房40580雙人標(biāo)準(zhǔn)房帶陽臺60780雙人套房80980 中華情老人公寓按單間2人標(biāo)準(zhǔn)，平均每間房的單價為1600元/月。提供洗衣打掃服務(wù)。1600元/月不含餐飲費(fèi)。“中華情”老年公寓租賃情況本案與中華情老

16、年公寓比較本案與中華情老年公寓比較中華情老人公寓中華情老人公寓本案本案地理位置距市區(qū)地面道路約30分鐘距市區(qū)約1.5個小時占地規(guī)模2萬余平米近20萬價格定位中高收入人群【分析分析】 從入住中華情老年公寓的客源層面，明顯可以看 出其客源特點(diǎn)。中高收入人群是目前老年公寓的中高收入人群是目前老年公寓的 主要消費(fèi)人群。主要消費(fèi)人群。干部、知識份子占了大部分，他 們對精神層面的需求更為重要。【分析分析】從本案的立地條件來看，區(qū)位優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)勢不明顯不明顯，如何在同類產(chǎn)品的競爭中脫穎而出，是項目的關(guān)鍵所在。“中華情”老年公寓的客源情況【小結(jié)小結(jié)】南昌現(xiàn)有老年公寓雖然數(shù)量眾多，但是品質(zhì)參差不齊，中高檔的老年公

17、寓產(chǎn)品受到消費(fèi)者追捧。中高收入人群是目前及未來南昌老年公寓的主要消費(fèi)人群。南昌老年公寓的消費(fèi)人群以及本案與其他項目的區(qū)位差異，是本案的中高檔老年公寓的重要定位因素。項目swot分析優(yōu)勢劣勢1、項目自身優(yōu)良的自然生態(tài)環(huán)境；2、4a級三爪侖風(fēng)景區(qū)入口處，鄉(xiāng)政府對面；1、距離市區(qū)較遠(yuǎn)，交通不便；2、靖安縣經(jīng)濟(jì)水平低、人口少；3、周邊醫(yī)療配套不足；4、缺少度假療養(yǎng)產(chǎn)品的支持；5、旅游配套缺乏；機(jī)會威脅1、直達(dá)南昌市區(qū)的高速公路即將建成；2、開發(fā)公司的綜合品牌實(shí)力；3、“老年公寓”產(chǎn)品的市場需求；1、項目規(guī)模大；2、三爪侖風(fēng)景區(qū)的知名度不高；3、市場上同類項目的競爭；4、跨區(qū)域的醫(yī)療保險無法解決；項目現(xiàn)

18、實(shí)的客觀條件：l 自然環(huán)境優(yōu)越，4a級風(fēng)景區(qū)入口l 項目整體規(guī)模較大l 距離市區(qū)較遠(yuǎn)，交通不便利l 周邊旅游、醫(yī)療等配套缺失目標(biāo)方向：l 生態(tài)居住環(huán)境l 老年人養(yǎng)生圣地l 便利的交通設(shè)施l 完善的醫(yī)療配備項目市場定位 華中地區(qū)規(guī)模最大的華中地區(qū)規(guī)模最大的中高檔老年生態(tài)養(yǎng)生社區(qū)中高檔老年生態(tài)養(yǎng)生社區(qū)產(chǎn)品初步建議篇產(chǎn)品初步建議篇產(chǎn)品內(nèi)容aged apartment所謂aged即我們賦予產(chǎn)品所有老年公寓的特征。產(chǎn)品定位支撐aged建筑建筑aged規(guī)劃規(guī)劃aged戶型戶型aged景觀景觀aged空間空間aged配套配套aged商業(yè)商業(yè)aged教育教育aged醫(yī)療醫(yī)療aged物業(yè)物業(yè)aged會所會所ag

19、ed旅游旅游aged餐飲餐飲aged智能智能整體功能分區(qū)三大板塊經(jīng)濟(jì)利益估算篇經(jīng)濟(jì)利益估算篇項目銷售及租賃價格的制定1 1、南昌當(dāng)?shù)赝诵萑藛T的社保情況、南昌當(dāng)?shù)赝诵萑藛T的社保情況養(yǎng)老保險養(yǎng)老保險醫(yī)療保險醫(yī)療保險失業(yè)保險失業(yè)保險工傷保險工傷保險生育保險生育保險住房公積金住房公積金繳費(fèi)基數(shù)繳費(fèi)基數(shù)12851285128512851285-繳費(fèi)基數(shù)繳費(fèi)基數(shù)( (上下限上下限) )1285-64231285-64231285-64231285-64231285-6423100-1700公司繳費(fèi)比公司繳費(fèi)比例例20%6%2%0.40%0.80%12%個人繳費(fèi)比個人繳費(fèi)比例例8%2%1%-12%備注備注繳

20、費(fèi)基數(shù)的核定標(biāo)準(zhǔn)： 1、月平均工資超過全市上年度月平均工資300的，按月平均工資的300核定； 2、月平均工資低于全市上年度月平均工資300的，按實(shí)際月平均工資收入核定繳納社會保險的基數(shù)； 3、月平均工資低于全市上年度月平均工資60%,按月平均工資的60%核定。 基本養(yǎng)老金 一般有二部分組成:a.基礎(chǔ)養(yǎng)老金（全省上年度在崗職工月平均工資a本人指數(shù)化月平均繳費(fèi)工資）2繳費(fèi)年限（含視同繳費(fèi)年限）1b.個人賬戶養(yǎng)老金個人賬戶儲存額個人賬戶養(yǎng)老金計發(fā)月數(shù)以及退休人員死亡后的喪葬費(fèi),撫恤金,供養(yǎng)直系親屬一次性救濟(jì)金等.按照公司計算，南昌的近年的普通職工退休基本可以拿到按照公司計算，南昌的近年的普通職工退

21、休基本可以拿到20002000元元/ /月的退休工資。月的退休工資。國企及事業(yè)單位退休工資近國企及事業(yè)單位退休工資近2500-30002500-3000元元/ /月。月。2 2、南昌城市房地產(chǎn)銷售及租賃價格、南昌城市房地產(chǎn)銷售及租賃價格區(qū)域紅谷灘南昌縣青山湖東湖西湖青云譜新建縣灣里價格85003800800085008200680038004500各區(qū)縣房產(chǎn)的銷售價格各區(qū)縣房產(chǎn)的租賃價格區(qū)域紅谷灘南昌縣青山湖東湖西湖青云譜新建縣灣里價格100030070020001500600500500現(xiàn)階段南昌市中心地段及開發(fā)區(qū)的銷售價格均為現(xiàn)階段南昌市中心地段及開發(fā)區(qū)的銷售價格均為85008500元元/

22、 /平米。高端房地產(chǎn)也基平米。高端房地產(chǎn)也基本在紅谷灘及市中心開發(fā)。主力總價接近本在紅谷灘及市中心開發(fā)。主力總價接近100100萬左右。萬左右。市中心的市中心的100100平米戶型的租賃價格接近平米戶型的租賃價格接近20002000元。元。3 3、南昌市老年公寓的租賃價格、南昌市老年公寓的租賃價格中華情老人公寓租賃價格表中華情老人公寓租賃價格表房型面積（平方米）價格（元/人）雙人標(biāo)準(zhǔn)房（北向）40480雙人標(biāo)準(zhǔn)房（南向）40580雙人標(biāo)準(zhǔn)房帶陽臺（北向）60680雙人標(biāo)準(zhǔn)房帶陽臺（南向）60780雙人套房809804 4、本案老年公寓的租賃價格建議、本案老年公寓的租賃價格建議房型房型配比配比面

23、積（平方米）面積（平方米）價格（間）價格（間）單人標(biāo)準(zhǔn)房30%401800雙人標(biāo)準(zhǔn)房30%602000套房30%902200豪華套房10%13025005 5、本案老年公寓的銷售價格建議、本案老年公寓的銷售價格建議一期一期50%50%老年公寓出售，保留老年公寓出售，保留50%50%作為自有物業(yè)。作為自有物業(yè)。找到合理總價的空間找到合理總價的空間按照靖安當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場銷售價格及南昌市等區(qū)域的消費(fèi)水平，我們建議：按照靖安當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場銷售價格及南昌市等區(qū)域的消費(fèi)水平，我們建議：銷售均價為銷售均價為30003000元元/ /平米；平米；按項目一期按項目一期150150畝（即畝（即1010萬平米）開發(fā)；萬平米）開發(fā)；項目項目50%50%的總銷金額約為的總銷金額約為1.51.5億元。億元。項目一期項目一期50%50%作老年公寓租賃，即作老年公寓租賃，即5 5萬方。萬方。根據(jù)老年公寓