1、萬科房地產開發有限公司管理制度萬科房地產開發有限公司管理制度目 錄一、萬科房地產開發有限公司組織結構一、萬科房地產開發有限公司組織結構1、垂直化管理組織結構圖2、項目前期部組織結構與責權3、設計管理部組織結構與責權4、商務部組織結構與責權5、工程管理部組織結構與責權6、銷售部組織結構與責權7、辦公室部組織結構與責權二、二、 萬科房地產開發有限公司職位說明書萬科房地產開發有限公司職位說明書1.1. 高層管理類高層管理類（1） 總經理職位說明書（2） 副總經理（分管經營）職位說明書（3） 副總經理（分管營銷）職位說明書（4） 總工程師職位說明書2.2.項目前期部項目前期部（1） 項目前期部經理職位

2、說明書（2） 投資發展主管職位說明書（3） 項目開發主管職位說明書（4） 項目規劃主管職位說明書3.3.設計管理部設計管理部（1） 設計管理部經理職位說明書（2） 結構設計師職位說明書（3） 圖紙審核員職位說明書（4） 資料管理員職位說明書4.4. 商務部商務部（1） 商務部經理職位說明書（2） 造價工程師職位說明書（3） 合同主管職位說明書5.5. 工程管理部工程管理部（1） 工程管理部經理職位說明書（2） 土建工程師職位說明書（3） 水電工程師職位說明書（4） 市政工程師職位說明書6.6. 銷售部銷售部銷售部經理職位說明書7.7. 辦公室辦公室（1） 辦公室主任職位說明書（2） 人力資源主

3、管職位說明書（3） 行政主管職位說明書（4） 檔案主管職位說明書三、三、 萬科房地產開發有限公司投資與開發管理萬科房地產開發有限公司投資與開發管理1、項目投資與開發管理制度設計（1） 企業項目投資管理制度（2） 企業經營計劃管理制度2、項目投資與開發管理操作工具（1） 項目階段投資回收分析表（2） 企業年度總體經營計劃書（3） 投資項目競爭分析調研表（4） 項目開發成本費用估算3、項目投資與開發管理管理工作流程（1） 企業經營決策管理流程（2） 年度經營計劃編制流程4. 項目投資與開發管理方案設計（1）年度經營計劃方案（2）項目投資分析方案（3）項目拆遷安置方案四萬科房地產開發有限公司設計管理

4、四萬科房地產開發有限公司設計管理1.設計管理制度設計（1） 工程設計管理制度（2） 設計圖紙自審制度2. 設計管理操作工具（1） 工程項目設計任務單（2） 設計任務修改審批表（3） 設計任務修改審批表（4） 設計跟蹤檢查記錄單（5） 設計輸出文件審查表3. 設計管理工作流程（1） 圖紙設計管理工作流程（2） 設計變更管理工作流程4.設計管理方案設計（1） 工程設計合同書編制方案（2） 工程計任務書編制方案五、萬科房地產開發有限公司造價管理五、萬科房地產開發有限公司造價管理1. 造價管理制度設計（1） 工程預結算管理細則（2） 工程計量計價管理辦法2. 造價管理操作工具（1） 工程預算作業進度表

5、（2） 單項工程計量一覽表（3） 分項工程計價內控表（4） 單項工程概、預算表3. 造價管理工作流程（1） 工程預算編制流程（2） 工程竣工結算流程4. 造價管理方案設計（1） 工程水電預結算辦法（2） 竣工結算社會審價方案（3） 項目付款審核審批辦法六、萬科房地產開發有限公司工程施工管理六、萬科房地產開發有限公司工程施工管理1工程施工管理制度設計（1） 項目經理部管理制度（2） 項目招投標管理制度（3） 工程承包商管理制度（4） 工程監理管理制度（5） 技術交底管理制度（6） 臨時水電使用規定（7） 工程簽證管理制度2. 工程施工管理操作工具（1） 項目工程施工進度表（2） 建設工程招標申請

6、書（3） 建設招標報價清單表（4） 施工招標合同評審表（5） 施工招標合同會簽表（6） 施工組織設計報審表（7） 工程施工方案審批表（8） 工程施工進度計劃表（9） 進度調整計劃審批表（10） 建設工程開工申請單（11） 技術交底三簽記錄表（12） 施工工程量簽證單（13） 周工程量統計表（14） 工程管理日記表3. 工程施工管理工作流程（1） 工程施工過程管理流程（2） 工程進度控制管理流程4. 工程施工管理方案設計（1） 施工組織總設計方案（2） 安全生產協議書模板（3） 給排水技術指導方案（4） 施工技術管理方案（5） 土方回填施工方案（6） 工程成品保護方案七、萬科房地產開發有限公司績

7、效管理七、萬科房地產開發有限公司績效管理1 房地產企業績效管理制度設計（1） 績效考核管理制度（2） 員工獎懲管理制度2 房地產企業績效考核表（1） 總工程師績效考核表（2） 前期部經理考核表-1（關于投資）（3） 前期部經理考核表-2（關于經營）（4） 項目經理績效考核量表（5） 水暖工程師績效考核表（6）工程項目預算員考核表3 房地產企業績效管理流程（1） 目標設定工作流程（2） 績效管理工作流程4 房地產企業績效管理方案設計（1） 項目經理績效考核辦法（2） 工程技術人員考核辦法八、萬科房地產開發有限公司財務管理八、萬科房地產開發有限公司財務管理1 財務管理制度設計（1） 企業存貨管理制

8、度（2） 貨幣資金管理辦法（3） 內部財務管理制度2 財務管理操作工具（1） 營業利潤測算表（2） 年度財務費用臺賬（3） 票據及存款日報表（4） 財務審計報告表（5） 審計查賬記錄表（6） 現金流量分析表（7） 融資項目登記表（8） 項目融資申報表3 財務管理工作流程（1） 資金管理工作流程（2） 財務審計管理流程4 財務管理方案設計（1） 財務會計報告管理方案（2） 財務成本核算控制方案九、萬科房地產開發有限公司行政人事管理九、萬科房地產開發有限公司行政人事管理1.行政人事管理制度設計（1） 辦公用品管理制度（2） 會議管理制度（3） 文書管理制度（4） 印章管理制度（5） 出差管理制度（

9、6） 檔案管理制度（7） 車輛管理制度2. 行政人事管理操作工具（1） 辦公費用明細表（2） 辦公用品請購單（3） 辦公用品領用表（4） 辦公設備登記表（5） 固定資產登記表（6） 圖書借閱登記表（7） 印章使用申請單（8） 車輛使用申請表（9） 安全狀況檢查表（10） 會議申請表3 行政人事管理工作流程（1） 行政經費控制流程（2） 企業會議管理流程4 行政人事管理方案設計（1） 辦公費用控制辦法（2） 車輛使用管理辦法一、萬科房地產開發有限公司組織結構一、萬科房地產開發有限公司組織結構1、垂直化管理組織結構圖2、項目前期部組織結構與責權3、設計管理部組織結構與責權4、商務部組織結構與責權5

10、、工程管理部組織結構與責權6、銷售部組織結構與責權7、辦公室部組織結構與責權1.萬科房地產開發有限公司組織結構圖萬科房地產開發有限公司組織結構圖2 項目前期部組織結構與責權項目前期部組織結構與責權部門部門負責人直屬領導部門組織結構圖部門編制經理級1 人主管級3 人1負責企業投資項目的搜尋與調查研究，并對擬投資的項目進行經濟分析和論證2. 負責制訂房地產投資計劃，并參與工程項目投資策劃、項目可行性研究工作3對所拓展的房地產項目、建筑工程項目進行全面測算和評估，擬訂可行的項目開發計劃4組織開展項目前期的談判、項目用地投標、土地款項撥付計劃擬訂及報批等工作5組織開展項目立項所有手續的報批、規劃設計等

11、工作6組織拆遷辦及相關人員做好征地拆遷手續的辦理與拆遷協調等工作7負責開展企業項目聯系單位的公關工作8配合商務部編制項目開工前相關合同（含規劃、設計合同、委托市場調查合同、委托可行性分析合同及委托審計合同、環境評價合同、紅線合同、勘察合同）職責9負責項目用地投標、立項報批、規劃設計等文件資料的管理工作1對投資項目的建議權及對投資計劃、投資方案的審核權2房地產行業資訊調查經費的合理使用權3對階段性公關活動方案和費用預算的決策權4要求相關部門配合的權力權力5對本部門員工聘用、提請獎懲、解聘的建議權相關說明項目前期部經理投資發展主管項目開發主管項目規劃主管投資發展專員劃專員各專項工作專員專業工程師3

12、.設計管理部組織結構與責權設計管理部組織結構與責權部門部門負責人直屬領導部門組織結構圖部門編制經理級 1人根據實際而定1參與項目的投資分析、建筑策劃等項目開發的前期規劃工作2對設計單位的設計方案進行確認，組織本部門和相關部門進行討論、論證、審核和驗收3配合商務部做好概算、預算及工程成本控制工作4配合商務部做好樓宇主要建筑材料的規格、品牌等的選用和確定工作5參與開工前對施工單位的施工圖紙技術交底工作，參與圖紙會審工作6負責對工地的服務、跟蹤工作，負責對設計方案變更事宜的協調、審核與確認7負責與設計院、設計單位做好交流、協調、配合工作職責8負責對施工圖紙等設計資料、檔案的統一管理1工程設計單位的初

13、步選擇權2對外部設計方案的審核權、修改建議權3對設計變更、工程洽商的參與審批權4建設工程質量的參與驗收權權力5對違反企業管理規定的員工提請處罰的權力相關說明設計管理部經理圖紙審核員資料管理員結構設計師4 商務部組織結構與責權商務部組織結構與責權部門部門負責人直屬領導部門組織結構圖部門編制經理級 1人主管級 2人根據實際而定1. 負責與工程相關的所有合同編制工作2. 根據設計圖紙組織編制或委托編制工程項目概算、預算、預算分配、材料設備預算等3根據工程進度和合同完成工程款的結算、支付以及工程決算工作4審核或復核工程量、設計變更、現場簽證等導致工程投資變化的技術文件5配合工程施工過程中出現的變更、簽

14、證及時進行費用核算，從技術經濟角度進行比較6嚴格履行工程合同，嚴格控制合同內工程投資，嚴格履行工程款支付的簽字程序7負責工程建設的動態投資統計工作，及時提供與投資有關的數據和資料，按合同編制項目月度付款計劃8配合項目前期部完成工程招標工作，編寫招標文件中的有關造價條款和標底的編制說明9完成材料設備招標工作，調查、測算材料及設備的暫定價格，編制采購合同10負責投資造價的政策、技術文件的收集和發放工作1工程合同的編制權（政府文件明確規定需要招標必須采用標準合同的除外）2工程預、結算文件的編制權、審核權及工程量的審核權3招標文件、標底、工程合同的審核權、建議權，招標、開標工作的參與權3規劃設計、施工

15、圖設計的建議權4工程進度付款的審核權權力5對本部門人員的人事異動建議權、考核評價權和獎懲建議權相關說明商務部經理造價工程師土建預算員安裝預算員合同管理員詢價員合同主管5 工程管理部組織結構與責權工程管理部組織結構與責權部門部門負責人直屬領導部門組織結構圖部門編制經理級 1人主管級 3人根據實際而定1負責工程建設項目的施工技術管理、開工準備、對外技術協調等工作2配合商務部起草工程相關合同3. 辦理供水、供電、消防手續2審查施工組織設計，監督進度計劃的實施情況，控制施工進度，完成工期目標3熟悉施工設計圖紙，參與施工設計圖紙會審和技術交底工作4. 負責管理施工隊伍，并協調好對內、對外的關系5. 根據

16、企業項目建設的實際情況，編制并實施完成工程進度計劃6參與及工程施工招投標工作7. 加強工程質量控制，負責工程施工管理到竣工驗收的全過程8. 組織開展分項、單項（位）以及隱蔽工程的完工驗收工作9負責工程變更初審、工程量的確認簽證、隱蔽工程的驗收以及工程決算的初審工作10會同監理進行現場簽證，審核施工單位編制的報表11協助簽訂工程施工合同、編制材料供應計劃，協助商務部編制付款計劃12負責工程技術文件資料的收集、保管和歸檔管理工作13做好材料、設備、人員的管理工作職責14. 配合銷售部做好客戶咨詢工作工程管理部經理土建工程師水電工程師市政工程師技術資料管理員各專業技術員1對工程招投標底洽商談判的參與

17、權2項目設計方案、施工計劃的建議權3對項目工程的組織、管理、監控權4對工程現場簽證的審核權5對現場工程建設技術的指導權6對現場工程建設質量的監督權7對工程現場實施方案的協調權、建議權8對工程建設設計變更、工程洽商的審核權與決策權9在項目預算范圍內，對工程費用使用的決策權10在權限范圍內，可以代表企業對外行使聯絡權和協調權權力11對本部門員工聘用、提請獎懲、解聘的建議權相關說明6 銷售部組織結構與責權銷售部組織結構與責權部門部門負責人直屬領導部門組織結構圖部門編制經理級 1人根據實際而定1編制和執行項目營銷工作計劃2督促專業機構完成新項目所在區域的競爭對手及消費者調查并制定營銷推廣方案3、同步完

18、成銷售動態分析并依此調整營銷推廣方案3負責項目的銷售策劃、平面制作、宣傳推廣、媒體選用等工作4組建售樓中心，確定項目售樓處外部形象與內部裝飾裝修方案5. 負責銷售備案工作及相關的政府部門協調工作6策劃與實施各類樓盤項目的推廣、促銷活動7負責項目商業部分的招商工作8按總經理及董事會要求編制銷售報表職責9、負責客戶服務管理工作，建立市場研發及客戶檔案，處理投訴、退房等問題1對營銷推廣方案和費用預算的審核權2房地產行業資訊調查經費及營銷推廣費用的合理使用權3對營銷策劃及宣傳推廣方案決策權4要求相關部門配合的權力權力5對本部門員工聘用、提請獎懲、解聘的建議權相關說明銷售部經理銷售員客服主管營銷策劃專員

19、7 辦公室組織結構與責權辦公室組織結構與責權部門部門負責人直屬領導部門組織結構圖部門編制經理級 1人主管級 3人根據實際而定1協助總經理綜合、協調各部門工作和處理日常事務2根據總經理及相關高層領導意見，召開企業辦公會議和其他有關會議，做好會議記錄，撰寫會議紀要，并檢查督促會議決議的貫徹實施3參與企業發展規劃的擬訂、年度經營計劃的編制和企業重大決策事項的討論4匯總企業年度綜合性資料，草擬企業年度總結、工作計劃和其他綜合性文稿，撰寫總經理發言稿和其他以企業名義發言的文稿，并負責審核5負責處理企業行政文書，做好收發登記、傳遞、催辦、歸檔、立卷及檔案管理工作6負責對各部門文書資料、工程資料及圖紙、與外

20、單位的往來文件、合同的收集、歸檔管理工作職責7負責企業與上級主管部門的聯系工作，以及有關法律咨詢工作1受總經理委托，具有對各部門工作的協調處理權2企業經營決策的參與權3對企業行政文書、材料設備、工程項目等工作過程的跟蹤管理權4對工程資料、圖紙、合同等文件資料的收集、歸檔與管理權權力5對本部門員工聘任、提請獎懲、解聘的建議權相關說明辦公室主任檔案主管行政主管招聘主管培訓主管檔案文員后勤主管人力資源主管二、二、 萬科房地產開發有限公司職位說明書萬科房地產開發有限公司職位說明書1. 高層管理類高層管理類（1） 總經理職位說明書（2） 副總經理（分管經營）職位說明書（3） 副總經理（分管營銷）職位說明

21、書（4） 總工程師職位說明書（1） 總經理職位說明書總經理職位說明書職位名稱總經理所屬部門直接上級董事會直接下級各副總經理1學歷、專業知識大學本科以上，具有企業管理、戰略管理、市場開發管理、人力資源管理、財務管理和房地產項目管理等相關專業知識，具有高級專業技術職務任職資格任職資格2工作經驗十年以上房地產行業工作經驗，五年以上企業經營管理經驗，具有五年以上外資企業或國內知名企業相關工作經驗者優先職責概要領導、實施企業的中長期戰略規劃，組織制訂本企業的年度經營管理計劃，主持本企業的日常經營管理工作，負責組織、培養高效的管理團隊和項目團隊，確保企業經營管理目標和發展目標的順利實現1組織制定企業中長期

22、發展戰略及經營目標，經董事會審批后組織實施，并進行監督2根據企業發展戰略，制訂企業各階段經營管理計劃，并對計劃執行情況予以監督3負責與董事會溝通，保證企業各項經營計劃得到順利實施4授權各副總經理組織實施各項經營計劃，確保年度經營圖標得到全面落實5負責企業投資管理、工程項目管理、營銷管理、人力資源管理、財務管理的決策工作崗位職責6主持召開總經理辦公會議，聽取各副總經理匯報工作，以便監督、檢查企業經營計劃的執行情況和財務收支計劃的執行結果7出席企業重要公關活動，建立、維護與相關部門、媒體機構、重要客戶的良好關系8主持企業重大房地產項目的招投標管理工作9負責企業高層管理人員、高級專業技術職務人員的聘

23、任、培訓和考核工作相關說明（2） 副總經理（分管運營）職位說明書副總經理（分管運營）職位說明書職位名稱副總經理所屬部門直接上級總經理直接下級所轄部門經理1學歷、專業知識大學本科以上，具有企業管理、戰略管理、市場開發管理、人力資源管理、財務管理、房地產項目管理等相關專業知識，具有中級專業技術職務任職資格任職資格2工作經驗八年以上大中型房地產企業中高層管理工作經驗，具有成功的房地產項目全程開發經驗以及資深的項目開發管理或成本管理、工程管理實戰經驗，熟悉房地產行業的政策法規職責概要全面負責企業投資項目的規劃、房地產項目的開發與運營工作，對房地產項目能夠做出準確的分析、預測和定位1參與制訂企業年度經營

24、計劃和預算方案，擬訂各個部門年度工作目標計劃和預算方案并組織實施，參與制定企業重大投資、項目開發策略研究和本控制等決策2負責企業擬訂投資項目的定位研究、業態分布策劃3主持企業各項目的規劃設計管理及日常事務的統籌管理4主持辦理項目前期的土地移交、拆遷等手續5參與房地產項目用地的前期談判、投標管理等重大決策工作6指導開展對政府部門的公關工作崗位職責7對所轄部門經理的工作進行指導、監督、培訓、考核與協調相關說明（3）副總經理（分管營銷）職位說明書）副總經理（分管營銷）職位說明書職位名稱副總經理所屬部門直接上級總經理直接下級所轄部門經理1學歷、專業知識大學本科以上，具有企業管理、市場營銷、房地產營銷管

25、理、房地產市場策劃、廣告策劃等相關專業知識任職資格2工作經驗八年以上市場、銷售相關工作經驗，三年以上市場管理、銷售管理類職位工作經驗職責概要組織制訂年度營銷計劃、市場開發計劃和營銷系統員工的培訓、考核方案及獎懲措施，開展市場調研、營銷策劃、公關、房地產銷售等各項工作，指導開展各種營銷、促銷活動1根據企業戰略發展規劃，協助總經理編制企業年度經營計劃，從市場發展的角度保證企業經營計劃的可實現性2組織編制企業市場推廣、營銷策劃、公關活動、房地產銷售、客戶服務管理等方面的規章制度，并監督、檢查各項制度的執行情況3組織開展市場分析，擬訂市場策劃方案、公關方案、廣告策略與推廣方案4對廣告制作、公關活動、樓

26、盤促銷活和房地產銷售工作予以指導5建立、拓展與客戶、社會各界的關系，建立健全完善的客戶關系管理體系6監督、檢查客戶及售后服務情況，確保客戶服務質量不斷提高7對所轄部門經理的工作進行指導、監督、培訓、考核與協調崗位職責8完成總經理臨時交辦的其他工作相關說明（4）總工程師職位說明書）總工程師職位說明書職位名稱總工程師所屬部門直接上級總經理直接下級所轄部門經理1. 學歷、專業知識大學本科以上，具有工業與民用建筑、建筑結構、企業管理、項目管理、工程質量管理、工程成本控制及其他相關專業知識，具備高級專業技術職務任職資格任職資格2. 工作經驗八年以上本行業相關工作經驗，具有五年以上國內知名企業相關工作經驗

27、者優先職責概要全面負責施工圖紙設計管理、施工現場管理、施工組織與協調、施工技術管理、施工質量管理和工程預決算管理等工作1組織制定并審核工程項目管理的各項規章制度、各階段工作計劃，并監督、檢查制度的執行情況、計劃的實施情況，確保各項工作得以順利進行2負責組織施工圖紙設計管理以及外部設計單位的外聯工作3組織、管理企業所有在建的工程項目，負責審核、簽批工程技術文件4負責檢查各個工程項目的進度，通過組織和協調確保各項工程如期完成5監督各項工程的施工質量，及時協調解決施工中的重大問題6參與施工招投標管理，簽審招投標文件，并對招投標工作予以技術指導7指導分管部門的發展方向，適時對工程系統的運行模式進行調整

28、崗位職責8負責對所轄部門經理的工作進行指導、監督、培訓、考核與協調相關說明2.項目前期部項目前期部（1） 項目前期部經理職位說明書（2） 投資發展主管職位說明書（3） 項目開發主管職位說明書（4） 項目規劃主管職位說明書（1）項目前期部經理職位說明書）項目前期部經理職位說明書職位名稱項目前期部經理所屬部門項目前期部直接上級副總經理直接下級本部門主管人員1. 學歷、專業知識大學本科及以上，具有企業管理、項目管理、工程預算、招投標管理、金融、房地產項目開發與管理等相關專業知識，熟悉房地產開發項目報批報建的政策、法規及辦事流程，具有良好的溝通和協調能力任職資格2. 工作經驗五年以上本行業相關工作經驗

29、職責概要在副總經理的領導下，根據企業的實際狀況進行企業發展方向定位并制定明確的企業發展戰略及投資計劃，根據企業的投資拓展意向，具體負責房地產項目開發的實施，并對土地投標及立項審批過程進行全程監督1根據企業內外部競爭形勢，初步確定企業投資方向，編制企業投資發展戰略，經副總經理審核后提請總經理辦公會審議2根據企業發展戰略，進行市場調研，負責編制企業年度經營計劃3具體負責制訂房地產投資計劃，并對投資進行監督管理4定期或不定期組織房地產市場調研活動，并按時提交調研報告5關注房地產市場的發展變化，定期或不定期向副總經理及其他領導提交市場分析報告6根據企業的總體戰略，具體負責房地產項目開發的全程管理工作7

30、具體負責編制各項關于房地產項目開發的規章制度，經總經理審批后執行8負責組織所有開發項目的前期手續的報批報建工作9負責項目的引進、前期談判和土地投標工作10負責組織房地產開發項目的規劃工作11負責為企業尋找土地資源，進行土地儲備和相關的調研工作12主持與企業聯系單位的公關工作崗位職責13根據授權，處理特殊事項或重大突發事件14負責本部門組織建設及對員工的培訓、考核工作15完成領導臨時交辦的其他工作相關說明（2）投資發展主管職位說明書）投資發展主管職位說明書職位名稱投資發展主管所屬部門項目前期部直接上級項目前期部經理直接下級1學歷、專業知識大學本科及以上，具有投資分析、金融、法律、房地產項目開發等

31、相關專業知識任職資格2工作經驗兩年以上房地產行業從業經驗，具有本職位工作經歷者優先職責概要在投資發展部經理的領導下，具體負責企業內部項目投資計劃的編制、投資風險的分析評估與實施管理工作1按照項目前期部經理的要求，組織撰寫房地產項目的投資計劃2負責協調各部門做好投資計劃的實施工作3負責尋求新的投資領域或投資渠道，按時完成企業的投資計劃4負責評估投資風險，定期編制投資風險評估報告5負責對外投資、合作項目的洽談等工作6負責對房地產投資環境進行研究，定期提交研究報告7. 配合商務部編制項目開工前相關合同崗位職責8完成領導臨時交辦的其他工作相關說明（3） 項目開發主管職位說明書項目開發主管職位說明書職位

32、名稱項目立項主管所屬部門項目前期部直接上級項目前期部經理直接下級1學歷、專業知識大學本科及以上，具有項目管理、招投標管理、工程預算、市場調研、公共關系管理等相關專業知識，熟悉國家有關房地產開發與投資的立項政策，熟悉房地產前期策劃、報建及招投工作，了解國內外房地產運營動態等相關專業知識任職資格2工作經驗兩年以上房地產行業從業經驗，具有部門主管工作經驗者優先職責概要在項目開發部經理的領導下，全程負責房地產項目的各種立項報批工作，妥善處理與政府各相關部門的關系，具體負責土地、工程的投標管理及投標文件的編制與起草等工作1全面負責房地產開發項目的立項管理工作2負責辦理相關政府部門的房地產立項手續3負責向

33、相關部門及人員傳達政府部門對新項目立項的特殊要求4積極爭取政府部門對新項目的優惠政策5協助相關人員做好房地產項目的前期策劃工作及項目開發等相關工作6負責企業投標文件范本的完善工作7負責企業土地、工程投標組織管理工作8. 配合商務部編制項目開工前相關合同9支持企業房地產項目應標，負責設計、整合工程設計方案10協助相關部門做好房地產項目后期運作管理崗位職責11完成領導臨時交辦的其他工作相關說明（4） 項目規劃主管職位說明書項目規劃主管職位說明書職位名稱項目規劃主管所屬部門項目前期部直接上級項目前期部經理直接下級1學歷、專業知識大學本科及以上，具有建筑、規劃及建筑結構等相關專業知識任職資格2工作經驗

34、三年以上房地產行業或設計院工作經驗職責概要協助總工程師優化項目的設計工作，組織規劃論證，規劃政府相關部門報批工作1負責新開發項目與政府規劃部門的協調工作2. 參與項目的投資分析、建筑策劃等項目開發的前期規劃工作3組織本部門和相關部門進行討論、論證及審核4. 配合商務部編制規劃、設計相關合同崗位職責5配合商務部做好從規劃方案階段的工程成本控制工作相關說明3.設計管理部設計管理部（1） 設計管理部經理職位說明書（2） 結構設計師職位說明書（3） 圖紙審核員職位說明書（4） 資料管理員職位說明書（1）設計管理部經理設計管理部經理職位說明書職位說明書職位名稱設計管理部經理所屬部門設計管理部直接上級總工

35、程師直接下級1學歷、專業知識大學本科及以上，具有建筑學、工民建、工程管理、城市規劃等相關專業知識任職資格2工作經驗五年以上相關工作經驗，至少三年以上房地產企業或設計院的設計經驗，熟悉房地產開發過程的設計控制關鍵節點，持有注冊建筑工程師資格證書或注冊結構工程師資格證書職責概要作為設計管理部的負責人，負責指導本部門設計人員的工作，并對設計單位的設計方案及圖紙進行審核、把關，確保設計工作及時、順利完成1負責聯系市規劃委、各市政專業企業、設計院等外部單位，溝通設計事宜2負責領導工程設計的招標、協調工作3負責組織編制工程技術設計任務書和組織開展設計前期的勘察工作4參與初步設計工作，并審查各階段各專業的設

36、計成果，全面把關設計質量崗位職責5參與施工設計圖紙的會審、施工圖技術交底等工作6負責施工圖設計變更的初審、上報設計院與設計變更的組織管理等工作7配合做好工程造價、面積預測以及工程竣工驗收工作，提供銷售所需的各種數據和圖紙8擔任本專業技術職稱評審委員會主任，主持技術職稱的評審、晉升等工作9負責培養、發現本專業人才，不斷提高設計管理部的專業技術水平10負責組織本企業設計圖紙、資料、檔案的收發、復印、歸檔等工作相關說明（2）結構設計師職位說明書職位說明書）結構設計師職位說明書職位說明書職位名稱結構設計師所屬部門設計管理部直接上級設計管理部經理直接下級1學歷、專業知識大學本科及以上，具有工民建或建筑結

37、構等相關專業知識，持有注冊結構工程師資格證書任職資格2工作經驗三年以上房地產行業或設計院工作經驗職責概要協助設計管理部經理優化項目的結構設計，控制設計質量與結構成本，項目結構設計管理及圖紙審查，協調設計單位，組織落實結構設計方案1組織各專業人員收集結構設計資料，擬訂結構設計計劃2與設計院溝通、協調，做好樓盤結構、室內室外效果等建筑設計和質量把關工作3組織專業技術調研、現場結構勘測工作，并編寫專業設計調研報告4負責編寫結構設計說明書和圖紙目錄5負責初步審核結構設計文件和圖紙，整體把握結構設計及效果設計6負責參與結構施工的技術交底工作崗位職責7配合報審工作，參與圖紙會審和重大設計變更工作8配合現場

38、施工、質量檢驗、竣工驗收、設計回訪及設計技術總結工作相關說明（3） 圖紙審核員職位說明書圖紙審核員職位說明書職位名稱圖紙審核員所屬部門設計管理部直接上級設計管理部經理直接下級1學歷、專業知識大學本科及以上，具有建筑、結構及水電等相關專業知識任職資格2工作經驗三年以上房地產行業或設計院工作經驗職責概要對設計圖紙進行審核1協助結構工程師編寫結構設計說明書和圖紙目錄2審核結構設計方案，負責結構選型的成本控制工作3組織專業人員討論并修改設計方案4審核設計文件和圖紙并督促設計院進行修改5初步審核設計變更，參與圖紙會審和重大設計變更工作6負責參與結構施工的技術交底工作崗位職責7配合現場施工、質量檢驗、竣工

39、驗收、設計回訪及設計技術總結工作相關說明（4） 資料資料管管理員職位說明書理員職位說明書職位名稱資料管理員所屬部門設計管理部直接上級設計管理部經理直接下級任職資格1學歷、專業知識大學專科及以上，檔案管理、信息管理等相關專業知識，熟悉房地產工程資料、各種建筑圖紙等各種檔案管理知識2工作經驗兩年以上房地產企業檔案管理經驗職責概要全面負責房地產工程資料、建筑圖紙的日常管理工作1做好工程項目資料、建筑圖紙及相關合同文本的收集與歸檔工作2負責辦理工程檔案、圖紙的查閱、借閱及檔案統計工作3認真做好檔案的日常安全管理工作4完成領導臨時交辦的其他工作相關說明4. 商務部商務部（1）商務部經理職位說明書（2）造

40、價工程師職位說明書（3）合同主管職位說明書（1） 商務部經理職位說明書商務部經理職位說明書職位名稱商務部經理所屬部門商務部直接上級副總經理直接下級部門各主管1學歷、專業知識大學本科及以上，具有建筑學、工程項目管理、工程項目預決算、工程成本控制等相關專業知識，持有注冊造價工程師資格證書任職資格2工作經驗五年以上房地產行業相關工作經驗職責概要組織編制工程項目的概算、預算、決算、結算和成本控制工作，負責與工程相關的所有合同的編制、會審、會簽工作崗位職責1貫徹國家、地區有關定額、預算、價格、合同管理等方面的規定，制定部門的規章制度，經批準后組織實施并監督執行，以控制工程項目的投資2參與項目決策前土地價

41、值估算、可行性研究投資估算工作3. 負責與工程相關的所有合同的編制、會審、會簽工作4組織初步設計概算，并對比投資概算情況，參與房地產項目的規劃設計工作5根據施工圖編制工程預算，并與設計概算對比分析，為審查施工圖提供支持6參與建筑施工圖紙、施工組織設計的會審工作7審核項目工程量進度報告，核實設計變更事項的費用8根據項目預算以及施工合同約定，核對工程款的支付金額9負責制定預算定額和單價，參與審核材料和設備采購招標，提出專業性的意見10參與銷售相關的面積計算、價格制定、與招標相關的標底計算等工作11參與工程結算工作，并組織工程項目的決算工作12負責造價管理部的組織管理、部門經費控制及與其他部門的協調

42、工作13負責本部門組織建設及對員工的培訓、考核工作14完成領導臨時交辦的其他工作相關說明（2） 造價工程師職位說明書造價工程師職位說明書職位名稱造價工程師所屬部門商務部直接上級商務部經理直接下級1學歷、專業知識大學本科及以上，具有建筑學、項目管理、工程造價管理、工程成本控制等相關專業知識，持有注冊造價工程師資格證書任職資格2工作經驗三年以上房地產行業相關工作經驗職責概要根據項目規劃設計和施工圖紙，協助造價管理部經理按時完成工程造價工作1準確計算工程量，并進行合理分項，以調整各項單價，計算工程預算造價2依據施工圖及施工方案、合同方案，計算招標項目標底價，參與確定招標條件3了解工程概況，匯總工程材

43、料用量，完成工程項目的材料和工程成本測算工作4依據技術變更或現場情況，核定工程量以及隱蔽工程數據，確定變更、簽證費用5確定單項工程造價，計算施工過程中簽證調整費用，并調整價差6與施工單位辦理竣工結算工作，核對、計算施工圖的工程量7匯總、計算、確定項目結算價，出具造價結算文件崗位職責8在項目的各個階段，受理其他有關工程造價的咨詢工作相關說明（3） 合同主管職位說明書合同主管職位說明書職位名稱合同預算主管所屬部門商務部直接上級商務部經理直接下級1學歷、專業知識大學專科及以上，具有建筑學、項目管理、造價管理、合同管理等相關專業知識任職資格2工作經驗三年以上房地產行業相關工作經驗職責概要負責征地、拆遷

44、、規劃設計、建安、市政、監理等工程的預結算與合同的審定，以及材料設備采購預算與合同的審定工作1負責審定征地、拆遷、規劃設計、建安、市政、監理等工程的預算工作2負責編制征地、拆遷、規劃設計、建安、市政、監理等與工程項目有關的合同或協議崗位職責3負責征地、拆遷、規劃及建安工程、市政工程、材料設備采購的價格審定工作4負責建安工程、市政工程、監理企業及材料設備的招投標文件和標底審定工作5負責辦理工程重大合同變更、索賠工作，及時審查、調整工程價款6建立征地、拆遷、規劃設計、建安、市政、裝飾等工程項目的預結算審核臺賬7審定成本控制計劃并監督其貫徹實施情況8組織建立合同數據庫，便于對工程合同進行統一管理相關

45、說明5. 工程管理部工程管理部（1）工程管理部經理職位說明書（2）土建工程師職位說明書（3）水電工程師職位說明書（4）市政工程師職位說明書（1）工程管理部經理職位說明書）工程管理部經理職位說明書職位名稱工程管理部經理所屬部門工程管理部直接上級總工程師直接下級各專業工程師1學歷、專業知識大學本科及以上，建筑學、工民建、建筑工程等相關專業知識，持有工程師資格證書任職資格2工作經驗五年以上建筑工程技術管理相關工作經驗職責概要在總工程師的領導下，負責企業房地產項目的工程技術管理及施工過程中技術指導等方面的工作1審核工程施工組織設計方案，組織開展設計交底工作2配合項目經理部與設計、施工承包方及監理單位編

46、制項目總體計劃及各分項計劃3負責項目施工技術指導、監督工作4配合商務部起草工程相關合同5. 負責主持辦理供水、供電、消防手續6負責主持解決工程技術上存在的問題7負責監督確認項目工程質量，參與項目的技術驗收崗位職責8負責組織相關人員配合房地產項目的招投標工作9負責工程預（結）算的工程量復核審查簽證，并擬出復核意見報造價管理部10.負責組織相關人員進行各項驗收11負責本部門組織建設及對員工的培訓、考核工作12完成領導臨時交辦的其他工作相關說明（2）土建工程師職位說明書）土建工程師職位說明書職位名稱土建工程師所屬部門工程管理部直接上級工程管理部經理直接下級1學歷、專業知識大學本科及以上，建筑學、工民

47、建、土木工程等相關專業知識，持有工程師資格證書任職資格2工作經驗兩年以上相關專業從業經驗職責概要負責施工現場土建管理，監督土建項目的現場施工進度和施工質量，控制土建項目施工成本，進行施工安全檢查，協調現場土建相關單位人員進行項目管理1參與土建工程招投標工作，配合項目經理部、造價管理部編制標底和投標書2參與土建工程投標資料、文件的審查和評標工作，提出合理化建議3負責對投標單位進行土建方面的現場答疑4協助工程管理部經理進行本專業的工程技術管理工作，并配合其他工程師的工作5參與圖紙會審、設計交底工作，負責交底記錄整理、簽認和發放6督促和協助監理控制工程進度、質量，編制本專業施工進度計劃7參與編制本專

48、業主要設備、材料計劃，并對已完成的本專業工程進度進行審定8協調施工單位與監理單位處理現場有關專業問題9現場巡視，落實、監督整改方案的執行情況10參與土建工程的各項驗收相關說明（3）水電工程師職位說明書）水電工程師職位說明書職位名稱水電工程師所屬部門工程管理部直接上級工程管理部經理直接下級1學歷、專業知識大學本科及以上，水電暖通等相關專業知識任職資格2工作經驗兩年以上相關專業從業經驗職責概要負責施工現場水、電工程管理，監督現場水、電工程施工進度和施工質量，控制水、電工程施工成本，進行施工安全檢查，協調現場土建相關單位人員進行項目管理1參與土建工程招投標工作，配合項目經理部、造價管理部編制標底和投

49、標書2參與土建工程投標資料、文件的審查和評標工作，提出合理化建議3負責對投標單位進行水、電、方面的現場答疑4協助工程管理部經理進行本專業的工程技術管理工作，并配合其他工程師的工作5參與圖紙會審、設計交底工作6督促和協助監理控制水、電工程進度、質量，編制本專業施工進度計劃7、負責供水報批、供電報批工作8參與編制本專業主要設備、材料計劃，并對已完成的本專業工程進度進行審定9協調施工單位與監理單位處理現場有關專業問題10現場巡視，落實、監督整改方案的執行情況11參與土建工程的各項驗收相關說明（4）市政工程師職位說明書）市政工程師職位說明書職位名稱市政工程師所屬部門工程管理部直接上級工程管理部經理直接

50、下級1學歷、專業知識大學本科及以上，道路、給排水、景觀綠化等相關專業知識任職資格2工作經驗兩年以上相關專業從業經驗職責概要負責施工現場市政、景觀綠化工程管理，監督現場市政工程施工進度和施工質量，控制市政工程施工成本，進行施工安全檢查，協調現場市政施工相關單位人員進行項目管理1參與市政、景觀綠化工程招投標工作，配合項目經理部、造價管理部編制標底和投標書2參與市政、景觀綠化工程投標資料、文件的審查和評標工作，提出合理化建議3負責對市政、景觀綠化工程投標單位進行現場答疑4協助工程管理部經理進行本專業的工程技術管理工作，并配合其他工程師的工作5參與圖紙會審、設計交底工作6督促和協助監理控制市政、景觀綠

51、化工程進度、質量，編制本專業施工進度計劃7參與編制本專業主要設備、材料計劃，并對已完成的本專業工程進度進行審定8協調施工單位與監理單位處理現場有關專業問題9現場巡視，落實、監督整改方案的執行情況10參與市政、景觀綠化工程的各項驗收相關說明6. 銷售部銷售部銷售部經理職位說明書銷售部經理職位說明書職位名稱銷售部經理所屬部門銷售部直接上級副總經理直接下級1學歷、專業知識大學本科及以上，市場營銷或管理類相關專業知識任職資格2工作經驗三年以上房地產銷售工作經驗，一年以上房地產銷售管理工作經驗職責概要在副總經理的領導下，負責項目的銷售工作規劃、項目的銷售工作組織實施和客戶服務管理等1根據企業發展規劃，安

52、排樓盤銷售工作，制訂年度及各項目的銷售計劃2根據項目的銷售計劃，組建售樓中心，具體實施項目銷售工作3根據企業的相關規定及銷售工作需要，制定或審核銷售管理制度，報批后貫徹實施4全面負責組織項目的銷售、招商工作，分解銷售計劃并檢查執行情況5定期檢查項目銷售報表，一旦發現問題及時更正解決6做好項目的銷售控制，及時召開銷售會議，保證獲得最及時的回款和最大的營業額7負責與房管、工商等部門建立良好的關系，保證銷售工作正常進行8負責客戶服務管理，及時處理投訴、退房等問題，保證企業利益9了解項目所在地的社會文化與消費人群的喜好，建立市場研發及客戶檔案10組織安排銷售動態分析，分析項目的市場、廣告、客戶等信息，

53、為決策提供依據11關注、跟蹤企業開發的各個項目，總結項目銷售經驗，為新項目營銷策劃提供建議12代理企業法人簽訂售房合同，并審核其他售樓員簽訂合同的有效性13接待大客戶及重要客戶，協助或參與所轄項目的銷售談判工作14負責本部門日常行政事務、行政費用控制等工作崗位職責15完成領導臨時交辦的其他工作相關說明7. 辦公室辦公室（1）辦公室主任職位說明書（2）人力資源主管職位說明書（3）行政主管職位說明書（4）檔案主管職位說明書（1）辦公室主任職位說明書）辦公室主任職位說明書職位名稱辦公室主任所屬部門辦公室直接上級總經理直接下級1學歷、專業知識大學本科及以上，具有企業管理、人力資源管理、公共關系等相關專

54、業知識任職資格2工作經驗五年以上行政、人力資源部門經理以上職位工作經驗，三年房地產行業工作經驗職責概要負責總經理辦公室的行政工作，協調各部門工作，處理日常事務1參與企業發展規劃的擬訂、年度經營計劃的編制和企業重大決策事項的討論2負責企業各項規章制度的擬訂、執行與監控3匯總企業年度綜合性資料，草擬、審核企業年度總結、工作計劃和其他綜合性文稿4協調、安排總經理工作日程，并根據工作日程，做好有關人員的預約、接待等事務5根據領導意見，召集主持企業辦公會議和其他有關會議，并檢查決議的貫徹實施情況6負責企業重要會議、重大活動的籌備組織工作，接待重要來訪客人7全面負責企業行政、后勤管理、行政文書與檔案的管理

55、工作，按時擬訂各項工作計劃8負責對企業各項行政辦公費用進行管理與控制9負責企業與上級主管部門的聯系工作及企業有關法律咨詢和聯系工作崗位職責10負責與外界有關部門和機構保持良好的公共關系11管理本部門日常工作，負責本部門員工工作考核、激勵及部門資金的預算和控制等12組織本部門人員做好企業的后勤保障工作，持續加強各崗位人員的服務意識13負責企業文化的建設與宣導14完成總經理臨時交辦的其他工作相關說明（2）人力資源主管職位說明書）人力資源主管職位說明書職位名稱人力資源主管所屬部門辦公室直接上級辦公室主任直接下級1學歷、專業知識大學本科及以上，人力資源管理、行政管理、勞動經濟、企業管理等相關專業知識任

56、職資格2工作經驗五年以上大中型企業人事工作經驗，至少三年同類崗位工作經驗職責概要依據企業的發展戰略目標，編制和實施人力資源規劃，協調各部門和各子企業的人力資源管理工作，為企業年度經營業務和管理的有序開展提供人力資源保障和支持1負責制定和完善企業人力資源管理制度體系并監督執行2根據企業發展戰略組織制定人力資源整體戰略規劃和組織規劃，為領導做出重大人事決策提供建議和信息支持3組織企業的招聘工作并協調重要崗位的人員安排，確保各重要崗位的最佳人選4制訂年度員工培訓計劃并組織實施，對培訓效果進行評估5制定企業的考核指標體系及相應的激勵機制，建立有效的績效考評體系并組織實施6擬訂人力資源成本預算，監督預算

57、的執行情況崗位職責7協調員工與企業的關系，組織和推動企業文化建設相關說明（3）行政主管職位說明書）行政主管職位說明書職位名行政主管所屬部門辦公室稱直接上級辦公室主任直接下級1學歷、專業知識大學本科及以上，行政管理、文秘相關專業知識任職資格2工作經驗兩年以上房地產企業行政工作經驗職責概要在辦公室主任的領導下，根據企業的經營需要，建立健全企業的行政管理制度，帶領下屬人員做好行政資產管理、車輛管理、后勤服務管理等工作，確保企業業務的正常運行1組織制定企業各項行政管理的規章制度并監督執行2按照企業年度經費預算，合理控制各項行政經費的支出情況3負責企業行政辦公用品的采購、保管及發放管理工作4負責行政車輛

58、的調度管理，協調各部門車輛的使用情況5負責車輛的日常維護、保養及司機的日常管理工作6負責企業行政會議的組織和會議室的管理工作崗位職責7做好后勤工作，包括員工宿舍、辦公環境、員工生活等管理工作相關說明（4）檔案主管職位說明書）檔案主管職位說明書職位名稱檔案主管所屬部門辦公室直接上級辦公室主任直接下級1學歷、專業知識大學專科及以上，檔案管理、信息管理等相關專業知識，熟悉房地產企業合同、工程資料、各種建筑圖紙等各種檔案管理知識任職資格2工作經驗兩年以上房地產企業檔案管理經驗職責概要全面負責房地產企業檔案室、房地產工程資料、建筑圖紙的日常管理工作1負責企業檔案管理制度的建設、實施和維護2落實企業的檔案

59、管理制度及管理職責，統籌安排，重點監控3組織檔案管理員做好工程項目資料、建筑圖紙及相關合同文本的收集與歸檔工作4負責辦理工程檔案、圖紙的查閱、借閱及檔案統計工作5認真做好檔案的日常安全管理工作崗位職責6完成領導臨時交辦的其他工作相關說明三、三、 萬科房地產開發有限公司投資與開發管理萬科房地產開發有限公司投資與開發管理1、項目投資與開發管理制度設計、項目投資與開發管理制度設計（1）企業項目投資管理制度）企業項目投資管理制度第一章 總則第 1 條 目的為了加強投資計劃管理，明確投資決策權限與投資管理責任，強化投資項目的事前、事中、事后控制，提高投資質量，防范投資風險，提升投資效益，實現企業戰略目標

60、，特制定本制度。第 2 條 使用范圍本制度適用于本企業所有房地產開發項目的投資控制。第 3 條 投資管理的原則本企業對投資的管理堅持以下三個原則。（1）以事前控制為主，其他控制為輔。（2）預決算的控制應公正、合理、準確、精細。（3）投資控制貫穿于項目實施的全過程，各實施階段的投資控制同等重要，不可偏廢。第 4 條 管理職責（1）項目前期部負責編制投資計劃，對投資項目進行評估與選擇。（2）商務部負責投資估算、預算、竣工決算的編制等工作。（3）項目前期部負責編制項目投資建議書及投資項目立項審批等工作。第二章 投資的審批權限第 5 條 集團控股企業的投資審批權歸企業，非控股企業由其董事會確定。按照投