1、圣圣莫麗斯項目營銷執行報告莫麗斯項目營銷執行報告居于山。隱于宅。樂于天下。居于山。隱于宅。樂于天下。重于整。貴于細。享于成就。重于整。貴于細。享于成就。目標目標樹立片區價格標桿樹立片區價格標桿項目品牌的打造到公司品牌項目品牌的打造到公司品牌在項目的推廣中造就非凡的影響力在項目的推廣中造就非凡的影響力叫座叫座叫好叫好良好的銷售速度良好的銷售速度導入期營銷階段安排營銷階段安排5月0505年年6月7月8月9月10月 11月06年2月 4-6月6月后 銷售節奏銷售節奏 安安 排排0.00.0主體封頂主體封頂入伙入伙園林完工園林完工售樓處售樓處/ /會所開放會所開放TOHOTOHO樣板房樣板房多層樣板房

2、多層樣板房工程進度工程進度春交會春交會春交會春交會 外展場咨詢外展場咨詢內部認購內部認購開盤開盤銷售節點銷售節點內部認購期公開發售期持續銷售期尾盤期廣告牌+“世界500強”居住地發布會+網絡營銷+春交會，提前滲透，迅速建立知名度各營銷通路共同出擊，鞏固市場形象，社團營銷和現場準備是本階段的工作重點媒體集中運用，營造熱銷勢態；突出賣點促銷信息，現場充分展示。媒體廣告逐漸減少，以現場氛圍營造為主導，以事件營銷及老客戶營銷做為重點 營銷策略營銷策略 重重 點點加大促銷力度、老客戶營銷秋交會秋交會12月春交會春交會A）社區智能化設施增值B）國際化學校入駐增值C）品牌商家招商引進增值D）國際管家服務增值

3、E）開展風情活動增值F）住戶專車等生活配套服務增值【圣莫麗斯】項目增值服務建議B）競爭對手智能化的可能性考慮 星河丹堤 香蜜湖一號 萬科第五園A）智能化極致之參考樓盤 百仕達紅樹西岸宣傳空間：網絡炒作、現場演示空間展示、新聞媒體炒作價格空間：高層平面單位（含6000元/平米裝修）折后25000元/平米目前狀態：除香蜜湖一號外，其他基本以中式居家社區概念為主，具體智能化設施進一步跟進。事件營銷事件營銷名人效應名人效應 李連杰、利智夫婦同亮相李連杰、利智夫婦同亮相 大山代表外籍人士心聲（大山代表外籍人士心聲（500強外籍人士延續）強外籍人士延續） 張藝謀為項目拍攝宣傳片張藝謀為項目拍攝宣傳片 楊蘭

4、、馮小剛、陳凱歌、姜文、劉歡楊蘭、馮小剛、陳凱歌、姜文、劉歡 名車效應名車效應 名車捆綁銷售名車捆綁銷售 - -身份象征，購樓身份象征，購樓7 7折買奔馳折買奔馳事件營銷事件營銷 名牌效應名牌效應 活動冠名活動冠名 - -與世界之窗聯動，舉辦圣與世界之窗聯動，舉辦圣 莫麗斯瑞士長號表演冠名活動莫麗斯瑞士長號表演冠名活動事件營銷事件營銷報告核心內容報告核心內容一、產品分析一、產品分析市場背景與競爭層面市場背景與競爭層面SWOT戰略形成與銷售組織戰略形成與銷售組織二、市場概況與競爭二、市場概況與競爭項目在市場中的解讀項目在市場中的解讀三、策略推導及分解三、策略推導及分解位于深圳二線拓展區南端，位于

5、深圳二線拓展區南端，塘朗山腳下，牛咀水庫西南塘朗山腳下，牛咀水庫西南側，自然資源良好；與新興側，自然資源良好；與新興豪宅區香蜜湖直線距離豪宅區香蜜湖直線距離4.54.5公里，公里，4 4分鐘車程。分鐘車程。項目位置項目位置福龍路 地鐵11號線新區大道白 龍 路地鐵4號線玉龍路南坪快速項目未來交通道路四通八項目未來交通道路四通八達，進入性良好。達，進入性良好。地塊價值分布本項目沿湖面二側分布，本項目沿湖面二側分布，親水程度高的地塊價值最親水程度高的地塊價值最高，離水越遠價值相對越高，離水越遠價值相對越低。低。較低價值區較低價值區對自然資源的占有程度決定價值的高低對自然資源的占有程度決定價值的高低

6、高價值區域高價值區域最優價值區最優價值區低價值區低價值區次 高 價 值 區地形：深處山谷，三面地形：深處山谷，三面環山，坡地疊落。環山，坡地疊落。高差：地塊內高差達高差：地塊內高差達1010米，為坡地建筑，具有米，為坡地建筑，具有獨立的私家登山徑。獨立的私家登山徑。 植被：原始生態保留的植被：原始生態保留的十分完好。十分完好。水體：利用天然泉眼形水體：利用天然泉眼形成可循環的湖面。成可循環的湖面。 產品特色產品特色香蜜湖北區第一個真正意義上的高端大盤香蜜湖北區第一個真正意義上的高端大盤（總建筑面積近（總建筑面積近33萬平米，首期萬平米，首期Toho與洋房產品高端）與洋房產品高端）社區規劃社區規

7、劃后山私家公園；后山私家公園；建筑布局高差疊落，層次感強建筑布局高差疊落，層次感強大面積活水湖景大面積活水湖景沿湖棧道沿湖棧道10000平米大型雙會所平米大型雙會所超高綠化率超高綠化率綜合容積率低綜合容積率低建筑的舒適性建筑的舒適性（大樓間距，戶型尺度）（大樓間距，戶型尺度）外觀設計（外觀設計（現代歐式建筑風格，線條優美）現代歐式建筑風格，線條優美）沿入口處大型風情商業走廊，直接山景沿入口處大型風情商業走廊，直接山景本體分析本體分析經濟指標經濟指標總用地面積276,165.2平方米總建筑面積331,398平方米其中住宅313,808平方米商業設施5000平方米幼兒園3200平方米建筑容積率1.

8、2建筑覆蓋率25.8%總戶數1427戶總人數4998人綠化率42%停車位 2,565個戶型類型戶型類型戶型編號戶型編號 面積區間（面積區間（m2）套數套數小計小計A0611351A296361A308401A318461A326351H31436045K27127847M3886J35838961L32536957N5002A23927632B 23325332C26929756D28529066E2392568F27231412G26931016小高層U&V16620660605055218222獨立別墅townhouse疊拼洋房一期戶型統計：項目總指標：項目具有一定的規模優勢，項目

9、具有一定的規模優勢，據市場反映戶均面積偏大據市場反映戶均面積偏大三面群山圍合，自成世外桃源三面群山圍合，自成世外桃源大面積湖水，自由泛舟游樂大面積湖水，自由泛舟游樂低密度建筑，資源占有最大低密度建筑，資源占有最大地形高差較大，布局立體感強地形高差較大，布局立體感強規模布局合理，尺度空間合理規模布局合理，尺度空間合理原始生態完美，景觀自然天成原始生態完美，景觀自然天成1 12 23 34 45 56 6結論：結論： 優勢：項目具有一定的區域與自然資源方面的優勢；優勢：項目具有一定的區域與自然資源方面的優勢； 劣勢：區域一定時期內交通不便，較荒涼；產品線長；面積大，總價高。劣勢：區域一定時期內交通

10、不便，較荒涼；產品線長；面積大，總價高。 水榭水榭花都花都國際公館國際公館香蜜山香蜜山熙園熙園聯泰聯泰東海東海香榭里香榭里項目面臨的問題項目面臨的問題1：片區的認知性：片區的認知性（價格慣性）（價格慣性）第二極第二極第一極第一極第三極第三極片區價格慣性片區價格慣性如何打破片區內由南向北遞減如何打破片區內由南向北遞減/ /由東向由東向西遞減的價格慣性？西遞減的價格慣性？區域形象干擾區域形象干擾如何在香蜜湖一號如何在香蜜湖一號/ /水水榭花都中獨樹一幟？榭花都中獨樹一幟？萬地萬地我們如何加入一線豪宅我們如何加入一線豪宅的競爭圈的競爭圈? ?項目面臨的問題項目面臨的問題1：片區的認知性（價格慣性）：

11、片區的認知性（價格慣性）1 1、新區啟動如何營銷、新區啟動如何營銷項目作為該區域第一個面市的樓盤，我們的營銷推廣應項目作為該區域第一個面市的樓盤，我們的營銷推廣應如何做才能把客戶拉進來，聚集人氣，擴大客戶認識從如何做才能把客戶拉進來，聚集人氣，擴大客戶認識從而留住客戶。而留住客戶。2 2、區域供應量較大，推售時間較為集中，如何打競爭、區域供應量較大，推售時間較為集中，如何打競爭萬科城后期、萬科第五園、星河丹堤、香蜜湖一號、尖萬科城后期、萬科第五園、星河丹堤、香蜜湖一號、尖崗山項目等將陸續入市崗山項目等將陸續入市項目面臨的問題項目面臨的問題2：營銷推廣如何聚人氣：營銷推廣如何聚人氣區域利好：區域

12、利好：南坪快速干道、玉龍路等交通路網的改造南坪快速干道、玉龍路等交通路網的改造二、二、市場概況與競爭市場概況與競爭1 1、市場概況市場概況2 2、未來競爭、未來競爭3 3、競爭比較、競爭比較區域性明顯：蛇口、華僑城沙河、銀湖、鹽田等地呈片區域性明顯：蛇口、華僑城沙河、銀湖、鹽田等地呈片狀集中分布，其它區域則零星分布狀集中分布，其它區域則零星分布 蛇口別墅區尖崗山尖崗山深圳高檔別墅分布特點深圳高檔別墅分布特點天琴灣17英里東海岸華僑城三洲田鹽田沙別墅區純水岸仙湖山莊城市山谷中信高爾夫觀瀾高爾夫香蜜湖一號星河丹堤振業城萬科城第五園銀湖別墅區未售項目在售項目瑞河椰納華僑城沙河別墅區 建筑風格：目前市

13、場以北美、意大利、法國等歐陸風格 為主； 戶均面積：聯排別墅170-270m2，獨立別墅240-800m2 價格區間：別墅均價集中在￥1-3萬/m2； 客戶：本地人、潮汕人、國內大城市來客、港人、臺灣，韓國、新加坡 等外籍人；職業主要有：私營企業主、外資/跨國企業高管、國企副 總以上人士、政府官員、文化演藝界成功人士、持外國護照在大陸做 生意的華人等。 別墅產品主要競爭點： 資源（山、海、湖）、景觀（包括自然景觀 及人造景觀）、價格（贈送面積）、產品風 格及品質； 普通別墅（經濟型別墅、亞別墅）面臨著來自城市平面豪宅的挑戰。深圳別墅市場總結（深圳別墅市場總結（1 1） 深圳目前尚較缺乏頂級豪宅

14、深圳目前尚較缺乏頂級豪宅 深圳別墅市場二極分化將更趨嚴重深圳別墅市場二極分化將更趨嚴重 未來幾年必將有一些頂級產品陸續面市，在品質和售價方面將會有較大的提升；另外隨著TOWNHOUSER、情景洋房 的熱銷，亞別墅產品供應量還將繼續上升。 深圳的城市競爭力持續提升深圳的城市競爭力持續提升 香港、澳門與內地經貿合作更緊密，珠三角經濟圈實力的提升，將會吸引更多國內外實力派人士棲居。 l 客戶層面和物業選址的外擴客戶層面和物業選址的外擴走向東部、走出關外走向東部、走出關外l單純價格的競爭將逐漸退出主流，市場特征表現為產品核心單純價格的競爭將逐漸退出主流，市場特征表現為產品核心力與整體品質的競爭力與整體

15、品質的競爭，別墅產品的升級與創新、附加價值、整，別墅產品的升級與創新、附加價值、整體性價比、營銷推廣將成為能否被市場認可的關鍵體性價比、營銷推廣將成為能否被市場認可的關鍵深圳別墅市場總結（）深圳別墅市場總結（）未來供應量一覽項目位置土地面積容積率總量面積區間賣點香蜜湖一號香蜜湖9.31.413.1240-350區位、湖景、開發商品牌城市山谷城市山谷3 3期期沙河西路12.21.3110.6230-330區位東方花園東方花園M3M3區區華僑城0.5288355區位、環境、開發商品牌波托菲諾別墅波托菲諾別墅2 2期期華僑城歡樂谷113.7521150-400區位、環境、開發商品牌仙湖山莊仙湖山莊2

16、 2期期仙湖植物園6.442.3243-367區位、植物園東海岸東海岸3 3期期大梅沙80.86.4180-230海景、環境、開發商品牌聯泰大梅沙聯泰大梅沙大梅沙13.90.233.2海景、環境、開發商品牌天琴灣天琴灣3 3期期大梅沙25.20.0992.5350-1000海景、低容積率華僑城三洲田華僑城三洲田鹽壩高速與鹽梅路之間6.9平方公里 3海景、環境、開發商品牌單位：萬/平米未來供應量一覽項目位置土地面積容積率總量面積區間賣點星河.丹堤梅林關水庫14區位、自然資源、品牌圣莫麗斯二線拓展區27.61.233.2270-1100區位、自然資源龍一號二線拓展區6.81.28.2區位、自然資源

17、、品牌信托項目二線拓展區140.68區位、自然資源、品牌萬科第五園坂田11.21.314.2180-240中式、規模、品牌萬科城2期坂雪崗 39.7 1.1 32.5 137-229中式、規模、品牌 振業城橫崗育馬場41.61.354159-252規模尖崗山寶安尖崗山60萬0.530.3山景、開發商品牌溪之谷寶安石巖15.90.34.7300以上自然資源觀瀾大宅觀瀾鎮150.386.5330-868高爾夫景觀中信高爾夫龍崗植物園70.4約3210-400高爾夫景觀、品牌未來幾年別墅市場供應量約為未來幾年別墅市場供應量約為150200萬平方米，是過去深圳萬平方米，是過去深圳13年年供應量的供應量

18、的2倍倍 -數據來源于：深圳房地產信息網數據來源于：深圳房地產信息網單位：萬/平米時間時間200200.5.5 6 67 78 89 91010 111112122 23 34 45 51 16 67 78 89 91010 1111 121220062006振業城振業城萬科第五園萬科第五園星河星河. .丹堤丹堤尖崗山尖崗山本項目本項目9 9萬山萬山競爭項目入市時間預測萬科城萬科城城市山谷城市山谷仙湖山莊仙湖山莊競爭項目入市時間集中在競爭項目入市時間集中在20052005年下半年，本項目入市時正是各年下半年，本項目入市時正是各競爭項目的主銷售期，對本項目會造成一定市場壓力競爭項目的主銷售期，對

19、本項目會造成一定市場壓力項目區位區域認知景觀容積率配套人文距市區距離私密性賣點推廣物業形態預期售價用途星河星河. .丹堤丹堤梅林關口高優一般生活配套較全較淡較近中大社區/山湖自然資源名人效應+強勢媒體投放公寓+聯排中第一居所九萬三香蜜湖高優較高生活配套齊全較濃近低區位、景觀、品牌媒體造勢公寓+聯排高第一居所萬科第五園板田高低較高一般較濃較近低品牌品牌+強勢媒體投放聯排+公寓+低第一居所城市山谷3期銅鼓路高低較高配套齊全較濃近低社區人文、品牌名人+活動聯排中第一居所尖崗山寶安西鄉交界中中較低一般缺乏較遠高品牌、山景、低容積率高調聯排+獨棟中高第一、第二居所本項目香蜜湖北低優一般淡缺乏較近高原生、

20、山谷高？公寓+聯排中高？第一居所競爭項目因素對比本項目本項目Vs星河丹堤星河丹堤優勢（優勢（S S）劣勢（劣勢（WW）機會（機會（0 0）區域純靜，無農民房干擾；距香蜜湖及市區距離近；工程進度快；高尚社區，產品線相對集中配套缺乏；交通不便；人文氣息淡；開發商品牌號召力弱。其中產定位其中產定位合作可能存在的風險合作可能存在的風險區域道路啟動區域道路啟動率先全方位強勢出擊市場率先全方位強勢出擊市場形象提升，超越競爭；形象提升，超越競爭；先聲奪人，市場占位；先聲奪人，市場占位；完美現場展示和銷售體驗；完美現場展示和銷售體驗；破關營銷，主動拓展；破關營銷，主動拓展；主動引導市場，形成東西對主動引導市場

21、，形成東西對峙之勢峙之勢打造打造香蜜湖北香蜜湖北VS銀湖西板塊銀湖西板塊規劃展示，打造品牌規劃展示，打造品牌星河丹堤星河丹堤香蜜湖一號香蜜湖一號萬科第五園及萬科城萬科第五園及萬科城本項目本項目星河丹堤之現有動作：星河丹堤之現有動作：1、主動與山湖林海業主溝通；、主動與山湖林海業主溝通； 2、清理豐澤湖；、清理豐澤湖；3、請著名建筑師及學者王受之作其項目顧問，為其箸書、舉辦論壇，大造聲勢；、請著名建筑師及學者王受之作其項目顧問，為其箸書、舉辦論壇，大造聲勢；4、項目形象網站；、項目形象網站； 5、梅林關口大型廣告牌；、梅林關口大型廣告牌； 6、春交會形象展；、春交會形象展； 7、公司品牌推廣等、

22、公司品牌推廣等本項目本項目Vs香蜜湖一號香蜜湖一號香蜜湖一號之現有動作：香蜜湖一號之現有動作：1、地塊拍賣震驚業界；、地塊拍賣震驚業界； 2、重要地段路牌廣告超前預熱；、重要地段路牌廣告超前預熱；3、高爾夫雜志廣告預熱；、高爾夫雜志廣告預熱； 4、房地產相關媒體不定期報導；、房地產相關媒體不定期報導；5、公司品牌推廣等、公司品牌推廣等優勢（優勢（S S）劣勢（劣勢（WW）機會（機會（0 0）自然資源原生態山景；社區規模大；低密度產品為主；工程進度快。區域陌生；暫無配套；非市場熱點區域；開發商品牌號召力弱。率先全方位強勢出擊市場率先全方位強勢出擊市場合作可能存在的風險合作可能存在的風險中海營銷手

23、法低調作風中海營銷手法低調作風先聲奪人，市場占位；先聲奪人，市場占位；完美現場展示和銷售體驗；完美現場展示和銷售體驗；破關營銷，主動拓展；破關營銷，主動拓展；主動引導市場，形成香蜜湖主動引導市場，形成香蜜湖區域南北對峙之勢區域南北對峙之勢打造打造香蜜湖北香蜜湖北VS香蜜湖板塊香蜜湖板塊規劃展示，打造品牌規劃展示，打造品牌星河丹堤星河丹堤香蜜湖一號香蜜湖一號萬科第五園及萬科城萬科第五園及萬科城本項目本項目競爭同盟競爭同盟本項目本項目Vs萬科第五園及萬科城萬科第五園及萬科城優勢（優勢（S S）劣勢（劣勢（WW）機會（機會（0 0）區域純靜，無農民房干擾；距香蜜湖及市區距離近；高尚社區，產品線相對集

24、中區域陌生；暫無配套；人文氣息淡；產品附加值不足；開發商品牌號召力弱。率先全方位強勢出擊市場率先全方位強勢出擊市場其小資與中產定位其小資與中產定位區域交通道路改造區域交通道路改造形象提升，超越競爭；形象提升，超越競爭；先聲奪人，市場占位；先聲奪人，市場占位；完美現場展示和銷售體驗；完美現場展示和銷售體驗；破關營銷，主動拓展；破關營銷，主動拓展；中心化中心化VS邊緣化邊緣化規劃展示規劃展示打造中低端產品的市場競爭打造中低端產品的市場競爭力力星河丹堤星河丹堤香蜜湖一號香蜜湖一號萬科第五園及萬科城萬科第五園及萬科城本項目本項目萬科第五園及萬科城之現有動作：萬科第五園及萬科城之現有動作：1、土地拍賣引

25、起業界關注；、土地拍賣引起業界關注； 2、行業領導者的地位受到的關注；、行業領導者的地位受到的關注；3、深圳人廣告炒作引起的關注；、深圳人廣告炒作引起的關注；4、萬客會、萬科周刊等宣傳物料的傳播力；、萬客會、萬科周刊等宣傳物料的傳播力； 5、重要位置廣告牌與站臺廣告；、重要位置廣告牌與站臺廣告； 6、公司品牌持續推廣等、公司品牌持續推廣等競爭項目因素對比項目項目優勢優勢劣勢劣勢 圣莫圣莫麗斯麗斯區域純靜，無農民房干擾；自然資源原生態山景距香蜜湖豪宅區及市區距離近；高尚社區，產品線相對集中。 片區相對荒涼，缺乏配套；交通進入性差；距玉龍路近，噪音污染；產品面積相對偏大。 城市山谷3期區位優勢；前

26、期開發具有市場認知度；區域具有良好的客戶基礎。 密度高；產品競爭力弱；緊鄰城市干道，噪音污染嚴重。龍一號地塊拍賣引起市場關注；開發商品牌。 規模較小； 信托項目容積率低；產品類型單一；開發商品牌。 規模較小； 同其它項目相比上，圣莫麗斯占有較大的綜合優勢；主動引導，強同其它項目相比上，圣莫麗斯占有較大的綜合優勢；主動引導，強勢宣傳，可全面超越競爭對手。勢宣傳，可全面超越競爭對手。競爭超越競爭超越1 1、區域內競爭情況：區域內同類型產品較多。、區域內競爭情況：區域內同類型產品較多。 同區域本項目最大的競爭對手為星河丹堤，其目標客同區域本項目最大的競爭對手為星河丹堤，其目標客 戶定位為戶定位為“中

27、產階層中產階層”，價格將具競爭力；下游產品有，價格將具競爭力；下游產品有 萬科第五園及萬科城的低價搶客；后續有龍一號、信萬科第五園及萬科城的低價搶客；后續有龍一號、信 托項目的同質競爭。托項目的同質競爭。2 2、區外競爭壓力：香蜜湖一號的高端截客及來源于強勢、區外競爭壓力：香蜜湖一號的高端截客及來源于強勢 熱點片區可替代產品的競爭壓力（如華僑城、紅樹灣）；熱點片區可替代產品的競爭壓力（如華僑城、紅樹灣）；3 3、競爭優勢：自然資源，區位、區域純凈無干擾；、競爭優勢：自然資源，區位、區域純凈無干擾；4 4、競爭劣勢：交通一定時期內不便，認知度、配套、競爭劣勢：交通一定時期內不便，認知度、配套、

28、人文方面較為弱勢；發展商品牌號召力弱。人文方面較為弱勢；發展商品牌號召力弱。結論：三、策略推導和分解三、策略推導和分解1 1、SWOTSWOT分析分析2 2、策略總綱、策略總綱3 3、策略分解、策略分解策略一：強化產品和資源的價值點的價值策略策略一：強化產品和資源的價值點的價值策略策略二：形象領先的競爭策略策略二：形象領先的競爭策略策略三：強勢推廣的營銷組織策略策略三：強勢推廣的營銷組織策略策略總綱策略總綱我們的價值策略強化產品和資源的價值強化產品和資源的價值策略分解一策略分解一社區六大增值點社區六大增值點3、5000平米主題風情商業街平米主題風情商業街1、TRE物業增值服務物業增值服務4、國

29、際雙語幼兒園、國際雙語幼兒園2、定制式裝修、定制式裝修6、超大型雙會所、超大型雙會所5、上游生活俱樂部、上游生活俱樂部1 1、客戶關系管理服務、客戶關系管理服務通過組織各種業主可參與的活動，增進業主之間通過組織各種業主可參與的活動，增進業主之間的友誼，從而給業主創造增值服務的友誼，從而給業主創造增值服務“好友近鄰好友近鄰”活動活動“近鄰好友近鄰好友”活動活動“好東西和好鄰居分享好東西和好鄰居分享”活動活動周末下午茶活動：從進入銷售持續期開始，每兩周周末下午茶活動：從進入銷售持續期開始，每兩周 一次，根據銷售期設置不同的主題。一次，根據銷售期設置不同的主題。v投資講座、時尚講座等專題講座投資講座

30、、時尚講座等專題講座v準業主與發展商之間的溝通和聯誼準業主與發展商之間的溝通和聯誼v準業主小型活動準業主小型活動2 2、可定制式的裝修方案、可定制式的裝修方案菜單式產品：菜單式產品：v在銷售過程中邀請品牌裝修公司駐場服務，可與高文安或在銷售過程中邀請品牌裝修公司駐場服務，可與高文安或于強工作室洽談，為客戶隨時解決相關問題于強工作室洽談，為客戶隨時解決相關問題v基礎裝修（以樣板房為準）基礎裝修（以樣板房為準）+個性家私套餐個性家私套餐v個性家私套餐由品牌家私店度身訂造，客戶自行選擇搭配個性家私套餐由品牌家私店度身訂造，客戶自行選擇搭配v家私套餐品牌：易加濃、怡豐家私家私套餐品牌：易加濃、怡豐家私

31、異域風情商業街：高檔次咖啡街異域風情商業街：高檔次咖啡街+高爾夫及戶外運動用品店高爾夫及戶外運動用品店+高高檔酒樓便利店及特色店檔酒樓便利店及特色店v星巴克星巴克/意大利咖啡；丹桂軒；屈臣氏意大利咖啡；丹桂軒；屈臣氏3 3、國際雙語幼兒園、國際雙語幼兒園貴族學校解決業主后顧之憂：貴族學校解決業主后顧之憂：v主動與知名國際雙語幼兒園洽談相關事宜；主動與知名國際雙語幼兒園洽談相關事宜；4 4、上游生活俱樂部、上游生活俱樂部上游生活俱樂部是以圣莫麗斯業主為核心的社團組上游生活俱樂部是以圣莫麗斯業主為核心的社團組織，在以上游生活俱樂部社團為名義的活動貫穿整織，在以上游生活俱樂部社團為名義的活動貫穿整個

32、銷售過程：個銷售過程：上游生活俱樂部啟動上游生活俱樂部啟動儀式儀式上游生活俱樂部上游生活俱樂部趣味體育比賽趣味體育比賽每月自助游每月自助游學習型論壇學習型論壇信息服務系統信息服務系統 提供完善的電腦網絡、電話傳真、郵政速遞、數字電視衛星接收系統，保障業主商務、生活的信息溝通渠道暢通醫療服務系統醫療服務系統建立社區診所，方便業主及其家人/服務人員日常普通疾病及緊急病癥及時診治安防服務系統安防服務系統國際管家，獵犬巡邏等，提供優良的安防物業服務，并裝備先進的安全保障設備確保業主人身安全完善的完善的DSS（社區服務（社區服務) )系統系統服務體驗：物業管理前期導入，在接待、禮儀、物業咨詢中留給客戶美

33、好印象；服務體驗：物業管理前期導入，在接待、禮儀、物業咨詢中留給客戶美好印象；建議引入品牌物管顧問。建議引入品牌物管顧問。我們的市場競爭策略提升項目整體形象，與同質項目拉開距提升項目整體形象，與同質項目拉開距離離策略分解二策略分解二-1形象攻略形象攻略香蜜湖上游香蜜湖上游天賦美宅天賦美宅展示攻略展示攻略中心化推廣攻略中心化推廣攻略與香蜜湖高檔片區關聯，提升項目形象總戰略與香蜜湖高檔片區關聯，提升項目形象總戰略現場強勢展示高端社區形象體現加強遠距昭示效果商業街展示完善配套打造“世界500強”居住基地城市中部稀有土地引發成熟居住觀討論融合香蜜湖高尚區域的整合片區及項目形象傳播以切合目標客戶的市場形

34、象為統領以切合目標客戶的市場形象為統領全國、東南亞地區乃至全球與本區域全國、東南亞地區乃至全球與本區域有親緣、血緣、工作緣的企業家、有親緣、血緣、工作緣的企業家、政府背景人士及行業專業人士政府背景人士及行業專業人士核心客戶核心客戶重點客戶重點客戶邊緣客戶邊緣客戶本區域內本區域內集團公司集團公司/ /個人個人 & & 中國城市貴中國城市貴族（包括私營企業主、大型集團公司最族（包括私營企業主、大型集團公司最高層管理者、政府背景人士、行業專業高層管理者、政府背景人士、行業專業人士等）人士等）港澳、珠三角區域內商賈、大型集團港澳、珠三角區域內商賈、大型集團公司高層管理者及行業專業人士公

35、司高層管理者及行業專業人士客戶定位客戶定位本地化港人本地化港人公務員公務員傳統行業私營企業主傳統行業私營企業主廣東籍老板廣東籍老板原住民原住民知富階層知富階層移民新貴移民新貴深圳中高端客戶深圳中高端客戶華僑城華僑城/ /紅樹西岸紅樹西岸傳統核心區域傳統核心區域水榭花都水榭花都/ /熙園熙園世紀村世紀村/瑞河椰納瑞河椰納 紅樹林紅樹林本項目將以紅樹西岸本項目將以紅樹西岸/ /水榭花都的客戶為基準水榭花都的客戶為基準目標客戶目標客戶我們的客戶不買所有人羨慕的房子；生活的真實需求同樣重要我們的客戶不買所有人羨慕的房子；生活的真實需求同樣重要我們的客戶不買都市森林般的房子；舒適是適度的我們的客戶不買都

36、市森林般的房子；舒適是適度的從目標客戶看待項目形象從目標客戶看待項目形象我們的客戶不選擇喧嘩所在，街區的格調高于繁華我們的客戶不選擇喧嘩所在，街區的格調高于繁華知富階層知富階層私營企業主私營企業主讓生活真實地舒適、文明高于讓生活豪華或單純的品味我們的客戶有著成熟的思考，選擇生活與景觀的兼美我們的客戶有著成熟的思考，選擇生活與景觀的兼美在城市中，你擁有多少自然。香蜜湖北，進一步享受都市繁華生活，退一步山在城市中，你擁有多少自然。香蜜湖北，進一步享受都市繁華生活，退一步山居高尚生活輕松自如；居高尚生活輕松自如；簡單而寧靜的街區中的貴族生活，明快的建筑、充滿異域情調的風情商業街，簡單而寧靜的街區中的

37、貴族生活，明快的建筑、充滿異域情調的風情商業街，品味自然流露成熟的生活理念，對真實的生活尋求，使他們選擇這里品味自然流露成熟的生活理念，對真實的生活尋求，使他們選擇這里對他們而言對他們而言: :他們在這里找到的是：他們在這里找到的是：內在表面 適度張揚 專美完滿 親近開揚 未來當下價值觀：精神價值觀：精神 物質物質生活觀：細節生活觀：細節 整體整體消費觀：產品之外消費觀：產品之外 產品產品居于山。隱于宅。樂于天下。居于山。隱于宅。樂于天下。重于整。貴于細。享于成就。重于整。貴于細。享于成就。項目核心目標客戶的驅動因素項目核心目標客戶的驅動因素圣莫麗斯圣莫麗斯借香蜜湖之勢，提升區域價值借香蜜湖之

38、勢，提升區域價值異域風情彰顯高格調、國際化的生活方式異域風情彰顯高格調、國際化的生活方式形象定位形象定位洋：體現在異域風情、國際化人文生活方式的演繹方面洋：體現在異域風情、國際化人文生活方式的演繹方面豪：體現在項目的面積、總價、物業的檔次與配備方面豪：體現在項目的面積、總價、物業的檔次與配備方面圣莫麗斯圣莫麗斯= =洋洋+ +豪豪形象延展形象延展來至瑞士的問候：形象樓書來至瑞士的問候：形象樓書大話香蜜湖北：網絡討論實錄大話香蜜湖北：網絡討論實錄上游生活期刊：介紹項目及成功人士生活面面觀上游生活期刊：介紹項目及成功人士生活面面觀投資面面觀：寫給非專業投資人士的專業投資錦囊投資面面觀：寫給非專業投

39、資人士的專業投資錦囊第一卷第一卷 貴族的城堡貴族的城堡第二卷第二卷 山中的歲月山中的歲月出書出冊出書出冊道路改變生活：市政營銷道路改變生活：市政營銷通過深圳近年的交通路網規劃，工程進度（重點圍繞南通過深圳近年的交通路網規劃，工程進度（重點圍繞南坪快速路、新區大道、福龍路）展開坪快速路、新區大道、福龍路）展開道路體現價值道路體現價值出書出冊出書出冊B我們的展示策略現場強勢展示，讓每一個角落成為現場強勢展示，讓每一個角落成為文化體驗點文化體驗點策略分解二策略分解二-2形象攻略形象攻略香蜜湖上游香蜜湖上游天賦美宅天賦美宅展示攻略展示攻略中心化推廣攻略中心化推廣攻略與香蜜湖高檔片區關聯，提升項目形象總

40、戰略與香蜜湖高檔片區關聯，提升項目形象總戰略現場強勢展示高端社區形象體現加強遠距昭示效果商業街展示完善配套打造“世界500強”居住基地城市中部稀有土地引發成熟居住觀討論融合香蜜湖高尚區域的整合片區及項目形象傳播以切合目標客戶的市場形象為統領以切合目標客戶的市場形象為統領會館會館前廣場前廣場賣場的標準化展示賣場的標準化展示導示系統導示系統形象墻形象墻商業街商業街沿湖棧道沿湖棧道湖水湖水強勢視覺識別系統強勢視覺識別系統人流匯人流匯集焦點集焦點院落展示區院落展示區會所無邊界泳池會所無邊界泳池主體核心主體核心體驗系統體驗系統過渡性體驗系統過渡性體驗系統山野公園山野公園核心售賣系統核心售賣系統區外區外關

41、山月美術館關山月美術館/ /福建興業銀行是我們重要的展示場所。福建興業銀行是我們重要的展示場所。展示攻略（賣場全線展示攻略）展示攻略（賣場全線展示攻略）樓梯走道布置人性化樓梯走道布置人性化啟動區分析啟動區分析原則一：展示性優先。原則一：展示性優先。作為形象大盤的啟動原則：作為形象大盤的啟動原則： 入口廣場風情商業街入口廣場風情商業街售樓處大會所休閑長廊售樓處大會所休閑長廊沿湖棧道湖景沿湖棧道湖景樣板房開放樣板房開放（形成與街區一體化的異域風情生活（形成與街區一體化的異域風情生活館，突顯國際化，與龍華區隔開來）館，突顯國際化，與龍華區隔開來）強制性視覺沖擊強制性視覺沖擊入口廣場入口廣場+形象墻形

42、象墻入口廣場入口廣場+ +風情商業街風情商業街+ +大會所大會所設置具有可識別性的標志物，為廣場賦予一種設置具有可識別性的標志物，為廣場賦予一種場所精神，成為街區的核心節點場所精神，成為街區的核心節點/ /讓生活與自由進行最直接的接觸讓生活與自由進行最直接的接觸啟動區分析啟動區分析原則一：展示性優先。原則一：展示性優先。作為形象大盤的啟動原則作為形象大盤的啟動原則風情商業街風情商業街裙樓招商。引入與裙樓招商。引入與項目風格一體化的品項目風格一體化的品牌商家，打造完美的牌商家，打造完美的異域風情休閑文化街。異域風情休閑文化街。啟動區分析之湖景啟動區分析之湖景原則一：展示性優先。原則一：展示性優先

43、。作為形象大盤的啟動原則作為形象大盤的啟動原則湖景營造成中心視點，利用天湖景營造成中心視點，利用天然資源造景。例如：湖中設置然資源造景。例如：湖中設置噴泉，成為湖中的主體景觀，噴泉，成為湖中的主體景觀，湖邊設置涼亭等建筑小品，飼湖邊設置涼亭等建筑小品，飼養觀賞性動物，小型船只及泊養觀賞性動物，小型船只及泊岸碼頭等；岸碼頭等；設置多處休憩與觀設置多處休憩與觀賞相結合的設施，使之能移步賞相結合的設施，使之能移步易景，充分展示景觀優勢。易景，充分展示景觀優勢。充分利用山體自然資源，打造私家山體公園，充分利用山體自然資源，打造私家山體公園，建設私家登山道，保證私密性和安全性，可建設私家登山道，保證私密

44、性和安全性，可設置多個休閑設施和景點，建立標志性的景設置多個休閑設施和景點，建立標志性的景觀元素，提升項目附加價值。觀元素，提升項目附加價值。啟動區分析之山體公園啟動區分析之山體公園原則一：展示性優先。原則一：展示性優先。作為形象大盤的啟動原則作為形象大盤的啟動原則大會所局部公共示意大會所局部公共示意典雅高貴的大堂珍貴高檔的陳列室溫馨浪漫的室內恒溫泳池原則一：展示性優先。原則一：展示性優先。作為形象大盤的啟動原則作為形象大盤的啟動原則提供完善的生活配套，并能對外進行會提供完善的生活配套，并能對外進行會員制經營，達到投入與產出的平衡，并員制經營，達到投入與產出的平衡，并能提升項目價值的目的。能提

45、升項目價值的目的。風險提示：經營風險風險提示：經營風險規模規模客流客流 成本成本收益收益簡潔、古樸、大氣的風格簡潔、古樸、大氣的風格瑞士展覽館書吧雙體驗瑞士展覽館書吧雙體驗預留一個可供小朋友發揮預留一個可供小朋友發揮 自我表達的多功能公共空間自我表達的多功能公共空間軟化銷售行為的運動空間軟化銷售行為的運動空間舉辦小型展覽和營銷活動舉辦小型展覽和營銷活動售樓處展示方向一售樓處展示方向一原則一：展示性優先。原則一：展示性優先。作為形象大盤的啟動原則作為形象大盤的啟動原則售樓處展示方向二售樓處展示方向二B原則一：展示性優先。原則一：展示性優先。作為形象大盤的啟動原則作為形象大盤的啟動原則 位于位于A

46、 A區區2424棟與棟與3636棟，共棟，共2 2套。套。 輕裝修，重裝飾輕裝修，重裝飾 軟隔斷展示空間的靈活性和多功能性軟隔斷展示空間的靈活性和多功能性 裝修展示空間的完整和品質感裝修展示空間的完整和品質感書房書房樣板房樣板房原則一：展示性優先。原則一：展示性優先。作為形象大盤的啟動原則作為形象大盤的啟動原則形象墻式導示形象墻式導示商業街廣告位導示商業街廣告位導示銷售中心外銷售中心外/ /分展場導示分展場導示關聯性導示關聯性導示讓導示成為一種文化讓導示成為一種文化導示是一種格調，導示是一種格調，富有雕塑感和造型感，建議在南坪快速路玉龍路段做成雕塑墻富有雕塑感和造型感，建議在南坪快速路玉龍路段

47、做成雕塑墻作為導示系統，形成獨特的風景，更能營造項目的異域風情與文化氣息作為導示系統，形成獨特的風景，更能營造項目的異域風情與文化氣息形象表現形象表現通道通道Art Wall原則一：展示性優先。原則一：展示性優先。作為形象大盤的啟動原則作為形象大盤的啟動原則細節彰顯品質細節彰顯品質關于細節關于細節原則一：展示性優先。原則一：展示性優先。作為形象大盤的啟動原則作為形象大盤的啟動原則完善的區域標識系統完善的區域標識系統富人區的標簽富人區的標簽滿足客戶對身份價值的需要；滿足客戶對身份價值的需要；你是誰不重要，重要的是你身邊的人是誰。你是誰不重要，重要的是你身邊的人是誰。完善的完善的DISDIS（區域

48、標識（區域標識) )系統系統原則一：展示性優先。原則一：展示性優先。作為形象大盤的啟動原則作為形象大盤的啟動原則啟動區探討啟動區探討啟動啟動2區區啟動啟動2區區產品：臨主干道產品：臨主干道/景景觀較差的中小戶型觀較差的中小戶型時間：時間：2005年年10月月目標：目標：用適量中低用適量中低端產品擴大客戶輻端產品擴大客戶輻射面。射面。原則二：高端入市。樹立形原則二：高端入市。樹立形象，制造價格標桿。象，制造價格標桿。原則一：展示性優先。原則一：展示性優先。原則三：用適量中低端產品原則三：用適量中低端產品擴大客戶輻射面。擴大客戶輻射面。原則四：控制規模，制造稀原則四：控制規模，制造稀缺。缺。啟動啟

49、動1區區產品：樓王單位產品：樓王單位+部部分湖景、山景戶型分湖景、山景戶型套數：套數：91套別墅套別墅+98套洋房，共套洋房，共189套套時間：時間：2005年年10月月目標：高端入市，目標：高端入市，樹立形象，制造價格樹立形象，制造價格標桿標桿啟動啟動1區區啟動區探討啟動區探討原則一：進入性與展示性優先原則一：進入性與展示性優先 臨近已開發區臨近已開發區大盤后續開發的原則：大盤后續開發的原則： 原則二：可持續發展原則二：可持續發展制造制造與前期產品與前期產品/ /配套的差異化，以配套的差異化，以刺激市場刺激市場3期期3期期2006.5推出推出主流產品主流產品+商業街商業街延續延續1、2期產品

50、形象，期產品形象，推出與前期差異化產推出與前期差異化產品，進一步刺激市場品，進一步刺激市場2期期2005.12推出推出中高端產品中高端產品延續延續1期產品形象，期產品形象，營造持續熱銷。在品營造持續熱銷。在品牌成型后推出牌成型后推出2期期啟動啟動2區區啟動區啟動區產品：樓王單位產品：樓王單位+部部分湖景、山景戶型分湖景、山景戶型套數：套數：91套別墅套別墅+98套洋房，共套洋房，共189套套時間：時間：2005年年10月月目標：高端入市，目標：高端入市，樹立形象，制造價格樹立形象，制造價格標桿標桿啟動啟動1區區2期期2 2期期啟動區探討啟動區探討3期期啟動啟動2區區啟動啟動1區區2期期3期期2

51、006.7推出推出主流產品主流產品+商業街商業街延續延續1、2期產品形象，期產品形象，推出與前期差異化產推出與前期差異化產品，進一步刺激市場品，進一步刺激市場2期期2006年年3月推月推出中高端產品出中高端產品延續延續1期產品形象，期產品形象，營造持續熱銷。在品營造持續熱銷。在品牌成型后推出牌成型后推出2期期啟動區啟動區產品：樓王單位產品：樓王單位+部部分湖景、山景戶型分湖景、山景戶型套數：套數：91套別墅套別墅+98套洋房，共套洋房，共189套套時間：時間：2005年年10月月目標：高端入市，目標：高端入市，樹立形象，制造價格樹立形象，制造價格標桿標桿2 2期期3期期啟動啟動2區區啟動啟動1

52、區區2期期2 2期期原則一：進入性與展示性優先原則一：進入性與展示性優先 臨近已開發區臨近已開發區大盤后續開發的原則：大盤后續開發的原則： 原則二：可持續發展原則二：可持續發展制造制造與前期產品與前期產品/ /配套的差異化，以配套的差異化，以刺激市場刺激市場7 7月月5 5月月3 3月月1 1月月1111月月9 9月月7 7月月5 5月月3 3月月1 1月月1212月月1010月月2007200720062006200520051 12 23 31 1期期200200套套2 2期期305305套套3 3期期922922套套開盤開盤開盤開盤開盤開盤VIPVIP認籌認籌選房選房8080套套選房選房

53、選房選房100100套套200200套套7% 14% 7% 14% 34% 56% 90% 95% 34% 56% 90% 95%以上以上總體銷售率總體銷售率200200套套490490套套800800套套12841284套套累計成交累計成交月均正常銷售套數：月均正常銷售套數：5858套套/ /月月與選房套數合計：與選房套數合計：6868套套/ /月月250VIP250VIP項目推盤節奏項目推盤節奏3期期啟動啟動2區區啟動啟動1區區2期期2 2期期本項目的增值舉措本項目的增值舉措極具震撼力的價值展示極具震撼力的價值展示2異域風情商業街提前展示招商異域風情商業街提前展示招商3引入品牌商家引入品牌

54、商家4引入品牌管家，優質社區管理引入品牌管家，優質社區管理5形象提升、品牌戰略形象提升、品牌戰略1引進國際化、高水準的幼兒園引進國際化、高水準的幼兒園6上游俱樂部社團組織上游俱樂部社團組織78社區智能化社區智能化9提供市內住戶專車提供市內住戶專車我們的營銷組織策略強勢推廣，讓強勢推廣，讓TownhouseTownhouse成為主流成為主流策略分解三策略分解三形象攻略形象攻略香蜜湖上游香蜜湖上游天賦美宅天賦美宅展示攻略展示攻略中心化推廣攻略中心化推廣攻略與香蜜湖高檔片區關聯，提升項目形象總戰略與香蜜湖高檔片區關聯，提升項目形象總戰略現場強勢展示高端社區形象體現加強遠距昭示效果商業街展示完善配套打

55、造“世界500強”居住基地城市中部稀有土地引發成熟居住觀討論融合香蜜湖高尚區域的整合片區及項目形象傳播以切合目標客戶的市場形象為統領以切合目標客戶的市場形象為統領導入期 1、營銷階段安排、營銷階段安排5月0505年年6月7月8月9月10月 11月06年2月 4-6月6月后 銷售節奏銷售節奏 安安 排排0.00.0主體封頂主體封頂入伙入伙園林完工園林完工售樓處售樓處/ /會所開放會所開放TOHOTOHO樣板房樣板房多層樣板房多層樣板房工程進度工程進度春交會春交會春交會春交會 外展場咨詢外展場咨詢內部認購內部認購開盤開盤銷售節點銷售節點內部認購期公開發售期持續銷售期尾盤期廣告牌+“世界500強”居

56、住地發布會+網絡營銷+春交會，提前滲透，迅速建立知名度各營銷通路共同出擊，鞏固市場形象，社團營銷和現場準備是本階段的工作重點媒體集中運用，營造熱銷勢態；突出賣點促銷信息，現場充分展示。媒體廣告逐漸減少，以現場氛圍營造為主導，以事件營銷及老客戶營銷做為重點 營銷策略營銷策略 重重 點點加大促銷力度、老客戶營銷秋交會秋交會12月春交會春交會2、營銷階段分解、營銷階段分解導入期導入期時間：時間：20052005年年4 4月月88月底月底目標：滲透市場，建立項目知名度目標：滲透市場，建立項目知名度階段策略：造勢階段策略：造勢網絡營銷網絡營銷片區炒作片區炒作廣告牌昭示策略廣告牌昭示策略打造打造“世界世界

57、500500強強”企業在深居住地企業在深居住地春交會亮相春交會亮相相關新聞報導相關新聞報導與主流媒體合作與主流媒體合作形象網站導入形象網站導入外展場接受咨詢外展場接受咨詢ACTION 1 ACTION 1 片區炒作片區炒作時間：3月-8月內容：聯手網絡劍客炒作片區,導入 “香蜜湖北”概念目的：關聯香蜜湖，提升片區形象配合條件：網絡劍客與新聞媒體介入我們已經作了哪些動作：我們已經作了哪些動作：ACTION 2 ACTION 2 形象廣告牌形象廣告牌時間：4月起內容：香蜜湖附近（已上）、深南大道、濱海大道、梅林關口、機場設 “香蜜湖上游,天賦美宅”形象廣告牌，引起目標客戶關注，截留客戶目的：整合項

58、目片區自然資源，提升項目形象配合條件：形象戶外廣告，電話留客要點：要點： 扼守附近片區交通要道；扼守附近片區交通要道； 根據形象推進，每月更新一次內容；根據形象推進，每月更新一次內容； 初期廣告牌以懸念和情感廣告導入，成長期結合推廣主初期廣告牌以懸念和情感廣告導入，成長期結合推廣主題，發布信息；現場廣告牌展示同樣內容題，發布信息；現場廣告牌展示同樣內容我們已經作了哪些動作：我們已經作了哪些動作：ACTION 3 ACTION 3 打造打造“世界世界500500強強”居住基地新聞發布居住基地新聞發布會會時間：4月26內容： “世界世界500500強強”外籍人士在深圳的居住狀況目的：項目高調切入市

59、場，拉升項目檔次配合條件：五星級酒店、各新聞媒體我們已經作了哪些動作：我們已經作了哪些動作：時間：時間：5 5月月1-51-5日日地點：高交會館地點：高交會館內容：大氣的展位設計、區域模型、形象樓書、內容：大氣的展位設計、區域模型、形象樓書、3D3D、瑞士風景片、瑞士風景片目的：充分利用春交會的號召力，標新立異。目的：充分利用春交會的號召力，標新立異。配合條件：現場咖啡吧配合條件：現場咖啡吧特別事項：展館重要位置的占領；首個封閉式展位的出現，特別事項：展館重要位置的占領；首個封閉式展位的出現， 展會內唯一能夠實現銷售人員一對一服務。展會內唯一能夠實現銷售人員一對一服務。ACTION 4 ACT

60、ION 4 春交會春交會我們已經作了哪些動作：我們已經作了哪些動作：不遺余力地參加房地產交不遺余力地參加房地產交易會是提升項目知名度的易會是提升項目知名度的重要舉措重要舉措高姿態高姿態的形象的形象傳播傳播時間：時間：5 5月月77月底月底目的：春交會后延續項目的傳播，同時吸納誠意客戶目的：春交會后延續項目的傳播，同時吸納誠意客戶形式：中心區寫字樓開放式展示及咨詢形式：中心區寫字樓開放式展示及咨詢地點選擇：關山月或五星級酒店地點選擇：關山月或五星級酒店/ /中心區福建興業銀行中心區福建興業銀行配合條件：區域模型、形象樓書、配合條件：區域模型、形象樓書、3D3D、瑞士風景片、電腦及、瑞士風景片、電腦及 液晶顯示器展示、