1、精選物業管理方案四篇為有力保證事情或工作開展的水平質量，時常需要預先開展方案準備工作，方案指的是為某一次行動所制定的計劃類文書。那么問題來了，方案應該怎么寫？以下是小編幫大家整理的物業管理方案4篇，歡迎大家借鑒與參考，希望對大家有所幫助。物業管理方案 篇1為落實市十三屆人大三次會議審議通過的關于依法加強居民小區物業管理的議案，進一步規范物業管理活動，切實維護業主和物業管理企業的合法權益，努力提高物業管理水平，根據物業管理條例及有關法律、法規， 結合我市物業管理工作實際，特制定本方案：一、指導思想以國家物業管理條例為依據，以沈陽市城市管理工作會議精神為指導，以落實關于依法加強居民小區物業管理的議

2、案為重點，以規范管理、提高物業服務水平為宗旨，進一步加強居民小區物業管理工作，推動我市物業管理健康發展。二、目標和范圍（一）目標：1、有效解決開發遺留問題，年底前整改率達到90；對存在工程質量問題的房屋要及時維修，維修及時率達到90。2、新建住宅小區推行招投標率達到100；20xx年新進入市場的樓盤，在商品房銷售前要100簽訂前期物業管理合同和業主臨時公約。3、凡從事物業管理活動的企業，要100取得物業企業資質證書。4、強化對物業管理行為的監督及從業人員的培訓，物業企業經理持證率達到100，并建立起物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案。5、大力推行物業管理，年底前對具備物業管理條件的

3、住宅小區物業化率達到100。6、加強業主自治自律行為，具備條件的住宅小區年底前要達到80以上成立業主大會和業主委員會。（二）范圍：對全市實行物業管理的244個住宅小區進行排查。根據排查結果，進行清理整頓，進一步規范物業管理行為。三、工作內容（一）完善我市物業管理地方性規章建設。依據國家物業管理條例及相關配套法規、規章，結合我市物業管理實際情況，通過調研，同時借鑒國內先進城市取得的成功經驗，盡快頒布實施沈陽市物業管理規定，依法加強我市物業管理活動的監督管理。（二）全力解決開發建設遺留問題。開發建設單位作為行為主體要切實承擔起責任，按照規劃設計和施工標準，對住宅小區存在的問題從新進行完善，建委、規

4、劃、房產等相關部門，按照各部門職責，落實到責任單位，做到誰的問題、誰負責、誰解決。并對存在開發建設遺留問題的住宅小區，逐個建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號。特別是存在工程質量問題的房屋要確保及時維修，年底前房屋維修責任要全實到單位、到個人，維修及時率確保在90以上。同時，有關部門要抓緊制定相應的規定和措施，明確住宅區的交付使用制度，杜絕新建住宅小區產生開發建設遺留問題。（三）加大對物業市場的監管力度，規范物業管理行為。一是加強物業管理招投標的監督和指導，全面推行前期物業管理招投標機制，創造公平、公正的競爭環境，促進物業管理的專業化、市場化和社會化。依據國家物業管理條例和前期物業管

5、理招投標辦法，及時制定符合我市實際的沈陽市前期物業管理招投標管理辦法。要求新建住宅小區實行招投標制度，建筑面積在5萬平方米以上的（含5萬平方米）的新建住宅區，必須采取公開招投標的方式選聘物業管理企業，建筑面積5萬米以下的新建住宅區在區、縣（市）房產行政主管部門的批準下可以采用邀標和議標的方式選聘物業管理企業。同時，鼓勵業主大會采用招投標的方式依法選聘物業管理企業。并且，及時簽訂（前期）物業服務合同和業主（臨時）公約，對于新建住宅小區要在商品房銷售前100簽訂前期物業管理合同和業主臨時公約。二是嚴格物業管理企業的資質審查。在我市從事物業管理活動的物業管理企業，要按照國家物業管理條例的要求依法取得

6、物業企業資質證書，并遵照建設部物業管理企業資質管理辦法的規定，按物業管理企業取得資質等級，承接物業管理項目。同時，加強物業管理企業的年檢和資質評定，出現違規違諾等行為的要予以警告，限期整改，情節嚴重的取消其物業管理資質。三是強化對物業管理行為的監督及從業人員的培訓，提高物業管理水平。建立物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案和準入、退出機制，監督物業管理企業和從業人員以及物業管理企業履行物業服務合同情況，對物業管理企業和物業管理項目經理，實行實名誠信考評制度，如物業管理企業或物業項目經理出現違法、違規、違諾現象，依據情節的嚴重程度，扣除相應的分數，年終進行綜合考評，考評結果作為物業管理

7、企業年檢和定級的要件，報房產行政主管部門，并在沈陽房產信息網予以公布。督促物業企業按照合同約定的標準提供質價相符的服務，提高管理服務水平。同時，加強對物業管理從業人員的培訓，與建設部培訓中心聯合，繼續對我市物業管理從業人員進行培訓，達到從業人員要持證上崗。特別是要對物業管理企業經理以及項目經理（物業管理處主任）進行培訓，在取得建設部物業管理企業經理崗位證書的基礎上，市房產行政主管部門與中國物業協會聯合進行上崗培訓制度，經過實務操作培訓，考試合格的頒發中物協物業管理實務操作專業崗位證書，不合格的取消其上崗資格。四是規范業主大會和業主委員會，積極引導業主正確行使權力和履行義務。根據國家和建設部的有

8、關文件，結合我市實際，爭取年底前出臺關于加強組建業主大會、業主委員會工作的指導意見，明確各部門職責，充分調動街道、社區的積極性，依據條例依法成立業主大會、業主委員會，使這項關系到群眾利益、社區穩定的工作，更具規范性、操作性。引導業主大會，在充分尊重全體業主意愿的基礎上，按照合法程序選舉熱心公益事業、責任心強、有一定組織能力的業主進入業主委員會。規范業主大會、業主委員會的行為，促進業主自律和民主決策，切實維護自身的合法權益。（四）建立市、區、街道、社區職責明確責任體系。對于具備物業管理條件的住宅小區，要明確由物業管理企業實行專業化管理，爭取年底前物業化率達到100；對于尚不具備物業管理條件的住宅

9、區，要確定管理單位，實行專項服務，待具備條件后，推行物業管理。逐步形成以社區為主，專業管理和業主自治管理相結合的新型管理體制。各涉及物業管理活動的相關單位、部門按各自的職責承擔社會管理的責任，為物業管理創造良好的環境。（五）采取多種形式，加大對物業管理方面法規的宣傳工作。制定具體的宣傳方案，分階段、有步驟、深入細致宣傳國家物業管理條例及相關配套文件，引起社會各界物業管理的重視，讓廣大業主不斷了解物業管理的政策法規，引導全社會樹立正確的消費觀念，促進社會的和諧。三、組織領導為使這項工作落到實處，市政府成立領導小組。組長：邢凱副組長：王鐵成員單位：市房產局、建委、規劃局、公安局、行政執法局、民政局

10、、各區政府。領導小組辦公室設在市房產局，負責日常的組織協調。各區政府也要成立相應的組織機構，抓好具體的組織實施。四、職責分工規范物業管理工作是一項系統工程，要堅持“條塊結合、區域負責”的原則，市領導小組全面負責此項工作的監督、指導；市領導小組辦公室具體負責此項工作的日常指導、協調和監督、檢查；各區政府要針對物業管理存在的問題負責此項工作的具體實施；各相關部門按照職責分工，密切配合各區政府實施整改工作。各單位、各部門要明確分工，落實責任，相互配合，加強檢查驗收，切實提高我市的物業管理水平。市房產局為全市住宅小區物業管理的行政主管部門，具體負責全市物業管理工作的指導、監督，并會同相關部門抓好物業管

11、理企業和住宅小區存在問題的整改工作，如：物業管理立法、前期物業管理招投標、物業管理企業資質審查、業主大會、業主委員會組建、物業管理工作的'調研和宣傳等工作。市建委、規劃局為開發、建設單位的管理部門。一是在進行住宅小區前期規劃時，要規劃建設必要的物業管理服務用房等相關配套設施，以方便后期的物業管理工作；二是嚴格按照規劃對住宅小區進行竣工驗收，不按規劃建設的住宅小區，不能予以驗收，并限期整改；三是對開發建設遺留問題，要制定整改工作方案，積極組織整改，達到合格標準。市行政執法局、公安局負責對物業管理行為的查處工作，使物業管理活動更加規范，促進物業管理水平的提高。各區政府為物業管理工作的責任主

12、體，要針對目前物業管理工作存在的問題，制定具體的整改工作方案，積極配合市政府相關部門，加大管理力度，認真組織整改，使問題得到及時有效的解決。五、實施步驟依法加強居民小區物業管理是一項長期工作，為確保完成本方案確定的工作內容，今年要分三個階段進行實施。（一）排查階段（20xx年5月10日至5月31日）由市領導小組牽頭，建委、規劃、房產、公安、行政執法等相關部門配合，各區政府組織實施，對開發建設遺留問題、物業管理和住宅小區存在的問題進行一次拉網式排查，并進行登記造冊，建立管理檔案。（二）整改完善階段（20xx年6月1日至10月31日）各區政府對排查中出現的各類問題進行認真分析，查找根源，制定相應的

13、整改措施，報市領導小組審查，審查合格后，方可按責任分工認真組織整改。（三）驗收階段（20xx年11月1日至11月15日）領導小組成員單位按照工作內容和標準，集中時間，認真組織，對整改后的物業企業和住宅小區逐個進行審核，確保達標。六、保障措施（一）提高認識，明確責任。各級領導要把加強居民小區物業管理工作當作重要工作來抓，實行“一把手”負責制，層層落實責任。建立市、區、街道、社區職責明確的責任體系和長效管理機制。市政府有關職能部門要按照各自的職責承擔起社會管理責任，切實把居民小區物業管理工作抓細、抓實、抓出成效。（二）密切配合，抓好整改。市政府相關部門和各區政府要上下聯動，密切配合，針對物業管理存

14、在的問題，制定切實可行的整改措施，認真抓好整改。對整改不及時或不徹底的，有關部門要按照相關規定進行查處，確保全部達標。（三）加強宣傳，營造氛圍。要結合開展“貫徹物業管理條例，整頓規范物業管理市場”活動，大力宣傳物業管理的政策法規及有關規章制度，使廣大居民了解物業管理的有關政策和權利義務，進一步增強參與意識和維權意識，樹立正確的消費觀念，使物業管理逐步走向良性循環軌道。（四）強化管理，鞏固成果。市政府相關部門和各區政府要把物業管理作為社會管理的重要組成部分，分工負責，強化管理。特別是對存在問題進行整改后，要進一步明確管理單位和管理責任，避免類似問題的再次發生，切實維護廣大居民的切身利益和社會穩定

15、。物業管理方案 篇2一、XX項目物業分析：1、物業地域范圍開闊，封閉性交強2、購置物業人員層次較高，屬于房地產市場尖端客戶群體，其對居住的私密性、安全性要求較高，并且具有相當強的物業消費承受能力；3、購置物業用途復雜，有居住類要求、有辦公類要求、有會所類要求等；4、物業管理為混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客戶私有設施及服務的管理。二、根據以上分析，對XX項目物業建議如下：1、建議在保潔管理方面實行兩個分開，即河道及市政道路的保潔工作與針對業主提供的保潔工作相分開。因為，河道及市政道路的保潔工作是屬于項目區域內具有公共及社會性質的工作，其對具體的環境衛生標準及人員素質與直接為業主提供

16、保潔服務的要求不同，分開管理有利于降低物業管理成本，必要時可以通過物業公司將該部分工作對外進行分包處理。2、突出物業管理的兩個體系，即突發事件的應急處理體系以及針對業主的管家式的服務體系。三、物業管理提供日常服務的內容：1、對河道的清理與水質的保護（如通過種植水生性綠植改善水質、根據季節放養魚類加強河道景觀效果；2、對市政道路的保潔；3、對業主庭院環境的保潔（主要集中在季節更替時，如刮風導致的塵土積累或落葉）；4、24小時水電維修；5、對業主生活垃圾的定時清運；6、對水、電、燃氣等設備日常的保養與維護；7、項目范圍內綠化的種植與養護；8、業主能源費用的代收代繳；9、定期花木殺蟲及滅鼠；10、暫

17、住證等社區性證明的辦理；11、業主院落檔案的管理。四、物業特約服務管家式服務體系：1、管家的服務，是指由管家負責，帶領包括保安、保潔、廚師、司機等為主人提供盡可能完善的服務，針對玉河項目提出的管家式服務，應理解為通過物業管家的努力為業主提供盡可能多的服務，隨時解決業主提出的關于生活、出行等方面的需求。2、管家式的服務建議由2至3人24小時專職負責三到四位業主隨時有可能提出的服務要求，業主有需求只針對所負責管家提出，由該管家負責盡可能的解決業主提出的問題；任何針對業主的服務均需由物業管家陪同。這樣，業主提出的要求有專人負責，避免了處理問題相互推托的情況提高解決問題的效率，同時對業主的各種服務也同

18、樣由該物業管家帶領陪同，增加了業主對物業人員的認同感并且避免陌生工作人員帶給業主的不安全因素。3、管家式服務的內容：A、業主訂購報刊的派送（報紙需經過熨燙，免費）B、帶領工作人員完成業主提出的家政服務要求（付費）室內清潔搬家、搬物地板、地毯的清潔養護代收洗、補、燙衣物室內插花、裝飾代購日常生活用品車輛清洗服務家庭看護管理寵物看護管理C、為業主提供車輛接、送服務（付費并需要提前預約）五、XX項目的安全保衛管理：1、保衛部門日常工作內容：24小時固定安全崗位的值勤24小時流動崗位的安全及消防巡視車輛停放的安全管理特殊時間段道路車流、人流的疏導管理2、保衛部門的設施設備：中央控制室與中控室連接的門禁

19、對講系統設像監視系統電子巡更系統業主院落重點部位（廚房）設置煙感報警系統停車管理系統（如有大規模公共停車位需要管理）安防器材（對講機、滅火器、警棍等）3、保衛部門提供的委托性特約服務：禮儀性保衛短途護衛（主要為業主攜帶貴重物品外出時對人員安全護衛）（以上兩種服務提供時需要有物業管家陪同并屬付費項目）六、突發事件應急處理體系的建立業主物業的安全性是本項目物業管理的關鍵所在，除提供一般保衛方式外，還應建立聯動體系，保證在突發事件發生時及時控制事態發展，將業主的損失降低。應急處理體系流程如下：1、遇有突發事件，業主通過門禁對講系統向中央控制室報警（或直接找物業管家）；2、中央控制室接警情后分別通知所

20、屬物業管家、片區巡視保安、備勤保安趕赴現場，控制事態不繼續發展；3、由物業管家向值班物業經理匯報現場情況；4、物業經理根據物業管家對現場情況的匯報決定是否報警（110、119、120、999等）物業管理方案 篇3前言物業管理行業發展至今天的狀況,社會化、企業化、專業化的特征已不僅僅表現在規范化和精細化的管理上,各大物業公司經過多年的精心運作,在規范化和精細化服務上已形成了一套很完善的制度,如果想在物業行業異軍突起,那么除了做好規范化和精細化服務外,經過舉辦多種活動(特約服務和社會文化)突出表現出人性化的貼心服務,將如晴天霹靂,一鳴驚人。本文將從傳統的規范化和精細化服務闡述物業管理的過程,并介紹

21、幾種人性化的新穎服務內容。一、管理目標:1、業主委員會成立后12個月至18個月,達到深圳市安全文明(優秀住宅)小區標準;2、業主委員會成立后24個月至30個月,達到廣東省優秀住宅小區標準;3、業主委員會成立后36個月至42個月,達到全國城市物業管理優秀住宅小區標準;4、小區實行封閉式管理,護衛班實行24小時值班,確保業主和住戶生合財產安全;5、小區清潔實行專職保潔員責任制,保證小區內24小時全天候干凈、衛生、整潔;6、小區車輛實行智能化IC卡管理,車輛憑卡進出,無卡無證車輛禁止駛出小區,所有外來車輛未經許可不得進入小區;8、水電維修班實行24小時值班制度,業主遇到問題隨叫隨到,公共機電設備運作

22、正常,設備完好率100%;9、綠化按時修剪、維護、保持花草樹木茂盛美觀,綠化完好率99%以上;10、營造小區濃厚的文化氛圍,每年社區文化活動不得少于12次,每次參與人員不得少于300人;11、實施不少于10項的特約服務,把物業的服務內容融入到業主的衣、食、住、行中。二、分項指標:1.房屋完好率: 100%2.房屋零修、急修及時率: 99%3.維修工程質量合格率: 100%4.管理費收繳率: 98%5.綠化完好率: 99%6.清潔、保潔率: 99%7.道路完好率及使用率: 100%8.化糞池、雨水井、污水井、沙井完好率: 100%9.排水管、明暗溝完好率: 100%10.路燈完好率: 100%1

23、1.汽車場完好率: 100%12.公共文體設施、建筑小品完好率: 100%13.小區內重大刑事案件發生率: 014.小區內治安案件發生率: 1/年15.消防設施、設備完好率: 100%16.火警發生率: 1%17.火災發生率: 0%18.違章發生率: 2%19.違章處理率: 100%20.用戶有效投訴率: 2%21.有效投訴處理率: 100%22.管理層員工專業培訓合格率: 100%23.特種作業員工持證上崗率: 100%24.維修服務回訪率: 30%25.業主(住戶)對物業管理綜合滿意率: 98%服務特色(“菜單式”服務模式)一、實行“菜單式”服務模式二、快速、完善的服務形式:首按責任制+三

24、分鐘服務承諾1、首按責任制每一位員工都有責任和義務接待客戶的建議,任何一位員工接到建議后,統一傳遞到辦公室,并告訴建議人我處在二日內反饋處理結果。第一接待人負責跟蹤這項服務建議處理的情況直至客戶滿意為止。接待服務建議時應對處理時間做出適當的承諾,盡量在最短的承諾時間內處理完畢,因故未能在承諾時間內處理的應及時通知對方,爭取取得理解。但不得出現同一件事情有兩次推遲處理的情況。承諾時間最好控制在1 2天,一般不超過一周,特殊情況除外。處理完畢后,由處理人與對方交代清楚,需要讓對方簽字確認的應該留簽字記錄,并告知第一接待人。2、三分鐘服務承諾第一接待人接到客戶的建議時,應及時將客戶的建議反饋到辦公室

25、,由辦公室安排相關人員到客戶指定的地方,為客戶提供相應的服務,這一過程不能超過三分鐘。若有特殊情況,無法在三分鐘趕到客戶指定的地方,應在事先跟客戶解釋,取得客戶的諒解,在客戶同意的同提下,在最短的時間內,趕到現場為客戶服務。三、突出、貼心的文明禮貌:三米微笑服務+站立式服務1、三米微笑服務管理處人員見到客戶必須微笑示意,具體做法是:在距離客戶三米時,必須自然微笑示意,微笑時以露出八顆牙齒為標準,等客戶到身邊時,輕聲、清晰道早上好、下午好或晚上好。管理人員在見到認識的客戶時,也必須遵守三米微笑服務原則。2、站立式服務站立式服務表現在:(1)各固定崗(道口崗、門崗護衛員)根據接待客戶的不同,應在不

26、同時期進行站立服務。道口崗實行16小時站立服務,早班和中班在工作服務均應樹立站姿勢的形象。門崗則應在客戶上下班的高峰期站立迎賓,時間為:7:309:00,11:3012:00,13:4514:30,17:3018:30。(2)接待員或辦公室人員在接待客戶時,在客戶進門時,也必須站立并微笑致意,客戶離開時,也必須站立微笑送別,并目送客戶出門為止。四、全天候的服務時間1、護衛班實行24小時專人服務,客戶有任何需求可以得到最及時的服務。2、維修班實行24小時專人服務,客戶普通維修事項可以得到是及時的服務,有危及客戶安全的大維修也能得到緊急處理。3、 客戶服務中心實行16小時專人服務,并在無專人值班的

27、時間段出示客戶服務中心所有人員的聯系電話,以便客戶在無水值班的情況下可以找到相關的人員。所有不值班人員在接到客戶求助電話后,若不能在電話中處理了客戶的問題,應第一時間趕到事故現場,給予客戶最及時的關懷與幫助。4、管理處全體人員非特殊情況都必須留守小區,隨時待命,以便為客戶提供服務。五、豐富的社區文化活動豐富的社區文化活動不僅僅表現在舉辦多次的大型活動,還在于讓大部分客戶能自覺的加入到社區文化活動中來,變客戶被動接受管理處提供的文化活動,為客戶主動參與各種活動,并在整個小區中形成一種獨特的文化氛圍,一種有別于其他小區的文化氛圍。六、多種多樣的特約經營服務常規的物業服務內容僅是對公共設施設備進行維

28、修、保養,對公共場所進行管理,對全體客戶提供共同的服務,而沒辦法滲透到客戶個人的衣、食、住、行中,因此開展多種多樣的特約服務,不僅僅是物業服務內容的深入,也大大方便了客戶的生活,同時也可為管理處獲得一些額外的收入。做好多種多樣的特約服務將是除了社區文化活動以外的另一種新穎的服務內容。七、實行完全的封閉式管理傳統的封閉式管理僅僅是對來訪人員和無關人員的管理,并沒有對外來送水、送飯、送報的人員進行管理,而我們實行的完全封閉式管理,是除了客戶和拜訪人員能進出小區外,其他送水、送飯、送報人員將完全不能進入小區,而由我們的人來完成這些服務,進而在做好服務工作的同時,把小區的安全隱患減到最少。這也是我們做

29、好多種特約服務所帶來的另一個好處。物業管理方案 篇4一、物業管理法律體系1國務院各相關行政部門、各省、自治區、直轄市、人大及常委會頒布的物業服務的行政規章及地方性法規規章。國務院的行政部門中以建設部的規章居多。例如1990年城市危險房屋管理規定、1990年城市異產毗連房屋管理規定、20xx年物業管理收費管理辦法等。地方性物業法規如廣東省物業管理條例、杭州市物業管理條例等。2最高人民法院關于物業服務法律法規的司法解釋。如最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋和最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋。二、物業管理實務中主要涉及的法規及問題(一

30、)物業管理招投標通過物業管理招投標是物業管理市場發展、房地產管理體制改革和提高物業管理水平的需要。20xx年建設部印發前期物業管理招標投標管理暫行辦法，雖對前期物業管理招標應遵循的基本原則、招標方式等做出了規定，但并未對哪些項目必須實行招投標，哪些可以通過招投標或其他方式選擇物業服務企業以及哪些不宜進行招投標進行規定。物業管理條例第二十四條只提到國家提倡通過招投標的方法選聘具有相應資質的物業服務企業。目前物業管理的招投標法規還未制定，給物業管理招投標中的不正當競爭留下了可鉆的空子，使競爭者參與者無法可依，也無法對有關方面進行有效的監督。(二)物業管理服務建設部發布了物業服務企業資質管理辦法，以

31、加強對物業管理活動的監督管理，規范物業管理市場秩序，提高物業管理服務水平。但對于物業管理模式的問題，最高層次的專門立法物業管理條例只允許具有相應資質的物業企業委托管理模式，與其上位法律物權法的規定存在沖突。物業管理條例第三章從大體上規定了招投標的方式、前期物業服務合同與物業服務合同在期限上的銜接、建設單位與物業服務企業承接移交的總體規定，缺乏對承接驗收更為嚴密的規定，對前期物業的開始時間界定不清，容易造成建設單位選聘前期物業企業不規范，前期物業合同侵犯業主合法權益的現象。由于物業管理服務十分復雜、牽涉主體廣泛，要求采用書面形式的物業服務合同。為規范委托管理行為，保護合同當事人的合法權益，使物業

32、管理委托合同更全面、準確地反映物業管理全過程的內容，更充分表述當事人雙方的意愿，建設部和國家工商行政管理總局1997年發布的物業管理委托合同(示范文本)。物業管理條例第三十五條僅對物業服務合同的主要內容做出了規定，但其內容過于原則，不利于操作，并且對物業服務合同性質沒有明確界定。我國合同法分則規定了15種典型合同，而今對物業服務合同的性質存在不同認識，導致實踐中對物業合同糾紛案件適用法律的各行其是。(三)物業裝飾裝修管理裝飾裝修是指為了使建筑物、建筑物內外空間達到一定的環境質量要求，使用裝飾裝修材料，對建筑物、建筑物外表和內部精心修飾處理的工程建筑活動。我國對物業裝飾裝修管理的規定主要體現在兩

33、個法律文件中:物業管理條例的第四十六條和五十三條的規定。建設部20xx年發布的住宅室內裝飾裝修管理辦法。(四)業主自治物權法首次在法律上為建立業主自治機構提供了依據。最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋明確了業主的法律范圍。物業管理條例第二章對業主和業主大會進行了規定。為了規范業主大會和業主委員會的活動，維護業主的合法權益，中華人民共和國住房和城鄉建設部頒布了業主大會和業主委員會指導規則，建設部制定了業主臨時公約(示范文本)，供建設單位制定業主臨時公約參考使用。國內現行法律對業主大會、業主委員會的運作制度缺乏可操作性規定，業主自治機構的民事主體資格不明確。業主

34、委員會的民事主體資格缺失，就有關物業管理服務合同而發生的某些訴訟，主體發生缺位，業主的權益就有可能受損。(五)物業使用與維護物權法規定建筑物區分所有權分為:專有權、共有權和共同管理的權利。物業管理條例第五章規定了物業使用和維護的內容。另外，建筑工程質量管理條例、商品房預售管理辦法、商品房住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定、開發經營管理條例、城市異產毗連房管理規定、住宅專項維修資金管理辦法、住宅共用部位共用設施維修基金管理辦法、關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋等，都直接或間接為物業的使用和維護提供了法律依據。當前法規未對物業的專有部分和共有部分做出明確的劃

35、分和界定，使得這方面的糾紛特別多。另外，物業管理條例對供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位對其相關管線和設施設備維修養護責任未細化，使物業公司維修責任被強制擴大。(六)物業服務收費涉及物業服務收費的相關法規有中華人民共和國價格法、消費者權益保護法、物業管理條例、城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法、物業服務收費明碼標價規定、物業服務收費管理辦法等都是調整物業服務收費的相關法律。我國物業管理服務收費實行的是政府定價、政府指導價，業主與物業服務企業在指導價范圍內在合同中明確約定。物業管理過程中還存在收費標準的爭議，對車位費、停車服務費、車輛保管費的界定不一，物業管理費收取及管理權的歸屬錯位，物業管理收費監管責任不明等問題。三、物業管理的立法完善在國家立法上，到目前為止我國尚無一部在行政法規以上的由最高國家權力機關制定的專門的物業管理法律