1、基準地價系數修正法范例1、基準地價成果介紹與應用基準地價成果介紹及內涵××市土地級別與基準地價更新報告于2005年8月12日公布實施，其基準地價內涵為××市區范圍內，以下設定條件下，按用途分級別國有建設用地使用權的平均價格：基準日為2004年12月31日，土地用途為商業、工業、住宅用地，土地開發程度為市政“五通一平”（即通路、供電、通訊、供水、排水及場地平整，土地使用年限為各用途法定最高出讓年限（商業40年、住宅70年、工業50年），容積率為各用途平均容積率，商業容積率1.5，住宅容積率1.3。不同用途基準地價參照表3-1-1。表3-1-1 ×

2、××區級別基準地價表 單位：元/平方米土地級別商業用地住宅用地工業用地一16851020590二1230815445三970680375四760590255五540460六420375七295成果應用所謂基準地價系數修正法，是指利用城鎮基準地價與基準地價修正體系等評估成果，按照替代原則就估價對象的區域條件與個別條件與其所處區域的平均條件相比較，并對照修正系數表選取相應的修正系數對基準地價進行修正，進而求取估價對象在估價基準日價格的一種方法。依據中華人民共和國國家標準（gb/t185082001）城鎮土地估價規程（以下簡稱規程）和×××區土地級別

3、與基準地價更新報告，商業用地基準地價系數修正法的計算公式為：基準地價系數修正法評估的宗地地價（評估設定開發程度下的宗地地價）基準地價×k1×k2×k3 ×k4×k5×（1k）k6式中：k1期日修正系數k2土地使用年期修正系數k3土地形狀修正系數k4容積率修正系數k5其它修正k6開發程度修正k影響地價區域因素與個別因素之和2、確定估價對象的土地級別與基準地價估價對象評估設定用途為商業用地，根據其位置并對照××市區土地級別與基準地價圖，確定估價對象位于商業一級地范圍，基準地價為1685元/平方米。3、確定期日修正系數依

4、據××市區土地定級估價更新報告可知，××市區基準地價基準日為2004年12月31日，而本次評估的估價基準日為2006年6月20日，以2005年1月同用途地價指數為100，據估價人員調查分析，××市區的商業用地地價略有上漲，但幅度不大，分析確定其地價指數為102，故確定期日修正系數k1102/1001.02。4、確定土地使用權年期修正系數k21（1r）m/1（1r）n公式中：k2土地使用權年期修正系數r 土地還原率6%（土地還原率按評估基準日時中國人民銀行公布的一年期（含一年）存款利率2.25%，綜合考慮通貨膨脹，再加上一定的風險因素調

5、整值按6%計）n 基準地價土地使用年限m 估價對象土地使用年限基準地價設定的商業用地的土地使用年限為40年，本次評估設定估價對象的土地使用年限為40年，故土地使用年限修正系數為k21.0。5、確定容積率修正系數依據×××區土地定級估價更新報告商業用地容積率修正系數表（見表3-1-2）和委托方提供的資料，估價對象的容積率為3.82，大于最大容積率3，本次評估參照容積率3進行修正，根據容積率修正體系，則估價對象的容積率修正系數為1.335。估價對象容積率修正系數表詳見表3-1-2。表3-1-2×××區商業用地容積率修正系數表容積率11.5

6、2.53修正系數0.86911.2851.3356、確定形狀修正系數根據估價對象平面圖，估價對象形狀為類似矩形，較規則，利用方便。依據××市2005年公布的××市區土地級別與基準地價更新報告關于宗地形狀修正系數表（見表3-1-3）及估價對象實際情況，本次估價確定宗地形狀修正系數為1.0。表3-1-3 宗地形狀系數修正表用途形狀規則，長方形或矩形，利用方便形狀較規則，近似長方形、矩形，利用較方便較規則梯形、多邊形，利用一般不規則多邊形、利用有一定困難形狀極不規則，三角形、條形等，利用困難住宅11-0.950.95-0.900.90-0.80<0.80

7、商業11-0.950.95-0.900.90-0.80<0.80工業11-0.950.95-0.900.90-0.85<0.857、確定影響地價區域因素與個別因素修正系數根據××市區土地級別與基準地價更新報告中商業一級地影響因素說明與修正體系（見表3-1-4），建立估價對象地價影響因素說明與修正系數表（表3-1-5）。表3-1-4 商業用地地價影響因素指標說明與修正系數表（一級地）項 目優較 優一 般較 劣劣因素因子指標+%指標+%指標+%指標-%指標-%商服繁華度距市級商服中心距離(m)<1005.98100-2002.99200-4000400-600

8、2.61>6005.22距區級商服中心距離(m)<2002.33200-4001.16400-6000600-8001.02>8002.03距集貿市場距離(m)<3001.66300-5000.83500-7000700-9000.73>9001.45交通條件距火車站距離(m)<2001.66200-3500.83350-5500550-8000.73>8001.45距汽車站距離(m)<2001.66200-3500.83350-5500550-8000.73>8001.45道路類型混合型主干道2.66生活型主干道1.33生活型次干道0交通

9、型主干道1.16支路2.32距公交站點距離(m)<1001100-2000.5200-3000300-4000.44>4000.87環境條件環境質量無污染1.99輕微污染1有一定污染0污染較重0.87污染嚴重1.74周圍土地利用類型商服業2.99商辦綜合1.5商住綜合0住宅1.31其它2.61臨街狀況十字路口1.99丁字路口1臨主街0臨次街0.87不臨街1.74寬深比11.991-0.810.8-0.600.6-0.40.87<0.41.74臨街深度(m)<52.335-70.917-10010-150.88>151.76規劃條件周圍土地規劃用途商服2.99商住綜

10、合1.5綜合0辦公1.31其它2.61表3-1-5估價對象地價影響因素說明與修正系數表影響因素宗地條件說明土地級別商業一級商服繁華度距市級商服中心距離480米優劣度較劣修正系數-2.61距區級商服中心距離180米優劣度優修正系數2.33距集貿市場距離900米優劣度劣修正系數-1.45交通條件距長途汽車站距離1500米優劣度劣修正系數-1.45距火車站距離1500米優劣度劣修正系數-1.45距公交站點距離臨公交站點優劣度優修正系數1道路類型中興東大街，混合型主干道優劣度優修正系數2.66環境條件環境質量衛生及視覺條件一般，輕微污染優劣度較優修正系數1周圍土地利用類型商服業優劣度優修正系數2.99

11、臨街狀況與朝向臨主街優劣度一般修正系數0寬深比0.58優劣度較劣修正系數-0.87臨街深度52.79優劣度劣修正系數-1.76規劃條件周圍土地規劃用途商服優劣度優修正系數2.99合計3.38因此，估價對象區域與個別因素修正系數k3.38%。8、其他修正估價對象作為商場建成時間較早，其功能結構過時、無停車場，對估價對象的土地價值造成負面影響，在采用基準地價修正方法中加入這方面因素的修正，修正率為15%，即修正后的宗地地價=基準地價設定開發程度條件下的宗地地價×（1-15%）。9、計算基準地價設定開發程度條件下的宗地地價經以上分析可得到，估價對象在基準地價設定條件下的土地價值，詳見表3-

12、1-8。基準地價設定開發程度條件下的宗地地價基準地價×k1×k2×k3 ×k4×k5×（1k）10、確定開發程度修正依據×××人民政府2005年批準實施的××市區土地級別與基準地價更新報告可知，×××各種開發程度的開發費用是指對應每種開發程度在中配置情況下的平均開發費用(見表表3-1-5)。表3-1-5 ×××各種開發程度平均開發費用表開發程度三通一平四通一平五通一平六通一平七通一平費用(元/平方米)6080100125150

13、基準地價設定的土地開發程度為中配置條件下“五通一平”。本次估價對象設定的開發程度為 “七通一平”的開發狀況，與基準地價設定的中配置標準和對應的“七通一平”的中配置標準存在一定差異，故需在估價對象設定開發程度對應中配置基礎上按照開發程度調整系數表(表3-1-6)進行調整，并進一步修正基準地價設定的中配置標準。具體情況詳見表3-1-6、表3-1-7。表3-1-6 開發程度調整系數及估價對象調整系數表項目高配置水平（成體系）中配置水平（主干通過）低配置水平（接近主干）系數（+%）開發情況系數（%）開發情況系數（-%）開發情況通路3-6路網密度大，道路等級高，路況質量優，通達度高，達到規劃設計標準0通

14、達度一般，能滿足通達需要，有主次干道路通過，路況質量一般3-6區域內道路少或僅支路，路況差，遠離主干道路通電2-3建有變電站，通過地下電纜輸送電源，電力供應充分0有架空輸電線路經過，接電方便，電力基本能滿足需要2-3遠離輸電線路，接電不方便通訊1-2地埋通信光纜，通訊方便快捷，電話裝機容量充足，達到規劃設計標準0有主要架空電纜通過，接線方便。1-2距電纜有一定距離，可以接線但不方便供水1-3靠近水廠，供水系統呈循環狀，供水保證率極高能滿足要求，達到規劃設計標準0有市政供水主管道通暢，管徑能滿足日常需要，用水條件基本便利1-3遠離供水主管道，可連接但不方便或保證率低排水2-4雨污分流，砼管通排放

15、，截面大，路面雙排，通暢度極高。達到規劃設計標準0雨污分流路面單排或雨污合流暗溝排放截面大，排水通暢，基本能滿足需要2-4雨污合流暗溝排放，截面小，路面單排，排水條件差，遇大雨排放不及。供暖1-3鄰市政供暖主管道，留有接口，易接通，保證率高0區域內有主管通過，距離不遠，可連接1-3遠離供暖主管道，可連接但不方便供氣1-3鄰市政供氣主管道，留有接口，易接通，保證率高0區域內有市政主管通過，距離不遠，可連接1-3遠離供氣主管道，可連接但不方便平整1-2地面平整，大部分硬化，易利用0地面基本平整，基本可以利用1-2地面無大起伏，需經過簡單平整，才可以利用表3-1-7 估價對象開發程度修正表項目通路通

16、電通訊供水排水供暖供氣平整合計估價對象情況區域內通達度高，有中興東大街、順德路等主干道通過，道路等級高，路況好但路網密度一般有市政架空輸電線路經過，接電方便，電力基本能滿足需要有主要架空電纜通過，接線方便。有市政中興東大街供水主管道通暢，管徑能滿足日常需要，用水條件基本便利雨污分流路面雙排，排水通暢鄰市政中興東大街供暖主管道，留有接口，較易接通，保證率高鄰市政供氣主管道，留有接口，易接通，保證率高宗地內地面基本平整，基本可以利用修正系數3%0%0%0%2%2%2%0%9%故估價對象開發費用k6150×（1+9%）163.5元/平方米11、確定基準地價系數修正法測算的宗地價格根據計算公式和以上測算過程，可得到估價對象在評估設定開發程度條件下，利用基準地