1、二手房基礎知識1、房地產 ：房地產又稱不動產,是房產和地產的總稱,指土地上的建筑物、附著物,包括住宅、商住樓、寫字樓、廠房、商鋪、倉庫等。房產總是與地產聯結為一體的,具有整體性和不可分割性。2、房地產市場的三級結構（1）一級市場指政府壟斷的土地市場（或地產市場）。規劃國土部門代表國家以土地所有者和管理者的身份將土地使用權有償有期出讓給房地產開發商或其它個企事業單位。（2）二級市場指土地使用權出讓后,房地產開發商投資開發,從事房屋出售、出租土地轉讓、抵押等房地產交易。（3）三級市場指房地產使用者將所取得的一定年限的房地產使用權和房產產權再轉讓的市場,也就是在二級市場的基礎上再轉讓或出租的房地產交

2、易,是消費者的橫向交易,屬于消費市場的重新配置。銷售必備五證：國有土地使用證、建設工程規劃許可證、建設用地規劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預售許可證3、二手房 ：二手房私房上市交易通稱二手房。也就是依法取得房屋所有權 ( 全部產權) ,可以進入住房二級市場 ( 即房地產三級市場 ) 交易的房產。如取得所有權的商品房、自建房、準予上市交易的房改房、經濟適用房等。（經過一次交易后,再次交易的房產）4、商品房 ：指開發商以市場地價取得土地使用權進行開發建設并經過經過國土局批準在市場上流通的房地產,它是可領獨立房地產證并可轉讓、出租、繼承、抵押、贈與、交換的房地產。5、期房 ：是指開發商從取得商

3、品房預售許可證開始,取得房產證之前,在這一期間的房產統稱為期房房地產經紀人6、福利商品房 ：指政府按住房制度改革方案免除房地產的地價,按房屋的成本造價售給企業或符合條件的職工,帶有福利性的房屋。7、微利商品房 ：與福利房不同在于不免地價,并有略高于房地產成本的微利,這類房屋由市政府主管單位籌資建設,用來解決企事業職工住宅困難戶,價格由政府確定,實行優惠價格政策。8、房地產經紀人 ：是指出房地產投資、開發、交易等各環節中從事居間代理業務而收取傭金的個人或機構。9、傭金 ：是中介機構完成一宗房地產經紀業務后獲取的報酬。它是一種勞動收益、風險收益和經營收益的結果。根據深圳市經濟特區房地產待業管理條例

4、規定：房地產經紀業務時,有權獲取傭金。1 0、房地產產權 ：是指產權人對房屋的所有權和對該房屋所占用土地使用權,具體內容是指產權人在法律規定的范圍內對其房地產的占有、使用、收益和處分的權利。1 1、房地產證 ：是房屋土地權屬根據二合為一,是房地產權屬的法律根據。1 2、土地證： 是土地所有者或者土地使用者享有土地所有權或者使用權的法律依據。根據國家有關規定,目前我國頒布的土地證書主要有三種： 1、集體土地所有權證。縣級人民政府對農民集體所有的土地進行登記造冊,核發集體土地所有權證,確定所有權。 2、集體土地使用證。 縣級人民政府對集體所有的依法用于非農業建設的土地進行登記造冊, 核 發集體土地

5、使用證,確認建設用地使用權。 3、國有土地使用權證。縣級以上人民政府對單位和個人依法使用的國有土地進行登記造冊, 核發國有土地使用權證, 確認國有土地使用權。4、土地他項權利證明書。縣級以上人民政府對批準的土地他項權利進行登記造冊,核發土地他項權利證明書,確認土地他項權利。1 3、房產證：包括房屋所有權證和房屋共有權證,在通常意義上,房產證是房屋所有權證的簡稱,是由不動產登記機關發放的證明房屋所有權歸屬的書面根據。作為證書之一種,房產證具有以下顯著特點： (1) 房產證只能由房地產主管機關發放。 (2)房產證是對特定房屋所有權歸屬的書面證明, 并可記載特定房屋共有狀況以及是否設定擔保物權等狀況

6、。基于一物一權主義,房產證以一房屋一房產證為原則,即一個具有獨立建筑結構與使用效用的房屋 ( 包括區分所有的房屋 ) 只有一個所有權,在不動產登記上只能有一項所有權登記,并且據此只能發放一個房產證。 (3) 房產證只能向特定房屋的所有權人發放,如房屋系共有,在房屋所有權證之外,還可向共有權人發放共有權證。 (4) 房產證是登記機關在對特定房屋權屬情況進行登記之后, 向特定權利人發放的權屬證明, 房產證的內容應與登記簿的內容相一致。14、國土局：代表國家行使土地所有者的職權,以及對房地產市場、房地產行業管理的一個政府部門。15、房地產轉讓 ：指房地產權人通過買賣、交換、贈與等形式將房地產轉移給他

7、人的法律行為,按現時有關規定,預售及現售的房地產均可轉讓,但必須到國土局辦理轉讓續,房地產公司不得給預購房者更改改名。建筑與結構建筑物的概念： 廣義的建筑物是指人工建筑而成的所有東西, 既包括房屋, 也包括構筑物。狹義的建筑物是指房屋。建筑物的分類：（ 1）按使用性質,建筑物分為居住建筑、大眾建筑、工業建筑和農業建筑四大類。 居住建筑和大眾建筑通常統稱為民用建筑。 （2）按屋數, 住宅分為低層住宅 （1-3 層）、多層住宅（ 4-6 層）、中高層住宅（ 7-9 層）和高層住宅（ 10層以上）大眾建筑及綜合性建筑,總高度超過 24M的為高層,但不包括總高度超過 24M的單層建筑。建筑總高度超 過

8、 100M的,不論是住宅還是大眾建筑、 綜合性建筑, 均稱為超高層建筑。 （3）按建筑結構, 建筑一般分為磚木結構、磚混結構、鋼筋混凝土結構、鋼結構。 建筑構造：（）基礎和 地基、（2）墻體和柱、 （3）門和窗、 （4）地面、樓板和梁、 （5）樓梯、（6）屋頂。 建 筑設備：因為生活、生產等的需要,建筑物需要安裝給排水系統、供電系統、采暖和空調系 統,某些建筑物還有電梯、 燃氣管道系統和消防系統。 建筑設備是建筑隊物的重要組成部分, 包括給水、排水、采暖、通風、空調、電氣、電梯、通信及樓宇智能化等設施設備。1、混合結構： 多層,不是指單一的結構形式,如砼、木結構、鋼結構等。而是指多種結構形式總

9、和而成的一種結構,即混合結構。 是指承重的主要構件是用鋼筋混凝土和磚木建造的。如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成,以磚墻為承重墻,或者梁是用木材建造,柱是用鋼筋混凝土建造。2、框架結構 ：框架結構住宅是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱,再用預制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶爛等輕質板材隔墻分戶裝配成而的住宅。 ( 以鋼筋、混凝土混合而成的柱粱好承重的的結構 )3、空間結構 ：主要以各種杠桿或新型建材架設而成的結構4、框剪結構 ：1。框架- 剪力墻結構,出稱為框剪結構,它是框架結談判剪力墻結構兩種體系的結合,吸取了各自的長處,既能為建筑平面布置提供較大的使用空間,又具有良好的抗側力性能。框剪

10、結構中的剪力墻可以單獨設置,也可以利用電梯井、樓梯間、管道井等墻體。因此,這種結構已被廣泛地應用于各類房屋建筑。2。框剪結構的變形是剪彎型。眾所周知,框架結構的變形是剪切型,上部層間相對變形小,下部層間相對變形大。剪力墻結構的變形為彎曲型,上部層間相對變形大,下部層間相對變形小。對于框剪結構,由于兩種結構協同工作變形協調,形成了彎剪變形,從而減小了結砍的層間相對位移比和頂點位移比,使結構的側向剛度得到了提高。3。水平荷載主要由剪力墻來承受。從受力特點看,由于框剪結構中的剪力墻側向剛度比框架的側向剛度大得多, 在水平荷載作用下, 一般情況下, 約80%以上用剪力墻來承擔。 因此,使框架結構在水平

11、荷載作用下所分配的樓層剪力, 沿高度分布比樣均勻, 各層梁柱的彎矩比較接近,有利于減小梁柱規格,便于施工。以買賣方式轉讓房地產時同等條件下以下人5、有優先購買權？（）房地產共有人；（）房地產承租人；（）一項房地產合同同時具有上列當事人時按上述次序依次享有優先購買權6、建筑面積：使用面積加各種公攤面積總建筑面積：地上建筑面積 +地下建筑面積 +大眾建筑面積。 套內面積：是指單位戶型的外墻和分戶墻的中心線所圍成的面積 （套內凈使用面積 +套內墻體面積） 以及陽臺的面積之和。產權面積：指產權主依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。 陽臺面積：全封閉算全面積,半封閉算半面積。7、使用面積 ：指住宅各層平面

12、中直接供住戶生活使用的凈面積之和。（計算住宅使用面積,8、可以比較直觀地反應住宅的使用狀況,但在住宅買賣中一般不采用使用面積來計算價格。9、計算使用面積時有一些特殊規定：躍層式住宅中的戶內樓梯按自然層數的面積總和計入10、使用面積；不包含在結構面積內的煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；內墻面裝修厚度計入使用面積。計算住宅租金,都是按使用面積計算。）11、公攤面積 ：大眾使用場所需要分攤的建筑面積（一是電梯間、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、大眾門廳和過道、地下室、值班警衛室以及其他效用上為整棟建筑服務的公共用房和管理用房建筑面積；二是套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻

13、體水平投影面積的一半。 但是,凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等,不應計入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。最終需要公攤的公用建筑面積是指整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套 （單元） 套內建筑面積之和,并扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚、人防工程等建筑面積后的剩余面積,可以攤入購房價款中。此外,其他大眾建筑部分的面積不計入公攤面積,其成本也不計入購房價格中。 另外還有,樓梯已計算建筑面積的,其下方空間不論是否利用均不再計算建筑面積；臨街樓房、挑廊下的底層作為大眾道路街巷通行的,不論其是否有柱、是否有維護結構,不計算建筑面積；室外樓梯的建筑

14、面積,按其在各樓層水平投影面積之和維護結構,均不計算建筑面積；與室內不相通的類似于陽臺、挑廊、檐廊的建筑計算。層高均應在 2.20 米以上；房屋屋頂為斜面結構的,層高不足 2.20 米的不計算建筑面積。）12、公攤率 ：公攤面積 / 建筑面積*100%13、綠化率 ：是指規劃建設用地范圍內的綠地面積與規劃建設用地面積之比。14、層高 ：指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離,也就是一層房屋的高度。15、凈高：層與層之間的凈空高度（指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高 =層高- 樓板厚度）16、投資回報率：年租金 / 房價總額 6-8% 5-7%17、進深：是指一間獨立的

15、房屋從前墻皮到后墻皮之間的實際長度。 （目前我國大量城鎮住宅房間的進深一般要限定在 5 米左右,不能任意擴大。）18、開間：是指一間房屋內一面墻皮加到另一面墻皮之間的距離（開間 3 的倍數如：住宅建筑的開間常采用下列參數： 2.1 米、2.4 米、2.7 米、3.0 米、3.3 米、3.6 米、3.9 米、4.2米。）19、朝向 ：指房屋所處的具體方位, 以客廳所處的位置為基準 （如坐北朝南, 南北通透）20、多層 ：樓房高度在 7 層以下（含 7 層）的建筑物21、小高層 ：8-12.13 層之間的建筑物22、高層 ：13-30 層之間的建筑物23、超高層 ：30層以上的建筑物24、躍層：躍

16、層住宅是一套住宅占兩個樓層,有內部樓梯聯系上下層；一般在首層安排起居、廚房、餐廳、衛生間,最好有一間臥室,二層安排臥室、書房、衛生間等。25、復式：復式住宅在概念上是一層,但層高較普通的住宅高,可在局部掏出夾層,安排臥室或書房等內容,用樓梯聯系上下。其目的是提高住宅空間利用率。26、錯層 ：錯層結構屬于豎向布置不規則結構27、平層 ：除以上外都是平層了28、土地使用年限 居住用地：70 年。工業用地：50 年。教育、科技、文化、體育用地：50 年。商業、旅游娛樂用地： 40 年。綜合用地或其他用地： 50 年. 備注：續交土地出讓金,房可再使用 70 年29、 購買二手房入戶規定 (96181

17、110) ：1、購買 90 平方米以上商品房或二手房并實際居住2、與成都市用人單位簽訂勞動合同3、不間斷繳納社會保險 1 年以上的市外人員,可在實際居住地登記本人、配偶和未成年子女的常住戶口。30、物業：非住宅：寫字樓、廠房、商鋪、住宅： 1 非普通住宅 2 普通住宅 3 非普通住宅（以下 3 點只要符合一個都屬于）：1、住宅小區建筑容積率在 1.4 以下( 不含 1.4)2、單套建筑面積在 144 平方米以上 ( 不含 144 平方米)3、實際成交價格高于同級別土地住房平均交易價格 1.2 倍注：容積率是指項目規劃建設用地范圍內全部建筑面積與規劃建設用地之比, 附屬建筑物也計算在內, 但注明

18、不計算面積的附屬建筑物除外。這個比值越小,意味著小區容納的建筑總量越小、居住生活質量就會越高。 計算公式：容積率總建筑面積 總用地面積31、別墅：獨棟、連排、連體、疊拼、雙拼獨棟別墅 即獨門獨院,上有獨立空間,下有私家花園領地,是私密性很強的獨立式住宅,表現為上下左右前后都屬于獨立空間,一般房屋周圍都有面積不等的綠地、院落。這一類型是別墅建筑的終極形式,私密性強,價格較高,為高端品質。連排別墅 有天有地,每戶獨門獨院,是由幾幢小于三層的單戶別墅并聯組成的聯排住宅,一排二至四層聯結在一起,每幾個單元共用外墻,有統一的平面設計和獨立的門戶。建筑面積一般是每戶平方米左右。雙拼別墅 是聯排別墅與獨棟別墅之間的中間產品,由兩個單元的別墅拼聯組成的單棟別墅。與聯排、獨棟相比,除了有天、有地、有獨立的院落外,最關鍵是降低了社區密度