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文檔簡介
1、- 1 -灣田地產集團-新邵商業綜合體發展規劃暨項目推介2013年12月唯一核心商圈內、唯一商業綜合體- 2 -灣田集團介紹- 3 - 湖南灣田集團的母公司貴州灣田煤業集團,是貴州、云南最大的民營煤礦企業,在貴州、云南湖南灣田集團的母公司貴州灣田煤業集團,是貴州、云南最大的民營煤礦企業,在貴州、云南擁有擁有2 2億多噸優質主焦煤可采資源,億多噸優質主焦煤可采資源,300300萬噸萬噸/ /年的原煤生產能力和年的原煤生產能力和300300多萬噸多萬噸/ /年的洗煤能力,現有年的洗煤能力,現有1111家煤礦、家煤礦、5 5家洗煤廠和家洗煤廠和7 7家公司,凈資產近家公司,凈資產近100100億元,
2、年產值億元,年產值3030多億元。多億元。 湖南灣田集團湖南灣田集團20092009年在長沙成立,以房地產開發、商貿物流和煤炭貿易為主營業務,擁有子公司年在長沙成立,以房地產開發、商貿物流和煤炭貿易為主營業務,擁有子公司七家,先后在長沙、婁底、邵陽、衡陽、湘潭、新邵、雙峰等地啟動項目投資,注冊資本金七家,先后在長沙、婁底、邵陽、衡陽、湘潭、新邵、雙峰等地啟動項目投資,注冊資本金1010億元,億元,累計投資累計投資3030億元。億元。20122012年,全集團銷售收入年,全集團銷售收入1515億元,在建面積億元,在建面積8080多萬平方米,峻工面積多萬平方米,峻工面積3030多萬平方多萬平方米。
3、米。 一、湖南灣田集團概況一、湖南灣田集團概況- 4 -新邵項目背景分析與初步規劃- 5 -人口總數:人口總數:20122012年新邵縣總人口達到年新邵縣總人口達到81.1181.11萬,萬,其中城鎮人口其中城鎮人口20.920.9萬;萬;人口人口增長率為增長率為0.12%0.12%。人口結構:男女比例為人口結構:男女比例為1.11:11.11:1,其中兒童,其中兒童(0-9(0-9歲歲) )占比占比14.24%14.24%,親少年(,親少年(10-1910-19歲)歲)15.09%15.09%,青年青年人群(人群(20-3920-39)31.11%31.11%,中年人群(,中年人群(40-5
4、940-59)占比)占比29.72%29.72%,老年人群(,老年人群(60-7960-79)占比)占比9.84%9.84%。消費人群分析:(消費人群分析:(0-200-20歲)青少年兒童消費者占比歲)青少年兒童消費者占比29.33%29.33%,20-4920-49歲消費者占比歲消費者占比48.8%48.8%(其中女性(其中女性占比占比23.31%23.31%),50-6950-69歲消費者占比歲消費者占比19.86%19.86%。人口分析人口分析新邵縣人口基數大,城鎮居民達新邵縣人口基數大,城鎮居民達20.920.9萬,主力消費人群(萬,主力消費人群(20-20-4949歲)占比歲)占比4
5、8.84%48.84%,市場消費潛力大。,市場消費潛力大。新邵縣人口結構分布圖新邵縣人口結構分布圖- 6 -新邵現有規模工業企業85家,初步形成了以礦冶、水電、造紙、化工、機械、建材、電子、農產品加工等為主導的工業經濟體系。l新龍礦業l奇力工具l廣信造紙l大成科技l宏運紡織新邵是曾經的全國“五小工業百強縣”,現代制造業在提升城市綜合實力和核心競爭力的同時,也帶來大量具有消費潛力的從業人員。1.1 城市分析城市概況城市經濟城市規劃- 7 -2012年新邵gdp85億元,排名靠后,但增速較好,十二五期間有望突破100億,帶動居民消費及商業邁向更高的層次。數據來源:2012年新邵縣國民經濟和社會發展
6、統計公報1.1 城市分析城市概況城市經濟城市規劃- 8 -集貿市場大眾化商業街百貨商場新邵城市商業發展處于由大眾化商業街、小型生活超市向綜合商業街區、大型超市發展階段4400美元以上2000-4400美元1100-2000美元人均gdp商業發展階段一站式購物中心1100美元以下城市化25%以下地攤、廟會、初級市場、集貿市場階段城市化25%-45%大眾化商業街、百貨商場、批發市場;生活超市出現,食品類批發市場可能退出城市化45%-70%連鎖化大型超市、購物中心、專賣店、精品店等多樣化、規模化的現代商業城市化70%以上大型購物中心(shopping mall)、旅游地產(lifestyle sho
7、pping center)物流等綜合商業形態2012年新邵人均gdp為1878美元,城鎮化率為27.9%1.1 城市分析城市概況城市經濟城市規劃- 9 -消費品零售總額及增長率數據來源:2012年新邵縣國民經濟和社會發展統計公報城鎮居民支出持續增長,社會消費品零售額持續增長,但增速放緩。本地現有消費場所難以滿足居民日益增長的消費需求,消費外流現象日趨嚴重。城鎮居民消費性支出城市概況城市經濟城市規劃1.1 城市分析- 10 -湘中南地區重要的物資集散地,邵陽東部城鎮群經濟副中心;湖南省副中心城市;新邵縣邵東縣東部城鎮群核心層邵陽中心城資料來源: 邵陽市域東部城鎮群城鎮體系規劃(2012-2030
8、)邵陽都市核心區北部“門戶”重要組成部分1.1 城市分析城市概況城市經濟城市規劃- 11 -占據“兩心一帶”規劃利好,打造新邵唯一核心商業中心資料來源:新邵縣國民經濟和社會發展第十二個五年規劃綱要1.1 城市分析城市概況城市經濟城市規劃經開區:產業聚集中心資江:旅游觀光和休閑娛樂中心。本案主城區:商貿服務中心- 12 -項目距離滬昆高鐵邵陽北站30km距離邵陽市區10km距離火車南站12km距離邵懷高速路口15.5km1.2 項目地塊分析項目概況可視性可達性- 13 -沿新陽路150m展示面,商業氛圍最佳濱江路約400m一線江景資源沿207國道約160m展示面,商業氛圍佳濱河景觀項目概況可視性
9、可達性沿江展示面良好,但其他商業展示面受拆遷及工期影響,有待改善。1.2 項目地塊分析- 14 -周邊主要公交線路:項目東側207國道及北側新陽路共設有3個公交站,共有3條線路經過項目。項目緊鄰資江一橋,向南直達邵陽市區,交通通達性較好。次要車流主要車流項目概況可視性可達性項目公交便利,但周邊道路級別不高,容易擁堵。通過項目內部街道規劃,提升車輛通行能力。項目兩條主干道(新陽路及207國道)日均(以12小時計)人流量15000人、周圍日均車流量總計42000輛/次。1.2 項目地塊分析- 15 -綜合項目自身條件、區位環境及周邊交通狀況,項目具備以下五大核心要素1.3 項目分析項目自身核心要素
10、城市綜合體濱江商業核心地段規模效應文化元素- 16 -城市綜合體內各物業功能互動發展商業 文化設施 酒店 住宅文化設施提升住宅價值;文化設施為酒店提供觀光客源及展覽客源;酒店為商業提供消費者;商業為酒店、供配套服務;商業為住宅提供社區服務;住宅為商業提供大量穩定的消費客源核心地段濱江商業城市綜合體1.3 項目分析規模商業文化元素商業為文化設施提供配套服務;文化設施為商業集中觀光人流;酒店為文化設施提供配套服務- 17 -核心地段濱江商業城市綜合體1.3 項目分析規模商業文化元素一座城市只有一個核心商圈商業歷史沉淀城市規劃導向決定核心地段不可復制“金三角”商圈是新邵商業的歷史沉淀,是新邵商業的代
11、名詞,不可取代的唯一核心商圈。新邵只有一個“金三角”商圈- 18 -臨“三湘四水”之資水,源遠流長,城市因水而興、商業因水而旺湖南四大水系之資江穿城而過,項目有400m的臨江風光帶,資源獨特,可塑造沿江餐飲、休閑娛樂特色業態,提升人氣,提高項目品質及知名度。核心地段濱江商業城市綜合體規模商業文化元素1.3 項目分析- 19 -金三角核心商圈大坪區域中心土橋區域中心沙灣區域中心新邵縣商業網點規劃布局名 稱定 位金三角商圈以金三角市場為中心,是新邵縣城傳統老商業中心,商業氛圍濃厚。建筑老舊,配套不完善,周邊道路級別低,有待改造升級。大坪商業城市新開發區,目前商業氛圍較弱,但新建樓盤多,配套相對完善
12、,未來可能出現大型集中商業,對現有“金三角商圈”形成威脅。現有“金三角商圈”急需升級。新興“大坪商圈”發展威脅傳統老商業中心,大坪現有商業規劃與本項目競爭有限的客戶資源。本案1.4 城市商圈分析- 20 -金鑫購物廣場金三角市場中天百貨金三角商業集聚區大坪工業區u金三角商圈金三角縣城核心商圈以金三角市場為中心,沿大新路、新陽路、新連路呈發散發展。是新邵縣城業態最齊全、規模最為集中,也是最為成熟的唯一核心商業中心。 1.5城市商業現狀分析本案- 21 -商業類型名稱規模()主流租金(元/月)超市/集中市場大坪農貿市場2380金三角市場16000金鑫超市2100中天超市1500服裝大賣場 服裝超市
13、1750鑫鑫服裝超市600太平洋服裝廣場800風采鞋服廣場400江南百貨600電器手機賣場幸福樹電器300移動手機賣場200電信手機賣場300家居賣場全友家私1700雙虎家私400傳統街鋪大新街6000170-300新連路567040-120新陽路611880-170健康路300020-30城市花園商業街320030-50合計530181.5城市商業現狀分析- 22 -結構不合理消費外流嚴重商業檔次低1、商業結構不合理。主要以中小型超市、服裝賣場為主,新型業態還比較缺乏,餐飲、休閑娛樂業態匱乏。2、商業檔次較低、硬件配套差。現有商業物業多數結構簡陋,功能不齊,配套缺乏,品位偏低,小、散、亂狀況
14、普遍存在,不利于城市商業的發展。3、消費需求大量外流。新邵縣城商業資源匱乏、尤其是品牌商戶極少、且靠近邵陽市區,導致大量消費需求外流嚴重、尤其中高檔消費需求流失嚴重。1.5 城市商業存在問題分析新邵商業存在問題- 23 -亮點業態u影院uktvu電玩u兒童活動中心u兒童娛樂中心重點業態u輕便餐飲u休閑餐飲u特色餐飲u知名連鎖餐飲u大型餐飲核心業態u超市u個人護理集合店u生活類零售u電器專賣u時尚服裝、服飾u兒童相關零售補充業態u美容/美體u美發/美甲u銀行u兒童早教u教育培訓u婚紗攝影2精致美食享受1精美購物體驗4精細服務專享3精彩娛樂休閑1.6 本項目業態組合初步規劃- 24 -項目四大主力
15、亮點業態大型超市影院餐飲休閑123時尚街區41.6 本項目業態組合初步規劃- 25 -本項目踞核心商圈,消費基礎廣泛,周邊超市賣場扎堆經營,但是皆以本地連鎖及區域連鎖超市為主,面積小硬件落后。本項目初步規劃超市面積8000-12000,以品牌效應及規模實力塑造核心競爭力。大型超市星級影院餐飲休閑大型超市1.6 本項目業態組合初步規劃- 26 -本項目所處縣城暫無影院業態,如本項目成功引進影院,將成為本地唯一一家影院!初步規劃本項目擬建影院面積在2000左右,設5個廳。大型超市星級影院餐飲休閑影院是帶來的大量人流,可帶動周邊相關業態的消費影院1.6 本項目業態組合初步規劃- 27 -新邵餐飲、休
16、閑娛樂業較為落后,無論規模還是檔次都較低,餐飲品類少,本項目擬引進品牌餐飲,形成優勢。綜合權衡項目銷售回款需求以持有物業面積的限定,大型餐飲娛樂業態擬布置在高樓層及持有物業區域,同時規劃有濱江美食娛樂街。餐飲休閑文化娛樂業態是大型商業項目的重要人氣來源,同時能有效提高高樓層商業的價值。尤其是在區域不成熟的情況下,項目初期通常要加大該類業態比例,吸引人氣,以縮短項目的培育期。大型超市星級影院餐飲休閑餐飲休閑1.6 本項目業態組合初步規劃- 28 -位于傳統商業核心,商業氛圍濃厚,但以老舊商業街為主。分割多個地塊,沿街展示面相對較少。進行滾動開發,實現資金平衡,以期達到價值最大化區位規劃開發計劃對
17、傳統沿街商業進行升級換代,引入大型商業,提供一站式消費場所。打造一條貫穿項目的商業街,并提升道路級別,將人流車流導入。選擇商業街、住宅作為銷售型產品以減少資金壓力,具有較大升值潛力的經營性物業(主力店、酒店)進行持有;集中商業、商業街、酒店、住宅1.7 規劃構想- 29 -項目項目值值用地面積101425總建筑面積314025建構筑物占地面積37293其中住宅面積213470集中商業27000商業街區62800商業總面積89800酒店(不含裙樓)10755建筑密度36.7%容積率3.08注:商住比1:2.15方案概覽業態布局1.7 規劃構想- 30 -方案概覽業態布局1.7 規劃構想210m250m項目街區總長度約450m。以中心廣場為節點,兩側街區控制25
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