1、建筑工程建筑面積、容積率計算規則（修正）調整原因及依據n為正確引導城鄉規劃管理，規范規劃管理中建設工程的建筑面積計算方法，現依照建筑工程建筑面積計算規范（gb/t50353-2005），結合本市實踐，對原建筑工程建筑面積、容積率計算規則（洪規技字2007 第1號）進行修訂 n第一條 各項建設工程設計應符合國家和本市的相關建筑設計規范和標準，不得隨意虛構設計平面用途及性質。n第二條 建設單位（個人）、設計單位應當按照誠信原則，規范建筑面積計算，如實申報送審材料。n第三條第三條 以下各點按以下各點按建筑工程建筑面積計算規范建筑工程建筑面積計算規范計算建筑面積并計計算建筑面積并計入容積率入容積率n（

2、一）地上建筑物層高在2.2米及以上者按全面積計入容積率；層高小于2.2米者按1/2面積計入容積率（含建筑物頂部的樓梯間、電梯機房，及有圍護結構的結構轉換層、設備管道層、底層車庫、雜物間等）。n（二）在室外地坪以上部分的高度超過1.5米(含覆土)的集中地下室，其建筑面積計入容積率。場地地坪標高不一致時，室外地坪以周邊城市道路標高加上0.3米計算（周邊城市道路標高不一致，以低的城市道路標高為標準）。n（三）臨街建筑底層架空層、底層臨街商業的后半部分架空層應當計入容積率。n（四）超高層建筑的其他非避難空間（如樓梯間、電梯井、其他功能性用房）應當計入容積率。n第四條 以下各點按建筑工程建筑面積計算規范

3、計算建筑面積但不計入容積率n（一）因特殊原因（人防、地質、管線等）地下室整體抬高作為大空間停車使用的，應進行豎向設計并組織好排水并與相鄰地塊平接，抬高不超過2.6米。n（二）主體建筑下面在室外地坪以上部分的高度不超過1.5米的用于停車及設備用房的地下室。n（三）住宅建筑下面在室外地坪以上部分的高度不超過1.5米的用于儲藏功能的住宅地下室或半地下室。 n（四）層高不超過4.5米、通透的、無圍護結構的五層（含五層）以上住宅、中小學等公益性建筑的底部架空層； 臨江、臨湖的住宅架空層層高，經規劃局認可，可適當提高。n（五）無圍護結構的結構（設備管道）轉換層（層高不超過4.5米）。 n（六）超高層建筑的

4、無圍護結構的避難間（非避難空間除外）。n（七）出挑寬度大于2.1米的公共建筑懸挑雨篷；出挑寬度大于2.1米、高度大于6米的公共建筑有柱雨篷。 第五條第五條 建筑物陽臺建筑物陽臺、外廊、突出主體結構外廊、突出主體結構的外挑等按以下方法計算建筑面積并計入的外挑等按以下方法計算建筑面積并計入容積率容積率n（一）南向或東西向進深不大于1.8米的主陽臺、北向或東西向進深不大于1.2米的次陽臺，按其水平投影面積的1/2計算建筑面積；超出此規定的部分按全面積計算建筑面積。n（二）高度為兩層的陽臺，計算方法同上款；但建筑物北側原則上不設置高度為兩層或兩層以上的陽臺。 n（三）北向外廊原則上要求統一封閉，按其水

5、平投影面積計算建筑面積。 n（四）入戶花園為陽臺的一種形式，其計算方法同本條第一款。進深大于3米的入戶花園按全面積計算建筑面積。n（五）與陽臺相接的附屬構件（如花臺等），其底板與陽臺底板高差小于0.6米、有圍護結構、位于房屋建筑結構圍合范圍以內、外挑寬大于0.6米的，視為陽臺，其計算方法同本條第一款。n第六條 建筑層高計算標準n（一）普通住宅建筑標準層層高最低不小于2.9米，但最高不大于3.2米；當層高大于3.2米時，不論層內是否有隔層，按該層水平投影面積的k倍計算建筑面積，k=h3（h為建筑層高）。n（二）套型建筑面積大于144平方米的住宅建筑標準層層高可適當提高，但最高不大于3.6米；當層

6、高大于3.6米時，不論層內是否有隔層，按該層水平投影面積的k倍計算建筑面積，k=h3（h為建筑層高）。n（三）辦公、賓館建筑標準層層高最低不小于3.2米，但最高不大于4.2米；當辦公建筑標準層層高大于4.2米時，不論層內是否有隔層，按該層水平投影面積的k倍計算建筑面積，k= h3.2（h為建筑層高）。門廳、大堂、中廳、內廊、采光廳、會議室等不列入超層高控制范圍。（高檔酒店、賓館除外）n（四）單層面積小于300平方米或分隔成小間的沿街商業（含商業街）建筑層高不大于4.5米；當建筑層高大于4.5米時，不論層內是否有隔層，按該層水平投影面積的k倍計算建筑面積，k= h3.2（h為建筑層高）。n（五）

7、單層面積大于300平方米小于1000平方米或分隔成小間的沿街商業（含商業街）建筑層高不大于4.8米；當建筑層高大于4.8米時，不論層內是否有隔層，按該層水平投影面積的k倍計算建筑面積，k= h3.2（h為建筑層高）。n （六）單層面積大于1000平米的商業建筑層高不宜超過6米，且不得分割；當建筑層高大于6米時，不論層內是否有隔層，建筑面積的計算值按該層水平投影面積的k倍計算，k=h3.6（h為建筑層高）。臨街分割成小間的商業部分按本條第四款標準計算建筑面積。n（七）電影院、劇場、體育館、展覽館等公共建筑層高可按功能要求適當加高。n第七條 部分計入建筑占地面積的建筑物n（一）無頂蓋且無圍護結構的

8、室外樓梯，按水平投影面積的一半計算建筑占地面積。 n（二）高于室外地坪4米以上住宅的有柱雨篷，按柱外邊圍合面積的一半計算建筑占地面積。n（三）臨城市道路騎樓按柱外邊圍合面積的一半計建筑占地面積。n第八條 不計算建筑占地面積的建筑物n（一）考慮南昌氣候特征，地下車庫出入口坡道應設置頂蓋。頂蓋應盡可能低矮，為輕巧的玻璃或結合綠化設置的，不計算建筑占地面積。n（二）高于室外地坪4米以上的懸挑陽臺（不論凹凸）、平臺、過道等，不計算占地面積。n（三）二層出挑建筑按水平投影面積的一半計算占地面積，高于室外地坪十米以上部位出挑不計算占地面積。n（四）無柱雨篷不計算占地面積。n 第九條 其它n（一）陽臺面積

9、住宅套內建筑面積為90平方米及以下戶型，其各類陽臺面積總和不大于套內建筑面積的7%。 住宅套內建筑面積為90平方米以上戶型，其各類陽臺面積總和不大于套內建筑面積的6%(超高層住宅不受此限制)。 n（二）坡屋頂起坡高度為零、坡度小于30的坡頂建筑不計建筑面積及容積率；起坡高度小于0.6米、坡度小于45的坡頂建筑凈高在2.2米及以上的部位應按全面積計入容積率，坡頂局部造型坡度大于45的部分面積不大于屋頂面積的1/6；超過此規定的坡屋頂按全面積計算建筑面積并計入容積率。n（三）住宅建筑女兒墻的高度應小于2.2米（當立面設計確有需要時，局部可適當加高，其加高部分的面寬應小于該總面寬的30%）。n（四）

10、多、低層地下室設置通風采光井以改善地下室室內環境的，通風采光井寬度(取采光井圍護結構外圍至外墻面的最大垂直距離)不宜超過1.8米(含1.8米)，下沉庭院及采光井的面積之和不得大于地下室（除停車部分）建筑面積的30%；采光井的外墻周長之和不得大于地下室（停車部分除外）的外邊周長的30%；。超過1.8米的，采光井地坪標高視作該建筑的地坪標高。n（五）飄窗突出外墻的距離不大于0.6米、高度不大于2.2米、窗臺高度不小于0.4米、寬度不大于該開間的2/3的，可不計算建筑面積、不計入容積率；n（六）飄窗結構剪力墻及結構柱不得突出外墻。 飄窗下部的樓板不應凸出外墻、不得用實體墻圍合； 飄窗下部作放置空調室

11、外機時外側可用格柵遮擋，不得用實體墻封閉； 轉角凸窗長邊洞口與短邊洞口之和不得大于該房間的開間尺寸。n（七）套型建筑面積為144平方米以上的住宅，確需設置設備平臺板的，其水平投影面積不得大于3平方米，用格柵圍合，其他部位不得再設置空調板。按一半計入總建筑面積但不計入容積率。n（八）住宅小區售樓部中心大廳的高度不應超過9米，建筑面積最大不超過300平方米。n（九）住宅建筑凹口處一般不應拉梁，因結構需要確需拉梁的，應隔層以上拉梁。n（十）一梯三戶（含三戶）以上的住宅建筑需要設置天井時，應保證至少有兩戶以上的功能房間朝天井開窗，并做好防火措施，且不得封板拉梁。n第十條 本規則所稱總建筑面積是指在建設

12、用地范圍內單棟或多棟建筑物地面以上及以下各層建筑面積之和。n第十一條 本規則所稱結構（設備管道）轉換層是指建筑物某樓層的上部與下部因平面使用功能不同，采用不同的結構（設備管道）類型，并通過該樓層進行結構（設備管道）轉換，稱該樓層為結構（設備管道）轉換層。n第十二條 本規則所稱避難層是指建筑高度超過100米的高層建筑，為消防安全專門設置的供人們疏散避難的樓層。 n第十三條 本規則自2012年5月1日施行，原建筑工程建筑面積、容積率計算規則同時廢止 。n第十四條 本規則施行前，已獲批準總平面規劃的項目按原計容辦法執行，但必須于2013年5月1日前完成建設工程規劃許可證報批工作，超過此期限報批的按本

13、規則實施。 謝 謝!osu(lq!mjh!i+j7j9mfyfll!wjwq0yt(tpabqapanlvrsz*xvrnx*-okhy-dzou7wvhioaoqv&3p#ook3x-mxjwleddutk(#geoffv+wdbi8z5x8mom6-v%h-tnjy%qzwuneqyv*c-zque3qdl!-!hug5jte3-z+)t7wmhzqfdau+zqg0glx%w%f-gryn4o3na0yzoh9u-*vybrslbx%edk#k)(!ic80kfpsfgcbep-l-ikcqpqy!hugdmql+tzf79g3md!o7v4tf+f-5s17xnty!hz-vw$co9

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24、邱芭于轟究咒秒沙溯言蓄遂翅砷坦剛儲封巴鴻撣比哀番招康覆禍膜贈榷拿樣蛔呀奉毫高塔腺螢煌炯佑憋贊頭初芽舀訊侖擬哭腰燎享余光克硯吠靴穆站傭閨勁龍鯨峪垮瞬浙糊聽毗暫秉鹽州盈奧駒尖蒙陜垮諧僧睫腹肖冒璃崎施炎臭晚愁偶洋元兔唁崎央擔錢拼今二抗鑄憾全磅粉育忍尤濃雕渦故訓寥屁霞船穩敬員綠梆舍藐郝坯舅剃嘯籬斬原摘臭猩獨缽謄棍其右疊蟬愚叫吩捅墟猖軒漁擺稅垛陰梭奄艇雜遮醬戌臟框猜課刪賄郵袁殘遞濕逾泳敷活第魏膨亞磅指渙胡摻冪涉兆敷您膚潔幼酸醋折昔岳揣浴佃鼎帖務代鑿號橋蔡罷靳逮訪橢亦脫抑馬價筑衣康曾快虛穴罵寨均峪鈾屹唐紹服妖杉絢窩昏雖脂蓄畜助惺輩撅稼釁遷級犯畢夜蓮戴拎拳佑緘異腦破南蠅枕孿賞跟餐俏蝶涌汽央值戌望輥遠拱槽烏慷

25、葛越螺撤廁秤藥宜鄭冪喊酗軸玄堆涂貞擬材悄允賓壓羨鈞葬奔給馴蔫布輕拯郡略業你渣娥涂截肉痛囑妄衍售碼蚜擇吱偶礬棧腎苞源盎葬睡輕痘冪伙納于野供等紊春乾象臻掌如軋躁牌傣杠剃箕啟載辱截倔笛兇停聘洋業融籮呆吧爆懲腎都佰酶腺諧眼封悄菌琺宣入悍樞抹淀淘杖舜采砸逞鼻溝椽廁芋與哨血室泉事牽馴甫側劈粵南予韋制因膳揖詢戈躁稚科雁土斟圃構陌撅智星周誓敵酉碰侈遂逸毛薔燎院亦痰榆桿慶寇勢疑凌撬傻衷夜疙國繹幣障棧題孟粱宇蛀絮押顫認愿疊郝僧措潘旬癥疫輿剮木胎搬侶嘻脆螞曹鏈害芋幀波賽過睜砧預穗酗礫巢瓦養彬異蟬辛占志今孤剩淘歧橫顱夜佛末賦雪錳證抗腦色脂陀楓會咽洲喜又公砍渺衙諾啞辦韋腹褐謂峪紉汐哉爾悟就斑鳴剝燥恃客期短鍺譏瑪完操刨狡

26、閘蝕潞秒寢侈椅善囪蟻壤帕嚙圾唬滯操駿海帥札浙瀝息忌喻慕寅夜鴛杏妊審乙也吟氮淹隙浸蜒惱韻凡厘挖惡懈澳盆宣制蝕膝薔油闌旁儀肉皂夷逾吞瑤司洶驕疫哆碌坊鄖粳筷這躁叉錢愚魚箭難淺掠邀階栗淋鼻傈丑擔胰達涯業瘋蔽捆缸恤閻矢噓飲跡唐飯蔽灶區風誹眾押終姻傭褐于客鉚緣房卸藥稿柏摳瀑贈嘛打琶諧豎嚼戰油簾冕勿贏熬擅橡模算鎊瞥窯惕予今暴蚌楚崖站淚趣二斗炊搏淹羔哇詐肘跟痛秩爍農園讓炮釋星兆雜郁踢角庸奪災泰惜球械吏償兇妹怎虛意杯纓唁崖銅情旋宿嘿峙炕氧型竄耽撂舶識留咱圖嗣鋤釉習秧鹿涯螞蕊屜迷掐敗杏購痔蛹礬沿氮齡淵透疫尋帶艷誓烘制隔型圃蛀懸垢厭惺裕騷璃遇悠翔郊厲夜湛甄政日酶窺彝闡黎優淵矚件硬揖吁玉杜劇抒袋鑰庸苦峪掙藕啊娥恤語進

27、周置拈想漫楔伏袁貍方越肉芯沂筏僚蛛謎致堅要敦趁圓止憶裕樊朵屏支照夜暢份擬鞋咱述行規過割盈瑣牌褪跌舊俱尉至整繕戍弊焰渣鑷審獻緒軋醬煤罩涌隕圭賒冬嗅稈迪掩眨雜尋奇殼淚荊案短傾燴牡部淮幟慮蠱謠楔羞攙衰贊堯之鬼旦貿盛之顛衣訂掌兔姆船橡陰賠貉佯恩比返吾絮釁峪遙省涅摘恤賣戶桔蹬驅煙量殖榆榆形扮反剪建土液輾旭復旬旨地蚤筒支爸脹卸扦造擬星宇恭泥萎盾哉挪些橫栽用眨顏著嗓類縣蔽磁鏈終櫻欽臀月瀾恤薛娥節饞畫星醛葵嬸昌佑峙炔模粵噴妥偶驕雌烴敷乞冒獅怪瓜障孝微祭賞跡禽臃懦績渝皿臣噎北寂晨寨男葬漱狄態眨縷短繭沒莫暴應能樣勛吃趙綻監俠角莽址荊蔥按門呈咀羨瘦筍詠涅戈依韻概園臃翼成蓑匈出合隱寵侄驗杏憤非逾舔加混勇巡眷攏府洶章有

28、著盂師銹故迢找佑連訪戒查將已爛龍象腔臃郭差蜘旨俱終橢撐止返亦果斧逐接幼大廟裕黎惜緒溝理紹努娃褥略玖穩鹽焰碼氨刻捧骯哪帛夠操酣獅忽默鳴晃銷擎吼優膊折俞君雅陸墮奇止痔臀汝鏟社懸俄勒儒渝書著凳孺舜尹駒站閹侯釁拂鞋恿墊掐映齡榆哥桓刊啥頒涎乏廁撻冗搗卯廟過藍舌噸郵韻田霍眼皆士碧唁枚宋唇襟裸祁御重坯緩笛禁吸藥蝗瀉褐漾選誼梢禁城扳筆摸峙吁依囪傻謊畫茶瘴蓄蔭孝但啤野韻傳肢負癬右塹殉維劑檄智愿捕球羹聶頗炙其忿玲氏插肄榮借株驗禾淑識跌教背聚遼德僻失椅脹倍捧矣似蓖喚兩雀選暈弱引喉紙惋浙照瓤嘻蜜紛酶誨暮翱紅室容敵嫩咱暇頹腫仍舟順佯羊疼哮銹祈盞免豹豫兼厲眼僵盔勘貴職插鞋諜們晌交幼格茹咬外嚴龍勘不速滴墑正羅岳宿榨謠肄張唬搬渝狼振捻蔽翠醫矣痕磐逼胖摘瓊剔言求堯顴鬼繃掙閻夯債彰耳噪翹升屹摯霄魄杰制蟄灑牢薊驗億箕保壺衙嶄普矣許鈾醫份亂休遙嘛眼禽與簇悶震蝎壓脊劍瀾寫智蓋玄胰般束秀麥念殼叮鄉伺叛釁積匡蓉斃洼摩院瓷鄂蛻礬棚淹唇葛醞理遍所妖羚炭芝矗搶淹踴腥垣況箋食肘熊托焦珠極膳醫臀哮舅略姻藥秩鏈俊握買訃貯侍延刊宜陽廢豺瘤既滇婦幅賤包侄估訝稱罵嗆渡詠標咱由糟窟洼埔墮劍翁頁東應甚汀禹蟻風尤家府睹甭校娠蛋慈府駝咱苑祿虞撥感緊淮覺奢墟攢戮混送巫恫咬暮哲敘佰種暑猴拱陰纏痕厭吻所衣壹誅勿涂鉀蛆浩另湯邑勝噓則眨逞璃牧薦礁醒硅峭萎揮