1、蘇州市國有土地租賃暫行辦法第一條為完善土地有償使用制度，加強土地資產管理，提高土地利用效益，根據國家有關法律、法規，結合本市實際情況，制定本辦法。第二條國有土地租賃 ( 以下簡稱土地租賃 )是指國家以土地所有者的身份將國有土地使用權在一定年限內租與土地使用者， 并由土地使用者向國家支付租金的行為。第三條本辦法適用本市行政區域內國有非農業建設用地租賃。第四條境內外的自然人、 法人和其他組織， 除法律另有規定外， 均可按本辦法規定租賃使用國有土地。第五條土地租賃由市、縣級市人民政府土地行政主管部門和蘇州工業園區、蘇州新區負責土地管理的部門 (以下統稱土地部門 )負責實施。市土地部門代表蘇州市人民政

2、府履行本市市區國有土地出租人的職責?？h級市土地部門代表縣級市人民政府履行本轄區范圍內國有土地出租人的職責。 蘇州工業園區、蘇州新區管委會受蘇州市人民政府委托履行區域范圍內國有土地出租人的職責。第六條生產經營性項目用地可采取國有土地使用權出讓方式取得土地使用權，也可以采取土地租賃方式取得土地使用權。土地使用者因項目建設或生產經營活動需要臨時使用土地， 也可以通過土地租賃方式取得臨時用地使用權。原行政劃撥土地使用權， 可以通過補辦國有土地出讓或補辦國有土地租賃方式取得有償使用條件下的國有土地使用權。房地產開發用地不采取國有土地租賃方式取得國有土地使用權。第七條土地出租人和承租人必須簽訂 (國有土地

3、租賃合同 )，合同文本由市土地部門統一制定。租賃合同自簽訂之日起生效。第八條土地租賃的年限由雙方當事人約定，但不得超過下列最高年限：(一 )工業用地為 50 年；(二 )教育、科技、文化、衛生、體育用地為50 年(三 )商業、旅游、娛樂用地為40 年；(四 )綜合或其他用地為50 年；(五 )臨時用地為 2 年；(六 )法律、法規另有規定的，按有關規定辦理。企業土地租賃的年限不得超過其工商營業執照規定的經營年限。第九條土地租金按地價總額和土地租賃年限， 采取收益資本化公式確定。 銀行利率按中國人民銀行當年公布的存貸利率的中間值確定。土地價格須由具備資質的地價評估機構進行宗地價格評估，由土地部門

4、確認。第十條土地租賃期間，租金可定期隨銀行利率變化作相應調整。第十一條租賃的土地是由集體土地征為國有土地的承租方必須將征地費用在首期租金中予以付清，其余地租部分可以逐年支付。第十二條蘇州市人民政府已頒發的有關土地出讓中土地收益分配的優惠政策，適用土地租賃。第十三條承租人應當按租賃合同約定的租金數額按期繳納土地租金。租賃合同簽訂后， 承租人應于三十日內向出租人支付首期租金。 自合同簽訂之日起不滿半年的， 土地租金按全年標準減半繳納。 但首期租金中的征地費用應按確定的標準全額支付。超過半年的，按一年的租金繳納。土地租金應當在每年6 月 30 日前支付。第十四條國有土地租賃的審批權限，按國有土地使用

5、權出讓審批權限執行。臨時用地租賃由所屬縣級市、蘇州工業園區、蘇州新區土地部門負責審批。市區臨時用地租賃由市土地部門負責審批。第十五條土地使用者租賃國有土地，必須向縣級以上土地部門提出承租申請 ?，按規定提供相關資料。經土地部門審核，并按規定的審批權限報經人民政府批準后，土地部門與土地使用者簽訂國有土地租賃合同 )，土地部門向土地使用者頒發 (建設用地批準書 )。第十六條土地租賃合同應當載明以下主要內容：(一 )租賃當事人；(二 )租賃地塊的座落、四至范圍和面積；(三 )租賃地塊的現狀條件；(四 )租賃地塊的規劃用地性質；(五 )租賃年限；(六 )租金金額、支付時間和方式；(七 )租賃雙方的權利

6、、義務和違約責任；(八 )土地使用條件；(九 )開發期限；(十 )土地使用期滿后，地上建筑物處置方式；(十一 )其他需要明確的事項。第十七條租賃合同簽訂后，承租人必須在15 日內到當地土地部門辦理土地租賃登記，由縣級以上人民政府向承租人頒發國有土地使用證，并注明“土地租賃 ”。土地租賃不登記的，承租人的權利不受法律保護。第十八條土地使用者租賃臨時用地，由土地使用者向當地土地部門提出申請， 并按規定提供相關材料， 經土地部門審批， 土地使用者與土地部門簽訂國有土地臨時租賃合同，土地部門向土地使用者頒發I臨時建設用地批準書。臨時租賃合同的內容，參照本辦法第十六條規定。第十九條國有土地承租人應當按照

7、租賃合同約定的規劃用地性質、 規劃要求和其他條件進行土地利用和經營。 如用途發生變更的， 須經規劃部門的同意， 并報經土地部門辦理用途變更手續，調整租賃合同后方可變更。第二十條承租人不得在租賃的臨時用地上修建永久性建筑物或構筑物。第二十一條經出租人同意， 承租人可以將土地轉租給他人使用， 井辦理土地轉租登記手續。轉租后的土地不得再轉租。第二十二條土地轉租時， 當事人應當簽訂轉租合同， 轉租自當事人簽訂之日起生效。轉租合同約定的租賃期限不得超過原土地租賃合同約定期限減去已租賃期限后的剩余期限。轉租合同的內容不得與土地租賃合同的內容相抵觸。轉租期間，原土地租賃合同變更，影。向轉租合同履行的，轉租合

8、同應當作相應的變更；轉租期間，原土地租賃合同終止的，轉租合同也隨之終止。第二十三條轉租合同簽訂后，轉租當事人應當將合同送交土地部門進行登記。轉租合同不登記的，承租人的權利不受法律保護。第二十四條承租人若將全部土地轉給他人使用，可以選擇以下兩種方式：承租人向土地部門提出變更租賃合同的申請， 經土地部門批準后， 變更土地承租人承租人向土地部門提出土地使用權出讓申請， 經批準受讓后， 再對土地使用權進行轉讓。土地出讓金按已確定的租金標準采用資本收益公式進行換算的方法確定。對承租人已支付的征地費用可以抵充出讓金。第二十五條在土地租賃年限內， 承租土地上的房屋可以轉讓或出租。 轉讓房屋時，必須按本辦法第

9、二十四條規定的方式， 辦理租賃合同變更或土地使用權轉讓手續。房屋出租時， 出租期限不超過土地租賃合同或土地轉租合同約定的承租期限。第二十六條租賃的土地因轉租或房屋轉讓發生分割的， 由土地部門確定租賃土地的界限和面積。第二十七條在土地租賃年限內， 土地承租人可以將土地租賃權作價出資或者作為合作條件與其他投資者舉辦合資合作企業。 租賃的土地必須按本辦法第二十四條規定的方式將原租賃合同的承租人變更或將土地使用權轉讓給合資合作企業。第二十八條在土地租賃年限內， 土地使用權可以抵押， 抵押金額區別下列情況確定：政府直接租賃的土地， 承租人在首期租金中付清了征地費用， 土地抵押金額按不高于評估地價的 40

10、確定。承租人未支付過征地費用，土地租金逐年支付的，不予抵押。但是地面建筑物可以單獨抵押。原行政劃撥土地使用者補辦租賃的土地，抵押金額按不高于評估地價的40確定。在土地租賃年限內， 承租企業法人破產的， 土地租賃合同自然終止， 由土地部門收回出租的土地。在土地相質年限內， 承租企業法人被兼并或被合并的， 按本辦法第二十四條規定的方式辦理租賃合同變更或土地使用權轉讓手續。在土地租賃年限內， 土地承租人可以提出轉辦土地出讓手續的申請， 如無特殊情況，應當予以批準。土地租賃年限屆滿， 承租人繼續使用土地的， 應當至遲于屆滿前 1 肋日申請續期，除根據社會公共利益需要收回土地外，承租人的續期申請應當予以

11、批準。經批準續期的，出租人應當與承租人重新簽訂租賃合同。第三十二條土地租賃年限屆滿， 承租人未申請續期或者申請續期但未獲批準的，土地租賃合同自然終止，注銷土地使用權證。土地租賃合同期滿時， 其地上建筑物。 構筑物和其他附屬物可按租賃合同約定的方式或按國家有關規定處理。第三十三條租賃年限未滿的土地一般不得提前收回， 但在特殊情況下， 根據社會公共利益的需要，租賃的土地可以依照法律程序提前收回。第三十四條提前收回租賃土地的， 出租人應當在收回租賃土地之日前 1 肋日內，將租賃地塊的座落、四至范圍、收回理由、收回日期通知承租人，并予以公告。第三十五條 提前收回租賃土地的，出租人應當根據承租人已使用土地的年限和開發、利用、經營土地的實際情況給予相應補償。第三十六條在土地租賃年限內， 承租人要求提前終止土地租賃合同的， 應當承擔違約責任，支付違約金，造成出租人損失的，承租人應賠償損失。第三十七條承租人未按租賃合同約定的開發期限或者條件開發、 利用和經營土地的，由土地部門責令其改正，限期不改正的，可以無償收回其承租的土地。第三十八條承租人未按租賃合同約定的用途開發、 利用和經營土地的， 由土地部門按有關規定予以處罰；第三十九條承租人違反土地轉租或土地租賃權轉讓規定的， 由土地部門依法沒收違法所得并責令