1、2004年房地產估價師估價理論與方法考試真題及答案一、單項選擇題（共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號。）1房地產具有供給有限特性，本質上于（）。A土地總量有限 B規劃限制 C房地產不可移動 D價值量大2某套住宅總價為30萬元，套內建筑面積為125m2，套內墻體面積為20m2，分攤的共有建筑面積為25m2。該套住宅每平方米建筑面積的價格為（）元m2。A1667B1765C1875D20003某宗土地面積2000m2，城市規劃規定的限制指標為：容積率3，建筑密度30。在單位建筑面積所獲得的利潤相同的條件下，下列建設方案中最可行的是（ ）。（建設工程

2、教育網提供）A建筑物地面一層建筑面積為800m2，總建筑面積為5000m2B建筑物地面一層建筑面積為1400m2，總建筑面積為 5000m2C建筑物地面一層建筑面積為600m2，總建筑面積為5500m2D建筑物地面一層建筑面積為600m2，總建筑面積為2500m24房地產的實物通常是指房地產中看得見、摸得著的部分，具體包括有形的實體、該實體的質量以及（ ）。A相應配套的基礎設施B土地的形狀C 組合完成的功能D立體空間5在符合城市規劃和建筑結構安全的條件下，住宅所有權人尋找他人出資，合作加蓋房屋并進行分成，屬于動用（ ）的行為。A宅基地所有權B空間利用權C地役權D建筑物相鄰關系6某宗面積為300

3、0m2的工業用地，容積率為0.8，樓面地價為700元/m2。現按規劃擬改為商業用地，容積率為5.0，樓面地價為960 元/m2。理論上應補地價（ ）萬元。（建設工程教育網提供）A78B882C1210D12727某幢可出租房地產尚有1年時間才可投入使用，與之類似的現房價格為5000元m2，現房出租的年末凈收益為500元m2。若按折現率10和風險補償值100元/m2計，該幢房地產目前的價格應為（ ）元/m2。A 4400B4409C4445D44558一套建筑面積為100m2，單價為2000元/m2的住宅，首期付款5萬元，余款在未來10年內以抵押款方式按月等額支付，貸款年利率為5.31，則該套住

4、宅的（）。（建 設工程教育網 提供）A實際單價為2000元/m2，實際總價為30.16萬元B實際單價為1950元/m2，實際總價為20萬元C實際單價為2000 元/m2，實際總價為20萬元D實際單價為2000元/m2，實際總價為30.16萬元9同區位的甲、乙、丙三種房地產，當價格變化百分比為10時，需求量變化百分比分別為30、10、0，則甲、乙、丙三種房地產的需求的價格彈性數值類型分別是（）。A富有彈性、單一彈性、缺乏彈性B完全彈性、單一彈性、完全無彈性C完全彈性、單一彈性、缺乏彈性D富有彈性、單一彈性、完全無彈性10現實中，房地產市場上某種房地產在某一時間的供給量為（）。A存量+新開發量十其

5、他種類房地產轉換為該種房地產量一該種房地產轉換為其他種類房地產量一拆毀量B存量十新開發量十該類房地產與其他種類房地產之間轉換總量+拆毀量C存量+新開發量+空置房量一拆毀量D存量+新增竣工量一拆毀量11城市房屋拆遷補償估價中，實行房產權調換且所調換房屋為期房的，為結清產權調換的差價而對該期房價進行估價，則（）。（建 設工程教育網提供）A估價時點為未來，估價對象為未來狀況B估價時點與房地產狀況均為現在C估價時點為現在，估價對象為未來狀況D估價時點為現在，估價對象為過去狀況12某建筑物的建筑面積為2000m2，占地面積為3000m2，現在重新獲得該土地的價格為8130元/m2，建筑物重量價格為900

6、 元/m2，而市場上該類房地產正常交易價格為1800元/m2。則該建筑物的成新率為（）。A 44 B 50 C 67 D9413按間接比較的判定，某可比實例的房地產狀況劣于標準房地產狀況，價格低2；而估價對象的房地產狀況優于標準房地產狀況，價格高5。若改為直接比較判定，將出現（）的情形。A估價對象的房地產狀況優于可比實例的房地產狀況，價格高7B可比實例的房地產狀況優于估價對象的房地產狀況，價格低7C可比實例價格的房地產狀況調整系數為1.071D可比實例價格的房地產狀況調整系數為0.93314現需評估某宗房地產2004年10月末的價格，選取的可比實例成交價格為2500元/m2，成交日期為2004

7、年1月末，該類房地產自2003年7月末至2004年6月末每月價格遞增1，2004年6月末至2004年10月平均每月比上月價格上漲20元/m2。該可比實例在2004年10月末的價格為（ ）元/m2。A2648B 2688 C 2708D273415為評估某住宅2004年10月1目的正常市場價格，在其附近收集公證機關的某可比實例的有關資料如下：成交價格為4000元/m2，成交日期為2004年5月1日，成交價格比正常價格低2，房地產狀況調整系數為1.087，已知從2004年5月1目到10月1日該類住宅價格平均每月比上月上漲1，則對該可比實例成交價格進行校正、調整得到的價格最接近于（）元/m2。（建設

8、 工程教育網 提供）A3790B4238C4658D466316某宗房地產交易中，買方付給賣方2500元/m2，交易稅費均由買方負擔。已知該地區的房地產交易，賣方按正常價格的5繳納有關稅費，買方按正常價格的3繳納有關稅費，則該宗房地產的正常成交價格最接近于（）元/m2。A2427B2500C2575D263217在某幢建筑面積3000m2的經濟適用住房建設中，某開發企業花費280萬元用于支付征地和拆遷安置補償費、勘察設計和前期工程費、房屋建筑安裝工程費、必要的基礎設施和公共配套設施建設費，并支付了20萬元的貸款利息和行政事業性收費。假定該項目需交納的有關稅金按開發成本的4計，管理費率和開發利潤

9、執行國家有關規定，該幢經濟適用住房的最高基準價格為（）元/m2。（建設工程教育網提供）A1067B1070C1087D114118某建筑物實際經過年數為10年，經估價人員現場觀察該建筑物剩余經濟壽命為46年，該建筑物經濟壽命為50年，殘值率為2，用直線法計算文具建筑物的成新率為（）。（建設工程教育網提供）A80B82C83D9219某綜合辦公樓建設期為3年，有效經過年數為10年，現補辦了土地使用權出讓手續，土地使用權出讓年限為50年，建筑物剩余經濟壽命為35年，則計算該建筑物折舊的經濟壽命應為（）年。A35B45C48D5020某房地產的土地取得成本為1000萬元，開發成本為3000萬元，管理

10、費用為200萬元，銷售費用為300萬元，開發利潤為500萬元，則該房地產的投資利潤率為（）。A10.0B11.1C11.9D12.521某建筑物的建筑面積為200m2，有效經過年數為12年，重置價格為800元/m2，建筑物經濟壽命為40年，殘值率為2，則運用直線法計算該建筑物的現值為（）萬元。A10.2 B11.0C11.3D11.522某商鋪的收益年限為30年，年有效毛收入為6000元/m2。假設凈收益率為75，報酬率為10，則該商鋪目前的價值為（ ）元/m2。A 14140B42421C56561D6000023某宗房地產32年土地使用權的價格為4000/m2，對應的報酬率為7。現假定報酬

11、率為9，該宗房地產40年土地使用權條件下的價格最接近于（ ）元/m2。（建設工程教育網提供）A3275B3287C3402D437524某出租的房地產的年租金收入為10萬元，年出租總費用為1萬元。建筑物重置價格為100萬元，成新率為80。己知土地資本化率為6，建筑物資本化率8。假設該房地產的土地使用年限為無限年，則該宗房地產的現值為（）萬元。A43B112.5C123.3D15025用收益法計算房地產價格，若凈收益每年不變，年限為n，凈收益增長率與報酬率Y相等，則房地產價格V=（）。（建設工程教育網提供）A0B/ （1+Yn）CnD26資本化率是（）的倒數。A毛租金乘數B潛在毛租金乘數C有效毛

12、收入乘數D凈收益乘數27某宗房地產的土地使用年限為50年，至今已使用8年，預計該宗房地產年有效毛收入為80萬元，運營費用率為40，安全利率假定為6，風險補償率為安全利率的40，該房地產的收益價格為（ ）萬元。A368B552C561D 92028某在建工程項目計劃建混合結構倉庫2000m2，總預算為400萬元，估價時，建筑工程中的基礎工程已完成，結構工程完成50，設備安裝工程尚未進行。另據調查得知，基礎工程、結構工程和設備安裝工程的造價占整個建筑工程造價的比重分別是15、60、25，該在建工程在估價時點的完工程度是（ ）。A30B 45C65D7529某地區商品住宅價格自2000年至2004年

13、分別為681元/m2、712元/m2、744元/m2、781元/m2和815元/m2，采用平均增減量法預測該地區商品住宅2006年的價格為（ ）元/m2。（建設工程教育網提供）A849B865C882D91530城市基準地價是根據用途相似、地塊相連、地價相近的原則劃分地價區段，調查評估的各地價區段在某一時點的（ ）。A最低價格 B平均價格 C出讓地價 D標定地價31當以單位寬度的標準宗地的總價作為路線價時，臨街宗地總價=路線價（）臨街寬度。A單獨深度價格修正率B累汁深度價格修正率C平均深度價格修正率D混合深度價格修正率32某臨街深度30.48m（即100ft）、臨街寬度20m的矩形土地，總價為

14、121.92萬元。按時四三二一法則，其相鄰臨街深度15.24m（即50ft），臨街寬度25m的矩形土地的總價為（）萬元。A53.34B85.34 C106.68D213.3633某宗房地產的總價值為5000萬元，其總地價為2000萬元，總建筑面積為10000m2，甲擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價值為90萬元，該部分的建筑面積為200m2。梭土地價值進行分攤，甲占有的土地份額為（ ）。（建設工程教育網提供）A1 B1.5 C2D 2.534防范估價風險的最后一道防線是（）。A撰寫估價報告 B審核估價報告 C出具估價報告D估價資料歸檔35下列表述中不正確的是（ ）。A在實際估價中，不同的估價

15、方法將影響估價結果B在實際估價中，不同的估價時點將影響估價結果C在實際估價中，不同的估價目的將影響估價結果D在實際估價中，不同的估價作業期將影響估價結果二、多項選擇題（共15題，每題2分。每題的備選答案中，有兩個或兩個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號。全部選對的，得2分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0.5分。）1建筑物區分所有權包括（）等。A按份共有所有權B專有部分所有權C共同關系成員權D共同部分持份權E長期使用和租賃2有一開發公司擬參加國有土地使用權拍賣會，現委托房地產估價人員對該土地的最高競買價進行評估，所得出的評估價值是（）。A交換價值B公開市場價值C投資

16、價值D理論價格E標定地價3甲、乙兩塊土地，其區位及實物狀況都基本一樣。甲地塊土地單價為506元/m2，容積率為1.5，土地使用年限為50年。乙地塊土地單價為820 元/m2，容積率為24，土地使用年限為70年。在用樓面地價來判斷甲、乙兩地塊的投資價值時，若土地報酬率為8，則下列表述中正確的有（ ）。A乙地塊比甲地塊貴B甲地塊的70年使用權樓面地價低于341.67元/m2C甲地塊與乙地塊的樓面地價相等D甲地塊比乙地塊貴E乙地塊的 70年使用權樓面價高于340元/m24估價中的最高最佳使用具體包括（ ）等。A最佳用途B最佳位置C最佳規模D最佳環境E最佳集約度5選取可比實例時，應符合的要求包括（）等

17、。（建設 工程教育網提供）A可比實例與估價對象所處的地區必須相同B可比實例的交易類型與估價目的吻合C可比實例的規模與估價對象的規模相當D可比實例的成交價格是正常價格或可修正為正常價格E可比實例大類用途與估價對象的大類用途相同6評估某套住宅價格中，進行區位狀況調整時，比較、調整的內容包括（）等。A環境景觀B離市中心距離C朝向D城市規劃限制條件E地勢7下列情形中會導致房地產當前需求增加的有（ ）。A消費者的收入增加B作為替代品的房地產的價格上升C作為互補品的房地產的價格上升D消費者預期其未來的收入增加E消費者預期未來的房地產價格上升8建筑物重置價格的求取方法有（）等。A單位比較法B工料測量法C指數

18、調整法D分部分項法E成新折扣法9從估價角度出發，收益性房地產的運營費用不包含（）等。A房地產改擴建費用B抵押貸款還本付息額C房屋設備折舊費D所得稅E房屋裝修折舊費10下列表述中，正確的有（ ）。A開發經營期可分為開發期和經營期B開發期又可稱為建設期，對于在土地上進行房屋建設的情況來說，又可分為前期和建造期C開發期的終點是預計待開發房地產開發完成的日期，起點與開發經營期起點相同D經營期可具體化為銷售期和出租期E在有租賃的情況下，租售期通常到開發完成的日期11長期趨勢法包括（ ）等方法。A數學曲線擬合法B平均增減量法C平均發展速度法D年限法E指數修勻法12在劃分路線價區段時，應符合的條件包括（ ）

19、。A形狀相似B在同一條街道上只有一個路線價區段C面積接近D地塊相連E可及性相當13下列關于房地產抵押價值評估的表述中，正確的有（ ）。A法律法規規定不得抵押的房地產，沒有抵押價值B再次抵押的房地產的抵押價值為該房地產的價值扣除已擔保債權后的余額C房地產的價值扣除預計處分該房地產的各種費用、稅金后的余額才是抵押價值D不能單獨處分、使用的房地產不宣作為抵押物，應當沒有抵押價值E在評估土地使用權是以劃撥方式取得房地產的抵押價值時，不應包括土地使用權出讓金14確定路線價時，選取標準宗地應符合（）等的要求。A一面臨街B兩面臨街C土地形狀為矩形D土地形狀為正方形E容積率為所在區段具有代表性的容積率15獲取

20、房地產估價業務的措施有（）。（建設工程教育網提供）A突破專業能力限制，接受各種估價要求B提高服務質量C恰當的宣傳D低收費E最大限度壓縮估價作業期三、判斷題（共15題，每題1分。請根據判斷結果，在答題卡上涂黑其相應的符號，用“”表示正確，用“”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1 分，本題總分最多扣至零分。）1本著平等互利的原則，經建設部、人事部、商務部和國務院港澳事務辦公室同意，2003年11月4日中國房地產估價師學會與香港測量師學會簽署了內地房地產估價師與香港測量師資格互認協議書。 （）2在評估投資價值時，采用的折現率是某個特定投資者所要求的，它應高于與該房地產風險程度相對應的社會一般報酬率。

21、 （）（建設工程教育網提供）3現實中有時評估的不一定是公開市場價值，而是某些特定條件限制下的價值，比如城市房屋拆遷是強制性的，所以城市房地產估價不應采用公開市場價值。 （） （建設工程教育網提供）4就使用價值與交換價值相對而言，房地產估價所評估的是房地產的交換價值。（）5在房地產損害賠償估價中，一般來說，估價時點為過去，估價對象為歷史狀況下的情形。（）6運用市場法求取房地產的價格時，選取的可比實例的規模一般應在估價對象規模的0.52范圍內。 （）7被拆遷房屋的房地產市場價格中不包含搬遷補助費及被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額。（）8某房產年折舊率為1.6，有效經過年數為12年，按直線法折舊

22、該房產應屬完好房。 （）9用收益法估算某大型商場的價值時，其凈收益為商場銷售收入扣除商品銷售成本、經營費用、銷售稅金及附加、管理費用、財務費用后的余額。 （）（建設工程教育網提供）10預計某宗房地產未來第一年的凈收益為38萬元，此后每年的凈收益將在上一年的基礎上減少3萬元，則該宗房地產的合理經營期限為12年。 （）11運用平均發展速度法進行估價的條件是，房地產價值的變動過程是持續上升或下降的，且各期上升或下降的幅度大致接近，否則就不適宜采用這種方法。 （） （建設工程教育網提供）12路線價法中的單獨深度價格修正率隨著臨街深度的遞進而增大。 （）13估價目的是由委托人提出的，估價時點是根據估價目

23、的確定的。 （）14估價報告應用有效期是從估價報告出具之日計算，而不是從估價時點開始計算。（ ）15估價資料的保管期限是從估價報告出具之日起到估價報告得到使用之曰止。（ ）四、計算題（共2題，20分。要求列出算式、計算過程，需按公式計算的，要寫出公式。僅有計算結果而無計算過程的，不得分。計算結果保留小數點后兩位。請在答題紙上作答。）（建設工程教育網提供）1某出租的寫字樓，使用面積為3000m2，收益年限為45年，空置率為20，未來3年每平方米使用面積的租金（含物業服務費用）分別為360元、400元、330元，同檔次寫字樓的年物業服務費用為每平方米使用面積36元，除物業服務費用之外的其他運營費用

24、為租金（不含物業服務費用）的25。假設該寫字樓未來每年的凈收益基本上固定不變，報酬率為9。請利用“未來數據資本化公式法”求取該寫字樓的凈收益并計算其收益價格。（8分）2某宗土地面積為1.2公頃，已完成七通一平。某房地產開發商擬取得該宗土地50年的土地使用權，按規劃要求開發建設建筑面積相同的住宅樓和寫字樓各一幢，總容積率為2.5。在第1年末辦理完土地使用權出讓手續，一次性繳納全部地價款，并且開工建設。根據項目實施進度安排（見如下橫道圖），項目建成后，住宅樓將全部出售，寫字樓將用于出租。（建設工程教育網提供）第一年第二年第三年第四年第五年第六年第n年1土地取得2工程建設（1）住宅樓建設（2）寫字樓

25、建設3經營（1）住宅樓銷售（1）寫字樓出租根據市場調查，有關數據如下：（1）該項目所在區域的同類型、同檔次住宅的銷售價格為5000元/m2，銷售稅費為銷售價格的6%；同類寫字樓可出租建筑面積的月租金為120元/m2（可出租面積占建筑面積的70%），并按時年租收入的30%繳納押金，出租空置率為20%，有關稅費和經營管理費用按租金收入的30%計，銀行存款年利率為3%，報酬率為10%。（建設工程教育網提供）（2）同類開發項目的社會平均開發成本為：住宅樓1800元/m2，寫字樓2800元/m2，管理費用為開發成本的5%。（3）除地價款外，寫字樓和住宅樓的其他建設資金在各自建設期內每年投入50%且在年度

26、內均勻支出。假設住宅樓在銷售期末一次性全部售出。（建設工程教育網提供）（4）目前，此類項目折現率為10%。（5）為得到該宗土地，還需要按取得地價原價的3%繳納有關稅費。試計算該房地產開發商所能支付的最高土地價格。（12分）參考答案：一、單選題1C2D3C4C.5B 6D7C8C9D10A11C12C13C14C15D16D17C18D19B20C21C2B23C24C25B26D27B28B29C30B31B32C33B34B35D二、多選題1BCD2AC3DE4ACE5BCDE6ABC7ABDE8ABCD9ABD10ABC11ABCE12DE 13ABDE14ACE15BC三、判斷題1234

27、567891011 12 13 1415四、計算題1解：（1）計算未來3年的凈利益。（1）未來第一年的凈收益(36036)120)125)3000=-58.32萬元（2)未來第二年的凈收益(40036)(120)(125)3000=-65.52萬元（3)未來第三年的凈收益(33036)(120)(125)3000=52.92萬元（2）用未來數據資本化公式法計算每年不變的凈利益。（3）計算收益價格。或2解：第一種答案：（1）項目總建筑面積：1.2100002.5=30000m2其中，住宅樓總建筑面積15000m2，寫字樓總建筑面積15000m2。（2）房地產開發項目總價值及折現值。1）住宅樓價值

28、：500015000=7500萬元住宅樓價值折現到辦理完土地使用權出讓手續時點（第一年末）的折現值：7500/(1+10)3=5634.86萬元2）寫字樓價值。寫字樓年租金收入=1201500070(120)12=1209.6萬元寫字樓押金：1209.630=362.88萬元寫字樓押金運用年收益：362.883=10.89萬元有關稅費和經營管理費用：1209.630=362.88萬元租賃凈收入：1209.6+10.89-362.88=857.61萬元寫字樓價值：寫字樓折現到第1年末折現值=8478.86/(1+10)3=6370.29萬元3）項目總價值折現值：5634.86+6370.29=12005.15萬元（3）項目開發成本、管理費用及其折現值。（1）住宅樓部分：180015000（1+5）=2835萬元寫字樓部分：2800（15000（1+5）=4410萬元（2）住宅樓開發成本及管理費折現值：28350.5/(1+10)0.5+0.5/(1+10)1.5=2580.13萬元（3）寫字樓開發成本及管理費用折現值：