1、工程投資分析2、國內現行的投資方式比擬分析 02.2. 幾種投資方式的比照總結03、房地產投資比擬 13.1.2. 分類物業的投資比擬分析 13.1.3. 城市高檔住宅的物業的比擬分析 13.2. 分類物業的案例及比擬分析13.2.1. 寫字樓13.2.2. 商業用房 63.2.3. 高檔公寓93.3. 別墅和高檔公寓的比擬分析 134、別墅工程投資收益分析 134.2. 幾個重點-別墅工程的投資比擬分析 134.2.1.京潤水上花園-1 132、國內現行的投資方式比擬分析2.2. 幾種投資方式的比照總結投資手段回報率風險優點缺點銀行存款1-2%無保本，流動性好低回報、獲利低國債3-4%很小風

2、險不確定因素多。長期持有略高于銀行存款股票5%假定按20倍市盈 率購入，即便100%盈 利用來派息股價可能大幅波動，公 司可能倒閉，使股票一 錢不值股價有上漲空間，流通性好風險大，對公司和股票真實價值很難判斷期貨5%-15%期貨投資決定期價波 動的幅度較大漲落頻 繁，風險很大期貨交易采取雙向交 易方式，無論期貨合約 價格處于上漲或下跌 都有盈利的時機風險大，很難把握投資交易策略黃金很難估計黃金回報率要根據國際政治形勢黃金投資風險不如股 票大，國際政治形勢才 會影響黃金的貶值可以進行多種經營模 式的投資風險較小，低回報信托信托投資對于不同的投資范圍回報不同信托投資的風險也是 時高時低信托投資范圍

3、廣泛信托市場不成熟房地產10%左右假定不作按 揭，如按揭那么更高房價可能波動，有時可 能租不岀去回報率高，銀行 按揭支持，價格 風險比股票小變現困難3、房地產投資比擬3.12 分類物業的投資比擬分析投資物業內部收益率現金回報率特點風險寫字樓12%左右 %18%24前提投資金額大，資金要%求高，適合長期投資寫字樓貶值的風險，商鋪715%,7%8投資金額較大，租金需要根據業態的情況變化受到相關業態、經濟、環境交通等相關因素影響較多高檔住宅10%-15%10%-20%前期投資相對少，租金穩疋，市場供過于求，需求量較 小。-劇烈。3.1.3.城市高檔住宅的物業的比擬分析3.2. 分類物業的案例及比擬分

4、析3.2.1.寫字樓目前北京市已經形成 CBD、中關村、金融街等幾大寫字樓區域市場，我們選擇上述金融街目前在售的富凱大廈來進行投資分析富凱大廈位于金融街核心區域，總建筑面積 萬平方米，目前進駐的機構有中國證監會等。 我們選擇其在售的B座15層進行投資分析。見下表1、富凱大廈投資方案富凱大廈投資預算樓層B座 15 層戶型整層面積B座 15層建筑平米單價B座 15層RMB 18779元/建筑平米總價RMB 54115819.88 元富凱大廈投資方式按揭付款方式最高六成七年法人總房款RMB 54115819.88 元首付40%RMB 21646327.952 元60%房 款RMB 32469491.

5、928 元貸款額元貸款額為萬以上的數額月還款：RMB 480341.22 元年還款RMB 5764094.74 元富凱大廈投資收益根據目前市場情況，富凱大廈租金應不低于USD23/m2月含物業費建筑面積平方米凈租金USD25/m2.月 - USD3/m2.月USD3/m2月為物業管理費月凈租金元美元:人民幣年凈租金RMB 6601444.176 元扣稅營業及附加稅5.5%RMB 363079.43 元稅后租金RMB 6238364.75 元2、租金回報年限估算 ? 一次性付款租金回報年限=投資總額/年租金=總房價+契稅+維修基金+印花稅/稅后年租金=9年? 按揭付款方式：最高六成七年 租金回報

6、年限=7年+稅后首付-7年年租金-年還款額/年租金=10.5 年?月租金與月還款額月凈租金：元月還款：RMB 505534元月還款低于月租金，相當于月租金的 91.8% ? 一次性付款與按揭付款 一次性付款：資金量大，但回收年限較短 按揭付款：首付資金數額小，按現房交付使用即貸款期間就可回收租金，所以回收期只比一次性付款晚年3、租金回報率租金回報率1:假設不作按揭，四年后賣岀，房價上升幅度 0年份20032004200520062007現金流收入為正，支出為負房款租金賣房收入爭現金流-54115819.88 6內部收益率IRR11.528%總現金回報不考慮時間本錢回報率9.944%租金回報率2

7、：假設作按揭，四年后賣岀，房價上升幅度 0年份2003200420052006i2007現金流收入為正，支出為負房款按揭款首付款租金+閑置費用年還款-6066408-6066408-6066408-6066408賣房收入)按揭還本凈現金流內部收益率IRR16.18%總現金回報不考慮時間本錢回報率16.05%可見在正常情況下，按揭的內部收益率較高而且按揭貸款的租金回報要明顯高于一次性付款。4、可能出現的風險受市場供需等狀況的影響，寫字樓租金可能走低受市場供需等狀況的影響，寫字樓售價可能走低變現困難，流動性較差5、考慮風險因素后的投資收益分析假設將原租金23 US$/月/平米下調到18US$/月/

8、平米將原來的不考慮空置及其他費用，調整為考慮空置及其他費用且占租金的10%;將原來的5.5%營業及附加稅調整為17%房產稅加營業稅將原來的不考慮房價變化，調整為房價下降10%調整后的富凱大廈投資收益見下表富凱大廈投資收益根據風險情況，富凱大廈租金應不低于USD18/m2月不含物業費建筑面積平方米租金USD18/m2.月月租金RMB 430528.97 元(美元:人民=1:8.3)年租金RMB 5166347. 26 元扣稅營業及附加稅17%元稅后租金RMB 4288068.17 元假設空置或其他費用元年凈租金元6、考慮風險后租金回報年限? 一次性付款租金回報年限=投資總額/年租金=總房價+契稅

9、+維修基金+印花稅/稅后年租金=14.5 年? 按揭付款方式：最高六成七年租金回報年限=7年+首付-7年年租金-年還款額/年租金=17年考慮風險后可以看出按揭貸款的回收年限比一次性付款多年，面臨的風險較高7、考慮風險后租金回報率租金回報率1:假設不作按揭，四年后賣出，房價下降 10%年份20032004200520062007現金流收入為正，支出為負房款租金+閑置費用賣房收入凈現金流內部收益率IRR4.625%總現金回報不考慮時間本錢回報率4.182%租金回報率2：假設作按揭，四年后賣岀，房價下降10%年份20032004200520062007現金流收入為正，支出為負房款按揭款首付款租金+閑

10、置費用年還款-6066408-6066408-6066408-6066408賣房收入1昨亠撐*臺LT 弋按揭還本凈現金流內部收益率IRR7.34%總現金回報不考慮時間本錢回報率8.26%可見考慮投資風險后，一次性付款的風險要低于按揭貸款的風險。綜合考慮風險及投資回報情況,投資寫字樓比擬適合資金實力雄厚，追求穩定收益的長期投資者。商業用房商業用房是一種最為常見的投資方式，但在北京市直到近幾年才算真正的興起。20002003年北京市已銷售面積構成的比例情況看，2000年至2002年北京市商品住宅占商品房的比重在 90%左 右，寫字樓及商業用房占商品房的比重在 10%之間，其中住宅銷售面積的比例在

11、88%92%之間，寫 字樓在5%8%之間，商業用房的比例在 3%4%。商業用房的銷售比例偏少。2000年-2003年商業用房平均價格情況年份商業用房平均價格元/平方米2000 年116892001 年63162002 年95042003年1、2月份14000從近年北京市商業用房銷售面積在不斷增加， 商業用房的價格在不斷上升，供給增加需求仍然旺 盛。從投資的角度分析，商業用房增加，將不僅有利于房地產投資結構的改善，同時將拉動相關連的 多個產業，將長期持續拉動經濟增長和投資增長。同時也說明目前市場商業用房銷售比例的增加使得市場結構更為合理。但由于商業用房和周邊區域以及自身業態有著很強的相互關聯性，

12、因此商業用房的投資本身還需具備一定的實業投資經驗，對于一般的投資人來說具有一定風險。F面我們分析今年銷售較為火爆的左岸公社的商鋪進行投資分析1、左岸公社投資方案面積405建筑平米單價30710元/建筑平米總價RMB 12437550 元按揭付款方式最五成十年總房款RMB 12437550 元首付50%RMB 6218775 元50%房 款RMB 6218775 元貸款額RMB 6210000元貸款額為萬以上的數額月還款：RMB 74064 元年還款RMB 888768 元根據目前市場情況，商鋪租金為USD22/m2.月建筑面積405平方米凈租金182.6 rmb/m 2.月月凈租金RMB 73

13、953元美元:人民幣年凈租金RMB 887450.8 元扣稅營業及附加稅RMB 48809.79 元5.5%稅后租金RMB 838641 元2、租金回報年限一次性付款 租金回報年限=投資總額/年租金=總房價+契稅+維修基金+印花稅/稅后年租金=15.4 年按揭付款方式：最高五成十年 租金回報年限=10年+稅后首付-10年年租金-年還款額/年租金=18.6 年左岸公社的租金回報率租金回報率1:假設不作按揭，四年后賣岀，房價上升幅度 0年份20032004200520062007現金流收入為正，支出為負房款-12437550租金賣房收入1243755C爭現金流-12437550內部收益率IRR6.

14、743%回報率6.151%租金回報率2：假設作按揭，四年后賣岀，房價上升幅度 0年份2003200420052006i2007現金流收入為正，支出為負房款-12437550按揭款6218775首付款-6467526租金+閑置費用年還款-888768-888768-888768-888768賣房收入1243755C按揭還本凈現金流-6467526內部收益率IRR6.60%總現金回報不考慮時間本錢回報率6.67%根據風險情況，富凱大廈租金應不低于USD18/m月不含物業費建筑面積405平方米租金USD18/m2.月月租金RMB 60507元美元:人民年租金RMB 726084元扣稅營業及附加稅17

15、%RMB 123434元稅后租金RMB 602649元假設空置或其他費用RMB 6026阮年凈租金RMB 542384元2、租金回報年限一次性付款 租金回報年限=投資總額/年租金=總房價+契稅+維修基金+印花稅/稅后年租金=24年按揭付款方式：最高五成十年租金回報年限=10年+稅后首付-10年年租金-年還款額/年租金=29年左岸公社的租金回報率租金回報率1：假設不作按揭，四年后賣出，房價下降 10%年份2003200420020062007現金流收入為正，支出為負房款-12437550租金+閑置費用賣房收入11193795凈現金流-12437550內部收益率IRR1.820%總現金回報不考慮時

16、間本錢回報率1.707%租金回報率2：假設作按揭，四年后賣岀，房價下降10%年份20032004200520062007現金流收入為正，支出為負房款-12437550按揭款6218775首付款-6467526租金+閑置費用年還款-888768-888768-888768-888768賣房收入12437550按揭還本凈現金流-6467526內部收益率IRR2.30%總現金回報不考慮時間本錢回報率2.48%商鋪投資具有投資金額較大，投資年限較高，商鋪的投資在按揭貸款方面要優于一次性付款。 但 商鋪面臨的主要問題是租金的不確定性，商鋪由于受到業態的影響，租金差異較大，對投資回報的影 響也較大。323

17、.高檔公寓1、棕櫚泉國際公寓投資方案棕櫚泉國際公寓南靠CBD，北臨燕莎商圈。緊鄰第三使館區，是外籍人士最為集中的區域。該工程以三居室為主，目前一期174套三居室幾乎銷售完畢，剩余缺乏 15套。兩居室也只剩余7套。主要客戶為外國人、港臺和國內私營企業主和高級管理人員。我們選擇其總價最高的四居室平方米進行投資分析，該戶型的公寓出租價格定在4000美金/月。按揭方式六成十年。棕櫚泉國際公寓投資方案面積建筑平米單價15087/建筑平米總價RMB 5753748 元貸款額度4602998首付款1150750月還款還款總額支付利息根據目前市場情況，商鋪租金為USD11/m2月建筑面積364平方米凈租金90

18、 rmb/m2.月月凈租金RMB 32901元美元:人民幣年凈租金RMB 394810 元扣稅營業及附加稅 5.5%RMB 21715 元稅后租金RMB 373095 元1、租金回報年限一次性付款租金回報年限=投資總額/年租金=總房價+契稅+維修基金+印花稅/稅后年租金=16年按揭付款方式：最高五成十年租金回報年限=10年+稅后首付-10年年租金-年還款額/年租金=20年2、棕櫚泉國際公寓的租金回報率租金回報率1:假設不作按揭，四年后賣岀，房價上升幅度 0年份20032004200520062007現金流收入為正，支出為負房款-5753748租金賣房收入5753748爭現金流-57537483

19、73095.8431 內部收益率IRR6.484%總現金回報不考慮時間本錢回報率5.935%租金回報率2：假設作按揭，四年后賣岀，房價上升幅度 0年份20032004200520062007現金流收入為正，支出為負房款-5753748按揭款首付款租金+閑置費用年還款-484548-484548-484548-484548賣房收入5753748按揭還本爭現金流內部收益率IRR6.50%總現金回報不考慮時間本錢回報率6.89%3、考慮風險的情況下根據風險情況，棕櫚泉租金應不低于USD9/rfL月不含物業費建筑面積364平方米租金USD9/m2.月月租金RMB 27191 元美元:人民年租金RMB

20、326289元扣稅營業及附加稅17%RMB 55469 元稅后租金RMB 270820元假設空置或其他費用RMB 27082 元年凈租金RMB 243738 元4、租金回報年限一次性付款 租金回報年限=投資總額/年租金=總房價+契稅+維修基金+印花稅/稅后年租金=24.5 年按揭付款方式：最高五成十年租金回報年限=10年+稅后首付-10年年租金-年還款額/年租金=30年5、棕櫚泉國際公寓的租金回報率租金回報率1:假設不作按揭，四年后賣出，房價下降 10%年份20032004200520062007現金流收入為正，支出為負房款-5753748租金+閑置費用賣房收入凈現金流-57537485409

21、891內部收益率IRR1.693%總現金回報不考慮時間本錢回報率1.591%年份20032004200520062007現金流收入為正，支出為負房款-5753748按揭款首付款租金+閑置費用年還款-484548-484548-484548-484548賣房收入5753748按揭還本凈現金流1.67%，內部收益率IRR總現金回報不考慮時間本錢回報率1.92%，公寓的投資風險北京市高檔公寓比擬適合的投資戶型是200平方米以下。但隨著市場供給量的持續增加，近年租金水平已經較以前下降許多。高檔公寓租金水平下降主要是供需增長比例嚴重失調。以亞運村地區為例，2001至2002年兩年之內，亞運村地區高檔公寓

22、以平均每年 7至8個工程的速度推出，每年會增加 5000套左右的房子 待租。加上原有的待租房源，目前該地區就有近 萬至萬套公寓待租。而實際需求數量可能在 5000600套左右，市場的供需比例決定了高檔公寓租金價格的必然下滑。針對IT業高收入人群的出租公寓工程由于網絡經濟泡沫的破滅和IT行業的普遍不景氣而喪失了大量的租客。進入中國的外籍公司日益趨向外鄉化，具有高檔租賃需求的外籍公司員工是越來越少了， 加上內外銷公寓并軌的政策一出臺，可供挑選的余地大了，不少外籍人士轉租普通公寓甚至普通住宅， 高端公寓越發難以出租。3.3. 別墅和高檔公寓的比擬分析投資物業內部收益率現金回報率特點風險高檔公寓5-1

23、0%5-10%前期投資相對較少，近年租 金下降較快市場-劇烈，收益下降很快而且大戶型的公寓投資價值較小別墅10-15%20%前提投資相對較大，租金相 對穩定別墅市場-相對劇烈4、別墅工程投資收益分析4.2. 幾個重點-別墅工程的投資比擬分析4.2.1.京潤水上花園-1面積：411平米，租金：美金/平米，單價：3680美金/平米京潤水上花園投資預算面積411建筑平米單價30544元/建筑平米總價RMB 12553584 元京潤水上花園投資方式按揭付款方式最高七成二十年總房款RMB 12553584 元首付30%RMB 3766075 元80%房 款RMB 8787509 元貸款額RMB 8780

24、000元貸款額為萬以上的數額月還款：RMB 63170 元年還款RMB 758040 元京潤水上花園投資收益根據目前市場情況，京潤水上花園租金為USD 25.5 /m2.月建筑面積411平方米凈租金USD25.5 /m2.月月凈租金RMB 87150元美元:人民幣年凈租金RMB 1045800 元扣稅營業及附加稅RMB 57519 元5.5%稅后租金RMB 988281 元1、租金回報年限估算一次性付款租金回報年限=投資總額/年租金=總房價+契稅+維修基金+印花稅/稅后年租金=13.2 年按揭付款方式：最高七成二十年租金回報年限=20年+稅后首付-20年稅后年租金-年還款額/稅后年租金= 19.4 年2、租金回報率租金回報率1:假設不作按揭，四年后賣岀，房價上升幅度 0年份20032004200520062007現金流收入為正，支出為負房款-12553584租金988281988281988281988281賣房收入12553584凈現金流-1255358498828198828198828113541865內部收益率IRR7.873%總現金回報不考慮時間本錢16506708回報率7.084%租金回