1、建立普通標準住宅產品最正確定價模型稅收籌劃方案：土地增值稅對產品定價和銷售凈利率影響討論 謝興明目錄一、問題的提出二、兩個有價值的根本概念： K 與 R三、 不同稅率條件下的定價模型：P=K*C和K與R值的理論推導四、不同稅率條件下的銷售凈利潤率模型：I=a b*C/P 的理論推導五、 不同稅率條件下無效價格區間模型：K*CPk*C的理論推導六、無效價格區間模型、模型適用條件及其意義七、最正確定價模型、模型適用條件及其意義八、定價模型適用需要注意的問題一、問題的提出利潤是企業開展的動力和源泉。 增加利潤總量、 提高產品利潤率那么是企業努力的方向和目標。影響產品利潤總量的三大根本要素為：售價、本

2、錢費用和數量經營規模影響產品利潤率的兩大根本要素為：售價和本錢費用對一般制造行業而言： 第一，增加產品利潤總量的根本方法是： 或者提高售價， 或者降低本錢費用，或者擴大經營規模，或者這三種方法同時并舉。如果有條件， 三種方法同時并舉效果最正確。第二，提高產品利潤率的根本方法是：或者提高售價， 或者降低本錢費用，或者這兩種方法同時并舉。如果有條件，兩種方法同時并舉效 果最正確。對于房地產行業而言，一方面，它具有一般制造行業的共性生產產品，遵 循一般制造行業增加產品利潤總量和提高產品利潤率的根本規律和方法； 另一方面， 它又具有區別于一般制造行業的個性生產特殊產品 房屋，國家特殊的稅收政 策征收土

3、地增值稅。在考慮土地增值稅因素影響后，在特定的條件下，同一種產品，提高產品售價 可能降低產品銷售凈利率，反過來，降低售價那么可能提高產品銷售凈利潤率，這是 一種悖論，即互相矛盾的結論。然而，產生這一種悖論原因是什么呢？這是由于土 地增值稅的特殊性，比方：稅法的高稅率且超率累進規定，法定扣除規定，免稅條 件規定等。這些規定對產品定價以及由定價、本錢、費用率、增值率、稅率決定的 銷售凈利潤率產生重要影響。我們來看例子：某種開發產品普通標準住宅 ： 目標單位售價分別可以預定為 3300 元/ 平方米、 3500 元/ 平方米、 3700 元/ 平方米和 3900 元/ 平方米； 目標單位幵發本錢不含

4、利息的法定扣除工程：2000元/平方米; 目標銷售費用率：9.2 % 營銷費率3.2 %、管理費率3%、財務費率3%; 注：以后各種模型討論的費用率，以此為標準。 其他條件由稅法規定。單位產品增值稅和銷售凈利率預測如下：單位產品增值稅預測單位：元序號工程第一萬案第二方案第二萬案第四方案1單位售價2法定扣除工程單位幵發本錢加計扣除20%三項費用10%稅金及附加5.5 %3增值額4增值率18.64%25.34%31.98%38.57%5稅率0.00%30.00%30.00%30.00%6應交增值稅金單位產品銷售凈利率預測單位：元序號工程第一萬案第一方案丿J木第三方案第四方案1單位售價2單位幵發本錢

5、3稅金及附加5.5 %4應交土地增值稅5營銷費用3.2 %6管理費用3%7財務費用3%8稅前利潤總額9所得稅25%10凈利潤11銷售凈利潤率18.52%16.57%17.98%19.25%從上述預測結果看：1、第一方案售價最低，但由于它享受免稅優惠，所以銷售凈利率為18.52 %,比第二方案和第三方案分別高和個百分點；比第四方案低個百分點，但第四方案的價格比第一方案高 600元/平方米。2、第二方案售價比第一方案售價高 200元/ 平方米，但由于不能享受免稅優惠，企業并沒有得到任何實惠，不僅銷售凈利率質量指標下降，而且單位產品利潤 額數量指標也減少 31.24 元/ 平方米。3、第三方案售價比

6、第一方案售價高 400元/ 平方米，但由于不能享受免稅優惠， 不僅銷售凈利率質量指標下降，而且單位產品利潤額數量指標僅增加 54.18 元/ 平方米。4、第四方案售價比第一方案售價高 600元/ 平方米，但由于不能享受免稅優惠， 銷售凈利率質量指標僅提高 0.73 個百分點，單位產品利潤額數量指標僅增 加 139.61 元 / 平方米。一般規律， 同一種產品在本錢不變的情況下， 提高產品售價就能提高產品銷售 凈利率和增加單位產品利潤。然而，從分析結果看，對于房地產這種特殊商品，由 于土地增值稅因素的重要影響，提高產品售價未必能到達提高產品銷售凈利率和增 加單位產品利潤目的。比方：方案二和方案三

7、，由于售價提高程度不夠，提高售價 的結果是：銷售凈利潤率不僅沒有提高，反而下降了，事與愿違。方案四雖然提高 了銷售凈利潤率，但售價大幅度提高，如果市場接受，當然可行；大幅度提高售價 的好處是可以提高產品銷售凈利潤率，增加產品利潤總量；害處是：也許會失去價 格競爭優勢，不利于銷售。現在提出的問題是：1、在實際定價工作中怎樣才能防止無效價格區間，即：提高售價反而降低銷 售凈利潤率？2、在增值稅因素影響的條件下，價格、本錢、費用率、增值率、稅率與銷售凈利潤率之間是否存在內在的、本質的、可以量化的、科學的數量邏輯聯系？換句話說：這些因素的相互影響是否存在可以遵循的一般模型或者規律？二、兩個有價值的根本

8、概念解決上述問題的實質， 就是要解決在增值稅因素影響條件下， 是否存在最正確定價模型問題。為了解決這個問題， 我們引入兩個有價值的概念： 開發本錢系數 K 和銷售本錢率R,其中重點考察幵發本錢系數 Ko1、 幵發本錢系數 K: K=P/C,其中：P為銷售收入或者價格，C為幵發本錢或者單位開發本錢開發本錢的具體構成由稅法規定 ；2、 銷售本錢率R: R二C/P,其中：P為銷售收入，C為幵發本錢；3、K與R的相互關系：R=1/K；4、K與R的意義：K與R本質作用是一致的，即：它們以兩種不同的方式，發揮相同的作用：約束免稅的增值率區間和價格區間；約束應交稅的增值率區間、稅率區間和價格區間；由于P與C

9、在函數上反映為受 K影響的線性關系，即：P=K*C,當C確定時，如果K是常數，那么P也能夠確定。5、問題是：P與C在函數上是否反映為受 K影響的線性關系，即：P=K*C是否成立？K是否為常數？如果 K是常數，這個常數的值是多少？三、不同稅率條件下的定價模型：P=K*C和K與R值的理論推導討論范圍界定：1、稅法規定，土地增值稅的納稅對象分為兩類：普通標準住宅和非普通標準 住宅。普通標準住宅與非普通標準住宅具體劃分界限由各省、自治區、直轄市人民 政府規定。普通標準住宅增值額未超過扣除工程金額 20增值率的，免交土地增 值稅；普通標準住宅增值額超過扣除工程金額 20增值率的，一律應交土地增 值稅；非

10、普通標準住宅無論增值率為多少，一律應交土地增值稅；土地增值稅實行四級超率累進稅率： 增值率小于 50的，稅率 30，速算扣除系數 0 增值率小于 100的，稅率 40，速算扣除系數 5 增值率小于 200的，稅率 50，速算扣除系數 15 增值率大于200%的，稅率60%，速算扣除系數35%2、普通標準住宅討論：增值率小于20%免稅模型稅率 0%增值率大于20%且小于50%交稅模型一稅率 30%增值率大于50%且小于100%交稅模型一稅率 40%3、非普通標準住宅討論與普通標準住宅討論范圍一致，區別在于非普通標準住宅討論沒有免稅模型。除了上述各種情況外，如果其他情況確實存在，可以通過類似的方法

11、推導單位產品應交增值稅一一預測模型序號工程計算公式1單位售價P2法定扣除工程C(1+30%)+P*5.5%單位幵發本錢C加計扣除20%C*20%三項費用10%C*10%稅金及附加5.5 %P*5.5%3增值額P-C(1+30%)-P*5.5%=P(1-5.5%)-C(1+30%)=94.5%*P-1.3*C4增值率(P(1-5.5%)-C(1+30%)/(C(1+30%)+P*5.5%)=(94.5%*P-1.3*C)/(1.3*C+5.5%*P)5稅率0%或者 30%、40%、50%、60%6應交增值稅金(94.5%*P-1.3*C)*(0 或者 30% 40%、50%、60%)即：應交增值

12、稅=(94.5%*P-1.3*C)*(0 或者 30% 40%、50%、60%)這就是應交增值稅金模型。 其中，適用稅率由增值率確定，當增值率大于50%時，應交稅金模型還應當扣除與增值率對應的速算扣除數。普通標準住宅一一稅率為0%的免稅定價模型：P=K*C和K與R值序號工程計算公式1當增值率20 %時免交土地增值稅2增值率(94.5%*P-1.3*C(1.3*C+5.5%*P)20%(94.5%*P-1.3*C)v(1.3*C+5.5%*P)*20%=(26% *C+1.1%*P)P(94.5%-1.1%)C(26%+1.3)3幵發本錢系數93.4%*P1.56*CP59.8802%即：P16

13、7.0235%*C 線性關系成立，K=167.0235%; R=59.8802%于是有：公式 1: P167.0235%*C這就是普通標準住宅免稅稅率0%條件下的定價模型。1、K=167.0235%; R=59.8802%實質上是由稅法規定的非常確定的常數;C值往往是2、不同地區，或者同一地區不同區域，或者同一區域不同位置的不同的，但無論哪一種情況，只要C值能夠確定，那么P的值就對應確定。比方：當C= 2000元/平方米P 的最大值為：167.0235 % *2000 = ，當元/平方米時，就可以享受免稅優惠，即：適用稅率為0;當P= 元/平方米時，享受免稅優惠條件下，銷售凈利潤率最高。當元/

14、平方米時，就不可以享受免稅優惠，只能適用稅率為30%的應交稅定價模型。普通標準住宅一一稅率為 30 %的應交稅定價模型：P=K*C和K與R值序號工程計算公式1當：20%增值率50%時土地增值稅稅率為30 %2增值率(94.5%*P-1.3*C(1.3*C+5.5%*P)50%3幵發本錢系數(94.5%*P-1.3*C)v(1.3*C+5.5%*P)*50%=(65%*C+2.75%*P)P(94.5%-2.75%)C(65%+1.3)91.75%*P1.95*CP47.0513%4應交土地增值稅系數區間47.0513 % vC/P59.8802%即：P212.5345%*C 線性關系成立，K=

15、212.534%; R=47.0513%于是有：公式 2: 167.0235%*CP212.5345%*C這就是普通標準住宅應交稅稅率30%條件下的定價模型。1、K=212.534%; R=47.0513%實質上也是由稅法規定的非常確定的常數；2、 不同地區，或者同一地區不同區域，或者同一區域不同位置的C值往往是不同的，但無論哪一種情況，只要C值能夠確定，那么P的值就對應確定。比方：當C= 2000元/平方米P 的最小值為：167.0235 % *2000 = ，P 的最大值為：212.534 % *2000 = 4250.68 ,當元/平方米時，就可以享受免稅優惠，適用稅率為0%當P= 元/

16、平方米時，享受免稅優惠條件下，銷售凈利潤率最高。當元/平方米時，適用稅率 30%，當P= 元/平方米時，適用稅率30 %的條件下，銷售凈利潤率最高當元/平方米時，只能適用稅率 40%應交稅模型。普通標準住宅一稅率為 40%的應交稅定價模型：P=K*C和K與R值序號工程計算公式1當：50%增值率100% 時土地增值稅稅率為40%2增值率(94.5%*P-1.3*C)/(1.3*C+5.5%*P)100%3幵發本錢系數(94.5%*P-1.3*C)(1.3*C+5.5%*P)*100%=(1.3*C+5.5%*P)P(94.5%-5.5%)C(1.3+1.3)89%*P2.6*CP34.2308%

17、4應交土地增值稅系數區間34.2308 % vC/P47.0513%即：P292.1348%*C 線性關系成立，K=292.13484% R=34.2308%于是有：公式 3: 212.534%*CP292.1348%*C這就是普通標準住宅應交稅稅率40%條件下的定價模型。1、K=292.1348%; R=34.2308%實質上也是由稅法規定的非常確定的常數；2、 不同地區，或者同一地區不同區域，或者同一區域不同位置的C值往往是不同的，但無論哪一種情況，只要C值能夠確定，那么P的值就對應確定。比方：當C= 2000元/平方米P 的最小值為：212.354 % *2000 = 4250.68 ,

18、P 的最大值為：292.1348 % *2000 = 5842.69 ,當元/平方米時，適用稅率為 30%當元/平方米時，適用稅率 40%,當P= 元/平方米時，適用稅率為 40%條件下，銷售凈利潤率最低。當P= 元/平方米時，適用稅率40%的條件下，銷售凈利潤率最高。當元/平方米時，只能適用稅率 50%應交稅模型。非普通標準住宅一稅率為30 %的應交稅模型：P=K*C和K與R值序號工程計算公式1當：增值率50%時土地增值稅稅率為30%2增值率(94.5%*P-1.3*C)/(1.3*C+5.5%*P)50%(94.5%*P-1.3*C)(1.3*C+5.5%*P)*50%3幵發本錢系數=(6

19、5%*C+2.75%*P)P(94.5%-2.75%)C(65%+1.3)91.75%*P1.95*CP47.0513%即：P212.5345%*C 線性關系成立，K=212.534%; R=47.0513%于是有：公式 4: P212.5345%*C這就是非普通標準住宅應交稅稅率30 %條件下的定價模型。它與普通標準住宅應交稅稅率30%條件下的定價模型比擬，沒有價格下線的限制。1、K=212.534%; R=47.0513%實質上也是由稅法規定的非常確定的常數；2、 不同地區，或者同一地區不同區域，或者同一區域不同位置的C值往往是不同的，但無論哪一種情況，只要C值能夠確定，那么P的最大值就對

20、應確定。比方：當C= 2000元/平方米P 的最大值為：212.534 % *2000 = ，當元/平方米時，適用稅率 30%，當P= 元/平方米時，適用稅率30%的條件下，銷售凈利潤率最高。當元/平方米時，只能適用稅率 40%應交稅模型。非普通標準住宅一稅率為 40 %的應交稅定價模型：P=K*C和K與R值序號工程計算公式1當：50%增值率100% 時土地增值稅稅率為40%2增值率(94.5%*P-1.3*C)/(1.3*C+5.5%*P)100%(94.5%*P-1.3*C)v(1.3*C+5.5%*P)*100%=(1.3*C+5.5%*P)P(94.5%-5.5%)C(1.3+1.3)

21、3幵發本錢系數89%*P2.6*CP34.2308%即：P292.1348%*C (線性關系成立)，K=292.13484% R=34.2308%于是有： 公式 5： 212.534%*CP292.1348%*C這就是非普通標準住宅應交稅稅率40條件下的定價模型。它普通標準住宅應交稅稅率 40條件下的定價模型公式 3是一致的。定價模型小結1、應交增值稅金模型應交增值稅金模型為： 94.5%*P-1.3*C* 0 或者 30%、40、 50、 60 ； 其中，適用稅率由增值率確定，當增值率大于50時，應交稅金模型還應當扣除與增值率對應的速算扣除數。適用條件：普通標準住宅和非普通標準住宅。2、定價

22、模型：定價模型的數理性質：P二K*C,即：P與C之間反映為受K約束的線性關系。 其中K值幾乎由稅法規定，除了利息是相對靈活的因素外。免稅稅率0%定價模型： 公式1: P167.0235%*C,其中K=167.0235 %; 適用條件：普通標準住宅。交稅稅率30%定價模型： 公式2: 167.0235%*CP212.5345%*C，其中%; 適用條件：普通標準住宅。交稅稅率 40%定價模型： 公式3： 212.534%*CvP292.1348%*C，其中%; 適用條件：普通標準住宅和非普通標準住宅。交稅稅率30%定價模型：公式4： P212.5345%*C,其中K=212.5354 %;適用條件

23、：非普通標準住宅四、不同稅率條件下的銷售凈利潤率模型：l=a b*C/P理論推導()、普通標準住宅-免稅(稅率0%)條件下的銷售凈利潤率模型序號工程計算公式1單位售價P2單位幵發本錢C3稅金及附加5.5 %P*5.5%4應交土地增值稅(94.5%*P-1.3*C)*0%= 05營銷費用3.2 %P*3.2%6管理費用3%P*3.0%7財務費用3%P*3.0%8利潤總額P-C-P(5.5%+3.2%+3%+3%4 P(1-14.7%)-C=85.3%*P-C9所得稅25%(85.3%*P-C)*25%10銷售凈利潤(85.3%*P-C)*75%11銷售凈利潤率(85.3%*P-C)*75%/P=

24、85.3%*75%-75%*C/P=63.975%-75%*C/P即：銷售凈利潤率=63.975%-75%*C/P設銷售凈利潤率為：I，于是有：公式 6: I = 63.975%-75%*C/P這就是普通標準住宅一一免稅稅率0%條件下的銷售凈利潤率模型。常數a=63.975 %，受銷售費用率和稅率的影響，其中稅率影響由稅法規定，它是固定的，銷售費用率那么是相對固定的，有一定彈性，當銷售費用率發生變化，那么常數對應變化。但由于費用率的變化是可控的，所以常數的值對應也是可控的。系數b=75%是由所得稅法規定的。當C確定且P167.0235%*C時，可以計算出由不同P值所決定的對應銷售凈利潤率值比方

25、：當C= 2000元/平方米P 的最大值為：167.0235 % *2000 = 3340.47 ,銷售凈利潤率的最大值為：63.975%-75%*C/P= 19.07 %當P3340.47 = 3300元/平方米時，銷售凈利潤率的值為63.975%-75%*C/P=18.52 %，類似地可以推導出當價格區間內的所有對應的銷售凈利潤率值。當元/平方米時，由于不可以享受免稅優惠，只能適用稅率為30%的應交稅模型。普通標準住宅一一交稅稅率30 %條件下的銷售凈利潤率模型序號工程計算公式1單位售價P2單位幵發本錢C3稅金及附加5.5 %P*5.5%4應交土地增值稅(94.5%*P-1.3*C)*30

26、% = 28.35 % P-39%*C5營銷費用3.2 %P*3.2%6管理費用3%P*3.0%7財務費用3%P*3.0%P-C-28.35P+39%*C-P(5.5%+3.2%+3%+3%)8利潤總額=P(1-28.35%-14.7%)-61%*C=56.95%*P-61%*C9所得稅25%(56.95%*P-61%*C)*25%10銷售凈利潤(56.95%*P-61%*C)*75%11銷售凈利潤率(56.95%*P-61%*C)*75%/P=56.95%*75%-61%*75%*C/P=42.7125%-45.75%*C/P即：銷售凈利潤率=42.7125%-45.75%*C/P，于是有：

27、公式 7: I=42.7125%-45.75%*C/P這就是普通標準住宅一一交稅稅率30% 條件下的銷售凈利潤率模型。常數a=42.7125 %,受銷售費用率和稅率的影響，其中稅率影響由稅法規定，它是固定的，銷售費用率那么是相對固定的，由一定彈性的，當銷售費用率發生變化， 那么常數對應變化。但由于費用率的變化是可控的，所以常數的值對應也是可控的。系數b=45.75 %是由增值稅法和所得稅法規定的。當C確定且167.0235%*C P212.534%*C時，可以計算出由不同 P值所決定 的對應銷售凈利潤率值。比方：當C= 2000元/平方米 P 的最大值為：212.534 % *2000 = ，

28、銷售凈利潤率的最大值為：42.7125%-45.75%*C/P=21.186% 當PV4250.68 = 4200元/平方米時， 類似地可以推導出當價格區間內的所有對應的銷售凈利潤率值當元/平方米時，由于增值率提高，只能適用應交稅稅率40%模型 普通標準住宅一一交稅稅率 40 %條件下的銷售凈利潤率模型序號工程計算公式1單位售價P2單位幵發本錢C3稅金及附加5.5 %P*5.5%4應交土地增值稅(94.5%*P-1.3*C)*40%-(1.3*C+5.5%*P)*5%=37.8 % P-52%*C-6.5 % C-0.275 % P=37.525 % P-58.5%C5營銷費用P*3.2%3.

29、2 %6管理費用3%P*3.0%7財務費用3%P*3.0%8利潤總額P-C-37.525P+58.5%*C-P(5.5%+3.2%+3%+3%)二P(1-37.525%-14.7%)-41.5%*C=47.775%*P-41.5%*C9所得稅25 %(47.775%*P-41.5%*C)*25%10銷售凈利潤(47.775%*P-41.5%*C)*75%11銷售凈利潤率(47.775%*P-41.5%*C)*75%/P=47.775%*75%-41.5%*75%*C/P=35.8312%-31.125%*C/P即：銷售凈利潤率=35.8312%-31.125%*C/P，于是有:公式 8: I=

30、35.8312%-31.125%*C/P這就是普通標準住宅交稅稅率40條件下的銷售凈利潤率模型。常數 a=35.8312 ，受銷售費用率和稅率的影響， 其中稅率影響由稅法規定， 它是固定的，銷售費用率那么是相對固定的，由一定彈性的，當銷售費用率發生變化， 那么常數對應變化。但由于費用率的變化是可控的，所以常數的值對應也是可控的。系數 b=31.125 是由增值稅法和所得稅法規定的。當C確定且212.534 %*C VP292.1348%*C時，可以計算出由不同 P值所決 定的對應銷售凈利潤率值。比方：當C= 2000元/平方米 P 的最大值為：292.1348 %*2000 = 5842.69

31、 ,銷售凈利潤率的最大值為： 35.8312%-31.125%*C/P=25.1768% 當PV5842.69 = 5800元/平方米時，銷售凈利潤率的值為： 35.8312%-31.125%*C/P=25.0984%， 類似地可以推導出當4250.68P4250.68 元/平方米時， 由于增值率提高， 只能適用應交稅稅率 50%模型。非普通標準住宅一交稅稅率 30 %條件下的銷售凈利潤率模型非普通標準住宅交稅稅率30%條件下的銷售凈利潤率模型與普通標準住宅交稅稅率 30條件下的銷售凈利潤率模型是一致的即： 公式 7：I=42.7125%-45.75%*C/P非普通標準住宅一交稅稅率40 %條

32、件下的銷售凈利潤率模型非普通標準住宅交稅稅率40條件下的銷售凈利潤率模型與普通標準住宅交稅稅率 40%條件下的銷售凈利潤率模型是一致的即： 公式 8：I=35.8312%-31.125%*C/P銷售凈利潤率模型小結1、銷售凈利潤率一般模型及其的數理性質：一般模型為：I = a%-b%*C/p數理性質：I與P之間反映為受a% b%約束的曲線關系，其中 a%與 b%由稅法和費用率確定。當稅法和費用率變化時，a% b%隨之變化，模型也對應變化。2、免稅稅率 0%模型：公式 6: I = 63.975%-75%*C/P;適用條件：普通標準住宅。3、交稅稅率 30%模型： 公式 7： I=42.7125

33、%-45.75%*C/P ;適用條件：普通標準住宅和非普通標準住宅。4、交稅稅率 40%模型： 公式 8： I=35.8312%-31.125%*C/P ;適用條件：普通標準住宅和非普通標準住宅五、不同稅率條件下的無效價格區間模型：K*CPk*C的理論推導普通標準住宅稅率為 30時的無效價格區間1、免稅模型條件下：增值率 20，稅率為 0P 的最大值為： 167.0235 *C，I 的最大值為： 63.975%-75%*C/P即：I = 63.975%-75%*C/P=63.975%-75%*C/167.0235 %*C=63.975 %-44.904 %= 19.071 %比方：當C= 20

34、00元/平方米P 的最大值為：167.0235 % *2000 = 3340.47 ,I 的最大值為：63.975%-75%*C/P= 19.071 %2、交稅模型條件下： 20%增值率50%，稅率 30%P與I的最小值P的最小值為：167.0235 % *C,I 的最小值為： 42.7125%-45.75%*C/P即： I=42.7125%-45.75%*C/P=42.7125%-45.75%*C/167.0235 %*C=42.7125 %- 27.3913 %= 15.3211 %比方：當C= 2000元/平方米P 的最小值為：167.0235 % *C = 3340.47 ,I 的最小

35、值為：42.7125%-45.75%*C/P = 15.3211 %P與I的最大值P的最大值為：212.534 % *C,I 的最大值為： 42.7125%-45.75%*C/P即： I=42.7125%-45.75%*C/P=42.7125%-45.75%*C/212.534 % *C=42.7125%-21.5259 % = 21.1865 %比方：當C= 2000元/平方米P 的最大值為：212.534 % *2000 = 4250.68 ,I 的最大值為： 42.7125%-45.75%*C/P=21.1865% 3、交稅模型： 20% 增值率 50%，稅率 30 %的無效價格區間P與

36、I的最小值P 的最小值為： 167.0235 *C，I 的最小值為：42.7125%-45.75%*C/P = 15.3211 %當I = 19.071 % 與免稅模型的最大值相等時P 值推導：因為： 42.7125%-45.75%*C/P=19.071%42.7125%-19.071 %=45.75%*C/P23.6415%=45.75%*C/P所以：P= 193.5156 % C即: 167.0235 % *CP193.5156 % C為無效價格區間模型193.5156% *CP212.534 % *C為有效價格區間模型K=C值的由于 P= 167.0235 % C與P = 193.515

37、6 % C兩條直線的系數分別為 167.0235 %和k = 193.5156 %，且0Kk,所以兩條直線并不平行，而且隨著 增加，無效價格區間將擴大。比方：當C= 2000元/平方米，I = 19.071 %時P 值推導：因為： 42.7125%-45.75%*C/P=19.071%所以：P值為：元/平方米，或者：P=193.5156 % O 193.5156 % *2000 = 即： 3340.47P3870.313 為無效價格區間；3870.313P4250.68 為有效效價格區間。又比方：當C= 3000元/平方米時，P=193.5156 % C= 193.5156 % *3000 =

38、 即：為無效價格區間；5805.468P6376.02 為有效效價格區間。當C= 2000元/平方米時，無效價格區間差額：3870.313-3340.47 = 當C= 3000元/平方米時，無效價格區間差額：5010.705-5805.468 = 第一種情況：如果單位價格提高到大于 3340.47 元時，就必須適用稅率為 30%的應稅模型。當價格在 3340.47vPv3870.148 區間內，換句話說：在應稅模型條件下，在價格 3340.47 元的根底上， 如果價格提高小于 3340.47 529.68 元，那么， 銷售凈利潤率任何值均小于免稅模型的銷售凈利潤率的最大值，即：提高售價但銷售凈

39、利潤率不能提高，甚至可能下降。所以，我們把這個價格區間稱為無效價格區 間。當價格在 3870.148P4250.68 時，就必須適用較高級稅率 40的應稅模型。第二種情況與第一種情況討論是一致的，這里從略。4、普通標準住宅稅率為 30時的無效價格區間測試 當 P3340.47 時，增值率 20%，享受免稅優惠，即：稅率為 0，當C= 2000元/平方米P 的最大值為：167.0235 % *2000 = 3340.47 ,銷售凈利潤率的最大值為：63.975%-75%*C/P= 19.071 % 當 3340.47P4250.68 時， 20%增值率 50%，沒有免稅優惠，即：稅率為 模型測試

40、情況：單位產品增值稅稅率 30% 模型測試單位:元序號工程計算公式萬案1萬案2萬案3萬案43,341.3,500.3,870.4,250.1單位售價P47003268法定扣除項C(1+30%)+P*5.2,783.2,792.2,814.2,835.2目5%78501609單位幵發成C2,000.2,000.2,001.2,001.本00000000加計扣除C*20%20%三項費用C*10%10%稅金及附加5.5 %P*5.5%3增值額94.5%*P-1.3*C1,055.991,415.59(94.5%*P-1.3*C)4增值率/(1.3*C+5.5%*20.03%25.34%37.52%4

41、9.93%P)5稅率30.00%30.00%30.00%30.00%30.00%6應交增值稅金(94.5%*P-1.3*C)*30%普通標準住宅一一單位產品銷售凈利潤率稅率30 %模型測試單位:序號工程計算公式萬案1萬案2萬案3萬案41單位售價P3,341.473,500.003,870.324,250.682單位幵發成本C2,000.002,000.002,000.002,000.003稅金及附加5.5 %P*5.5%4應交土地增值稅28.35 %P-39%*C5營銷費用3.2 %P*3.2%6管理費用3%P*3.0%7財務費用P*3.0%3%8利潤總額56.95%*P-61%*C1,201

42、.159所得稅25 %(56.95%*P-61%*C)*25%10銷售凈利潤(56.95%*P-61%*C)*75%11銷售凈利潤率5%*C/P15.33%16.57%19.08%21.19%從測試情況看：當價格在 區間內，銷售凈利潤率值均低于免稅模型時銷售凈利潤率最大值 19.071 %。可見，在區間內漲價并無實際意義。當價格在 區間內，銷售凈利潤率值均高于免稅模型P=3340.47 時銷售凈利潤率最大值 19.07 。可見，在 3870.313P4250.68 區間內漲價才有實際意義。普通標準住宅稅率為 40時的無效價格區間和有效價格區間1 、交稅模型條件下：20% 增值率 50%，稅率

43、30%P 與 I 的最大值P的最大值為：212.534 % *C I 的最大值為：42.7125%-45.75%*C/P=21.1865%2、交稅模型條件下：50%增值率 100%，稅率 40%，速算扣除系數 5%P與I的最小值P的最小值為：212.534 % *C I 的最小值為：35.8312%-31.125%*C/P=35.8312%-31.125%*C/212.534 %*C=35.8312 %- 14.6447 %= 21.1865 %可見：當 p= 212.534 % *C 時交稅模型 20% 增值率 50%，稅率 30%與交稅模型 50% 增值率 100%， 稅率 40%，速算扣

44、除系數 5%比擬： I 的值是一致的即：交稅模型稅率 40沒有無效價格區間。比方：當C= 2000元/平方米，I = 21.1865 %時P值推導：因為： 35.8312%-31.125%*C/P=21.1865%所以，P值為：元/平方米可見：交稅模型稅率 30%時的P和I的最大值和21.1865 % 與交稅模型稅率40%時的P和I的最小值和21.18605 %是一致的。4、普通標準住宅稅率為 40 %時的無效價格區間測試 當 3340.47P4250.68 時， 20%增值率 50%，沒有免稅優惠，即：稅率為30%，當 P 的最大值為：212.534 % *2000 = 4250.68 時，

45、銷售凈利潤率的最大值為： 42.7125%-45.75%*C/P=21.1865% 當 4250.54P5842.69 時， 50%增值率 100%，沒有免稅優惠，即：稅率為 40%，速算扣除系數為 5%；當 P 的最小值為：4250.68 元/ 平方米35.8312%-31.125%*C/P=21.1865%銷售凈利潤率的最小值為： 35.8312%-31.125%*C/P=21.1865%當 P 的最大值為：292.1348 %*2000 = 5842.69 時,銷售凈利潤率的最大值為：35.8312%-31.125%*C/P=25.1768% 模型測試情況:單位產品增值稅稅率 40 %模

46、型測試單位：元序號工程計算公式萬案1萬案2萬案3萬案44,251.4,500.4,800.5,000.1單位售價P68000000法定扣除項2,833.2,847.2,865.2,876.2目%84503030單位幵發成C2,000.2,000.2,001.2,001.本00000000加計扣除C*20%20%三項費用10%C*10%稅金及附加5.5 %P*5.5%3增值額94.5%*P-1.3*C1,417.841,652.501,934.702,123.704增值率(94.5%*P-1.3*C)/(1.3*C+5.5%*P)50.03%58.03%67.52%73.83%5稅率40.00%

47、40.00%40.00%40.00%40.00%6應交增值稅金(94.5%*P-1.3*C)*40 %速算扣除數單位:元序號工程計算公式萬案1萬案2萬案3萬案41單位售價P4,251.684,500.004,800.005,000.002單位幵發成本C2,000.002,000.002,000.002,000.003稅金及附加5.5 %P*5.5%4應交土地增值稅37.525 %P-58.5%C5營銷費用3.2 %P*3.2%6管理費用P*3.0%3%7財務費用3%P*3.0%8利潤總額%*C1,201.241,319.881,463.791,559.349所得稅25 %(47.775%*P-

48、41.5%*C)*25%10銷售凈利潤(47.775%*P-41.5%*C)*75%1,097.841,169.5011銷售凈利潤率5%*C/P21.19%22.00%22.87%23.39%從測試情況看:當價格在 4250.68P5000 價格區間內，銷售凈利潤率值均高于交稅模型稅率為 30且最大值 P=4250.68 時的銷售凈利潤率最大值 21.186 。測試結果說明，在 4250.54P5842.69 ，50%增值率 100%，稅率 40時，沒 有無效價格區間。類似地可以推導出非普通標準住宅稅率為 30、 40、 50和 60時沒有無 效價格區間。六、無效價格區間模型、模型適用條件及其

49、意義無效價格區間模型：167.0235 *C其中：P為價格或者銷售收入，C為幵發本錢或者單位幵發本錢，下同。模型適用條件：1、符合法定的普通標準住宅的建造標準；2、增值率區間： 20增值率 50；3、增值稅率： 30。模型意義：1、通過該模型，可以確定當 C 為任意值的情況下的無效價格區間，即：確定最小無效價格值和最大無效價格值。2、可以有效防止提高售價但不提高、甚至降低銷售凈利潤率情況出現。3、從數理邏輯上討論：由于 P= 167.0235 %C與P = 193.5156 % C兩條直線的 系數分別為K= 167.0235 %和k = 193.5156 %，且0Kk,所以，兩條直線過直角坐 標原點且并不平行，隨著 C 值的增加，無效價格區間將擴大。這進一步證明了討論 無效價格區間模型，對于科學定價、提高產品價格競爭能力和提高產品銷售凈利潤 率具有重要的實用價值。七、最正確定價模型、模型適用條件及其意義最正確定價模型：免稅模型1、定價模型： P167.0235%*C2、銷售凈利潤率模型：I = 63.975%-75%*C/P3、模型適用條件：符合法定的普通標準住宅的建造標準；增值率區間：增值率20%;增值稅率： 0 %4、模型意義：