1、某某休閑度假山莊建設項目可行性研究報告第一章總論一、項目提出的背景 隨著某某風景區開發力度的加大，某某公路北山段已于某年五月份動工興建，北山段公路拓寬改造意味著某某北部金沙開發拉開序幕。而三清湖景區屬某某景區的分景區，是某某北部的唯一通道。加快北山開發必然刺激三清湖景區的開發。少華山是位于三清湖景區中心半島，山上道佛教文化歷史悠久，少華寺在江浙一帶民間久負盛名，山上大小天然盆景和洞穴遍地可見，是獨特的卡斯特地貌和湖光山色有機結合的代表。加之湖區特殊的小氣候， 日均溫平均比縣城低23，在三清湖少華山首家獨資興建一座集休閑，娛樂、觀光、夜營、度假為一體的休閑度假山莊，并嚴格校照國家法律、法規運作。

2、 二編制依據縣招商引資有關文件，玉山縣旅游總體規劃。 三項目建設的指導思想與原則 本報告的編制依照國家現行政策法律。 法規，本著開發與環保相結合，經濟效益與社會效益相統一，建成一個具濃厚的民間文化和古樸典雅的與周圍石林、盆景融為一體的特色山莊，使所有度假者能感受到回歸自然；爽心悅目、星級享受，既有花果山的特色，又有桃花源的品味!并通過該山莊的建成營業能吸引更多的游客和投資者來景區投資開發本項目建設的基本原則結構是：、獨俱特色，講究檔次：2與周圍景觀充分融合與統一；3突出度假娛樂功能為主兼顧其他的經營理念；4、判閉式管理，開放式經營第二章 項目建設的必要性 三清湖景區由于種種原因， 目前開發尚屬

3、原始狀態，不僅是景觀景點原始，景區內的服務設施也十分缺乏，除唯一的三清湖賓館外沒有其它可接待游客的接待點，水上交通工具又十分簡陋，景點景觀又沒有一套完整的名稱名字，更無導游詞等旅游文化，這種現狀已無法適應發展中的某某旅游事業需要，更難以借某某大船推出三清湖小船。為此，盡快完善三清湖各種旅游設施是三清湖開發的當務之急，建設少華山休閑度假山莊則是完善三清湖旅游設施的最有效方法之一，也是提高三清湖景區知名度的有力措施。第三章 市場分析預測一、玉山縣經濟概況玉山地處贛東北，是浙江 江蘇上海進入江西的第一門戶，素以“兩江鎖鑰，八方通巨”著稱。玉山地理位置優越通條件便利全縣總人口5193萬，國民生產總值達

4、到117億元，工農業總產值1451億元，其中農業總產值691億元，工業總產值76億元，財政收入0867億元，農民人均純收入2096元 二、三清湖景區概況 三清湖位于國家重點風景名勝區某某東南，距玉山縣城西北16公里處，因其地處某某東部游線玉金公路途中以及水發源于某某而得名，三清湖截河長46公里，最寬處3公里，攔河壩長400多米，湖面面積99平方公里，總蓄水249億立方米，總裝機9370千瓦，平均發電2800萬度，屬水利部一級管理單位，水庫始建于1958年7月l口，故原名”七一水庫”，景區總面積5418平方公里，景區旅游資源豐富多樣，以純凈明澈的溪流湖水，清幽秀麗的湖光山色，奇特險峻溶洞景觀，世

5、外桃源式的田園村寨，野趣盎然的山林特產和佛道并奉的人文景觀為特色。三、三清湖風景區客源預測1、客源預測方面與預測依據(1)會議、觀光與實習的旅游人數這部分游客大部分來玉山、上饒市，年均17002000人次年（年）。其中會議占%，學生實習占%，觀光占%，甚至為因公出差等游客，年平均增長率在%之間。（2）某某的過路游客經某某東路的游客有兩條路，一條是從東部浙江華埠入北山，另一條是經三清湖上北某某，兩條路上三清的游客據統計約占某某游客的5，每條游線游客各占一半，即經三清湖上某某的客人占某某總游客%。某某游客自處到處由萬人次增長到萬人次，年路經三清湖的游客有人次，年有人次，隨著今后經三清湖的上山公路與

6、上山索道建成后，某某風景區形成了旅游環線，預計路經三清湖上下某某的游客比率會上升到%。（）三清湖少華寺香客，游憩客人香客與郊游人數每年約有人次，過夜人數占%，這部分人平均每年增長率不大。、三清湖風景區游客增長預測。據以上分析，三清湖風景區的游客增長預測如下表：類型產值會議觀光等游客增長率游客人數赴某某過路游客某某游客增長占某某游客比例住宿占過路游客比例過路游客數其中住宿人數玉山縣周邊地區休閑游客住宿游客所占比例游客人數其中住宿人數游客人數總計其中住宿人數第四章 經營胡劃與經營管理一、經營規劃、 經營范圍根據有關部門的批復，本項目主要經營接待來少華山度假、觀光、休閑、娛樂等客人的吃住行娛樂。、

7、建設規模及風格單位：萬元年度人次每人消費營業收入直接成本工資等稅利潤. 建設規模總投資500萬元，前期工程投資約250萬元，建設分體式標準間20間(合4人)，每間建筑面積34平方米，主樓一棟。其中餐廳0平方米，廚房14平方米，會議廳150平方米，雙人標間10間，計250平方米，其他用房15平方米長廊米等，總建設面積平方米。 分體式標準間均采用外古色古香，內舒適高檔豪華的設計格調，且每間外觀造型各異，間間因勢變化因勢布局，并適當用長廊過接，主樓采用與分體式標間充分吻合的設計風格。由曲徑與長廊做連線。將主樓與分體標間構成一幅美妙和諧的圖案，真正體現山莊即景的構思。 二經營管理 山莊采用封閉式管理，

8、開放式經營，外連內接，工薪消費，星級享受。用特有的旅游文化吸引人，用最佳的服務留住人。做到活動內容豐富，活動品味高檔，活動費用低廉。大膽與境內外旅游界及同行業聯營，為游客提供良好、輕松舒適廉價的休閑度假觀光旅游的好場所，同時也可為各部門提供一個集會、學習等勝地。 山莊做到依法經營，踩線服務，以人為本，顧客至上的服務信條。第五章 其他一、 建設選址特征及建設條件 少華山度假山莊項目選在三清湖景區中心少華山近水面小盆地上，盆地面積約15畝，方位三清湖主壩正對面偏東南方向，山莊朝向坐(西)北朝東(南)，該盆地特征為平整，有大小姿態各異的假山盆景錯落其中，正東方向有溶洞，盆地長滿灌木和杉木等樹木。建設

9、條件適中，除水泥、磚、沙、鋼材等建筑材料從水面過渡外，其他可就地取材，建設造價比正常條件下高山20左右 二、公用工程要求 、電力。少華山除少華寺外，其他均無電源：需架設1000米高壓線路及變電設施。用電約千瓦時，空調器1.5千瓦30個，3千瓦4個。給排水設備一套。 2通訊。目前只能采用水下電覽裝程控電話，移動及聯通信號較好。 3環保。所有糞便及其他生活垃圾均采用兩次化糞方式方能排出，廢水入坑過濾，確保山莊整潔衛生，無污染。 4消防山莊室內外盡可能采用防火材料裝修，且裝備消防器材 5衛生防疫主要抓住兩點，一是食品衛生防疫，嚴明衛 生制度，養成衛生習慣；二是公共衛生防疫做到環境整潔，客房客一換，定

10、期消毒。 三組織機構勞動定員及職工培訓 山莊實行經理負責制，下設客房部娛樂室餐飲部等職能部門，實行獨立核算，全額獎賠管理，勞動定員人，其中客房部4人，娛樂室6人，餐飲部人。上崗前所有員工必須正規培訓。 四工程建設設安排 工程建設含征地及平整工程設計施工及驗收 職工培訓開張等階段初步規劃，在征地工作結束后20天內完成山莊設計工作，90天內施工建設并交付使用，在工程竣工前半個月招聘員工和培訓員工，以便工程完工后能順利即時開張營業，在施工過程中要及時協調好有關部門工作，保證山莊營業前水、電通訊能全面通暢。 五投資估算和資金籌措 ()投資估算 1、編制說明。本項日所有投資均按當地現時平均物價估算。 2

11、、建設投資估算 ()建筑造價主樓建筑造價投資每千米造價按404元，分體式標間按420元，即主樓及附屬工程620某40425048萬元，分體式標間680某430=2924萬元。 (2)房內設施(合空調床桌凳床上用品電視電話衛生器具地毯等)，分體式標間每個26萬元，共萬元，主樓標間每間22萬元，共22萬元，合計74萬元。(3)其他設施(含鍋爐餐飲具給排水水塔等)投資萬（）廊、亭等附屬工程萬元。(5)征土地及培訓等20萬元(6)流動資金40萬元(二)資金籌措項目總投資500萬元，第一期工程投資248288萬元，流動資金40萬元。 六、財產評價 項目的效益分析按總資金(項目總投資：固定資產投資+全部流

12、動資金)計算，損益表及現金流量表均按項目總投資計算。()基礎數據1、建設規模。建設投資為248288萬元，流動資金0萬元。2、實施進度。從開工建設至開張營業時間控制在90天內完成。3、工資及福利費，經理工資年薪18.萬元，其他員工平均年薪60008000元 (二)財務評價 1、營業收入成本利潤預測法(表示法)均按前景分析和玉山等周邊市民消費情況預測。 2、不確定性分析 (1)敏感性分析就固定資產投資經營成本，營業收入增長和降低%單個因素變化對財務內部收益率，投資回收期做敏感分析，影響該項日的主要因素是客源及經營成本，只有三清湖客源穩定增長，年游客量首年按15萬人次以上并逐年遞增20%的前提下，

13、才有較強的抗風險能力，此外經營策略及景區的有關政策也是影響本項目經營效益的重要因素。 (2)盈虧平衡分析 按照旅游行業般規律，當本項目年接待人次在5000人次以上，企業就可以保本(即年回報達總投資10以上)，由此可見該項目投資風險較小。若要考慮本項目固定資產本身升值，那風險將降為最小限度，這當然要與三清湖景區的整體發展緊密相關。 3、風險分析 本項目在建設期和經營期的風險上要來自以下幾方面：經營管理風險、三清湖景區是否能健康快速發展風險、某某北山開發能否盡快見效風險、本地寬松政策風險等，要克服以上風險造成的損失，關鍵在于建立支能內引外連客源的經營隊伍，及時掌握消費者心理和市場變化確定靈活的經營

14、策略，對內加強管理，提高服務質量，樹立良好的企業形象。其次是督促三清湖景區大力開發和發展，極力協同景區開發做促進派，把握某某北區大力開發契機，讓三清湖景區上規模上檔次，增加景區客源的絕對數。 綜合以上定量分析可以看出，本項目經濟效益良好，資產增值可能性大，盈余能力較強，項目自身具有良好的抗風險能力。從財務平衡角度看本項目是可行的。第六章結論與建議一、結論 1、本項目是符合玉山縣招商引資政策和三清湖開發需要，是三清湖開發的一個重要基礎性工程項目，是三消湖景區加快發展的重要標志。 2、本項目屬三清湖景區白紙是的第筆畫，投資條件好，土地價格低，競爭對少少(僅有三清湖賓館一家)，距縣城近(僅公里)，建

15、成后項目吸引力大。 3本項目所以環境獨特，經營既安全又方便少，經營風險較少，利潤相應較高。二、建議1本項目只因所處環境獨特，需要請具有園林設計經驗的專家設計，使山莊真正成為三清湖景區的顆璀燦明珠。2、本項目經營既要依法經營，山莊服務均要體現較深的文化內涵，內容要事實健康。感謝您的使用 有些按捺不住心頭的怒火得力萍想起白天母親那無休止的嘮叨，在看看陳飛所發過來的令人氣憤的短信，。平日有著高雅素養的她也很難一下子控制住心頭怒火中燒的情緒，“我忙忙碌碌一整天，下班以后我只想回家安安靜靜好好的睡一覺，沉沉香甜的睡夢中，我不想被外界的因素所打擾，這就是我下班以后回家立刻關機的原因。陳飛你問這話到底是什么

16、意思？”氣憤填膺的李萍立刻回復著陳飛。“我知道你白天為了飯店的生意勞碌不堪的，但是白天再累晚上下班以后也不至于回家就倒頭大睡呀，你難道沒有別的娛樂愛好嗎？”陳飛這個令李萍還在躊躇考驗的男人竟然還在不知深淺的試探著。“什么娛樂項目？你難道說的是找一群人在一起花天酒地的吃喝？還是閑得無聊漫無目的的在大街上瞎溜達？還是醉醺醺的在酒醉迷離中鬼哭狼嚎？陳飛，我告訴你，我沒有那多閑心和空閑的時間去干那些令人覺得無聊的事情”。看到陳飛竟然說出如此之話李萍徹底的被激怒了。“小萍。我不是那個意思，你真的誤會我的意思了。我就是覺得你平日認識的朋友也是很多的，并且你也是非常的熱情好客的。既然你的交友圈子廣泛，晚上不

17、至于就這樣按部就班的在家蒙頭大睡吧？”當一個男人表露內心所想的時候，小肚雞腸或者說有點自私的男人本色也就顯露無疑。“那晚上我不睡覺我能去干嘛？陳飛，你到底想對我說些什么，如果你真的想知道什么你就直接對我說，你又何必拐彎抹角的用話語來傷人那？ ”“小萍，我說的真的不是那個意思，我就是隨便的問一句。你千萬別生氣，我真的沒有別的意思。”李萍的回復出乎陳飛意料，他覺得他的話令對方生氣了。“陳飛，我沒有生氣，我為什么要生氣？我可以拍著胸脯對天發誓，我沒干什么見不得人的事情。陳飛，我再告訴你一遍，以后不管白天你怎么發短信我都會全天開機，可是到了晚上我十點鐘準時關機，所以晚上10點以后你就別打我電話了。還有你覺得咱們有相處下去的必要，我就當什么都沒發生過，