1、市工業園區中心公園區塊整體開發項目可研報告目目 錄錄一、一、項目背景項目背景 .2 2一）項目概述 .2項目區位描述 .2項目區塊位置 .3二）開發模式 .4三）宏觀背景 .61）xx 概述.62）社會經濟運行環境 .7二、二、btbt 模式下的經濟測算模式下的經濟測算.9 9一）計算依據 .9二）bt 模式下折合的土地價格.10三）按 bt 模式土地成本的經濟估算 .121）項目投資構成 .12122）項目收益 .19193）項目經營稅費估算 .19194）項目損益靜態盈利能力分析 .2020結論： .20四）價格敏感度測算 .21三、三、項目分析結論及建議項目分析結論及建議 .2222一）

2、項目現狀分析 .22二）項目存在問題及建議 .25xxxx 工業園區工業園區中心公園區塊整體開發項目可研報告中心公園區塊整體開發項目可研報告一、一、項目背景項目背景一一項目概述項目概述項目區位描述 xx 工業園區位于 xx 市主城南部，與老城區隔運河相望，是 xx 市的南大門，是 xx 市建設特大城市的主要片區之一。xx 工業園區規劃為工業新區、城南片區、高教科研區、體育中心和遠景開發區域五個功能區。2004 年完成了城南片區控制性詳細規劃的編制，正在進行工業園區約 60 平方公里控制性詳細規劃的編制、修編及城南片區城市設計工作。目前，工業新區已開發面積約 5 平方公里，進區企業 103 戶，

3、新增就業崗位達13000 多個，工業支撐作用初步顯現。高教科研區已建成高校 4 所，在建 1 所，在校人數 4 萬多人，文化元素已充分融入城市建設和發展之中。城南片區的柯山路改造工程、北京南路建設工程已正式啟動，2007 年上半年建成通車，汽車客運總站已動工建設，預計 2007 年下半年具備對外營運能力，區內的交通狀況不斷改善；區政府、區檢察院辦公大樓已投入使用，形成新的行政中心；啟英中學建成招生，二院分院完成擴建工程，區內的公共配套服務能力不斷增強；亞太超市、蘇源汽車城建成營業，農機大廈即將封頂，普林大廈開始基礎施工，區內的商貿服務日益繁榮；南城小區一期已銷售一空，正在進行二期開發，月季花園

4、一期樓盤也處于熱銷之中。xx 工業園區正成為投資的沃土，創業的福地，理想的居所，一個綠水穿城，設施完善、功能齊全，既有深厚的歷史底蘊，又富有現代氣息的新城區正在古老的運河邊悄然興起。淮安城南片區淮安城南片區規劃范圍規劃范圍主城區主城區主城區主城區楚州城區楚州城區項目區塊位置該區塊位于城南片區中心區域，東至啟秀路、西至北京南路、南至枚乘路、北至文化路，面積約 1.75 平方公里。基地范圍基地范圍一一開發模式開發模式1）開發設想擬通過區內主次干道、原生態公園、沿河綠化風光帶等基礎設施和公共設施的建設，改善區內整體環境；通過公園周邊住宅、商業、服務、娛樂項目的開發，提升品味，完善功能，集聚人氣，從而

5、拉動整個城南片區的開發，推動工業園區城市化進程。2）開發思路統一規劃，整體設計，分步實施。3）bt 開發項目枚乘路建設工程。東起淮海南路，西至西安路，長約 3000 米，寬 50 米，征地拆遷及建設投資約需 0.95 億元。勤政路建設工程。北起運河南路，南至枚皋路，長約 2700 米，寬 42 米，征地拆遷及建設投資約需 0.75 億元。明遠路建設工程。東起勤政路，西至北京南路，長約 800 米，寬 50 米，征地拆遷及建設投資約需 0.2 億元。府前路建設工程。東起啟秀路，西至勤政路，長約 400 米，寬 20 米，征地拆遷及建設投資約需 0.07 億元。府苑路建設工程。東起啟秀路，西至勤政

6、路，長約 400 米，寬 20 米，征地拆遷及建設投資約需 0.05 億元。翠萍路建設工程。東起啟秀路，西至通園路，長約 900 米，寬 20 米，征地拆遷及建設投資約需 0.05 億元。通園路建設工程。北起文化路，南至明遠路，長約 400 米，寬 24 米，征地拆遷及建設投資約需 0.04 億元。文化路建設工程。東起啟秀路，西至北京南路，長約 1400 米，寬 24 米，征地拆遷及建設投資約需 0.15 億元。中心公園建設工程。面積約 702 畝，擬建成原生態、開放式的市民公共活動中心，成為水清、岸綠、景美、游暢的城市新景觀。征地拆遷及建設估算為 1.5 億元。同時擬從公園規劃范圍內調整 1

7、00 畝土地用于五星級酒店項目建設，建筑風格與公園整體設計相協調。4）項目運作模式上述道路及中心公園建設項目（不含五星級酒店）以 bt 方式進行。即由投資方投資建設，區政府以土地使用權計價償付。道路及中心公園建設工程的設計方案、施工圖設計及征地拆遷的實施工作由區政府負責，投資方負責項目的投資、建設。項目建成后，經區政府按項組織驗收合格后，交付區政府管理、使用。區政府提供中心公園周邊約區政府提供中心公園周邊約 900900 畝可用于商住開發的地塊供投資方選擇，按雙方約定價格，畝可用于商住開發的地塊供投資方選擇，按雙方約定價格，視投資方投資進度，分期分批將等值土地交付投資方開發視投資方投資進度，分

8、期分批將等值土地交付投資方開發。5）公園周邊地塊規劃主要規劃條件用地性質：住宅、商業；容積率：平均為 1.5；市區商品房平均銷售價格（2006 年二季度末）25472547 元元/；一一宏觀背景宏觀背景1） xx 概述xx 位于蘇北平原中部，京杭大運河穿境而過，洪澤湖鑲嵌其間，地理位置優越，發展環境優良，已成為江蘇省重要的交通樞紐、蘇北南部的中心城市、新興的工業基地和農副產加銷基地。南距江蘇省省會南京市 188 公里，東北距亞歐大陸橋橋頭堡連云港市 135 公里。東靠鹽城市，南連揚州市，西與西南接安徽省，北鄰連云港市、徐州市、宿遷市,素有“壯麗東南第一州”的美譽。xx 是個古老又年輕的城市，距

9、今已有 2200 多年的歷史。xx，即淮水安瀾之意，得名于 1500 多年前的南北朝時期。據南齊書州郡志記載:武帝永明七年(公元 489 年)，割直瀆、破釜塘以東淮陰鎮下流雜一百戶置 xx 縣，隸屬于東平郡。xx 之名始見。xx 名人輩出，是一代偉人周恩來的故鄉。歷史上先后誕生了大軍事家韓信、漢賦大家枚乘、巾幗英雄梁紅玉、西游記作者吳承恩、愛國將領關天培、老殘游記作者劉鶚。2）社會經濟運行環境行政區劃與人口（數據來源：xx 統計局，統計數據截止至 2005 年年末）鄉鎮鄉鎮( (個個) )鄉鄉鎮鎮年末總人口年末總人口（萬人）（萬人）全全 市市11611624249292527.77527.77

10、市市 區區551738273.2273.2清河區-24.67楚州區27621119.46淮陰區2171488.2清浦區52333.07開發區22-7.81漣水縣19217105.37洪澤縣12-1238.85盱眙縣1951474.34金湖縣11-11362006 年 1-11 月份 xx 市主要經濟指標項目項目1-111-11 月份累計（萬元）月份累計（萬元）同比增長（同比增長（% %）一、規模以上工業總產值(現價)717724234.5二、規模以上工業增加值(現價)1921593（可比價）19.0三、全部財政收入81930919.1#地方財政收入40452529.3財政支出54741424.

11、7四、規模以上固定資產投資完成額298871032.9# 房地產開發投資57429554.9商品房屋銷售額366433五、社會消費品零售總額208030115.9六、金融機構存款余額5174946比年初+902460 #儲蓄存款2864573比年初+390947 金融機構貸款余額3371646比年初+625034七、進出口總額（萬美元） #出口額 實際到帳注冊外資（萬美元）939764.8八、市區居民人均可支配收入（元）953014.3市區居民人均消費性支出（元）649110九、市區居民消費價格總指數（%）101.1市區商品零售價格總指數（%）100.3（數據來源：xx 統計局）二、二、btb

12、t 模式下的經濟測算模式下的經濟測算一）一）計算依據計算依據1、 以 xx 工業園區中心公園區塊整體開發項目推介bt 模式中提供的費用為基本依據；2、 本報告中的經濟測算均為靜態投資估算；3、 本報告中取值4、 開發土地以 900 畝計；5、 用地規劃條件：用地性質：住宅、商業；平均容積率： 1.5；總建筑面積：900045；6、 項目銷售收入全部以住宅計算；銷售均價以市區商品房平均銷售價格（2006 年二季度末）25472547 元元/計；計；7、 價格敏感度測算分別以 1600 元/、1800 元/、2547 元/、2800 元/進行價格試算；二）二）btbt 模式下折合的土地價格模式下折

13、合的土地價格1、道路、公園征地拆遷及建設投資費用費用統計表費用統計表項目項目征地拆遷及建設征地拆遷及建設投資費用（億元）投資費用（億元）備注備注1、 枚乘路枚乘路0.95東起淮海南路，西至西安路，長約 3000 米，寬 50 米2、 勤政路勤政路0.75北起運河南路，南至枚皋路，長約 2700 米，寬 42 米3、 明遠路明遠路0.2東起勤政路，西至北京南路，長約 800 米，寬 50 米4、 府前路府前路0.07東起啟秀路，西至勤政路，長約 400 米，寬 20 米5、 府苑路府苑路0.05東起啟秀路，西至勤政路，長約 400 米，寬 20 米6、 翠萍路翠萍路0.05東起啟秀路，西至通園路

14、，長約 900 米，寬 20 米7、 通園路通園路0.04北起文化路，南至明遠路，長約 400 米，寬 24 米8、 文化路文化路0.15東起啟秀路，西至北京南路，長約 1400 米，寬 24 米9、 中心公中心公園園1.5面積約 702 畝，擬建成原生態、開放式的市民公共活動中心；擬從公園規劃范圍內調整 100 畝土地用于五星級酒店項目建設，在本次 bt 模式中不含五星級酒店。合計3.76 億元2、土地獲取成本折合每畝土地獲取成本3.76 億元900 畝 41.7841.78 萬萬/ /畝畝以容積率 1.5 計算：折合每建筑平米土地成本3.76（1.5900666.7） 626.67626.

15、67 元元/三）三）按按 btbt 模式土地成本的經濟估算模式土地成本的經濟估算1）項目投資構成項目的投資構成主要包括項目的開發成本和開發費用兩大部分。開發成本：（1 1）土地使用權出讓金）土地使用權出讓金在土地使用權出讓金方面，本項目獲取土地成本為 41.78 萬元/畝，共計投入資金 37602 萬元。41.78 萬元畝900 畝= 37602 萬元 （2 2）前期工程費）前期工程費前期工程費以900045.00平方米的總建筑面積計算，平均為86.80元/平方米，共計7812.39萬元，詳見下表： 項目前期工程費估算表序號序號工程費用及名稱估算金額（萬元）估算依據2.1規劃管理費135.01

16、1.5 元/平方米建筑面積2.2勘察費180.012 元/平方米建筑面積2.3設計費1800.09建安費的 2%2.4工程定額編制管理費27.00建安費的 0.32.5施工圖預算編制費270.01建安費的 32.6新型墻體專項費630.037 元/平方米建筑面積2.7人防建設費1080.0510 元/平方米計提2.8散水泥保證金180.012 元/平方米建筑面積2.9市政設施配套費3510.1839 元/平方米建筑面積（3 3）建安工程費）建安工程費這里的建安工程費采用概算指標法與類似工程經驗估算法相結合，以類似工程經驗估算法得出項目建安工程各項費用的大致標準，作為概算指標，結合不同的建筑面積

17、，進行計算。項目建安工程費約為81004.05萬元，以900045.00平方米的建筑面積計算，詳見下表。項目建安工程費組成表序號序號工程及費用名稱估算金額（萬元）估算依據3.1建筑工程費72003.603.2安裝工程費9000.453.2.1電視、電話系統1800.0920 元/平方米建筑面積3.2.3電氣照明工程2700.1430 元/平方米建筑面積3.2.4給排水工程3600.1840 元/平方米建筑面積(含太陽能)3.2.5其他900.05以 10 元/平方米建筑面積計（4 4）公關設施配套費）公關設施配套費公共設施配套費取建安工程費用的 1.5，為 1215.06 萬元（5 5）開發期

18、間費）開發期間費項目的開發期間費估算已包含于前述費用中。（6 6）不可預見費）不可預見費不可預見費 2548.48 萬元，即取以上 15 之和的 2%計。不可預見費=（土地使用權出讓金+前期工程費+建安工程費+基礎設施費+開發期間費）2%= 2548.48 萬元綜上，開發成本取以上 16 項小計：開發成本=土地使用權出讓金+前期工程費+建安工程費+公共設施配套費開發期間費+不可預見費= = 129972.27129972.27 萬元萬元 開發費用（1 1）管理費用）管理費用（約為開發成本的 1.5%）管理費用=開發成本1.5%= 1911.36 萬元 （2 2）銷售費用）銷售費用銷售費用取銷售

19、收入的 1.2，為2750.90萬元7.1廣告宣傳及市場推廣1146.21銷售（租賃）收入0.5%7.2銷售（租賃）代理費1146.21銷售（租賃）收入0.5%7.3其他銷售（租賃）費用458.48銷售（租賃）收入0.2%（3 3）財務費用）財務費用財務費用是指房地產開發企業為籌集資金而發生的各項費用，主要是指銀行貸款利息。在本項目中由于采取商品房預售制，項目現金流可得到有效保證，在此以 10000 萬元，一年期計算財務費用。財務費用10000 萬元5.8612 703.20 萬元綜上，開發費用取以上 13 項小計：開發費用=管理費用+銷售費用+財務費用=5365.455365.45 萬元萬元

20、項目投資成本匯總需要說明的是，上述相關成本費用的計算，部分項單價取值較高，這是考慮到一定的不確定因素在里面。綜上，本項目的投資成本匯總如下。項目成本匯總表內容項目合價（萬元）計算依據（一）開發成本129972.27以下 1-5 項之和1.土地使用權出讓金2.前期工程費3.建安工程費4.公共設施配套費5.不可預見費37602.007602.6881004.051215.062548.481-5 項之和的 2%（二）開發費用5365.45以下 1-3 項之和1.管理費用2.銷售費用3.財務費用1911.362750.90703.20考慮貸款 10000 萬元，一年期計（三）合計135337.721

21、35337.72（一）+（二）2）項目收益項目全部以住宅出售計算銷售收入項目銷售收入估算表序號序號分項分項價格（元價格（元/m2）收入（萬元）收入（萬元）備注備注住宅9000452547.00229241.46全部按計劃銷售完畢合計（萬元）：合計（萬元）：229241.46229241.463）項目經營稅費估算稅金及營業附加1 1營業稅11462.07銷售收入5%2 2城市維護建設稅802.35營業稅7%3 3教育費附加343.86營業稅3%4 4印花稅114.62銷售收入0.05%5 5交易手續費1.353 元/平方米稅費合汁（萬元）稅費合汁（萬元）12724.2512724.254）項目損

22、益靜態盈利能力分析靜態盈利指標表序號序號項目名稱項目名稱合計（萬元）合計（萬元）1 1銷售收入229241.462 2總成本費用135337.723 3銷售稅金及附加12724.254 4利潤總額利潤總額81179.4981179.495 5所得稅26789.236 6稅后利潤稅后利潤54390.2654390.26投資利潤率投資利潤率59.98%59.98%投資利稅率投資利稅率69.38%69.38%投資回報率投資回報率40.19%40.19%結論：本項目從靜態評價來說，投資利潤率、投資利稅利以及資本金利潤率均表明項目在靜態盈利能力方面是優良的。本項目從靜態評價來說，投資利潤率、投資利稅利以

23、及資本金利潤率均表明項目在靜態盈利能力方面是優良的。四）四）價格敏感度測算價格敏感度測算分別以 1600 元/、1800 元/、2547 元/、2800 元/的銷售均價計算項目利潤，并列表對比：價格敏感度測算對比表序序號號銷售均價銷售均價（元（元/）銷售收入銷售收入（萬元）（萬元）稅前成本稅前成本（萬元）（萬元）稅后利潤稅后利潤（萬元）（萬元）投資利潤率投資利潤率（）（）投資回報率投資回報率（）（）備注備注一1600144007.2135337.721138.021.260.8盈虧平衡點二1800162008.1135337.7212384.5313.749.21三2547229241.513

24、5337.7254390.2659.9840.19市區商品房現行銷售均價四2800252012.6135337.7268617.1075.5250.60從表中可看出，當整盤銷售均價 1600 元/，為項目的盈虧平衡點。按照現行市區商品房銷售均價項目的利潤可觀。三、三、項目項目分析結論及建議分析結論及建議一）一）項目現狀分析項目現狀分析1、片區規劃xx 城南片區位于 xx 主城南部，與老城區以京杭大運河相隔。區內有淮海南路、西安路連接寧連一級公路，是 xx 主城的南大門；總體規劃中對城南分區的要求：（1）城南分區功能：位于大運河南岸的規劃建設用地，是以文教、體育為主的生活配套設施完善的城市新區。

25、（2）居住人口：居住用地 585.90 公頃，居住人口約 21 萬人，人均居住用地 27.90 平方米。（3）總體布局要求：西部為工業區，東南為高教園區，市級體育中心位于東部，區內設置片區級中心一處，位于淮海南路西側西部為工業區，東南為高教園區，市級體育中心位于東部，區內設置片區級中心一處，位于淮海南路西側。（4）重要設施布局：區內要求安排要求安排 xxxx 市腫瘤醫院市腫瘤醫院，占地約 4 公頃，床位數為 200 張；安排安排 xxxx 市客運南站市客運南站，為一級站，占地 5 公頃。（5）景觀要求：將柴米河蛇家壩河作為景觀河道加強與兩側城市建設的結合，體現現代化城市景觀形象；淮海南路為城市景觀軸，并突