1、HZ機場原導航臺地塊項目可行性研究報告西部機場集團置業（XA）有限公司二O一年十月第一章 總論1.1項目建設單位：西部機場集團置業（XA有限公司1 2 項目背景1.2.1項目名稱：HZ機場原導航臺地塊項目1.2.2建設地點：HZ市漢臺區西環路西側1.2.3用地面積： 8863.79 平方米（ 13.29 畝）；1.2.4建設規模： 29238 平方米；1 . 3 可行性研究報告編制依據房地產開發項目經濟評價辦法 ； 可行性研究指南； 項目有關資料；企業有關資料第二章 市場分析與項目定位2.1HZ 市房地產發展形勢分析HZ素有“西北小江南” 的美譽，水資源是HZ的天然之寶，也是HZ樓市區 別與其

2、他城市的最主要特征。借助優勢，房地產市場呈現出強勁的開發勢頭，目 前目前中心城區多層住宅銷售均價約 2900元/川,高層住宅銷售均價3500元/ ，沿江項目均價4300元川左右，在售項目20余個。綜觀HZ因城市骨架不 大，還沒有形成大的城市發展藍圖。同時受地區產業經濟發展、企業實力、當地 的供求關系影響， HZ 目前還缺少能開發帶動區域板塊項目的大型企業，但是， 沿漢江兩岸的板塊格局已見雛形。一江兩岸的長遠規劃、天漢大道的貫通，HZ 的城市骨架在逐步拉開， 規劃也更加合理， 打造陜西唯一一個以水文化為特色的 居住城市勢在必然， 可以吸引部分或大量的外地置業者在此購房置業， 凸顯城市 適宜居住的

3、獨特性。2.2 區域房地產市場分析目前 HZ 市政府邀請城市發展戰略策劃大師王志綱赴漢進行城市戰略策劃， 主要策劃區域為濱江西區，該片區主要有原西關機場搬遷形成，是目前 HZ 市政 府重點發展的區域。根據調研了解，目前城西區所售商品房周邊學校、醫療比較 完善；區域競爭項目戶型以 HZ 市整體房地產發展情況保持一致，主要表現為小 型化趨勢。221 2010 年HZ市整體商品房銷售狀況2010 年全市房地產開發累計施工面積 239.11 萬平方米，同比增長 11%；完 成投資 23.76 億元，同比增長 30%；商品房新開工面積 84.78 萬平方米，同比增 加 28%；預銷售面積 129.2 萬

4、平方米，同比增長 31%；商品房供應量2010年HZ市批準商品房預售項目54個，同比增長74.2%。新增商品房面積106.1 萬平方米，同比增長 103.65%（其中，新增經濟適用房面積 30.39 萬平方 米，同比增長 178.55%）。商品房成交量2010年HZ市商品房簽約成交面積93.957萬平方米，同比增長98.7%,;成 交 8993套，同比增長 130.53%。2.2.2 各物業價格表現2010年; HZ市商品住房平均價格為2813元平方米；同比上漲17.69%。其中; 多層商品住房平均價格為 3000元平方米；高層商品住房平均價格為 3600元平方 米。商業、辦公用房等非住宅平均

5、價格為 9537元平方米;同比略有上漲。2.3 項目定位及銷售價格預測2.3.1 目標客戶群定位分析1）各區域客源比例預估：HZ機場以及HZ市區80%周邊郊縣20%2）年齡層區分預估： 30-45 歲 65%、其他 35%；3）購買目的預估：純自用 85%、純投資 5%、自住兼投資 10%。2.3.2 本項目銷售價格預測根據2010年5月份調研HZ市各物業房產在售價總水平來看，本項目地處 HZ市濱江新區核心區域，這里將是HZ城建史上規模最大、投資最多、標準最高、 功能配套、 設施最為完善的綜合性城市新區。 依據現階段在售項目價格作為定價 依據，預計項目銷售均價在每平方米 5000元左右。（住宅

6、與商業整體均價預計） 2.4 市場分析結論隨著HZ城市的不斷發展，HZ后續發展樓盤集中在城市新區，這必將帶來大 量的土地供應，相應的樓盤規模化會逐漸增多，規模競爭逐漸激烈。住宅市場需 求旺盛，市場發展前景光明，因此，本項目市場開發有較好的外部環境。價格明 顯表現為增長趨勢；主要的原因表現為兩個：一是小高層、高層將逐漸替代多層 成為開發的主流產品， 二是品質提升形成的價格轉移， 三是通貨膨脹預期以及到 來帶來的價格提升。第三章 項目建設地址及環境3.1 項目地址項目地塊位于HZ市西一環路以西，二炮家屬院以東，新興街以南 50米，民主街以北 100米3.2地塊概況該項目凈用地13.2畝(8863.

7、79 m2),項目用地通土地過招拍掛的方式獲得, 用地性質為住宅，地勢平坦，使用年限 70年，現階段正在準備土地變性的前期 工作，待土地規劃報批結束后，可隨時動工。3.3環境分析項目位于HZ市濱江新區整體規劃范圍之內，該地塊規劃為二類住宅用 地，該項目與仁和春天南北相鄰，西側為二炮家屬院，周邊交通便利，配 套較為齊全，生活氛圍濃厚。第四章項目建設方案4.1項目總體規劃4.1.1主要指標用地面積：8863.79平方米建筑面積：建筑面積29238平方米。容積率：3.3綠化率：不小于35%4.1.2建設內容項目定位為高檔綠色住宅社區。在設計上體現以生態、環保、健康、文化為 主題，合理布置建筑，體現以

8、人為本，保證業主優越的居住環境和生活質量。該項目各類建筑詳細情況見下表。項目建設內容一覽表建筑物類別棟數(位)建筑面積住宅11層229238住宅18層1合計292384.2 規劃設計理念本項目將建設適應時代要求的生活社區， 力求在總體空間布局、 室內外環境、 低密度住宅類型、 區域配套設施上有一定的超前性與創新性， 推出具有精品意識 的高尚生活區。 主要從建筑形態、 景觀環境和社區服務三方面體現項目的設計理 念，三幢住宅樓都是南北通透，采光充足，小高層、高層住宅景觀良好。設備配置先進，單元都配有品牌高速電梯，上下快捷方便，電梯門廳及轎廂 內都采用精裝修， 并配用緊急對講設備和數碼探頭。 每個單

9、元一樓均設有入戶大 堂。確立了相對高端的項目定位，首先在結構設計上力求科學嚴謹，確保主體結 構安全可靠；其次在材質選擇上，選用品質較高的建筑材料，保證建筑物良好的 內在品質。4.3 建筑風格按照住宅設計規范的要求，建筑風格設計中充分體現以人為本的設計理念， 以創造合理、舒適、高品位為目的，為住戶設計理想的居住建筑，外立面新穎、 個性、實用為目的，建筑單體融合于優美、恬靜的環境中。4.4 園林綠化項目園林設計將在有限的土地空間利用上突出創新， 融入綠色建筑的設計理 念和當今建筑科技，開發出具有市場競爭力、符合當地人文環境的建筑產品，并 做到節能、環保，將建筑與自然景觀水乳交融，創造出環保、健康的

10、生活空間。4.5 總平面布置圖第五章項目實施進度本項目建設期為(36)個月，銷售期24個月，項目計算期按(36 )個月 計算。工程期：(201204 201503)項目總建筑面積29800平方米。銷售期：(201206-201406)項目實施進度計劃見下表：項目實施進度計劃表項目 名稱2012 年2013 年2014 年2015年季 度季 度四 季 度季 度季 度季 度四 季 度季 度季 度季 度四 季 度季 度季 度工程 期銷售 期第六章投資估算及資金來源6.1投資估算范圍本次可行性研究的對象為“ HZ機場原導航臺”項目。投資估算的范圍為本次項目的開發建設投資，包括：土地費用、前期工程費 用

11、、基礎設施建設費用、建筑安裝工程費用、公共設施配套建設費用、開發間接 費用、財務費用、管理費用、銷售費用、開發期稅費、其它費用以及不可預見費 用等。6.2投資估算經估算，本項目總投資為12448.33萬元，各單項投資見下表。HZ機場原導航臺項目成本分析團序號名稱建筑面積（m2單方造價（元 m2）總投資（萬兀）備注-一一土地費用29238583.091704.85-二-前期費用29238139.13406.78三勘探、設計費2923842.5124.26四建管費2923841.3120.75五建安工程費2923822726642.87六其它費用292381179.573448.81七總投資292

12、384257.5912448.33第七章財務評價7.1銷售收入估算根據項目進度計劃，銷售收入按三年計算，銷售收入見下表表7 1銷售收入估算表項目銷售收入（萬元）建筑面積29238平米2012 年3575.75銷售價格5065 元 m22013 年7151.5銷售收入14303力兀2014 年3575.757.2盈利能力分析（財務評價報表及指標）根據前面基礎數據計算項目損益表、全部投資項目現金流量表，從而 計算出有關項目的財務指標，詳見下面報表。表7 2項目損益表 萬兀序號項目名 稱合計2012 年2013 年2014 年2015 年備注1銷售收入143033575.757151.53575.7

13、52開發建設成 本11839.214143.722959.802367.842367.843期間費用176.1544.0444.0444.0444.034經營稅金及786.67196.67393.33196.67附加5利潤總額1500.97-808.683754.33967.2-2411.876各年累計利 潤總額1500.97-808.682945.653912.851500.977所得稅375.24000375.2425%稅 率8凈利潤1125.73-808.683754.33967.2-2787.11表73全部投資現金流量表萬兀序號項目合計2012 年2013 年2014 年2015 年1

14、現金流入143033575.757151.53575.751.1銷售收入143033575.757151.53575.751.2回收經營資金02現金流出13177.274384.433397.172608.552787.112.1開發建設投資11839.214143.722959.802367.842367.842.2期間費用（不含財務費用）176.1544.0444.0444.0444.032.3經營資金02.4經營稅金及附加786.67196.67393.33196.672.5所得稅375.24000375.243凈現金流量1125.73-808.683754.33967.2-2787.114累計凈現金流量1125.73-808.682945.653912.851125.735財務指標5.1投資利潤率：15.99%5.2投資凈利潤率：10.5%5.3銷售凈利潤率：8%第八章結論近年來，我國國民經濟保持快速增長之勢，宏觀經濟發展形勢向好，房地產業已成為我國經濟發展的支柱行業，房地產市場保持供需兩旺的局面。HZ “以打造最佳人居環境為目標，加快房地產業的發展，培育房地產消費熱點。規范一級 市場，