1、xxx銀行抵押貸款管理暫行辦法 第一章 總則 第一條為了強化我社抵押貸款管理，保證貸款安全，維護借貸雙方的合法權益，防范和化解信貸風險，根據貸款通則和擔保法的有關規定，制定本辦法。 第二條本辦法適用于經工商行政管理機關（或主管機關）核準登記的企（事）業法人、其他經濟組織、個體工商戶和具有中華人民共和國國籍的具有完全民事行為能力的自然人向我社申請的流動資金貸款和其他貸款。 第三條抵押貸款是指按照擔保法規定的抵押方式，以借款人或第三人的財產作抵押而發放的貸款。借款方到期不能歸還貸款本息的，我社有權依法處分其抵押物從中得到補償。 第四條 辦理抵押貸款必須遵守國家法律和我社有關信貸規章、制度、原則，在

2、平等協商基礎上簽訂抵押貸款合同。第二章抵押貸款的申請和審查 第五條抵押貸款由借款人提交書面申請報告，明確借款用途、借款方式、借款金額和期限、還款方式、還款來源等主要事項，并向貸款人提供以下需要審查的資料：（一）借款人基本情況：經工商行政管理部門年檢合格營業執照副本原件及復印件、組織結構代碼證原件及復印件、稅務登記證原件及復印件、法定代表人法人代碼證、主要負責人身份證（法人和財務負責人）、經過年審的貸款卡、在貸款銀行開立賬戶類型及賬號等（二）借款人合法、真實的經過審計的近三年和近一個月的財務報表。借款人各種負債的明細賬及詳盡的文字說明。（三）股份有限公司、有限責任公司、中外合資企業、具有法人資格

3、的中外合作企業作為抵押人的，須提供董事會關于同意出具抵押擔保的文件或書面證明。包括授權委托書、董事會決議等。若公司章程明確需由股東大會作出決議，則由股東大會提出。（四）抵押財產的產權證明資料：（1）以土地使用權作為抵押的，須提交縣級以上土地管理部門頒發的國有土地使用證。（2）以房屋做抵押的，須提交：以現房做抵押的，須提交房產管理部門核發的房屋所有權證、縣級以上土地管理部門頒發的國有土地使用證；以在建工程做抵押時，須提交國有土地使用權出讓協議、國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建筑工程規劃許可證、施工許可證等。（3）以機器設備抵押的，提供機器設備購置發票及其他產權證明。（4）申請用于固定資產投

4、資項目的抵押貸款時，除提供以上所說的資料，還需提供經批準的項目建議書或項目可行性研究報告及其批文，項目投資及進度計劃，項目前期準備工作情況，項目自籌資金落實情況等。（五）如果借款人同時還提供第三人保證的，還應提供保證人基本情況、財務報表和已提供擔保金額等資料和保證人同意擔保的合法、有效地證明文件。（六）如果借款人是本市公民或者經稅務機關認可無需建賬的個體工商戶、小型私營企業，所提供的貸款申請資料，除第（四）條資料外，其他可適當簡化。但必須提供下列資料：（1）基本資料：個人身份證原件及其復印件（包括借款人、已婚配偶，有第三方擔保需提供保證人的），個人詳細住址，經營地址，聯系電話；（2）營業執照、

5、稅務登記證原件及復印件；（3）按人民銀行規定應辦貸款證的還應出示貸款證；（4）抵押財產的產權明晰，貸款用途合法合規，用房屋做抵押的，原則上至少應有兩套，一套自住，一套用于抵押；（5）借款人往來情況和歷次還本付息情況，資信證明情況；（6）在貸款銀行開立賬戶的類型及賬號；（7）個人家庭成員及財產收入狀況，有單位的需提供工資收入證明資料。第六條 借款人有下列情形之一者，貸款人應終止貸款程序：（一）提供虛假財務報表的； （二）隱瞞真實負債情況的；（三）隱瞞借款用途的，挪用貸款，改變借款用途的；（四）注冊資本金嚴重不足的；（五）違反國家政策和法規，從事擾亂市場秩序或違禁經營活動的； （六）偽造或變造各種

6、證明文件或證件的；（七）固定資產項目報建、報批手續不完備的；（八）多頭負債，大量負債，拖欠不還的；（九）為第三人多次或大量提供保證，尚未消滅的；（十）嚴重經營虧損、資不抵債、扭虧無望的；（十一）瀕臨破產或已經進入破產程序的；（十二）不具備法人資格，不能獨立承擔民事責任或不具備完全民事行為能力的；（十三）已被他人提起訴訟的，或即將進入重大訴訟程序的；（十四）有其他嚴重危害貸款安全行為的。第七條 貸款人應對借款人或第三人提供的擬作抵押的財產進行認真審查與選擇。（一）抵押人合法取得、有權處分且易于變現的下列財產可以抵押： （1）房屋和其他土地附著物； （2）國有土地使用權； （3）生產設備及原材料、

7、半成品、產品等存貨； （4）正在建造的建筑物； （5）依法可以抵押的其他財產。 （二）下列財產不能作為抵押物：（1）土地所有權；（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權歸國家所有的土地、礦藏等自然資源；（3）學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體以及教育、醫療衛生和其他社會公益設施；（4）法律規定禁止流通的財產（金銀及其制品、字畫、珠寶、收藏品、超面值郵票、錢幣、文物、軍火、麻醉品等）；（5）租用的財產；（6）保質期小于貸款期或大于貸款期但不足兩年的存貨和各種鮮活商品，以及原材料、燃料、半成品等；（7）危、舊房屋，紅線內各種違章建筑，防洪堤內各種建筑物，城市發展規

8、劃中擬拆遷的地上定著物，企、事業單位籌資或集資購建的職工個人住宅商品房，臨時建筑物，無產權證書的房屋、商業門面及其他建筑物；（8）行政、事業單位的公用房屋；（9）企業、公司的專用建筑物（如水塔、圍墻、冷庫、煙囪、水井、坑道、碼頭、船塢、油庫、儲油罐等）；（10）抵押權不能驗證、登記的各種物品；（11）所有權、使用權、處分權不明確或有爭議的財產；（12）不能強制執行或處理的財產；（13）依法被查封、扣押、監管或采取訴訟保全措施的財產；（14）依法不得抵押的其他財產。第八條 信貸經辦人員應對客戶或抵押人提交的材料和抵押物進行審查，對抵押物進行全面的評價。1、審查抵押人對抵押物占有的合法性。（1）抵

9、押財產是否具有產權證明，產權證明上的產權所有人與抵押人是否相同。（2）查閱董事會、股東會（或類似機構）決議，審查抵押是否經董事會等有權機構同意。決議必須包括下列內容：抵押物名稱、規格、數量、坐落地點，抵押信貸的類別、金額、抵押期限、抵押擔保范圍、授權代理人。股份制企業、中外合資、合作經營企業以其財產作抵押的，須經該企業董事會同意并簽字的書面授權證明。承擔連帶責任的非法人聯營企業須有聯營各方單位同意并簽字、蓋有公章的證明。（3）以共有財產作抵押物的，要取得共有人的同意證明，并以借款方所有的份額為限。（4）以被出租的財產抵押的，應取得抵押人與承租人簽訂的租賃合同。2、審查抵押物的合法性。（1）以依

10、法取得的國有土地上的房屋作抵押的，該房屋占用范圍內土地使用權應同時抵押；（2）以出讓方式取得的國有土地使用權作抵押，必須將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押，抵押期限必須在國有土地使用期內；（3）鄉（鎮）、村企業的土地使用權不得單獨抵押。以鄉（鎮）、村企業廠房等建筑物抵押時，其占用范圍內土地使用權應同時抵押； （4）海關監管期內的動產作抵押的，需由負責監管的海關出具同意抵押的證明文件。根據海關有關規定，享受減免關稅的商品5年內由海關監管，被監管的財產作抵押，必須經海關批準；（5）對以國有企業已確認為關鍵設備、成套設備或重要建筑物設立抵押的，必須提供政府主管部門批準的證明文件。（6）以劃撥方式取得

11、的建設用地使用權不得單獨抵押，但以劃撥土地上的建筑物抵押的，應將其占用范圍內的建設用地使用權同時抵押；（7）以在建建筑物抵押的，擬就抵押后繼續投入的新增財產增加抵押的，應就該新增財產及其占用范圍內的建設用地使用權辦理后續抵押。 抵押權存續期間，已辦理抵押登記手續的在建建筑物竣工的，本社應督促抵押人及時領取建筑物權屬證書，并及時辦理抵押登記；（8）以存貨抵押的，抵押物應具備易計量、價值相對穩定、不易變質且市場交易活躍等特征。第九條 本社應對抵押物認真進行審查，并參照現行市場價格，重新估算其價值。抵押物的估價，應由專門估價機構作出有法律效力的鑒證。在選擇抵押物時，應優先選擇現房、以出讓方式取得的建

12、設用地使用權及其他價值相對穩定、變現能力較強的抵押物；對生產設備、存貨及其他不易變現或價值波動較大的抵押物應從嚴掌握，一般不接受專用性較強的生產設備及其他財產抵押。第三章 抵押權、抵押價值的設定和抵押率第十條 凡作本社抵押貸款的抵押物必須按擔保法的規定，向有關部門辦理抵押物登記，無論該抵押物屬法律規定應該辦理登記或是自愿辦理登記范圍。按通行慣例和有關規定，抵押物分別送如下有權機關驗證登記：（一）無地上定著物的國有土地使用權由核發土地使用權證書的土地管理機關驗證登記抵押權；（二）城市房地產或者鄉（鎮）、村企業的廠房等建筑物由地產管理機構驗證登記抵押權；（三）機械設備和其他動產由工商行政管理機關驗

13、證登記抵押權。 （四）國有企業使用的無獨立處分權的財產，由國有資產管理機關驗證登記抵押權； （五）以其他財產抵押的由抵押人所在地的公證部門驗證登記抵押權；第十一條 抵押物價值設定 1、抵押設定前應對抵押物價值進行評估。 2、抵押物價值評估或確認應遵循客觀、公正、合法、審慎的原則，評估方法執行以下規定： （一）以公允價值取得的建設用地使用權、建筑物，以取得成本扣除相應折舊后的價值為基礎并結合市場價值確定； （二）自建的建筑物，以自建成本扣除相應折舊后的價值為基礎并結合市場價值確定； （三）生產設備、存貨，按照成本、市價孰低原則確定； （四）在建建筑物，以抵押人實際投入的成本扣除工程墊資（預收貨款

14、）及相關稅費為基礎確定； （五）劃撥方式取得的建設用地使用權，應扣除土地出讓金及相關稅費； （六）租賃在先的抵押物，應扣除預收的租金； （七）其他抵押物，應根據抵押物的特性選擇合理的評估方法評估，原則上需采取兩種以上評估方法進行比較確認。第十二條 信貸經辦人員應根據有權機關對抵押物的評估抵押價值確定抵押率。抵押率是抵押貸款本金、利息及相關費用之和與抵押物的抵押價值的比率。計算公式為：抵押貸款本金+利息+相關費用抵押率= 100% 抵押物抵押價值抵押率的確定，應綜合考慮信用人的資信狀況、償債能力，信貸業務的期限、風險度、抵押物新舊程度、功能狀況、經濟效益、變現難易程度、變現貶值可能、變現費稅等因

15、素，逐筆確定抵押率。（一）房屋的抵押率：1、公民所有的住宅50%；2、公民所有的商業門面50%70%;3、企業、公司所有的商業門面50%70%；4、企業、公司辦公營業用房50%；5、其他房屋50%60%；（二）建筑物的抵押率：1、企業、公司所有的生產用廠房40%50%；2、企業、公司所有的生產經營用倉庫30%40%；3、其他建筑物30%40%。（三）土地使用權的抵押率：按評估價值和地理位置一般確定在40%50%之間，最高抵押率不超過60%。（四）機器設備的抵押率：1、通用設備40%以內；2、專用設備20%以內。（五）本辦法未詳細列舉的抵押物的抵押率一般不超過60%。 第十三條抵押貸款利率，分別

16、按照相應的流動資金貸款、固定資產貸款、和其他貸款所規定的利率辦理。 第十四條抵押貸款期限：流動資金貸款一般為一年，原則上最長不超過兩年，固定資產貸款一般為一至三年，原則上最長不超過五年。貸款要按期歸還，一般不得展期。第十五條 對應辦保險的抵押物必須辦理保險。對未投保的抵押物，借款人必須在簽訂財產抵押借款合同之前投保。投保金額不得少于貸款本息及相關費用總額，保險期限必須長于貸款期限。保險第一受益人為貸款人。保險費用由借款人承擔。抵押期間內，保險到期的必須續保。抵押期內，抵押人不得中斷保險或撤銷保險。第十六條 我社與抵押人簽訂抵押合同后必須到法定登記部門辦理抵押登記，取得他項權利證書或其他抵押登記

17、證明。抵押登記辦妥后方能辦理所擔保的信貸業務。第十七條 抵押物他項權利證書和保險單證應視同重要憑證保管。 第十八條 抵押人可以與本社協議辦理最高額抵押，即在最高借款額限度內，以抵押物對一定期間內連續發生的借款作擔保。借款合同可以附最高額抵押合同。最高額抵押的主合同債權不得轉讓。第十九條 采用最高額抵押擔保的，最高額抵押合同約定的債權發生期間一般不超過抵押合同簽訂起的3年，存貨抵押不超過1年，房地產抵押不超過5年。 債權發生期間屆滿需簽訂新的抵押合同時，若登記部門要求對原抵押登記先辦理解押手續才能重新辦理抵押登記的，應在新合同中明確約定該最高額抵押的擔保對象包括原最高額抵押項下未全部清償的債權。

18、 第二十條 抵押物抵押價值大于所擔保債權的余額部分可以再次抵押，但總抵押率不得超過本辦法的規定。嚴禁已設立抵押的財產在同一價值范圍重復抵押。 第四章 抵押物的監管第二十一條 抵押期間，信貸人員應經常檢查抵押物的狀況，要求抵押人保持抵押物的正常狀況。定期對抵押物使用、管理和價值變化等情況進行檢查，同時按照下列頻率對抵押物價值進行重新評估和確認： （一）建設用地使用權和建筑物，至少每年進行一次；其他不動產，至少每半年進行一次。 （二）存貨，至少每季度進行一次；其他動產，至少每半年進行一次。 如發現抵押物價值非正常的減少，應及時查明原因，采取有效措施。如發現抵押人的行為將造成抵押物價值的減少，應要求

19、抵押人立即停止其行為。如抵押人行為已經造成抵押物價值的減少，應要求抵押人恢復抵押物價值。如果抵押人無法完全恢復，應要求抵押人提供與減少的價值相當的擔保，包括另行提供抵押物、質物、權利質押或保證。第二十二條 抵押期間，抵押人轉讓抵押物，必須取得本社的書面同意，否則轉讓行為無效。轉讓抵押物所得價款，應提前償還抵押貸款的本息。清償不足的部分，由借款人另行提供相應的擔保。轉讓抵押物的價款低于清償貸款本息而借款人又不能提供相應擔保的，不得轉移抵押物。第二十三條 抵押擔保的債權已全部清償或抵押物已被處置的，我社應與抵押人向原登記部門辦理抵押登記注銷手續。第二十四條 抵押期內抵押人有下列情形之一的，信貸經辦

20、人員應立即向領導報告，經有權部門批準，可以向人民法院提起訴訟。（一） 抵押人未經我社同意擅自處分抵押物；（二）抵押人行為足以使抵押物價值減少，我社要求其停止該行為不予理睬的；（三）抵押人轉讓抵押物的價款明顯低于其價值，我社要求其提供相應的擔保，抵押人不予提供的；（四）抵押人沒有就其轉讓抵押物所得的價款向我社提前清償其所擔保的債權的；（五）抵押人有故意阻礙我社依法實現抵押權的其他行為的。第五章 抵押債權的保全與實現第二十五條 一旦發現貸款逾期，信貸經辦人員必須向借款人和抵押人發出催收通知。并報告本社領導，組織相關人員，通過各種有效途徑全力催收，以化解貸款風險：（一）與借款人簽訂還款協議，并征得抵押人同意，狠抓還款協議的落實，保證還貸資金來源。（二）向借款人提出合理化建議，協助借款人改進生產經營，加強管理，改善財務狀況，增強借款人還本付息能力。（三）協助借款人清理債權、債務、盤活資金，大力籌措還貸資金。（四）向抵押人催收，拓展還貸資金來源。（五）通過其他非訴訟途徑催收，增加催收手段，加大催收力度。第二十六條