1、開發拓展篇-新店選址評估作業規范 北京東方國泰商業顧問有限公司 開發拓展篇-新店選址評估作業規范 超市實用指導工具書開發拓展篇新店選址評估作業規范北京東方國泰商業顧問有限公司二零零九年一月目錄3前 言 3評估判定選址成功與否的關鍵 5第一章 店輔選址評估的目的 6第二章 店輔開發作業流程 7第三章 店鋪選址評估作業流程 8第四章 立地商圈調查作業流程 9第五章 業態定位與選擇 12第六章 店址選擇策略 19第七章 商圈調查 24第八章 城市數據調查及評估 29第九章 店鋪設立商圈評估作業規范 32第十章 新店選址立地評估作業規范 37第十一章 店鋪選址評估作業規范 前 言評估判定選址成功與否的

2、關鍵無論是成功連鎖企業的老兵，還是剛剛涉足零售業的新人，都知道一個道理，那就是選址的重要性，超市的成功運作與否，店鋪選址占了50%的比重。即使是沒有從事過商業的人都知道，開店絕對不能開到荒郊野外，哪怕是開一個小小的雜貨店都要找附近居民多，臨街，路上行人多地地方，何況動輒投資幾百萬甚至上千萬的大賣場或是標超，稍一疏忽，就會損兵折將，血本無歸！由于選址的因素導致企業倒閉的例子已經是不勝枚舉。開在偏僻的地方不行，是不是開在鬧市區，商業中心就可以了呢？也未盡然！某大型連鎖企業曾經在某區開的一家店，店址是所在區域絕對的鬧市黃金地段，但是所處的位置是當地人早班上班行進方向所處的街邊，下半時大量的客流都是在

3、街對面，開店初期馬路中間沒有隔離帶，顧客還可以在門口的位置從對面穿行過來，但是開店后期由于交管部門考慮行人安全的因素，在馬路中間立起了1米多高的安全防護欄，人行道又距離比較遠，對面的顧客過來不是很方便，導致該店的銷售銳減至每天不足一萬元，一個月的銷售連房租和水電費都快不能支付，而不得不最終關門大吉！為什么會出現這樣的情況？通過這個例子反映出什么問題？問題就出在前期市調做得不夠，調查的不夠全面，由此所作的評估也不夠科學。調查和評估的目的是什么？主要體現在以下幾個方面：11判斷理想店鋪地址的四個條件是否具備。（1） 規模性的目標顧客群及較強的購買能力。（2） 便利的道路與交通條件。（3） 持續經營

4、能力。（4） 賣場面積的合理性。（5） 物件及立地是否適合設店。2為店鋪投資計劃提供詳實的方案建議。3為預估企業未來盈利能力提供基礎性依據。4為編制企業經營計劃提供基礎性資料。本冊（店鋪設立評估作業規范）通過從店鋪的選址、調查、評估等方面進行了一系列的流程和制度描述，希望以此為店鋪開發的同仁們提供幫助，能夠企業決策者提供規范、細致、全面、可行的開店評估報告，也衷心地希望所有開的店店店成功。北京東方國泰商業顧問有限公司 二零零九年一月第一章 店輔選址評估的目的0目的為明確規定店鋪開發評估的目的，特制定本規范。0適用范圍適用于店輔開發部工作人員。30流程內容3. 1 為決策提供重要依據。3. 2

5、通過物件及立地評估判定是否適合設店。3. 3 通過商圈調查了解居民情況及消費力、競爭力判定是否適合設店。3. 4 通過物件及立地評估為建設規劃提供重要參考依據。3. 5 通過商圈調查為店鋪的商品規劃，營運規劃提供參考依據。3. 6 通過商圈調查為投資評估提供依據。第二章 店輔開發作業流程10目的為明確規定店鋪開發的作業，特制定本流程。20適用范圍適用于店輔開發部工作人員。30流程內容3.1立地開發3.2設計規劃3.3設備維修第三章 店鋪選址評估作業流程10目的為明確規定店鋪設立的評估作業，特制定本流程。20適用范圍適用于店輔開發部工作人員。30流程內容3. 1設店評估作業流程（見下頁）第四章

6、立地商圈調查作業流程10目的為明確規定設立店鋪商圈調查的作業，特制定本流程。20適用范圍適用于店輔開發部工作人員。30流程內容3. 1立地商圈調查作業流程（見下頁）： 第五章 業態定位與選擇10目的為明確規定公司的業態定位，特制定本規范。20適用范圍適用于店輔開發部業態定位工作。30職責 明確公司店鋪業態定位，選擇適合公司發展目標的店址。40工作程序4. 1業態：業態是指經營形態，是根據經營者所采取的經營方式而定，主要的業態包括：大賣場、綜合超市、倉儲店、便利店、便利超市、專賣店、百貨店等。它不同于按經營品種定位的業種（如副食店、菜市場、服裝店等）4. 2各業態市場定位：4.2.1 各業態定位

7、一覽表：目標顧客商品定位店鋪面積商品定位商圈范圍大賣場家庭，每周購物1-2次基本生活用品一次購足5000-8000平方米8000種以上30萬人，5km綜合超市主婦，每周購物3-4次日常需要，生鮮食品2000-5000平方米5000-8000種3萬人，1km便 利 店青年學生，每天購物一次飲料，即食方便食品100-200平方米2000種5000人800米便利超市家庭，青年日常需要，快速食品300-800平方米4000-5000種5000-15000人1.5km倉 儲 店高收入會員，每周1-2次大宗購物5000平米4500-5000種50萬人15km以上百 貨 店新家庭，青年耐用品，高檔品，時裝1

8、.5萬平米以上30000種以上10km4.2.2 大型綜合超市是發展的主流由于大型綜合超市經營品種豐富，能真正滿足一次性購物的需要，無論是外資企業還是民族商業，這幾年的市場發展都證明，大型綜合超市是當前發展的主流，也是未來中國零售業發展中的第一主力。但是，隨著大型綜合超市激烈競爭的提前到來，鑒于大型綜合超市對中小型零售業的殺傷力以及盲目布點的不合理，一些城市已對大型綜合超市的發展進行了相應的規定和限制。積極開拓的零售企業在繼續擴展大城市市場的同時，應該注意人口在100萬左右，居民收入較高的中等城市。4.2.3 便利店的優勢便利店以其容量小、周轉快、便利快捷的優點，成為超市的補充，并逐漸體現出它

9、的優勢。尤其是新生代年輕人對快節奏生活的追求，使得便利店成為這些強力消費者的最佳首選。另外，由于便利店大多分布在各個社區及主要的商業街道，其日顯突出的社區服務功能也成為強力優勢。集郵局、書店、快印、速遞、票務、速食店、藥店、音像制品店、洗染店功能于一身的新型便利店正受到越來越多的年輕顧客的歡迎。4. 3 選擇合適的業態 在對本企業業態選擇定位時，應考慮到城市零售業競爭和業態分布，企業發展戰略、資金規模，經營目標等問題，如：4.3.1企業資金是否充足？4.3.2預算中的投資回報率為多少？投資回報年限為多少？4.3.3所選擇業態的發展前景如何？4.3.4所選擇業態的當地市場是否已達飽和狀態？4.3

10、.5您了解所選擇業態的當地主要競爭對手的經營情況嗎？4.3.6商圈內是否有足夠的顧客資源？4.3.7商圈居民收入是否支持該業態的發展？4.3.8選擇大型綜合超市或倉儲式會員制超市，是否有足夠的停車位？4.3.9企業經營管理團隊中的生鮮技術力量如何？是否足以突出企業的生鮮特色?4.3.10如果選擇便利店，商圈內是否有足夠多的年輕人或單身宿舍？是否能夠提供社區類服務？4.3.11如果打算進行連鎖發展，現選業態如何為今后的發展做準備？現選業態是否與今后規劃成為統一系統？4.3.12如果現在所選業態屬原有業態的補充，如何與原有業態實現資源互補？4. 4 超市的業態4.4.1 根據超市系統店鋪的實際發展

11、規劃，可以將店鋪劃分為a類店，面積在300-800平方米的便利超市，和b類店，面積在1400-1800平方米的超市；4.4.2 根據超市總體經營狀況，或在近期的業態定位決定以300-800平方米的便利超市為主，或適當開發100-200平方米的便利店；4.4.3 在連鎖企業初創階段，避免同時進入兩種業態。第六章 店址選擇策略10目的為明確規定公司的業態定位，確定適合超市的店址開發原則，特制定本規范。20適用范圍適用于店輔開發部確定業態定位與店址選擇談判工作。30職責 明確公司店鋪業態定位，選擇適合公司發展目標的店址。40工作程序4. 1 各類超市業態的選址策略 4.1.1便利店的選址策略：商圈內

12、的常住人口應保持在5000人以上靠近聚集人的公共場所，如學校、劇院、旅游點等月租應在一天的銷售額之下競爭者較少4.1.1.5 有單身宿舍或辦公樓最佳；4.1.2 便利超市的選址策略： 4.1.2.1 可選擇在菜市場或農貿市場附近開店，互為補充 4.1.2.2 避免與具有生鮮食品經營的其他超市模式開在一起 4.1.2.3 可選擇在無法開設大型綜合超市的地區開店 4.1.2.4 貼近居民區 4.1.2.5 避免與大型超市開在一起 4.1.2.6 可選擇在高檔住宅小區內開設 4.1.3 大型綜合超市的選址策略： 4.1.3.1 25005000m2的超市，應選擇在人口數達到510萬的較大規模居民區中

13、開店 4.1.3.2 600010000m2及以上面積的超市，可選擇城鄉接合部，商圈內居民數達到1020萬的地區開店 4.1.3.3 盡量避免與同類型的大型綜合超市開在同一商圈內，二店的距離應保持在5公里內。 4.1.4 倉儲式會員制超市選址策略： 4.1.4.1 一般選在租金便宜的城鄉結合部 4.1.4.2 交通十分發達，如果周圍有高速公路的出口最好 4.1.4.3 寬敞的停車場，一般停車場面積與營業面積的比例為1：1 4.1.5 著眼長遠發展規劃超市的發展，必須走連鎖的路線。在第一家店鋪選址時，就應考慮長遠的規劃與布局。4.1.5.1區域集中的布局策略：在市場拓展初期，為保證充分的共享資源

14、，分店之間的距離不宜太遠，應在本區域內保持絕對的競爭優勢。4.1.5.2有效的物流配送布局策略：應當在有效的物流線內布局設店，即配送車輛以6080公里/小時的速度，在一個工作日內可以往返。既充分利用資源，又提高的工作效率。4.1.5.3弱競爭市場的布局策略：在商業網點相對不足的地區，或競爭力較弱的區域現行開店，以滿足當地居民的“購買饑渴”，同時避免與強大競爭對手正面沖突。4.1.5.4搶先排他型布局策略：對有較大發展前景的地區，先入為主，搶先開店。4. 2 選擇店址的原則4.2.1店址的選擇，是一項關系著店面未來的經濟效益和發展前景的重要工作。通過我們對該城市調查分析、尋找一年內能產生利潤并有

15、明顯增加趨勢的店址。有可能的話還要預測所選店址的銷售額、毛利、成本和利潤及未來的增長潛力。4. 3 選址的基本要素4.3.1 目標店方圓3公里區域內(10萬人30萬人)，居民聚居、人口集中的地方是適宜設置店面的地方；4.3.2 交通方便，旅客上車、下車最多的車站，或者在幾個主要車站的附近，以在顧客步行不到20分鐘的路內的街道開店；4.3.3 店面臨主干道，門店設在三叉路的正面，拐角的位置也是很理想的，它位于兩條街道的交叉處，是人流的停滯點，可以產生“拐角效應”；4.3.4 有充足的停車位(30100)；4.3.5 所處位置在當地有較高知名度；4.3.6 確定目標店時，應爭取更多的戶外廣告位置；

16、4.3.7 確定目標店時，應考慮適當面積的庫房，一般可占用200-300m2；4.3.8 參考店租價格：以當地為例4.3.8.1 1公里以內價格 *元/m2天；4.3.8.2 12公里以內價格 *元/m2天；4.3.8.3 23公里以內價格 *元/ m2天；4.3.8.4 條件好的店址,價格可適當放寬20%-35%；.4. 4 選擇開店的商圈4.4.1 最佳目標店：4.4.1.1 繁華的市中心；4.4.1.2 大型百貨商場；4.4.1.3 家具廣場；4.4.1.4 高級住宅區；4.4.1.5 新建成的居民住宅區；4.4.1.6 人口素質較高的居住區；4.4.1.7有較多居住人口和活動人口的地方

17、；4.4.1.8 大型車站附近；4.4.1.9 同業態零售企業的附近；4.4.1.10 沒有競爭對手的主要街道；4.4.2 最差目標店：4.4.2.1 僻靜的小街小巷；4.4.2.2 人口稀少的居民區；4.4.2.3 機關單位集中的辦公區；4.4.2.4 居民人口老化的地方；4.4.2.5 步行街等不宜考慮（不適宜開車購物）；4.4.3 裝修定位：4.4.3.1 店內的地面、墻面、天花板均應有相應的裝修、要力求有新的創意，體現出與眾不同的風格、店內環境一定要保持清潔。(詳見有關章節)4. 5 選擇開店的方位4.5.1 選擇現在被商家看好的店址，不如選擇不久的將來會由冷變熱，而目前尚未被看好的店

18、址。這樣的門店位置費用低，潛在的商業價值大。因此，應特別留心城市建設的發展帶來的變化。4.5.2 選擇靠近大公司、大店鋪的街道一邊。這一側出入者可以成為我們的顧客，另一方面是因為來過的顧客便于向別人介紹，比較容易指引他人光顧。4.5.3 選擇靠近人口會增加的地方。住宅區的發展，新機構的設立，會給門店增添顧客，使今后的發展更具潛力。4.5.4 選擇經營方向相輔相成的門市作鄰居如:超市附近、家居商場附近。4.5.5 選擇門店位置時，還應重視門店所在建筑提供的設施是否符合經營要求。4.5.6 在同一條街道兩側選擇門市位置，以客流量多、能見度高、交通不易堵塞的位置為佳。4. 6 預測銷售額的因素和方法

19、4.6.1 因素4.6.1.1 市場容量及競爭情況；4.6.1.2 交通；4.6.1.3 商圈內人口數量及人口基本素質；4.6.1.4 商圈內戶均收入及消費支出情況；4.6.1.5 商圈內顧客消費習慣（消費品支出構成）；4.6.1.6 商圈內顧客習慣購買場所；4.6.1.7.店面情況；4.6.1.8 未來城市規劃；4.6.2 因素分析方法4.6.2.1 同業態市場容量及競爭情況；4.6.2.2 調查大商場同業態部門及同業態零售企業基本情況（企業性質、員工數、年銷售額），預計年同業態銷售額,將調查情況列表；4.6.2.3交通第一步：購買城市地圖，計算主要交通道路，如環線加放射路線結構地交通，可計

20、算該城市共有幾條環線、幾條放射線，環線和放射線交叉口是較好地店面位置，將交通狀況整理列表。第二步：按交通狀況表，對每一條道路和路口通過步行觀察客流狀況，對周邊無住戶路段排除，確定重點調查路口和路段，調查客流量和公交線路狀況，依客流量大小進行排列。第三步：確定主商圈；目標店方圓3公里內居民調查；根據主商圈尋找可出租的店址，主要有新建底商，不景氣商場、超市、工場廠房等，可主動找主要負責人面談，面積在3000-10000平米（根據物業情況及周邊情況決定業態），作為目標店址，對目標店址應調查周邊3公里之內顧客群；店面情況4. 7 應該注意的問題4.7.1 注意租賃房屋租賃之前，應先了解房屋的基本條件及

21、價格，查看房屋的產權狀況，實地考察，看是否適合我們經營，房屋有無破損，樓面的受力以及水電等情況，了解房租情況. 4.7.2 注意城鎮的發展規劃有些城鎮人口稠密區的商業繁華區都在不斷增多和擴大，都擠在城市某一塊地方是不可能的，必須四面擴張，但擴張不是相等平齊的，而是有條件和有先有后的，選擇場地就要注意到這一點，用長遠的、發展的眼光對待這一問題。4.7.3 抓緊時機 要選擇的場地只要基礎好，有發展前途，看準了下決心定下來，環境和條件差一點，可以邊經營邊建設，逐步改善環境，創造好的條件。如果猶猶豫豫，當決不決，就會錯過商機。4. 8 租 金 計 算4.8.1 計算原則先準確調研出該城市的年社會消費品

22、零售總額st，推算出同業態的年零售總額sh。以該市同業態年零售額的40%為目標占有率乘以12%的綜合毛利率pt計算出大概的年毛利額py。以年毛利額的20%作為這個城市的總租金額，分2到3年實施，第一年用總租金額40%的額度為宜，第二年依經營情況推進。4.8.2 計算公式第一年租金=sh40%12%20%40%4. 9 市場調研工作內容4.9.1 城市基本狀況調查4.9.1.1 本市全年常住人口數4.9.1.2 本市轄區人口數4.9.1.3 城市總面積4.9.1.4 人口密度（人口密度總人口數總面積）4.9.1.5 全市年人均收入（以公布資料為主）4.9.2 零售市場基本狀況調查4.9.2.1

23、全市超市狀況4.9.2.2 全市百貨商場狀況4.9.3 同業態市場基本狀況調查4.9.3.1 大型連鎖企業基本情況1）地理位置；2）場地面積；3）租金狀況；4）硬件環境；5）外觀照片；6）經營內容；7）服務特色；8）客流情況；9）經營額度；10) 廣告內容； 宣傳特色；運輸狀況；倉儲狀況；辦公狀況；人員總數；薪資構成及其它說明；每個門店建立一份檔案，按分類，將詳細情況歸檔。4.9.3.2 其它業態 同業態經營基本情況（百貨商場、大型購物中心附屬超市等）1）地理位置；2）場地面積；3）硬件環境；4）外觀照片；5）經營內容；6）服務特色；4）客流情況；8) 經營額度；廣告內容；宣傳特色；運輸狀況；

24、倉儲狀況；辦公狀況；人員總數；薪資構成及其它說明；每個門店建立一份檔案，將商場或大型購物中心詳細情況歸檔。4.9.4 店址的確定4.9.4.1 用地確定：綜合以上所有因素，確定店址，也可同時選擇幾個意向地址，進行綜合評估。4.9.4.2 用地確保：有關適合的地點選定之后，接著則需展開用地確保的工作，查明新建分店或改建舊店是否符合城市規劃及建筑方面的規定，特別是要了解各種限制性規定。.通過認真細致的談判和嚴謹周密的法律文件，獲得相關物件的租賃權。4.9.4.3 用地整備：1) 店前道路的改善2) 電氣、煤氣、自來水等公共設施3) 舊店外觀的改造第七章 商圈調查10目的為明確規定公司店址開發的商圈

25、確定和調查，特制定本規范。20適用范圍適用于店輔開發部調查分析工作人員。30名詞解釋3. 1 商圈：是指零售店以其所在地點為中心，沿著一定的方向和距離擴展，吸引顧客的輻射范圍。商圈與超市經營活動有著極為密切的關系，無論新設或已設的超級市場，都不應忽視對商圈的分析。所謂商圈分析，就是經營者對商圈的構成情況、特點、范圍以及影響商圈規模變化的因素進行實地調查和分析，為選擇店址，制定和調整經營方針和策略提供依據。40職責 在新店址的開發中，通過嚴謹細致的調查分析，掌握店鋪周邊詳細可靠的第一手數據，為進行相關分析與預測提供依據。50工作程序5. 1 商圈分析的重要性：5.1.1 商圈分析是進行合理選址的

26、前提。經營者在明確商圈范圍，了解商圈內人口的分布狀況以及市場、非市場因素的有關資料的基礎上，進行經營效益的評估，衡量店址的使用價值，按照設計的基本原則，選定適宜的地點，創造經營優勢。5.1.2 商圈分析有助于制定競爭經營策略。經營者通過商圈分析，掌握客流來源和客流類型，了解顧客的不同需求特點，從而采取相應的競爭性經營策略，投顧客之所好。贏得了顧客的信賴，就贏得了競爭優勢。5.1.3 商圈分析有助于制定市場開拓戰略。通過商圈分析，可以幫助經營者明確哪些是本店的基本顧客群，哪些是潛在的顧客群，從而制定相應的市場開拓戰略，力求在保持基本顧客群的同時，吸引潛在的顧客群，不斷提高市場占有率。5. 2 商

27、圈構成的因素：商圈一般由以下三部分組成：5.2.1 核心商圈：最接近超市的區域，便利店的核心商圈為200米以內，便利超市核心商圈在500米以內，大賣場在1.5公里以內；5.2.2 次級商圈：位于鄰近商圈以外的區域，便利店的次級商圈在200-500米，便利超市次級商圈在500-1000米，大賣場的次級商圈在1.5-3公里；5.2.3 邊緣商圈：位于外圍商圈以外的區域，便利店的邊緣商圈在500-800米， 便利超市的邊緣商圈在1000-1500米，大賣場的邊緣商圈在3-5公里。 5. 3 商圈顧客組成：5.3.1 商圈顧客組成比例：在來店購物的顧客中，構成比例依次為：商圈層次所占顧客比例核心商圈5

28、550%次級商圈1525%邊緣商圈5%5.3.2 商圈顧客購物占比 ：一般情況下，距離店鋪越遠的商圈，來店購物的占比就越低，同時來店購物次數也相應較低。在競爭優勢較明顯的前提下，通常的測算方法：5.3.2.1 核心商圈80%居民會每月來店購物14次；5.3.2.2 次級商圈40%居民會每月來店購物10次；5.3.2.3 邊緣商圈20%居民會每月來店購物8次。5.3.3 常住顧客與流動顧客5.3.3.1 居住人口：核心商圈內基本顧客的主要來源。5.3.3.2 工作人口：次級商圈內基本顧客的主要來源。超市附近的工作人口越多，商圈規模相對擴張越大，潛在的顧客數量就越多，對超市經營就越有利。5.3.3

29、.3 流動人口：邊緣商圈的顧客基礎。一個地區的流動人口越多，在這一地區經營的超市可以捕獲的潛在顧客就越多，同時經營者云集，競爭亦趨激烈，這就要求經營者更講求競爭策略和經營特色。當然，商圈顧客的確定受許多因素影響，經營者應該全面考慮，才能確定正確的商圈范圍和來客預估。54 商圈確定應考慮的因素：5.4.1 地理因素：超市所在地區的特點。 5.4.1.1 中心商業區：交通方便，流動人口多，有大量的潛在顧客，商圈規模較大。但競爭激烈，超市需有出奇制勝的競爭策略。5.4.1.2 居民小區或城鄉結合部：主要顧客為附近的常住人口，商圈規模較小，要擴大商圈規模則超是必須創出自己獨特的經營特色，大型綜合超市或

30、倉儲式會員制超市還要求一定要有大型停車場。5.4.2 商品因素：超市所經營的商品種類。商品種類與商圈規模關系密切。一方面，超市在既定地區開展經營，經營的商品只有投目標顧客所好，才能吸引潛在的顧客，商圈規模才會延伸擴大。另一方面，商圈規模的大小與商品購買頻率成反比。如日常生活必需品，購買頻率大，顧客一般就近購買。而大型家電等耐用消費品，消費周期長，購買頻率低，顧客則會擴大購買范圍，則超市的商圈范圍就較大。5.4.3 其他因素：5.4.3.1 超市的經營特征5.4.3.2 超市的經營規模5.4.3.3 競爭對手的情況5.4.3.4 顧客的流動性5.4.3.5 交通地理情況5.4.3.6 超市促銷手

31、段5. 5 商圈內的市場調查：5.5.1 顧客群調查：5.5.1.1 常住人口家庭狀況調查：可以采用委托專業人員上門分送，與居委會合作分送，郵寄或直接送入住宅區的信箱內。無論采取何種方式，都必須有必要的誘導，如重要性說明、贈送小禮品、按問卷編號抽獎等。便利店周邊常住人口的調查應保證300-500份，以便對周邊居民的家庭構成、年齡結構、職業性質、教育程度、收入水平、消費能力（月家庭支出額，用于食品的支出等）、交通工具等諸方面有充分了解，為以后進行有關的科學預測和確定適應周圍消費群的商品結構提供豐富的資料。5.5.1.2 流動人口測定方法：選擇適當的日期（如周六），指定專人到預定的店址測定各不同時

32、段（如早晨上班高峰、中午、晚上下班后等）的來往人流數和年齡結構，畫出流動顧客曲線，預估入店率，即流動人口中進入店鋪的人數比例。5.5.1.3 顧客購物傾向調查：對周邊顧客的購物頻率、購買商品意向進行調查，以確定店鋪主要商品構成，滿足顧客需要。 5.5.2 競爭店調查：5.5.2.1 現有同種業態店鋪的數量、規模；5.5.2.2 現有同種業態店鋪的經營狀況；5.5.2.3 現有同種業態店鋪的商品品項；5.5.2.4 現有同種業態店鋪的商品價格和毛利水平；5.5.2.5 商圈內各類零售店的優勢和弱點，短期和長期變動；5.5.2.6 商圈內零售店的飽和度。5.5.3 店鋪周邊機構調查：5.5.3.1

33、 通過走訪、查閱資料等方式，了解店鋪周邊（可擴大商圈）的機關、企事業單位、廠礦、公司、院校、中小學、幼兒園等單位，掌握單位人數，收入水平、發薪日期、餐飲安排、后勤福利要求等，與相關單位建立固定的聯系方式，為日后團購工作掌握第一手資料。5.5.3.2 了解店鋪周邊公共設施情況，如影院、餐飲、娛樂場所、圖書館、公交車站等情況，掌握相關規律，把握流動客流的動態。5.5.4 店鋪商圈商品調查5.5.4.1 對店鋪周邊主要商品的品種、價格等進行調查，以確定店鋪商品構成；5.5.4.2對店鋪周邊居民主要品牌、地方品牌等進行調查，更好地適應當地居民的消費需求。第八章 城市數據調查及評估10目的為明確規定公司

34、預開店城市進行調查及評估，特制定本規范。20適用范圍適用于店輔開發部調查分析工作人員。30工作程序3. 1 城市狀況調查3.1.1 城市地理、人口狀況調查城市總人口（單位：萬人），其中市區人口（單位：萬人）；人口結構；數量；比例：分以下三段：1624歲，2535歲，3660歲；市區有多少戶家庭，戶均人數；適齡青年去年結婚數量；城市從業人員數量；私營企業人員從業數量；總面積（單位：平方公里），其中市區面積（單位：平方公里）；市區人口密度（人/平方公里）；以上數據采集是為了剝離出我們的消費主體，算出市區人口密度及我們的未來店面需要覆蓋的面積；數據來源是統計局、規劃局、民政局（親自去或上網查均可）。

35、3.1.2 區縣地理、人口狀況調查與以上城市指標等同。數據來源是統計局、規劃局、民政局（親自去或上網查均可）。3.1.3 城市未來發展規劃確定市區擴容是以“攤大餅”形式還是以新建“衛星城”形式發展；擴容方案是否實施，若實施已到何種程度；城市擴容速度快，對舊有銷售格局的沖擊就大，進軍該市場機會多同時難度相對低，成功的機會大；市區若以“攤大餅” 形式擴容，環路成為店址的首選；市區若以“衛星城” 形式擴容，舊城與新城的連接干道成為店址的首選；數據來源是規劃局并實地驗證（親自去或上網查均可）。3.1.4公共交通發展趨勢調查市區公共汽車有多少條線路，它們總里程。近三年的載客數及未來幾年的發展規劃。每條線

36、路的票價及月票的價格。自行車的現有數量及前兩年的數量有軌交通是否有，若有，有幾條線路票價及月票價。出租車擁有量及每公里價格。機動車狀況，私車比例及近三年變化情況，小客車與貨車比例。以上是為了解該城市百姓的基本出行方式。數據來源是交通局、公安局、公汽公司、出租車管理局及統計局（親自去或上網查均可）。(填表格3)3.1.5房地產狀況調查商品房開工及在建項目數量；總建筑面積；房屋空置率；每個項目銷售均價及規模（建筑面積）；住宅項目的戶型結構及比例；以上是為了計算該城市同業態消費未來一年的增長趨勢；數據來源是規劃局（親自去或上網查均可）、各項目實地走訪。3.1.6各商圈房屋租金狀況調查首先把全市的商業

37、街劃分為四種類型；a類主商圈最好；b類次商圈；c類有潛力；d類暫無價值；采集每一類的市場報價大型底商綜合樓商品市場臨街鋪面房寫字樓住宅樓。以上是對該市租金整體狀況進行摸底；數據來源是各中介公司及市場調研。3.1.7經濟發展狀況調查國內生產總值及近兩年增長率人均gdp社會商品零售總額家用同業態零售總額戶均家用同業態消費額人均收入同業態銷售從業人員人均收入，主要崗位人均收入：店長；部門經理；主管；領班；基層員工；會計；出納；收銀員；金庫人員（總收）；大宗業務員；防損員；收貨員；核算員（或錄入員）；系統維護員（電腦部）；保潔員；工程水、暖、電工等；企劃人員（平面設計、行銷策劃）或美工；行政人員；人力

38、資源人員；以上人員含初級、高級、資深；數據來源是市統計局及市場走訪調研。3.1.8未來競爭對手狀況調查市區同業態零售商有多少家，每家營業額；市區有多少同業態賣場，每個面積有多少；市區同業態總經營面積；全市同業態賣場每平米年平均營業額；零售商同業態經營門類集中度調查，依我公司主要門類劃分為：便利店；標準超市；大型綜合超市；倉儲店；大賣場；大型百貨店附屬超市；大型購物中心附屬超市；數據來源是國家信息中心、市統計局、各供貨商、稅務局及市場走訪調研。3.1.9媒體情況調查平面媒體有多少家，每家發行量、發行對象、發行方式，每年廣告分類收入，廣告報價；廣播媒體有幾家，收聽覆蓋率對比，受歡迎欄目時段收聽率對

39、比，報價；電視媒體收費報價；平面廣告公司報價采集；dm廣告發行報價采集；車體/出租車頂燈廣告報價采集；戶外廣告報價采集；墻體廣告報價；樓宇電視傳媒報價；公交車等交通工具車內傳媒報價；3.1.10 辦公用品及消耗品報價采集；3.1.11潛在大宗客戶數量采集；娛樂場所數量/密集度采集；餐飲業場所數量/密集度采集；工業企業數量/密集度采集；商業企業數量/密集度采集；教育單位數量/密集度采集；醫療機構數量/密集度采集；金融機構數量/密集度采集；國家公務職能事業部門數量/密集度采集；私營小商店/雜貨店/批發店/密集度采集以上單位福利采購流程及采購頻度/額度；312 評估報告的編寫3.12.1 體例以說明

40、文為主列舉數據進行說明，并附以事例及現場圖片3.12.2 方法根據各種相關數據進行論證。分析該城市的經濟發展速度，城市規模，是否適合開連鎖店；分析進入該城市的投入產出比，需要開多少家店才能基本覆蓋，第一年的營業額預測及各項費用支出預算；根據房地產情況分析該市整體同業態市場第二年的增長潛力。分析預測我們第二年的增長趨勢；分析客流規律及消費潛力；分析交通地理條件；分析競爭激烈度；分析人力成本；分析廣告宣傳成本；分析人文狀況；分析其他影響經營的因素，如政府的工作效率等。第九章 店鋪設立商圈評估作業規范10目的為明確規定公司預開店商圈進行評估，特制定本規范。20適用范圍本規定適用于店輔開發部調查分析工

41、作人員。30工作程序3. 1立地點位置詳細圖繪制注： 代表競爭店 公共場所 第一：商圈500m內 戶 第二：商圈500m-1000m 戶 第三：商圈1000m-2000m 戶 (不同業態及面積的商圈輻射半徑不同)3. 2 商圈評估：3.2.1商圈評估內容：繪制商圈區域圖：在商圈范圍內標示出店鋪所處位置，并歸納出商圈的基本特性，消費特性以及預估人口數。3.2.2商圈居民構成調查：通過對人口數，年齡、職業層、文化層、收入支出等進行詳細調查，了解居民構成情況。3.2.3商圈居民消費調查：通過對居民的消費能力、消費特性，消費習慣、生活習慣等進行調查，了解居民消費特性。3.2.4商圈服務設施調查：3.2

42、.4.1競爭店：通過對競爭店的基本情況、商品組合、服務特色、商品價位、客流等進行詳細調查、了解競爭店情況。3.2.4.2互補店：了解互補店的基本情況及商品品項。3.2.4.3集客點：了解集客點的性質及基本情況，盡可能滿足集客點顧客需求，吸引集客點顧客入店。3.2.3商圈評估作業要點：3.2.3.1商圈居民構成資料獲取的途徑：主要采用走訪居委會方式獲取，在走訪居委會時，注意一定要將商圈范圍內的多個居委會全部走訪到，避免以偏蓋全，發生誤導。3.2.3.2商圈居民消費資料獲取的途徑：主要采用入戶抽樣問卷調查法獲得。抽樣問卷要注意以下幾個問題：問卷設計時要通俗、直觀且不應問題太多，避免顧客厭煩而隨意填

43、寫。抽樣問卷的數量一定要夠（一般不低于10%）才能有代表性。顧客答卷時不要導引，以免顧客不動腦筋，隨便填寫。競爭店調查資料獲取的途徑：采用實地考察的方法獲得。調查時要注意隱蔽。特別要加強觀察力，心記能力，才能較好完成此項工作?；パa店、集客點資料的獲取的途徑：采用實地考察方法獲得。并在設店時要注意其中各種有利因素，盡量制定與之相適應的營運及商品計劃。 3.2.5.3 商圈評估報告： 立地商圈評估報告（一）此店址的商圈情況 （二）地址： 屋主名稱： 聯絡人： 聯絡電話： （三）商圈形態此店位于（1）住宅區 商業區 文教區 住教區 住商區 醫院區 娛樂區 混合區 （2）十字路口 街道旁 街巷內 （四

44、）租賃物條件（1）此店的面積共 平方米，其中賣場 平方米，后場 平方米；（2）樓層結構：供 層，每層面積 平方米；（3）租金：每月 元；（4）付款方式： 月付一次；（5）保證金： 元；（6）出租年限： 年；（7）電力容量： 千伏安；需增容至 千伏安；需承擔費用 （8）設備提供情況：（9）租金調整情況： 第十章 新店選址立地評估作業規范10目的為明確規定公司預開新店立地進行調查及評估，特制定本規范。20適用范圍適用于店輔開發部調查分析工作人員。30工作程序3. 1 立地評估：3.1.1 繪制立地位置詳圖：將物件所處立地位置及周邊情況在圖上詳細標示出來。3.1.2 道路及停車狀況：對店鋪前馬路寬，紅綠燈（過街橋）、公交車站、隔離帶以及停車場等進行詳細調查。3.1.3 店鋪前交通流量：3.1.3.1 評估一個店鋪除對固定居民的來客數進行調查外，還必須了解流